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陽明山別墅區因為可再開發的腹地有限、老別墅極少釋出，外來客想入住很難，因此住戶多半都是傳產、金融業大老闆那幾張老面孔。但過去一向偏好信義計畫區、大直重劃區豪宅的科技新貴，現在也開始愛上陽明山，其中之一就是前精英電腦董事長蔣東濬。

撰文‧梁任瑋、黃智銘

前精英電腦董事長蔣東濬去年買下陽明山五戶三合院，都集中在永公路上，光是土地面積就接近一千坪，而且都沒有向銀行貸款，其中有三戶登記在自己的名下，兩戶分別登記在歐企投資與中駿建設。

與蔣東濬私交甚篤的住邦房屋總經理劉陳傳表示，蔣東濬因為這幾年常到陽明山爬山，覺得風景、空氣實在不錯，就好像香港知名半山豪宅區，因此去年一口氣買了五戶，除了一戶自住，其餘幾戶算是投資。

舊 屋拆除重建，打造頂級別墅蔣東濬是土地連建物一併購入，但因屋齡都超過五十年，且屋況不佳，他乾脆拆除重建，初估光是營建費用就高達上億元。不過，土地買 進才一年多，就已經畫好設計圖，例如永公路二九六巷二十八號與二十八之一號，兩戶打通成一戶，已悄悄在去年十二月三十日動工，目前正積極趕工，預計今年十 月底可完工。

由於這幾筆土地使用分區都是保護區，不能興建超高樓層建築，他是以改建工程名義申請建照，為了加速申請建照時間，蔣東濬特別請曾任台北市政府建管處施工管理科副工程師，目前已退下來開建築師事務所的周泰良負責規畫設計。

周泰良建築師事務所成立僅四年，但特別強調團隊擁有十五年豐富的建築管理法規實務經驗，目前蔣東濬的永公路透天住宅設計圖也被周泰良放在網站上，是公司頗自豪的作品實績。

根據周泰良設計，這五戶別墅外觀風格大不相同，但最「吸睛」的是其中一戶規畫有Ｌ型露天泳池，採無邊際鏡面設計，視覺上池水與天際連成一線，加上房舍仿照峇里島頂級Villa設計，池畔還種有大樹與日光浴椅，就像置身世外桃源。

房仲業者透露，現在陽明山最稀有的就是蔣東濬買的這種三合院，雖然樓層不能蓋高，但可以直接改建，一百坪的土地至少要七千至八千萬元，蔣東濬買近一千坪，至少花七、八億元。

雖 然在陽明山上活躍置產，但在山下，卻已經很久沒有見到他的蹤跡。蔣東濬二○○七年退出精英董事會後，表面上雖未掛名任何一家上市櫃公司董事長，但實際上坐 擁百億元以上身家與龐大大陸生產工廠的他，卻還是備受市場注意，例如現在的主機板廠映泰、浩鑫都被認為是蔣東濬色彩濃厚的兩家公司。

創業以來累積百億元身價

蔣東濬最早是從事記憶體買賣起家，後來看準主機板商機成立鑫明，之後再以借殼上市方式入主精英電腦，市場估計他創業以來累積大筆財富，絕對是身價百億元以上的Ａ咖富豪。

幾年前生了一場大病後，他開始學佛吃素，行事也低調了起來，與過去積極活躍的形象有很大落差。

精英的員工透露，蔣東濬在精英的最後幾年，常常就在員工餐廳吃飯，還會與員工分享養生的祕方，一般人都是先吃飯才喝湯，他卻建議員工最好吃飯時先喝湯，讓腸胃溫暖，這樣有益健康。

○ 五年精英與大同的個人電腦事業部門合併之後，由於大同方面取得多數股權，董事長一職交由林郭文艷擔任，公司逐漸形成大同林郭文艷與蔣東濬兩派人馬共治的局 面，不過隨著主機板產業高峰已過，雙方對於之後發展的方向有不同想法，因此摩擦頻傳，最後蔣東濬在○七年退出自己心血結晶的精英。

蔣東濬退出後，展開與精英算帳的動作，過去蔣東濬在大陸有許多工廠作為精英生產之用，○七年之後則是開始要求精英購買這些資產，○八年負責生產印刷電路板的工廠鑫英就與精英爆發經營權之爭。

至於他本人，仍然保持低調色彩，不過從他大手筆買進陽明山豪宅，顯見他極看好這裡未來增值的潛力。

蔣東濬

出生：1956年

學歷：台北工專電子科

經歷：精英電腦董事長

鑫明董事長

蔣東濬坐擁陽明山5戶豪宅，市值近8億元

永公路247號

基地面積：221坪

市價：1.2億元

永公路296巷28號*

基地面積：240坪

市價：2.5億元

永公路296巷35號

基地面積：346坪

市價：3億元

永公路97號

基地面積：145坪

市價：0.65億元

又到上市公司派成績表的季節，不過，一兩年成敗不足以論英雄，長線表現才是關鍵。本刊計算了由七三年上市至今的公司回報，除了股價升幅，亦計股息及紅股，結果頭三位俱是地產股，而股王恒隆地產，三十年回報高達三百二十八倍，平均每年複合增長兩成一，認真厲害。恒隆地產豉油股變地產股投資上市公司三 十年，哪間回報最高？證券界老行尊多數猜是長實，入行三十年的羅沙證券主席羅沙也不例外。當記者告訴他，答案是恒隆地產（前稱淘大置業）時，羅沙一臉疑 雲，語帶激動的說：「無可能，一定是你們弄錯了……」恒隆地產意外擊敗長實，主席陳啟宗表示並不感到意外，上週出席銀團貸款簽約時，他笑笑口淡然說：「九 七年時已有一本海外著名財經雜誌，指淘大是本港股東回報最佳的股票之一。」不過，恒隆地產成為股王，實情是拜收購及重組所賜。恒隆地產的前身淘化大同（簡 稱淘大），只是一間生產罐頭、醬油的三、四線股，七三年時市值僅兩千一百萬元，至七八年和恒隆合作發展淘大花園，協定售樓利潤超過一定水平時，淘大有權分 享額外利潤。八○年淘大花園首期開售時，適逢地產市道興旺，恒隆創辦人陳曾熙，即陳啟宗父親，為了肥水不流別人田，實行將淘大收購，淘大自此轉型為地產 股。及至八七年將集團改組，恒隆所有收租物業撥歸淘大，淘大的市值更較七三年時大增三百多倍。但八七年後才買淘大，回報卻十分有限，因自此淘大表現大幅墮 後，由八七年至今，市值只增加一倍八。這全因集團摔了一大跤。

八十年代趨保守話說八一年陳曾熙聯結多個財團，一口氣奪得港島區九個地鐵站上 蓋發展權，轟動一時。豈料中英前途談判令樓市大跌，恒隆財政緊絀，陳曾熙被迫撻訂放棄金鐘二段（力寶中心地皮），亦匆匆將康怡花園出售，平白錯失了賺大錢 良機。自此恒隆即趨向保守，錯過了其後十多年地產發展的黃金時期。陳啟宗對此坦承不諱：「八十年代恒隆的確走了好多寶，不過最近幾年，恒隆肯定無走寶，幾 幅市區優質靚地，都給恒隆以低價投得。」事實上，恒隆地產近年表現亦有所改善，尤其自二○○○年開始物業發展後，其股價竟跑贏恒指五成半。「過去兩年恒隆 地產都不停執市區地皮，地價差不多是地產商中最便宜。」一分析員說。以海輝道地皮為例，恒隆地產當初只以底價二十六億元投得，呎價比長實早一年購入的海帆 道毗鄰地皮低三成四。。不過，恒隆地產剛公布中期業績，純利下跌兩成四，但認為「樓市經已衰到貼地」的陳啟宗，則信心十足，指其三個西九龍項目將於未來兩 年落成，陳啟宗估計：「應最少帶來一百五十億收益。」

尖沙咀置業靠尖東發圍排第二的同樣跑出大冷門，是黃廷方創辦的尖沙咀置業，回報達一百九十六倍。與恒隆地產相似，尖沙咀置業的高速增長主要在七至八十年代期間。該公司是新加坡富商黃廷方來港發展的試金石，七二年上市時資產僅得七百萬元，但在七、八十年代吸納了大批尖東靚地，規模得以迅速膨脹，至八一年分拆信和置業上市。不過，向是地產大好友的黃廷方及兒子黃志祥，在亞洲金融風暴後，因地產價格大跌而被迫拼命賣樓減債，故近年表現大墮後。若是十年前買尖沙咀置業，至今回報只有八成，認真差勁。

長江實業後來居上至於眾望所歸，回報有一百五十倍只能排第三的長江實業，在七二年十一月一日上市時，規模在芸芸地產股中毫不起眼，市值更在同期上市，同屬華資五虎將的合和、新世界、恒隆，甚至大昌之下，只得一億三千萬元。「以前新世界好威，何善衡（恒生銀行創辦人之一）、楊志雲（新世界創辦人之一、前美麗華酒店董事總經理）、何添（恒生董事）等均是股東和董事，幾乎集中全港精英。七一年又向太古購入尖東海旁的『藍煙囪』貨倉舊址建新世界中心，當時好風光。」六十二歲的偉富證券董事總經理陳楷宇，一心以為新世界穩陣，因而於七三跌市後，在兩元多價位購入四千股。同年，他亦於二元六角水位買入二千股長實。「當時李嘉誠尚未發圍，長實仍是小公司， 但見該股算平又活躍便買了。」事實上，若論資產值，當時鄭裕彤的新世界確倍於長實。不過論受歡迎，當時新世界還及不上合和。在七○年開辦眾利證券行的董偉 表示，七三年股災前合和曾出現假股票，可見當時合和較長實受歡迎，這除因合和發展得較早，較具規範外，老闆胡應湘亦比李嘉誠有名氣。「散戶覺得胡應湘是出 身美國名牌大學，普林斯頓土木工程系的工程師，比當時只是搞工廠兼夜校自修中學課程的李嘉誠優勝。」然而三十年後，長實、新世界及合和表現南轅北轍，李嘉 誠已成亞洲首富；相反新世界卻過度擴張致欠債纍纍，難怪投資它回報只有兩倍，若同期存錢在銀行，回報也有七倍多。合和表現更差，回報只有一倍。

李 嘉誠擅捕捉機會李嘉誠勝在善於捕捉地產循環興衰，研究地產股的大福證券研究部主管麥德光指出：「從六七年暴動、七四年石油危機，以至八三年中英談判後，李 嘉誠都能避過危機，趁低吸納大量平價地皮，供日後發展。」不過，令長實的實力倍增，其中最關鍵，還是在七九年以六億四千萬元，向滙豐收購兩成多和黃股份， 一舉取得和黃控制權一役。麥德光指出：「長實若沒有和黃，與本地的地產公司分別不大，但 藉着和黃在九十年代初不斷在海外投資，如Orange、碼頭、石油等業務，令收益增長驚人，長實亦受惠不淺。」難怪不少股民對長實不離不棄，董偉指他其中 一名客戶，八四年在七元價位買入十萬股長實，經多年送股及分拆，他所持長實股數已增至五十萬，現已增值至三千二百五十萬元。這筆投資當年只夠買港島區一千 呎住宅單位，如今足夠買港島山頂加列山道三千六百呎豪宅La Hacienda。長實回報高，李嘉誠至為關鍵，麥德光認為若他退位，對長實有一定影響，「現時很多重要事情都是李嘉誠作決策，接班人仍需時間充實磨 練。」此外，他亦認為香港地產黃金時期已過，地產商難以保持以往的高增長率。

中華煤氣公用股爆冷跑出拍住長實，三十年來回報高達一百五十倍 的，是一向被認為回報低的公用股中華煤氣。四十四歲的李先生，八七年以十萬元買入一萬股煤氣，現計回報高達一百九十萬元。「當時我做裝修生意，賺到錢想學 人投資，但又完全無時間睇實，所以貪穩陣考慮公用股。而電力公司有分港九，煤氣就香港九 龍新界都要用，前景應該唔差得去邊。」他最初只打算動用三、四萬元買煤氣，卻遭人白眼嫌投資金額小，李先生一怒之下加碼至十萬元，「當時十萬元夠俾市區約 五、六百呎樓首期有餘！」一時意氣用事卻發大財，事隔十五年，其煤氣股份的回報已夠買同等面積港灣豪庭六百呎單位。李先生買了煤氣後，未有多理會股價，八 七股災還懵然不知，「知道蝕錢後（跌了一半股價）唔肯走，諗住死守落去。」結果因禍得福。經多年送紅股，李先生的一萬股已變成十五萬股，一年利息便有四萬 多元，早已歸本。「我諗住第時靠煤氣退休，除非它像八號仔（電盈）般欠下周身債，否則會長揸到老。」

受惠政府政策煤氣能有此驕人成績，全賴 食正天時地利人和。煤氣早於一八六四年便已在香港供應煤氣，直至七十年代，仍然以有錢人使用居多，八成市民仍以石油氣或火水等較平燃料生火。七九年十月， 鯉魚門木屋區火災，因石油氣罐爆炸加劇，令七千人喪失家園。「當年政府立即找專家分析，認為石油氣重過空氣，相反煤氣輕過空氣，就算釋放都會升上天，減低 災害，因此在八二年立例遏抑罐裝石油氣增長，間接令煤氣受惠。」研究公共事業的理工大學商業學系副教授林本利說。加上八十年代房委會為了慳地，不傾向使用 須覓地設置大型儲存裝置的中央石油氣，而選用直接由煤氣廠輸出的煤氣，令煤氣公司能輕易打入公屋市場。「種種因素加起來，煤氣市場佔有率已近八成，每賣一元煤氣，毛利便超過五毫，利潤好高。」

恒生銀行顧客至上至於同樣有逾百倍回報的，還有恒生銀行，達一百一十七倍。一手才一百股的恒生，向來是散戶愛股，它七二年中招股上市，每手要一萬元，相當於一般工廠工人一年工資，但反應熱烈，不單獲超額認購二十九倍，掛牌首日更由招股價一百元飈升至一百八十六元。「雖然沒有排長龍認購般誇張，但都有好多人申請，都要抽籤㗎！」從事證券業逾三十年的永盛證券董事黎 慶濤憶述道。當時，黎慶濤也認購了一手股票，皆因深信作風新派的恒生前景秀麗。「相比恒生，以前的英資銀行作風保守、待客不周，莫說開戶不易（要得銀行買 辦批准），即便有錢也得有人介紹方可。」他說。恒生是香港首家主攻草根階層的銀行，不但於五、六十年代率先提倡顧客至上的服務理念，更創設代書員及款接員 協助客戶提存。而恒生亦發展神速：由上市時僅得二十家分行及約四十億元存款的規模，發展至今，恒生的分行網絡已達一百五十六間，存款亦增至四千億元。

三大未來股王相比之下，恒生母公司滙豐三十年回報卻只有五十四倍，但預測未來三十年的股王，股評家東尼（Tony Measor）、亞洲乾昌高級副總裁譚紹興及輝立證券董事黃瑋傑都選滙豐。

滙豐股權管理分開黃瑋傑解釋：「無論社會如何轉變，都需要有銀行做融資，正如未有銀行前已有錢莊，證明這行業不會式微。而且滙豐是國際大銀行，不受單一地區影響，未來國內開放銀行業務，滙豐一定能受惠。「揀滙豐另一原因，是股權同管理層分開，不像由家族管理的公司，往往因接班人不濟令公司有問題。」

和黃擅低買高賣而東泰證券聯席董事鄧 聲興則選和黃：「和黃管理層一向擅長低買高賣，趁好價將業務分拆變賣，提供非常可觀的非經常性收入。再者業務分散，不太受傳統經濟周期影響，就算遇着困 難，例如當年英國Orange蝕錢，亦有辦法改善，證明管理層經得起考驗。「另外和黃眼光好，快人一步在國內投資港口及基建等高速增長項目，每年預計有兩 成增長。」但他亦憂慮李嘉誠的接班問題。

吉之島未來Wal-Mart 至於擅在二、三線股尋寶的基金公司Value Partners董事總 經理謝清海，則揀選吉之島，「未來國內生活水平提升，民生用品需求肯定會增加，連帶零售業亦會看好。」事實上，現時吉之島在大陸兩間分店的利潤，已比香港 所有鋪還要多，而且派息高達五釐，預期回報有雙倍數字。「估計吉之島在國內可開多近百間分店，未來有機會成為國內Wal-Mart。」謝清海說。