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永利地產(0864)如何估值? (1)

(註: 筆者並無持有股權,暫時並無意向購入此股。)

這篇文姍姍來遲,真對不起。

其實寫這間公司的目的,其實只是供一些不太懂看公司帳目的人作為參考,如果懂的,大約也不必看。我們先由這公司的歷史開始看。

永利地產(864)分拆自永利控股(876),他們的上市號碼其實都頗特別,母公司的號碼是是倒順序的號碼,子公司就是倒偶數的號碼。話說在永利控股上市後,因籌得一筆資金,但因為本身盈利良好,加上發展不需這麼快,故有大量剩餘資金,據一些知情者稱,他們理財保守穩健,只是購買一些國債,或者作為存款之用,早期購入物業也是供上市公司及大股東自用,但在金融風暴後,這動作有暫有停止,後來更想賣殼,但沒有成事

後來,在想起購物業可以保值,且回報高於存款,所以開始大手購入工商物業供收租及保值,加上又在賣殼時,部分籌碼轉移至其他神祕股東,使有一些旁落,當時業績又大降,在高手教招下,公司頻繁進行股份分合,2001年5合1,又1供1,每股50仙(合股前10仙),之後又4合1,又2供1,每股1.5元(兩次合股前7.5仙),自行包銷,最終取回股權,之後配售股票,使股權更穩。之後公司業務反彈,又開始派息,又不停回購股權,在2005年2006年均有送紅股,但這些亦不礙其積累盈餘的能力,仍大手購入住宅的工廠物業,並在香港自2003年推出自遊行政策後,更開始購入零售物業,在物業價值上升後,又再利用融資能力購買地產,積累了永利地產的基礎,經過一輪買買賣賣後,已經積累了35個物業,估值達9.56億,如果計及重估,對公司的盈利影響頗大,佔92%,但是如扣除重估,只佔實際盈利約30%,所以這些資產雖對資產比例重大,但是不計重估盈利不成比例,計重估則遠遠超過上市價值,況且主板上交市地值值錢,故構成分拆之誘因。

在2013年,公司宣佈分拆,以1股永利控股派發1股永利地產的比例,把83%股權派發予永利控股股東,把永利地產分拆上市,完成後永利控股只是持有17%股權

說到這兒,我們不如看看公司的價值如何,根據2012年的帳目,其實公司帳面好像只值5.50億,但是根據上市招股書的財務資料一段,已經有提及「根據資本化發行,受分拆條件規限,本集團成員公司所欠餘下永利控股集團成員公司之款項將於分柝情況下予以資本化。」永利控股是會把永利地產的債務資本化,資本化簡單來說即是以債轉股,所以這部分的債務會消除,並會轉化成資產淨值的增加,至於其盈利能力,我們也可以很簡單的估算如下表。

(1)實際資產及利潤情況


(2)以公司的帳面值估算,以20%至120%的估值作計算,每股估值如下:


(3)如果公司的實際利潤,以1%至6%作折現,估值如下:


下一篇,我們談談他實際估值多少。
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