嘉湖第3季樓價跌15% 兩房月租5月來首跌穿1萬
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GS(14)@2018-10-09 10:20:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6956&issue=20181009
【明報專訊】自6月底特首林鄭月娥公布「娥六招」後，樓市再充斥多項利淡因素如中美貿易戰、本地銀行加息等，令新界屋苑做價率先顯著回落。中原統計，第3季天水圍嘉湖山莊平均實呎下跌15%，跌幅屬中原城市領先指數CCL的16個大型屋苑中最多（見表）。同時，踏入租務淡季後租金亦從高位回落，同屋苑2房月租最新跌穿1萬元，重返同類單位今年5月時租金水平。
明報記者 謝穎怡
去年10月起，天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園平均呎價相繼升穿1萬元水平，不過，據中原數據顯示，截至上月30日止，天水圍嘉湖山莊平均實呎9656元，較6月底新房策公布前，該屋苑平均實呎11,364元下跌15%，跌幅屬CCL 16個大型屋苑中最多；其次為東涌映灣園，最新平均實呎12,088元，較新房策前該屋苑13,549元下跌一成。
太古城期內平均實呎跌穿2萬
中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，12周前政府推出6招新房策，樓價隨即見頂，CCL由連升轉為反覆橫行，其後新界西樓價率先下跌，帶領整體大市進入反覆回軟的階段。他續稱，港島樓價跌勢跟隨其後，其中鰂魚涌太古城呎價最新報1.97萬元，3個月平均呎價累跌9.3%，屬港島屋苑中跌幅最多。可留意的是，受新盤搶客影響，加上二手樓業主叫價未見大幅回落，同區康怡花園上月至今暫未錄得二手成交。
康怡上月至今未「破冰」
另一方面，樓市充斥不明朗因素後，除樓價回軟外，租金亦見回落。上月由租務主導的天水圍嘉湖山莊，本月暫錄約15宗租務成交，等同佔上月全月約33%，平均實用呎租23元，則與上月全月相若，惟本月租賃中有2房戶月租跌破1萬元水平。
中原副區域營業經理伍耀祖表示，單位位處翠湖居4座低層F室，屬實用面積449方呎2房戶，以月租9900元獲承租，實用呎租22元。伍指出，上述月租重返同類單位今年5月租金水平，當時同類單位月租由9500元至1.1萬元，即實用呎租約21元至24元。上述單位業主早於2009年以118萬元購入單位，租金回報高見10厘。
映灣園3房月租2個月跌7%
至於上月租務成交量創逾一年新高的映灣園，本月暫錄約8宗租務成交，平均實用呎租28.5元。區內代理稱，屋苑3房戶租金輕微回落，如映灣園16座低層A室，實用面積912方呎，屬3房套間隔，以月租2.45萬獲承租，實用呎租26.9元，較8月時同座同面積A室月租2.63萬元，實用呎租29元，低約6.8%。上述單位業主2007年以328萬元買入，現享租金回報近9厘。
嘉湖第一城重現400餘萬放盤 代理料兩房年底前重返九成按揭行列
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GS(14)@2018-11-20 12:42:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6336&issue=20181120
【明報專訊】今年上半年樓價升勢強勁，大型屋苑400萬元或以下細價盤已在市場絕迹，不過隨着近月樓市有轉角之勢，新界上車屋苑如天水圍嘉湖山莊、沙田第一城陸續出現400餘萬元放盤，如嘉湖山莊兩房戶叫價430萬元起。業界表示，近一個月樓價跌幅加快，預計今年底前將重現400萬元或下成交，令屋苑重返九成按揭行列。
明報記者 謝穎怡
天水圍嘉湖山莊現時約有400個放盤，其中400餘萬元放盤佔整體約5%，即約20個，如景湖居6座低層E室，屬實用446方呎兩房單位，附企理裝修，望內園景，現叫價430萬元，實呎9641元。可留意的是，同類單位日前以418萬元沽出，做價重回去年底水平，單位位於景湖居9座低層F室，實用442方呎，實呎9457元。區內代理表示，嘉湖山莊有約六成業主主動降價，議價空間介乎約5%至10%不等，料屋苑兩房單位最快今年底前可重現400萬元或以下成交。
嘉湖大三房實呎8254元 今年新低
嘉湖山莊本月錄約20宗成交，已貼近上月全月宗數，不過平均實呎跌破1萬元，最新報9713元，重回今年初水平。市場消息指，嘉湖山莊景湖居14座低層B室，實用630方呎，屬「大三房」戶，單位原叫價580萬元，多次降價後終以520萬元易手，實呎8254元，呎價為屋苑今年新低，並為屋苑本月第4宗呎價跌穿9000元成交。原業主2004年以130萬元買入，持貨14年，帳面獲利390萬元或3倍。
第一城約涉20多個400餘萬放盤
另一「上車樂園」沙田第一城，本月錄約6宗成交，亦貼近上月全月宗數，中原區域營業經理黎宗文表示，沙田第一城44座中層E室，屬實用284方呎2房戶，新近以465萬元易手，實呎16373元，同類單位7月高位598萬元，意味約4個月跌價133萬元或22%。原業主2012年以286萬元購入，持貨6年，帳面賺179萬元或63%。沙田第一城放盤量約100個，按月增10%，400餘萬元盤源佔約20多個，以2房單位為主，如42座低層B室，實用284方呎，現叫價445萬元，實呎叫價1.56萬元。
年底前大型上車屋苑料失守400萬
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，整體樓市交投疏落，部分業主為求出貨，大幅劈價以吸引買家，預料最快今年底前新界大型上車屋苑將失守400萬元。他續稱，雖然本月底新居屋攪珠後，部分抽籤較後的申請人或流入私樓市場，不過他強調，中美兩國元首於本月底會面，或影響貿易戰走勢，料買家入市觀望氣氛仍濃厚。
估價反彈 新界上車盤升幅跑出 嘉湖第一城升5%至8% 兆康苑居屋最標青
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GS(14)@2019-03-12 09:43:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3445&issue=20190312
【明報專訊】樓市小陽春令二手成交持續暢旺，市場不時再現反價或破頂價成交，近日銀行對住宅單位的估值亦水漲船高。本報抽取十大私人屋苑、10個居屋屋苑合共100個估價個案，發現近六成單位的估值，已由去年底低位反彈，當中新界屋苑升幅明顯跑出，「上車樂園」天水圍嘉湖山莊不論2房、3房戶的估值，均比兩個多月前回升近9%。
明報記者 林尚民、謝穎怡
本報發現，十大私人屋苑共60個估價個案，逾半錄得近1%至9%升幅，當中新界兩大屋苑沙田第一城及嘉湖山莊，大、細單位均錄相若升幅。以嘉湖山莊一伙實用449方呎中層2房戶為例，最新估值459萬元、實呎10,223元，較去年底估值422萬元、實呎9399元上升8.8%。嘉湖山莊另一個實用635方呎3房戶，最新估值651萬元，較去年底低位估值599萬元，同樣升約8.7%。
逾六成居屋估價個案反彈
至於沙田第一城一個實用327方呎2房戶，三大銀行估值介乎496萬至505萬元，其中匯豐銀行估值由去年底472萬元，升至最新496萬元，實呎15,168元，升幅近5.1%。
已補地價居屋估價方面，有25個估值個案比去年12月低位反彈，佔全部40個估價個案的62.5%，只有6個估值不變，9個估值續跌。
與十大私人屋苑一樣，升幅最大仍為新界居屋，中銀香港（2388）對屯門兆康苑兩個單位估值，逾兩個月上升約6.5%，為眾居屋估值個案中升幅最標青；如屋苑M座一個實用548方呎低層3室，最新估值537萬元，比去年12月504萬元升6.5%，最新實呎估值9799元。
另新界居屋王大圍富嘉花園，屋苑2座實用589方呎高層G室，匯豐銀行最新估值871萬元，實呎14,787元，比去年12月837萬元升4.06%。
中銀匯豐對康山估值存分歧
不過，一直盛產居屋王的鰂魚涌康山花園，中銀香港與匯豐銀行的估值則相反，如實用592方呎5座低層C室，匯豐銀行最新估值900萬元，實呎15,202元，比去年930萬元低3.2%；惟中銀香港對該單位最新估值916萬元，比去年12月該行估值899萬元升約1.9%。
業界：業主叫價太高或現估價不足
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱，新界上車屋苑銀碼較細，樓市暢旺時交投活躍，令估價升幅更顯著，而居屋估值雖回升，惟銀行對居屋市場估值未及私宅進取，要視乎居屋折扣率等。她估計，新盤銷情理想，未來兩個月樓價會續升，預料可重返至去年7至8月高位，惟需留意有業主因叫價太高，而出現單位估價不足情况。
嘉湖第一城兩房撲600萬 逼歷史高位
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GS(14)@2019-04-16 18:37:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3297&issue=20190415
【明報專訊】周末未有大型新盤開售，大批購買力回流二手市場。中原及美聯統計指，周末十大屋苑共錄17至20宗成交，較對上周末上升約三成，其中新界兩大上車屋苑，包括天水圍嘉湖山莊及沙田第一城，各錄得有兩房成交價直撲600萬元，逼近去年所創下的屋苑歷史高峰價。
其中嘉湖山莊本月更價量齊升，周末兩日連錄7宗成交，本月暫錄約27宗成交，平均實呎11,050元，成交量較上月同期17宗亦上升近六成。中原副區域營業經理文家輝表示，賞湖居4座中層E室，實用448方呎，兩房間隔，新近以585萬元易手，實呎13,058元，呎價創屋苑今年新高，原業主2010年以167萬元買入，持貨約9年，帳面賺418萬元或2.5倍。資料顯示，屋苑兩房最高成交價於去年8月錄得，當時麗湖居1座一伙實用442方呎單位成交價589萬元，現上述單位成交價僅較高峰價低4萬元。
此外，中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城44座高層B室，實用面積284方呎（建築面積395方呎），兩房間隔，以590萬元易手，實呎20,775元（建呎14,937元）。上述同類單位去年7月曾以598萬元售出、實呎21,056元，屬屋苑呎價歷來最高紀錄，現上述單位成交呎價較高位低1.3%。原業主2014年以363萬元購入，帳面賺227萬元或約六成。
寶盈3房未補價730萬 5日賣貴45萬
另美聯分行營業經理黎景南表示，東涌海堤灣畔5座高層D室，實用516方呎（建築689方呎），兩房間隔，以755萬元易手，實呎14,632元（建呎10,958元），打破去年7月創下的14,438元屋苑呎價紀錄，新買家為區內投資者。
資助房屋輪流破頂，香港置業助理分區董事劉浩勤稱，將軍澳寶盈花園2座高層A室，實用591方呎，原則屬3房間隔，以730萬元（未補地價）易手，實呎12,352元，成交價及呎價創屋苑居二市場新高，原業主2012年以292萬元（未補地價）購入，持貨7年，帳面賺438萬元或1.5倍。據悉，上周初有同類單位以未補價685萬元易手，為4座高層D室，面積591方呎，實呎11,591元，相隔5日同類單位樓價推高45萬元或6.6%。
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