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声誉管理:让企业价值保值

http://www.yicai.com/news/2010/11/608576.html

从来没有一个时代能像今天一样,企业的声誉会在一夜之间变成垃圾。

十年前,公司提供的产品不能满足消费者需求,消费者因此采取的一些行动,可能很少会被广泛传播,不会有人知道这件丑闻。但是,在Twitter、 Facebook、微博等社交网络如此强大的今天,企业的一丝差错似乎都无处可逃,企业声誉也处于前所未有的风险中。

“企业应该在内部建立一套量化企业声誉的体系,并且要将企业的声誉管理融入到企业战略和运营计划的方方面面,切实履行企业所作的承诺。”全球最大的 管理会计师组织——CIMA皇家特许管理会计师公会全球执行董事Andrew Harding在其题为《企业声誉:为什么如此重要以及如何管理》的报告中建议说。

品牌不是声誉的全部

很多人认为只要做好公关建设、做好企业品牌就可以控制管理企业声誉,这种认识是错误的。Andrew Harding在接受《第一财经日报》专访时说: “企业声誉更多的是体现企业的价值,并不局限于品牌本身。”

Andrew Harding认为企业声誉是外人对公司的主动认知,它取决于包括企业如何与供应商打交道,如何对待它的员工等管理运营的各个环节。

其建设,也需要一个漫长的过程。

不同的是,企业的品牌建设只是一个阶段性的事情,例如企业可以投资建立一个品牌或者聘请一些专业咨询机构推广这些品牌。企业的品牌反映的是企业希望在他人心目中建立的形象,是企业可以控制的。

比如,丰田这个强大的品牌大家都耳熟能详,而且公司的市场推广力度也非常大,但是这个强大的品牌是建立在公司的声誉之上的。之前丰田以优质可靠的产品闻名,是因为丰田在生产过程中非常注重整个流程的质量控制并且实行持续改善的计划。

后来丰田的管理层制定了新的目标,公司要赶超美国通用,致力成为全球最大的汽车制造商。于是公司执行委员会把重点放在提高销量和销售额上,因此忽略 了持续改善和质量控制的项目。2006年公司高质量的声誉开始出现下滑迹象,之后丰田汽车又不断出现一些故障,但是管理层并没有采取应对的措施,最后问题 累积演变成公众丑闻。

虽然丰田品牌本身没有改变,营销方式也没有改变,但是企业声誉却受到极大的破坏,这也导致企业的价值下滑。

“企业要认识到企业声誉的关键在于企业的行动。” Andrew Harding建议说,在新媒体力量如此强大的今天,企业的一举一动更要考虑到可能对声誉造成的影响。

融入日常运营

企业如何将声誉管理融入到战略和运营计划中?

Andrew Harding认为:“关键是企业要确定将什么作为优先发展的重点,也就是企业的价值是什么,企业必须要在企业的策略、目标以及员工行为准则上切实体现企业的价值,那么声誉的建立也必须要和企业的策略、目标以及员工行为准则相结合。”

史蒂夫·乔布斯带领的苹果公司一直把客户作为公司发展的核心,他认为产品的存在就是为客户带去享受和快乐。公司将这个宗旨传递给每位员工,使得每位员工都朝着这个方向努力。

当苹果iPhone 4出现信号问题时,史蒂夫·乔布斯马上站出来对全球的用户说:“我们会采取一切措施不遗余力地让我们的客户满意,如果我们必须要为每个客户买一个特殊封套 解决接收问题的话,我们也愿意做。”正是很明确公司的价值,史蒂夫·乔布斯很自然地作出这样的反应。

“企业领导者要相信自己提出的价值内容,但不能只是停留在说的层面,要体现到企业经营的方方面面,要切实行动。并且领导者所相信的这个价值要成为企业变革的驱动力。”Andrew Harding补充说。

这次英国石油会发生墨西哥湾漏油事件的一个重要原因就是公司没有做到言行一致。尽管此前公司新的CEO宣称公司管理策略的重中之重是“安全第一”,但公司在实践中还是发生安全事故,违反安全条例经常被罚款。

“对那些了解英国石油公司的人来说,墨西哥湾大规模漏油事件的发生并不令人吃惊,因为公司之前的很多安全问题一直没有得到解决,公司并没有将宣称的策略体现到行动上。”Andrew Harding说。

量化企业声誉

Andrew Harding还建议企业建立一套声誉量化体系。

“通过对声誉的量化可以为企业的行为、做事方式以及看待事物的思维增加新的内容。管理会计中更应积极主动地对企业声誉变动进行量化,给予一个具体 值,让公司看到他们的具体行为是的确会产生切实影响的,”Andrew Harding说,“这样整个公司就会关注声誉,做积极主动和正确的事情;如果不关注声誉会产生至大的风险,像英国石油。”

企业声誉的可量化至少表现在两个方面,首先可以量化行为举止对企业声誉所产生的价值影响,比如企业的盈利能力、企业的股价等。例如英国石油这次的行为导致股价的崩盘,通过管理会计的专业知识将声誉价值量化为具体值。

第二就是从企业错失的机会来对企业声誉进行量化。比如企业错失了一个机会,但竞争对手抓住了这个机会并采取了行动。企业就可以观察竞争对手在采取行动后,对公司的盈利能力以及股价带来怎样的变化,再经过管理会计的专业转化,量化错失的机会对企业声誉价值的影响具体是多少。

Andrew Harding指出,声誉的量化对全球化的公司更具有意义:“一些管理精细的国际化大公司都有声誉量化体系,因为公司需要详细地分析评估具体的行为决策帮 助公司克服了什么危机,给企业声誉带来多少影响,针对声誉保护和修复,什么样的行为给公司带来多少益处,以便公司更好地在全球开展业务。”


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地方養老金入市:羊入虎口還是保值增值?

http://www.eeo.com.cn/2011/1224/218699.shtml

經濟觀察報 記者 歐陽曉紅 近期,中國部委高層官員動議地方養老金入市之風頻頻吹起。同時,吹起的還有業內人士對養老錢「羊入虎口」為股市買單的擔憂之聲。

不過,事實是由於投資受到嚴格限制,地方養老金年均收益率不及2%,面臨著「縮水」的狀況,那麼,養老金管理難題將如何破解?

12月22日,一位人社部官員稱,「國家正在積極研究地方養老金的保值增值問題、制定相關配套政策,但尚無時間表。」

財政部財政科學研究所博導文宗瑜說,有些省份的養老金統籌工作尚未完成,短期看,入市可能性幾乎不存在。

2%與9%

目前,總額約2萬億養老金分佈在全國2000多個縣市級統籌單位,呈「碎片化」行政管理狀態。

在地方行政管理體制下,2萬億養老基金只能存入財政專戶、銀行,收益率不足2%,扣除通貨膨脹率後,十年年均收益率為負數。而相較之下,投資方向包括固定收益類產品、股票和直接股權投資的全國社保基金10年投資的年均收益率超過9%。

如此差距,亟待保值增值的2萬億養老金似乎視社保基金為學習榜樣。「『十二五』規劃已提出『積極穩妥推進養老基金投資運營』,為此,有關部門醞釀將 省市區管理的一部分基本養老保險基金集中起來,按一定比例投資到各類金融資產。」12月20日,全國社會保障基金理事會理事長戴相龍在中國社會科學院社會 保障國際論壇說。

人社部社會保障基金監督司司長陳良亦坦言,各方在地方社保基金的未來投資運營問題認識上,趨於一致,未來應出台相關政策,逐步規範形成相關的投資品種。

此前,12月15日,中國證監會主席郭樹清建議全國近2萬億元的養老保險資金學習社保基金進行投資。

實際上,由於地方政府普遍缺乏資產管理經驗,成立一家專業資產管理公司代理投資行為的呼聲漸起。市場有消息稱,中國一些官員正試圖建立某種機制如成立一個類似於全國社會保障基金的機構,由其代表地方政府管理2萬億元養老金中的一部分投資國內股市。

據悉,人社部對養老金的投資運用已研究論證數年,其在上報相關方案中,曾提議養老險以類似全國社保基金的方式進行運作,但決策層一直未對此表態。

據財政部相關數據顯示,2010年全國社會保險基金收入17070.6億元,支出13309.9億元,結餘3760.7億元,年終滾存結餘為2.143萬億元。

事實上,為形成穩定的基金來源渠道,提高保障能力和水平;決策層已開始加強養老金管理的制度建設。2010年1月2日,國務院發佈《關於試行社會保 險基金預算的意見》(國發[2010]2號),決定在全國建立社會保險基金預算制度,單獨編報社會保險基金預算。值得一提的是,2號文件的五項原則之一是 收支平衡,留有結餘,即社會保險基金預算堅持收支平衡,適當留有結餘。

至於入市比例,考慮養老金較高的流動性要求,戴相龍認為,應該低於全國社會保障基金,高於商業養老基金。那麼,以2010年結餘3760.7億元為 基準測算,養老金可入市資金約在750億至1128億元之間;若以年終滾存結餘2.143萬億為基準測算,可入市資金約在4280億至6430億之間。

然而,按照2號文件的要求,國家要求養老金收支平衡,適當留有結餘;並未強求較高回報的投資收益。這或許令「養老金入市」充滿不確定性。

操作難題

聯想近期資本市場持續低迷,養老金入市的動議讓市場解讀有「救市」或「托市」之意。

有觀點認為,雖然此時點建倉,或許可以切中股市觸底反彈時機,但更令人擔憂的是,在A股市場未能破解制度瓶頸之前,養老金若以普通投資者身份入市可 能會鎩羽而歸。「證監會特別關注更多資金入市活躍市場,當然這也關係養老金的保值增值,但那可能是一個各方協調的漫長過程。」中國企業年金網CEO蘇志鋼 說,「另外,各地方政府從未披露養老金的收支情況,其還是行政管理,距市場化投資還很遠。」

文宗瑜表示,最大的問題是,有些地方的養老金還沒有做完省級統籌,這就意味著雖然證監會入市動議方向很明確,但由於省級政府掌握財力與實權,且證監 會不算政府行政序列單位,最後響應證監會的地方政府可能不多。他舉例說,如果某個省份願意配合證監會的工作需要耗時走一套相關程序,如由省政府提議,省委 研究,再經省人大通過。

此外是運行機制,文宗瑜解釋,地方養老金與社保基金完全是兩個概念,前者每月都在對外支付,但社保基金目前無需對外支付,其風險壓力自然不及養老基金。同時,不容忽視的問題是,地方政府從未披露過養老金收支信息。此背景下,很難精確計算可以拿出多少比例的養老金用於投資。

不過,中長期看,讓養老金進入一個成熟的資本市場無疑是明智之舉,但現實問題是現在A股市場大起大落,仍處初期發展階段,市場機制建設有待完善。因 此,「證監會最需要考慮的不是解決資金入市,而是從改革機制入手,特別是構建退市與處罰機制;市場不缺錢,缺的是公平交易機制以及信心。」文宗瑜建議。

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存款快被通膨吃掉了,買房才能保值

2012-4-30  TCW



最近,是不是有很多建商或房仲告訴你,對抗通膨,只有買房才能保值?如果你因此而心生動搖,開始考慮買曾經被你認為房價高得嚇人的房屋(而且越來越高),那麼,你就落入「反射效應」(Reflection Effect)的心理陷阱!

反射效應談的,是在確定的損失和「賭一把」之間,多數人會選擇賭一把。也就是說,通膨將造成我們存款越來越薄,這已成為既定事實,而在既定損失與買房子可能的風險之間,人們會傾向選擇後者。

賭一把的損失,反而虧更大

反射效應相對應的是「確定效應」(Certainty Effect),是指人在確定的收益和賭一把之間,多數人會選擇確定的好處。人們對損失和獲得的敏感程度是不同的,損失的痛苦要遠遠大於獲得的快樂,也就是說,獲得一百元意外之財的快樂,抵不上掉了一百元的痛苦感。

基金公司很善於使用這種心理,他們會先計算你的錢將因為通膨在三十年後縮水的倍數,再引導你去購買自己也不是很懂的基金組合。

現在,當你面對通膨怪獸,而決定去投資「開源」,或買房子「保值」的同時,請確認,你對後者的評估已經非常足夠,否則,你逃離通膨怪獸的做法,只會讓你陷入「虧更大」的惡性循環。簡單的試算就可知,一般小家庭因為通膨可能一年會多支出兩萬多元,但是,投資的失靈,卻絕不僅是這個數目。

我應該這麼做;1.正視損失,別因恐懼放大它。2.評估解決方案時,把風險與損失也寫下來,兩相權衡。

 
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中國股市不保值 紅一方面軍

http://blog.sina.com.cn/s/blog_675565470102e4lr.html
南都訊記者林廣實習生 楊鵬飛 「如果要我買房的話,我會更注重區位,以及購置小戶型。而選擇商業地產應該注重三個要點,劃分為品牌、區位和周邊配套。」9月7日,「廣州東進聚焦增城2012廣州都市副中央區域生長論壇」在廣州增城舉行,廣州增城常務副市長彭岑嶺、廣州增城妄想局局長劉衛、廣州增城萬達廣場項目總司理劉瑋及著名經濟學家郎咸平出席了此次論壇。
 

  經濟的基礎問題在於「製造業危急」

  論壇最先後,列位嚮導先後致辭,為增城的生長出謀劃策,常務副市長彭岑嶺就增城未來生長妄想和市政建設作了詳細的解說。隨後,郎咸平教授解讀當前中國經濟形勢以及廣州東生長時勢,精彩的解說博得陣陣掌聲。他以為,中國經濟最基礎的問題照舊「製造業危急」。早在2008年,以製造業為主的企業家,以為製造業太難做,於是把錢拿來炒樓,炒骨董,導致2008年底泡沫徵象發生了。

  對於現在市民應該選擇何種投資才氣保值的問題,郎咸平以為在中國和美國是完全相反的。「在美國,股市50年來看,年勻稱回報率至少7 .5%,房價卻一直在陰跌。而中國,最保值的照舊房地產,股市不保值,投資黃金、白銀同樣只適合短期炒作。」

  住宅、商業地產具有保值能力

  「在中國,住宅和商業地產,保值的能力都是具備的,商業地產的價值是依託於經濟生長的,因此商業地產,在某些區域會受到一定攻擊,但只要是在一個有潛力的都市,區位好的,通常不會受到太多的攻擊。」郎咸平體現,住宅的話,市中央住宅抗跌能力照舊強一些。如果是他自己要買房,會更注重區位,以及購置小戶型;而購置商業地產應該注重三個要點,劃分為品牌、區位和周邊配套。

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群星拱照人保值博

2012-11-29  NM
 
 

 

本週一正式招股的中國人民保險集團(1339)(下稱:人保),集資約二百五十億元,是繼一○年十月同業友邦保險(1299)上市後,本港最大規模的新股集資活動,甫登場已成為今年「集資王」。

人保是中國財險(2328)的母公司,今年中曾傳出上市,後因環球市況波動而「撻Q」。不過,半年不到即捲土重來的人保,一口氣找來十七名基礎投資者護航,可說是群星拱照。其中,美國國際集團(AIG)繼○三年入股財險後,再次斥資五億美元入飛,更準備與人保合組公司,進軍國內壽險市場。兩大保險業巨頭合作吃「大茶飯」,人保抽得過。

招股首日,記者於午飯時間在觀塘中銀門口觀察約一個半小時,約隔十分鐘才有一人來取招股書,以往排長龍抽新股的盛況已不復見。不過,來拿表的支持者仍信心十足。其中,梁先生認為人保招股價便宜,打算抽兩手「長揸」,「有阿爺傍住嘛!內險股多數都有得升,之前買國壽同財險,放咗都有賺!」另外,已持有財險的孫先生就有意重錘出擊,希望抽到八至十手,「財險走勢不錯,人保個定價都係貴財險少少,唔算貴,經濟轉好內險股前景就會好。」

最有信心的要數管理層。上週四的投資者推介會上,董事長吳焰直指集團上市,是送給全球投資者的一份「聖誕禮物」。如此風騷,皆因人保招股,罕有地找來四大「護法」,包括中金、滙豐、瑞信及高盛擔任聯席保薦人,還有十七名基礎投資者,當中雖沒有富豪,但不少是中外金融界巨頭,分量十足。難得有大型招股,多家銀行及券商都推出新股認購低息借貸優惠搶客,新股市場一下子熱鬧起來。

賣點一AIG出錢出力護航

翻開人保招股文件,基礎投資者合共認購十七億七千萬美元股份,相當於集資額的一半,禁售期為六個月。當中包括AIG﹑中國人壽(2628)﹑俄鋁(486)、紫金礦業(2899)等。國際配售方面,平保(2318)和中石油(857)分別斥一億及一億五千萬美元認購,而活躍於中資股的西京投資主席劉央揚言斥一億美元認購。不過,講到出錢又出力,非AIG莫屬。AIG斥資五億美元認購,是機構投資者中最多的,更承諾除非人保答允,否則五年內不會減持超過兩成五股份。AIG表明「心跡」,無非以此為條件換取明年五月底前與人保在內地成立合營公司,分銷壽險及其他保險產品,以及合作發展再保險業務,實行「同撈同煲」。其實,財險來港上市時,AIG已是基礎投資者,現仍持有一成權益。如今兩大保險業巨頭再次碰頭,進軍壽險市場,可謂取長補短。

內險股大比併

壹解碼反映尋找新客戶及新開保單的能力,是評價壽險業務潛力的指標。淨資產加現有壽險保單業務未來現金流的現值,以測算保險股投資價值及盈利能力。人保僅三成收入來自壽險,故數字特別低。反映保險公司是否有足夠資本應付負債,包括支付保險金或賠款。中國保監會規定須為150%以上。

賣點二母憑子貴

招股文件顯示,人保今年上半年的總保費收入逾一千三百億元人民幣(下同),七成由財險貢獻,三成來自人壽保險。人保的財險業務一直是同行中「一哥」,佔有率達三成六。財險○三年上市,招股價一元八毫,現價約十元,業績亦穩步上揚,可為人保的盈利「打底」。不過,財險已上市,人保必須有新賣點,就是壽險市場。京華山一上海研究部經理夏平指﹕「人保的壽險業務○五年起步,市佔率才百分之七點五,排第五位,基數低,增長強勁。」夏平續稱,人保可利用財險成熟的銷售網絡,進行交叉銷售,向同一客戶銷售不同的保險產品,發揮協同效應。根據招股文件,財險的網絡包括一萬三千四百家分支機構及銷售點和逾三萬間保險代理機構,人保通過交叉銷售所產生的規模保費,由○九年的五十六億元增至去年逾一百億元。

隱憂或要再集資

人保招股價介乎$3.42至$4.03元,預期本週五定價,預測一三年的市盈率約為十點五倍至十五倍。人保的集資額已有一半獲機構投資者認購,街貨較少,市場估計集團將以上限定價,即市賬率達二點五倍,高於同業中人壽和平保,估值偏貴。另外,散戶亦要留心人保的集資壓力。今年上半年,人保的償付能力充足率為156%,僅僅高於中國保監會要求的150%以上。旗下公司人保健康,曾於○七年第四季至○八年第三季期間,因未能滿足最低償付能力充足率要求,而被中國保監會限制增設分支機構和開展新業務。美銀美林估計,人保上市後,償付充足率將上升至200%至220%,但若業務持續增長,現時的資本未必能滿足日後的需要,存在集資隱憂,隨時拖累股價。招股書顯示,上月中,人保股東批准發行不超過一百六十億元人民幣的次級債。

A股低迷打沉內險股

以國壽為首的內險股,曾是散戶熱炒的板塊,但近年中國資本市場表現低迷,A股一蹶不振,內險股受股票投資虧損入賬拖累,錄得嚇人的業績表現,以中人壽最「傷」,今年第三季虧損二十二億元,是○八年第四季以來首次季度「見紅」,首三季純利按年跌五成六,期內資產減值損失高達二百九十億元,較去年大增三點八倍。另外,平安保險亦連續傳出負面消息,繼滙豐(5)證實正洽售手上持有的15.57%股權,近日更捲入國家總理溫家寶家族的醜聞。京華山一上海研究部經理夏平指,以前各保險商偏重數字上的增長,近年開始關注保單質量及風險管理,並看好平保和太保。「平保的壽險和財險市場佔有率長期保持在第二位,業務包括保險、銀行及投資,收入分散。至於太保的資本水平較強,近年不斷提升個人代理產能,彌補銀行保險銷售渠道持續疲弱的影響。」

名人點評認購一億美金

「我當為長遠投資,至少揸三至五年。人保是中國歷史最久的保險公司,有良好的品牌聲譽,財險業務排名第一,以後主力發展人壽業務,有協同效應,可以說是一加一大過二!內地進入減息周期,利好保險股。」

小注認購

「人保嘅派頭唔差,我對佢未來發展有憧憬,而且內險股整體表現會好過內銀,因為過咗股市低潮,未來投資收益會有好轉。我估每人唔會分到好多手,加上人保規模大,升跌唔會太大,所以只會抽少少。」

觀望上市後表現

「除咗好抵買嘅友邦保險外,我呢幾年都無抽過新股。人保無乜特別之處吸引到我,○三年我抽咗百幾萬中人壽新股,一直揸到而家,無需要買多隻內險股。如果佢係好嘅,我寧願睇多陣,喺二手市場再大手買入。」


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人生不能「對沖保值」 xuyk

http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102el9g.html
青年朋友Z愛好金融行業,在股市中跌打滾爬多年,業已形成一套適合自己的投資體系,具體操作方法是,以長線為主,結合中線,業績不錯,同時也積累了一些股友資源。他想再上一個層次,進一步提升自己。考慮了半年,打算當個股票經紀人。

  然Z又考慮到,他現在做股票的熟人朋友還不多,交易總量較小,這樣的話做經紀人初期階段的佣金收入勢必很低。為了彌補這一不足,他想再找一份其他工作。正好他一個朋友開了個貴金屬交易營業部,請他去幫忙做營銷方面的工作。Z甚歡,覺得兩全其美了。

   昨天,他來問我,怎麼看?

  「股票和貴金屬都是金融產品,你兩種工作都感興趣。」我說,「不過,只恐怕它們是有衝突的。」

   「嗯?怎講?」Z滿臉疑惑。

   一、市場風險差異巨大。

  股市是個長期多頭市場,即便使用槓桿,比重一般也都很小,所以股票是可以進行長期投資的。還有,你一邊招攬客戶,一邊向他們灌輸正確的思想觀念和提出一些操作意見,長期以往,風險很小,他們慢慢也都有望成為你的忠實客戶。為什麼?因為你能給他們帶來賺錢。

  而對於貴金屬交易,由於投機比重很大,而你又根本沒能力指導客戶,最終他們絕大多數都將虧損。

   二、客戶構成很不相同。

   你說,現在很多做股票的人也都做貴金屬的,這樣兩邊都有了客戶,不是很好嗎?

  這種現象看起來好像是很有利的,其實不然。你想,你一方面作為股票經紀人,要想方設法拉客戶進股市,而另一方面作為貴金屬營業部的經營者,卻要竭盡全力鼓動客戶去做貴金屬,這豈不是自相矛盾的?

  你說,客戶投機貴金屬,盈虧那是他們的事,只要營業部賺錢就是了。這話聽起來似乎在理,但深入想一下,並非如此。為什麼?

  雖說投機輸錢要認賠,怪不得別人,就算貴金屬客戶賠錢與你們營業部無關,但與你的關係可大著呢!

   1、如果這些客戶原本是你股市裡的客戶,要是他們在貴金屬中賠錢,不會不「遷怒」於你的,因為是你鼓動他們來這的。於是,反過來,他們做股票也不會相信你了,在股市裡,你只有失去他們的可能。

   2、對於那些不是你叫來的貴金屬客戶如果他們做虧了,由於是在你這輸掉的,你想要拉他們去做股票,他們會跟你去嗎?倘若你只是股票經紀人,那倒還有可能趁機發展他們成為你的股市客戶了呢

   3、如果你的股市客戶不去貴金屬,他們至少在股市裡還留有機會。若去了,十賭九輸,結果你不但減少了佣金收入,而且他們再也難以回頭。即便回來,由於資金大幅縮水,交易量也將隨之大減最終兩頭落空。

   由此可見,之所以會產生種「對沖問題」,全是因為同一個人處在兩個不同市場的矛盾之中所致,你越是兩邊努力,這種矛盾就越是嚴重,最終「自食其果」

   三、人生不能對沖保值

   你還說過這麼個想法,這兩個地方,如果一個地方不好,另外一個好,這樣人生職業生涯的風險不是可降低了嗎?

   哈哈!想得還挺有「金融衍生品對沖」技巧的呢!其實啊,你一頭不好,想靠另一頭好,以此保住利益,這種投機想法是異想天開!從前面分析可知,這兩個地方只有「利空」相互迅速傳導的管道,而根本沒有「利好」能夠傳導的管道的。人生好事都可讓你佔盡你想得倒美!大前提不對頭,任何如意算盤都是小道具,最終都會玩完滴!

  當經紀人就是做老闆,成為貴金屬營銷管理者就是做職業經理人,二選一,只能做一頭,人生根本就沒有類似金融市場中「對沖保值」工具的,因為人生是個單行道

   最後我說:「你熱愛金融業,看過羅傑斯寫給他女兒的信吧?那就讓我們牢記其中的一句話:想成功最快的方法,是做你喜歡做的事,然後全力以赴。

   「讓我再好好想想!」Z最後認真地說。

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40個買房保值區大公開

2014-09-01  TCW
 
 

 

以下十五個行政區,取自文章《大量看大膽砍 黃金挑房期來了!》,在這些潛力區中, 依Yam房價網與房地產專家紅色子房設定的地段指數分析,透過程式拆算出各筆實價登錄資料的土地單價比較值,進一步挑出蛋黃區、蛋白區,精選出四十個具保值概念的區塊。

「蛋黃區」指地價相對較高、且交易較熱絡的地區,亦即買方認同其價值,所以承接力道強,增值機會也較大;「蛋白區」是地價次高區域、但交易量較蛋黃區少的地段,將來補漲的力道,可能沒有蛋黃區大。

蛋黃與蛋白之外,是交易極少或零成交的地區。不過,這些地區是實價登錄交易量少或掛零,所以不在統計範圍內,不等於其價值在該區最低,也可能因為缺乏物件釋出,導致成交少。

此時看房,建議可優先選擇在蛋黃區內,找相對便宜的房子,進可增值、退可保值。

》台北市

●內湖區:大台北少數有湖泊、多家大賣場、科技園區的區域,交易熱點明顯跟隨捷運動線發展,沿著捷運就可以找到好宅

●士林區:有規畫中的北投士林科技園區,此外,結合市立音樂廳、天文館、科學教育館,將打造成北區文教活動區域

●大同區:社區老舊,到處可見舊建築,寧夏夜市崛起帶來周邊商業活動,投資客進駐等待都更商機

●大安區:傳統的文教區,區域內有醫院、公園,生活機能佳。捷運信義線通車,可直達淡水,生活圈延伸,支撐房價

●文山區:居住品質有3大特色:每平方公里工廠家數最低、刑事案件發生率最低、違反毒品危害防制條例案件最少,人口結構以公教人員為主

》新北市

●三重區:河岸重劃區多、推案多,拉高當地房產;加上捷運通車帶來新商機,可沿著捷運線兩側找好房

●土城區:逐漸開發、新推案多,區域的精華區明顯跟隨捷運線走,鎖定捷運沿線的蛋黃區,就能找到理想物件

●新莊區:副都心重劃區位處中山路一段、中原路、思源路,區內有新莊中央合署大樓、台灣電影文化中心、捷運商城、機場線等重大建設,持續釋出利多

●板橋區:遠東通訊園區加持,開發總面積達24.45公頃,與新板特區並列為板橋兩大重劃區

●永和區:有中和捷運線、八里-新店快速道路,加上瓦磘溝河堤改造、新店溪整治,及沿岸綠化工程等重大建設挹注,成為此區最大亮點

●泰山區:在新北市區域計畫中設定為「國際創新都心」,是大台北都會區三大都心之一

●蘆洲區:垃圾轉運站撤除,少了嫌惡設施,加上捷運通車,政府準備增設運動中心,居住環境品質持續改善中

●汐止區:交通建設7大項目持續進行,包括北二高在此增設出口、「台鐵捷運化」等重大工程,縮短汐止到台北市時間與距離

●淡水區:房價較低,物件多、選擇多,交易量也大,對首購族具吸引力;但淡海新市鎮供應量過大,短期內不急著進場

●鶯歌區:捷運三鶯線及台鐵鳳鳴站正在規畫中,將強化此區的交通條件,可望成為進入新北市的重要門戶

資料來源:紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理:吳美慧、莊雅茜、張品威、黃霈曦、李欣澄、曾華銳、許意函

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戳破買樓必升兼保值的神話 by Ricky

來源: http://www.hunghuk.com/2014/09/19/%E6%88%B3%E7%A0%B4%E8%B2%B7%E6%A8%93%E5%BF%85%E5%8D%87%E5%85%BC%E4%BF%9D%E5%80%BC%E7%9A%84%E7%A5%9E%E8%A9%B1/

戳破買樓必升兼保值的神話

exponentialGrowth

四年前,筆者仍在澳洲居住。一次聚餐中,朋友告訴我,澳洲的樓市可以每年升值約10%。最近,筆者在報章上看到一篇關於本地樓市的評論,該文章的作者指出:「只要經濟平穩向上,每年樓價會平均上升半成,十年後又可再升一倍。 」
聽上去很理想,對吧?但其實只是作出假設前不願去計計數而帶出的假象。相信我,假如日後要用數字去支持自己的論點,不妨先計計數,才會萬無一失。
以下就讓我們好好的來「計數」。首先是澳洲樓市每年以10%升值的假設。當時我朋友以40萬澳元買入一幢洋房,以每年10%增長計算,他的洋房在10年後會值多少錢?答案就是94.3萬澳元。以目前澳元兌港元7.24去換算,就是值682.9萬港元。再計下去吧,20年後便會值1,771.2萬港元,30年後就值4,593.9萬港元。
然後,我們又將本地樓市以每年5%的增長去計一計。例如說現在買入一層527呎的將軍澳中心單位,市值約450萬元。10年後,這層可算是上車盤的單位將將升值至698萬元,累計升值了55%,而不是1倍。而20年後它便會值1,137.1萬元,30年後便是1,852.3萬元。上述該文章的作者說可以升值1倍,明顯是沒有認真計數才會有的結論。
另一方面,現在的40萬澳元的澳洲洋房及450萬元的將軍澳中心,基本上僅是上車入場費,若然未來可以升值至我上述計出來的10年後、20年後及30年後的價值,究竟這種「上車盤」又可由誰來承接?就以20年後的將軍澳中心527呎單位來說,你必要儲起341.1萬元作首期,7成按揭,借貸796萬元,分20年還款。以較正常的3.5厘息口計,每月供款就需要46,163元。換句話說,想要做業主成家立室?你必須月入9萬元。
再看看實際情況。過去10年,工資幾乎沒有升幅,與30年前的情況截然不同。八十年代,香港經濟起飛,工資每年平均增加兩至三成,也很難請人,樓價也正好是在這段時間升得最勁,皆因人人都有足夠的收入去支撐樓市。現在呢?走出來的專家紛紛只單純地用過去的數據去分析現時樓市的升值潛力,無疑是沒有想過這樣的假設成真的話,可以由哪一群人來接貨。一個這樣的「上車盤」,你想由誰來接貨?達官貴人嗎?抑或是你認為20年後新一代的普通白領會有9萬元月薪?那麼一個經理級的月薪豈不是會有27萬元?如果你認為未來20年後的月薪會變成這樣,那麼樓價每年升值5%才不是夢!
現職分析師, 以查理.萬格(Charlie Munger)為終身學習對象,冀望把「多元思維模型」發揚光大, 與知心人分享投資心得。
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    忘了黃金吧!不如買這十類保值投資替代品

    來源: http://wallstreetcn.com/node/209745

    巴菲特早在1998年就曾說過:“我們從非洲或是其他地方把黃金挖出來,然後融化它們,再挖一個新的洞把它們埋進去,,花錢雇人守衛他們。這不存在任何效用。火星人看到都會覺得匪夷所思。”

    黃金長期以來被人們視為“避險天堂”。但這幾年來金價卻非常慘淡。對於那些不相信傳統金融市場的人來說,不如投資一些奇特卻又有相對表現出色的資產來實現保值增值。

    (華爾街見聞提醒:這些資產的流動性都很差,而且並不保證他們的價值不會向之前黃金的價值那樣出現大跌。)

    1. 郵票

    在2010年的拍賣會上,“債券之王”比爾•格羅斯(Bill Gross)曾宣稱稀有郵票要比股票市場更好。據報道,格羅斯在郵票上的投資高達1億美元。

    這是一個利潤非常可觀的愛好:跟蹤收藏市場表現的GB20稀有品指數,在截至金融市場暴跌導致大蕭條以來的六年里上漲了74%

    stamps

    2. 中國陶瓷

    中國是陶瓷藝術品制造的領先者。 Knight Frank奢侈品投資指數預測,未來5年,其價值將會上升45%

    Charle Associates 首席策展人Richard Mills就提到:“由於過去幾千年,中國一直是世界最主要的陶瓷藝術品生產國,人們對結束於100年前的那段輝煌年代里生產的藝術品有濃厚的興趣。”在今年四月,一只明成化鬥彩雞缸杯拍出3600萬美元。它是目前已知僅存19只中的一只。

    chinese-ceramics

    3. 名酒

    位於英國的名酒投資基金(Wine Investment Fund)證明了酒品的表現已超過黃金、石油,乃至富時和恒生指數。這個基金只投資來自Bordeaux Chateaux的名酒,因為他們的產量是有限的。

    數據顯示,梵提岡是世界上最大的名酒消費國,而美國排在第56位。

    wine

    4. 紀念品

    從老電影海報到已故搖滾明星簽名,稀有的紀念品可以為已擁有他們的人和購買他們的人帶來財富。由於這類物品和稀有,價格只會隨著需求增加而不斷增長。

    曲棍球紀念品分銷商Frozen Pond Inc.的擁有者Hersh Borenstein曾說

    “我知道有人為了,買格雷茨基(Gretzky)比賽時穿過的球衣花了5萬美元,然而又以20萬美元的價格出售;Bobby Orrr的球衣在1996年已3萬美元的價格售出,而要想在4、5年以後買到就要花費17萬美元,這就像藝術品,可以賺很多的錢,有很大的升值空間,但你必須選擇正確的物品。”

    memorabilia

    5. 古董汽車

    Knight Frank奢侈品投資指數顯示,經典款汽車的價值在過去十年上漲了456%。下圖這輛1958年的法拉利250 GT在今年一月拍到了880萬美元,超過了其他奢侈品投資在去年的收益,價值上漲了28%。

    根據美國最大的古董與高價汽車保險投顧公司Hagerty Insurance的統計,英國和德國的古董汽車的收藏價值也從2013年一月以來持續上漲

    vintage-cars

    6. 腕表

    追蹤紀念品市場的英國公司Dan Wade of Paul Fraser Collectibles表示,不斷增長的需求,有限的供給和很低的維護成本都是投資奢侈手表的理由。大多數手表並不是投資級別的。然而,稀有的勞力士和百達翡麗一直保值並增值

    手表拍賣專家Toby Sutton表示:“很多轉手或複古手表在過去十年都有可觀的增值。”

    wristwatches

    7. 鉆石

    雖然買鉆石遠比買黃金複雜,但好的切工能夠帶來顯著的投資回報。

    最近剛投資了萊索托一個鉆石礦的私募股權投資經理Phillip Manduca接受彭博社采訪時說:“目前的投資背景是,貨幣在全球範圍類都顯著貶值。沒有一個貨幣能使你轉移所有的財富到政府或銀行系統之外。”

    diamonds

    8. 稀有硬幣

    根據Knight Frank指數,硬幣的價值跳升了220%。這些硬幣的稀有程度保證了其保值能力。

    錢幣研究學家指導協會主席Terry Hanlon在接受CNBC采訪時說:“在現在的環境下,道瓊斯指數非常高…大多數購買稀有硬幣的人是在準牛市中獲利的人…並且他們想要再投資於非美元投資品。”

    rare-coins

    9. 親筆簽名

    就像紀念品一樣,簽名也是由於它們由於名人的稀有性而變得有利可圖。

    Paul Fraser表示:“世界範圍類估計有2億簽名收集者,這一數字預計在未來20年將會翻一番。隨著越來越多的投資者參與競價,簽名變為一個越來越有‘錢景’的投資品。很多博物館,例如大英圖書館正買入一些非同尋常的簽名。最重要的是,它供給是有限的,而對有吸引力的簽名的需求不斷增長。”

    根據PFC40簽名指數,登月第一人尼爾•阿姆斯特朗(Neil Armstrong)的簽名價格在2000年到2013年之間跳升了1345%。

    autographs

    10. 藝術品

    有“新債王”之稱的Jeff Gundlach將藝術品視為與黃金有著同樣收藏價值而且更輕便的投資品。一項最新的研究發現,越來越多的超高凈值富人正在投資藝術收藏品。

    研究發現,76%的藝術品收藏家正在從投資的角度收藏藝術品(2012年這一數字為53%)。這表明將藝術品作為投資一面正在受到收藏家越來越多的關註。

    art

    (實習編輯 戴博 編譯)

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    旅遊業大亨詹棣傢》存房滾錢的巧方法 鎖定保值、增值好宅 12年打造私人小金庫

    2015-05-11  TWM
     

    從小家貧、當過黑手學徒,從月薪三萬元小業務做起的華友旅行社總經理詹棣傢,十八年前還是個旅行社的平凡業務員,如今不但本業業績亮眼,還能在北中南累積數億元房產,獨到的房市理財眼光,是他身價翻倍的關鍵之一。

    撰文‧林心怡

    穿過台北市敦化南路青蔥翠綠的林蔭大道,來到曾經獲得鴻海董事長郭台銘青睞、而聲名大噪的「敦藏」,這戶環境幽雅的樓中樓,是華友旅行社總經理詹棣傢的住所,因位置鬧中取靜,早已躋身豪宅之列。

    從敦化南路再轉進安和路上、鄰近誠品的辦公大樓五樓,寬敞漂亮的辦公室,處處散發著濃濃的異國風情;這裡是詹棣傢的事業基地、主攻高檔歐洲旅遊線的華友旅行社所在地,詹棣傢當年「置產自用」,買進時總價五千多萬元,如今市值已超過一.五億元。

    兩處億元級資產,標示詹棣傢精準的房地產投資眼光。

    「我的理財很老派,就是一個有土斯有財的觀念,我想要把錢存在具保值性的房產裡。」自嘲很沒「偏財運」的詹棣傢笑著說,除了在高檔歐洲旅遊事業精益求精外,他把經營獲利所得,以穩紮穩打的方式投入買房置產,反而成為他加速累積財富的重要金庫。

    近年來許多旅行社同業驚傳倒閉,細究原因,大多是業外財務操作不當而拖垮本業;而詹棣傢的理財獨鍾房地產,且追求零負債的存房理財法,反倒凸顯他的穩健作風。

    幼時,六口擠二十坪小房為了買一棟自己的房子 他拚了命賺錢但可別以為住豪宅、開名車的詹棣傢,有位財力雄厚的富爸爸,事實上,他在理財上之所以力求穩健,和他貧苦出身與曾賠光創業資金的背景,有很大的關係。

    原來,詹棣傢老家在台北市北投,父親務農、母親為家管,共有四兄弟的他,兒時還住過只有十幾坪大的「土角厝」。「我父親當年就是『牽牛車』把我們養大的。」一家六口擠在二十坪小房子的經歷,讓他「一直渴望有自己的房子」。

    因為家裡環境不好,高職念的是松山工農汽車維修科,曾經當過黑手學徒的詹棣傢,剛開始只想畢業有份可以溫飽的穩定工作,「但快畢業時我心想:如果想賺大錢買房子、買車子,就該改變自己,不能只想著當黑手賺穩定收入。從事業務工作,或許是一條不錯的路。」想買房的動力讓詹棣傢決心改變,但他笑稱自己年少時是「害羞」的鄉下小孩,光是被老師點名發言都會脹紅臉,怎麼跟人家跑業務?後來,他在念淡專(現改制為真理大學)觀光科期間,積極參加學校活動、累積打工經驗,藉此訓練自己的膽量與口條;退伍後,先在貿易公司工作,一九九○年開始踏入旅遊業,從月薪三萬多元的旅行社業務開始做起,慢慢兼任領隊的職務。

    為了存錢買房,他努力工作增加收入;為了帶團去美國,一口「菜英文」的他努力自學,從業務四萬元月薪加上帶團收入,漸漸晉升百萬年薪一族。三十三歲時,他存到二百萬元的頭期款,在老家北投買下二十幾坪、總價五百萬元的小宅供結婚自用,當時他的概念是「先求有,再求好」,並且深深相信,房子可以保值,可以作為日後「以小換大」的銀彈。

    創業,賠光六百萬資金用老家房子抵押解圍 興起存房理財大計一九九八年詹棣傢和兩名友人一起創業開了「華友運通旅行社」,由他負責業務,一人負責財務,另一名出資股東,沒多久就因理念不合而退出。「我們那時和當時的華信銀行信用卡合作,率先推出『一九九九元分七期遊巴黎』等旅遊專案,業績不錯,讓公司賺了不少錢。後來競爭者眾,稀釋獲利不打緊,還碰上股東疑似侵占公款的情況,並把出現赤字的公司丟給我。」「我當時負責業務,專心衝業績,從未留心財務報表的問題,直到負責財務的合夥人準備劃清界線時,我一看財報才驚覺,居然賠光了六百萬元的資金。」「當時我很震撼,公司雖然沒那麼賺錢,也不至於賠這麼多錢,一些帳務看來雖有蹊蹺,也只能吃了悶虧,當時我只有一個念頭:為什麼一起創業的好哥兒們會這樣對我?」二○○一年時,憑著「公司不能倒」的信念,詹棣傢四處籌措資金,甚至還硬著頭皮向母親借家裡的老公寓向銀行抵押,借兩百萬元資金東山再起。這個打擊讓他領悟兩件事:第一、再也不要與人合資,且不論本業與理財都要盯好財務變化;第二、「有房真好」,房子在危機時可扮演「資金救火隊」,於是,他心裡默默興起了打造「存房金庫」的概念,決定把存房當成累積資產的理財大計來看待。

    為了東山再起,詹棣傢每天七點到公司,忙到凌晨兩點才下班,絞盡腦汁推出差異化旅遊商品來力挽狂瀾。儘管忙碌,他仍維持每周三次、每次兩小時的運動,他認為有強健的體魄,才有清晰的思路做正確的研判。

    再起, 瞄準辦公大樓存房買房零負債 搭上房市大漲,財富倍增○三年,隨著本業逐漸步上軌道,詹棣傢惦記著存房大計,啟動「以小換大」的購屋計畫,他以一千七百萬元左右,買下位於北投小坪頂的電梯景觀別墅「海誓山盟」,而今這棟別墅市價直逼五千萬元,讓他帳面獲利逾三千萬元。

    ○三年至○六年,是詹棣傢事業的起飛年,本業與房市的提升,讓他身價水漲船高。原本租辦公室使用的他,這次決定把存房標的鎖定辦公室,認真物色自用、保值兩相宜的標的,因而買下近台北市捷運中山站、由潤泰建設興建的辦公大樓。當時他以每坪三十八萬多元,買下一三六坪建案,總價約五千二百萬元,如今市值一.五億元;若以行情價每坪一千五百元租金計算,可月收二十萬元,目前酌收十幾萬元,租金報酬率約三%到四%,高於定存。

    對詹棣傢而言,存房的概念著重在房子的保值、增值性。許多大戶的買房術,都是利用銀行便宜的資金,而大幅槓桿操作,他卻謹守穩健原則,就算初期動用貸款買房,一有閒錢就立刻歸還本金,力求降低負債壓力,建立零負債的存房理財法;沒想到搭上這十年的房地產上漲大潮,就像投資股票買到飆股一樣,為他帶來財富倍增的效果。

    如今詹棣傢所擁有的六處房產中,僅一戶是為與銀行維持良好關係而尚有房貸,其餘都已屬零負債,顯見他厚實的置產實力。

    追求資產不負債,使詹棣傢不用擔心舉債過度,影響財務操作;同時,除了自用以外,所投資的辦公大樓,每個月還有租金收益入帳,穩健度百分百。

    他現在所居住的敦南豪宅「敦藏」,在現有「存房帳簿」裡的資產增幅最可觀。○六年他積極地到處看房子,最後看上「敦藏」,建商當時每坪開價五十幾萬元,百餘坪房子總價約五千六百萬元,是當時的區域新高。

    堅持, 先求有再求好遇上好標的 「別因小價差錯失良機」詹棣傢買進「敦藏」時,是以市價買進,並沒有撿到太多便宜,「連老婆都嫌貴」;但他看準該處地段好、學區佳、房屋品質好,鬧中取靜的居住環境,認定「很有保值性」,再算算財務尚可負擔,就大膽買了。「我認為好標的價格合理,就無須計較一點小價差,而錯失良機。」事後來看,證明詹棣傢存房的眼光精準,他口中「沒討到便宜」的標的,如今價值已經翻兩倍。

    「與許多首購族一樣,我也是從一間五百萬元的小房子開始買起,因此我會勸年輕人第一間房子不一定要在精華區,先求有再求好,慢慢累積財富。」詹棣傢以過來人的身分笑著說,購屋目標可以「由小到大」,但絕對不要輕言放棄。的確,如果他當初放棄買房、創業的夢想,或許就無法開啟致富之門,而可能與如今的財富擦身而過。

    詹棣傢

    出生:1963年

    現職:華友旅行社總經理

    學歷:淡專觀光科

    購屋資歷:17年

    存房滾錢 5招

    1.善用低利率:好好把握低利率購屋機會,重視房子的保值性。

    2.主動出擊談價:

    購屋要有行動力與執行力,上網比價勤看房子,有喜歡的標的可直接找屋主或建商談好價錢,不行的話再請信得過的房仲交涉,要主動出擊才能找到好標的。

    3.用自住心態買房:挑精華地段,用自住、自用的心態挑標的;資金有限時,可「先求有再求好」挑「蛋白區」,惟須考慮日後的保值性。

    4.不因小價差放棄增值屋:好標的通常價格都有一定的水準,不要因省小錢錯失買增值屋的機會。

    5.把不動產當金庫:一有錢可考慮加速還款,做好購屋的風險控管,把房子當作「金庫」,萬一創業有大額資金需求,可供增貸周轉。

    眼光精準 擁台北市近5億房產

    ── 詹棣傢存房代表作

    台北敦南豪宅:

    敦藏,一○六坪,市價一.五億元。

    台北住辦大樓:

    捷運中山站附近,潤泰住辦大樓,一三六坪,市價一.五億元。

    台北商辦大樓:

    安敦國際大樓,華友旅行社現址,市價一.八億元。

    「由小到大」逐步買 存下數億房產—— 詹棣傢買屋 3階段第 1 階段:先求有再求好

    1990年

    投入旅行社當業務,後當兼職領隊拚年薪百萬元。

    1996年

    存了200萬元頭期款,在台北市北投買第一間房,總價500萬元做結婚自住用;1998年與兩位好友成立「華友運通旅行社」。

    第 2 階段:小屋換大屋

    2001年~2002年

    事業谷底時期,一度虧光資本600萬元,甚至向母親借房子抵押貸款東山再起,推出差異化旅遊商品力挽狂瀾,後改名為「華友旅行社」。

    2003年

    事業有了起色,「以小換大」買進總價1700萬元的房子,後市值近5000萬元,並開始積極存房理財。

    第 3 階段:存房金庫發酵

    2006年

    買敦南豪宅106坪,約5600萬元,目前市值約1.5億元。

    買台北市南京西路136坪辦公大樓,約5200萬元,目前市值逾1.5億元,租金行情每坪1500元,行情價每月租金20萬元。

    2011年後至今

    北中南陸續買進數筆房產,粗估目前房產總值數億元。

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