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鄂爾多斯星河灣秘笈：350平米「小戶型」變形記

http://www.21cbh.com/HTML/2011-9-17/1MMDY5XzM2NTQ1Mw.html

整個鄂爾多斯市就像一個大工地。 走在這個內蒙古的西南城市，處處可見高聳的塔吊和在建的樓盤。這座因「羊煤土氣」而暴富的城市，仍處在房地產狂熱之中。 以精耕豪宅市場而聞名的星河灣集團，也來到了這片黃金之地。鄂爾多斯東勝區的最南端——南外環路以南、世紀大道以北、東康快速路以東、包神鐵路以西的 7.88平方公里土地——似已成星河灣集團的囊中之物。 附近村民稱，星河灣集團要花10年時間，在這片有山有水的11820畝土地上蓋起400棟樓。 然而自7月底開始，一封舉報信在網絡上流傳，直指鄂爾多斯星河灣項目圈地萬畝，不僅審批違規、土地手續非法，還涉嫌擠佔保障房指標。

本報記者調查發現，這一涉嫌未批先建的豪宅項目背後，是地方政府謀求超前發展的微妙心態：一方面在中央調控房地產的高壓政策之下， 「偷樑換柱」變相開發豪宅；另一方面，地方政府比誰都更擔心隨時而來的崩盤，不得不出奇招與開發商牢牢綁定，從利益共同體進化為風險共同體。 未批先建的豪宅樓盤 一份星河灣的網絡宣傳資料顯示，「鄂爾多斯星河灣是星河灣集團繼廣州，北京，上海，太原，澳門五地之後，傾力打造的面向國際的頂級社區。鄂爾多斯星河灣是 目前國內乃至世界罕見的超大規模的住宅社區」。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》顯示，這塊7.88平方公里的土地被分成了122幅地塊，住宅建築面積總量超過502萬平米，計劃分六期開 發完成。 一名鄂爾多斯本地房地產公司的營銷人員告訴記者，星河灣地塊還將建起一座有一千多套客房的豪華酒店，體量在西北地區都數一數二。 如今，20多棟住宅樓已拔地而起。施工地附近的溫家梁村村民告訴記者，一期項目工地在今年4月就已開工。 然而，記者在中國土地市場網查詢得知，直到今年7月29日，才有面積共450畝的三幅地塊在東勝區國土交易中心掛牌入市，舉牌、報價時間 截止於8月28日。

通過比對星河灣控制性規劃，這三個編號為A1-05、A2-08、A2-09的地塊正是已經接受認籌的星河灣一期，三幅地塊的宗地面積為30.51萬平 米，起始總價為3.206億元。 最終，鄂爾多斯市星河灣房地產開發有限責任公司（下稱「鄂爾多斯星河灣」）以底價拍下了三塊土地。 記者並未查詢到比星河灣地塊更早的土地招拍掛信息，星河灣地塊也還沒有別的開發項目——這意味著，在沒有取得這塊土地使用權的情況下，鄂爾多斯星河灣就已 經開工建設。 一名房地產開發商告訴記者，只有開發商在競得土地並和政府簽訂國有土地出讓合同之後，才可以拿合同去辦理建設用地規劃許可證、土地證、項目規劃許可證、項 目施工證、項目預售許可證等一系列手續，且這些手續的辦理是線性順序，「有些需要兩三個月時間」。

中國土地市場網上的供地結果信息顯示，三幅地塊的合同簽訂日期為2011年8月29日，約定開工日期更是遙遠的2012年2月29日。 面對網絡質疑，星河灣集團品牌副總監孫穎和東勝區政府辦公室主任王平都告訴記者，鄂爾多斯星河灣的所有許可證都已辦齊。

中央的房地產調控政策在逐漸收緊，同時要求加大地方保障房的建設力度。而在鄂爾多斯，地方政府也有相應對策。 網絡流傳的舉報信還稱，「今年為支持鄂爾多斯保障性住房的建立，自治區政府給鄂爾多斯市共下達了180公頃的徵地指標，星河灣一家開發商就擠佔了80公頃 的徵地指標，嚴重影響了鄂爾多斯的保障房建設方案」。 星河灣集團品牌副總監孫穎告訴記者，保障房指標屬於地方政府負責事務，星河灣方面並不瞭解。 東勝區住房保障辦公室副主任張魯則稱，保障性住房用地指標不受每年批准的用地指標限制，而是「計劃多少批准多少」。

張魯告訴記者，東勝區今年的保障房項目已全部開工。這包括20萬平米經適房、20萬平米公租房、60萬平米限價房、1萬平米廉租房、8000戶棚戶區改造 回遷房等。 但《財經》雜誌披露的一組數據，顯示了鄂爾多斯市保障房建設的另一面：截至9月初，鄂爾多斯市今年的保障性住房用地完成118公頃，完成率僅40%。 另一個值得注意的重要細節是，中國土地市場網的供地結果信息中特別標註，星河灣地塊的土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地，此前三個地塊的掛牌 出讓公告也標註了「中低價位、中小套型普通商品住房用地不低於70%」。

星河灣銷售代理之一思源經紀的一名銷售人員告訴記者，此次發售的星河灣樓盤，每套面積最小為350平米，最低價為2.5萬元/平米——明顯不是中低價位、 中小套型普通商品住房。 2006年建設部為調控樓市，出台了著名的「國六條」，明確要求「套型建築面積90平方米以下住房所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上」。 記者查閱了中國土地市場網上公佈的自2010年8月至今東勝區的土地出讓公告，其中住房用地的土地用途全部為中低價位、中小套型普通商品住房用地。

「但東 勝區的樓盤基本上是100平米左右」，一名鄂爾多斯本地開發商告訴記者。 「如果地方政府嚴格執行『國六條』，規劃部門會嚴格審查開發商上報的項目設計方案」，這名開發商說，「但到現在也沒聽說鄂爾多斯哪個樓盤的方案沒有通過審 批」。 「國六條」的「失勢」自然有樓市調控形勢變化的原因，但也難逃背後的潛規則作祟。 儘管土地出讓公告中會出現「國六條90/70」的要求，但在開發商與政府簽訂土地出讓合同時，開發商往往會與地方政府「討價還價」，調整容積率。 記者未能看到星河灣三幅地塊的土地出讓合同，但東勝區規劃局工作人員告訴記者，星河灣一期的具體施工已經與該區域控規不符，但他拒絕透露何處不符。

「90/70」政策的另一模糊地帶，是這個要求究竟在整個城市新建樓盤總量中有效，還是任意單個樓盤都要符合「90/70」規定。

業內人士稱，由於今年各 地政府發力保障房建設，因此很多城市「中低價位、中小套型」的保障房能夠佔到該地新增樓盤面積的70%。 在鄂爾多斯，地方政府正以較大力度推進保障房建設，手段之一即要求開發商在新建樓盤中拿出部分房源作為保障房出售。「近兩年基本上有20-30%的新開樓 盤被如此要求」，鄂爾多斯一名本地房產銷售經理告訴記者。 但在均價過2萬的豪宅項目裡撥出保障房注定不會被開發商所接受。一個佔用了回遷房用地的高檔樓盤銷售經理說，他們的做法是提高拆遷補償標準以彌補回遷戶利 益。

政府為何向星河灣借款11億？

有知情人士告訴記者，「星河灣的證件的確已經辦得差不多了」。在如此短時間內補足所有手續，一條重要的理由是，星河灣背後有當地政府的全力支持。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》提供了一個可供佐證的細節：這份控制性規劃於2010年7月由上海同濟城市規劃設計研究院做出。其中寫道： 今年年初廣州星河灣房地產公司選擇了在本區域搞房地產開發建設，但由於本區域在總體規劃修訂前不屬於城市規劃範圍，總規修訂後本區域控規階段的工作還沒來 得及開展，使本區域的掛牌選址報建工作無法開展，嚴重地影響了整個投資安排的進度。 這指的是，2008年上半年，鄂爾多斯市啟動新的總體規劃，星河灣區域才成為建設用地，但此區域的控制性規劃一直處於空白狀態。

當這塊7.88平方公里的區域變為建設用地後，星河灣成為了第一個項目。也可以說，這塊萬畝土地，就是當地政府為星河灣量身打造的。 9月12日出版的《財經》雜誌曝光了一份2010年4月6日，星河灣方面與東勝區政府簽訂的投資協議，這份協議將地方政府與星河灣緊緊捆綁在一起。 按照約定，協議簽訂之日起，星河灣方面就可開工建設。但協議同時要求，星河灣方面需分期借款11億元給東勝區政府，東勝區政府保證項目用地不少於1萬畝， 其中建設用地不少於5000畝。東勝區政府還承諾，如果星河灣方面不轉讓該處土地，將免除相關的土地增值稅。 令人匪夷所思的是，「財大氣粗」的東勝區政府為何要向星河灣方面借款11億元？ 東勝區政府辦公室主任王平並未否認此協議的存在，但拒絕向記者出示這一協議並作出解釋。 一名鄂爾多斯本地房地產商向記者分析了個中緣由：「星河灣項目儘管是政府招商引資項目，但當地政府必須『留一手』，也就是防止如此大體量的項目中途『撂挑 子』。

政府從開發商處借款，實際上就等於先收了項目開發的保證金，一是考驗開發商是否有足夠實力，另外也逼著開發商將項目開發進行到底。政府並不是為了借 錢，這些借款甚至可以作為開發商拍 地的出讓金直接劃歸政府，而不需要開發商到時再額外支付」。 這種分析並非空穴來風。 這名當地開發商介紹，鄂爾多斯曾經發生過投資項目「撂挑子」的事件。一家自主品牌汽車企業來到鄂爾多斯建設汽車產業園，地方政府提供很多優惠，劃出一塊土 地後，這座汽車產業園的進展卻並不順利。 9月8日，鄂爾多斯當地報紙《商務時報》刊出的一篇報導稱，2007年，潘石屹要在鄂爾多斯拿5000畝地開發獨棟別墅。於是政府組織當地的「有錢人」與 潘石屹進行「對話」。「對話完畢，老潘便組織這批人去了北京，購買了三里屯SOHO。但是鄂市東勝區的5000畝地卻沒有拿。」

事實上，一方面在用變相做法規避中央嚴厲調控政策，另一方面，地方政府比誰都擔心市場崩盤的可能。 一級開發並軌二級開發？ 在嚴格的土地政策面前，地方政府往往各出奇招以繞開政策限制。而鄂爾多斯的房地產市場，便有很多這樣的地方特色。 記者在鄂爾多斯市發改委網站上查詢到幾份通知，分別為2010年11月30日和12月8日，該市發改委對星河灣北苑商住區、清水商住區、濱河商住區、景榮 商住區、商務綜合樓、南苑商住區同意開展前期工作的通知。 「『同意開展前期工作的通知』是鄂爾多斯市特有的房地產項目審批手續」，一名在鄂爾多斯經營地產的外地開發商告訴記者。

「一般來講，此類同意開展前期工作應該指的是同意對某一地塊開展土地一級整理開發，也就是把生地做成熟地。但裡面肯定會註明：這種開展前期工作，指的是土 地的前期整理開發，而不是土地的商業開發」，這位不願透露姓名的人士告訴記者。 這種土地一級開發工作應由政府的土地儲備中心來做，在完成土地一級整理開發之後，這些地塊才能進入土地二級市場，通過招拍掛向開發商出讓土地使用權，進行 商業開發。 但記者查詢得到的幾份「同意開展前期工作的通知」中，卻明確寫著同意「大興房地產公司或北京富華園公司××項目」開展前期工作。

「這就表示，鄂爾多斯直接把前期整理開發和二級土地開發概念混同起來。」這名人士說，「在這種情況下，『前期工作』包含的內容就不只是土地的一級整理開 發，甚至可以造房子了」。 「這也是地方政府給看中這些地塊的開發商一個變相的承諾。」他說。 造成這種局面的原因在於鄂爾多斯市用地指標緊缺。 「鄂爾多斯很多項目都是未批先建。因為沒有土地指標，就不能得到土地證，也就不能在二級市場招拍掛，自然也談不上之後所有的一切，包括項目的開發需要的規 劃許可證、工程規劃許可證，設計圖紙、方案也都無法報建。」這名知情人士說。 也正因為如此，鄂爾多斯市發改委在2010年12月8日同意星河灣一期所在的「北苑商住區」開展前期工作，等於給了星河灣一期一張「准生證」。

「至於為何4月開工的星河灣一期直到7月才進行土地出讓，很可能是直到7月，東勝區才拿到了用地指標，於是火速進行招拍掛，再補足之前需要的一切手續」， 他說。 但這名知情人士也說，在鄂爾多斯，未批先建是一種普遍現象，並不止星河灣項目獨有。「鄂爾多斯天氣寒冷，施工期只有半年，如果不未批先建，那麼什麼事也幹 不了。」 這名知情人士說，「這是這座城市在超前發展過程中，制度與現實的背離」。

房企扎堆香港上市 星河集團擬赴港上市

http://www.21cbh.com/HTML/2012-5-18/5MNDA2XzQzNTk5MQ.html

招商地產和萬科在香港借殼拉開了深圳開發商的新一波上市熱潮，星河集團、卓越集團、光耀地產等深圳二線房企的上市計劃如箭在弦。

一直低調神秘的民營開發商星河集團開始走向前台，與其他房企紛紛收縮過冬恰恰相反，星河集團卻逆勢進行商業地產二次佈局。

5月17日，星河集團總裁姚惠瓊在接受記者採訪時證實，該集團正在調整內部業務架構和戰略佈局為上市作準備。

不為外界所知的是，雖然在全國的知名度表現欠佳，但星河集團在商業地產領域的實力已經可以匹敵中海地產、招商地產、龍湖地產等行業巨頭。

而在內地房地產企業因遭遇調控陷入看空境況下，商業地產二次佈局或將成為星河集團衝刺資本市場的核心概念和成敗關鍵。

隱形商業地產巨頭

姚惠瓊透露，被深圳市政府列為重點項目之一的星河雅寶綜合體項目，計劃總投資將超過130億元，這個巨無霸項目是該集團商業地產二次佈局的重要依託。

公開資料顯示，星河雅寶綜合體項目總佔地面積63萬平方米，總建築面積超過150萬平方米，如此大體量的項目在土地資源稀缺的深圳頗為罕見。

有行業分析認為，萬科在北京、上海、深圳、西安等地對於城市綜合體等商業項目的投資共計約200億元，中海地產力推的環宇城項目單個投資約40億元，星河雅寶綜合體項目投資超過130億，可見星河集團打造商業地產的決心。

姚惠瓊表示，投資近10億元的龍崗COCOPark將在年內開業，而COCOPark商業地產模式將會向江蘇常州、廣東惠州等地複製。

由於「COCO」系列的成熟運營為開發商業地產提供了範例，目前哈爾濱、瀋陽、武漢、長沙等地都希望將「COCOPark」模式複製到當地，集團近年加速商業地產擴張是必然，主要方式是自建、購買其他項目、輸出商業品牌管理模式等等。

星 河集團在商業地產方面的發展起源於2004年，當時星河收購了位於深圳市中心區的原「泰華購物公園」商業用地，並將之註冊為「星河蘇活購物公園」的商業項 目，後改名COCOPark。總建築面積8.5萬平方米的COCOPark自2006年開業至今，在深圳已經成為和華潤萬象城齊名的大型購物中心，更是深 圳CBD板塊商業的代表。

目前，COCOPark每年租金收益超過2億元，按照該地段是商舖價值，該項目估值已經超過100億元。

在星河現有的商業地產版圖中，還包括在深圳最核心的中心區的星河第三空間、星河麗思卡爾頓酒店、星河發展中心等項目。此外，龍崗COCOPark、福田星河中心的商業部分、龍華COCOCity暫未開業。

讓同行最羨慕的是，在深圳CBD核心的福田中心區，星河集團竟佔其四分之一，成為唯一在深圳中心區中產品線覆蓋住宅、商業、酒店、寫字樓等多種形態的專業地產開發商，且產權全部是星河集團持有。

姚惠瓊表示，目前星河集團在運營的商業地產總面積超過60萬平方米。

比較可以發現，星河集團的商業地產經營面積已經超過了同城的金地集團、佳兆業、花樣年、萊蒙國際等上市房企，與招商地產、中海地產、龍湖地產等全國性房企巨頭體量相當。

涉足金融

按照計劃，商業地產在星河集團的收入比重將從目前的20%上升至30%，2011年星河集團的住宅產品銷售接近70億元，該銷售規模超過很多上市房企。

僅在2011年，星河集團就連續在天津、北京、廣州、江蘇常州、廣東惠州等多個城市大規模拿地，區域範圍涵蓋長三角、珠三角和環渤海，土地儲備超過500萬平方米，並計劃進入武漢、重慶、成都等二三線城市，實現全國佈局。

姚惠瓊表示，星河集團早在兩三年前就具備了上市條件，只是因房地產和資本市場宏觀環境欠佳而未急於上市，目前星河集團計劃在香港資本市場進行整體上市，而該上市進程會在2015年前完成。

由於目前的國際大環境造成股市震盪，同時內地房地產企業也面臨著國家的宏觀調控而暫時陷入低潮，開發商在內地上市道路遇阻，在香港上市之路也越發艱難。自2009年底花樣年、融創中國、萊蒙國際等開發商港股成功上市後，至今國內幾乎沒有房企再登陸資本市場。

但有分析認為，帶有商業地產概念的房企在香港資本市場會相對受到青睞，萊蒙國際上市成功就與其商業地產概念密切相關。

從 目前開發商的路逕取向來看，借助商業地產概念登陸香港資本市場正在成為一種新的趨勢。2012年5月，招商地產宣佈收購一家香港消費電子類上市公司，意在 將旗下商業地產進行分拆上市。不久前的2月份，原本以包裝印刷為主業的華僑城亞洲（03366.HK）也提出發展成為商業綜合開發運營商，意味著華僑城亞 洲有望被打造成華僑城集團商業地產的重要資本載體。

金地集團也曾在去年7月擬通過收購華人置業旗下至祥置業，從而實現其商業地產在香港借殼上市融資的籌劃，但卻意外夭折。

在很多業內人士看來，星河集團上市成敗與否將取決於商業地產給其帶來的未來「想像力」。不過，目前眾多開發商紛紛進軍商業地產，國內排名前20名的房企無一例外地均已進入了商業地產領域，並帶來商業地產投資的一哄而起和模式趨同。

但姚惠瓊認為，星河集團的核心優勢在於金融業務與商業地產的相互支撐，橫跨住宅、商業和金融投資的三元產業架構，將為星河衝擊資本市場提供更大的騰挪空間。

4 月18日，大眾公用（600635.SH）公佈的2011年年報不僅曝光了國內最大創投機構深創投資集團有限公司的盈利狀況，也讓眾多參股公司浮出水面， 其中最引人注目的是頗為神秘的深圳地產開發商星河集團，其以17.391%的持股比例位列第二大股東，從而獲得了高達1.45億元的年度分紅。

在金融領域，除了以第二大股東的身份參股深創投外，目前星河集團還是陽光保險集團第五大股東，同時還是深圳福田銀座村鎮銀行的創始人和第二大股東。截至2011年6月底，陽光保險集團當年保費收入超過160億元，行業排名第八位。

與 這些金融資產產生的巨大溢價相比，星河集團更看重參與金融市場帶來的業務互動效應。姚惠瓊表示，目前金融業務在集團還相對獨立，但集團將考慮在未來實現產 業和金融互動，以金融優勢為房地產尤其是商業地產開發運營提供更多支持，比如打造更多的金融平台，或者成立房地產基金等，這是其他開發商所無法具備的優 勢。

姚惠瓊說，星河集團在住宅開發將繼續堅持走豪宅等高端路線，商業地產更注重資產配置功能而非到處跑馬圈地，而金融則為住宅和商業不斷輸血。

星河灣頂包案調查

http://magazine.caixin.com/2012-08-17/100425374_all.html

　　國土資源部通報鄂爾多斯星河灣項目違法佔地案已近一個月，但案件的後續處理呈「不了了之」之勢。

　　據國土資源部通報，鄂爾多斯星河灣項目規劃面積11820畝，其中一期工程佔地2595畝。在被查處之後，當地政府部門作書面檢討，九名政府官 員被處以警告或記過等行政處分，星河灣公司副總經理溫曉斌涉嫌違法佔用農用地罪，被移送司法機關處理。這是近年來大型房地產企業涉及的土地違規案件中，罕 見的司法介入個案。

　　但是，看上去嚴厲的處罰，最終卻是為違法行為轉成合法化構築了迴旋空間。鄂爾多斯市東勝區政府對違法用地的進一步處理意見稱，「已佔用的符合土地利用總體規劃但尚未取得用地手續的用地，將盡快辦理建設用地審批手續後依法供地。」

　　實際上，在房地產業內，這種「先上車，後補票」的做法十分常見。只不過鄂爾多斯星河灣項目以刑案開頭，不禁令業界矚目。但仔細剖開個中情節，並 追蹤後續發展，財新記者發現，查處非法用地已越來越成為中央、地方政府和企業之間的貓鼠遊戲：中央部門將板子「高高舉起，輕輕落下」，而早已和企業緊密捆 綁利益的地方政府，自有能力用各種創新手法將「壞事變好事」。

　　8月初，財新記者在星河灣項目現場看到，整片工地仍在零星施工中，部分高層住宅已封頂或接近封頂，其中40棟高層住宅已補獲土地證，但在建的其 餘部分仍未辦全土地手續。自去年9月份至今，星河灣項目仍正常推盤在售，只不過市場蕭條，近2000套房子目前備案已售的不足10%。

誰是溫曉斌

　　據國土資源部通報，對涉嫌違法佔用農用地罪的星河灣公司副總經理溫曉斌，已移送司法機關處理。但財新記者從鄂爾多斯市東勝區公安局、檢察院及法院瞭解到，當地至今仍未對星河灣項目違法佔地一事進行立案。

　　國土資源部執法監察局一位內部人士告訴財新記者，所謂移送司法機關，通常是把案卷材料由國土部門移送至司法部門，具體司法部門怎麼處理、是否立案，都是由司法部門自己決定。「有的地方執行，有的地方可能什麼都不做。」

　　那麼，溫曉斌是誰？涉嫌非法佔用農用地的主體是星河灣項目，卻為何由他個人來承擔公司的司法責任？蹊蹺的是，多位接受財新記者採訪的鄂爾多斯房地產界的人士，均稱並未聽說過溫曉斌其人。甚至在2011年參與項目銷售的多家代理公司人士也未聽說過此人。

　　星河灣內部人士對此說法不一。星河灣集團營銷策劃總監徐琪昌對財新記者表示，溫曉斌為鄂爾多斯項目公司副總經理，去年曾協助國土部門調查違法用 地一事，現在已經正常上班。星河灣集團品牌部副總監李悅稱，公司與溫曉斌已很久沒有聯繫，對其近況一無所知。此外，星河灣集團表示，鄂爾多斯違法佔地一事 在去年9月已處理完結，此次通報屬國土資源部滯後的信息披露。

　　2012年8月8日，在鄂爾多斯星河灣項目工地，現場的星河灣物業工作人員和保安向財新記者證實，溫曉斌為鄂爾多斯星河灣的物業經理。一名保安告訴財新記者，大概在2011年9月份最後一次見到過溫，溫的電話現在也打不通。另有其他幾名工作人員證實了這一說法。

　　接近星河灣的知情人士向財新記者透露，溫曉斌實則鄂爾多斯項目違法佔地案的「替罪羊」。溫曉斌於2006年前後曾在廣州星河灣擔任保安部經理，後調任廣州星河灣海怡半島物業經理，大約在2010年初調到鄂爾多斯項目。

　　鄂爾多斯市星河灣房地產開發有限責任公司（下稱鄂爾多斯星河灣）由鄂爾多斯市星河灣綠洲生態園開發有限公司（下稱星河灣綠洲）更名而來，法定代 表人為黃文仔。北京星河灣房地產開發有限公司（下稱北京星河灣）持有其80%股權，另有安煜芳、李冰、燕俊、燕云飛等四名自然人股東，各持股5%。

　　北京才良律師事務所主任王才亮指出，星河灣項目為房地產開發項目，屬公司行為。如果被認定違法佔地，應由公司法定代表人負主要責任。可見，推出一個「無名小卒」溫曉斌，只是地方政府和企業「私下溝通好」的策略，是用來應付上面檢查，走走過場之舉。

「高高舉起，輕輕落下」

　　財新記者在鄂爾多斯星河灣項目現場看到，一期項目三個區共40棟高層住宅樓仍在施工之中。另外，銷售中心所在的星河灣會所及道路綠化等已經投入 使用，星河灣酒店也在建設之中。東勝區國土資源局的工作人員告訴財新記者，星河灣項目目前僅有這40棟高層住宅獲得了土地證，在建的其餘部分仍未辦全土地 手續。

　　星河灣項目始於2010年。據國土資源部通報，2010年4月，星河灣綠洲與東勝區政府簽訂合作投資建設協議，約定由該公司投資，在罕台鎮開發集住宅、酒店、商業、教育和社區服務為一體的星河灣項目。

　　 星河灣在協議簽訂一週內借款5億元給東勝區政府，半年內再借2.5億元，至2011年底再借3.5億元。相應的，東勝區承諾，星河灣項目將獲得淨收益11 億元，並保證項目用地不少於1萬畝，其中建設用地不少於5000畝。若少於5000畝，東勝區將向星河灣賠償淨收益的10%。

　　星河灣集團副總裁樑上燕曾透露，星河灣進入鄂爾多斯，源於北京星河灣一名業主的牽線搭橋。另據財新記者瞭解，牽線人是內蒙古大興集團的董事長郭 利忠，而星河灣綠洲的前身為鄂爾多斯市綠洲生態園有限責任公司，其主要股東就是郭利忠旗下的內蒙古大興投資有限責任公司。在星河灣接手之前，大興集團曾與 東勝區政府簽訂過投資協議。大興集團是鄂爾多斯當地的民營企業，主要有地產、水務與供熱等業務，在鄂爾多斯主城區有不少土地儲備，近年來常與其他開發商合 作開發。

　　2010年11月，東勝區召開區長辦公會議，議定於2011年年底前完成星河灣一期工程及項目區內景觀河、綠地等工程的徵地拆遷任務。根據區政 府要求，東勝區國土資源局未經農用地轉用和土地徵收審批，在罕台鎮政府的配合下違法徵收土地9505畝，其中農用地8382.19畝（包括耕地676.8 畝）。

　　星河灣也履約借款給東勝區政府。鄂爾多斯市東勝城市建設開發投資集團（下稱東勝城投）2011年的審計報告顯示，東勝城投向北京星河灣借款6.5億元，賬齡超過一年。

　　據國土資源部通報，2011年1月，星河灣公司未經批准違法佔地2543畝進行一期工程建設，其中房地產開發用地673畝、古河道治理及綠化用 地762畝、平整土地1108畝。2011年3月，東勝區政府對星河灣項目建設用地進行組卷報批工作，東勝區國土資源局還為此出具了「無違法用地」的現場 查看記錄。

　　此後，針對星河灣項目違規用地的舉報信開始在網上出現。舉報稱，星河灣項目無證開工、佔用保障房供地指標、違規批建高爾夫球場。東勝區國土資源 局先後兩次向鄂爾多斯星河灣下達《責令停止違法行為通知書》，並在2011年5月，對鄂爾多斯星河灣作出行政處罰決定，沒收房地產開發佔用的673畝土地 上的建築物和其他設施，對違法佔用、平整的全部2543畝土地按每平方米5元處以罰款，共計847.77萬元。

　　直到2011年7月8日，內蒙古自治區政府批准東勝區2011年第11批次建設用地，涉及星河灣項目土地525畝。去年7月底，東勝區國土資源 局將其中的458畝土地分三宗掛牌出讓。鄂爾多斯星河灣公司於8月28日以底價摘牌，共計約3.2億元。8月31日，星河灣項目取得《建設工程規劃許可 證》《建設用地規劃許可證》和《建設工程施工許可證》。而土地使用權證的下發日期為2011年9月23日。鄂爾多斯星河灣在拿地的同時，繳納了上述罰款。

　　星河灣集團品牌副總監李悅對財新記者稱，到2011年9月份，鄂爾多斯星河灣在建項目的所有手續已經補全，已不存在違法佔地的情況。但是這套 「先上車，後補票」的招數最終未能在國土資源部檢查中倖免，但後者提出的「移送司法機關處理」的嚴厲意見，仍被「下有對策」地輕鬆搪塞。

　　針對星河灣項目違規徵地責任問題，王才亮認為，主要責任在供地方——地方政府。

　　但是，中央對地方政府的處罰通常以行政處分代替刑罰，往往是「高高舉起，輕輕落下」；即便提出嚴厲的刑罰，到地方上也很難得到執行。

處罰變演戲

　　2011年10月，國土資源部將鄂爾多斯星河灣項目列為督辦案件，內蒙古自治區指定專人督查，內蒙古國土資源廳協調鄂爾多斯市政府處理。

　　而後，東勝區政府對星河灣項目作出進一步處理：已佔用的符合土地利用總體規劃但尚未取得用地手續的用地，將盡快辦理建設用地審批手續後依法供 地；建設佔用的臨時用地，項目建成後即予以拆除；尚未佔用的、已用於河道治理、綠化、平整的土地，退還原集體經濟組織；已沒收的地上建築物及其他設施公開 拍賣。

　　但是，星河灣銷售中心的工作人員告訴財新記者，在去年9月補齊了手續之後，沒收地上建築物等處理意見就沒有執行，也沒有進行拍賣。9月17日， 星河灣項目正常開盤銷售。而星河灣項目附近的溫家梁等村落，早已完成拆遷，大部分居民搬到了東勝城區居住。尚未搬走的村民稱，土地在前年被政府徵收之後， 至今從未聽說過要退還的消息。

　　上述國土資源部執法監察局人士對財新記者稱，「這個案子是地方自己處理，我們只進行備案通報。如果是部裡直接辦的話，可能處理結果就不會是這 樣。」實際上，在東勝區政府的幾條處理意見中，真正得到執行的是為星河灣項目補辦手續——這就是鄂爾多斯星河灣項目涉嫌違法案的最終結果，涉案人溫曉斌只 不過是個具名的「替罪羊」。

　　鄂爾多斯當地的一名開發商對財新記者評論稱，這看上去嚴厲的刑事處罰，實質上是給違法項目留下「後路」，以處罰的形式明確了項目已經在城市規劃的範圍內，只需等待相關指標來補辦用地手續。

　　東勝區國土資源局的一名分管領導對財新記者抱怨，土地指標制約了地方發展。所以地方在土地管理上會進行一些「創新」，在保證安置補償和社會保障 的前提下，進行整體徵收，而後根據指標分批轉用，以此來保證重大項目的落地。他們的具體做法是：與農民簽署一份「預徵收協議」，補償之後，將一整片土地徵 收為國有土地，以後根據建設項目的進展，結合國土資源部下發的指標，分批轉為建設用地。

　　上述「土地管理創新手法」類似於「征轉分離」，政策上並不允許，但在地方上十分普遍。國土資源部與地方政府亦有默契，被徵地農民不鬧則不追究，鬧了就可能叫停。

　　星河灣項目目前手續齊全的458畝土地，即是按照這一模式運作而來。星河灣方面也表示，項目已經按照規劃有序進行施工。星河灣內部人士向財新記者透露，項目一期之外，目前還沒有明確的開工計劃，「以後要拿到一個指標，開工一片土地。」

　　王才亮指出，地方政府在徵地和賣地之間能獲得巨大收益，由此而來的土地財政，給地方政府帶來極大的徵地衝動。另外，開發商的違規成本也很低，即使被查處，也有機會補辦手續，繼而合法化。

　　在這類操作中，地方政府和企業的利益被緊密地捆綁起來。像東勝區政府將星河灣作為招商引資項目引入，除了獲得地價款之外，還從星河灣獲得了11 億元的借款；作為回報，東勝區政府則承諾免除相關的土地增值稅。對星河灣而言，能夠低價獲得大片土地，還有政府的最低收益保證。

　　此外，土地監督程序上的缺陷也讓地方政府有空可鑽。「地方國土局集徵收、出讓、執法監察等功能於一體，權力過於集中。而且一旦發現問題，也是自己查處自己。」北京大學憲法與行政法研究中心副主任張千帆認為，還得從制度的根子上改變地方過於依賴土地財政的局面。

　　鄂爾多斯星河灣項目違規案件，不會給業界留下任何警示。相反，還有可能鼓勵地方政府在「央地博弈」中繼續創新。「最近幾年政府投資力度大，地方 政府有造城衝動，官員希望突破政策的條條框框。」高策房地產顧問機構董事長李國平說。從碧桂園、河北香河再到鄂爾多斯，類似地方政府與開發商聯手違法征佔 地的案例，一定還有許多的「下一個」。█

突圍地產金融 星河重提上市

http://www.eeo.com.cn/2013/0906/249416.shtml

經濟觀察報 記者 廖傑華 時隔一年後，星河集團再提上市計劃。

經濟觀察報獲得的最新信息顯示，星河集團預計在2015年完成上市，目前已展開前期工作，首選地點是香港。

作為一家橫跨住宅、商業和金融投資的民營房企，依託國內最大的創投機構深圳創新投資集團有限集團公司（以下簡稱「深創投」）以及國內第七大保險公司陽光保險集團（以下簡稱「陽光保險」），星河正不斷加大在地產金融領域的投資，並試圖探索出一條獨特的地產金融模式。

地產嫁接金融

9月4日，儘管不時下雨，但位於深圳阪田的「星河world」工地仍舊一片繁忙，如果一切順利，這個總投資高達150億元的超級綜合體將於今年底問世，操盤者是星河集團副總裁黃德安。

經濟觀察報獲得的資料顯示，該項目為深圳市重點城市改造項目，總佔地面積63萬平方米、總建築面積超過160萬平方米。在土地日益稀缺的深圳，體量如此巨大的項目已十分稀有。

不過，星河World並非一個簡單的地產開發項目，而是星河集團在產業地產領域的最新嘗試。星河集團官方提供的資料顯示，星河world綜合聚集了星河目前所從事的多數業態模式，包括寫字樓、商業、住宅、酒店、會議中心等。

按照規劃，星河World擬發展創新金融、電子信息、文化創意、現代服務業、新能源等多種產業，能容納上千家企業，提供10萬人就業。

黃德安表示，這種模式實質上是對星河集團現有的住宅、商業、金融等三大業務板塊的整合與提升，實現開發模式的升級。

不過，依託星河在金融領域的佈局，星河World已不是單純的產業園區項目，而是一個產融互動的平台，其產業與金融相融合的模式包括股權投資、地產基金、資產證券化等多種形式，並最終可以通過資本市場獲得多贏回報。

要達到上述目的，星河集團的秘密武器是其參股的深創投。

經濟觀察報獲得的數據顯示，2010年到2011年兩年間，星河集團先後兩次入股深創投，總投入超10億元，持股比例為17.39%，位列第二大股東。

作為國內資本規模最大、投資能力最強的本土創業投資機構，十多年來，深創投已投資項目478個，涉及IT、通訊、生物醫藥等眾多領域，累計投資金額近131億元人民幣。

黃德安說，依靠深創投在股權投資、創業投資上的經驗和資源，星河會吸引一些初創型企業、成長型企業入駐產業園，而反過來，作為一家在金融投資領域強勢佈局的企業，星河又能通過一定的方式分享這些創業型企業的成長。

因為產業地產的拿地遠比住宅市場容易且便宜，這種模式一旦成功，將會為未來的大規模土地擴張提供新的路徑。「國內的一些政府機構，經常到星河world參觀，他們對星河world的運營模式，包括未來的發展非常看好。」黃德安說。

金融佈局加速

地產與金融投資的互動是星河集團的最新嘗試。資料顯示，星河集團是國內在金融投資領域投資最早、規模最大的房企之一。

經濟觀察報獲得的資料顯示，除了是深創投的第二大股東外，2009年10月，星河集團以參股的形式正式成為陽光保險集團第一大股東，經過多輪增資擴股之後，星河集團目前仍是陽光保險的第七大股東。另外，2010年9月28日，由台州銀行、深圳星河集團等股東發起的深圳福田銀座村鎮銀行在深圳正式開業，星河集團同樣是第二大股東。

事實上，近幾年來，星河集團在金融領域的投資不斷加碼。

從2010年開始，星河集團在風險投資領域已參股近30家企業，動用的資金超過2億元。「我們有更多的股權投資業務，是跟深創投一起走。」黃德安表示，這些企業發展狀況良好，超過9成企業每年都有超過20%的業績增長，三分之一的企業每年都有分紅。

星河在金融領域的投資已獲得回報。

黃德安表示，無論是深創投還是陽光保險都非常成功。但星河對深創投和陽光保險的投資並不是基於單純的財務目的。

「陽光保險是從財務和戰略投資雙重考慮，而深創投更多是從戰略投資角度考慮。深創投為星河的金融地產找到一個新的台階。」黃德安說。

在黃德安看來，借助深創投本身已搭建好的平台，星河集團有了更多走出去的機會，另外，與深創投的深入合作，為星河以後的產業地產搭建了良好的基礎。除此之外，星河集團與陽光保險也有很好的聯動。

「房地產市場會出現諸多調整，但中國金融業是長期穩定發展的，星河集團的金融和地產已初步實現良性互動，現金流非常充沛。」黃德安稱。

據悉，除了目前的保險、銀行、創投外，星河集團會繼續加強類似的投資，可能在下一階段考慮城市商業銀行、期貨類的參股投資，爭取實現更為廣泛的金融投資佈局。

登陸資本市場

對於試圖加強在資本市場佈局的星河集團而言，上市是一個繞不開的話題。

黃德安對經濟觀察報表示，星河的上市工作已經啟動，預計2015年能實現上市，但在哪裡上市，通過什麼形式上市，還不方便透露。「無論是香港還是內地，無論是IPO還是借殼，星河的條件都具備，現在在等一個最佳的時間窗口和最佳方案。」

星河集團提供的數據顯示，2012年，星河集團的銷售金額已經突破百億元。與排名50位左右的上市房企恆盛地產、合生創展、河南建業等規模相當，黃德安預計，星河集團2013年銷售規模有望達到120億至130億元。

由於星河集團的主營業務橫跨住宅、商業和金融投資三大領域，因此，如何上市成了外界關心的話題。

在黃德安看來，星河集團的三大板塊都非常優質，可供選擇的方案也多種多樣。「對星河而言，商業先上可能是一個比較好的選擇」。

星河商業體量龐大，多年來經營一直比較穩定，作為2004年開始進入商業地產領域的開發企業，星河在商業地產上的佈局比萬科、金地等都要早。據瞭解，從2006年開始，商業地產就開始為星河貢獻穩定的現金流。

黃德安稱，星河的商業物業，無論是資產價值還是收益水平都非常好，星河不會像萬達一樣大量地投資擴張，會穩健地尋求自己獨特的商業模式，未來的上市方案，也會圍繞著這個特點去做。

星河集團布局金控 房企“圍獵"金融牌照掀高潮

“在我們的‘十三五’規劃中，金融是發展的重中之重，要發起或收購更多金融機構，並且已經有了實際行動。”近日，在旗下互聯網金融平臺星鑫寶成交額破億慶祝會上，星河集團下屬的星河金控人士如此表示。

成立於1989年的星河集團，主要業務為房地產開發，但在此之前，其已大力布局金融業務，並成為陽光保險集團、深圳創新投等金融機構重要股東。而其最新動向是，該公司計劃發起設立或收購銀行、保險、證券公司等金融機構。

與星河集團一樣，房地產企業近年來掀起了一波“圍獵”金融機構的高潮。最近一年左右時間里，房企發起、收購的保險公司，數量至少已經達到12家。其中，部分房企實現了銀行、證券、保險等金融業務全牌照。

星河集團轉型金融

公開資料顯示，星鑫寶於2016年1月正式上線，是星河集團唯一的互聯網金融平臺，由該公司100%控股，目前已與深圳銀順通小貸公司、深圳浩森小貸等進行了合作。

星河集團成立於1989年，經過27年發展，已形成房地產開發、商業地產運營、金融投資“三駕馬車”的業務組合。據該公司提供的數據，2015年全年其房地產銷售額達152億元，預計2016年將突破200億元。

作為轉型的突破口，早在此前的2009年，星河集團就開始金融業務布局。先後成為陽光保險、深圳創新投、深圳福田銀座村鎮銀行的重要股東。此外，該公司投資了國家級中小企業基金、前海母基金、紅土創業基金等，形成囊括保險、銀行、股權投資、小貸、小企業孵化、融資租賃的全產業鏈布局，現有金融資產規模超過80億元。

工商資料顯示，深圳福田銀座村鎮銀行成立於2010年，由臺州銀行發起成立，註冊資本4億元，其中星河地產出資4000萬元，持股比例為10%，為該行第二大股東。

星河金控集團副總裁、人力行政中心總經理周為稱，陽光保險集團此後進行了數次增資擴股，星河集團雖然沒有參與，但目前仍是其重要股東，在陽光保險集團的持股數量為3.6億股。而按照星河集團的規劃，除了做大房地產業務之外，未來將大力向金控投資控股集團轉型。

實際上，星河集團向金融業轉型的步伐已經進一步加快。2016年4月，星河集團成立了二級集團星河金融集團。據其內部人士介紹，除了已經入股的保險、銀行等金融機構外，星河集團計劃全面布局金融業，尋求包括銀行、保險、證券公司等在內的更多金融牌照，除了新發起設立外，未來不排除采用收購、入股等方式。

實際上，星河集團副董事長兼總裁姚惠瓊此前就曾表示，星河金融集團未來謀求有限金融牌照布局，同時精選產業，做產業投資與資本運作，形成包含產業投資、PE、上市公司並購重組、定增在內的完善的投資產品線，逐步實現“保險+基金+股權投資+債權”模式，五年內形成規模超百億的金控平臺。

房企“圍獵”金融牌照

與星河集團一樣，房地產企業近年來已經掀起一波“圍獵”金融機構的高潮。此前7月18日、7月19日，上市公司黑牡丹、皇庭國際先後發布公告，計劃發起成立保險公司。

據《第一財經日報》記者不完全統計，僅今年以來，房企計劃發起、收購的保險公司至少已經達到4家以上。更早些時候，新城控股披露，計劃與紅星美凱龍、紅豆集團等聯合發起設立國峰人壽。此外，迪馬股份也在6月份公告稱，其全資子公司迪馬工業擬最高出資2億元，發起籌建三峽人壽。

如果將時間拉得更長一些，最近一年左右時間里，房企發起、收購的保險公司，數量至少已經達到12家。其中，中天城投去年一口氣宣布收購、發起成立三家保險公司。2015年8月，新華聯也宣布，擬與泛海控股旗下子公司、巨人投資等，共同發起設立再保險公司。2015年5月26日，福建房企泰禾集團、陽光城，聯手多家福建企業，計劃共同發起設立海峽人壽。

與此同時，房企收購保險公司，也已屢見不鮮。2015年11月，恒大地產以近40億元的價格，獲得中新大東方人壽保險近50%股權。當年12月，萬達集團也從時代萬恒受讓百年人壽1億股，將持股比例提升至11.55%。

部分房企在金控集團的路上越走越遠。2015年收購中新大東方人壽50%股權後，恒大地產更是形成了“左手銀行、右手保險”的金融布局。今年2月份以來，恒大地產連續多次買入盛京銀行H股，並斥資百億元收購該行內資股，目前持股比例為17.28%。今年3月，恒大集團還上線了互聯網金融平臺恒大金服。至此，恒大地產的金融版圖已經隱現雛形，形成了銀行、保險、互聯網金融三足鼎立的格局。

而中天城投收入囊中的金融牌照更多。已經覆蓋銀行、券商、保險、股權投資等四大領域。2015年11月，中天城投以約30.11億元的價格，競得海際證券66.67%的股權。此前，該公司已參股貴州銀行、貴陽銀行。

星河創服COO飛機性騷擾事件後續：李元戎已被行政拘留

星河創服今日發表官方聲明稱，公司COO李元戎已收到公安機關行政處罰，還對李元戎事後隱瞞真相的做法表示憤慨和譴責。目前李元戎已辭去星河創服COO職位。

1月3日晚間，微博用戶“2017一月三”稱，1月2日她在坐海航HU7702由深圳飛往北京的班機時，遭遇星河創服COO李元戎性騷擾。但由於機上乘客不願赴公安機關作證，女乘客當天在公安機關並未馬上獲得說法。1月5日，李元戎還在微博發表聲明稱，該事件影響到了自己的工作，已決定辭職。

不過據當事女乘客今日發布的微博，公安機關對李元戎最終做出了處罰，將對李元戎處以5天的行政拘留。

附星河創服官方聲明：

我公司剛剛獲悉警方對李元戎公安行政處罰的結果，我們深表震驚和痛心。對李某的違法行為以及事後對公眾隱瞞真相的做法表示憤慨和譴責，對張女士的遭遇我們深表同情和慰問。

感謝公安部門的秉公執法，還原事實真相。

對此事，我公司聲明如下：

1. 李元戎於2015年11月12日加入星河創服，已於2017年1月5日離職，不再擔任公司的任何職務;

2. 2017年1月3日，公司看到媒體相關報道後，極為重視，本著負責、客觀和理性的態度，多次向李某詢問事件緣由，並派人到機場派出所了解事件經過。之前的相關情況我們已通過聲明對外界進行了及時通報，後續公司也一直密切關註此事，期待公安機關早日查明事實真相；

3. 我們對李某的違法行為表示強烈譴責，並希望他能認識並改正自己的錯誤，接受相關部門的處理；

4. 我公司也將會從此事件中總結經驗教訓，在錄用員工前做多維度背景調查，把好用人關；

5. 為了更多女性不再受到身心傷害，我公司計劃捐贈一百萬元，聯合“中華全國婦女聯合會”成立“婦女維權專項法律援助基金”，支持和幫助婦女在不幸遭遇騷擾時能勇於並方便通過法律途徑維權。同時，我們也呼籲社會各界共同參與該項公益事業。

星河創服

2017年1月8日

3000萬美元戰略投資IP Group 星河集團全球創業服務網絡又添新成員

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-09/1115573.html

北京時間2017年6月8日，英國著名知識產權運營服務公司IP Group(LSE:IPO)在倫敦證券交易所發布公告稱，來自中國的星河集團斥資3000萬美元對公司進行戰略投資，今後雙方將在投資領域、中國和英國的技術轉讓等方面展開合作，預計支付及相應股權的結算交割將於8月18日前完成。

參與此輪對IP Group 戰略投資的共有四家機構，除星河集團外，還有新加坡著名投資機構淡馬錫、英國老牌投資公司M&G和澳洲電訊。

資料顯示，IP Group是英國一家將高等院校知識產權進行商業化的上市公司。IP Group通過向高校旗下公司提供種子資金，獲得該公司股權，同時提供知識產權商業化運營的專業服務，並最終以股權回報的形式獲得收益。由於IP Group的知識產權成果轉化業務跳脫了知識產權的交易價值，轉而變成投資價值，所以公司的盈利情況非常可觀。目前，IP Group與英國，美國，澳大利亞，新西蘭等多所頂級高校展開密切合作。

IP Group的公告稱，本次募集資金用來支持與世界各地頂尖大學的合作，將具有轉化潛力的知識產權進行商業化。公司成立至今表現十分優異，實現內部收益率（IRR）約19％，創造超過2000個新工作崗位。

而投資方星河集團成立於2005年，是中國領先的智能產業互聯網平臺，擁有4大業務集群：一是全球創業成長服務集群，為企業提供從種子到Pre-IPO的創業投資和創業服務，致力於成為企業的超級產業投資人和聯合創始人；二是雲計算/大數據/人工智能集群，為政府及企業提供雲計算、大數據、人工智能等技術服務；三是金融科技集群，通過雲計算、大數據、人工智能等技術手段，為中小微企業提供金融服務；四是產業互聯網集群，線上線下融合，幫助傳統產業實現互聯網化和智能化。四大集群已形成一個既開放又協同發展的產業生態圈。

星河集團負責人表示，“對IP Group進行戰略投資是星河構建全球創業成長集群的一個重要舉措，通過此次合作，可以快速引進全球頂級高校涉及互聯網、大數據、人工智能等方面的前沿科技項目，並以聯合創業的方式幫助他們在中國成長壯大，將國際的前沿科技研究轉化為科技產品和應用，推進中國產業向互聯網化、智能化發展。”

據悉，除英國之外，星河已在美國、以色列等建立辦公室，其全球創業成長網絡已初具規模，通過提供基礎的創業服務、扮演聯合創始人與超級產業投資人，向創業者賦能，為全球創業者打造一個超級友好的創業平臺，幫助創業企業在更高的生態中成長和競爭。

星河的全球創業成長服務集群，為創業者提供聯合創業、產業服務、一站式服務等多項服務。

星河在全球把創業者的聯合創始人進行了機構化。在整合自身以及行業的創業經驗後，星河將整合的資源無縫植入到創業團隊中，通過向創業者提供戰略規劃、模式打磨、融資安排、資本事件等八大聯合創業服務，幫助創業公司正確地、高效地成型。

依托自身橫向的創業生態和縱向的資本、資源和技術積累，縱橫聯合，星河集團為創業項目提供投資、金融服務、大數據、人工智能、企業服務等生態資源及服務，儼然一個超級產業投資人。另外，星河也提供一站式基礎服務，通過旗下星河企服、星河空間、融快、商學院等成員企業以及與阿里雲、亞馬遜等知名第三方機構合作，還可為創業者提供融資、空間、研發、法務、人事等100多項創業服務。

資料顯示，2009年至今，星河以聯合創業的方式培育了200余家企業，遍布大數據、人工智能、金融科技、企業服務等20多個領域，控股A股天馬股份(002122.SZ)、步森股份(002569.SZ)、美股眾美聯(NASDAQ: JMU)三家上市公司。星河集團總市值超過1000億元，已為30萬創業者、100萬企業及4億個人用戶提供了服務。

因表現突出，星河與阿里、騰訊一道獲得投中2016最佳企業直投投資機構獎；在投資輪次方面，星河集團現已覆蓋種子輪到Pre-IPO。

除全球創業成長集群外，星河集團的金融科技集群、雲計算/大數據/人工智能集群和產業互聯網集群也取得豐碩成果：星河金服等企業深入金融科技創新，為小微企業和金融機構架起一座高效、智能化的橋梁。星河雲、星河一站式企業SAAS平臺、大數據平臺等，已在政府事務、交通、安防、零售等數十個領域展開應用。而在星河重點布局的十余個傳統領域中，每個都逐漸成長起數十家與互聯網緊密融合的公司。

行業人士認為，星河此次戰略投資IP Group，不僅在內提升國家綜合創新實力，又在“一帶一路”建設國際合作框架中，提供發展新動力，拓展發展新動能，同時也實現集團自身發展上的突破。

英國首相特使、財政大臣哈蒙德表示，“英國是‘一帶一路’倡議的‘天然夥伴’”。作為一帶一路在歐洲的重要橋頭堡，中英加強知識產權領域合作，對深化一帶一路建設過程中，中英經貿科技文化交流發揮重要作用。（商業資訊）

星河明居相連戶　賞山景

1 : GS(14)@2016-05-21 19:03:34

■單位向東北享開揚山景，遠處墳景不太顯眼。



【搵屋指南】鑽石山星河明居為港鐵站上蓋少數一律提供三房間隔屋苑，同時有相連及複式戶供應，屬當年區內物業罕見，現時屋苑特色大戶最低消費1,580萬元，亦即是次介紹的相連戶。記者：伍志輝攝影：謝榮耀


星河明居特色大戶分佈各座最高數層，A、E座49和50樓及B、C、D座50和51樓，合共有40個相連戶，建築面積1,265至1,279方呎、實用面積1,017至1,027方呎，其中A、E座49樓及B、C、D座50樓相連，客廳及套房外附平台。A、E座51樓及B、C、D座52樓合共有20個複式，建築面積1,588及1,603方呎、實用面積1,271至1,277方呎，客廳及廚房外連平台。



原則三房改四房

另外，各座46樓以上相鄰單位可以打通自製相連戶。各座最低層5樓單位外連享有使用權的平台。參觀的單位屬於東北向山景相連戶，視野開揚，景物青翠，惟要留意當中包括部份墳景。單位間隔經過大變身，由原則三房改四房，充份活用原則斜角間隔，更新增多個入牆大櫃，人多雜物多都有足夠地方容納。中原地產劉偉健稱，物業相連戶現有3個放盤，俱屬連平台戶，叫價以介紹單位最平，其餘兩個以D座西南向啟德遠景相連戶開價較高達1,880萬元，另一個A座東北向山景相連叫價1,730萬元。屋苑現時有一套自製相連戶放盤，C座高層，建築面積1,407方呎、實用面積1,110方呎，索價1,900萬元。成交方面，C座51樓相連戶，不設平台，建築面積1,265方呎、實用面積1,017方呎，去年2月成交價1,360萬元。自製相連戶於去年12月亦錄得成交，D座高層，建築面積1,407方呎、實用面積1,110方呎，作價1,500萬元。



■客廳利用入牆家居營造方正的觀感。

■套房面積大，斜角間隔亦無損實用性。

■廚房向飯廳改用窗口式設計。



三房戶最平叫698萬

星河明居以複式身價最高，現時有4個放盤，一律為東北向山景複式，最低消費為B座放盤，建築面積1,588方呎、實用面積1,271方呎，開價2,250萬元，最貴盤源座落D座，面積相同，索價2,600萬元。成交要追溯至2012年，缺乏參考作用。屋苑標準分層單位分兩大類，建築面積656方呎、實用面積517方呎為三房一廁間隔，建築面積751至761方呎、實用面積593方呎為三房連套房戶，一律為鑽石廳設計，走廊偏長。分層單位現時有約30個放盤，三房一廁入場之選為B座中低層7室，建築面積656方呎、實用面積517方呎，叫價698萬元，三房連套房最平720萬元，為E座中低層6室，建築面積751方呎、實用面積593方呎。5月上旬約錄得2宗成交，俱為三房連套房戶，成交價分別750萬元及760萬元。


■平面圖

星河明居B座相連叫價：售1,580萬元；租3.7萬元

建築面積：1,279方呎；另平台158方呎實用面積：1,027方呎實用率：80%間隔：4房（1套連衣帽間）2廳；另工人房建築面積呎價：售12,353元；租28.9元實用面積呎價：售15,385元；租36元資料來源：中原中九龍星河明居分行電郵：mailto:[email protected]


■單位優點與缺點

星河明居Galaxia【屋苑資料】

地址：鑽石山龍蟠街3號落成：1998年發展商：會德豐、九倉及新亞置業





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160521/19620885

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星河明居相連戶 實呎17157破頂

1 : GS(14)@2017-12-24 02:03:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1679&issue=20171220


【明報專訊】臨近年底，二手交投量雖較上月略為放緩，但仍屢錄破頂成交。位處港鐵上蓋、鑽石山大型屋苑星河明居，有相連戶以實呎約1.7萬元創屋苑新高。此外，東涌本月暫錄29宗成交，當中海堤灣畔有額印鬆綁2房戶做價逼近700萬元，創屋苑新高。

換樓客1750萬高價入市

星河明居共提供40個相連戶，市場目前有3個相連戶放盤。代理消息指，屋苑D座極高層1室，實用1020方呎（建築1275方呎），屬3房套連工人房間隔的相連戶，向南望海景，上月底以1750萬元易手，實呎17,157元（建呎13,725元），除成交價創屋苑相連戶新高，呎價亦創屋苑新高。買家為同區換樓客；原業主早於1998年以1020萬元買入，持貨19年，帳面獲利730萬元或72%。

海堤2房逼700萬破頂

市場亦錄得額印鬆綁貨獲利個案。美聯分行助理區域經理方吉和表示，東涌海堤灣畔1座高層H室，實用573方呎（建築766方呎），望海景，新近以698萬元易手，實呎12,182元（建呎9112元），做價創屋苑2房戶新高；原業主2014年12月以578萬元買入，持貨剛滿3年，額印鬆綁後易手，帳面獲利120萬元，單位升值21%。

另利嘉閣高級經理鮑允中表示，九龍灣得寶花園F座高層7室，實用282方呎（建築377方呎），新近以452萬元易手，實呎16,028元（建呎11,989元）；原業主2014年5月以308萬元購入，額印期屆滿後放盤，現帳面賺144萬元或47%。

浪翠園2房實呎高見12783元

此外，1997年樓市高峰曾是不少炒家英雄塚的深井浪翠園，有2房戶呎價創屋苑新高。利嘉閣首席聯席董事姚頌溏表示，浪翠園3期8座中層C室，實用460方呎（建築599方呎），2房間隔，望海景，零議價以588萬元獲區外上車客承接，實呎12,783元（建呎9816元），呎價創屋苑新高；原業主2012年以310萬元購入，帳面獲利278萬元，物業升值近九成。

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星河明居分層3房首破千萬

1 : GS(14)@2018-02-20 08:03:27

【明報專訊】農曆新年將至，有買家擔心過年後樓價更貴，故加快入市。鑽石山星河明居有3房標準戶成交價首破千萬元，市場消息指，星河明居D座高層1室，實用面積593方呎，成交價1053萬元，實呎17,757元；原業主2010年以495萬元買入，帳面獲利558萬元或1.12倍。

淘大2房實呎19216元 貴絕九龍灣

此外，市區上車盤九龍灣淘大花園一個2房單位，實呎升穿1.9萬元。市場消息指，淘大花園N座高層5室，實用面積255方呎，新近以490萬元易手，實呎19,216元，呎價創區內二手屋苑新高；原業主2014年以357萬元買入，持貨約4年，帳面獲利133萬元或37%。

另慈雲山慈愛苑有高層戶呎價創區內居屋新高，土地註冊處顯示，慈愛苑F座高層8室，實用面積401方呎，2房間隔，成交價598.8萬元（已補地價），實呎14,933元；原業主2012年以312.8萬元（已補地價）買入，持貨約6年，帳面獲利286萬元或91%。

藍澄灣2房實呎1.36萬破頂

此外，青衣藍澄灣繼去年中2房戶成交價首見600萬元後，最新有2房戶以實呎逾1.36萬元，創屋苑分層單位新高。美聯分行市務經理梁文楓表示，藍澄灣5座高層B室，實用面積485方呎，向東南望海景，新近以660萬元成交，實呎13,608元；原業主2003年6月以約215.4萬元購入，帳面獲利約444.6萬元或約2.1倍。

不過，荃灣汀九皇璧卻錄得蝕讓個案。中原高級資深分區營業經理丘漢偉表示，皇璧中高層C室，實用面積2560方呎，4套房間隔，以4380萬元成交，實呎17,109元。原業主於2009年以4200萬元一手買入，帳面獲利180萬元或4.3%。不過，若扣除釐印及代理佣金等使費，料原業主「明賺實蝕」約60多萬元離場。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5973&issue=20180213

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