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中環在線 揸深圳萬科17年散戶股神400萬變16億 李華華

>2008-06-03  AppleDaily

股 神畢菲特用價值投資法,長揸好股,其實,香港都有好多投資者係佢信徒,仲可以話係青出於藍。好似港商劉元生,手持內房股萬科股票17年,由當初市值約 400萬人仔(下同),暴升到今時今日賬面值約16億,升咗近400倍,比起畢菲特最掂嗰隻華盛頓郵報,30年都係升得128倍,睇怕今勻股神都要寫個 「服」字。

與王石早有淵源

講起呢位散戶股神,早喺91年萬科A股上市前已經入股萬科,話說王石未創辦萬科之前,同劉元生已經 係生意拍檔,88年尾,未上市嘅萬科為咗籌集資金,以每股一蚊人仔發行咗2800萬股,劉元生見銷情唔係咁好,於是幫對方認購咗360萬股,成本大概 400萬銀。萬科91年1月29日深交所上市,當時報14.58人仔,其後劉元生仲有增持萬科,據萬科資料,劉元生持有8253萬股,以噚日萬科收市價 計,市值近16億人仔。難怪內地傳媒封佢做「超級散戶」,喺3月舉行嘅萬科07年報告網上說明會,有萬科小股東要求親眼見一見偶像王石,同股東劉元生。

上市後不斷增持

據 報道,劉元生家陣係萬科最大嘅個人股東,王石有乜大動作,之前都會主動問吓佢嘅意見。除咗同王石熟絡,劉元生同萬科另一董事陳志裕應該都幾熟,因為據《提 問萬科》一書介紹,當年王石做錄像機生意時,係由劉元生嘅仁達國際(香港)供應日本貨源,而據公司註冊處資料,呢家公司仲有3位董事,其中一位正係陳志 裕。[email protected]
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中環在線:萬科高層獎勵縮水

2008-08-25  AppleDaily

大 企業為激勵士氣,最實際莫過於畀獎金送股票,06年中,內地上市嘅內房股萬科,喺股東大會上通過股權激勵計劃。據《中國證券報》報道,萬科高層將收到06 年嘅獎勵股票,但價錢縮水超過七成,原因係萬科近半年股價急瀉,同舊年高位比,跌咗72%。據上個禮拜六萬科嘅公告,董事長王石同總裁郁亮分別有約522 萬股及366萬股萬科,以上個禮拜收報6.87蚊人仔計,分別價值3586萬同2514萬人仔。

同舊年24.69蚊高位比,大嗱嗱蒸發9302萬同 6522萬人仔,肉都赤埋。不過,06年股權獎勵有着落都算好,07年睇怕凍過水,因為呢個計劃要每年純利增長超過15%,公司平均股價更要高過舊年,家 陣市況咁,要萬科今年股價跑贏舊年,睇怕機會唔大。
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中環在線萬科:遲動工唔代表停工 李華華

2008-11-21  AppleDaily

近 期中央雖然頻頻出招救市,但俾佢一手隊冧嘅樓市,似乎已經有啲虛不受補,市場唔單止繼續講發展商劈價賣樓,仲吹埋會停工唔起樓,好似成年前帶頭減價嘅萬科 地產,有乜風吹草動零舍惹人注意。今個月初已有內地傳媒講緊萬科旗下有樓盤停工,仲越講越誇,話佢哋喺京滬深等多個城市都有地盤停工咁話。但講咗成大半個 月,萬科日前先以公司執行副總裁肖莉名義,出咗份回應極力否認停工問題。肖總首先唔認上海萬科城花新園項目停工,話個盤規劃都未做好,何來停工呢?萬科唔 存在因為資金不足而停工問題,公司早講過會按市況調整開工量,但承認有啲未賣樓嘅項目就推遲動工;不過所有已開賣嘅樓盤,都有開工。

僅按市況推遲動工

肖總又話萬科現樓貨尾其實唔多,截至第三季,公司總存貨價值874億蚊人仔;現樓貨尾大約50.1億,只佔5.7%,一啲都唔算高喎。
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万科致信百万股东:楼市底部无法预测


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http://finance.sina.com.cn/g/20090311/03435958647.shtml


  每经记者 王砚丹

  在中国房地产企业中,也许没有哪家公司能够像万科那样,一言一行都如此引人注目。特别是在2007年底,王石成功预言了房地产行业的拐点以后,这种关注度更是与日俱增。

  在昨日万科发布的2008年年报中,王石和他的管理团队用一封4000多字的致万科100万名股东的信作为年报开篇,再度引起了市场的强烈关注。在这封信中,万科深入反思了房地产行业近两年来的兴衰,并对自己在2008年所表现出的不足进行了检讨。

  【楼市前瞻】

  楼市连续两月回暖 底部言之尚早

  在2005年,万科就提出了“房价过快上涨无人受益,平稳发展才是行业之福”的观点。但即使对于万科,可能也直到2008年,才从事实中获得了最深刻的体验。

  2008年楼市调整是必然

  “2007年的繁荣盛景确实曾经发生,但就如构建在沙滩之上的七宝楼台,不可能长久存在。中国崛起及其对世界经济格局的改变还远未完成,中国住 宅行业也依然有待成熟,因此这一情景未来并非不可能、只是不应该再出现了——它并非一个美丽的憧憬,而是一种值得警惕的情形。”对于2007年的繁荣,万 科用非常含蓄的笔调,阐述了公司的态度。

  对于2008年房地产市场的深幅调整,万科认为这是一个非常必要的过程:“它是必然的,甚至是必需的;这是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。”而事实上,不断反思成了万科2008年年报的重要主题,几乎出现在年报的每一处细节之中。

  底部无法预测 重在应变

  由于在2007年四季度,当行业亢奋心态还颇为盛行的时候,万科提早预言了房地产行业的拐点。因此现在,又有一个问题摆在了万科面前:市场希望万科对于底部在哪里、何时出现做出一个预测。对于这一问题,万科坦诚地表示:“这是一个无法回答的问题。”

  “在我们看来,市场的顶点和底部根本无法预测。最极端的买方行为决定了市场的顶点,而最极端的卖方行为决定着市场的底部。对不确定对象的极端行 为做出准确预测,这本来就是一件不可能的事情。对于企业来说,更重要的不是预测,而是应变。企业可以也应该做到的,是对行业长期的发展方向始终保持认识, 对市场环境已经发生的改变及时做出判断,在此基础上对未来可能出现的各种短期变动进行分析,并分别制订应对的预案,在相关变化逐渐明朗的同时迅速采取行 动。”

  销售回暖 仍有可能降价

  正因为对于预测市场底部谨言慎行,万科将2009年新开工面积计划较2008年实际完成数下调23%至403万平方米。而即使在近两个月各地房地产销售数据出现回暖时,万科依然没有改变其谨慎态度。

  今年2月,万科销售面积达51.7万平方米,比今年1月份增长80.8%,比去年同期增长163.4%;销售金额38.9亿元,环比增幅77.6%,同比增长147.7%。这已经是连续两个月公司销售数据出现同比增长。

  万科证券事务代表梁洁对 《每日经济新闻》记者表示,万科并没有因为连续两个月市场回暖就认为行业底部已经到来,行业可能还没有从下行趋势中走出来。而至于公司是否还会继续加大降价幅度以度过寒冬,这就要看市场的走向,而不是靠主观预测。

  【应对行动】

  减少购地万科计提12亿楼盘跌价准备

  万科在财务报表附注中,详细披露了年末已完工项目、在建项目和拟建项目的明细。

  截至去年年底,万科存货账面余额合计871.40亿元,其中已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品金额分别为79.01亿元、444.71亿元和347.19亿元;扣除跌价准备12.41亿元以后,存货净额为858.99亿元。

  11个项目系高价拿地

  在2008年年报披露计提存货跌价准备的9大城市13个项目中,有5个项目在去年三季报就已计提了跌价准备。其中,成都金色领域和南京金色城品两个项目尤为引人注目。

  南京金色城品于2008年5月开工,预计竣工时间2010年12月,总投资7.46亿元。期末这一项目归集至“存货”科目的金额为3.88亿元,公司计提了8006万元减值准备,减值率为20.63%。

  成都金色领域将于2010年3月开工,预计总投资19亿元,期末这一项目归集至“存货”科目金额为7.47亿元,公司计提了2.16亿元减值准备,减值率高达28.92%。

  梁洁告诉《每日经济新闻》记者,在计提存货跌价的13个项目中,有11个项目的拿地时间是在2007年,即地价最高峰期。

  不过,万科计提减值的依据并不在于截至去年底地价下跌多少,而是根据2008年年底市场情况,测算如果这些项目全部建成并完成销售以后,公司单个项目是否会出现亏损。如果测算结果是会出现亏损,公司就对这些项目按单项计提减值准备。

  万科07年购地少于06年

  在年报中,万科也坦言,虽然此次计提存货减值准备是基于审慎的财务策略,但是也“部分反映了公司在该等项目的获取中,拿地成本偏高。”

  但是为什么在已经感觉到行业将出现拐点的时候依然购置了一些高价土地呢?对于这一问题,万科在年报致股东的信中,做出了回答。

  “2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨,到下半年更达到了历史顶峰。在这样的情况下,企业除非完全停止购地,否则购入的一定是高价土地。但完全停止购地,这是一个不容易作出的决定。”

  “土地不同于其他的生产原料,难以从市场上随时购得;从2004年开始,万科每年底的土地储备量,都低于未来两年的开工量。对万科而言,完全停止购地,是一个非常极端的决定。”

  “万科在2007年下半年的购地行为,被舆论高度关注。但万科放弃的地块有多少,恐怕并不为外界所知。而万科在2007年销售额增长超过一倍的情况下,购置土地面积反而低于2006年,这一事实则多少被忽略了。”

  【机构分析】

  手握200亿现金公司未来价值看好

  每经记者 王砚丹

  由于2008年净利润同比下降了17%,昨日万科股价走势相对疲软,全天最大跌幅达4.44%,收盘时下跌1.01%至7.81元,全天成交1.21亿股,换手率达到1.28%。

  自2001年以来,万科在公布年报当日的股价走势都相当平稳。除了去年和今年股价分别小幅下跌1.93%和1.01%外,2001~2007年,公布年报当日公司股价都出现了小幅上涨。

  在万科发布2008年年报后的24小时内,有不少券商分析师发布了针对万科的最新观点。大部分研究员认为,万科2008年业绩符合预期,稳健的财务指标有利于提高今后业绩的确定性。

  中金公司认为,总体看来,万科财务状况稳健:净负债率只有33%,年底有200亿元银行存款;经营活动现金流从2007年的-100亿元上升至 -3400万元。不过由于2007年3500元/平方米的高成本地价项目在2009年以后会陆续进入市场,而在2009年计划新开工面积下降的背景下,公 司存货周转率将因此从2.4年上升到3年;这些都是万科所面临的隐忧。

  虽然公司估值并不便宜,但公司行业龙头地位明显,财务指标稳健,管理与经营策略见长,未来长期价值看好,因此仍然维持公司“推荐”的评级。

  中信证券(21.83,-0.01,-0.05%)也 指出,2008年全年公司经营性现金流净额首次接近于0,去存货化坚决。他们认为,目前公司权益土地储备1793万平方米,实际价格合理的土地近900万 平方米,其中346万平方米已销售未竣工结算,因此除非市场严重恶化,否则公司最晚到2009年四季度将必须补充土地储备。

  而安信证券指出,计提存货跌价准备虽然降低了公司2008年的业绩,但不会对2009年及以后的业绩造成影响,不影响公司长期价值。

  考虑到公司在2008年末仍然有273.4亿元已销售资源未竣工结算,在调低2008年利润的情况下,会相应提高公司2009年业绩的确定性,有利于实现业绩的后续表现,不影响公司的长期价值,并维持对公司“增持-A”的投资评级。

  【资金焦点】

  万科带头开发商集体砍财务费用

  每经记者 杨羚强

  去年,房地产商普遍陷入资金紧张的局面,而银根紧缩和股市融资功能的丧失,让开发商不得不通过其他渠道进行高成本融资。

  万科年报显示,公司去年财务费用高达6.57亿元,占全年净利润的16.43%,是自1991年以来的最高纪录。而从万科的公告和年报中可以看 出,万科去年9月发行了59亿元公司债 (票面利率分别高达7%和5.5%),无疑增加了公司的资金成本,其需要按期计提的利息显然不是一笔小数目。

  而公司年报也显示,其短期借款金额在去年末高达46亿元,较2007年末的11亿元有大幅增加,这也加重了公司的财务费用。

  针对这些问题,万科在年报中表示,计划提高资金使用效率,降低融资费用。

  财务费用大增的上市公司不只是万科。中华企业2007年的财务费用不过9772.51平方米,而2008年激增至1.43亿元。2008年借壳ST幸福上市的华远地产,去年末的财务费用也由三季度的1192.96万元,上升至2813.84万元。

  上海一家上市房地产企业的财务经理昨日也向《每日经济新闻》介绍,一些贷款到期的开发商纷纷向银行申请转贷,谋求更低的贷款成本。去年底,由于央行连续降息,一年期的开发贷款利率已从原先的6%~7%,降至4%~5%左右。

  除此之外,上海一些地产行业人士透露,目前针对房地产业的民间借贷利率已经从原先的18%,降低至12%~15%,但是通过民间借贷融资的开发商比去年要少一些。
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万科动手:一季度现金突增69亿 正谈10多个项目


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http://finance.sina.com.cn/stock/s/20090518/05146237379.shtml


  保利地产(21.96,-0.55,-2.44%)净增加额为6.36亿,金地集团(16.15,-0.35,-2.12%)净增加额为4.53亿,招商地产(28.10,-1.15,-3.93%)为-1.72亿

  理财周报记者 徐清/文

  2009年1月,万科很冷静;2月,也很冷静,3月,有人说万科很保守;4月,万科保守到底。

  万科一直说:“判断地产回暖,为时尚早”。

  这一切都似乎只是表象。理财周报从相关渠道获得的消息是,万科早已在动手,而且规模不小。

  “万科要开始收购了”

  “万科近期将要收购其他地产商的项目,消息可能于下个月对外发布。”近日,某不愿透露姓名的知名房地产分析师告诉理财周报记者,至于具体项目,他表示不能详细透露。

  此后,理财周报记者向上海的另一位分析师询问相关情况,他说,上市公司方面并未直接向其透露此方面情况,但他通过万科其他部分获悉,万科的确在做收购的事情,“有几个项目,应该不会是上市公司。”

  而记者从一位从任职于广州某未上市的地产公司,从事银行融资业务的朋友处获悉,“圈子内流传万科要收购恒大地产的上海资产。”

  广州地产专家韩世同则向本报证实,万科近期确实一直在谋求抄底,“但是因为现在行情稳了,政策也变了,大家资金链没那么紧张,所以对方要价高了,据说他们做得不是那么顺利,原来可能更多的想收购,现在部分可能就是合作开发吧。”

  而该说法得到了万科某高层人士的证实,他透露,现在万科确实在密集的和其他地产商接触,而且在谈的项目不是几个而是十多个。

  “现在整个市场转暖,业内普遍对市场看好,万科的盈利能力又很强。”一位不愿意透露姓名的分析师对记者表示,“万科收购新项目,这个有可能。”

  实际上,在市场大幅回暖后,万科可售的项目偏少,使得4月公司的销售增速落后于市场。多位分析人士认为,万科需要增加土地储备,补充库存。

  万科转向还是露出真面孔?

  万科此举,意味颇丰。

  2009年以来,地产市场经历了业内称之为“绝地反弹”的小阳春。但万科并未参与这一兴奋感的营造和分享。

  曾经被拿地节奏困扰的金地集团近期出手上海拿地,被市场视为地产新周期的重要信号之一。但万科没有表现出任何的主动,2009年1-4月未增加任何新项目。万科对外界发布的评论甚至是给分析师的说法,都显得千篇一律:

  “万科认为短期内宏观经济能否好转,商品住宅市场价格能否上涨仍存在较大的不确定性,未来万科仍将保持一贯的稳健作风,谨慎拿地,规避商品住宅 价格上涨预期落空的风险,现金为王,公司公司未来1-2年经营重点将放在通过提升内部管理水平来提升盈利能力方面,控制销售、管理和财务三项费用。” 口风和金地集团、保利地产、招商地产等明显谨慎得多。

  “这周我和他们那边接触,万科仍然特别谨慎,搞得我都想是不是该建议基金撤退了。”上述匿名分析师说。

  者甚至让部分分析人士担心,在新的周期中万科能否准确的踏住节奏。“毕竟万科船大了,难以掉头,可能是这个原因。”一家大型上市地产商总裁在接受理财周报访问是曾这样判断。

  但上述“万科整合行业”的消息,无疑使得万科谨慎保守到底的形象来了一个一百八十度转弯。谨小慎微的外表下潜伏着汹涌的潮流。

  这个矛盾“有两种可能,一种是万科真的坐不住了,要加快运作,那就是转向;二是万科在舆论上压低姿态,为其抄底战略起到氛围上的配合,那这就是露出大鳄的真面目。”北京一位长期跟踪万科的私募基金老总评论。

  4个月回笼174.9亿所为何去?

  万科一直在为行业整合暗藏力量。

  2009年1-4月份万科销售回笼了174.9亿的资金;而2009年一季报显示,万科账面资金达到269.2亿元。而金地集团为53.7亿,保利地产为60亿,招商地产为72亿。

  现金流的净增加额更显异常。一季度万科的现金及现金等价物净增加额为69.44亿,而保利地产净增加额为6.36亿,金地集团净增加额为4.53亿,招商地产为-1.72亿。

  那么,万科囤积这么多现金到底意欲何为?

  “目前万科现金充裕,有较多的资源去把握未来的并购和收购廉价土地的机会。”5月13日刚刚去万科拜访的江南证券分析师张绍坤判断。

  此外,万科还有进一步融资计划,据万科方面向张绍坤介绍,万科将倾向于银行渠道。

  增加土地储备

  “近一段时期以来,各地市场的成交量普遍有所回升,公司在制定年初开工计划时,强调的是‘量出为入’的原则,也就是说尽管年初已有计划,但还会 随时根据销售情况进行调整。公司的销售和开工计划是一个自下而上的过程,一线公司通常会通过对销售速度的监控来确定开工计划。鉴于今年以来,公司在各地的 销售情况不错,各一线公司也会结合目前项目销售进度情况,调整开工计划。”此前,在接受本报记者采访时,万科的执行副总裁肖莉强调。

  “目前存货结构非常健康,其中现房库存只有大约1个多月的销售量,但在建的可售资源还是比较丰富的。”

  即便如此,万科仍然被认为需要增加土地储备以补充库存。

  国泰君安分析师孙建平:一直在观察万科的存货结构,“截至3月末,842亿存货中,在建产品所占比例达到了54%,扣除8%的完工产品外,拟开 发产品占38%。这一方面表明可售面积将具有规模优势,保证公司更快地、充分分享到行业景气复苏和更快、更好地拿地扩张,增强公司未来业绩的保障;另一方 面也表明无论对行业前景如何看,都必须要增加土地储备,补充库存。”

  即使在在2008年行业低迷的时期,万科也补充了666万平米建筑面积的低地价库存。
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从万科看中国股市的盈利模式 钱在谁的口袋


http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780100guw9.html

万科算是中国股市传奇的公司了,1991年上市时总股本只有4124万股,而现在的总股本是109亿股,18年间股本扩大了264倍,期间送现金最多的年份每股0.2元。  再看其他一些曾经是高成长的公司,贵州茅台,苏宁电器,无不是这样通过多次高送配才到今天的规模。  中国股市的盈利模式就是:长期持有小盘绩优股,通过小公司发展壮大,分享其成长带来的财富增长。你要想指望通过分现金获取巨大利益,那是不现实的。 所以在中国股市要想长线投资,最好最简单的办法就是买入小盘绩优股。 根据这个原则,长期投资的股票最好在中小板中间选择,不要买大盘股,我很奇怪为什么万科现在这么大股本,还有无数机构长期持有,向贵州茅台,万科,苏宁电器都是廉颇老矣,不值得长线,最多随大盘跌深了,进行波段买卖。
在选择中小板时注意以下: 一:选择行业好的股票买入,比如生物医药,新能源,新材料,节能环保。。。。。二:业绩较好,最近几年连续增长,业绩增长明确的 三:价位还是要考虑的,最近的小盘股都炒的比较高,可以在回档中间买入。四:建议选择募集资金已经见效的中小板股票

就是在选择这些良好成长性股票时间也应该波段操作。
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开工量新高 万科“挖人”谋“抄底”


http://www.yicai.com/news/2010/07/375968.html

近期,不少在房地产企业工作的职员都收到了万科A(000002.SZ)的面试邀请。广州一家民营房地产开发企 业的员工李琳(化名)近期就到万科进行了一次面试,是应聘到其广东清远一个项目工作。很明显,这是万科又一次从同行中广纳人才的“阳谋”。
万科此次史无前例的大规模招聘行动名曰“千里马”,李琳是全国上万名应聘者中的一员。

为扩张作准备

据悉,进入7月,万科就悄悄启动了这场有史以来规模最大的招聘计划,范围涉及旗下36个城市,所需人才高达600余名。职位覆盖公司管理层、经理层 和专业人才,专业领域涵盖工程、设计、营销、成本、采购、物业管理、综合管理等。

万科总裁郁亮曾表示,目前房地产行业经营方式还十分粗放,万科如果要持续领先于大市的增长,首先面临的就是人才挑战。单纯内部培养的方式,已无法完 全适应发展形势的变化,随着万科新项目的大批增加,其对人才的渴求更是进入到了一个爆发期。

毫无疑问,2010年的万科,正是到了这么一个“爆发期”,其开工量已经创下历史新高。 万科主管人力资源的副总裁袁伯银坦言,“公司因为战略纵深、大发展,进了很多新城市,出现了很多人才缺口;同时一些比较成熟的公司,由于新业务发展的需 要,也有人才缺口。我们把集团内所有的人才缺口统计起来看就是一个很大的数字,所以才需要如此大批量、集中化地进行招聘。”

对于此次大规模招聘,万科董事会秘书谭华杰表示,公司此前确实没有过,这是第一次。对于原因,他坦言是由于集团在二、三线城市大量增加新项目,“主 要由于今年开工量太大,而且预计明年开工量还会加大。特别是在进入二、三线城市后,项目的总量肯定会比在一线城市大,这对人力资源的需求更明显。”

在很多地产企业开始收缩战线的时候,万科的逆市扩张颇显另类。但谭华杰却称:在万科看来,每一次市场调整,其实都是扩张的机会。

提前“抄底”

事实上,早在2008年市场调整时,万科就曾经手握大量现金,等待机会收购一些资金链紧张的企业或优质项目,但最终未能实现。“现在想起来还觉得很 遗憾。”万科一位分公司员工在谈及当年集团的“抄底”计划没能实现时依然颇为激动。

这一次,万科显然不愿再错过“抄底”时机。从6月份开始,万科在销售上就表现活跃,以牺牲15%的价格,换来巨大销售额。数据显示,今年上半年其完 成销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元,成为目前唯一一家半年销售额过300亿元的开发商,比排名第二的同行高出50%,处于遥遥领先的 地位。

左手卖楼的同时,万科的右手也没有闲着。万科披露的数据显示,仅在上半年,就斥资200亿元购买土地,是上半年买地量最大的开发商。

尽管包括恒大、金地等在内的开发商都表示,土地市场的最佳抄底机会在下半年或明年初,但眼下看起来万科已经提前行动了一大步。




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快速开发直逼龙头万科 上半年恒大收金超200亿元

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100831/1596544.shtml

 每经记者 朱玲 发自广州
新政调控之下,不少开发商收紧战略,业绩下滑,而上市不足一年的恒大地产(03333,HK)带着一股初生牛犊不 畏虎之势,销售业绩却逆势上扬。8月30日,恒大地产交出了上市后首份中报,在近期已公布中报地产公司中,恒大地产成为首个收入破200亿元的公司,整体 实力直逼龙头万科。
据中报显示,截至2010年6月30日,恒大地产收入飙升至203亿元,较去年同期激增11倍,而公司净利润达23.3亿元,同比翻近两番,相比万科的28亿元仅一步之遥。
收入激增11倍
久经波折,去年11月才赴港上市的恒大地产,在众人的眼中,不再是地产的“新生军”,而是可以与龙头万科抗衡的实力企业。经历了上市的阵痛,今年又遭遇有史以来最严厉的政策调控,上市不足一年的恒大地产,却表现出应变危机的娴熟。
上半年市场正处于政策严调之下,恒大地产率先而动,祭出降价大旗,当月业绩逆势飘红。8月30日,恒大地产更是交出了一份令市场惊叹的靓丽中报,成为上半年首家收入突破200亿元的公司。
截至2010年6月30日,恒大地产营业额创收203亿元,相比去年同期的16.4亿元,涨幅达到11倍,令人惊叹。公司毛利达到49.5亿元,相比去 年同期涨了8倍;而公司的净利润由去年同期的5.2亿元上升为25.0亿元,同比上升380.8%;股东应占利润由去年同期的5.0亿元上升为23.3亿 元,同比上升366.0%。
今年上半年,恒大地产的合约销售额达到209.8亿元,相比去年同期的102.39亿元,同比上升104.9%; 合约销售面积由去年同期的215.9万平方米,上升为333.9万平方米,同比上升54.7%;在销售均价方面,今年公司销售均价相比去年同期提升了 32.5%,达到6282元/平方米,而去年销售均价为4743元/平方米。
记者调查发现,目前在已公布中期业绩的万科、保利、碧桂园、雅居 乐、龙湖等地产公司中,其主营业务收入超过百亿的企业不足十家,分别为万科的167亿元、中海地产的153亿元,碧桂园的117亿元,保利地产的112亿 元、龙湖的104亿元,而恒大地产却逆势成为市场行业领跑者,收金达203亿元。
经过比较,记者注意到,万科今年净利润达28亿元,远远超过 保利的16.27亿元,而恒大地产公司股东应占利润已达了23.2亿元,直逼万科。此外,受新政调控的影响,市场成交萎靡到历史低谷。4月份之后,不少公 司的业绩更是下滑达30%之多,市场形势风声鹤唳,谈“政”色变,开发商、购房者处于胶着状态。
但恒大地产5月率先应变市场危机,全国打出 “85折”的降价大旗,除了2月春节外,记者注意到恒大地产今年上半年每月销售不论是同比,还是环比,均为大型上市房地产企业中唯一实现双增长的开发商; 而今年上半年的合约销售面积超333万平方米,也创下了已公布销售业绩公司中全国第一。
中报会现场,恒大地产主席许家印表示,恒大地产200多亿元的营业额收入,在众多开发商中名列前茅,反映出恒大强大的执行力,实现跨越式的发展,此外主营业务利润为公司核心的盈利能力,为股东带来丰厚的回报。
“在政策调控之下,很难想象上市不久的恒大今年上半年会有这么好的业绩,赶超万科。”一业内资深地产人士如此表示。此外他认为,这无疑与恒大前瞻的销售策略和项目的快速开发策略有关。
绝不囤地
今年以来,中央多次出台政策严厉控制房价快速上涨问题,从信贷金融政策到市场销售,最终将高房价矛头直接指向房价的源头——土地监管。从中央到地方政府,更是多次重拳出击严控开发商囤地行为。
而近期,国土资源部更是联合银监会严查开发商囤地行为,公布了一份全国高达2815宗闲置土地的名单,部分大型房企榜上有名。面临仍未放松的政策调控,闲置黑名单更是将胶着的市场预期推向或将缩紧的趋势。
不少业内人士指出,面临复杂的、还未明朗化的经济环境以及政策,未来市场风险难定,当下不少地产公司收紧战略,拿地方面更是放慢脚步或者停止。
而在土地市场甚为低调的恒大地产,尽管处于“紧张市”,并未少拿地,更是没停止拿地的脚步。“现在市场处于低谷期,土地价格也到了一个低的峰值,正是拿地的好时机。”夏海钧在此前的业绩会上如是说。
就在该公司公布中期业绩的前三天,27日,恒大地产以19亿元的价格收购了佳兆业旗下位于广州珠江新城商业地产项目,占地面积为7106平方米,而现有可售面积9.2万平方米;而在7月6日,恒大地产重金拿下山西太原项目,支付地价达9.15亿元。
中报数据显示,今年上半年恒大地产新购土地26幅,新增土地建筑面积2221万平方米,截至目前恒大地产的土地储备总量达到7238万平方米。
虽然拥有较高的土地储备,但在多次的业绩会上,夏海钧均态度坚决地表示“恒大绝不囤地。”
“尽管恒大有高达7238万平方米的土地储备,但是在建面积达到了2306万平方米,占总土地储备的32%,创下了全国在建面积最大的开发商。”中报业 绩会上,恒大地产集团董事局主席许家印如此表示,而且按目前很大的开工面积计算,目前的土地储备也只能维持3到5年的开发需求。他表示,恒大拿地后就快速 开发,截至6月30日的73个项目有67个已经大规模开工建设,开工项目比例达92%;所有项目均严格按照土地合同在约定期内开发完毕。
同时,他表示,恒大地产土地储备,是为需而备,是企业正常发展而配备的生产资料。恒大的每个项目都是快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售。
“恒大上半年交楼均价5192元/平方米;每个项目一年四季都有楼可售,绝不惜售”。许家印说道。
一资深的房地产人士对记者表示,目前国家打击开发商囤地,非常明显就是遏制过快上涨的房价,从供应量上解决房价问题。
该人士指出,所谓囤地,就是囤积居奇,通过囤积土地、等待土地增值来牟取暴利,一般来说,有四种情况,一是拿地不开发或一点一点慢慢开发;二是动工不建但伪造建设假象;三是拿了预售证不卖房;四是即便卖房也以很高的房价捂盘惜售。
快速开发直逼万科
作为在港上市的“新生军”,恒大今年来的表现可谓不俗,以快速开发的模式赢取市场的肯定。
高达203亿元的收入,激增11倍,主营业务利润激增12倍,毛利激增8倍……这是恒大地产上市后首份靓丽中报,多项指标创下新高。而让股东看重的更是恒大地产已达23亿元的净利润,这比万科28亿元相差无几。
“目前不少开发商的新项目资金来源大部分是卖楼资金,其次才是银行信贷以及市场融资方式,特别是目前市场不好的时候,快速开发就是非常适当的策略举 措。”一证券分析师表示,在今年的政策市下,快速开发的房企,业绩一定优于开发缓慢的企业。而在市场形势不明朗的情况下,快速开发将会使公司资金得到及时 回笼,现金流得到稳定的保障。
“通过标准化运营,实现从拿地到销售6~8个月的快速开发模式。”恒大一内部人士如此表示,截至2010年6月30日,恒大地产拥有在建项目67个,在建工程面积为2306万平方米;其中在售项目41个,已取得预售证面积696万平方米。
“市场危机到来时,现金流最重要。”一地产商人士曾对记者如是表示,现金为王就是市场的领导者。
截至2010年6月30日,恒大地产拥有未使用的银行授信额度252.4亿元、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币,连同期末现金余额,拥有可动用资金495.2亿元人民币;而现金动用余额达211.9亿港币。
“我们实际每月的现金余额都在150亿元港币以上。”恒大地产高层对记者表示,现金流方面,公司一直坚持稳健经营策略,保持充足现金流。年初,公司计划每月现金余额保持在100亿元港币左右。
而今年以来,恒大先后两次成功发债,募集资金达13.5亿美元。1月成功发债7.5亿美元;2010年4月在新政出台前,恒大地产再次成功发债6亿美元。
据悉,尽管恒大拥有7000多万平方米的土地储备,但截至目前总地价款375.6亿元,已付239.4亿元,未付土地款累计为136.2亿元。未付土地款按照协议2010年下半年需付65.4亿元,2011年内需付59.6亿元,2012年内需付约11.2亿元。
做老百姓买得起的住宅
“恒大的利润主要来自于超前的发展战略,来自于超强的成本控制能力,来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利,恒大要少赚老百姓的钱,要多建老百姓 买得起的精品住宅。”在本次恒大地产中报业绩现场,很少露面的恒大地产主席许家印在业绩会上强调,恒大“民生地产”的理念,是要让利于民。
一直以来,恒大地产将其品牌定位在民生地产,若要让利于民,这必然让恒大需从成本源头控制,而在众多的成本中,土地成本占比较重。许加印认为,恒大利润主要是源头土地成本的把握。据悉,恒大上半年交楼均价5192元/平方米,核心净利润率10%。
今年以来,在上半年取得优异成绩的地产公司中,其二三线城市的项目销售额占比较重,诸如保利、万科等公司其二三线城市为其总业绩提供了有力的支撑。
恒大地产中报显示,恒大二三线城市合约销售占比达90%。进入的36个城市中,89%为省会级城市,且大部分集中在二三线及城乡结合部城市。在这些城市中,恒大地产土地平均成本519元/平方米;新增土地平均成本738元/平方米。
此外,标准化运营与集约化管理,降低了运营成本。据悉,今年上半年恒大地产的销售及行政费用占营业额的比例由去年同期的46.7%,大幅降低至6.6%,下降40.1个百分点。
许家印还表示,除了自身成本控制,还需要战略合作伙伴包括供应商、建筑商让利也必不可少。由于统一的采购、配送,有的原材料采购价是市场价的2~3折,降低了材料成本;工程集中招标,降低了建设成本;恒大目前精品战略联盟伙伴已增加至300多家。

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绿城猛追万科:发力绿建效仿富士康模式

http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-18/4MMDAwMDIwMTM4Mw.html

赶超万科,代建制或是一条路子。

虽说绿城集团10月份有好几个新盘开盘,但从前8个月的销售额来看,要赶超万科,貌似还要下狠功夫。

9月底,绿城集团常务副董事长寿柏年在杭州宣布成立绿城房产建设管理有限公司(以下简称“绿建”)时,业界一片哗然。

很多人以为发展代建业务是绿城规避高负债率,继续扩大规模发展的选择。更有媒体将绿城这条战略道路戏称为“富士康”,以表示对其战略的质疑。

然而,今年6月份曾为“绿建”做内部组建方案的兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆却向记者透露,绿城现在提出的代建合作模式,主要是出于战略上的考虑,为企业发展道路寻找突破口,并非为突破宏观调控带来的影响。

业内人士都记得,2009年年底,绿城集团董事长宋卫平发出赌咒:3至5年内赶超万科。

如果不寻找突破口,宋卫平上述豪言壮语估计只能成明日黄花,随风飘逝于西子湖。

“绿建”的成立,或是绿城寻求突围的一道新招。

“绿建”出世

据了解,“绿建”已注册成立,由绿城集团执行总经理曹舟南出任总经理,主要提供品牌输出与建设管理服务。

绿城决定“不出钱,不出地”,用“代建”的方式,规避和突破自身资金以及土地方面瓶颈。

绿城代建有三种模式:其中一种是与已经取得土地证的企业对接,由合作方承担全部或部分资金,绿城建设承担开发任务。

有分析人士认为,如果代建方不能提供资金,中小开发商没有丝毫与其合作的必要性。在宏观调控下,资金问题是中小开发商最急需解决的问题,如果不能解决这个问题,还不如将项目卖掉。

兰德咨询总裁宋延庆则认为,一个项目,中小房地产企业做下来获得的利润是20%,而绿城是30%,绿城从中赚取7%的管理费,应该是没有问题的。

绿城集团副董事长罗钊明在接受笔者采访时透露,现在找绿城合作的中小开发商特别多。“我们将对这些企业进行多项调研,并做区域市场调查。”罗钊明如是说。

宋延庆认为,绿城需要作出一个可行性的合作模式,要对合作方进行一系列的调研,包括资金状况,就像是风投找项目搞调研一样。

绿城另外一种代建模式是与外部资本对接,通过成立平台公司募集资金。绿城负责开发建设,并与投资方共享收益。

对 于这个模式,罗钊明表示,绿城主要是参与和发起成立基金,拓展融资渠道。这被认为是绿城与资金对接的一个方式,如果在“绿建”的大池子里面,既有合作方提 供的代建项目,又有希望进入房地产投资的基金,“绿建”这个代建公司生意才会做好。否则,单纯拿钱去做代建,绿城本身紧绷的现金流不能支撑。

第三种模式是与政府安置房建设对接,由绿城的专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取7%-8%的分红。

对于相关媒体报道的“7%-8%的分红”,罗钊明澄清说:“保障房利润没有那么高,也就是在3%-5%左右”。

宋延庆则认为,保障房利润的高低关键在于如何与地方政府“谈条件”。“获得7%-8%的利润是很有可能的。比如,一个项目,60%用来建保障房,配建40%商品房,还有车库、车位和商铺,别说7%-8%,15%的利润都是有可能的。”宋延庆如是说。

宋延庆表示,开发商做商品房是为了利润,做保障房则是为了现金流。开发商做保障房,只要不赔钱就达到目的了。

“绿建”的成立,根本上是想为绿城另辟一条快速做大营业额的路子,希望能够除自身开发业务之外,找一条快速发展的道路。

宋延庆认为,成立基金其实就是想做大营业额。绿城有“雄心壮志”,想做行业老大,赶超万科。

未完的赌局

2009年底,绿城销售额达到了425亿元,并且斥资购买了17块地,土地储备达到3000万平方米。

当时,宋卫平认为,绿城土地储备和销售增长速度都远超过万科,以这样的速度,3至5年内超过万科,做行业老大,是没问题的。

为此,绿城2010年销售目标初步定在了900亿元,随后又改为670亿元,近期在眼看无法完成销售目标的情况下,再度将年度销售目标下调到了500亿元。

如果再继续下调,将接近2009年的425亿元,几乎没有什么增长。

看来,宋卫平在2009年底发起赌局的时候,并没有料到2010年4月份会出台“国十条”调控政策,绿城2009年大肆购买土地,不但没有实现快速开发,反而因为高额的土地出让金形成了负担。与此同时,国内银行紧缩开发贷,绿城资金链紧绷,8月份负债率已经高达158%。

2009年中期的高负债率景象,再度出现。而这次宋卫平能否平安过关,还不得而知。绿城自2006年登陆香港资本市场后,也罕有再融资动作,在绿城负债率再度攀升的时候,绿城集团还没有成功募资为其解困。

“当一个开发商资产规模做到500亿的时候,就很难再做下去了,” 宋延庆表示,即使没有赶超万科的目标,绿城发展到销售500亿元的时候,也要面临一次重要的转型问题。

万科总裁郁亮也曾对媒体表示,万科年度销售额到500亿元的时候,也进行了一次重要的管理体制改革,而万科目前销售额达到800亿元,接下来要做1000亿元的管理体制调整。

万科的内部管理之严密,在业内早有口碑,而绿城并没有像万科那样做专业、科学的内部管理体制改革。

对于绿城这种成立“绿建”的特别“超车”方式,业内人士也看法不一。

其实,绿城并不是第一个吃螃蟹的人。早几年前,阳光100、中体奥园等房地产企业就已经在做品牌输出,有的打出了名气,有的却没有发展起来。

绿城到底能挖得金矿,还是徒劳一场?

笔者发现,绿城高管在提及代建业务的过程中,一直强调的就是“绿城不出钱”。其实绿城自己也很清楚,代建方如果提供资金,一旦房子卖不出去,就会陷入呆坏账的境地。

如果不提供资金不提供土地,绿城主要做的也就是品牌输出了。

罗钊明指出,绿城在选择合作方的时候,有三个条件:第一,土地的权属证明必须是取得的。第二个就是对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位。第三,必须具备非常好的资金条件。

宋延庆透露,阳光100早期做的品牌输出,主要是捆绑社会资本金,用别人的钱做自己的事。现在阳光100已经独立发展,品牌输出方面涉及得比较少。

“我们在2005、2006年的时候也帮中体奥园做过这方面的咨询服务,当时他们要做的是纯粹的品牌输出,”宋延庆说道,中体奥园就是想走捷径,不需要任何付出,单纯赚取管理费。所以到现在没有发展起来,而且品牌授权估计也快要到期了。

罗钊明表示,在代建合作中,绿城将参与开发全过程,从前期管理、规划设计,一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付,以及到最后的物业管理。

宋延庆认为,绿城的输出品牌与中体奥园不一样,他参与开发全过程,再加上绿建是独立核算,流动资金多,不会存在什么问题。


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2020年万科营收将达到3000亿--王石

http://blog.sina.com.cn/s/blog_624077750100nuxl.html

万科董事会主席王石周日表示,到今年12月1日,万科今年的营业收入已经超过1千亿,如果按照20%的复合增长率计算,到2014年万科的营业收入将超过 2千亿,如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。假定未来整个经济增长放慢,复合增长率从25%降到10%,到2020年万科的规模将超过3千亿。

  王石是在由中国企业家杂志社主办、中国企业家俱乐部联合主办的“第九届中国企业领袖年会”上作上述表示的。他说,未来10年,万科面临着两个转型,一 个是如何从追求利润最大化的传统营销模式向追求技术科研为导向转型;第二个是如何从简单的建房卖房向市场服务型转变,无论从技术上还是服务上转型一定要以 消费者为导向。

  王石说,目前万科住宅产业化建筑面积已经达到106万平方米,绿色三星标准建筑达到84万平方米,未来会致力于建筑碳减排等方面。到2014年,万科 不仅是经营规模超过2千亿,而且按照到2020年中国对国际上碳减排强度40-45%的目标,到2014年万科的绿色住宅对碳减排的贡献率将达到千分之 1.2。如果建筑房地产行业都做到像万科这样的标准,全行业在碳减排强度的贡献度将是12.6%。

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