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亨得利加緊腳步爭台灣第一中國最大的鐘錶零售集團亨得利集團，正式插旗台灣。究竟亨得利為什麼要進軍台灣？

計畫如何布局？陸客自由行的商機對鐘錶業者來說，究竟有多大？

台灣鐘錶市場對亨得利而言，真的是隻金雞母嗎？

撰文‧燕珍宜

中國最大的鐘錶零售集團亨得利集團，插旗台灣的大動作，引起各界關注。亨得利已經成功插旗香港，進軍台灣是否也將勢如破竹、如入無人之境？究竟亨得利為什麼要進軍台灣？計畫如何布局？其市場策略又是如何？值得探究。

中 國最大的高級鐘錶通路商亨得利，背後的靈魂人物是人稱中國鐘錶大亨的張瑜平。張瑜平對外表示，來台發展的原因，一是為了鞏固亨得利集團在大中華區的領導地 位，台灣市場具有戰略性價值。換言之，已在香港上市的亨得利，在國際化的考量下，台灣是其布局亞洲不可或缺的重要板塊。

其次，則是看中陸客自由行之後的龐大商機。從香港的數據，香港鐘錶市場陸客消費占比高達九成，目前已呈飽和狀態。台灣部分，已進駐陸客必去景點一○一百貨的新加坡高登鐘錶集團台灣總經理施文良表示，他們的鐘錶業績，陸客消費已占總營業額的六、七成。

香 港市場近飽和 看上台灣潛力看上港、台鐘錶珠寶等奢侈品，比中國大陸價格便宜高達二成，陸客自由行後可望帶來的龐大商機，亨得利因此積極布局港、台。亨得利先於二○○六 年收購在香港擁有四家零售店面的高級手錶銷售商三寶集團，以開拓香港零售業務。目前，面積只占中國大陸十二萬分之一的香港，卻已經貢獻亨得利總營收將近三 ○％。

張瑜平深諳「通路為王」，因此想在台灣複製他在中國大陸成功的快速展店策略，以擴大亨得利的市場影響力。

從去年中到今年六月底，亨得利就以驚人的速度將店面由二一六家擴增至三○二家，以平均每三天增加一間店面的速度擴展；台灣部分，在金融海嘯陰霾逐漸散去的○九年底，亨得利成功購併台中著名鐘錶通路商精光堂時計（現改名為亨得利），並迅速展店五十一家。

難以複製港、陸的快速展店策略亨得利靠著龐大資金與國際品牌奧援，一路過關斬將，如入無人之境。但是，沒想到，擴展台灣直營店時，卻踢到了鐵板，不如想像中順利。

欣元商仲總經理焦文華指出，亨得利去年底與他們接觸，計畫一口氣在台灣開十家店，其中有六家鎖定台北一○一、信義計畫區、西門町、站前、士林、公館等台北一級商圈；但因為店面至少一百坪以上的嚴苛要求，因此能符合條件的標的少之又少。「找得非常辛苦，」焦文華搖搖頭說道。

亨得利原在明年底要達成目標，但到目前為止，卻只於東區正式開了一家專攻頂級手錶的旗艦店。至於日前以天價九億五百元標下的店面，因得優先承租給原擁有者安泰銀行，得等兩年後才能正式開張。

雖然亨得利於○九年中旬，就開始積極籌集資金，以備齊擴張通路的銀彈來源。焦文華說道，「他們的決策過程很漫長、時間拖很久。」因此，整個擴店計畫的速度，只能如龜速般前進。

到目前為止，張瑜平欲複製在中國成功的模式到台灣，離台灣「鐘錶通路之王」的目標，還有一段距離。因此，台灣寶璣副總經理蔡光明表示，就現階段而言，無論是本地或是外來的鐘錶商，他們都一視同仁。

在「通路為王」的遊戲規則下，施文良表示，亨得利如果真的順利在台灣開展十家店面，將會對傳統鐘錶通路造成很大影響；因為重要的鐘錶品牌，會「西瓜偎大邊」，選擇與最大的通路商合作。

就鐘錶通路的長期發展趨勢來看，施文良認為，連鎖鐘錶經銷商會漸漸取代傳統鐘錶通路，就像7-ELEVE打敗雜貨店的道理一樣。台灣斯沃琪（Swatch Group）總經理黃孔祥也預言，未來十年台灣鐘錶市場將步入「經銷商之戰」。

目 前亨得利在台灣的市場定位較為全面，橫跨中價位到高價位的頂級錶。ELEGANT三寶店專攻頂級鐘錶，亨得利店（原精光堂時計）則是以雷達、豪雅、寶齊 來、浪琴等中價位品牌與流行錶款為主。這與亨得利在港、陸的互補式布局不同，前者以中價位手錶為主，後者則專攻高價頂級手錶業務，兩塊區域是互補的。

台 灣寶璣副總經理蔡光明認為這種布局策略，掌握到鐘錶通路未來的趨勢。他分析，未來台灣的鐘錶店面發展，將有更明顯的區隔，「以前是一家店就包含高中低三種 價位，日後則將分化為高、中、低價位與時尚品牌等各自獨立的鐘錶店。」至於店面的位置，亨得利目前是偏好選擇「街邊店」的形式來展店，蔡光明認為未來若同 時布點進駐愈來愈活躍的「百貨商場」，在通路影響力上將更為完整與全面。

今年上半年亨得利營收超過人民幣三十七億元、獲利人民幣三．三億元。台灣亨得利（原精光堂時計），今年前三季的營業額為五億二千七百萬元。

隨著新的直營店數的增加，台灣鐘錶市場對亨得利而言，究竟是否為金雞母？值得密切觀察。

亨得利

成立時間：1957年

創辦人：張瑜平

負責人：張瑜平

資本額：約2187萬港元主要業務：國際品牌鐘錶、

珠寶代理與零售

營業額（2010年1h）：

人民幣37.1億元

獲利（2010年1h）：

人民幣3.3億元

看上台灣的資源，十一月十五日，全球第三大DRAM廠爾必達（Elpida）已經通過工業局審查，即將成為第一家來台發行TDR的日本公司。

今年第三季，爾必達社長坂本幸雄宣布，爾必達將停止在日本生產DRAM，未來爾必達維持全球第三大的秘密武器，就藏在台中。

製程最先進！ 前三季大賺一百四十三億

十一月十日，中科科學園區裡，瑞晶電子正在調整最先進的浸潤式機台生產線，這裡有全台灣最先進的四十奈米DRAM製程。今年前三季，瑞晶賺進一百四十三億元，是全台灣最賺錢的晶圓廠。

瑞晶總經理陳正坤，是整個爾必達「聯台攻韓」計畫的靈魂人物。他是台灣培養出的建廠高手，他職業生涯中最重要的一戰，是二○○二年幫力晶蓋出台灣第一座十二吋DRAM廠，當時力晶內部不斷爭論，技術不成熟，要不要從八吋廠升級到十二吋廠。

「那時候，黃崇仁說我們是小孩玩大車，」陳正坤回憶，「玩死了，沒人會用你，每個人都會知道，你是把力晶十二吋廠玩垮的那個人，」陳正坤回憶。他還是力主蓋廠，二○○四年，力晶因這座十二吋廠大賺二百一十三億元。因為這項戰功，讓陳正坤成了瑞晶的首任總經理。

在DRAM產業，製造DRAM的技術製程幾乎每一、兩年就要升級一次，每次升級，就要花掉數十億元，甚至百億元的資金，光一台浸潤式機台，就要價十五億 元。這個產業的決戰點，比的是製程的先進程度：製程越先進，產出的DRAM成本越便宜，就越能夠獲利；反之，就是虧損。

其他晶圓廠如南亞科有富爸爸撐腰，資金不足可以請母公司增資，爾必達卻因為金融海嘯後財務狀況不佳，受日本政府金援，日本政府要求爾必達，不能拿錢投資海外。「我們的資本支出要經過爾必達審查，錢卻得自己找，」陳正坤說。

良率逾九成！ 加快製程轉換，降低成本

不只如此，爾必達還希望，瑞晶除了賺錢，還能夠在台灣上市，募資在台灣蓋出另一座晶圓廠，增加更多產能，爾必達才能突破日本政府的限制，利用台灣的低成本，和三星、海力士對抗。換句話說，瑞晶要和對手打仗，不但子彈得自己找，最好還能拉到另一桿槍，替爾必達打仗。

資源不足，陳正坤的策略，是想辦法縮短改善製程良率的時間，用時間變現金。

「做出一顆DRAM，有五百到六百道工序，」陳正坤說，做出一批DRAM，至少要一個月才知道結果，「一批做壞，你就損失一個月，改十二次，一年就過去了，」他分析，每失敗一次，代價都是億元起跳。

他先把標準打進每個人的腦海裡，他要求，每個人都要瞭解技術細節，看到員工，他隨時抽考，「處長不會，就叫工程師來代替他開會，」原本日方認為一年才能完成的製程升級，結果瑞晶只花了十個月，就完成製程轉換，良率超過九成，「良率和成本都比爾必達好，」陳正坤說。

轉換順利，市場卻不埋單，○七年建廠完成，接著兩年，瑞晶卻碰到金融海嘯，DRAM價格持續破底。二○○九年上半年，瑞晶的狀況跌到最谷底，「有一個月，帳上現金不到一億元，員工薪水就要扣掉六、七千萬。」陳正坤說，他半開玩笑的問其他主管：「我們要不要落跑？」

時間就是金錢，沒有資金，瑞晶眼睜睜看其他對手改用先進製程。去年底，DRAM價格終於反彈，瑞晶從賠一百億元，變成賺一百億元，陳正坤下了一步險棋：他一次跨越兩個世代，從六十奈米直攻四十奈米。

在DRAM產業，這是很大膽的一招，「每個世代都有新的技術要學，如果這麼容易就能直攻最新製程，那DRAM產業就太容易做了，」一位半導體分析師觀察，別人一次跨一階，這個決定，等於是一次跨兩階。

「我的要求，是第一次就要做對，」陳正坤說，從裝機開始，所有機台第一次就要就位，一般DRAM廠試產頂多試做幾百片，他第一次生產就砸下一萬片，「試產就等於生產，」瑞晶的員工每天從六、七點忙到半夜。

產出多一倍！ DRAM價崩盤，仍獲利

今年五月，瑞晶才進第一部浸潤式機台，到了八月，瑞晶開始四十奈米第一次投片，十一月已經擴大到三萬五千片。這個新製程，讓瑞晶生產2G的標準型記憶體的成本，等於生產1G記憶體，產出加倍，即使面對今年十月的DRAM價格崩盤，瑞晶仍維持獲利。

然而，DRAM價格下半年崩跌速度，卻超乎陳正坤的預料。目前DRAM顆粒跌至每顆一‧四美元，已接近瑞晶每顆一‧二美元的成本點，為瑞晶未來的獲利能力平添變數。

瑞晶的快速升級，讓坂本幸雄今年一月決定把研發中心搬到台中，未來瑞晶和爾必達的技術差距，將從半年，縮短到一個月內。今年十一月，爾必達還關閉部分日本廠房減產，把最重要的DRAM製造都交給陳正坤。

陳正坤的考驗還沒結束，為了維持瑞晶的獲利能力，明年初，瑞晶將挑戰三十二奈米新製程，逼進三星的製程水準，這是台灣DRAM產業沒人做過的大膽嘗試，同 時，他還必須盡力維持瑞晶獲利，往上市之路邁進。陳正坤能不能同時再跨越這兩道門檻，將是爾必達對抗三星攻勢，最重要的一線希望。

位於台中的樂沐法式餐廳，開業不久，就成為台灣政商名流慕名朝聖的新焦點；令人驚訝的是，大手筆打造這座中台灣美食新地標的幕後主廚，竟是一位七十年次、台大外文系畢業的女子！

鄰 近台中市美術館的綠園道上，打扮時髦的貴婦們頂著和煦的冬陽，三兩成群地走進矗立在幽靜街角的一棟米白色四層樓建築。這裡，就是中台灣美食新地標── 樂沐（Le Mout，「靜待發酵成葡萄酒的香醇玉液」之意）；也是政商名流如台中市長胡志強、小Ｓ夫婦等，和饕客們都非來朝聖不可的法式高級料理餐廳。午餐一千五百 元、晚餐兩千八百元起跳的樂沐，三個月前若沒有預約，幾乎不得其門而入。

去年底，樂沐甫和欣葉台菜、鼎泰豐等，被頂級亞洲美食評鑑指南年刊《The Mièle Guide》同列為台灣前五大餐廳。其實樂沐也是被台北一○一、遠東百貨鎖定，亟欲邀請進駐的餐廳，更有不少企業家捧著錢上門想投資。

走進樂沐一樓的歐式大理石挑高門廳、參觀完古堡般的大酒窖，就會相信自己身處距離法國巴黎最近的美食天堂。大手筆砸下六千萬元租地自建的樂沐，二○○八年才開業，第一年現金收支就打平，年營收約五千萬元；而主廚還是一位七十年次、台大外文系畢業的美麗女子陳嵐舒！

餐廳企業化

吸引各路高手參與

樂 沐四樓的電梯門一開，整整四十五坪大的廚房空間，忙碌熱鬧得簡直就是動畫電影﹁料理鼠王﹂的場景。只見擺盤區、冷熱前菜區、肉區、魚區、甜點區等六大不同 的工作站排開；挽起髮髻、身形纖細的陳嵐舒，一邊協助擺盤，一邊穿梭在各區嚴厲地用法語下達指令，十多位廚師也以法語齊聲呼應。

擺盤時，肉 的熟度、熱度不對，陳嵐舒臉色一沉，立刻退回，要求廚師再處理，並在旁指導。「法式料理一個盤子裡可能要擺上十樣東西，包括配菜、主角、醬汁、裝飾，所以 團隊合作特別重要；任何程序錯誤、漏單、服務流程上出錯，都是會讓我罵人的事！」長相溫婉甜美的陳嵐舒，突然板起臉孔嚴正地表示。

的確，不像中式料理，烹調一盤佳肴，由大廚一人大火快炒即可搞定；法式料理的主廚，尤重領導統御的能力。而二盤開胃小點、三個前菜，二道主菜、中間還多一道冰沙，最後有主甜點、飲料，如此複雜的菜單，也不容任何程序錯誤而耽擱。

「法 式料理可以精細到什麼程度？它所有的尺寸都是固定的。」陳嵐舒說要切丁（brunoise），廚師就必須問她，是要零點幾公分的立方體，「這不是只有美 觀，熟度也才會一致。」儘管樂沐目前僅有一家餐廳，卻已經成立公司，人資、採購等部門一應俱全，光公關部門就有四個人，還有專門拍照、製作文宣的設計人 員！

「我希望讓全世界都知道我這家餐廳，被世界認可；所以一開始就有計畫，就知道不會是只有一家餐廳，不然就不用開了。」陳嵐舒野心不小，認為只有將餐廳企業化、集團化，才會吸引更多人才參與。

「如 果人員成熟度夠，不排除在台北開分店。但目前以行銷面來講，如果在台北開，就不會有客人到台中來朝聖了，所以這是一個旗艦的概念，客人只有到台中本店來， 才能享受到這樣的氛圍。」管理部經理林雨韻分析，對於未來的拓展策略，她們早有設想與盤算。陳嵐舒不禁透露，今年八月，樂沐即將在台中七期開出小酒館定位 的二店。

生涯大轉彎

秉持美食熱情赴法學藝

沒受過台灣餐飲教育，還頂著台大光環，陳嵐舒的名廚養成之路，也是多年下苦工的結果。

陳嵐舒的母親位於台中大里的娘家，是國內知名的果汁盤商，讓她自小就和「吃」結下不解之緣，從小就很愛做西點、蛋糕。林雨韻笑說，當年和陳嵐舒在台中女中同班，高三時陳嵐舒就常請假北上學做西點，讓同學很傻眼。

進了台大外文系，陳嵐舒一樣熱愛烹飪烘焙，經常下廚，邀同學品嘗；更追本溯源，常去誠品書店購買國外名廚的食譜回家研究。大四時，陳嵐舒決定前往法國藍帶廚藝學院學西點。

陳 嵐舒跑去藍帶學了一年甜點，親炙許多知名甜點大師，畢業後申請到克里雍飯店（Hotel du Crillon）的米其林二星餐廳的甜點部實習。受到餐廳主廚尚．方斯華．皮耶吉（Jean Francois Piège）的啟迪，讓她發現法式料理的深奧，絕不止於甜點，而決定再進修，申請斐杭迪（Ferrandi）高等廚藝學校正式學習法式料理，學成再度回到 皮耶吉門下實習半年。

她印象最深刻的是菜單上一道「沒有蛋殼的蛋」，就是把蛋解構，用奶油加上松露與香草，做成兩個半圓形的蛋殼，再把生蛋黃放在其中，最外面覆以蛋白裹粉油炸。上桌後，客人一切開「蛋殼」，蛋黃就流洩出來，重塑「蛋」外脆內軟的樣貌。

「他的菜每一道都好像雕塑品，有很多巧思，非常『厚工』，絕對會讓客人驚豔，把法式料理奢華的感覺發揮到極致！陳嵐舒對皮耶吉推崇備至，也建立自己「將食材做最好呈現」的料理觀點。

在法國傳承了達人的料理精神，陳嵐舒更在美國學到廚房管理的效率。

法 國習藝期間，陳嵐舒曾回台，在一家法式餐廳吃到馬卡龍法式點心，而決心開店創業。「那個馬卡龍是脆的，非常硬，主廚還說，好不容易才試出來不會破掉的馬卡 龍。」陳嵐舒笑著解釋，馬卡龍應該是外酥內軟的，而不是硬的，「好像照著做，形狀像就可以了。台灣沒有讓我覺得精緻化的餐廳，所以我想做一些讓我在法國吃 了會感動的東西。」

再赴美半年

習得廚房管理好效率

克里雍飯店實習結束之際，陳嵐舒在當時的男 友、現在的先生── 台中補教名師劉力維的支持下，已籌備開店。她順利申請到美國加州那帕谷全球前三名的米其林三星餐廳「法式洗衣坊（The French Laundry）」實習，追隨名廚湯瑪斯‧凱勒（Thomas Keller）。

「去美國的半年讓我很震撼，廚房非常有效 率，分工做得非常好！」在法國，陳嵐舒每天到班，主廚就隨意分配她到不同的工作站，但在法式洗衣坊，所有第一次到廚房的，都從挑菜、切菜的前置工作做起， 「而且每個人都重視細節，每天擦牆壁，沒有地方會積灰塵，廚房管理做得很好。」在法國，午餐或晚餐，二十位廚師最多只能出四十多人次的餐點，但法式洗衣坊 十四位廚師，卻可以出八十人次的餐點，廚師的工作效率與自我要求奇高。因此，樂沐的廚房管理，完全師承法式洗衣坊的工作站專人負責法；在廚房牆壁上也貼著 她對旗下廚師的要求，希望廚師能秉持對食材、對客人、對自己的尊重。

留法期間到處品嘗、「吃掉」近二百顆星星，又接受法、美兩地的米其林 二、三星餐廳廚房洗禮，陳嵐舒認為，「米其林的定義，就是對每個細節的要求與堅持！」陳嵐舒每天在廚房親自督軍，工作至少超過十八小時，對注意力、記憶 力、體力都是很大的挑戰。「學習是很輕鬆的，壓力是在自己創業之後。」陳嵐舒強調。但「進了廚房就不該怕燙」，她會持續努力，讓全世界都知道，台灣這家深 植米其林精髓的法式高級料理餐廳。

陳嵐舒 Profile

出生：1981年

現職：樂沐（Le Mout）主廚經歷：美國法式洗衣坊、法國克里雍飯店實習學歷：法國斐杭迪高等廚藝學校、藍帶廚藝學院、台大外文系

陳嵐舒傳授三心法

1.尊重食材、尊重客人、尊重自己。

2.永遠追求將食材做最好的呈現。

3.必須企業化、集團化經營餐廳品牌。

房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。

在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？

事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。

多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。

撰 文．林心怡、梁任瑋 研究員．葉揚甲全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾﹁既期待又怕受傷害﹂，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會﹁捶心肝﹂？ 薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。

﹁ 先求有再求好、由外而內、再由小再換大。﹂這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走 勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢﹁壓力﹂，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反 映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

換屋族尹皓

勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域﹁我終於搬到信義區了！﹂去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成﹁小屋換大屋﹂的夢想，從西門町八坪夾 層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的﹁理想宅 ﹂。

﹁還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！﹂尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家 住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二 ○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套 房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車 等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十 元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：﹁總有一天，我也要在黃金地 段，換一間至少二房的『黃金屋』！﹂十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市 房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。﹁理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這 邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！﹂因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬 元以下正常的二房產品，﹁為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這 間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。﹂說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南 山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年 三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首 購的標準。

首購族吳南山

減少享受換幸福 保值、自住兩相宜經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七 十萬元的三房公寓。﹁這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。﹂。

吳 南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他 們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。﹁很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？﹂吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我 們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！﹂這樣的數字的確讓人很驚訝。

﹁因為我們不外食、不買名牌奢侈品、 假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。﹂因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛 好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，﹁而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不 像朋友想像中的那麼沉重！﹂因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。

因 為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間 對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。

房市理財曾文衍

以 自住為出發點 穩定理財更精打細算曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬 元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗，但我認為高雄房 市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五 千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲 目地追高房價。

首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪 宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術 館」。

曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧 願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰 有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。

二○一一年趨勢

業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面 對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基 本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經 濟成長而放量。

薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展 望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪 開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差 不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有 史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機 會，導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。

此 外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐 漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不 出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。

至 於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」 利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。

在 購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市 三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名 新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。

建商信心足

五 都升格帶動房價 都會區仍夯邱太煊指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可 以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。

「對於首購自住的 人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買 來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品。

購屋達人親授

高房價時代下的聰明買屋四招在高房價時代，購屋要更為謹慎，在這裡，暢銷書作者Sway，提供了聰明購屋四招，要讓讀者在高房價時代，也能聰明買好屋。

招式一：從熟悉的地段開始找起房市專家總會說，好地段是購屋的首要考量，但越是在高房價時代，Sway認為購屋自住者，更該考慮自己的實際生活需求。例如，首先考慮工作地點的距離，或從父母住所周邊地段的房子開始找起，再來就是盡量找離市中心較近的區域會越保值。

比 方說，現時買不起信義計畫區豪宅，可以先買周邊信義區吳興街、永吉路段上的舊公寓，一樣可以享受信義計畫區的便利生活機能；買不起新板特區，每坪開價動輒 七、八十萬元的新成屋，一樣也可以先買周邊的老公寓，﹁寧可住市區的小房子，也不要換郊區的大房子﹂，是Sway對於還在市中心工作的上班族買屋建議，﹁ 因為可能通勤幾個月後，你就會為每天需要來回二、三個小時的通勤時間，大喊吃不消！﹂招式二： 定總價多找仲介購屋前，最好能先鎖定幾個你有興趣、符合你期待的區域，先設定總價預算的一．五倍，至各大房仲搜尋適合的標的。

Sway舉例，經過計算，你想買七百萬元的房子，就要先設定總價一○五○萬元的標的做篩選，並且針對有興趣的幾個區，開始研究當地市場行情，才不會被房仲視為門外漢，而硬是要把﹁難賣的物件﹂推銷給你。

在 中古屋行情判別上，通常只要附近有豪宅案、都更案要推，周邊老公寓或舊大樓都可望有一波比價效應。Sway說，可透過各家房仲網站，並從不同房仲業者那裡 了解市場行情，且最好能不經意間透露，還委託不少仲介在媒合看房子。在競爭者眾，為了有成交才能賺取服務費的心態下，房仲可望更積極，甚至以低於市價的行 情，幫忙買到物美價廉的好房子。

招式三： 掌握臨場看屋訣竅到了現場看屋，購屋者最好當場掌握幾個看屋重點。Sway舉例，例如房子的採光、通風是否良好？地板平整與否？社區管理是否符合需求？以 及屋子內外的建築品質、評估公設的實用性、建材的優劣，都是值得現場觀察的重點。另外，也最好不要買投資客太多的社區，因為轉租的住戶流動性太高，對居住 品質多少會有影響。

在周邊環境觀察上，包括周邊的棟距，以及前面的空地、公園的永久性與否與未來的用途等，﹁這些細節都關係到房子的景觀，會不會被未來的新建物遮住，或者直接影響到採光問題。﹂Sway說，這些因素不但會影響到你的居住品質，也可能影響到未來購屋的轉手性。

招式四：擬殺價策略

雖鮮少有房仲會向客戶透露賣方表價與底價，但根據Sway的觀察，一般來說，中古屋的定價方式通常是：屋主預設底價+房仲賣屋的仲介費(二％至四％)+兩成以上的議價空間。

而 對於中古屋的殺價技巧，Sway建議，可以先打聽買方的來頭，如果買方是自住客的話，可以殺總價的七五折，若是投資客，由於通常是以賺較高的價差為目的， 因此可以先從七折開始砍價後，再以﹁十萬元﹂為單價慢慢調整成交價位。例如換屋族尹皓，一開始就是先從總價的八百八十萬元砍了七五折，最後才順利殺價，以 總價七百五十萬元成交。

總之，再高的房價，還是會有自住購買的需求，專家們普遍建議，既然長線通膨趨勢不變，只要購屋眼光夠長遠，事前做好準備功夫與資金規畫，持續累積看屋專業與經驗，不要一味地躊躇不前，即使是一般上班族也有機會找到符合自己期待又可保值的黃金屋。

Sway現場看屋密技

—— 看屋時間掌握「38原則」「38原則」也就是下午3點是看屋的第一個好時機，尤其是夏天更為明顯，由於此時通常是一天當中最熱的時刻，在看屋時，有沒有通 風、異味跟涼風都可觀察得出來，如果有嚴重西曬問題的房子，此時也可以明確地體驗一下自己有無承受此高溫的能耐，午後有雷陣雨水是否容易潑進來等。

再 來，最佳的看屋時點就是晚上8點了，此時是觀察房屋周邊是否有噪音，樓上鄰居素質好壞的絕佳時機，例如樓上是否傳出搬椅子聲音、鄰居傳來的8點檔電視劇聲 音等，來判斷隔音效果好不好？窗戶打開看看噪音是否無法忍受？並且在樓梯間上下走動，看有無鞋櫃與鞋子外放？從垃圾處理問題，觀察社區管理是否有一定的水 準等，都是自住購屋者一定得留意的細節。

尹皓

出生：1974年

現職：資訊業公關職務

購屋時間：2010年5月間購屋未來期待：2至3年後計畫換更大的三房產品

吳南山

出生：1973年

現職：出版業

購屋時間：去年底

購屋未來期待：盡可能及早清償房貸

曾文衍

出生：1973年

現職：聯合鋼鐵負責人

購屋時間：投資房地產長達13年，名下有7幢不動產，市值超過1億元購屋未來期待：以自住的角度做保守型的房市理財

Sway

出生：1975年

簡歷：土資系畢業，任職過建設公司、代銷公司業務員、地產記者，並且擁有不動產經紀人執照

捷運站周邊

仍 是大台北最被看好的標的忠孝新生 53.5 76.4 42.8% 大橋國小 34.6 44.6 28.9% 東 門 63.6 80.8 27.0% 古 亭 46.5 58.0 24.7% 南 港 36.9 43.2 17.1% 行天宮 43.6 50.4 15.6% 南港展覽館 37.4 42.5 13.6% 松江南京 46.3 52.1 12.5% 民權西路 41.7 46.5 11.5%

資料來源：永慶房仲集團

五 都未來有上漲潛力的區域——1年來的房價表現 單位：元/坪地區 2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2010/05 2010/06 2010/07 2010/08 2010/09 2010/10 2010/11 2010/12 2011/01 年漲幅％台北市 士林區 47.8 50.8 53.2 56.0 52.1 49.7 51.2 53.5 51.9 53.3 56.1 54.4 56.8 18.9% 內湖區 41.3 42.9 44.0 46.9 46.4 47.6 45.3 45.1 46.4 47.1 48.7 49.1 48.8 18.2% 新北市 汐止區 17.9 18.0 18.2 18.1 18.0 19.1 18.3 19.2 19.1 18.7 19.7 20.9 21.3 19.0% 林口區 14.6 15.0 13.9 13.7 15.0 14.0 14.2 14.7 16.3 16.1 16.6 17.1 17.2 17.8% 台中市 西屯區 10.2 10.6 8.8 9.2 10.3 9.6 12.2 11.8 11.0 11.6 12.6 12.0 11.8 15.7% 南 區 7.6 8.0 7.1 8.1 8.6 8.5 8.1 9.0 8.3 9.1 8.1 8.8 8.6 13.8% 台南市 北 區 5.8 5.6 5.4 5.3 5.5 5.2 5.7 6.2 6.6 6.7 7.1 6.9 6.8 17.2% 東 區 6.9 7.2 6.8 7.3 7.6 7.3 8.2 8.3 7.9 7.4 7.9 7.7 7.8 13.0% 高雄市 左營區 7.9 7.6 8.4 8.0 7.4 8.5 7.5 7.9 8.1 9.3 9.1 9.2 9.1 15.2% 鼓山區 10.7 10.9 10.3 9.6 9.9 10.9 11.5 11.3 11.5 12.4 11.7 11.8 12.1 13.1% 住宅統計為電梯大樓或華廈，不含1樓部分 資料來源：永慶房仲集團

林心怡、梁任瑋、葉揚甲

上周，有「居酒屋燒肉王」稱號的 「乾杯」舉辦記者會，現場擠進一百多人，許多餐飲界大老闆包括：大成長城總經理韓家寅、吉野家董事長稻田伸文、三商朝日總經理陳光弘等人都來捧場。

不 過是一場簽約記者會，為何餐飲大咖出席踴躍？原來都衝著「乾杯」社長平出莊司而來。

一九七四年次的平出莊司是台日混血兒，大學回台念輔大哲 學系時創立了「乾杯」燒肉店，以「八點乾杯」、「親親五花肉」闖出名號，旗下有十四家店。

國語略顯生澀的平出莊司，被大老闆們當兒子般力 挺。據說，在乾杯新店開幕時，平出莊司作東招待同好，不僅為每人送上繡名字的紀念衣，還發表一場熱血演講，感動現場大老。三商行創辦人翁肇喜就問旁人： 「這孩子需不需要資金？我願意幫忙！」之後，走高檔路線的「老乾杯」信義店，就不時可見翁肇喜、韓家寅等大老闆在「乾杯」。

不過，今年預估 營收可達新台幣五．五億元的乾杯並不缺錢，除了年年賺錢，最近乾杯還引進日本大商社「住金物產」當股東，預計五年內在台灣上市櫃。大老闆們如此疼愛平出莊 司，大概是在他身上看到當年拚搏的自己。

（林讓均）

一家資本額不過五千萬的動畫公 司，技術實力卻獲得導演魏德聖的青睞，還吸引好萊塢片商，捧著３Ｄ電影轉換合約找上門，它就是台灣３Ｄ動畫新星——兔將。

撰 文‧林宏文

隱身在台大校園裡的一個實驗室，一家成立不過半年的公司，獲得魏德聖等當紅導演青睞，獨家拿下「賽德克巴萊」、「痞子英雄」、 「殺手歐陽盆栽」等國內最夯電影的３Ｄ預告片製作授權，甚至還讓好萊塢導演都找上門，連科技大廠台達電進軍３Ｄ投影機市場也找它合作開發技術，它是台灣新 崛起的３Ｄ動畫新星——兔將。

走在台大校園裡，喊得出名字的企業捐贈大樓，比比皆是，但令人意外的是，兔將的技術研發、美術製作部門，甚至 一間小型電影院，就坐落在資工系所使用的「德田館」頂樓，要深入裡頭，還得通過層層關卡，外加指紋辨識管制，可見其門禁之森嚴。

兔將會把研 發中心設在這裡，除了研發團隊一字排開，三位創辦人李昭樺、廖偉凱、林祐平都是資訊工程博士出身，頂著劍橋博士光環，僅三十六歲的李昭樺，是華宇電腦董事 長李森田的兒子，而「德田館」正是李森田捐贈給台大資工系所的系館。

再進修，苦心攻讀劍橋博士李昭樺有位富爸爸，但他卻寧願自己打拚，大學 畢業那年，李昭樺拒絕父親豐厚羽翼的保護，未進入華宇集團，反而憑著他對動畫產業滿腔熱血，開啟他的創業之路。

李昭樺創業之初，並非一帆風 順，他曾悶頭開了一家動畫公司，但欠缺技術與相關知識，所以第一次創業並不成功，因而起了再進修的念頭。

有一次，李昭樺聽一位南加大教授的 演講，談到很多遊戲製作的新技術，「結果，教授講的東西，很多我都聽不懂。」演講結束後，李昭樺馬上找這位教授，希望教授能夠收他為徒。

出 乎意料的是，教授居然答應，也讓他得以完成到南加大電機系研究所繼續進修的願望。只是，文化大學畢業的李昭樺，在進南加大之前，書念得並不好，所以，重新 念書對他來說，是件苦差事。

不過，也是在南加大，讓他遇見了廖偉凱及林祐平，成了他日後創業的好夥伴。

念完南加大研究所，李 昭樺繼續到英國劍橋攻讀博士，下很大的苦功才拿到學位，事實上，劍橋博士班淘汰率很高，像李昭樺的台灣同學，就有一半沒有畢業。

不靠富爸， 用技術超印趕美去年底，李昭樺應邀參觀大陸各省的動漫基地，他到瀋陽３Ｄ動畫公司，看著一部部的３Ｄ動畫作品，心中浮出一句話，「３Ｄ電影市場已經起 飛！」當時，李昭樺心想，既然國際３Ｄ市場已崛起，自己又有技術實力，「那何不自己做？」二次創業的想法浮上心頭。

於是，他找了昔日南加大 的同學，當時在聯發科矽谷分公司工作的廖偉凱與林祐平，他們一位專精電腦視覺、一位是圖學博士，本著年輕創業衝勁，今年二月，三人成立兔將，且不到三個月 時間，一套３Ｄ技術就在他們手中誕生。

看過許多國際動畫廠的技術，李昭樺很清楚，除非兔將能把成本、開發時間都壓縮到最低，他們才有機會以 技術壓倒外商。

為求開發最新技術，不論是繪圖、軟體、伺服器等設備，他們都自己研發，「一部電影要從２Ｄ轉換成３Ｄ，仰賴人工的印度公司， 要花一千四百人，以每天二十四小時不停工的方式，連做十六周，才能完成。可是若用兔將的技術，只要五十人，一天工作八小時，八到十二周就能轉好一部電 影。」這就是兔將能超印趕美的技術實力。

過去，拍攝一部３Ｄ電影，耗時、耗力又燒錢，有實力拍出「阿凡達」這類大製作的導演不多。然而，許 多導演無法用３Ｄ拍攝手法製作一部電影，卻能透過兔將的技術，製造出影像的深度和立體度，２Ｄ電影靠軟體就能轉換成３Ｄ。更重要的是，兔將靠著技術實力， 硬是將價格壓到比美商、印商低，「外商轉換一部３Ｄ電影，每分鐘要價六萬美元，可是兔將接手，只要二萬美元，是外商價格的三分之一。」李昭樺說。

看 著兔將的實力，國內片商不諱言，「這確實是個潛在市場，畢竟要拍３Ｄ電影，口袋深度還得夠深。」這也是為什麼許多歐美片商、卡通動畫製作公司，一一找上兔 將，甚至好萊塢片商也來敲門，希望能將「魔鬼剋星」等三百部老電影，重新進行３Ｄ版本的轉換，顯見兔將的爆發力。據公司估計，若這些洽談中的訂單都逐一實 現，今明兩年營收將上看兩億元。

今年六月，台達電在華山藝文園區舉辦了一個３Ｄ投影機特展，並把「牡丹亭」知名攝影師許培鴻原本以２Ｄ拍攝 的照片，利用軟體技術轉換成３Ｄ，其背後合作廠商就是兔將，「我們找過幾家廠商來比較，發現兔將技術好，且速度最快，自然挑上兔將。」台達電電子視訊事業 部處長白法堯說。

從遊走在退學邊緣，到劍橋博士，現在更創業成功，李昭樺一路走來，還是最感謝父母的支持，「高中時我打架鬧事，被學校記兩 大過、三小過，差點就被退學，但遇到大事，父母最終還是選擇支持，讓我很感動。」問他公司為何取名兔將？李昭樺笑了笑，「因為今年是兔年，我生肖也屬兔， 而且兔子是活潑可愛的象徵，與做動畫的形象相符，而且在愛麗思夢遊仙境故事中，兔子也是引領大家走進仙境的主角人物；至於『將』則是日文裡頭先生的意 思。」３Ｄ技術只是現階段兔將的第一個產品，在李昭樺眼裡，未來兔將會發展出更多與電影相關的技術，讓兔將不僅立足台灣，也可以走向國際。

李 昭樺

出生：1975年

現職：兔將創意動畫執行長學歷：劍橋大學資訊工程博士、南加大電機碩士