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為調控樓市，上週五財爺曾俊華突然出招，繼四月公布的「九招十二式」後，加碼推出「三招十四式」，即時禁止摩售樓花，暫停九成半按揭等等，財爺更揚言如有必要，會繼續落藥打壓炒風。 政府再度出招調控樓市，首個週六、日的成交量，即時大減五成，地產股週一亦跌百分之三至五。但不足一天，長實就連下兩城，天價投得亞皆老街及紅磡地皮，簡直當政府花招冇到，地產股亦馬上大反彈。 本刊追訪了多個大型屋苑的資深炒家，他們雖然風格各異，但卻齊聲表示冇有怕；其中成功避過九七金融風暴的慕詩老闆陳欽杰，認為在大陸資金及低息環境支持下，樓市仍然易升難跌。狂炒太古城起家陳欽杰 坐擁約五億元物業的陳欽杰，見盡樓市起跌，即使九七年亞洲金融風暴亦能全身而退。他認為政府打壓樓市的新招作用不大，「樓市唔會咁易轉勢，政府之前都出過好幾次招，但好快就反彈，對我無乜影響。始終息口低，資金多又無出路，最終都會放落磚頭。」 他不擔心政府繼續出招，反而密切注意息口會否抽升，「如果加按息就要好小心，加得急就要準備走貨。不過美國冇咁快加息，我估明年中之前都好安全。」 他認為今次出招，租客才是苦主，「以前賣樓連租約，同普通單位無分別，依家連租約的話，買家只做到六成按揭，單位變相較難賣出。業主好可能等租約夠期就狂加租，逼走咗租客，等個盤容易賣啲，導致租金短期內上升。」 撇除手持近五億物業，多年以來他靠炒樓已賺逾二億元，其中太古城更是他的老巢，至今仍清楚記得二十年前首次沾手的經歷，「嗰日係星期日，漢宮閣27A業主係教師，嗰時賣一百四十三萬，我落咗五萬蚊訂，但業主臨時覺得賣平咗唔賣。」該單位相隔半年後升至二百萬元。 首宗交易泡湯，反而令他對太古城更有信心。他初期仍要頻頻睇樓，但很快已熟讀資料，在記者面前如數家珍：「太古城一萬二千個單位，共六十一座，最大單位是 一千二百三十一呎，山字閣園景清靜，最好炒；天字閣多日本人住，最好租；安字閣近工廠，成交少；海景花園望海，最貴，但放盤較少。」 政府新招碎料 陳欽杰足跡遍港九 簽定支票予經紀 他每天均向經紀套料，日日閱讀數份報紙，看到有筍盤，便問經紀為何沒通知他。當時陳欽杰在太古城的御用經紀，是現任利嘉閣董事總經理廖偉強，廖說：「佢日 日都打電話嚟問有咩盤放，放咩價位，幾多人問呢個盤。佢仲放低本簽晒名嘅支票簿，簽定一疊臨時買賣合約，有靚盤只係打個電話俾佢，啱就即刻幫佢填銀碼及單 位資料，同對方交易。」 陳欽杰認為筍盤手快有、手慢無，「幾秒就要決定，覺得個價合理就買，試過上晝落十萬蚊訂，下晝賣咗即賺十萬蚊，所以做決定一定要快！」他現已得出一套入市 理論，「市況平靜時，就揀優質盤，向海的高層賣到較好價錢，市旺就要偷雞買啲無咁優質單位，因為市旺優質盤會先升，之後帶旺其他盤，可以賺一轉水位。」 炒樓變正職 陳欽杰七七年與妻子開設製衣廠，從事成衣批發及出口，由於競爭劇烈，八七年已將工廠搬到內地，但他坦言九十年代做廠前景麻麻，炒樓更好賺，「大型屋苑易管 理，賺一成左右便放盤，就好似trading咁，買買賣賣，大中細碼的單位有齊，租客穩定，價啱先賣，唔啱價可以放租。」 他指太古城租客優質，因此租客亦有要求，故必定揼本豪裝單位，「大概每呎俾二、三百蚊裝修，好處係可以揀客，租金又可以貴啲。」他指日本人是首選，「佢哋比較錫住用，唔似韓國人，租完之後要大執，牆又花、窗簾又爛、連冷氣機都要換埋。」 避過金融風暴 由於他買賣極快，持貨最多一年半載，早在九六及九七年便炒賣了四十個太古城單位，獲利逾三千五百萬元。惟九七年初，陳欽杰開始感到不安，「啲價升到完全脫 離普通打工仔的負擔能力，銀行突然間話唔借咁多，按息又升到十釐。」他遂減少買盤，並加快放貨速度，最長持貨兩、三個月便轉手。 到九七年第三季，亞洲金融風暴爆發，儘管陳欽杰因快買快賣而未有持貨太多，惟仍有個別單位要損手。九七年十月，他以九百一十萬元買入的太古城銀柏閣單位，未能及時散貨，結果翌年勁蝕三百二十萬元斬纜，陳欽杰無奈地說：「拆息最高去到三百釐，咁樣落去只有死路一條。」 他將套現所得的一億元，重做老本行時裝，成立自家品牌MOISELLE，九八年由一間分店擴展至十五間，「當時市場上，少中價女性嘅時裝，所以搏得過。」○二年慕詩成功上市，在中港現有逾百間分店，「我唔想子子孫孫問起我做過乜嘢，我只答炒太古城囉。」 雖然陳欽杰投資戰績彪炳，但慕詩卻從未買入鋪位，每月都要捱貴租，他不甘心地說：「係幾唔抵，不過之前答應基金，唔將生意同物業投資混雜，佢哋怕炒樓損手，影響公司價值，所以一直無買鋪，錯失好多機會。」 不過，他個人於○一年已重出江湖，轉炒豪宅，「當時大型屋苑同豪宅呎價差唔多，豪宅的水位其實高過屋苑。」事實上，當時太古城的呎價約四千元，北角半山豪宅的呎價亦不過是四千五百元；現時前者呎價約八千多元，後者則已過萬元。 陳欽杰特別鍾情港島東及半山，專吼自住物業附近的樓盤，例如住半山嘉雲臺時，便大手掃入五個跑馬地的比華利山；近年住地利根德閣，則買賣毗鄰的帝景園及曉峰閣。 陳欽杰指現時樓市熾熱，但仍與九七年泡沫不同，「當時係香港自己人炒自己人，依家大部分係大陸資金，仲有好多投資移民，而且九七年按息好高，依家好低，樓市好難跌。」 海怡地膽冼榮耀 太古城之外，同樣是指標屋苑的海怡半島，明顯受政府新招影響，在剛過去的週末，樓價較之前一星期急跌近一成，嚇得財力欠佳的投資者割價沽售，成為跌勢最勁的藍籌屋苑。 在海怡炒過逾三百個單位的冼榮耀，卻完全沒有異動，有經紀表示：「佢同平常一樣，間唔中落嚟搵吓新盤，無急買或急放。」他與妻子梁錦妹，現時持有八個海怡 住宅單位，以及四個商場鋪位。本刊記者早前找到冼榮耀，但他一口拒絕訪問，「俾人知我係炒家，銀行借錢都無咁容易，佢哋都想低調借錢，如果唔係會俾金管局 查。」他如此害怕，原來是兩個月前由相熟經紀搭路，接受了傳媒訪問，起初他以為毋須拍照便答應，結果出街後看見自己容貌，承認已帶來不少麻煩。 追康怡趕太古城 他在訪問中表示，受惠於明年動工的港鐵南線，加上附近的黃竹坑工業區正改建酒店及寫字樓，可為海怡帶來新景象，「我不敢預測樓價能否追過太古城，但屋苑的設施及空氣質素，可以追過康怡的樓價。」 經紀指他對區內樓市瞭如指掌，「佢下午一定去幾間地產鋪打躉，一傾就成個鐘，好多時消息仲快過經紀，我哋電腦未有嘅資料，佢已經收到風。」冼榮耀偏好買樓 收租，然後善價而沽，惟九七年曾有十個單位慘蝕一千二百萬元，「佢九八至二千年好少買貨，只係問吓有咩單位放盤，無以前咁豪爽。直至○一年才再次入市。」 買貨後，他通常賺一成即離場。 冼榮耀大部分的海怡單位，集中於第二期及第四期，因為二期單位有海景，其中第十三A、十五及十六座更是樓王所在地，他自己便在十五座的高層，將兩個單位打通，自製相連單位居住，而第四期則是則王，間隔實用，而且靠近巴士站，故此深受租客歡迎。 賣海鮮起家 綽號賣魚冼的他，祖父於七十年代已經營海鮮生意，當時流行在避風塘上船出海食海鮮，父親冼華趁香港仔魚市場成立，便在場內以「華仔海鮮」經營海鮮批發至今。 八十年代初，香港仔新樓盤落成，但該區交通未算方便，加上經紀業未算興旺，故發展商多數讓魚檔老闆優先入貨，賣魚冼的親戚因利乘便掃入不少單位，所以他從小已跟親戚學炒樓。現時華仔海鮮雖然仍有開檔，但冼榮耀已甚少落手落腳賣魚，多數約早上十一點，才回鋪頭埋數。 開餐廳自讓慳佣 冼榮耀炒樓數量冠絕海怡，而且扑槌快速，十五分鐘便簽票落訂，理應深受經紀歡迎，但有經紀卻大嘆無奈，「佢成日拖佣，等咗幾個月都唔肯俾，但又唔可以追佢俾錢，因為海怡佢揸好多單位，或多或少都會同佢再有接觸，只係敢怒不敢言。」 該經紀還說冼榮耀為了慳佣金，曾經在自己開設的餐廳，直接與街坊交易，「响餐廳向街坊推銷單位，好處係兩邊都慳番經紀佣金，但後來餐廳生意麻麻就執咗。」而每逢過年他例牌失踪，目的是為了不派利是。 掃第一城收租劉俊豪 陳欽杰和冼榮耀是典型炒家，左手來右手去，一年半載已炒賣數十個單位，相比之下，沙田第一城的大業主劉俊豪則屬包租公。 沙田第一城交通方便，素來受租客歡迎，故有兩成樓盤由炒家擁有，劉俊豪便是其中大戶。他於○一至○七年間，最少買入三十六個第一城單位，全部用作放租，除 於○八年初沽出一伙外，一直等到去年才陸續放貨，至今共賣出了二十二個單位，獲利約一千三百萬元；其餘單位全部放租，數年間除了租金收入外，單位已升值逾 五成，令他賬面獲利一千七百多萬元。 儘管劉俊豪是第一城炒家，但該區很多經紀未見過他的廬山真面目：「佢唔使睇樓，淨係睇價錢，決定咗之後，所有嘢都係派個伙記落嚟搞，普遍都會略為裝修過先 放租。」除沙田第一城外，劉俊豪亦有買入鄰近的富豪花園、大埔滌濤山、火炭駿景園等單位，不少已持貨三至四年，仍未出售。 名車博覽館搞手 買樓收租外，劉俊豪本業亦以收租為主。他與太太是碧海藍天名車博覽館的搞手，主要工作是管理博覽館並把地方租給不同車行。 劉俊豪近年已上岸，鮮有返寫字樓上班，有車行中人說：「佢兩夫婦做咗咁多年，依家得閒就去旅行或者打網球，不知幾過癮。」事實上，劉俊豪頻頻參加網球公開賽，根據香港網球總會資料，其去年於香港男子單打排名八十五。 淘大街坊炒家麥襯喜 九龍灣的淘大和得寶花園，幾乎是九龍區最平的大型屋苑，亦是不少炒家發跡之地。其中年約六十五歲的麥襯喜，表面是無業肥師奶，實際卻是淘大的大炒家，經紀估計她每年炒賣逾二十至三十個單位，估計多年以來，合共賺逾一千萬元以上。 有經紀透露麥襯喜曾在國內開酒店，結業後才返香港炒樓為生，「佢專吼百零萬單位，貪釐印費只係一百蚊，為咗慳成本，仲通常一炮過現金買樓。」她鍾情淘大與得寶一帶，就算一街之隔的港鐵上蓋屋苑德福亦甚少沾手，「佢話唔熟唔炒，嗰邊都有地頭蟲。」 她絕對是得寶的地膽，自己亦居於此，記者曾於下午三時登門造訪，她的住所竟鐵閘大開，穿着睡衣的她知悉記者來意後大驚，「有咩就搵我個仔，佢最清楚淘大行情。」 原來，其子翟永麟在淘大開了地產經紀行，背後出資的正是其母。「佢媽咪見炒樓咁好搵，咪叫經紀受埋佢玩囉，而佢個仔本身係經紀，一直喺其他區撈得麻麻，咪順理成章要佢返嚟睇實盤生意。」 但有該分行員工表示，甚少沾手麥襯喜的買賣，「我哋做佢嘅買賣，必須同另一方申報，講明佢係公司股東的直屬屋企人，所以好麻煩，所以佢情願用拍檔嘅名義入貨，你哋根本查唔到。」 金獅收租冠全港程永雄 大部分炒樓老手都相當倚重經紀，一個電話便決定買賣，惟專買大圍上車盤金獅花園的程永雄，近兩年才開始大手入市，算是初哥，情願親力親為，該區地產經紀說：「佢呢兩年開始買，但通常自己睇過樓先買。」 程永雄居於大圍半山聚龍居，是華達塑膠廠的老闆，兩年前開始與家人投資金獅花園，至今最少買入十五個單位，但僅售出四個，獲利約八十萬元，其餘全部放租。 金獅花園的租金普遍約六、七千元，雖然和豪宅無得比，但回報率卻是全港數一數二高，一個一百五十萬元的四百餘呎單位，租金可以達七千元，回報率約五釐六。 該區經紀說：「金獅一向好租，因為佢差不多係大圍、沙田最平的屋苑，多新婚客或剛搬出來住的單身人士租。而程先生買的單位多數係二期，較近港鐵站，又比一期多咗健身室、網球場等，所以佢嘅單位已全部租出。」 狂掃「低水」嘉湖李之朝 除了金獅花園外，嘉湖山莊的租金回報亦逾四釐，欣欣皮業老闆李之朝兩年前便不停掃貨，上月還大手買入了六個，至今持有二十多個單位，就算政府上星期出招壓抑樓市，他亦無有怕，不願上鏡的他說：「我哋唔係炒，係買來長線收租，所以唔擔心。」 他貪嘉湖山莊樓價長期低水，「我公司在元朗，一直有留意呢區，呢度呎價先二千幾蚊呎，如果政府收番塊地再賣，一定唔止賣二千幾蚊呎，起樓建築成本都要千幾 蚊一呎啦。大家九七時俾佢嚇怕咗，搞到呢區長期被遺忘，但我打算收租，所以無問題。我有晒嘉湖平面圖，一有靚盤，只要啱價，睇都唔使睇，二十分鐘內便將支 票交到經紀手上。」 李之朝表示，五百多呎的細單位最易放租，樂湖居交通最方便，美湖居景觀則最佳，「部分單位望到米埔。」 儘管他買樓不用睇，但一定親自揀租客，謝絕生意佬幫襯，「後生仔做生意未必長期，有番咁上下年紀的話，如果做生意仲要住呢度，盤生意都唔係太好。」 |
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深水埗嘅新盤豐匯，呢個禮拜尾就會開賣，作為長實今年第一個盤，想有個好開始，平價招數唔少得。一房單位四百萬以下有得揀，就咁搏到三千張入票。不過，小宗老友提醒，呢個盤第三座嘅Ｃ室單位，一律不設煤氣，同層嘅Ａ同Ｂ室都有。既然煤氣管上到樓，何解單單唔入Ｃ室？樓盤設計認真硬膠。 豐匯硬膠嘅地方，又點只一個。揭開樓書，原來發展商為滿足城規會對環境評估報告嘅要求，將第一及二座、全部面向荔枝角道、桂林街及欽州街嘅窗戶，以噪音緩解措施為由，定為「固定窗戶」。「固定窗戶」平時無得開，樓書話只喺維修時，先可用「可拆式手抽」解鎖。睇番示範單位，個「可拆式手抽」，咪即係窗柄囉！咁住戶幾時開窗都無問題啦！由於城規會監察對象只係發展商，所以業主無責任要遵守。咁唔怪之得，長實賣樓時，半句都無提過啲窗唔開得啦，擺明當城規無到噃！ 彤叔抱恙主家席凋零 周大福作為鄭裕彤家族嘅旗艦公司，每年喺會展搞嘅週年晚會，都儼如鄭家聚會。往年子孫都會同彤叔坐埋主家席，濟濟一堂，開心番晚。根據張枱嘅座位表，仲睇到受寵指數。兩年前，最得寵嘅孫仔鄭志剛，就坐正阿爺身邊，兩爺孫有講有笑，反而鄭家純被安排坐正喺背台位置，成晚悶悶不樂，而坐佢側邊嘅細佬鄭家成，則自顧自隊紅酒。上週二，又係周大福嘅週年晚會。彤叔抱恙，主家席即刻失去「意義」，得番彤嬸周翠英同鄭家純一家，坐埋都唔夠半圍。周大福獨立非執董鄺志強竟然「越級」坐喺鄭志剛隔籬，反而同為周大福執董嘅鄭志恆，同佢老豆鄭家成，就唔知被編到坐去邊度，直到上台敬酒時，先見到佢哋兩個；而喺周大福無職位嘅彤叔女婿杜惠愷亦「坐歪」，同老婆鄭秀霞坐喺主家席側邊張枱。彤叔病倒至今五百四十八日，親疏有別嘅座位編排，已睇到分家部署喎！ 王英偉卸任「公職王」 藝發局主席王英偉，出咗名係公職王，政府搵得佢幫手，實無托手踭，所以佢嘅公職頭銜水蛇春咁長，範疇遍及藝術、電影、社會福利同教育等等。但最近佢同小宗講，今年六十有一，年紀大，會逐漸做少啲公職。唯獨電影，佢仲係放唔低，今年香港國際電影節剛剛開幕，自然又要四出宣傳。佢話今年港產片特別爭氣，「陳果嘅《那夜凌晨，我坐上了旺角開往大埔的紅van》，林超賢嘅《魔警》，同彭浩翔嘅《香港仔》都係本土製作，香港新一代接到棒啦！」咁佢個仔，喺無線做演員嘅王梓軒又點？佢笑笑口話：「好少睇喎！佢唱歌同做主持多！」講係咁講，但相信阿仔嘅演藝工作，佢最放唔低也！ 職場秘笈幫老闆升職 做通才上期講如何升職，今期再續。今時今日專才氾濫，若要突出自己，一定要不斷「升呢」。比方說做一個地產項目，當中其實涉及銀行貸款、會計入數、承建商糾紛、市場銷售策略等等，過程非常繁複！我的年代是一腳踢，樣樣都要識。但現在的新紮師兄，只負責一兩個範疇，其餘則不理，最好不要煩到他！這樣的態度，最多換來人工跟通賬掛鈎，但升職就頗困難了！記錄成績及錯處將自己的成績或achievements記錄下來，在年尾虛心向公司反映！同時記錄大小犯錯事件，原因及後果，以免日後重犯。一般情況下，老闆會記得下屬犯的錯誤，多過功績，所以同一錯誤只可犯一次。留意談吐、言行要假設自己已升職，談吐、言行、舉止及衣著要比同事更專業、更大體、更穩重、更有遠見，老闆才覺自己有慧眼挑選了你。忌搞小圈子切忌搞小圈子，排擠競爭者以達升職目標，這樣你就不會專注自己工作。以陰招方法升職，不靠實力，很難爬上樹頂。幫老闆升職老闆交下工作，要在已定下的時間及預算內完成，因你老闆之上可能再有老闆，做得不好，就代表你老闆交唔到貨俾老闆。你老闆不升，你又點會升呢？總的來說，升職沒有捷徑！若做足還不能升，你公司就一定有問題，要另謀高就，祝大家好運！ 港大建築系畢業，由一個小小的項目經理，扶搖直上，升任至富豪國際（78）、百利保（617）及世紀城市（355）的董事。他每期分享不同的職場經驗及秘笈；要上位，無往不利。 金牙大狀講嘢 超人李私讓套現李家之和黃賣四分一屈臣氏股權俾另一個李家之淡馬錫，作價440億港元。超人李話此舉並非撤資，而係將海外啲錢派番俾香港人——屈臣氏只有6%鋪頭喺香港，故此說話千祈唔好亂講。超人李原先想賣屈臣氏旗下之百佳，可惜唔成事。轉而求其次，想將屈臣氏上市，又有阻滯，方有兩個李傢俬讓之舉。即使唔係撤資，觀乎連番舉動，套現之意甚決也。即以賣屈臣氏而言，作價比市場估計有一成折讓；就算唔係賤賣，急於求售之意寫曬上幅牆上邊啦。賣屈臣氏長實派特別股息，此為創舉，更加派突13億元，超人李個人淨袋70億元。佢話自己唔等錢使，呢個冇人敢否定，但唔係等錢使至要急於套現o架，撤資都得啫？ | ||||||