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阿信屋 堆填區 埋存貨 阿信屋 爆煲懸崖

2012-12-13  NM


上週日,林偉駿仍然到觀塘興運工業大廈上班,更在停車場指示員工工作;同日有大量零食「到埗」準備存入貨倉。

壹號頭條

堆填區埋存貨 阿信屋爆煲懸崖

2012年12月13日 ~~ 第1188期 香港《壹周刊》

開到成行成市的 759阿信屋,取名自八十年代的日劇《阿信的故事》,寓意要堅毅及不屈不撓;但這種執着的精神若走錯另一方向,便隨時反艇。
阿信屋一○年才開第一家店,此後兩年因太古封殺意外爆紅而極速擴張,現時已有一百二十間店,平均一星期便開一間。創辦人林偉駿,更揚言要開夠三百間,數目多過 OK便利店,並堅持由日本、韓國直接進口零食,做到全行最平。不過,行內早已流傳,因貨量大而狂開分店散貨的阿信屋,已擴張失控,大量堆積存貨;本刊更直擊阿信屋職員密密將快過期的零食,大量運到將軍澳堆填區處理,埋葬地底。


759阿信屋去年遭太古可口可樂封殺,創辦人林偉駿曾接受多份報章訪問,獲網民力撐。自此阿信屋選擇從日本等地直接入貨,並大舉開分店,目前已有一百二十間。

阿信屋的分店,遠至機場、赤柱,近至港鐵站及你我家樓下的商場,都有其蹤影;不過,有些鋪位的位置吊腳,甚少人幫襯,如尖沙咀 iSQUARE商場的四樓角落;有的則集中在一個地方狂開分店,互相「對打」,如將軍澳的新都城商場,便有三家店,令人摸不着頭腦。
這歸咎於阿信屋的經營模式;阿信屋隸屬於上市公司 CEC國際控股( 00759),一○年七月才在葵涌廣場開設第一間門市,售賣從代理商入貨的飲料及零食,毫不起眼。上年開始,阿信屋轉而直接向日本及韓國的廠商取貨,每次採購皆以一整個貨櫃為單位,務求壓低來貨價。與此同時,阿信屋不斷狂開分店散貨,大走薄利多銷的路線,不過這就埋下了爆煲的伏線。 

總部就是貨倉


阿信屋的大本營,位於觀塘巧明街興運工業大廈,大廈樓高十四層,除了一樓外,其他大部分樓層都被阿信屋或創辦人林偉駿買下。記者走進逐層觀察,發現二樓是辦公室,八樓有十數名女工在張貼產品標籤,其餘樓層竟然全都是放滿貨的貨倉!肉眼所見,大廈每一層約有十個單位,每個單位七至八百呎,內裡放滿不同牌子及種類的一箱箱零食,估計有二百箱,記者走勻各樓層,估計整棟大廈至少有逾兩萬箱貨!公司在各樓層還張貼了告示,指示搬運存貨要有系統,避免堆疊得不規則,務求騰出空間放貨。
記者再向行內人士打聽,傳聞阿信屋將大量滯銷、快將過期的零食掉到堆填區,而且頻密度達數日一次。為此記者這兩星期在觀塘的大本營守候。上週一黃昏,記者終見幾名阿信屋職員,將兩個裝滿紙箱的大鐵籠慢慢推到地下停車場,鐵籠內的紙箱共有四十多個,而盒身都畫上一個大交叉以資識別。記者趨前並打開盒細看,發現內裡放滿各種零食,大都過了期,例如有過期一星期的燒米果、過期兩星期的日本湖池屋厚切薯片等,亦有已漏氣的日本卡樂 B薯片,及樽上有破損的西班牙橄欖油等。但也有部分貨,根本尚未過期。


18:33
阿信屋棄掉的貨品當中,有來自日本湖池屋「 Rich Cut」厚切薯片,包裝上清楚標明了「賞味期限」為上月十一日,距離上週一棄置時足足過期大半個月。


19:05
上週一下午約六時許,職員和垃圾車工人將一箱箱畫上交叉的過期和損耗存貨,傾倒入垃圾車尾,一包包街坊熱捧的零食迅速被垃圾車壓扁。


19:30
本刊尾隨垃圾車到觀塘和九龍灣多棟大廈繼續收集垃圾,直至晚上九時,車輛駛入將軍澳堆填區。


21:27
載着廢棄零食的垃圾車,足足有十六噸重,卸下的垃圾埋入一片惡臭及荒蕪的堆填區內。


從垃圾車所卸下的垃圾堆中,清楚見到從阿信屋總部棄置的過期薯片,與其他垃圾同時埋沒在堆填區的垃圾海裡。(郭曉琳攝)

未過期照掉


半小時後,垃圾車駛到,阿信屋職員快手將紙箱拋入垃圾車車尾,由垃圾車即時壓爛壓扁。記者繼續跟隨垃圾車,經兩個多小時在其他各棟大廈收集垃圾後,車輛駛到將軍澳堆填區內,將垃圾全數傾倒。記者從茫茫垃圾海中,認出部分未被壓毀、屬阿信屋的日本薯片。有阿信屋的職員透露,每隔三數天,他們便要清掉存貨;一名不願透露身份的日韓食品代理商指,清貨如此頻密,且連未過期的亦要倒掉,實屬罕見:「三日就要倒掉四十箱貨,係好多,係好唔尋常。以阿信屋規模,一般一個月都唔使倒十箱。倒都要錢㗎嘛,行家通常會割價促銷或以優惠價賣俾員工。」
其實在阿信屋的觀塘大本營,已有一個偌大的門市清貨,買滿一百蚊打八折,較其他分店會員享有九折為筍,吸引不少同區的 OL幫襯。不過,從阿信屋的網頁可見,每天公司會接收五至六個新鮮到港、裝滿零食的貨櫃,清貨的速度遠遠不及來貨。而阿信屋的危機,還不止於這些。


大廈每層有十個單位,每個單位約七百至八百呎,都放滿一箱箱來自日本、韓國或台灣等地的食品,堆積如山,有些貨更疊到上天花板。


興運工業大廈幾乎每層都貼有執貨告示,清楚指示員工應有系統地將同款貨品執好並放在一個卡板上,是為「好的、規範的執貨例子」。

危機一:賺蠅頭小利


阿信屋「平霸」

翻開阿信屋母公司 CEC國際的年報,由於該公司沒有將主要的電子業務與零食零售的賬目拆開,難以全面窺探阿信屋的營運狀況,但備註中可見阿信屋去年的營業額為二億四千萬,但利潤卻僅僅得三百一十萬元!即純利只有百分之一點二九!若一包薯片賣十一蚊,那便要賣出六十八包,才賺到近一包的錢!
計及年報截止時阿信屋有六十間分店,每間每年賺五萬一千多元,一個月就只賺得四千多元,認真蠅頭小利。只要計錯數,令存貨耗損過多,又或揀錯鋪址,隨時倒轉頭蝕入肉。林偉駿一直深信,只要以超筍價益街坊,便可帶動更多人到阿信屋消費,從而令利潤增加。本刊將阿信屋的零食售價,與百佳、惠康及零食物語等零食鋪比併,發現阿信屋之平,拋離其他對手;其中熱賣的韓國不倒翁芝士麵,只賣十八元多,平對手七至十四元。一名經營韓國食品鋪十多年的老闆指:「賣十八蚊四包,係無得賺嘅價錢。我哋行家放咗好多資源去谷芝士麵,谷紅咗,阿信屋就喺韓國直接入貨,再以本傷人!」 

危機二:租金成本上升


阿信屋靠直銷壓低來貨價,又要靠平霸吸客,唯一出路變成狂開店銷貨。短短兩年開出百二間分店,其中近八成為商場鋪,大部分在領匯旗下。本刊取得領匯的內部文件,阿信屋租用的鋪位平均呎租為五十元,面積約一千呎,即約五萬元;最貴的在長沙灣元州商場,呎租九十元,據職員指阿信屋幾乎有吉鋪就搶。至於街鋪,亦愈開愈多,愈開愈大,如筲箕灣分店,設有兩層,首層為 café兼賣飲料,第二層全層才賣零食,林偉駿還表示日後的店要開夠一千呎以上,且會兼賣寵物零食。一名鋪位經紀葉先生指:「一年前左右,我哋問佢月租十萬嘅要唔要,佢哋話一定做唔住,但依家,貴過十萬都肯要。」
過去一年, CEC國際為添置物業、機器及設備投資了七千萬港元,估計是用作阿信屋租鋪之用。然而,這年營運及銀行等融資所得之現金流入,只得八千七百萬港元,亦即阿信屋「有錢返」都只是用來狂開鋪。再者,阿信屋一○年擴張時簽下的租約,即將在來年約滿,隨時面對租金狂加的問題,屆時微薄的利潤便難以抵銷租金成本。


筲箕灣道的分店樓高兩層,底下一層是 cafe,正推出日本即磨咖啡,售價五元一杯,顧客買滿一百元即可獲免費贈飲。


觀塘興運工業大廈的門市,貨品種類較其他分店齊全,買滿一百蚊有八折、三百蚊有七折優惠,吸引不少附近上班的女士掃貨。

危機三:本業收縮


阿信屋母公司 CEC國際控股,以製造電子線圈為主要業務,在中山東鳳鎮設有高雅電子線圈廠。但隨着內地通脹嚴重,人民幣兌換率不斷攀升,大幅增加經營成本壓力,本業之利潤已逐年遞減,去年度公司營業額八億多,但經營溢利只得二千萬有多。記者曾到中山總廠觀察,當地居民指該廠房以往曾是中山東鳳鎮最大的工廠,聘請近五千至六千名員工,甚具規模。可惜自○八年金融海嘯後,員工被大幅裁走,目前只剩下一千名員工。由於廠房的工人甚少加班,工人無超時補水,流失率嚴重,要長期請人。集團的電子業務逐漸收縮,又無「 sexy」的概念在市場吸水,便難以為零食業提供源源不斷的資金來源。


CEC國際控股的總廠位於中山東鳳鎮,曾是當地最大的廠房,高峰期時有五至六千人工作,現時只剩千多人。


阿信屋「蠅頭小利」

危機四:銀行隨時收水


上週六下午三時許,阿信屋搬運工人將三籠貨品運送到位於九龍灣港鐵站的分店。但現場所見,鋪頭內並未有空間存放新到貨品,故逼爆了兩邊通道。(廖健昌攝)

CEC國際控股市值只有四億,但去年向銀行的借貸達二億七千萬,其中二億四千萬更為一年內歸還的短期債務。其銀行的信貸額,要以公司的物業、應收貨款及銀行存款等作抵押,並要符合若干財務限制。現時公司的銀行結餘及現金只有三千六百多萬,若然借貸銀行發現阿信屋的營運有問題,隨時收水 call loan,屆時便帶來骨牌效應。
當年價格「天下無敵」的裕記,同樣向銀行借到盡兼瘋狂擴張,十年內由二十二間分店擴充至九十多間,○二年籌備上市但因欠鋪位及廠房等實質資產而告吹,○七年再找滙豐做保薦人申請上市,但因借貸過量令純利急跌再度告吹。最終裕記因擴張失控及供應商債主臨門,要清盤收場;看阿信屋的擴充速度,甚有裕記的影子。 

十二歲打工


裕記當年一心上市,可惜未能成功。
最終在二○一○年清盤時,因債項未清,沒有供應商願意供貨,使鋪頭貨架空空如也。

記者向香港中文大學供應鏈管理研究中心的主任楊海文查詢,他表示:「佢(阿信屋)呢個生意模式,唔可能賺錢的,好可能只係玩緊財技,或者做靚盤數想分拆上市都唔定。」半年前開始,市場傳聞阿信屋想分拆上市或賣盤,但林偉駿予以否認。楊海文續稱:「一間公司最唔希望就係掉存貨,佢利潤咁低,又固定掉一堆貨,變咗賺錢能力又低咗。我估計係阿信屋分店嘅資訊系統,趕唔上擴張嘅步伐,唔似得萬寧嗰啲存貨補貨資訊流通得咁好。」
今年五十四歲的阿信屋創辦人林偉駿,十二歲小學畢業後,便到經營電子元件的日資工廠打工。小時候家住大坑木屋區,二十一歲在中山設廠經營電子元件製作業務,創立 CEC國際控股。公司在九九年以每股一元一角招股價,發行五千股,集資四千五百萬元上市,到前年再加入阿信屋這本與工業風馬牛不相及的零食業務。早年他在訪問中多次提及熱愛共產黨思想,曾想加入共產黨卻不果。林偉駿一直將公司塑造成良心企業,以回饋香港市民大眾的商人自居。他曾對外聲稱:「只要阿信屋好好咁服務香港人,盤生意已經好穩陣,唔使吓吓北望神州。」 

受太古欺壓爆紅


阿信屋開業初期,向本地供應商及日本零食代理商取貨,以「平通街」售價吸引街坊。例如太古可口可樂售價為一罐$2.7,比大型超級市場買六罐裝平均每罐約$3,平一點點。這種益街坊售價令網友紛紛讚好,不斷有網民推薦到阿信屋執平貨,因此阿信屋在網上爆紅。上年十月,林偉駿聲稱太古指他定價太低,要求加價。他拒絕後來貨價因此大幅提高兩成半,最後棄賣竟遭太古封殺,拒絕供應任何飲品。這次封殺事件,林偉駿連日接受各大報章訪問,有網民呼籲到阿信屋購物反霸權,自此聲名大噪。
打響名堂後,阿信屋轉而直銷,但因平霸全行,反而蠶食了其他小型零食鋪生意,分店數目並超越了對手「零食物語」,甚至不斷拿下對方的舊鋪位,反而成為了「霸權」;行內早已怨聲載道,有代理商更埋怨:「佢賺咁少錢都制,而家係同緊一個傻佬鬥!」林偉駿目前手持近二十六個物業,市值近九千萬,加上持有 CEC國際控股約七成股份,約值二億八千多萬,估計身家有逾三億七千萬元。本刊發現,他還想將 759變成品牌,並將「 759牛腩麵」、「 759雲吞麵」、「 759牛雜麵」及「 759粥粉麵」等等註冊為商標,諗法相當出位。


CEC國際控股在九九年以一元一角招股價,發行五千股上市,股價在上市當日升近三成。圖中的林偉駿(中)當年四十一歲,樣貌較現時年青得多。


阿信屋於二○一○年七月創立時,第一間開設的門市位於葵涌廣場。該鋪頭面積僅一百餘呎,招牌只簡單寫上「零食屋」三個字,並不起眼。

利潤「不得了」


林偉駿身家近$4億

本刊本週二向林偉駿查詢,有關掉存貨到堆填區的事,他指:「絕對係錯嘅!掉嘅貨只係佔我哋存貨千分之一,係太多貨擺喺度,要清一清啫。」他認為阿信屋入貨並無大問題,只是店面管理上有不足,使部分貨「賣唔出」。他又指阿信屋純利不低:「我覺得有百分之一,已經不得了!芝士麵我哋來貨價十四蚊三毫,仲要十送一, markup三成已有得賺啦!」
對於行家指他是「傻佬」,他略帶激動地表示:「以前佢哋賺百分之五十到六十,咪一樣當客係傻佬!唔好意思,有啲激動!」他指自己並非想做好人,只想為市民做一點事,對抗超市霸權,更認為貨平可刺激市場消費。他毋懼銀行收水及租金成本上升的問題,更肯定地表示:「下年開夠一百八十間,會整理吓啲分店。以前冇得揀,有啲位置唔好,一年後再開夠三百間。我未諗過分拆上市,冇呢個個人利益嘅需求。」 

阿信屋營運流程




1.阿信屋繞過本地代理商,由日本、韓國、台灣等地直接進口貨品,為壓低來貨價要大量入貨,每次都以一整個貨櫃為採購單位。


2.來貨成本較零售商低 5-10%,以直銷價益街坊,貨品均按來貨成本 markup三成至四成作定價,走薄利多銷路線,並誓要做到全行最平。


3.由於貨量大且利潤低,要狂開分店散貨,以近一星期開一間分店的速度擴張。


4.阿信屋每三、四日便會將過期、損耗又或快將過期的存貨運往堆填區棄置。


5.一○年開設的分店將於未來一年半內約滿,面對加租潮兼電子本業收縮,及銀行收水,隨時爆煲。



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百噸馬屎逼爆堆填區

2013-05-16  NM
 
 

 

尚有兩個月,馬季就收爐,而千多名有錢佬,在上月已磨拳擦掌爭奪來年購馬quota。目前馬會一千二百隻賽馬,每場賽事可為馬主帶來過百萬獎金,為馬迷製造刀仔鋸大樹的黃金夢。賽後,這班四隻腳的朋友,也為全香港留下過百噸另類黃金──馬屎!

馬會向來對外公布會將馬糞送到堆肥廠回收,但根據本刊連日觀察,每日過百噸馬糞,其實大部分都被送到堆填區。一百噸有幾多?原來四大超市每日的過期食物,也不過是八十七噸。馬會一個機構製造的有機廢物,比四大超市還多,一年下來丟棄的馬糞共裝得滿二千三百架雙層巴士!

馬仔是馬會的搵銀工具,但原來就連馬屎也是寶,不但可回收堆肥,更可混入廚餘發電,但馬會有金都懶執,求其亂扔,由得有用的馬屎逼爆堆填區。

每天晨早九時,馬匹晨操完畢,被帶回沙田馬房休息歎世界。沙田馬房平日閒人免進,圍欄上更圍上一塊塊的綠色帆布。但從帆布中的隙縫中窺看,可以見到穿上黃色制服的馬夫忙於在二樓把馬糞扔到地下的收集區。由於馬房以報紙條鋪地下,用來盛載馬仔的大小二便,所以馬糞會溝有報紙,但有馬夫也貪方便,把用來載飼料的膠袋、尼龍繩、飯盒及其他垃圾也扔進屎堆。

不時出入馬房的回收從業員陳先生(化名)告訴記者:「跑馬地馬場嗰邊無馬,主要都係沙田呢邊養,淨係沙田馬房都有廿幾堆馬屎加垃圾!」他說馬會只將馬糞放在一個約一米高的石屎槽,每朝早上,馬糞已堆得比人更高,有時瀉到一地屎,極不衞生:「其實佢買廿幾個密封式密斗都唔係好貴啫,最多咪使佢一千萬!」現場所見,一堆堆馬仔便便,在早上九時前已溢出瀉到行人路上,而載馬屎的石屎槽也早已擙出綠色的潺。

說罷,陳先生帶記者走到馬場對面的山坡上,從高處可以看到馬房旁的通道。約九點半左右,三至四架淨容量八至十公噸的夾斗車排隊駛入馬房,然後停在馬房外一堆堆如人般高的馬廐廢物前,將貨斗裝得滿滿的,再蓋上一塊綠布運走。記者尾隨夾斗車兩天,第一日,夾斗車將馬糞運到鄰近沙頭角的新界西堆填區,而另一日則花上四十五分鐘車程,運到較遠的將軍澳堆填區傾倒。

根據記者所見,夾斗車一個早上來往運送兩次,三輛車可以運走五、六十公噸馬糞,到了下午三時許,馬夫拉着馬匹在通道散步,等馬仔返回馬房後,兩至三架夾斗車會再次到通道收集廢料,每次一夾就是近兩小時,為免報紙在路上亂飛,馬夫會先在廢料上灑水,再送往堆填區。單是沙田馬房,一日至少可以收集到七十至八十公噸廢料。

屎撈紙都值錢

除了沙田馬場外,位於沙田體院旁、現已改作檢疫用途的奧運馬房,以及用作騎術訓練的雙魚河馬術中心,同由馬會管理。馬會每日製造過百噸馬糞。地球之友去年做過統計,發現四大連鎖超市包括百佳、惠康、華潤萬家、吉之島,合起來六百五十間分店每日才扔了八十七公噸過期食物等廚餘。馬會一間機構一年所棄的馬糞至少三萬六千五百公噸,等於近二千三百多架雙層巴士重量!陳先生不禁大罵:「馬屎好有用!唔單只啲屎可以回收,就連用來載馬屎嘅報紙都得!其實有廢紙回收公司,肯出到一千蚊一噸來回收!佢哋有大型滾筒可以分開馬屎和紙條,不過佢哋話大前提要乾淨,即係要做好源頭分類,唔好連埋膠呀、鐵呀、繩呀都扔到馬糞堆中,同埋用密斗裝好馬屎,唔好再灑水,因為濕咗水難回收,但馬會咁都懶做!」假若馬會把百噸馬屎加報紙條全賣給回收商,話咁易就每年有三千幾萬落袋。去年博彩收入高達一千三百九十億,近年落力營造企業的環保形象,不時與名人合作宣傳環保,今年三月曾找來李樂詩博士講極地氣候變化。馬會又跟環保署合作,推行為期三年的玻璃樽回收計劃等,去年年報內大力標榜自己回收五十噸玻璃樽。但原來轉過頭,馬會每日卻棄置的百噸本來可以回收的馬糞,當然,馬會每日生產的馬糞數字及去向,年報內不會看到。

堆肥廠盼馬會送糞

除了報紙條,馬糞其實有得回收。○八年奧運,政府大打綠色奧運牌,斥資三千八百萬在牛潭尾興建一座動物廢料堆肥廠,環保署助理署長陳英儂當時接受報章訪問時曾漏口風,說馬會在奧馬結束後,將每日一百四十噸馬廐廢料其中二十噸,送到牛潭尾堆肥廠回收。環保署回覆本刊,牛潭尾堆肥廠在二○一○年擴建後,最高處理量已增至每日四十噸 ,但現時堆肥廠每天只處理近廿五噸廢物。換言之,堆肥廠仲有四成quota可以處理更多馬糞。而這每日廿五噸的廢物中,平均約十六噸,主要來自馬會,其餘則是小量的禽畜廢物、廚餘及碎草、樹葉等。環保署踢爆,「據了解,香港賽馬會亦有把其他馬廐廢物運往堆填區。」但點解堆肥廠設施未用到盡,環保署即拋波叫記者問番馬會。明明還有地方可以回收,但馬會卻寧願將馬糞扔到堆填區。專門研究廚餘及堆肥的浸大生物系教授黃煥忠,曾任政府環保基金環境廢物項目回收審批小組主席,有份參與研究牛潭尾堆肥廠的施工和運作。他憶述,牛潭尾堆肥廠成立之初,馬會曾反映「好難做源頭分類,因為馬房是馬主自行找練馬師管理,馬會負責收集廢物,除非法例要求垃圾要分類,否則好難做!」記者上週到訪這個位於牛潭尾的堆肥廠,負責處理堆肥的承辦商衞龍廢料的工人,說堆肥廠主要靠馬會供應米田共。「我哋之前會混入豬屎,等養分再高啲,不過被人投訴太臭。」製成品廿五公斤一包,賣六十蚊,他興奮道:「好多附近錦綉花園嘅居民過來買o架!」

馬糞可發電

那些被馬會送到堆填區的馬糞,在不少人眼中絕非垃圾,而是可以回收再造的金蛋,一噸廢料處理後可變約半噸堆肥。黃煥忠解釋:「有機堆肥在香港好有市場,一年用到五萬噸堆肥,香港有好多園藝愛好者同小量農田,而家仲有好多社區園圃,你計番即係可以用十萬噸廢料。但牛潭尾個堆肥廠一年都係回收得幾千噸馬糞。」他又補充:「而家政府都研究緊垃圾收費啦,馬會與其搞咁多gimmick嘢,不如諗吓點處理啲馬糞,你啲馬屎將來都係要收錢!馬會咁有錢,自己起一個堆肥廠都得啦!」黃舉例,在澳洲農民會自行用馬糞來堆肥。德國更是厲害,成功將廚餘等有機廢料再加入馬糞用來發電,只要每日回收二百噸廚餘,經處理後每年可供應三千個家庭用電,政府正在籌備小蠔灣的有機資源回收中心,用來回收廚餘:「但係顧問公司淨係建議政府俾錢購入膨脹劑,無諗過可以用馬糞!」 對於沒有好好回收馬糞,馬會發言人解釋目前只能將木糠做墊料的馬糞送到牛潭尾回收,因為廢報紙上的油墨有金屬,不宜拿到牛潭尾堆肥廠回收,故此需要運到堆填區棄置。至於用木糠還是廢紙,是練馬師的選擇。而為何不讓廢紙商回收,發言人沒有正面回應,只推說長遠目標是用環保方法處理所有馬廐廢物。這所香港獨家的博彩機構,本來應對數字敏感,但卻未能提供每日的馬糞數量。


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將軍澳堆填區旁建住宅

1 : GS(14)@2016-01-14 13:21:26

【本報訊】為覓地建屋,施政報告除大力改劃土地,連堆填區旁的工業用地亦不放過。政府擬研究將軍澳第137區80公頃土地作房屋及商業發展,面積相等於4個維園。有學者估計可容納10萬人口,但有團體質疑該區有環境及空氣污染風險,不應優先發展,批評當局漠視民間優先發展棕土的訴求。施政報告提及將重新規劃將軍澳第137區,政府消息指該區原預留100公頃作為工業用途,但當局檢視後,擬將當中10公頃預留作海水化淡廠,另外10公頃作新界東南堆填區擴展,餘下80公頃研究作房屋、商業及等發展,但可建單位及人口仍有待評估,今年內開始研究。消息指該區面積比同區日出康城大,相等於新界東北發展區的住宅面積,但發展要看堆填區擴展時間表,「做住宅要同堆填區有距離」。當局不排除增建鐵路或公路,規劃興建的將軍澳至藍田隧道可能是交通接駁之一,暫未知會否在港鐵將軍澳綫設站。



團體倡先用棕土


《蘋果》去年8月曾報道,有政府文件顯示環保署等部門曾評估,指本港面對填料滿瀉危機,該區填料庫如非找到重置地點,須繼續運作,否則會影響擴展鐵路可行性,但特首梁振英當時拒接納部門評估,反建議研究將填料庫等遷至屯門,發展局其後發聲明指該用地是作短期擺放建築廢料的公眾填料庫。中大地理資源學系副教授姚松炎估計該區能容納10萬人口,認為必須有鐵路延伸;公共專業聯盟政策召集人黎廣德擔心該處屬工業用地,有土地污染及空氣污染,對居民帶來健康風險,指政府仍有很多土地可用,應先善用棕土及加快綜合發展區的發展步伐。本土研究社早前推算本港多達1,200公頃棕土,但施政報告在善用棕土問題上篇幅甚少,僅指新界部份棕土均有用途,不可能馬上停用,正加緊研究將棕土上的作業遷入多層樓宇,消息又指政府評估洪水橋、古洞及元朗南三地合共有350公頃棕土可作發展。施政報告亦宣佈成立大嶼山拓展處,今年上半年展開公眾諮詢及推出發展藍圖;港鐵亦探討鐵路沿線發展潛力,初步估計小蠔灣車廠等用地可提供逾1.2萬個單位。前茶果嶺高嶺土礦場及安達臣道石礦場用地可提供逾1.1萬個單位,料2023至24年陸續入伙。■記者鍾雅宜、譚靜雯





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160114/19451153
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294149

【堆填區野餐?】56年陳年垃圾上玩樂最大垃圾山將變公園!

1 : GS(14)@2016-10-30 14:35:53

美國最大的「垃圾山」蓬特山垃圾堆填區(Puente Hills Landfill)關閉後三年,周二洛杉磯縣政委員會通過,將會改建成一個公園。《蘋果》派記者視察該堆填區,發現現場風光明媚,沒有異味,不說其實無法想像腳下原來累積了五十多年的垃圾。駐洛杉磯記者:張紫茵位於洛杉磯東邊哈辛達崗(Hacienda Heights)北部60號高速公路和605高速公路連接處,蓬特山垃圾堆填區已經營了56年,累積垃圾達40層樓高,不過於2013年10月底已經關閉。以面積計算,蓬特山垃圾堆填區約有600英畝,但只有頂部117英畝可用於開發新公園,加上25英畝非堆填區土地,整個公園將佔地142英畝。新公園設有野餐區和兒童遊樂場,另外亦有多條步行道、巨型滑梯、圓形露天劇場、飛索(Zipline)、攀爬階梯以及單車訓練場等。另外,公園還設有一個接駁廣場,以及一個7,000平方呎的訪客中心接待公園訪客,遊客將由穿梭巴士送入山頂公園,進行遠足、踏單車和騎馬等運動。整個項目分三期,預計耗資近1.7億美元(約13.26億港元),而洛杉磯縣衞生中心將撥出3,500萬美元(約2.73億港元)特殊基金支持第一期。西側第一期工程預計於2021年完成,東南側大部分區域還需25至30年來壓實。另外,新公園不能建球場,因為球場需要澆水,或會產生污水,滲入含水層引發臭味。記者親身到堆填區視察,沿路仍然有不少垃圾車,主要是駛去堆填區旁邊廢料回收廠,因垃圾車在前面走,令到沿路沙塵滾滾。上到去山腰見到不少沙堆及廢置輪胎,但一點異味也沒有,反而景觀已經相當開揚,四處風光明媚,可以俯瞰哈辛達崗的城市風光。記者遇到一位當地工作的員工,問他到底哪一部份才先是堆填區,他笑答:「全部垃圾在你腳下!(all garbages are under your feet)。」附近居民Anne則表示,「如果公園好玩的話都會去,沒有關係啊,沒有毒就好。安全措施做好了,檢測都過了,對人體沒有傷害的話,it’s not a matter(這不是一個問題)。」緊貼選情即睇【美國大選】專頁:
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161030/19817141
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領凱4房 1年搶貴400萬1,150萬易手 堆填區蟹貨變樓王

1 : GS(14)@2017-02-09 23:43:28

■領凱一個四房單位賣1,150萬元,貴絕康城。 司徒世華攝



【本報訊】樓市瘋狂,鄰近堆填區的「蟹貨」也可以變「樓王」。被視為全港低水盤的將軍澳日出康城屋苑,在買家追落後帶動,刺激區內樓價爆升,領凱一個四房單位癲賣1,150萬元,貴絕日出康城二手價。同類單位一年搶貴400萬元,急升53%,料是近年樓價升幅最癲的地區之一。記者:朱連峰



香港置業劉浩勤表示,日出康城大戶連環破頂,其中領峯6座高層LA室四房戶,實用面積987方呎,先以1,090萬元易手,成交金額創康城區二手新高;惟高處未算高,市場同日錄得另一宗破頂,為領凱9座62樓RC室,同是四房戶,實用1,002方呎,成交價高達1,150萬元,且淨樓價不包車位,再創康城區新高,呎價11,477元,亦是領凱呎價之癲。原業主2011年以862.9萬元買入,6年賺287萬或升33%。日出康城近年樓價如火箭急升空。以領凱為例,同座的RC室,2016年共錄得4宗成交,最平僅750萬元。該單位處32樓,去年1月僅售750萬元,相差只約一年,高層比中層賣貴53%,樓價足足貴了400萬元。另外,有兩伙分別49及51樓高層戶,去年3月及4月只售760萬元,去年成交價最高為一伙72樓頂層戶,8月售938萬元,今次單位較之貴「兩球」。領凱去年仍是蝕讓蟹貨盤,以上述4宗成交為例,其中3宗屬蝕讓,連使費全部蝕逾百萬元;另一宗亦近乎平手,但一年後,堆填區蟹貨都變樓王。代理指,日出康城目前約178個放盤,四房賣1,100萬仍算低水,將軍澳市中心最貴屋苑天晉,三房已搶到1,500萬元。美聯林志堅稱,天晉錄破頂成交的是2期3B座高層A室三房戶,實用944方呎,剛售1,520萬元,呎價16,101元,金額創該期新高。


同區10宗私樓破頂

今年以來,將軍澳至少10宗私樓破頂成交,中原地產伍錦基指,將軍澳中心11座高層D室,實用384方呎,屬屋苑最細單位,兩房間隔,上月才放盤,叫價620萬元,直至近日只象徵式減價3萬元,以617萬元易手,呎價16,067元創下屋苑新高。另外荃灣荃威花園H座低層2室昨午放盤,即晚7時「零議價」以418萬元售出,呎價8,837元,買家為上車用家。世紀21聯誠謝寶昭稱,藍田居屋康華苑C座中層6室連地價售432萬元,呎價10,212元,金額屬屋苑次高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170209/19922524
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=326065

一路一帶:買堆填區新盤輸在起跑線

1 : GS(14)@2017-10-09 03:05:44

新地(016)位於將軍澳康城的晉海日前終於開價,最平折實只係萬二多點,朋友圈之間紛紛留言說抵買,上車之選!其實筆者一直堅持,整個康城地區非正常人居住,比悲情城市天水圍更差,除非政府主動在康城周邊建立一個龐大社區,否則只會繼續淪為裝修客暫住的居所,港漂大陸人短租之處。有朋友指出,作為上車盤,600萬元兩房其實買得過,又有人話,康城將來會興建一個大型購物商場,加上將軍澳往藍田隧道即將啟用,樓價有大發展潛力。綜合各個睇好康城區的意見,其實大部份人都已經置業,但無一個買康城區的單位,認真諷刺。相信不用舉成交價例子,睇開樓盤的讀者都知道,康城區近年升值肯定低過將軍澳核心區。大家可以說,朋友有錢,唔使買康城。但其實冇錢,就更加唔應該買康城,更唔好充大頭鬼,夾硬用發展商按揭,去賭未來兩年的樓市。先不論晉海或其他康城區單位是否抵買,賭康城日後有升值潛力,趁低吸納的睇法已經有邏輯問題。康城並非市區,而且是將軍澳更偏遠地區,將康城與大西北概念的元朗及屯門區比較,康城並無任何優勢,況且康城升值,將軍澳核心區的升值空間肯定大得多,即使以同一發展商比較,晉海升值空間無可能會比將軍澳站的天晉多。近年發展商按揭推出後,新盤越賣越旺,即使金管局已收緊政策,不少未儲夠首期的買家仍然可以靠發展商財仔夾硬上車;正常700萬元或以下自住物業按揭為六成,首期大約280萬,但發展商財仔卻可以借足85%,即約595萬元,首期只需105萬便可上車,令不少買家能夠買起高達七球的單位。發展商財仔頭3年會以低息借款,但3年後卻會加息,上述單位原本月供2.9萬會大幅加至月供3.8萬,買家焗住轉按銀行,但要補回首期差額,以及通過壓力測試。其實夾硬上車,某程度上是幫某些有固定工作及還款能力的買家上車,但前題是要計掂數,最近新盤不停出現撻訂情況,便是買家落完訂後發現計唔掂數,連發展商按揭用埋都唔夠錢上車,最終賠了夫人又折兵。晉海自住,可免則免,投資計掂數有足夠回報便不妨買吓。斯郎
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170921/20159112
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