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馬志綱是冠德建設董事長馬玉山的么子，三十歲那年匆促接下環球購物中心執行副總，五年內歷經兩次經營危機，他如何從門外漢變成購物中心專家，更拿下新北市購物中心龍頭寶座？ 撰文‧梁任瑋 走進環球購物中心中和店，執行副總經理馬志綱一邊說話，他突然一個箭步蹲下撿起地上的小紙屑，小動作透露他實事求是的個性。 國賓影城成為吸客利器 室內面積兩萬四千坪，新北市規模最大的環球購物中心中和店，成立六年，去年中和店與板橋店合併營收五十億元，成長率二○％，遠高於其他購物中心平均值。今 年中和店與板橋店合併營收要挑戰六十億元，不僅成為大股東冠德建設轉投資金雞母，近一年更迅速在林口機場捷運站Ａ８、Ａ９等插旗，在購物中心市場走出自己 的路。 二○○六年初，剛開幕兩個月的環球購物中心中和店，因總經理沈政毅閃電離職，面臨經營第一個危機。「當時沈總剛走，我完全不懂如何經營購物中心，第一年又 虧八千萬元，銀行團也不認同我們，要招商又要說服銀行繼續支持……」馬志綱回想○六年二月一日剛接副總時內外交迫的場景，仍歷歷在目。 那年三十歲的馬志綱血氣方剛，一上任心裡很著急，眼中看到的只有危機，他的鐵腕作風讓人心渙散，「當時台灣沒有購物中心經營成功，我高壓的領導風格，員工 都在容忍，很多原本從建設公司調任至商場的員工，甚至受不了走人。」馬志綱不諱言，當時的口頭禪是：「不要告訴我失火了，要告訴我怎麼救火！」環球購物中 心營業本部部長石傳捷說，初期每周二開業務會議，一開就是從下午兩點開到晚上八點結束，「一櫃一櫃檢討啊！會議結束後，幹部周三、周四得與廠商全部溝通 完，隔周就要看到績效，那時候壓力很大，怕時間不夠。」「我每天都在想如何生存。」馬志綱說完，悄悄地撇過頭看了同時接受採訪的父親｜｜ 冠德建設董事長馬玉山的表情。原本在美國投資銀行工作的馬志綱，當年在父親一通電話後，辭職回台進入家族企業。當時環球購物中心已動工，馬玉山父子與日本 顧問永旺購物中心︵AEON Mall︶之間也有很多磨合。 馬玉山印象很深，當時環球結構體已蓋到一半，馬志綱建議在頂樓增加有七個廳的電影院，「要不要蓋，只有十八天可以決定」。最後馬玉山還是尊重兒子的決定。事實證明這個選擇是正確的，現在國賓影城成為環球最重要的吸客機。 ○七年，環球購物中心地下室的日系量販店佳世客︵JUSCO）因不堪虧損撤店，留下五百坪的空間，讓馬志綱面臨第二次打擊。馬志綱說，當時環球的問題是平 日下午沒有什麼客人，「專櫃小姐比顧客還多」，也沒有資格和廠商談坪效。他仔細研究，環球若堅持走購物中心這條路，就要更符合台灣人的消費習慣，勢必得 「爆炸性的改變」，與百貨公司區隔。 說服廠商進駐新北市 於是他大膽引進日本寵物店品牌Pet Plus到一樓開設專門店，並強化餐廳品牌，用美食帶動人潮，將三樓的美食街擴大，清楚定位為生活、寵物、餐飲美食。在策略奏效下，環球中和店開幕第三年就完成業種定位，並同時開始獲利。 曾擔任環球招商顧問的仲量聯行零售事業總經理王香完說，環球後來鎖定餐飲業種很正確，因為板橋、中永和人口多，光靠區域內的外食人口數，生意就做不完。 事實上，馬志綱對於購物中心的執著，也展現在他對客戶的鍥而不捨。今年五月一日才進駐的﹁無印良品﹂，馬志綱竟爭取了五年，等於環球剛開幕就鎖定。無印良 品總經理王文欣說，過去無印良品一直覺得進軍新北市的時機還未成熟，後來發現中和消費潛力大，所以新北市第一個據點開在環球。她坦言，馬志綱提過很多位 置、方案讓他們選，「他是一位很有誠意的年輕人」，按照他的經營精神走下去，環球要不成功很難。 馬玉山四十二歲才生下馬志綱，隔年就忙著創辦冠德建設。馬志綱印象中，父親的一生都奉獻給事業，假日不是巡工地就是視察購物中心。在兒子心目中，「父親的 纏鬥力特別強。」在馬玉山眼中，馬志綱從小就很有責任感，一定會把事情做到最好，很放心把零售業交給他。「我是在幫老爸圓夢！」馬志綱記得父親曾告訴他， 冠德建設蓋過這麼多房子，賣掉之後沒人記得，希望購物中心可以永遠成為冠德的代表作。 由於北市中心已進入購物中心飽和階段，未來新北市是大品牌兵家必爭之地。尤其今年年底，遠東集團在新板特區投資的「中本大遠百」即將開幕，因此環球也在四月進行五年來第二次改裝，希望更鞏固新北市購物中心的龍頭地位。 馬志綱 出生：1976年 現職：環球購物中心執行副總經理經歷：冠德建設董事長特助、環球購物中心業務專員學歷：紐約哥倫比亞大學金融企管碩士 環球購物中心 成立時間：2005年 資本額：45億元 股東結構： 冠德建設82.5% 齊魯企業（國民黨黨營事業）17.5% 負責人：馬玉山 據點：中和、板橋車站、林口捷運A8、A9站、屏東漸入佳境！ —— 環球購物中心近五年營收獲利年度 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年營收（億元） 17.84 19.32 23.60 28.55 38.00 稅後純益（億元） -0.74 0.25 0.17 1.03 1.50 每股稅後純益（元） -0.20 0.07 0.05 0.27 0.30 註：以上為中和店數字，不含板橋店數字 資料來源：環球購物中心 |
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