何濼生﹕緣何自置居所比率大跌
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GS(14)@2018-01-07 13:52:29【明報專訊】1982年香港的自置居所比率為28.7%；1997年底已升至48%。短短15年間自置居所比率，上升了近20個百分點。然而，好景不常，回歸20年，統計處最近公布的自置居所比率（2017年8至10月）竟然只有49.4%。原來2004年首季曾見54.4%的自置居所比率，其後便不斷回落。箇中原因很值得思考。
當天董建華提出每年供應不少於85000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，並建議賤價把公屋賣給原來的租客，認為可一舉數得。一來直接提高自置居所比率，二來可減輕政府在管理公屋上的長期負擔，三來又可為原來的租客帶來財富上的增值分享經濟成果，四來又可讓潛在價值充分發揮出來，提高經濟效益。
經濟改善比率反跌不正常
事實證明這個如意算盤打不響。凡事皆有其客觀規律，欲速反而不達。當天大增供應，又賤賣公屋，客觀效果是推低樓市，原先由公屋住戶轉為居屋或私樓業主的人士，紛紛卻步等買平價公屋。換樓鏈斷，樓價大瀉，經濟下滑，不少物業淪為負資產。不少業主在供不起樓和經濟壓力下變身為租客；當然不少公屋租戶也變身為業主；也有少數人士趁樓價大跌入市成為業主。
2002年11月房屋及規劃地政局長孫明揚公布「孫九招」，當中包括暫停賣地和停建居屋，更包括終止出售公屋即租者置其屋計劃。房屋政策由海量供應突然改為停止供應，帶來的問題當然巨大，但終止租置計劃絕對有助於樓市復蘇。
樓市於復蘇並於2013年破了1997年的高位。很多曾目賭樓市崩圍的的業主深恐樓價會大瀉，把自己的居所「趁高價」售出，結果當然賠了夫人又折兵。樓價不斷創新高，售出的已買不回來，租金也去如流水，還不停上升，只好望樓興嘆。
官員不懂政策副作用 弄巧成拙
回顧歷史，香港素來都有指樓價過高的評論。本人讀大學時（1969至1972）報章社論不時都有這論述。但隨着經濟發展，市民生活改善，自置居所比率自然攀升。1997年前，樓價上升，自置居所比率每年卻都同樣上升。近年自置居所比率下降，可說十分不正常，近年房屋政策新招層出不窮，但官員對政策的副作用不理解，結果往往弄巧成拙。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6032&issue=20180102
證監擬撥30億自置辦公室
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GS(14)@2018-02-12 07:13:41【明報專訊】證監會在儲備中撥30億元購置辦公室，主席唐家成（圓圖）昨在立法會財委會會議上稱，證監於長江中心辦公室的租約將於2022年屆滿，可於2020年提早遷出，未來一年將作審慎考慮，再覓新址亦不必需在中環，但要交通方便，同時指買入辦公室物業可穩定將來租金支出，有利長遠財政情况。
唐家成：年底料錄小量盈餘
立法會金融界議員陳振英在會上質疑以中環寫字樓售價動輒4萬元一方呎水平，30億元是否足夠。唐家成指證監所需用的樓面面積約18萬方呎，除運用儲備外亦可考慮向銀行借貸，但指另借40億元對證監而言「將造成太大財政壓力」。翻查證監會財務報表，去年辦公室支出為2.54億元。唐家成亦稱，本預計本年度（2018年3月底止）有約4400萬元赤字，但今年以來股市成交額平均達1600億元，遠超去年底，相信持續下去，證監交易徵費收入續增，年底有望錄得小量盈餘。至於2018至2019年度財政預算，初步預計錄得1.28億元赤字，但他指市場每日交易額若保持在1200億元，則可達收支平衡，他重申交易徵費取決於市場情况。
此外，證監會行政總裁歐達禮稱，港交所（0388）就同股不同權股份的細則諮詢將會在短期內推出。被議員問到會否將日落條款納入投資者保障，唐家成表示，據聯交所理解，為特權設時限的話，有意想吸引來港上市的新經濟公司可能均不會選擇來港上市，故決定不包括在內。證監會來年亦擬增聘21人，其中4個為企業融資部職位，以應付更多新經濟公司來港上市前後的監察工作。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8377&issue=20180206