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房產稅和中國房地產公司 erzhihe

http://xueqiu.com/6877375122/22202808
房產稅，我現在所指的是對房屋的評估市值按比例每年徵收的稅收，國外比較普遍，稅率1-2%，高的有3%。房產稅是個非常公平的稅賦，你有錢，喜歡享受， 那就住大房子，交高稅；沒錢、節儉，那就低稅，難得的好稅種。順便說一下，有錢人只要本身生活不浪費，那就是大好人，因為他的錢會用於實業，幫助別人勞動 致富，即使是投資和存銀行，這些錢仍然會最終流向實體領域幫助別人。
     我相信中國一定會對所有的房子徵收房產稅，10年內就可以見到，不征可能性為零。原因：1房產稅本身的優點，如上  2財政支出剛性較大，賣地收入大幅下降，需要別的收入填補空缺，不收房產稅就是和我們廣大公務員的生活水平過不去。3抑制投機，防止房價大幅波動，算是 自動穩定器。目前的輿論就是為開徵造勢，讓大家適應這個割肉刀。
     房產稅對持有成本有多大影響，可以計算一下：
cpi持續為6，貼現率6%，房屋60年使用壽命。房產成本中30%是土地成本，70%是建築成本，土地每年增值6%，建築市值每年由於折舊減少1/60，同時由於通脹升值6%。計算房產的每年市值。如下圖：

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      60年後，這棟房子大約升值到10倍。根據每年的市值計算每年的房產稅，按照6%貼現計算現值，1%稅率大約增加購買成本38.65%，2%稅率大約增加成本77.3%。哈哈，厲害吧，現在買房子的將來面臨著最少額外30%的成本。

     接著聊聊房地產公司，房子漲跌難說，但房地產開發行業肯定是下坡路。

      中國的房地產未來是什麼樣？應該是隨著房子的增多，每年的新增房屋逐漸減少，一直到中國人口數量穩定，每年新增房屋僅是每年更新必須的數量，假如中國 2030年人口15億，大約需要5億套住房+20%的冗餘=6億套住房，住房使用壽命60年，每年更新只需要1000萬套的新增房屋。根據我的估 算，2011年中國城鄉的新增房屋大約是2000萬套。未來每年新增房屋會有個峰值，之後每年新增房屋數量將逐步下滑。那麼這個拐點在什麼地方？我從兩個 方面論證：

    從人均住房面積上，我們可以看看發達的國家是什麼樣？ 歐洲國家的人均住房面積為40至45平方米。美國人均住房面積大約為中國的三倍左右，也就是92平方米左右。（這是網上找到的200x年的數據）個人認為 人均40平方米應該是很好的條件了，無論人均gdp多少，一家100平方米左右的房屋應該夠用了。中國的數字如圖，2010年城市人均建築面積31.6 平、農村人均建築面積34.08平，中國最近10年城市每年人均面積增長4.5%，農村年增長3.2%，達到人均面積40m2,城市需要5年，農村需要5 年。到了40平，應該差不多了，中國的人均gdp全球排名90多位，相當於美國的1/10，和歐洲也相差很大，不能要求住房和那些發達國家一樣。我相信中 國的每年新增房屋數量峰值已經過去了或者會在5年內達到。（人均建築面積數據在2010年的人口普查中顯示人均大約少了1平方米。）

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      再從另一個角度看，什麼時間中國房地產業會走下坡路，住房剛需一般就是婚房和改善住房，婚房算是新增需求，改善住房不能算新增，因為舊房會賣給其他人。現 在中國的平均婚育年齡是23歲，我們再從人口結構上看看，數據根據2000人口普查數據（2010年普查數據不詳細，但結論差不多）倒退而來如下圖：
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     圖中紅線是官方統計數據，2000年之前數據根據2000年第五次人口普查數據倒推而來，2001-2008是官方數據，不是很準確。藍線部分的數據來 自2000年普查數據的推算，從2001年開始。從1978到2007年，夫妻2人生育1.5人，藍線數據=23年前人口*1.5/2,。圖中顯示，此次 生育最高點是2013年，之後逐年快速下降，考慮到生育前就買房，那麼2012年可以算是房地產的最後輝煌，從此之後居住房剛需市場將會越來越小。我不明 白那些看好房地產公司的人邏輯何在？

      中國對房地產業的種種限制可以說酶考慮多少民生，現在的限制，是對房地產業的最大保護。假如沒有限制，以中國人的賭性，在2010年的房地產大漲效應鼓勵 下，房地產開發將會有大量的新手，每年的新增房屋數量將不是2000萬套，可能膨脹到一年3000萬、4000萬，最終的結果就是快速到達峰值，然後泡沫 破裂，所有的參與者都損失慘重。房地產的放鬆政策，大家不必期望，放鬆就是將房地產推向死路。

      順便說說認為城鎮化帶來經濟增長和住房需求的觀點。這個純粹扯淡，城鎮化是由於經濟增長，城鎮出現新的就業機會，而且居住城市淨收益（收入-生活成本）大 於農村時，才會出現遷移到城鎮的現象。中國的農村人口的已有知識水平很難大規模遷移城市，只有那些接受教育的年輕人才能適應今後中國對勞動力的需求了，這 個需求還是會繞到新增人口上。

今年起體育場可減免房產稅和城鎮土地使用稅

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-01-03/975000.html

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樓繼偉：義無反顧推進所得稅和房地產稅制改革

來源: http://www.infzm.com/content/118552

7月23日，中國財政部部長樓繼偉作開場發言。（新華社記者 李鑫/圖）

7月23日，財政部部長樓繼偉在成都舉行的G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上表示，中國正在營改增和研發支出所得稅加計扣除方面做努力，但對解決收入分配問題更為有效的所得稅制和房地產稅制改革，因為信息收集、征管能力及利益調整問題，很遺憾地還未推出。

不過，對於是否應該開征房地產稅，民間亦有不少反對聲音。

經濟學家許成鋼近日接受媒體專訪時表示，雖然所有發達國家都征房地產稅，而且房地產稅幾乎是所有發達國家地方稅的主要來源。但是，發達國家與中國的土地制度存在差異，需要從法理上理清後，再討論房地產稅。

具體如，發達國家是私有土地制度。私有土地制度的意思是，政府不存在靠賣土地獲得收入的手段。因為土地是私有的，那麽地方政府是依賴征收房地產稅來解決地方財政問題。而且征收房地產稅也都是地方議會決定的，意思就是按照地方的意願決定。而中國是城鄉二元土地公有制，地方政府已經是在靠賣土地和出租土地獲得收入了。

此外，按照稅收法定原則，開征房地產稅還需人大立法並審議通過。

目前，房地產稅法被列入本屆全國人大五年立法規劃中。北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文向媒體表示：“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”

即便屆時立法通過，如何征收房地產稅仍是難題。北京一位資深稅收專家對南方周末記者說，因為房地產估值，也就是最終要交多少稅，是一個複雜的計稅過程，還要得到納稅人的認可。此外，如果要普遍征收，例如小面積房產也要交稅，那麽對稅務機關將是一個很大的挑戰。

社科院：實施房地產稅和遺產稅迫在眉睫

12月19日，中國社科院2017年《經濟藍皮書》發布暨中國經濟形勢報告會在京召開。藍皮書呼籲盡快實施房地產稅和遺產稅，積極推進個人所得稅改革等措施。

實施房地產稅和遺產稅迫在眉睫

《經濟藍皮書》中指出，“房價的過快上漲不僅抑制了人們除購房以外的其他需求，使得整個社會的消費缺乏長期支撐，而且，隨著房價的上漲，社會財富快速聚集到少數富人手中，使得居民收入分配差距進一步拉大。”

藍皮書認為，房地產行業的過度繁榮，不僅會大幅提高其他行業的生產成本，而且會對實體經濟產生顯著的擠出效應。從目前信貸結構來看，房地產行業導致“一將功成萬骨枯”的經濟現象開始逐漸顯現。因此，實施房地產稅和遺產稅迫在眉睫。

同時，藍皮書還呼籲切實有效降低企業稅費負擔，推進個人所得稅改革。建議采取適度擴大財政赤字規模、切實降低企業稅費負擔、推進個人所得稅改革、加強財政風險防控及提高財政資金使用效率等措施。

社科院：預計2017年全年GDP增長6.5左右

此外，中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所經濟模型室主任婁峰在會上表示，預計中國2017年一季度至四季度經濟增速分別為6.5%、6.5%、6.4%、6.4%;2017年全年GDP增長6.5左右，比上年略為減少0.2個百分點。

婁峰還指出，根據預測，2017年全社會固定資產投資將達到67.1萬億元，名義增長8.9%，實際增長8.7%。整體而言，固定資產投資增速仍在小幅下滑。2017年消費者零售總額將達到36.2萬億元，名義增長9.5%，實際增長8.8%。下降的幅度逐漸收窄。2017年CPI為2.2，依然處於溫和上漲狀態。2017年CPI為1.6，由負轉正，通脹壓力逐漸顯現。