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8月11日，中国海外（00688.HK）发布中期业绩公告，上半年公司实现销售额280.7亿港元，创历史新高。

中 报显示，截至2010年6月30日，中海外的营业额同比上升13.4%，至175.5亿港元，经营利润增加48.4%至港币79.8亿元，内地经营利润增 加27.3%至港币64.4亿元，占全部经营利润的80.7%；股东应占利润上升66.7%至50.7亿港元，折合人民币为44.6亿元。

其 中上半年内地房地产销售额为280.7亿港元，创下有史以来最高纪录。其中，销售额同比增长9.5%，销售面积则同比回落21.1%，至222.3万平方 米。随之而来的是毛利率提升，上半年中海外毛利率升至40.5%。中国海外主席孔庆平认为，全年毛利率保持在30%以上没有问题。

虽然业绩不错，但中海管理层表示，对接下来的形势不能盲目乐观。

国家统计局公布7月CPI同比增长3.3%，“CPI上涨确实出现了令人担忧的趋势”，孔庆平说，随着宏观调控深入，其效果可能在未来冲抵通胀，但目前尚不确定。他认为今年不太可能加息，而提升存款准备金率是较为容易的方法。

孔庆平认为，房价涨幅每年保持在5%-10%是正常的，他预计今年全年房价涨幅依然存在，幅度在10%以内，而当记者问及北京房价去年上涨幅度超过50%是否会回调时，他说，市场会去做出反应。

孔庆平表示，下半年房地产成交量可能进一步萎缩，公司对市场形势并不乐观。但集团不会调整全年目标，依然维持不低于480万平方米的销售面积及600万平方米完工面积的全年目标。

数据显示，截至6月底，中国海外银行贷款上升至346.6亿港元，应付担保票据为23.3亿港元，持有现金145.6亿港元，未用贷款额度为35.7亿港元，上半年综合净借贷率从去年年底的22.4%上升至48.4%。

孔庆平表示，净借贷率大幅上升的原因为要支付较多的地价款，及清还母公司的全部短期贷款。估计随着大量新项目在下半年推出市场，净借贷水平将会受到有效控制。

有观点质疑，中海在2009年拿了太多的高价地，导致资金出现紧张，对此孔庆平回应称，中海去年拿地时机都不错，全年拿地成本并不高，仅为2000多元/平米，新增土储1000万平米。他特别强调，公司目前不会通过借贷去买地。

据介绍，中海外目前还可以通过海内外市场进行融资，而孔庆平也表示，公司对融资方式持开放态度，不过虽然香港金管局与央行月前签订协议放宽人民币业务，但目前来看，人民币融资成本较港币较高，公司会具体对比各种成本。

日前国家社科院发布的《中国城市发展报告》蓝皮书指出，截至2009年，中国城镇化率为46.6%，城镇人口达6.2亿，城镇化规模居全球第一，但中国城镇化速度与质量严重不协调，“中国的城镇化是缺乏质量、不协调、不和谐的城镇化”。

黄金十年之后，中国城市化尤其是中国房地产该怎么走？在高房价等地产问题社会化压力下，急待科学解答。

本报记者最新获悉，日前由中国住宅产业化建设促进会等机构举办的“2010中国房地产最具品牌价值企业”的评选中，上海中凯房地产开发管理有限公司（以下简称“中凯开发”）跻身十强。

值得注意的是，与其他入榜的传统大型地产企业不同，中凯开发为中国首家房地产代开发企业，首次入榜标志着代开发倡导的房地产投资、开发分离的模式已得到市场认可。

中国房地产黄金十年的调整节点，代开发为核心的美国模式，或许能够在多年的香港模式后给中国房地产难题提出另一种解决之道。

“香港模式在过去的十年中，确实推动了一线城市的快速发展，但它同样带来了高房价难题。”资深房地产营销专家、中凯开发执行总裁许仰东坦言，要在接下来中国城市化向二三四线推进过程中缓解高房价，发展模式之变迫在眉睫。

模式之辩：

香港模式造就高房价？

随着中国房地产业发展的日趋成熟，众多规模小、品牌弱、资金缺乏的房地产企业面临着生存挑战，其中就包括发展模式之变。

一个不争的事实是，在中国房地产过去的黄金十年，焦点主要集中在京沪广深等一线城市，发展的主要模式是香港模式。这一模式实现了快速推动产业发展，但同时也刺激房价甚至以更快的速度上涨。

“港资模式推高房价，很大程度上具有必然性。这种模式对土地资源过于依赖，主要利润来自土地的升值，而房地产开发本身的很多管理模式、产业技术等要素则被边缘化，最终走向产品质量停滞而价格暴涨的道路。”许仰东坦言。

而一位资深的开发商人士无奈表示，香港模式易导致高房价，从香港楼市的发展历史其实大家看得很清楚，知道它的负面作用，但在高利润的诱惑下，很难让企业自觉地去改变这种发展模式。

问 题是，现在这种模式正在面临更大的瓶颈和接踵而至的挑战。除了对高房价的痛斥外，中国城市化向中小城市发展的实际拓展中，香港模式的不适应性显而易见。 “如果说，前二十年，中国地产起步及发展初期，这些区域确实成为了地产资金、地产技术、地产资源的积聚地。”许仰东指出，但今天、今后，中国城镇化进程 中，散而多、弱而小的中国地县市，正是未来十年中国城镇化和房地产发展的基石。

一组数据表明了中国地产已经到来的这种转型：至2010年，中国将有5亿多人口迁移，中国2862个县级城市将是人口迁移的主流；中国百强房地产企业大都在一二线市场运行。按目前扩容速度比较，中国一线开发商全面进入县级市，至少到2015年。

小则企业盈利、发展危机，大则城市化发展所需、中小城市的城市化势头无法被动等待香港模式下一线企业的缓慢进入，中国房地产发展模式的变革已经刻不容缓。

代开发：城市化新阶段之匙

上述社科院的蓝皮书指出，今后一段时间，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期。到2015年城镇化率达到52%左右，到2030年达到65%左右。

“这背后蕴藏着大市场空间，但不同的市场需要不同的房地产发展模式，以实现最科学的发展。”许仰东告诉本报。

中 房信分析师薛建雄指出，内地很多外行企业想进入房地产企业，代开发模式愿意输出管理经验和开发经验迎合了他们的需求，“实际上绿城中国最新推出的新业务模 式也相当于管理输出，但他不但输出了管理，还担了最大的风险，更容易获得投资者的信认，相对来说竞争力更强。意味着代开发的模式同样需要升级。”

而社科院的蓝皮书认为，目前城市化发展并不和谐，主要体现在：大城市土地城镇化快于人口城镇化；大城市过度膨胀，小城市和小城镇发育不足；“城中村”、“垃圾围城”等问题大量存在，城市品质较低等。

针对这样的问题，解决的重点其实已经浮现。首先在于逐步降低土地的畸形倚重，逐步增加对产业发展本身的开发技术、管理经验等要素的重视；其次在于加速一线城市城市化发展经验向二三四线城市的推广，推动开发力量向今后城市化发展的重点区域流动。

有专家预测，中国地县市的未来城市人口扩容，从目前起的十年时间中，基本上以每年10%左右的速度增长。