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《中英聯合聲明》保障我城五十年不變，但回歸二十年都未夠，香港地已經面目全非，唯獨沙田馬場地可以「獨善其身」，去年與政府簽立新契，獲批租五十年，讓權貴在會所內翩翩起舞度過2047。本刊對照新舊兩份地契，發現新的地契中，增加了一項條款，規定如日後政府收地，除部分工程費，還要賠償馬會沙田會所的市場價值（the market value of the Members' Club），勢必令收地程序變得更繁複，更有機會令賠償金額大增，以六十六億起跳，儼如一道馬會平安符。新地契更繼續「鬆章」，一方面令馬會以往的違契商業活動「合法化」，同時令會所不需向公眾開放，繼續會員尊享。記者發現，負責審批這份「不平等契約」的行政會議，成員當中超過三分之二，是胸口掛着馬牌的馬會會員，「自己人批自己人」。最弔詭是，當中五名行會成員更在批核期間，獲馬會晉升為遴選會員。植根香港過百年的馬會，早已滲透香港的權力核心。港英時期有個講法：「Hong Kong is run by the Jockey Club, the Hongkong & Shanghai Bank, and the Governor, in that order.」滙豐已漸漸褪色，馬會卻繼續掌控香港。然而「馬照跑、舞照跳」的背後，卻賠上了寶貴的土地資源。

與候任特首「七七七」林鄭月娥緊密「connect」的香港賽馬會，去年突然獲政府批出長達五十年的沙田馬場地契，成功跨越2047。當時議員、記者紛紛去土地註冊處查閱新契約，可惜遍尋不果。直至立法會議員朱凱廸在立法會上質問政府，才發現原來該幅土地的地段號碼，已經由「沙田市地段13號」，改為「沙田市地段590號」。明明就是同一塊地，續約時更改地段號碼，做法並不尋常。原來魔鬼就在細節，這次變更揭示了這是非一般的續租，地契已悄悄由「私人遊樂場地契約」改為「特殊用途契約」，除了租期大幅延長外，對照兩份地契，新契儼如一份「不平等條約」，以保障馬會、權貴利益。

明益馬會三大筍位筍位一：政府收地或賠66億

馬會過去的舊地契寫明，政府有權以公共需求為由，向馬會收回沙田馬場用地，只需預早十二個月通知，並就馬會已支付的平整土地（site formation）費用及建築費用，作出一定比例的賠償。工程費有數得計，政府即使要收地，亦容易預算。不過，已簽立的新地契竟增加了一項條款，可能令收地成本大大增加。該條款規定，除部分工程費，政府還要賠償馬會沙田會所的市場價值（the market value of the Members' Club）。法政匯思成員、大律師譚俊傑指出，新契約描述了會所可進行的其他業務，所以該條款所指的「市場價值」很可能除了會所的建築物造價，更會包括其業務和品牌價值。由於該條款的詮釋存在灰色地帶，政府收地的過程將變得複雜，總賠償金額亦可能大幅上升。中大經濟學系副教授莊太量認為，馬會會所並非上市商業機構，難以進行估值，實際賠償額很視乎政府與馬會如何討價還價。他認為，若會所業務最終無法持續，政府的賠償額可以會員會費作基本估算。馬會全費會員有近一萬五千人，本刊以現時每人四十五萬元入會費推算，政府單單向全費會員的入會費作全額賠償，涉及的金額已超過六十六億元。

筍位二：馬會名正言順搵銀

沙田馬場的新契，更為馬會打開搵真銀的方便之門。過往的私人遊樂場地契約，是政府以象徵式租金批出，土地用途受一定限制，承租者不可以搞商業活動賺錢，只能為會員提供會所服務，並開放部分設施給公眾使用。沙田馬場於七七年簽訂的私人遊樂場地契約，亦限制馬會只可進行賽馬活動，另外可根據馬會的組織大綱（Memorandum of Association）提供會所服務。雖然後來有加入表演和展覽等娛樂用途條款，但馬會進行這些活動前，須先問准地政。不過，一三年的審計報告揭發，沙田會所一直有向非會員提供收費的宴會服務，五年辦過約九十場婚宴，涉嫌違反批地條件。翻查當年的網頁記錄，發現馬會甚至將宴會安排、收費等資料放上網頁，明目張膽違契。六年前在沙田馬場會所舉辦婚禮的廖太表示，自己及親友都不是會員，不知原來在馬場擺酒有問題：「當日同老公去婚紗展行吓，揀吓喺邊度擺酒，見到馬會有個攤位，個職員行埋嚟推銷，我哋覺得平時去唔到馬場會所，原來都可以喺嗰度擺酒，幾特別喎，當時擺咗十幾圍，用咗十六萬左右。」本刊向民政事務局及地政總署查詢，但兩部門均未有正面回應，當局曾否就馬會違規向非會員提供婚宴服務執法。現時的地契卻為馬會的這類商業活動「合法化」。新契表明，沙田馬會會所可進行包括商業、零售、餐飲、社交及其他康樂活動等業務。馬會只需補足會所所佔面積（佔整體的0.8%）的地價，即約六億七千萬元，會所地皮每呎約二百三十元，就可名正言順在會所搵銀。立法會議員朱凱廸擔心，沙田馬場個案或會成為其他私人會所與政府討論續租時的先例：「之後啲哥爾夫球場，係咪都可以求其收十億、八億，批五十年俾佢呢？班有錢佬唔介意俾錢o架：我哋之前冇俾錢，唔好意思，而家俾番；但關鍵係地一定要繼續用。」

筍位三：權貴會員獨享設施

私人遊樂場地契約政策早已為人詬病，馬會、哥爾夫球會等團體只要付出極低的價錢，就可長期佔用大面積公地，但其私人會所往往只招待少數「尊貴會員」，普羅市民望門止步，變相用公帑資助權貴享樂。故此，時任民政局局長曾德成處理續約時，曾要求包括馬會在內的私人遊樂場地契約承租人，進一步開放設施予外界團體使用。民政局後來表明，續約後將加入「開放體育設施每月最少五十小時」等條款，並會與各承租人制定「開放設施計劃」。馬會當時亦曾提交其「開放計劃」，不過打算開放的設施數量及時數，相當「縮骨」。馬會計劃每月開放二百五十五小時，包括彭福公園、籃球場、壁球場、足球場等；當中按照舊契規定開放的彭福公園已佔二百零二個小時，即只須滿足餘下的五十三小時就過骨，而開放程度遠低於其他開放計劃。如今馬會及政府巧妙地把馬場由私人遊樂場地契換成特殊用途契，馬會大條道理不搞「開放設施計劃」，意味着市民使用沙田馬場會所設施的機會又再落空。

手段第一步：鬼祟諮詢蒙混過區會

港英政府早年以免租或象徵式租金批出土地，鼓勵私人團體在土地上發展體育會，以補當時公眾體育設施不足的問題，被統稱為「私人遊樂場地契約」。二○一一至一二年間，七十三份私人遊樂場地契約中，有五十五份會到期，當中包括總面積近七十萬平方米的沙田馬場連會所及彭福公園地皮。民政局於是逐一會見承租者，處理續約安排，現時仍有六十七個場地繼續以私人遊樂場地契約形式營運，但沙田馬場卻例外，成功與政府透過一連串手段，改以「特殊用途契約」續約。本刊翻查多份政府文件，發現政府一五年開始轉口風，首先鬼祟地向區議會「軟銷」沙田馬場五十年契的計劃。當年四月，民政局向沙田區議會呈交一份「擬擴闊沙田馬場外沿城門河的單車徑行人路」文件，首次提到當局「與馬會商討沙田馬場用地以及用作馬廐的毗連土地契約事宜」，並計劃「批出為期五十年的土地契約」。地政總署人員在相關會議上，指出該地契屬「特殊用途類別」，但沒有提及它原屬私人遊樂場地契，更沒有解釋為何突然改變地契性質。續約五十年、修改地契此等大事，竟然潛藏於一份擴闊單車徑的文件之內。沙田區議員容溟舟當時已經質疑「為何續期年限比一般的十五年長」，並指應批出較短的年期，以便「每次續約時要求馬會回饋沙田區」。在會議後五日，在今時今日數碼時代，政府竟以傳真方式向沙田區議員發出諮詢文件，而不是電郵，並要求議員在兩星期內交回意見。諮詢文件顯示，政府已計劃將馬場用地重新命名為「沙田市地段590號」。該文件提到，新契約的「批租條款基本上與原有的批地條款相若」，另加上一些新的設施改善條款，包括擴闊單車徑和行人路、彭福公園「須維持指定的每週最少開放時間」等，卻隻字不提會所容許商業用途、新增政府收地賠償條款等多項重要改變，連區議員都被蒙在鼓裡，一般市民更無法在區議會網頁找到該諮詢文件。民政局一個月後確認，政府同意批出為期五十年的特殊用途契約予馬會，並指：「批地建議將按既定程序進行，包括地區諮詢工作。」局方在一六年更表示：「當局在諮詢期內並沒有收到反對意見。」原來政府將「擴闊單車徑文件」放上網供公眾查閱、傳真幾頁文件給區議員，就已經完成「諮詢」，其後將那些「小恩小惠」寫入新地契，馬會再以六億多元補地價，便獨享會所地皮。

第二步：馬會行會圍威喂

最後，政府批出特殊用途契約，只要行政會議在「黑箱」內拍板批准即可，不必作公眾諮詢。弔詭的是，行會成員大多都是馬會會員，潛在極大的利益衝突，審批過程的公正性惹人質疑。本刊翻查馬會及行會的資料發現，一五至一六年六月批五十年地契期間，前後合共三十五名行會成員中，超過三分之二，即廿四人為馬會會員，包括時任政務司司長、候任特首林鄭月娥。其中十名成員甚至是馬會大董或遴選會員，當中陳家強、譚志源、高永文、陳智思和葉國謙均於一四至一六年間獲升格為遴選會員，可謂小圈子對小圈子。行會新聞秘書回覆本刊查詢指：「按行政會議的保密制原則和做法，我們不會就任何有關行政會議的議程和討論作評論。」未有透露行會成員討論馬場換契時有否避席。政府跟馬會交手，恍如二班馬鬥超班馬，馬會大董中不是律師就是會計師等精英，如主席葉錫安在孖士打律師行出身，由助理律師做到主席兼首席合夥人，擅長打複雜的商業糾紛訴訟案。副主席周永健曾任香港律師會會長，據悉他任內都積極為會員爭取福利，而且眼光獨到，曾為律師會購入多個物業，其後樓價勁升，帶挈律師會進賬，而周太胡慕芳同樣是律師，九三年起任和黃執董，一直深得李嘉誠器重，有「長和一姐」之稱，過去和黃多項海外併購，她均充當法律大旗手。一般公務員非馬會班底對手。也許有人會反駁：馬會一年交二百億稅、捐三十幾億做慈善，獲「特別關照」是理所當然。但試問香港有幾多機構像馬會一樣，可以「合法壟斷」賭業，每年做庄家賺過千億元？其涉及龐大利益的業務，只是掌控於少數特權人士之手，不受監管，賺錢起故宮或扶助貧苦大眾，都是馬會閉門說了算。香港人不能接受「有奶便是娘」，任由這種特權繼續擴張。

塊地邊個用？市民無say

無論是「私人遊樂場契約」或是「特殊用途契約」，都是政府以「私人協約方式」批出。這種特殊的批地方式，需要「具備充分理據證明符合政府的政策」，以及「切合經濟、社會和社區需要的特殊情況」，過程中不涉及公開競投或公眾諮詢，行會擁有最終審批權。朱凱廸指，香港的土地批租制度，由港英時期開始一直都極之封閉，市民無話語權，無論土地最終歸誰所有，或是其地契註明的用途如何改變，市民往往在發生後才知道：「例如我個會所要由而家十萬呎，變成二十萬呎，只係要改Master Layout Plan（總綱發展藍圖），再俾地政總署批。公眾唔會知道。」即使今次沙田馬場一事有潛在利益衝突，在行政上市民亦無法反對這個續約決定：「制度真係密不透風到一個地步，佢話係咁就係咁，解釋都唔使。但有啲人可能已經袋晒錢入袋，有啲人權力亦到手，但我哋只可以喺出面望住嘆氣。」朱凱廸認為，香港的土地批租制度長遠必須改變，不能讓政府一直以地主姿態決定一切。

撰文：關冠麒、吳婉英攝影：林金展、胡智堅[email protected]