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鄂爾多斯星河灣秘笈:350平米「小戶型」變形記

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整個鄂爾多斯市就像一個大工地。 走在這個內蒙古的西南城市,處處可見高聳的塔吊和在建的樓盤。這座因「羊煤土氣」而暴富的城市,仍處在房地產狂熱之中。 以精耕豪宅市場而聞名的星河灣集團,也來到了這片黃金之地。鄂爾多斯東勝區的最南端——南外環路以南、世紀大道以北、東康快速路以東、包神鐵路以西的 7.88平方公里土地——似已成星河灣集團的囊中之物。 附近村民稱,星河灣集團要花10年時間,在這片有山有水的11820畝土地上蓋起400棟樓。 然而自7月底開始,一封舉報信在網絡上流傳,直指鄂爾多斯星河灣項目圈地萬畝,不僅審批違規、土地手續非法,還涉嫌擠佔保障房指標。

本報記者調查發現,這一涉嫌未批先建的豪宅項目背後,是地方政府謀求超前發展的微妙心態:一方面在中央調控房地產的高壓政策之下, 「偷樑換柱」變相開發豪宅;另一方面,地方政府比誰都更擔心隨時而來的崩盤,不得不出奇招與開發商牢牢綁定,從利益共同體進化為風險共同體。 未批先建的豪宅樓盤 一份星河灣的網絡宣傳資料顯示,「鄂爾多斯星河灣是星河灣集團繼廣州,北京,上海,太原,澳門五地之後,傾力打造的面向國際的頂級社區。鄂爾多斯星河灣是 目前國內乃至世界罕見的超大規模的住宅社區」。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》顯示,這塊7.88平方公里的土地被分成了122幅地塊,住宅建築面積總量超過502萬平米,計劃分六期開 發完成。 一名鄂爾多斯本地房地產公司的營銷人員告訴記者,星河灣地塊還將建起一座有一千多套客房的豪華酒店,體量在西北地區都數一數二。 如今,20多棟住宅樓已拔地而起。施工地附近的溫家梁村村民告訴記者,一期項目工地在今年4月就已開工。 然而,記者在中國土地市場網查詢得知,直到今年7月29日,才有面積共450畝的三幅地塊在東勝區國土交易中心掛牌入市,舉牌、報價時間 截止於8月28日。

通過比對星河灣控制性規劃,這三個編號為A1-05、A2-08、A2-09的地塊正是已經接受認籌的星河灣一期,三幅地塊的宗地面積為30.51萬平 米,起始總價為3.206億元。 最終,鄂爾多斯市星河灣房地產開發有限責任公司(下稱「鄂爾多斯星河灣」)以底價拍下了三塊土地。 記者並未查詢到比星河灣地塊更早的土地招拍掛信息,星河灣地塊也還沒有別的開發項目——這意味著,在沒有取得這塊土地使用權的情況下,鄂爾多斯星河灣就已 經開工建設。 一名房地產開發商告訴記者,只有開發商在競得土地並和政府簽訂國有土地出讓合同之後,才可以拿合同去辦理建設用地規劃許可證、土地證、項目規劃許可證、項 目施工證、項目預售許可證等一系列手續,且這些手續的辦理是線性順序,「有些需要兩三個月時間」。

中國土地市場網上的供地結果信息顯示,三幅地塊的合同簽訂日期為2011年8月29日,約定開工日期更是遙遠的2012年2月29日。 面對網絡質疑,星河灣集團品牌副總監孫穎和東勝區政府辦公室主任王平都告訴記者,鄂爾多斯星河灣的所有許可證都已辦齊。

中央的房地產調控政策在逐漸收緊,同時要求加大地方保障房的建設力度。而在鄂爾多斯,地方政府也有相應對策。 網絡流傳的舉報信還稱,「今年為支持鄂爾多斯保障性住房的建立,自治區政府給鄂爾多斯市共下達了180公頃的徵地指標,星河灣一家開發商就擠佔了80公頃 的徵地指標,嚴重影響了鄂爾多斯的保障房建設方案」。 星河灣集團品牌副總監孫穎告訴記者,保障房指標屬於地方政府負責事務,星河灣方面並不瞭解。 東勝區住房保障辦公室副主任張魯則稱,保障性住房用地指標不受每年批准的用地指標限制,而是「計劃多少批准多少」。

張魯告訴記者,東勝區今年的保障房項目已全部開工。這包括20萬平米經適房、20萬平米公租房、60萬平米限價房、1萬平米廉租房、8000戶棚戶區改造 回遷房等。 但《財經》雜誌披露的一組數據,顯示了鄂爾多斯市保障房建設的另一面:截至9月初,鄂爾多斯市今年的保障性住房用地完成118公頃,完成率僅40%。 另一個值得注意的重要細節是,中國土地市場網的供地結果信息中特別標註,星河灣地塊的土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地,此前三個地塊的掛牌 出讓公告也標註了「中低價位、中小套型普通商品住房用地不低於70%」。

星河灣銷售代理之一思源經紀的一名銷售人員告訴記者,此次發售的星河灣樓盤,每套面積最小為350平米,最低價為2.5萬元/平米——明顯不是中低價位、 中小套型普通商品住房。 2006年建設部為調控樓市,出台了著名的「國六條」,明確要求「套型建築面積90平方米以下住房所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上」。 記者查閱了中國土地市場網上公佈的自2010年8月至今東勝區的土地出讓公告,其中住房用地的土地用途全部為中低價位、中小套型普通商品住房用地。

「但東 勝區的樓盤基本上是100平米左右」,一名鄂爾多斯本地開發商告訴記者。 「如果地方政府嚴格執行『國六條』,規劃部門會嚴格審查開發商上報的項目設計方案」,這名開發商說,「但到現在也沒聽說鄂爾多斯哪個樓盤的方案沒有通過審 批」。 「國六條」的「失勢」自然有樓市調控形勢變化的原因,但也難逃背後的潛規則作祟。 儘管土地出讓公告中會出現「國六條90/70」的要求,但在開發商與政府簽訂土地出讓合同時,開發商往往會與地方政府「討價還價」,調整容積率。 記者未能看到星河灣三幅地塊的土地出讓合同,但東勝區規劃局工作人員告訴記者,星河灣一期的具體施工已經與該區域控規不符,但他拒絕透露何處不符。

「90/70」政策的另一模糊地帶,是這個要求究竟在整個城市新建樓盤總量中有效,還是任意單個樓盤都要符合「90/70」規定。

業內人士稱,由於今年各 地政府發力保障房建設,因此很多城市「中低價位、中小套型」的保障房能夠佔到該地新增樓盤面積的70%。 在鄂爾多斯,地方政府正以較大力度推進保障房建設,手段之一即要求開發商在新建樓盤中拿出部分房源作為保障房出售。「近兩年基本上有20-30%的新開樓 盤被如此要求」,鄂爾多斯一名本地房產銷售經理告訴記者。 但在均價過2萬的豪宅項目裡撥出保障房注定不會被開發商所接受。一個佔用了回遷房用地的高檔樓盤銷售經理說,他們的做法是提高拆遷補償標準以彌補回遷戶利 益。

政府為何向星河灣借款11億?

有知情人士告訴記者,「星河灣的證件的確已經辦得差不多了」。在如此短時間內補足所有手續,一條重要的理由是,星河灣背後有當地政府的全力支持。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》提供了一個可供佐證的細節:這份控制性規劃於2010年7月由上海同濟城市規劃設計研究院做出。其中寫道: 今年年初廣州星河灣房地產公司選擇了在本區域搞房地產開發建設,但由於本區域在總體規劃修訂前不屬於城市規劃範圍,總規修訂後本區域控規階段的工作還沒來 得及開展,使本區域的掛牌選址報建工作無法開展,嚴重地影響了整個投資安排的進度。 這指的是,2008年上半年,鄂爾多斯市啟動新的總體規劃,星河灣區域才成為建設用地,但此區域的控制性規劃一直處於空白狀態。

當這塊7.88平方公里的區域變為建設用地後,星河灣成為了第一個項目。也可以說,這塊萬畝土地,就是當地政府為星河灣量身打造的。 9月12日出版的《財經》雜誌曝光了一份2010年4月6日,星河灣方面與東勝區政府簽訂的投資協議,這份協議將地方政府與星河灣緊緊捆綁在一起。 按照約定,協議簽訂之日起,星河灣方面就可開工建設。但協議同時要求,星河灣方面需分期借款11億元給東勝區政府,東勝區政府保證項目用地不少於1萬畝, 其中建設用地不少於5000畝。東勝區政府還承諾,如果星河灣方面不轉讓該處土地,將免除相關的土地增值稅。 令人匪夷所思的是,「財大氣粗」的東勝區政府為何要向星河灣方面借款11億元? 東勝區政府辦公室主任王平並未否認此協議的存在,但拒絕向記者出示這一協議並作出解釋。 一名鄂爾多斯本地房地產商向記者分析了個中緣由:「星河灣項目儘管是政府招商引資項目,但當地政府必須『留一手』,也就是防止如此大體量的項目中途『撂挑 子』。

政府從開發商處借款,實際上就等於先收了項目開發的保證金,一是考驗開發商是否有足夠實力,另外也逼著開發商將項目開發進行到底。政府並不是為了借 錢,這些借款甚至可以作為開發商拍 地的出讓金直接劃歸政府,而不需要開發商到時再額外支付」。 這種分析並非空穴來風。 這名當地開發商介紹,鄂爾多斯曾經發生過投資項目「撂挑子」的事件。一家自主品牌汽車企業來到鄂爾多斯建設汽車產業園,地方政府提供很多優惠,劃出一塊土 地後,這座汽車產業園的進展卻並不順利。 9月8日,鄂爾多斯當地報紙《商務時報》刊出的一篇報導稱,2007年,潘石屹要在鄂爾多斯拿5000畝地開發獨棟別墅。於是政府組織當地的「有錢人」與 潘石屹進行「對話」。「對話完畢,老潘便組織這批人去了北京,購買了三里屯SOHO。但是鄂市東勝區的5000畝地卻沒有拿。」

事實上,一方面在用變相做法規避中央嚴厲調控政策,另一方面,地方政府比誰都擔心市場崩盤的可能。 一級開發並軌二級開發? 在嚴格的土地政策面前,地方政府往往各出奇招以繞開政策限制。而鄂爾多斯的房地產市場,便有很多這樣的地方特色。 記者在鄂爾多斯市發改委網站上查詢到幾份通知,分別為2010年11月30日和12月8日,該市發改委對星河灣北苑商住區、清水商住區、濱河商住區、景榮 商住區、商務綜合樓、南苑商住區同意開展前期工作的通知。 「『同意開展前期工作的通知』是鄂爾多斯市特有的房地產項目審批手續」,一名在鄂爾多斯經營地產的外地開發商告訴記者。

「一般來講,此類同意開展前期工作應該指的是同意對某一地塊開展土地一級整理開發,也就是把生地做成熟地。但裡面肯定會註明:這種開展前期工作,指的是土 地的前期整理開發,而不是土地的商業開發」,這位不願透露姓名的人士告訴記者。 這種土地一級開發工作應由政府的土地儲備中心來做,在完成土地一級整理開發之後,這些地塊才能進入土地二級市場,通過招拍掛向開發商出讓土地使用權,進行 商業開發。 但記者查詢得到的幾份「同意開展前期工作的通知」中,卻明確寫著同意「大興房地產公司或北京富華園公司××項目」開展前期工作。

「這就表示,鄂爾多斯直接把前期整理開發和二級土地開發概念混同起來。」這名人士說,「在這種情況下,『前期工作』包含的內容就不只是土地的一級整理開 發,甚至可以造房子了」。 「這也是地方政府給看中這些地塊的開發商一個變相的承諾。」他說。 造成這種局面的原因在於鄂爾多斯市用地指標緊缺。 「鄂爾多斯很多項目都是未批先建。因為沒有土地指標,就不能得到土地證,也就不能在二級市場招拍掛,自然也談不上之後所有的一切,包括項目的開發需要的規 劃許可證、工程規劃許可證,設計圖紙、方案也都無法報建。」這名知情人士說。 也正因為如此,鄂爾多斯市發改委在2010年12月8日同意星河灣一期所在的「北苑商住區」開展前期工作,等於給了星河灣一期一張「准生證」。

「至於為何4月開工的星河灣一期直到7月才進行土地出讓,很可能是直到7月,東勝區才拿到了用地指標,於是火速進行招拍掛,再補足之前需要的一切手續」, 他說。 但這名知情人士也說,在鄂爾多斯,未批先建是一種普遍現象,並不止星河灣項目獨有。「鄂爾多斯天氣寒冷,施工期只有半年,如果不未批先建,那麼什麼事也幹 不了。」 這名知情人士說,「這是這座城市在超前發展過程中,制度與現實的背離」。

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浪潮天元大數據:去年兩室一廳的“剛需”戶型最受青睞

來自浪潮天元大數據日前發布的分析顯示,去年房屋銷量最高的戶型依舊是兩室一廳的“剛需”戶型,約為37%。而約七成房屋庫存集中在三四線城市,去庫存任務任重而道遠。

在關註戶型方面,浪潮天元大數據監測顯示,去年“剛需”戶型最受青睞。

其中,銷量最高的戶型依舊是兩室一廳的“剛需”戶型,約為37%,其次為三室兩廳,約為27%,一室一廳戶型,約為21%。從地域偏好來看,綜合互聯網及移動端互聯網關註量統計,哈爾濱對兩居關註度達61.6%,位居全國榜首;成都對三居關註度達43.2%,為全國首位;武漢人民最關註新房;上海二手房交易最為活躍。

在購房者人員分布方面,浪潮天元大數據監測顯示,在所有的購房者中,男性購房者居多,占比67%,女性占比33%。在年齡分布上,80後成長為購房主力,高達49%,其次為70後23%,90後占19%,其余年齡段占據9%。在瀏覽房產信息的渠道方面,數據顯示,通過PC端瀏覽的占41%,移動端占59%,移動端已經成為主流瀏覽房產信息的渠道。在置業目的上,超過66%購房者的置業目的為自住,充分證明了各地政府所呼籲的“房子是用來住的”的口號。

在去庫存方面,根據浪潮天元大數據采集國家統計局發布的數據顯示,截至2016年12月末,全國商品房待售面積69539萬平方米,比2015年末下降3.2%。浪潮天元大數據監測到,截至2016年12月末,廣州、重慶、鄭州、長沙等多個城市商品住宅去化周期(商品住宅去化周期一般為商品住宅待售面積/當年平均每月商品住宅銷售面積)縮減至12個月之內。房地產在2016年“去庫存”取得積極成效。

浪潮天元大數據表示,其采集國家統計局發布的數據也顯示,房地產庫存大的問題主要集中在三四線城市,目前全國近7億平方米的商品房待售面積中,有超過70%的庫存分布在三四線城市。去庫存任務任重而道遠。

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花700萬,租一輩子的萬科“小米公寓”小戶型 你願意嗎?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0321/161981.shtml

花700萬,租一輩子的萬科“小米公寓”小戶型 你願意嗎?
王新宇王新宇

花700萬,租一輩子的萬科“小米公寓”小戶型 你願意嗎?

真的是半價嗎?

*本文系互聯網啟示錄(ID:netmedia)對i黑馬投稿,作者王新宇。

萬科和小米正在試探市場對於房地產新模式的態度,緣起今天一條奇怪的信源:

小米公司一位員工透露,萬科和小米合作建房事宜從春節後就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作,全體員工均可認購。

有兩種項目類型可供選擇,一種為普通住宅,以70-90平方米兩居為主,均價大約為5.5萬元/平方米;一種為疊拼,面積為178平方米,售價在950萬-1000萬元。

另一位小米員工介紹,合作項目檔次和定位甚至會高於萬科翡翠系,目前永豐產業基地周邊二手房價格普遍超過8萬元,這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房,價格很可能會超過10萬元/平方米。

不過,按照雙方合作意向,小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房,但無法獲得產權和房本,也不能在公開市場自由交易,只能在小米公司內部交易,也不能落戶北京市戶口。

如果從這條信息當中來看,頗有很多地產專業術語:認購、疊拼、萬科翡翠系(產品系)、均價,如果光從這條信源當中,可能米粉們激動萬分:年輕人的第一套房子就要出來,別急,筆者嗅出的是小米以及萬科公關的深深的套路,兩個手機廠的員工,用很專業的房地產術語來描述公司尚未承認的房地產項目,從邏輯上可以理解,畢竟這是小米和萬科可進退的套路,因為僅僅是傳言麽。

萬科的不安才是這次合作的伏筆 但並不是互聯網創新

2013年開始,萬科在市場上的表現就非常不安,從10月份開始,郁亮帶領副總裁周衛軍、朱保全等高管前往阿里巴巴學習;12月9號前往騰訊學習;14年1月,前往海爾集團學習、2月前往小米學習。13年底,郁亮在萬科的一次內部演講中坦誠,他擔心未來房地產行業會不會出現類似小米的攪局者。後來房多多介入萬科營銷和馬佳佳受邀演講,在地產圈和互聯網圈掀起了一股“互聯網思維改造房地產”的反思浪潮

這樣的不安也體現在高管的動向上:2014年,在王石的祝福聲中,94年加入萬科,做了14年董秘的肖莉離職,加入了房多多,據說是資本方向,除了前幾年的新聞之外,肖莉已經徹底遠離了大眾視線,而根據房多多相關人士透露:奉勸各位不要無中生有,肖莉還在房多多的股東群和高管群里,也一直負責金融板塊。當然房多多的事情放一邊,姑且讓子彈再飛一會兒。另外一個高管離職,則是郁亮“教會跑步”的毛大慶,投身於創業空間的互聯網創業大潮中去,2015年9月10日,萬科發布公告稱集團高級副總裁莫軍提前退休……

在這種動蕩和不安中,萬科始終想通過互聯網進行自己的產業升級,比如萬科物業的住這兒、萬科與鏈家深度合作的萬鏈公司,打造家裝市場。而這次與小米尚未被官方承認的合作,其實早幾天已經在地產圈被曝光,只不過今天被“小米員工”用公關的手法,又描述了一下。

這樣的合作可以看做是萬科在新時期下面對未來市場的“試錯”,是不安的,萬科的判斷在2014年,萬科史上最大的工作會議上有提及:我們相信互聯網將改變這個世界,而不能適應變化的組織將會被淘汰。但我們也認為,比察知變化更重要的,是找到變化背後的不變。當新時代的大幕揭開時,傳統該企業應該做的,不是遠離自己熟悉的領域,而是理解新的規則,尋找新的夥伴,運用新的工具,將原有的業務做的更好。

而選擇跟小米合作,勢必會被市場所關註,但在筆者看來,這其實跟互聯網的關系並不大,僅僅是一種全新的房地產租賃模式,而不是銷售模式。並且這種合作看上去並沒有太多風險。

如果按照事先準備的“宣傳口徑”,消息確認後,雷布斯應該很快就會在微博上愉快的與沒啥粉絲的僵屍水軍們交流相關信息。

“只租不售”背後的秘密

根據北京市政府常務會議審議通過《北京市2017年國有建設用地供應計劃》,2017年全市計劃供地3900公頃,相比2016年的計劃減少了200公頃。其中,住宅用地610公頃。而在2016年,北京住宅用地計劃供應數量為1200公頃。北京市相關部門表態,今年北京市對商品住房供地計劃的執行力度將好於去年——2016年雖然計劃供應量較今年多,但完成率很低。從實際供地數量上看,今年會超過去年。盡管如此,與眾多開發商一樣,萬科同樣面對的問題是如何拿到土地。

土地成本決定了房價,但萬科在2016年拿到了一塊“限價地”,北京在2016年930限購後,推出了“限房價競地價”的試點。2016年12月1日,萬科獲得永豐兩個自持項目地塊,而傳聞的“小米半價公寓”,正是在這個地塊上。根據土地出讓要求,兩幅土地的住宅限價53400元/平方米,項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。就是說,萬科拿到的這個地是只能租,不能賣的。這樣也就解釋了,為何拿不到“兩證”即房產證和國有土地使用證這兩個關系確權的關鍵文件。

如果不能出售,顯然作為商業公司而言是不劃算的,但是如果可以呢?根據930的規定,持有年限與土地出讓年限一致。持有期間,企業出現破產清算的,其自持商品住房按相關法律法規規定處理;企業進行合並重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的,須經屬地政府同意後整體轉讓。轉讓後,不得改變自持商品住房規劃用途,應繼續用於出租。

也就存在一種可能:萬科可以把這個項目“轉讓”給第三方,這樣其實就是變相的進行了資金的回籠,所以跟小米的合作,也並不奇怪,而最終接盤的,則是滿腔熱血要買房的“小米員工”們,但其實所謂一半房價子虛烏有,並不是公司的慈善,而是政府的限價,並且是針對開發商的“只租不售”,而員工們通過眾籌的方式也是可能通過買分割的單元,而不是所謂的單個住宅。

對於萬科而言,後面可以進行物業服務,如果項目配建商業配套等,長期的收益,也是可以得到保證的。這次的合作並不是“互聯網改造房地產”的案例,各位興奮的米粉們,地產人士們可以洗洗睡了!

沒有房產證如何做按揭呢?

盡管周邊房價高漲,按照常規開發手法,萬科不能出售,只能租,雖然類似於精裝公寓+萬科物業很吸引人,但是租金回報率並不足以支撐房價,換句話說:按照90平米的房子來計算,剛需“小米70年租客”需要付出的是:總價480萬,如果按照所謂“按揭貸款”,這里是貸不到公積金的,只能是商業貸款,按照2月份的4.9%利率計算,貸款30年,那麽也就是需要付出:240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬,約等於700萬,每平米的均價是7.76萬,並且每個月要還款約12753.36(元)。當然,還有一種可能,就是小米員工的福利待遇超高,480萬全款租一套,也是分分鐘的事情。

需要提示的風險是:沒有房產證和土地證的房子,是沒有辦法進行正常的住房抵押貸款的,這樣的按揭方式,可能是所謂的“委托貸款”,委托貸款是由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金,由金融機構(受托人)根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發放的貸款。受托金融機構只負責代為發放、監督使用並協助收回,不承擔任何形式的貸款風險。

如果套用到這個項目即銀行接受開發商的委托,把貸款發放給業主,協助開發商結算相關款項和利息,利息的收入也是歸開發商,當然,這僅僅是一種可能的方式,具體還是要以最後公布的為準。還有一種可能,就是小米提供免息貸款給自己的員工,這樣的話,員工的壓力會很小,不過雷布斯是否會做這樣的好人好事,讓自己的員工陪自己一輩子,有待觀察。

這樣的最終代價是房子最後還是萬科的利息是開發商或者小米的並且使用年限因為工期和交付等原因也會縮水三四年只有66年左右不知道剛需客能否選擇這樣的房子。

也就是說,花了700萬,租一輩子,然後還有物業費、水電等正常開支,另外很難享受房價上漲帶來的收益,因為這樣“使用權”的房子只能內部流通。,還有可能給公司打工一輩子,你願意嗎?

小米萬科房地產小戶型
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北京二手房價格今年首現環比下跌 中戶型降價0.2%

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-20/1108162.html

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原標題:北京上月中戶型二手住宅價格比3月份下滑0.2% 北京二手房價格今年首現環比下跌

(記者 張欽)盡管房價滯漲或緩漲已經成為大趨勢,但作為價格一直堅挺的北京二手房來說,出現房價的環比下跌今年以來還是首次。昨天,國家統計局北京調查總隊發布的最新一期住房銷售價格指數顯示,上個月北京中戶型(90至144平方米)的二手住宅價格比3月份有所下滑,雖然降幅不大,僅為0.2%,但卻是今年以來北京二手房價格首次環比下滑,標誌意義搶眼。

昨天發布的數據顯示,上個月北京二手房價格出現滯漲,其中僅90平方米以下的小戶型價格較3月份微漲0.1%。144平方米以上大戶型價格也與3月份持平,加上中戶型的價格下跌,整體價格與3月份持平。

數據顯示,雖然今年以來北京二手房價格環比漲勢波動明顯,但還從未出現某一戶型下跌的情況,此前漲幅最小的是1月份,各種戶型漲幅都在1%以內。此後的2、3月份二手房漲幅重拾升勢,2月份各戶型漲幅全部超過1%,3月份漲幅更是全部達到或超過2%,但進入4月份以來,二手房價漲勢再踩急剎車。

除了二手房外,上個月北京新建商品住宅漲幅也較小,均在0.5%以下。但與中戶型二手房價格下跌相對應的是,新建住宅中中戶型漲幅最大,達到0.4%;小戶型僅上漲0.3%;大戶型價格則與上月持平。據了解,此前北京新建住房的價格已經出現過多次環比價格下滑。比如今年1月份,北京大戶型和中戶型新房均出現過價格比前月下跌0.1%的現象;2月份則是大戶型出現0.3%的環比下滑;3、4月份以來則沒有再出現過新房價格下跌的現象。

從同比看,北京房價與去年同期的價格漲幅也是逐月縮水。今年1月份北京新房價格同比去年漲幅大約在24%,2月份則降至22%,3月份則為19%,上月更是僅為16%。二手住宅的同比漲幅雖然更高,但漲幅縮減的大趨勢仍然相同,1月份接近35%,2、3月份即減至32%和27%,上個月更是降至22.5%。

據國家統計局北京調查總隊有關人士介紹,此次調查中的新建商品住宅是指新建的專供居住用的商品住房,不包括新建的國家政策性住房,也不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室、車庫等。而二手住宅則是指進入房屋市場進行交易,第二次及以上進行產權登記的住宅,包括二手商品住宅、允許上市交易的已售公房等。

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將軍澳海翩匯 戶型多樣

1 : GS(14)@2016-09-03 22:34:47

【明報專訊】近期大量新盤相繼推出,引發新一輪新盤大混戰,成將軍澳南收票王的華懋海翩匯亦正式登場。項目戶型多元化,周邊配套完善,步行約15分鐘可到達港鐵將軍澳站,同時鄰近多個大型商場,包括毗鄰港鐵將軍澳站的PopCorn商場、近日開幕的天晉2期基座的PopWalk商場等,坐享交通及生活之便。

明報記者 李哲毅 攝影 劉焌陶

海翩匯共分6幢分層住宅及5幢洋房,提供857伙,分層單位實用249至2277方呎,洋房實用2604至2681方呎,預計2018年第三季落成,樓花期約27個月。項目戶型多元化,涵蓋開放式至4房單位,更設5幢獨立洋房;項目主打2房戶,涉397伙,佔逾四成半,其次為3房戶,涉288伙,佔逾三成;上車首選的開放式及換樓之選4房則各有30伙及32伙,共佔逾半成。

設開放式戶至洋房間隔

其中一個示範單位為連裝修的第7座8樓K室,屬3房戶型,實用面積852方呎。客飯廳約200方呎,整個單位以時尚、簡約為主題,設計師特意選用素色家具,並以黑色木材襯托及裝飾客飯廳的落地玻璃,營造淳樸、簡潔的感覺,同時備有對流窗,有助空氣流通,另客飯廳相連22方呎的露台。設計師也打通其中2個房間,擴大主人套房空間,並放置電視櫃及雲石茶几,讓住戶在房間享受私人時光。

另外,示範單位內又以漸變色的木材粉飾牆身及鋪設地氈,帶出簡樸、輕鬆及舒適的感覺,而睡房則相連16方呎工作平台;套房內的衣櫃採趟門設計,內藏多個收納櫃可輕易存放眾多衣物。客飯廳及廚房以玻璃分隔,擴闊空間感,廚房相連一個約21方呎的工人房。

另一個示範單位為連裝修的第7座8樓H室,屬2房戶型,實用面積519方呎。客飯廳約100方呎,不設玄關位,間隔方正,整個客飯廳均以木材、雲石及淺藍色玻璃粉飾牆身,帶出都會華麗的風格,客廳相連22方呎的露台;主人房空間寬敞,具足夠位置放置雙人牀,可三邊落牀,更預留充裕位置擺放衣櫃及梳妝台,另一房間麻雀雖小,但除可放置睡牀、衣櫃外,設計師將牆身改裝成趟門書架,趣味及實用十足。

基座設14萬呎商場

發展商除了提供第7座8樓K室、第7座8樓H室的改動間隔作示範單位外,同時提供上述2個單位的交樓標準。未來項目基座設有兩層商場,涉14萬方呎,共39個舖位,而會所將提供戶外泳池、健身室及遊樂室等設施。

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來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1090&issue=20160903
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南昌一號 戶型多樣 吸換樓客

1 : GS(14)@2016-10-29 12:48:19

【明報專訊】近年市場有多個市區單幢盤推售,最新包括由恒地(0012)發展的深水埗南昌一號,除鄰近港鐵深水埗及南昌站外,項目更是市場上提供罕有面積較細但房間較多的戶型,適合預算有限的換樓家庭。

明報記者 林尚民、攝影 黃志東

預計2019年2月入伙的南昌一號,共設129個單位,有別於同系多個市區盤,項目不設開放式及1房戶,全數單位均為2房到4房間隔,但實用面積卻較市場類近戶型偏細。項目提供的32個4房單位,實用面積552至595方呎,為近年市場上面積最細的4房戶。

595呎設4房間隔

發展商早前就開放38樓A室交樓標準示範單位,實用面積595方呎,單位大廳未計開放式廚房及玄關位,面積約110方呎,發展商採用了近年新盤常見的開放式廚房,並外連露台,令空間感增加。主人套房連浴室面積逾100方呎,空間不算太擠迫,而另外3間細房,面積則約44至50餘方呎,但間隔尚算方正實用。值得一提的是,上述4房戶的大廳與毗鄰房間的分隔牆身,屬於主力牆,意味業主不能打通房間擴大廳區面積。發展商為增加單位實用性,更特別在走廊加設假天花,增加儲物空間。

3房戶不足400呎起

3房單位方面,全盤共有32伙,實用396至418方呎,房間面積比上述4房戶略細,其中兩間細房面積不足40方呎,最細一間更只約37方呎。此外,項目提供最多伙數的戶型,為2房單位,共設64伙,實用面積由327至367方呎,發展商早前開放38樓C室交樓標準示範單位,實用面積364方呎,單位房間面積雖小,每間房約44方呎,其中一房連窗台,另一間房則設有工作平台,但單位設有一個儲物房,方便住戶收納物品。

除單位設計獨特,項目另一大賣點就是交通方便,樓盤位於港鐵深水埗及南昌站之間,步行往兩個港鐵站均只需約10分鐘時間,可享三線優勢——港鐵荃灣線、東涌線及西鐵線,加上有多條巴士線路經該區,前往港九新界多個地區都十分方便,但值得留意的是,項目不設車位,而樓盤亦鄰近西九龍走廊,部份單位或受噪音影響。

另一方面,深水埗為傳統住宅區,發展成熟,區內除有不少民生商戶及特色食肆外,亦設有大型商場,如西九龍中心,而附近的港灣豪庭亦設有一個約20萬方呎的大型商場。

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來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3776&issue=20161029
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西半山單幢盤 戶型多元化敦皓用料落本 望山樓景

1 : GS(14)@2016-12-11 14:11:20

■客廳闊逾14呎,兩幅牆壁夠長,擺放大碼家具無難度。



【新盤巡禮】座落西半山高地勢干德道頭段的敦皓,位置靠近中環方向,駕車或經半山自動扶梯行落中環均便利,需時約5至10餘分鐘。物業已屆現樓入伙在即,以單幢式設計,提供多類戶型及特色單位,包括開放式、複式、連平台及巨無霸大宅等,在區內新廈舊樓皆罕見,惟前方樓宇密麻麻,後方翠綠的太平山景有西斜,難盡善盡美。記者:溫潤潔攝影:夏家朗 李潤芳



由收購原址適雅大廈重建而成的敦皓,佔地近3萬方呎,以5倍地積比率,發展為1幢28層高住宅,目標客源與坊間劏房新盤截然不同,已入市買家包括電訊盈科前副主席袁天凡、匯豐前香港區總裁馮婉眉及莎莎主席郭少明等。


兩房戶全屬複式

基座設停車場及會所,5樓至30樓為住宅單位,共111伙,除標準單位外,加入夾層複式設計、極高層拼製相連、還有最低及極高層連平台,戶型多樣化,售出近九成,平均呎價逾3萬元,剩下10餘伙貨尾。夾層設計複雜,每層伙數由1至7伙不等。開放式單位合共6個,分佈5至7樓S1及S2室,面積483方呎,大門側旁是開放式廚房,直入客飯廳逾200方呎,針對優皮一族住得鬆動需求。



■敦皓入伙在即。

■大單位可望翠綠山景。

■細房有橫樑,傢俬擺位要留意高度問題。



■套廁兩翼各有衣帽間,男女主人可分開放衫。

■套廁貫徹豪宅氣派,雙洗手盆及企浴缸齊備。



■套房外接工作平台,丁點空間難晾曬,賞景居多。

■廚房名牌家電一應俱全,可免除添置額外設備。


設智能家居系統

兩房戶佔36伙,全屬複式,設於5至26樓D1及D2室,兩層具空間感,下層為開放式廚房及客飯廳,上層間隔兩房連套房,936方呎單位下層有個名為化妝間的客廁,1,074至1,082方呎單位上層多設一個浴室。標準樓層三房戶佔42伙,設於6至29樓A及B室,A室面積1,235至1,284方呎,至於B室面積1,303方呎。6至27樓C室面積1,325至1,381方呎,間隔四房更實用,共提供19伙。物業設有8伙特色戶,5樓A至C室連平台,27樓D室屬唯一兩房分層,28樓C室複式,28樓D室及29樓C室相連,30樓全層A室相連,面積973至3,962方呎,間隔兩至五房。此外,豪宅用料落本,單位裝置智能家居系統,廚房選用德國Gaggenau及Míele爐具、抽油煙機、雪櫃、洗衣乾衣機,三房戶以上設酒櫃,極高層複式及相連附洗碗碟機。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161211/19861364
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恒地明年港島東西區雙線出擊 林達民:兩盤涉千伙 多戶型吸年輕客

1 : GS(14)@2016-12-19 06:30:14

【明報專訊】美國落實加息後,雖令近日整體二手成交急挫,惟恒地(0012)營業(一)部總經理林達民接受專訪時表示,加息只對買家構成心理影響,無礙集團推盤大計,集團部署明年在港島東、西兩區左右開弓,旗下西環大樓重建項目、鰂魚涌民新街項目,合共提供逾千伙,將打造成針對年輕客戶群的時尚精品盤。林認為港府加辣反有利首置客入市,料樓價600萬元上下的中小型單位,會成明年較受歡迎的物業類別。

明報記者 林可為

「四叔」李兆基的恒地,近年都將系內的高檔市區新住宅項目歸納入「The H Collection」系列,由林達民領軍的營業(一)部,明年將在港島雙線出擊,旗下皇后大道西西環大樓重建項目、鰂魚涌民新街項目,單位總數分別約600伙及460伙,將打造成一對精品式住宅,並以「姐妹盤」形式登場以發揮協同效應。

「姐妹盤」形式登場 冀享協同效應

兩盤另一共通點,是坐落於港鐵沿線,享集體運輸系統的效益,亦分別毗鄰中上環和金鐘、鰂魚涌商業區,對在該區工作的潛在年輕買家,具一定吸引力。

有別西半山天匯、帝匯豪庭等同系港島豪宅,林達民表示,上述兩個新盤的目標均為年輕分支家庭客,但無透露兩盤的具體單位面積,強調提供的戶型,會切合這類人士的心水,預計明年上半年推出。

辣稅不影響首置客 中小戶贏面大

對港府加辣,林達民指加辣主要是針對投資客,首次置業人士不受影響,現時亦更加有利他們入市;他認為:「一般首置客不會購買1000萬至2000萬元的單位,估計樓價500萬至600萬元的中小型單位,明年在一手市場上的『贏面』甚大。」

對美國聯儲局上周落實加息0.25厘,市場更預期美國進入加息期、明年全年有機會3次加息,林回應稱:「明年加3次息只是市場推測,聯儲局會視乎市場實際情况再作行動,個人相信,美國2017年未必會真的加息3次。」

料美國明年未必加息3次

林續稱,美國總統當選人特朗普提出,明年正式上任後,會致力振興美國的製造業,以增加就業率,亦會大舉投資更新及建設如鐵路網等多項大型基建,換言之,是希望採取一系列財務政策(Financial Policy)、而非透過貨幣政策(Monetary Policy),來振興美國實體經濟。

在此情况下,美國工商企業機構均需借貸融資,以發展產業或進行工程,如聯儲局多番加息,除增加企業融資成本外,亦會影響美國整體經濟發展,故他認為美國明年加息3次的機會不太高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0953&issue=20161219
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=319543

Grand YOHO二期 戶型景觀「升呢」

1 : GS(14)@2017-02-06 11:14:37

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4608&issue=20170206
【明報專訊】奉行「月月有樓賣」策略的新地(0016),以元朗Grand YOHO二期,作為集團2017年新盤頭炮;除秉承一期享有西鐵沿線優勢、及坐擁大型商場購物之便外,Grand YOHO二期首度加設1房單位,戶型更多元化,可廣納各路客源,當中首推向南戶,享有開揚元朗景致。

明報記者 方可兒 攝影 楊柏賢

Grand YOHO二期樓花期約6個月、提供826伙,分3座發展(分佈於第3、5及8座),涵蓋1房至4房單位,實用394至2125方呎,當中1房戶更屬Grand YOHO項目首次推出的戶型,以迎合上車客及年輕小家庭。

首度提供39伙入門版1房戶

不過,項目只設39伙標準1房戶(實用413至416方呎),分佈於第8座B室;以8座7樓B室示範單位為例,實用416方呎,長形客飯廳約127方呎,相連22方呎露台、睡房約72方呎。由於項目屬早年入則,即使是1房單位,亦設有梗牆的廚房,與時下主打迷你戶新盤多設開放式廚房不同,另相連工作平台,以便住戶晾曬衣物。此外,廚房、洗手間均設窗戶,以助通風。

3房單位佔四成 設3款格局

除1房單位外,項目主打2、3房單位,分別佔單位總數的37%及40%。可留意的是,3房單位可再細分成為3種不同間隔,包括3房、3房1套、3房1套連儲物室等,標準3房戶實用面積由631至992方呎。

以5座36樓E室示範單位為例,屬實用898方呎的3房1套連儲物室單位;大廳間隔方正,相連33方呎露台,另設對流窗,加強通風效果。除廚房相連的儲物室,大廳門口附近亦設儲物室,而且備有窗戶,住戶可考慮改作書房。

廚房兩邊設有不少工作枱面,其中一幅牆身更配置廚櫃,各類家電如焗爐、雪櫃等一應俱全,儲物空間充足。另主人套房窗戶呈曲尺形,可望開揚內園景觀,3間睡房均設窗台,而套房浴室及另一客廁均設窗戶通風,並備有浴缸。

第3、5座大單位景觀最佳

Grand YOHO二期除提供更多不同種類戶型外,景觀亦較一期「升呢」;項目首推的向南單位,可享開揚內園和元朗景致,此類單位主要分佈於第3、5座,主要為3、4房單位,屬屋苑最優質景觀。至於第8座向東單位,面向元朗公路,中低層或受汽車噪音影響。另須留意的是,Grand YOHO二期提供113個車位,即平均每7戶爭1個車位。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=325725

1,345萬沽天晉 創同戶型新高

1 : GS(14)@2017-03-05 09:26:59

【本報訊】一手樓瘋狂加價,二手亦屢錄破頂成交。中原地產伍錦基表示,將軍澳天晉2期5A座高層C室,實用面積845方呎,以1,345萬元成交,創屋苑同戶型新高,實用呎價15,917元。據了解,單位去年8月開盤叫價1,350萬元,最終只是微減5萬元,以1,345萬元售出。原業主於2013年以約1,127萬元一手購入,持貨4年獲利218萬元,升值19%。另外,指標上車屋苑荃灣中呎價創新高。中原地產余俊文表示,13座中層D室,實用307方呎,以393萬元易手,呎價12,801元,創屋苑分層單位呎價新高。原業主於2011年以162萬元購入,持貨6年獲利231萬元離場,升值約1.4倍。鄰區的葵涌廣場錄得破頂價成交。單位為3座高層G室,實用536方呎,以788萬元成交,平均實用呎價14,702元,一舉打破屋苑的成交價及呎價新高。原業主於1997年7月以493萬元購入,持貨近20年,獲利295萬元,升值約60%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170305/19947888
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