內地律師徐清波：廣東工廠轉住宅 供應生力軍
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GS(14)@2017-12-28 10:33:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5677&issue=20171228
【明報專訊】港府早前公布本年度首3季透過換地或修訂契約提供的土地可興建1.56萬個住宅單位，佔總供應量逾六成，反映發展商為非住宅項目補地價已成為增加土儲的主要來源，其實鄰近的深圳及其他廣東省大城市情况亦相似。廣東合盛律師事務所合伙人徐清波指出，自從廣東省政府於2009年推出「三舊改造」政策（即舊城鎮、舊村莊及舊廠房改造）以來，已經為該省新增幾千億元（人民幣‧下同）的投資和幾千公頃的建設用地，貢獻珠三角部分城市的年度建設用地逾七成，當中個別本港上市的工業股更藉此獲得數以十億計利潤。
反映本港二手樓價的中原城市指數上周報165.3，創歷史新高，今年以來則上升14.2%，而期內一手新盤售價亦屢創新高；樓價繼續破頂，而且拋離大部分港人的購買力，市場普遍認為港府應該大幅增加住宅土地供應以穩定樓價，問題是地從何來？根據規劃署的數據，本港約1110平方公里的土地面積中，僅24%屬已開發的城市用地，其餘76%屬未開發的郊野用地，理論上不缺土地，問題是填海或開發郊野用地既要面對環保團體的重重阻力，而且往往需時10年以上，遠水難救近火，不足以穩定市民對住宅供應的預期；近年廣東省也面對住宅土地不足的問題，其解決方法值得港府借鏡。
工業改商住用途 土地可升值百倍
徐清波接受訪問時指出，廣東省政府於2009年頒布《關於推進三舊改造促進節約用地的若干意見》，在全國率先推出三舊改造政策，為舊城鎮、舊村莊及舊廠房進行改造，這是在不突破土地利用總體規劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規劃的前題下，統籌規劃全面推進土地綜合整治，促進存量建設用地「二次開發」。
三舊改造政策實施8年以來，其中「兩舊」（即舊城鎮及舊村莊）的改造由於產權人眾多、意見不一導致進展緩慢；作為比較，舊廠房的改造因為產權人單一，利於決策和執行，發展非常快速。特別是若廠商擁有位於市鎮中商業旺地旁的舊廠房地皮，有關土地又被當地政府重新規劃成商住用途，他們只需要就「工（廠）改商（廈）」或「工（廠）改住（宅）」補地價，便可令該土地的市場價值大幅提升。徐清波指出，廠商多年前購入土地興建廠房時，每平方米的成本價往往低至100至200元，但目前改為商住地後出售的價格可達1萬至2萬元，隨時可勁賺近百倍。
「三舊」改造佔深圳年建設用地逾七成
事實上，翻查港交所公告，建滔積層板（1888）於去年5月以20億元出售深圳龍華新區福龍路西側地皮予恒大集團（3333），錄得稅前收益19.79億元，即該土地的帳面淨值僅2100萬元，出售價是帳面淨值95倍；至於鴻興印刷（0450）今年以10.26億元出售寶安區鳳塘大道地皮，則勁賺近10倍。
徐清波認為，對於大部分廠商、尤其是本港廠商來說，房地產開發屬全新領域，缺乏相關經驗、專業知識及人才儲備，故一旦廠房地皮被規劃作商住用地後，與其自行與政府洽商補地價及發展該項目，不如向發展商出售該土地鎖定利潤，這樣相對簡單及安全；而從發展商的角度出發，向廠商購入「工改商住」的土地比從市場上通過「招（標）拍（賣）掛（牌）」方式獲得的商住地塊的成本低很多，故近年很多發展商都投入大量人力物力參與舊廠房的商住改造，「發展商以每方米2萬元地價買入廠地後，若能獲政府批准以5倍的地積比率發展為住宅項目，住宅樓面每方米地價便低至4000元，即使考慮到補地價的問題，利潤仍然十分豐厚」。
料政府控制供應 免推冧樓市
由於廣東省政府在2009年開始積極推動三舊改造，加上「工改商住」對買家（發展商）及賣家（廠商）均具備市場誘因，故該政策推出8年以來，已經為該省新增了幾千億元的投資和幾千公頃的建設用地，貢獻深圳等珠三角部分城市的年度建設用地逾七成。而由於廣東省的三舊改造試點成功，國務院去年亦出台《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，在全國推動三舊改造政策。
徐清波總結說，在廣東省內符合「工改商住」用途的土地仍然相當多，故預計三舊改造在可見將來仍是該省新增商住用地的重要來源，但他相信政府在審批方面會有節制，「不會將所有的工廠地都拿來搞商住，以免推冧樓市」。
他又教路，若本港廠商持有符合「工改商住」條件的土地，又缺乏相關資訊和知識，在組建談判團隊時可加入具備通曉有關政策的法律專才，以便與發展商談判時爭取最有利的條款。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-12-28 10:34:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7190&issue=20171228
【明報專訊】京滬廣深向來被稱為內地四大一線城市，而其住宅樓價亦曾領先全國其他城市；惟根據中國指數研究院的數據，截至今年11月底，深圳住宅平均樓價為每方米55,040元（人民幣‧下同），緊接其後的是上海（45,847元）及北京（41,292元），而廣州住宅平均樓價僅19,585元，不單大幅落後其他一線城市，而且低於杭州（20,084元）。
徐清波在廣州工作及居住多年，對於當地住宅樓價偏低，他笑說，「以平均樓價來說，廣州目前已是二線城市了」。
惟他指出，近年花都、番禺先後成為廣州市的轄區，故該市的面積增加不少，因此住宅平均樓價亦較低，但其實市中心珠江新城住宅售價亦達10多萬元，與其他一線城市差距不大。
騰訊阿里帶旺深杭樓
另外，深圳及杭州近年分別成功孕育騰訊（0700）及阿里巴巴等龍頭科網企業，帶動財富效應，並且吸引大量年輕流動人口進駐，為當地住宅帶來殷切需求，樓價因此水漲船高，徐清波說：「我們要承認，傳統企業與高科技企業的賺錢能力是不同的。」