安老按揭出爐 按百萬物業 終身月收千八
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GS(14)@2010-12-17 11:27:46http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14775649
【本報訊】針對長者而設的按揭計劃終在港出現。香港按揭證券公司昨日宣佈，明年上半年推出俗稱「逆按揭」的安老按揭試驗計劃，讓長者以供滿按揭的自住物業作抵押，每月從銀行收取穩定收入。以估值 100萬元物業計算，若選擇終身領取的話，每月最少收 1,800元。
按證公司今年 10月及 11月進行調查，共訪問了 1,005位年齡 60歲或以上、擁有非按揭或快將清償債務物業的業主。結果發現，約 44%受訪者支持引入安老按揭，並有約 25%受訪者會考慮參加該按揭計劃。
按證公司執行董事彭醒棠稱，由於調查結果正面，故決定推出計劃，讓長者以沒有按揭的物業作抵押，在繼續居住原有物業的同時，每月可從銀行收取穩定收入。
計劃參與者必須為 60歲或以上人士，可選擇的按揭年期包括 10年、 15年、 20年或終身領取，另必須繼續負責物業的維修保養，以及繳付差餉、地稅及管理費等。假如參與計劃的長者，選擇收取現金的年期完結，借款人仍可居住在原有物業至去世，銀行之後才收回及出售物業。
樓價差額 由按證包底
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物業出售後，在扣除長者之前收取的款項本金、累計利息、保費及安排出售物業等費用後，若仍有餘款，銀行會將餘款全數給予借款人的承繼人。相反，若出售物業後，金額不夠彌補長者之前收取的款項和所涉費用，銀行不會向借款人的承繼人追收差價，而會向按證公司收取差價。有按證公司為風險「包底」，將可鼓勵銀行參與有關計劃。
若長者去世後，其子女或承繼人希望繼續居住在有關物業，他們可以在一定期限內，優先償還在安老按揭計劃下曾經收取的貸款及相關費用，以贖回物業。
彭醒棠期望，藉着有關計劃，為長者提供多一個收取穩定現金流的渠道，提升生活質素之餘，又確保老有所居。至於保費息率，他表示，會進一步與銀行商討，強調水平應不會太高。按證公司總裁劉怡翔補充，安老按揭的保費水平仍要與銀行商討，以美國為例，當地會一次過收取貸款額的 2%，其後每年收取 1.25%。
劉怡翔稱，參與計劃的長者需接受輔導程序，以充份了解整個計劃的內容，有關做法是參考美國例子，當地輔導員有相關牌照，讓長者了解物業最終有機會被變賣。
聯名物業 須為長命契
參與計劃的物業需有火險、沒附帶其他產權負擔，例如轉讓限制。假設同一物業有兩位借款人，一人去世後，另一人仍可繼續收取貸款，直至計劃完結。值得注意的是，在此情況下，有關物業須為俗稱「長命契」的聯權擁有（即一方去世，業權自動歸在生的一方所有），而非分權擁有契（即一方可有權出售物業，而毋須另一方同意）。
滙豐香港區個人理財業務主管麥倩華表示，支持任何能夠協助長者有更大財政保障的措施，香港人口持續老化，對安老按揭需求有增無減，滙豐期待知悉計劃詳情，並盼望提供支持。她指出，香港 65歲以上人口佔整體 13%，預期有關比例在未來 15至 20年升至三成。
中銀香港副總裁林炎南亦稱，該行積極支持該計劃。不過，他表示，市民及樓宇擁有者對該計劃的概念，需要一個認受過程，他認為，應參考先進國家經驗，考慮顧客之取態，計劃才得以推進。他指出，該行與按證公司保持接觸，但不評論逆按揭的風險及利潤率，強調產品屬變相保險產品，該行有興趣發展。
借款人每月收取金額
借款年期： 10年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 3,300-4,600
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 26,400-36,800
借款年期： 15年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 2,500-3,500
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 20,000-28,000
借款年期： 20年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 2,100-3,000
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 16,800-24,000
借款年期：終身
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 1,800-2,800
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 14,400-22,400
資料來源：按揭證券公司
安老按揭主要申請條件
合資格借款人： 60歲或以上，擁有非按揭自住物業的業主
共同借款人數上限： 2人（可為夫妻、兄弟姐妹或非親屬人士）
物業業權狀況：相關物業的所有業主必須共同參與安老按揭，所有借款人必須是相關物業的業主
估值上限： 800萬元
物業樓齡上限（以貸款時計）： 50年
資料來源：按揭證券公司
2 :
GS(14)@2010-12-17 11:28:02學者：有一定需求
2010年12月17日
【本報訊】政府推出安老按揭試驗計劃，市場反應普遍正面。學者認為，對於那些畢生積蓄放在物業上的長者來說，是一項便利；但對中產人士來說，計劃的需求欠奉，一些精於理財的中產人士，更寧願選擇將物業按給銀行，然後用這筆資金進行投資，回報往往更高。
城市大學 MBA課程主任曾淵滄指出，安老按揭在西方十分流行，香港雖然是中國人社會，但應有一定需求，適用於一些只擁有一個單位、手持現金不多的人士。曾淵滄表示，他持有十多個物業收租，已有穩定現金收入，毋須承造安老按揭。
獨立股評人陳永陸（陸叔）認為，安老按揭恍如另類保險計劃，對於無需要或者無打算把物業留給後代的人士，有一定吸引力，他們把物業按給銀行，繼續有屋住之餘，每月又有固定收入，何樂而不為。
中產取態 視乎收費
陸叔在灣仔會景閣擁有兩個供滿的物業，一個自住，一個讓子女居住，他打算在百年歸老後，把自住單位留給子女，故無意承造安老按揭，加上他本身精於投資，寧願賣掉自住單位，把套現資金撥作其他投資來增加回報。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為，計劃視乎個人需要，一些只有一個自住物業而不能拿綜援的人士，生活在貧窮線下，藉計劃套現，無疑解決每月生活所需。
然而，他認為，若中產人士精於理財，目前物業按揭息率不需一厘，拿取大筆資金作投資，回報分分鐘高於 3至 4厘，故計劃是否合乎中產胃納，最終取決於收費水平。
3 :
GS(14)@2010-12-17 11:28:17中產不感吸引 寧按樓投資
2010年12月17日
【本報訊】逆按揭是否「老有所依」仍是未知之數，但可以肯定的是計劃的靈活性低，對一些中產人士來說，吸引力不大，他們寧願選擇到銀行做按揭來投資。
55歲的梁先生是大學導師，與妻子擁有北角城市花園一個面積 700平方呎的單位，現時估值約 600萬元。
假設他參加計劃，將物業抵押 20年，每月最多可收取 18,000元生活費；但他認為，金額多少並不重要，對他來說，參加計劃等同「綁死嚿錢」。
嫌逆按揭無資產增值
「點解唔去按咗層樓，將筆錢去投資，買股票或買樓。」他認為，逆按揭沒有資產增值的概念，每月得到的生活費，等同減少物業的價值，自己日後退休，可以換一個較小、較便宜的單位，再用多出的金錢，投資在其他方面，令資產調動更靈活，得到的資金有機會比逆按揭給予的更多。
「唔等錢使，梗係留番畀啲仔女。」從事建築業、 58歲的黃先生，在觀塘月華街月明樓，擁有一個面積 600平方呎的物業，現時估值約 260萬元。由於每月消費不大，又有兩名子女供養，加上自己早已計劃退休生活，從未擔心過日後的開支，手上物業是留給子女的重要財產。即使日後有需要動用大筆金錢，他寧願將部份業權按給銀行，亦不願參加計劃。
安老按揭提高貸款金額
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GS(14)@2015-03-13 18:22:55http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150313/news/ec_ecj1.htm
【明報專訊】按揭證券公司昨宣布優化安老按揭計劃，以提高每月年金和一筆過貸款金額，提供更靈活財務安排。措施即日生效，現有及新按揭借款人均可受惠。按證公司總裁李令翔表示，優化措施可提高借款人收取的每月年金或一筆過貸款金額，滿足市場對更靈活退休規劃的需求。
是次推出優化措施包括：抵押物業毋需是借款人的主要居所，但借款人不可將物業出租；借款人可抵押多於一個物業；共同借款人數目上限由2人增至3人；及借款人可將個人壽險保單轉讓予銀行為額外抵押品。
李令翔坦言，由於計劃較複雜，過往推出初期申請宗數增長較慢，但現時已愈來愈受歡迎，累計申請宗數已逾800宗，單是今年首兩個月，申請宗數按年升五成。他期望未來申請宗數增加，不過目前難預測增加幅度。
就申請人要支付包括保費等各項費用的問題，李令翔認為，不應覺得保費水平高，因為按證公司承擔的風險亦不低。他又表示各項費用不會構成財務負擔，費用可以在貸款中滾存，而不需用現金支付。
對於施政報告提出的居屋補地價貸款計劃，他表示目前仍未有細節。
田生夥新昌拓安老業務
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GS(14)@2015-10-07 01:22:32【本報訊】主要從事舊樓收購的田生集團，竟宣佈夥拍建築公司新昌營造（404），合作搞安老。新昌營造宣佈，旗下的新昌策略投資與田生物業投資簽署合作備忘錄，雙方合資成立「新田集團」，發展香港及東南亞地區的地產及安老項目。田生集團董事區永華稱，發展安老項目目的「唔好淨係諗賺錢，想幫老人家解決居住問題」。
香港東南亞物色土地
田生物業投資為田生集團子公司，負責在香港及東南亞地區，物色土地；新昌負責建築及其他相關服務。區永華指，早前與新昌簽訂另一份戰略合作備忘錄的澳洲安老服務公司SAPPHIRE，將會負責老人院舍的管理。區永華指過去4年一直在東南亞物色發展機會，「香港舊樓回收成本太高，政府辣招要畀多20%稅，吸引力唔大。」他指公司在馬來西亞已有約4,000萬呎土地儲備，料最快明年推出首個項目。他補充，開業後預期每月收費約一萬元，對象包括港人及當地居民，「環境一定好過香港嘅舊式老人院。」因政策所限，項目只供出租而不能出售。雙方亦有意在香港、特別是新界尋找土地，改建為老人院舍。惟區永華指此舉涉及更改土地用途，料短期內難以成事，現階段以海外市場為首要目標。新昌營造候任行政總裁蔡健鴻指，發展安老項目主要因看好市場前景，並為擴闊業務範圍，強調無意放棄現有建築業務。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151006/19322019
靠港澳富豪接濟 盼回國安老
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GS(14)@2016-05-19 02:16:40■許家屯1990年出走美國並定居當地，圖為他1997年於美國接受記者訪問。
【本報訊】中國人傳統觀念落葉要歸根，許家屯遠走美國時已74歲，雖在美國住大屋及有人服侍，生活無憂，但始終背井離鄉，髮妻又在內地。他曾多次透過媒體向北京表達回國心願，但始終未能回國。香港《壹週刊》早年披露，許家屯赴美時隨身只得8,000美元，到美後全靠他在港結識的港澳富豪朋友，包括霍英東、李嘉誠及董建華等接濟，加上寫稿賺錢，許於1994年終在洛杉磯東郊小城Chino Hills買下一間大屋，與兒媳婦的家姐李海倫一起生活。
■許家屯在1993年曾出版回憶錄，談及在港工作的重大事件。
與習近平父交情不錯
許是在江澤民執政期間出走美國，故江時代回國無望。海外有報道指，1997年鄧小平死後，許曾託人向江捎信想「回國安老」，江回話：「他（許家屯）走我們不歡送，回來我們也不歡迎。」令在美的許吃一記悶棍。今年初，許接受《亞洲財訊》採訪時透露，2012年底中共十八大後，許曾請江蘇華西村書記吳仁寶傳話，吳為此寫信透過政治局委員李源潮交胡錦濤，胡當時已不是總書記，但還是國家主席，接信後表示不管政治了，但表態「許家屯回國，個人沒有意見」。可惜吳仁寶2013年3月18日突然去世，事情不了了之，許深感遺憾。有與許相熟的朋友稱，如果許能捱過此次難關，憑他當年與習近平之父習仲勛不錯的交情，或許他落葉歸根之願，在習近平一朝有望實現。■記者陳永階
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160516/19613888
未補價居屋可做安老按揭
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GS(14)@2016-10-14 06:29:46【明報專訊】按證證券公司宣布，安老按揭計劃擴展至未補地價的資助房屋，包括居屋、公屋及夾屋，涉及合資格單位40萬個。申請者年齡須為60歲以上，持有香港身分證，樓齡需為50年以下，物業估值將以市值扣減地價後計算。申請人亦毋須透過任何中介人作出申請，可直接與參與銀行聯絡。
按證公司總裁李令翔表示，早前已收到數十宗的資助房屋業主的查詢，單位的平均估價超過300萬元，昨日計劃啟動首天，按證公司已批出兩宗申請。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2205&issue=20161014
石仔嶺安老院促商討搬遷安排
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GS(14)@2016-11-12 05:34:46【本報訊】港府在爭議聲中強推新界東北發展計劃，其中古洞石仔嶺安老院內近千名長者面臨逼遷。政府承諾在2021年前，在院舍附近興建新安老院舍綜合大樓，安置受影響長者。土木工程拓展處昨為新大樓地盤，平整土地及基礎設施工程招標。不過有受影響院舍指，當局在工程撥款通過後未有再接洽，長者及院舍能否悉數無縫交接遷入新大樓，情況仍未明。
冀無縫交接長者
根據港府早前提交立會文件，新院舍將提供不少於1,100個宿位，可吸納全部現有石仔嶺安老院的長者。古洞石仔嶺新安老院選址位於現時安老院以西大約100米，新大樓預計會有多個營運者以不同院舍形式提供服務。政府今年8月已刊憲收地，昨日正式為新大樓前期土地平整等工程進行招標，工程預計明年1月展開，需時約1年完成。當局早前曾指出，新大樓建成後，社會福利署將透過招標形式選擇營運者。不過有不願透露姓名的受影響院舍指出，長者已適應現安老院生活，照顧者亦掌握長者的生活習慣及口味，亦擔心新營辦商收取長者設限。院方期望，新大樓落成後，當局能夠將長者、照顧者及營辦商無縫交接一併遷入新大樓，避免長者難以適應。院方又指出，近期港府雖將老人院地皮續租2年，到2018年屆滿，但當局未有再與院舍商討日後搬遷的具體安排，促當局盡早與業界討論，及早做準備。石仔嶺安老服務聯會指，將會約見勞工及福利局討論遷院安排。■記者鄭啟源
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161112/19831012
按證半年批344宗安老按揭 大增一倍
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GS(14)@2017-10-15 16:27:43【本報訊】按揭證券公司上半年多賺95.3%至5.78億元，期內批出344宗安老按揭申請，較去年同期增倍。按證公司公佈上半年業績，未經審核的綜合除稅後溢利為5.78億元，按年大增95.3%。股東資金年回報率為12.6%，按年提升6個百分點；成本對收入比率由去年的29.3%，改善至9%。截至6月底，資本充足率為20.7%，較去年底微降0.6個百分點。期內，新取用按揭貸款額為159億元，按年升1.04倍，其中87%的新取用貸款（以貸款額計）用於二手市場的物業按揭。安老按揭計劃方面，單計上半年，按證共批出344宗申請，較去年同期的168宗增倍，平均物業價值為500萬元，而平均每月年金為15,200元。自安老按揭於2011年推出至今年9月底止，累計申請宗數則達2,142宗，申請人平均為69歲，平均物業價值為510萬元，平均每月年金為15,000元。不過，前年推出的「補價易」，即由按證公司擔保提供資助房屋業主補地價貸款，則暫未有批出申請。中小企融資擔保計劃則批出577宗申請，涉及的總貸款額約22億元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171010/20177669
按證研分保安老按揭組合 承諾條款不變 學者：有助業務長期維持
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GS(14)@2018-02-12 07:09:16【明報專訊】按證公司的逆按揭產品「安老按揭」自2011年推出後，去年申請宗數錄得歷來最大增長。按證公司執行董事兼總裁李令翔接受本報訪問時稱，該業務可望在兩至三年內實現盈利，而且由於規模持續擴大，按證公司有意把部分安老按揭資產，分保予再保險公司，以轉移風險。他強調，現有客戶不會受影響。
明報記者 廖毅然
受惠擴大至未補地價資助房屋的措施，去年安老按揭錄得761宗新申請，是歷來最多（見圖），令累積申請宗數增至2317宗，涉及的物業價值總額已超過100億元。按證公司指，去年安老按揭的新申請者，有37％來自未補地價的資助房屋業主。
物業市值逾百億 李令翔：洽談已成熟
有鑑規模增長可觀，李令翔稱，若未來的增長速度與去年相若，該業務有望在兩至三年內達到收支平衡，甚至有盈利，較原來預計最少10年後才有盈利為早。
他又透露，按證公司正與數家再保險公司洽談，把部分安老按揭資產分保予對方，部分洽談已達成熟階段。但他表示，難以估計會把現時2317宗累積申請中的多少宗分保，只表示希望愈多愈好，但亦要視乎對方的風險胃納。
轉移業務風險 利接受更多新申請
李令翔表示，把安老按揭資產分保，可把業務風險轉移，目的是讓按證公司有更大的空間去接受更多的新申請，是業務長遠發展的關鍵。他並強調，現有客戶不會有影響，可繼續收取原定的年金。
所謂再保險，簡單而言是保險公司的保險，並不涉及出售資產，而是保險公司把風險分保出去，故一般而言，再保險公司不會直接面對個人客戶。
學者：「倒貼」業務 影響按證盈利
經濟學者關焯照表示，相信一旦分保，現有條款都不會更改，市民毋須擔憂。他認為，按證公司此舉，主要因為安老按揭有可能是「蝕本生意」，尤其若申請者選擇終身收取年金，按證公司「倒貼」的機會甚大，因此若不把風險轉移，此業務難以長期維持，對按證公司的盈利能力亦會有負面影響。
據按證公司最新截至2016年底的數據，安老按揭業務的承擔風險增至43億元。該業務於2011年推出，而按證公司的盈利亦由當年的12.56億元，減至2016年的6.04億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7572&issue=20180205
上商銀行：安老按揭有錢賺 帶動交叉銷售
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GS(14)@2018-02-12 07:09:17【明報專訊】按證公司擬把部分安老按揭資產轉售，以減低風險，但對於銀行而言，安老按揭不一定是蝕本生意，而是能為整體業務帶來協同效應。上海商業銀行常務董事兼行政總裁郭錫志表示，安老按揭業務本身有錢賺，而且可令該行的其他業務都有增長。
全線分行接受申請 吸納不少新客
安老按揭自2011年推出後，上海商業銀行在翌年加入參與，直至去年起全線45間分行都可接受安老按揭的申請，郭錫志稱，這個改變相當重要，因為並非每間參與銀行的全線分行都可接受申請，這項措施令該行的優勢增加，吸納不少新客戶。他透露，去年該行收到130宗安老按揭申請，佔整體新申請17％，相較該行前一年的數目更有倍數增長，他對此市佔率感到滿意。
另一方面，去年新申請當中，有70％來自新客戶，這批新客開立戶口後，該行可交叉銷售，帶動其他業務，例如保險業務的增長。他指申請安老按揭的並不一定是資金不足的長者，該行便有一宗申請是涉及估值1800萬元的私樓業主，反映不少客戶相信，該產品可改善其現金流，並有「自製長糧」的效果。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0006&issue=20180205
按證公司澄清：擬分保部分安老按揭業務
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GS(14)@2018-02-12 07:13:39【明報專訊】按證公司昨日澄清，正與再保險公司商討將部分安老按揭的保險業務分保，由再保險公司承擔部分風險。具體安排上，所有安老按揭貸款仍由按證公司提供保險，再保險公司的角色是在背後承擔按揭證券公司的部分風險。
屬風險管理 非出售資產
再保險亦即保險公司的保險，近年這概念在中港愈來愈盛行，當保險公司承保規模愈大，會把部分承擔的風險分予其他保險人。按證公司強調，分保是屬於風險管理措施，並不涉及出售資產，對安老按揭計劃的客戶亦不會造成任何影響。
另外，按證公司自去年透露會推出終身年金計劃後，市場反應熱烈。金管局總裁陳德霖昨日出席立法會財經事務委員會時，亦被問到會否加碼。立法會議員陳健波表示，由於初步計劃的年金總額為100億元，每人保費上限100萬元，意味有可能只能讓1萬人參與，希望按證公司加碼。
陳德霖回應稱，年金計劃牽涉風險評估及管理，當局會視乎推出後的實際反應，如果超出100億元額度，只要不違反風險管理的原則，當局願意增加總額。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8206&issue=20180206
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