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靚盤巡禮：天水圍嘉湖山莊呎價八千　住頂層複式

1 : GS(14)@2015-04-09 00:31:48

■下層客飯廳佔去最大部份空間。








位處新界西北區的天水圍嘉湖山莊，樓價向來低水，即使早前部份單位樓價升穿九七時高位，但相比其他地區仍是平，被視為熱門上車樂園，縱然最矜貴的頂層複式大戶，放盤實用呎價僅七、八千元。記者：溫潤潔攝影：何家達模特兒：Yan（ZModel）


嘉湖山莊分七期發展，除第四期為置富銀座及嘉湖海逸酒店外，其他六期為住宅，按期數次序冠以「樂、賞、翠、麗、美、景」為名，再加「湖居」之稱。當中僅限於景湖居及麗湖居頂層提供複式，數量一百九十二個，實用面積九百八十六至一千四百六十二方呎，全部間隔四房，並內置樓梯直達私家天台。中原羅文幫表示，以往複式放盤少於三個，近期個別業主欲趁勢獲利，放盤增至六個，實用面積均逾一千二百方呎，入場費九百五十萬元，呎價七千餘元。



全屋徹底翻新

介紹景湖居複式單位，實用面積一千二百八十一方呎，叫價一千零三十萬元，呎價八千零四十一元，雖非最便宜，但全屋徹底翻新，為同類放盤中裝修最好，賣相出眾。兩層鋪砌纖維木地板，牆身髹油漆，附設燈飾及窗簾，廚房新造白色廚櫃，工作枱面鋪白色實心材料，牆身鋪不銹鋼，具時尚感。客廁及浴室更換所有牆磚及潔具，亮麗新淨。兩層分區清晰，下層客飯廳佔去大部份空間，客廳側旁有一間細房，可作書房或客房，飯廳靠邊是廚房，內接工人房，樓梯旁有客廁。上層屬寢區，套房改動入口位置，並將客廁間隔牆改斜，擴闊套廁外通道。兩間細房維持原間隔，地方闊落，輕鬆放雙人床。全屋多窗光猛，上層梯間設天窗從天台引光入室，倍覺精神。景觀開揚，前方為住客會所及休憩公園，隔開樓群，享遠景。景湖居設邨巴穿梭置富銀座商場、樂湖居及港鐵天水圍站，方便居民購物、飲食及搭車，附近亦有巴士往返九龍及港島。成交方面，最新二月錄得景湖居三座頂層複式，實用一千二百八十一方呎，以九百五十萬元易手，實用呎價七千四百一十六元。



■套房呈不規則形，擺位要花心思。

■上層睡房可放雙人床，見使好用。

■廚房設備全新，光鮮潔淨。



■上層兩間浴室都改用企缸，保留空間感。

■天台有充足地方，可佈置成空中花園。

■數分鐘步程抵置富銀座商場，店舖包括銀行、食肆及投注站等。



相連戶838萬入場

【門檻較低】嘉湖山莊除原裝頂層複式單位外，另一類特色戶為自製相連，分佈各期內，入場門檻較低，現時銀碼最平為美湖居八座高層，實用面積一千零八十四方呎，享米埔景，開價八百三十八萬元，呎價七千七百三十一元。呎價最平則是另一套樂湖居高層放盤，實用一千二百六十九方呎，叫價八百五十萬元，呎價六千六百九十八元。翠湖居四座低層自製相連，實用一千一百方呎，一月以八百四十萬元易手，呎價七千六百三十六元。


■平面圖

景湖居頂層複式叫價：1,030萬元

建築面積：1,530方呎實用面積：1,281方呎實用率：84%間隔：4房（1套）2廳；另工人房及天台落成：1994年建築面積呎價：6,732元實用面積呎價：8,041元備註：連家具租值：2.8萬元回報率：3.3厘資料來源：中原銀座2期分行電郵：mailto:[email protected]



嘉湖山莊Kingswood Villas【屋苑資料】

地址：天水圍天湖路、天瑞路、天葵路及天龍路落成：1991至1997年發展商：長實



■嘉湖山莊只於景湖居及美湖居頂層設複式單位。

■天水圍嘉湖山莊地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066139

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靚盤巡禮：長沙灣宇晴軒開揚海景　自製相連

1 : GS(14)@2015-06-15 01:22:53

■大廳採光度足，滿室光亮。








長沙灣宇晴軒提供為數極多的自製相連戶，是區內特色大戶的主要供應地，現時最低消費1,300萬元，屬於低層望馬路廠廈，介紹的極高層戶，向南享有西九龍開揚遠景，眺望昂船洲及維港，是屋苑同類最優質放盤之一，開價1,700萬元，屬同類市價。記者：伍志輝　攝影：王子俊模特兒：Caca（Mouton）


單位向南的廳房外望景致遼闊，視線跨過前方另一屋苑碧海藍天，昂船洲海景成為永久景色，而臨海的公屋及居屋地盤，大廈樓層計劃為34至41層，對於座落極高層的介紹單位而言，維港遠景的威脅不太大。利嘉閣地產吳子豪指出，現時屋苑同類海景有保障的極高層自製相連放盤極少，起步價1,700萬元，如6座一個極高層自製相連，建築及實用面積分別1,475及1,054方呎，內櫳裝修一般，介紹的單位座落7座，建築及實用面積分別1,329及948方呎，同樣開價1,700萬元，勝在裝修新淨討好，而且廳房佈局設計好用，賣點更強。



四房間隔　地方見使

宇晴軒各座相鄰的C、D及G、H室，以及部份樓層的A、B室，均可打通自製相連，建築面積由1,200餘至1,500餘方呎，實用面積900餘至1,100餘方呎，兩戶打通後可以拆卸的牆身不多，戶型佈局有一定局限。介紹的單位花費約200萬元裝修，營造出有別於一般自製相連戶的四房間隔，同時備有大碼廚房、工人房、雜物房及貯物房，地方十分見使。裝潢方面走簡約淨白路線，配合極高層戶的極高採光度，滿室光亮醒神。



■介紹單位座落極高層，遠方地盤對海景影響不會太大。

■套房由原則兩房合併而成，空間極具深度。

■書房與套房採用房中房設計，進入套房前必經書房。





■飯廳旁睡房是家中小寶寶私人天地。

■廚房較一般自製相連戶大。





■飯廳附設全海景窗台，坐在餐桌旁亦有景可賞。

■短走廊一壁建有飾櫃，擺放精品美化空間。



低層相連戶1,300萬入場

【最新市況】利嘉閣地產吳子豪指出，宇晴軒現時有約10套自製相連放盤，最平叫價1,300萬元，為1座低層廠景單位，建築及實用面積分別1,328及946方呎，至於海景戶最低消費為1,500萬元，為6座中層，建築及實用面積分別1,335及950方呎。自製相連戶近期錄得成交，5月底6座中高層單位，建築及實用面積分別1,335及950方呎，成交價1,438萬元。另外，2座中層單位，建築及實用面積分別1,288及919方呎，5月初以1,250萬元易手。


■港鐵荔枝角站D4出口直達宇晴軒商場門口。

基座商場連接港鐵出口

【屋苑配套】港鐵荔枝角站新增的D出口，穿越工業區地底直達宇晴軒及昇悅居基座商場，宇晴軒外為D4出口，接駁屋苑商場門外扶手電梯，出入方便又毋須途經工廈嗅廢氣。宇晴軒基座有商場，有各式商舖食肆，還有大型超市，並貫通毗鄰的昇悅居及泓景臺商場，商舖選擇更多，行過對面馬路抵碧海藍天商場，更有大型日式百貨。宇晴軒住客會所提供健身室、桑拿室、多用途運動場等外，亦有恒溫泳池及攀石場等特色設施。


■平面圖

宇晴軒7座極高層自製相連叫價：1,700萬元

建築面積：1,329方呎實用面積：948方呎實用率：71%間隔：4房（1套）2廳；另工人房、雜物房及貯物房建築面積呎價：12,792元實用面積呎價：17,932元租值：3.8萬元回報率：2.7厘資料來源：利嘉閣宇晴軒分行電郵：mailto:[email protected]



宇晴軒The Pacifica【屋苑資料】

地址：長沙灣深盛路9號落成：2005年發展商：長和及新地



■宇晴軒提供大量自製相連戶，遠海景優質戶集中向南的6及7座。

■宇晴軒地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150613/19182150

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靚盤巡禮：火炭御龍山　連平台煞食　裝修有品味

1 : GS(14)@2016-02-08 03:23:47

■大廳向鄰房偷位擴建，觀感上闊落，裝修設計時尚。








火炭御龍山坐擁毗鄰港鐵火炭站地利，物業外觀華麗，會所設施齊全，包裝配套賣點鮮明，雖然單位實用性不及同區老牌屋苑，勝在戶型多元化，特色戶選擇亦多，包括最低層連平台、極高層相連及複式，現時同類放盤僅數個，最平為一個最低層連平台戶，三房改兩房間隔，開價1,000萬元。記者：伍志輝攝影：何家達模特兒：Belle（Mouton）


御龍山共建10座，最低層5樓大部份單位附連平台，合共有37伙，間隔由兩房至四房均備，現時放盤最細碼是今次介紹的單位，建築面積996方呎，實用面積777方呎，平台面積364方呎，從客廳露台及套房均可到達，平台圍繞單位而建，最適合養狗人士，狗狗有大量戶外地方走動。



三房變兩房

至於同類單位平台面積由約67至1,582方呎，今次介紹單位平台屬細碼之選。單位原裝三房連套房另貯物房間隔，其中兩間細房拆牆打通，再讓出部份空間擴闊客廳及套房，貯物房亦略為改細，以騰出地方拉闊飯廳空間，改動之後，內櫳顯得更寬敞，改善原則廳房大細不均的新樓間隔通病。室內裝修走時尚品味路線，簡約風格令空間感更強，重鋪的地板及入牆家具頗新淨，廚廁設備保養好，平台則保留交樓標準，新買家如果對兩房間隔無意見的話，可以毋須花錢大翻新。單位向西北偏西望港鐵火炭站及火炭工業區，前方樂景街部份時間人車流量較高，輕微的環境噪音無可避免。



■由客廳露台可通往平台，外望工業區及住宅地盤。

■套房有通道往平台，使用上更方便。

■兩間細房打通，佈置成工作間。





■客廳外連露台，可惜外望廠廈。

■廚房重新佈局，廚櫃多，貯物量大。

■浴室設備以原裝為主，保養企理。





■全屋重鋪地板，觀感舒適自然。

■繞屋而建的平台可作狗狗的活動場地。





■屋苑對面馬路就是港鐵火炭站，車站大堂打通工程已完成，出入更方便。

■物業入口附近有商舖，包括快餐店及個人護理用品專門店等。



60單位放售　最平720萬

【物業市況】御龍山現有放盤約60個，肯減價走貨的不足一成半，兩房單位入場費為720萬元，建築面積686方呎，實用面積534方呎，低層望火炭工業區，至於三房連套房戶最低消費亦是望工業區單位，中高層建築面積892方呎，實用面積696方呎，開價900萬元。



連平台放盤僅3個

美聯物業姚枝榮指出，今次介紹特色戶樓上單位都是三房連套房另貯物房間隔，建築面積993方呎，實用面積776方呎，現時一般中低層放盤叫價950萬元至1,000萬元不等。同類間隔成交，10座中層C室，建築面積993方呎，實用面積776方呎，去年11月以920萬元易手，同月錄得一宗望城門河5座高層A室成交，建築面積992方呎，實用面積773方呎，作價1,200萬元。美聯物業姚枝榮表示，物業最低層連平台單位現時放盤僅3個，只有介紹單位向工業區，另一放盤望城門河方向，建築面積1,146方呎，實用面積891方呎，平台232方呎，間隔三房連套房另工人套房，開價1,350萬元，最高價為四房雙套另工人套房大戶，近望平台園池及遠眺馬場，建築面積1,815方呎，實用面積1,409方呎，叫價2,600萬元。去年8月錄得同類單位成交，1座最低層單位，建築面積1,402方呎，實用面積1,089方呎，平台面積606方呎，成交價1,600萬元。此外，物業極高層相連及複式單位放盤由2,600萬元至1億元不等，最平價為頂層相連單位，建築面積1,641方呎，實用面積1,244方呎，天台面積1,043方呎。


■平面圖

火炭御龍山最低層叫價：1,000萬元

建築面積：996方呎；另平台364方呎實用面積：777方呎實用率：78%間隔：2房（1套）2廳；另貯物房及露台建築面積呎價：10,040元實用面積呎價：12,870元租值：3萬元回報率：3.6厘資料來源：美聯物業火炭站新樓專組電郵：mailto:[email protected]



火炭御龍山The Palazzo【屋苑資料】

地址：火炭樂景街28號落成：2008年發展商：信置及港鐵



■御龍山外觀華麗，住客會所設施齊全。

■御龍山地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19481314

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靚盤巡禮：　鑽石山龍蟠苑400萬有找

1 : GS(14)@2016-03-13 02:38:41

■客廳闊度合理，附大窗光源充足。








樓市續被唱跌，個別業主亦追隨大市肯擴大議價幅度，甚至下調叫價，促使二手市場出現若干平價成交，低價有承接亦顯示市場購買力仍在，大部份準買家不外乎想入市負擔輕鬆點，有機會執平貨。今次找來兩個市區細價放盤，鑽石山居屋龍蟠苑乍現400萬元有找放盤，以及鴨脷洲順景閣旺市時不願放售的高層避風塘景單位，對有意入市的用家都是值得參考的盤源。記者：伍志輝攝影：黃耀興　李家皓


鑽石山居屋龍蟠苑毗鄰港鐵鑽石山站享地利，每次樓市火熱時期都必然成為創新高價代表之一，淡市下樓價仍能維持一定抗跌力。世紀21富山林偉雄指出，目前屋苑約有20個放盤，近月來才出現的400萬元以下盤源有數個，最平低層一房自由市場開價330萬元，建築及實用面積分別463方呎及340方呎，介紹的高層一房戶，建築及實用面積分別480方呎及353方呎，自由市場叫價398萬元，較原先叫價410萬元下調2.9%，而去年樓市高峯同類單位叫價達430萬元，差幅約7.4%。單位原則曲尺大廳，業主將睡房擴大，形成長廳長房並排的格局，各有合理的活動空間。內櫳裝修觀感年輕，家具電器保養不俗，廚廁新淨討好，買家可節省大筆翻新費。單位大致向南，側望新蒲崗工業區及黃大仙現崇山方向遠景，視野開揚。上月錄得一宗同類面積成交，A座龍珊閣中層，望樓景，自由市場成交價385萬元。



鄰近商場食肆

龍蟠苑由7座大廈組成，提供3,680個單位，A至F座屬第8B期居屋，為舊式風車型設計，每層16伙，一及兩房間隔各佔一半。G座則屬第13A期居屋，屬新十字型設計，每層10伙，4伙為一房戶，6伙為三房間隔。屋苑設有平台花園及小型商場，提供超市、酒樓、茶餐廳及少量商舖，步行3分鐘到對面的荷里活廣場有戲院、美食廣場、食肆、超市及各式連鎖商舖。荷里活廣場基座有小巴及巴士總站，多條路線往返各地。



■廳房及廚房皆享有開揚遠景。

■睡房長度與大廳看齊，足夠容納基本寢具。





■飯廳放置巨型貯物櫃，仍有空間放飯枱。

■浴室潔具款式大方，可惜無窗。


■平面圖

龍蟠苑E座瓏璋閣高層9室叫價398萬元（自由市場）；叫租1.2萬元

建築面積：480方呎實用面積：353方呎實用率：74%間隔：1房2廳；另露台落成：1987年建築面積呎價：售8,292元；租25元實用面積呎價：售11,275元；租34元備註：8B及13A期居屋，單位已補地價資料來源：世紀21富山采頤分行電郵：mailto:[email protected]



龍蟠苑Lung Poon Court【屋苑資料】

地址：鑽石山龍蟠街8號落成：1987至1992年發展商：房委會



■龍蟠苑屬市區熱門居屋，一房及兩房單位選擇多。

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160312/19525808

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靚盤巡禮：馬鞍山翠擁華庭　複式連平台　廳房賞山景

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:42

■全屋更換特厚玻璃窗，外望翠綠山景。








馬鞍山翠擁華庭樓齡約16年，為港鐵烏溪沙站附近最早落成私人屋苑，隨着市場注意力轉移往近年入伙的銀湖．天峰及迎海，翠擁華庭成為該處最實惠上車或換樓屋苑，若鍾情特色戶，屋苑所提供的複式單位，樓價亦是區內相宜之選。記者：伍志輝攝影：張志華模特兒：Kimmy（Mouton）


翠擁華庭戶型多元化，特色單位亦有多種類型，最大碼是各座均有供應的複式戶，合共有20個，建築面積1,320至1,662方呎、實用面積1,037至1,294，一律連平台，面積由163至217方呎，當中7至9座合共四個複式，額外附連面積135至290方呎的天台，但需經公家樓梯上落。



豪花200萬翻新

介紹的是3座複式，大廳外連面積約175方呎平台，向東南外望青翠山景，天清氣朗日子裏可以側望少海景，自然氣息濃厚。單位近年經過徹底翻新，花費200萬元，工程歷時九個月，全屋上下一律換新，廚廁用料特別講究，連窗戶亦改用特厚玻璃。間隔亦順道作出更改，上層原則三房一套改為三房雙套，主人套房內附衣帽間，套房浴室改以玻璃間隔，巨窗外望全山景，不用擔心私隱問題。美聯物業李淑玲表示，屋苑現時有四個複式放盤，裝修以是次介紹單位最新最豪，叫價1,488萬元屬屋苑同類單位中價之選，目前最平為一個5座複式，建築面積約1,420方呎、實用面積1,118方呎，開價1,250萬元。複式成交要追溯至兩年前，6座複式，建築面積1,424方呎、實用面積1,118方呎，成交價1,026.8萬元。



■大廳間隔寬廣，簇新裝潢下更顯空間氣派。

■主人套房連同浴室均採用巨型觀景窗設計，氣氛悠閒。





■套房有足夠地方容納大量家具，稍嫌窗戶略小。

■平台面積約175方呎，可以隨時與自然山景全接觸。





■主人套房浴室選用歐洲品牌潔具，款式時尚。

■廚房佔地廣，工作通道寬闊。



低層平台戶叫700萬

翠擁華庭特色戶除複式外，尚有三種類型，包括除8座外，頂樓對落一層部份單位連平台，合共22個，建築面積590至1258方呎、實用面積460至982方呎，平台面積由173至360方呎。另外，1、7、8、9及15座部份頂層單位連天台，合共15個，建築面積684至1258方呎、實用面積521至981方呎，天台面積81至300方呎，需要經公家樓梯上落天台。最後是除2及8座外，最低層部份單位連平台，總數16個，建築面積641至905方呎、實用面積499至702方呎，平台面積66至491方呎。美聯物業李淑玲指出，這三類特色戶放盤合共不足10個，高層之選最低消費為7座極高層連平台單位，建築面積1,258方呎、實用面積982方呎，平台約353方呎，叫價1,150萬元，低層之選最平是1座最低層連平台單位，建築面積875方呎、實用面積681方呎，平台約66方呎，開價700萬元。



銀湖複式3,500萬入場

烏溪沙站旁樓齡較新屋苑複式入場費遠高於翠擁華庭，銀湖．天峰複式入場費3,500萬元，建築面積2,097方呎、實用面積1,564方呎。迎海複式以一手成交為主，3期迎海．星灣御17座複式A室，實用面積2,742方呎，平台814方呎，四套房間隔連雙車位認購權以5,100萬元售出。2期迎海．星灣18座地下複式B室，實用2,633方呎，四套房間隔連雙車位，去年4月以4,260萬元售出。


■平面圖

馬鞍山翠擁華庭3座複式叫價1,488萬元

建築面積：1,424方呎；另平台175方呎實用面積：1,118方呎實用率：79%間隔：3房（雙套）2廳；另衣帽間及雙貯物房建築面積呎價：10,449元實用面積呎價：13,309元租值：3.8萬元回報率：3.1厘資料來源：美聯物業馬鞍山廣場分行電郵：mailto:[email protected]



翠擁華庭 Monte Vista【屋苑資料】

地址：馬鞍山沙安街9號落成：2000年發展商：長實及和黃



■翠擁華庭是港鐵烏溪沙站旁樓價最相宜的私人屋苑。

■翠擁華庭地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582128

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靚盤巡禮：大坑億景樓　遠眺維港200萬裝修

1 : GS(14)@2016-05-08 02:55:04

■露台特大屬老牌豪宅的賣點之一。








大坑億景樓位處春暉道，鄰近渣甸山，半山地段老牌豪宅形象鮮明，物業前方大部份建築物樓層不會太高，銅鑼灣鬧市遠景有保障，維港煙花海景變數不大，介紹為目前該廈樓層最高的放盤，景觀質素最佳。記者：伍志輝攝影：李潤芳模特兒：Mani（Mouton）


億景樓樓高22層，每層兩伙，一律建築面積1,480方呎、實用面積1,207方呎，原則三房連套房另工人房間隔。是次參觀的是高層A室，站在向西北的大露台上，俯瞰大坑道旁低矮物業及茂密樹木，遠眺銅鑼灣鬧市，維港海景亦映入眼簾，前方大廈僅影響部份景觀。



套房加建衣帽間

戶主花費200萬元為單位間隔增值，縮細客廳旁睡房，騰出地方為套房加建衣帽間，擴大套房浴室及飯廳旁浴室，切合追求寬敞衛浴空間的需求，廚房亦較原則為大，增加下廚及貯物空間。客廳旁睡房改細後仍然地方闊落，唯一向東南的睡房保留原有間隔，地方特別見使。呂字形客飯廳大致維持原有間隔模樣，佔地廣空間感強。中原地產郭俊笙表示，億景樓放盤向來不多，現時僅有3個，最平低層A室，連車位開價2,380萬元，另外，高層B室，樓層較今次介紹單位略低，連車位開價2,538萬元。物業成交要追溯至2014年11月，高層B室，成交價2,728萬元，以介紹單位叫價2,600萬元作比較，現價可謂跌穿1年半前水位。



■客廳佔地廣，盡顯空間闊落的優點。

■廚房設備賣相時尚，爐具電器齊備。





■套房鋪上深木地板，配搭淺色寢具。

■套房內加建衣帽間，兼具工作間功能。

■套房浴室經過擴建，黑色裝潢獨特。





■飯廳有對流窗，室內通爽。

■飯廳旁加建入牆鞋櫃，容量特大，可以盡情購買心頭好。

■單位浴室較原圖則大，可方便照顧幼兒入浴。



栢園連車位2,400萬放售

大坑老牌豪宅密集，大碼單位身價逾2,000萬元仍有捧場客，如大坑徑栢園，1972年落成，現有高層B室以2,400萬元連車位放售，單位建築面積1,450方呎、實用面積1,132方呎，三房連套房另工人套房間隔。物業3月份錄得中層戶成交，建築面積1,450方呎、實用面積1,132方呎，以2,035萬元連車位易手。上月大坑道不乏大額成交個案，大坑道康馨園低層A室，建築面積2,126方呎，實用面積1,644方呎，四房連套房另工人套房間隔，以3,150萬元易手。老牌雙座式豪宅屋苑大坑徑龍華花園則錄得減價成交，1座高層C室，建築面積1,225方呎，實用面積976方呎，三房連套房另工人套房間隔，去年9月放盤叫價2,100萬元，累積降價450萬元或21.4%，終以1,650萬元將單位易手，屬市價成交。


■平面圖

大坑億景樓高層A室叫價2,600萬元

建築面積：1,480方呎實用面積：1,207方呎實用率：82%間隔：3房（1套連衣帽間）2廳；另工人房及露台建築面積呎價：17,568元實用面積呎價：21,541元備註：連車位租值：6萬元回報率：2.8厘資料來源：中原地產禮頓中心分行電郵：mailto:[email protected]



億景樓Yick King Building【屋苑資料】

地址：大坑春暉道3號落成：1975年



■億景樓現有3個放盤，叫價2,380萬元起。

■億景樓地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160507/19600826

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