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從去年底至今這段時間裡有過買房辦按揭貸款經歷的人，很可能有這樣的困惑 lucky2812

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從去年底至今這段時間裡有過買房辦按揭貸款經歷的人，很可能有這樣的困惑：個人徵信記錄良好，也有穩定的收入和稅單，且工資流水清晰，可是銀行房貸卻很難申請下來；好不容易申請到，首套房貸利率都上浮了5%～10%，相比幾年前朋友購房貸款能打八九折，想想心裡不是滋味。這樣的情況看來已不少見，以至於央行在近期的住房金融服務專題座談會上對銀行下要求：控制個人房貸的壓單，接單、審批後就要盡快放款。會上有兩家股份制銀行也承認，首套房貸利率上浮了8%左右。

   個人房貸為啥又貴又難貸？上網搜索，發現幾乎所有論點都將銀行行為全盤歸咎於「房價將下跌」。這一邏輯本身沒錯，房價有越來越大的下跌可能性，意味著貸款的「抵押物」有價值縮水的可能性。亦即貸款風險上升，貸款定價自然要重估。可是，這一邏輯未免簡單化。房價預期在多大程度上影響著各銀行的決策？除此以外，在銀行的計劃財務（下稱「計財」）考量裡，難道就沒有別的影響因素了嗎？

   對於央行苦口婆心將個人住房貸款解讀為「有經濟增長穩定功能」，並要求優先確保住房消費貸款的資源配置，銀行將作何反應？當前各銀行的額度情況又有哪些複雜性？換句話說，你的房貸接下去能寬鬆起來嗎？

 本期「愉見財經」揭秘銀行「放房貸」這一看似簡單的業務背後的一把把小算盤：一個房貸，對於銀行來講，有三套邏輯。

零售貸款：資金定價邏輯

在銀行的經營邏輯裡，個人房貸究竟算個啥？其實，從部類劃分看，房貸的頭上有三頂「帽子」：在貸種上，房貸是個金業務，屬於「零售貸款」；在頭寸期限上，房貸是「（中）長期貸款」；在投向分類上，個人房貸亦屬於「房地產類貸款」。

你去一個支行申請個人房貸，獲貸的先決條件是它「有米下炊」，即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什麼有些銀行會「壓貸」？問題就出在了額度上。

它的額度從哪裡來？「說白了就像『拍賣』一樣，總行每年放出零售條線的額度大盤子，各個分行出價，出價高的得到更多額度。」一名城商行計財業務人士這樣告訴筆者。其中「價格決定論」顯而易見。這名計財業務人士由此認為，「像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧」，因為這些地方的金融業市場化程度高，使得貸款的定價更透明以至價格偏低，而定價上不去也就影響了分行向總行的「搶」額度資源能力。

順著這一資金定價邏輯，有三個銀行不願告訴你的秘密，你在貸款時必須心裡有數。

第一個秘密，是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時「拍賣」式的定價，會被轉嫁給客戶。當你的客戶經理告訴你「排隊等一等」時，你或許不知道，在你前頭「插隊」的情況時有發生：比排隊多久更重要的是，你願意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源，往往被出價高者得。

第二個秘密，是「遞延效應」。對銀行運作有瞭解的讀者或許聽說過「年尾貸款難、年頭貸款易」的說法，因為從收益角度考量，銀行會把稍多的貸款資源放去年頭，而市場需求旺盛的年份，不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺，零售額度亦不例外。

可是今年，年頭去申請房貸的客戶出乎意料地同樣面臨不受歡迎的窘境。那是不少銀行的另一個秘密。筆者從若干銀行聽聞，去年底壓下的貸款較多，不得不用今年的額度去滿足實際發生在去年的需求。遞延效應之下，年頭的新客戶們又被壓到了年中，以此類推。而究其實質，是供求關係失衡。

從「供求關係」來看，央行在前述住房金融專題座談會上提出的辦法是「切中要點」的。一名大行資負部門人士告訴筆者，央行在會上表態「如果銀行有規模方面的訴求，可以找央行幫助協調各行際間的規模調節」，可讓銀行從房貸供給層面上得以改善。

第三個秘密，對於銀行「漲價」房貸，其實並非是其過於「黑心」，實在是銀行有著維繫利差的無奈。從行業來看，在負債端，利率市場化的逐步深化，加上互聯網金融強大吸存能力的「攪局」，銀行獲得儲蓄/存款的成本已經越來越高。

一家中型銀行的支行長表示他不傾向在個人房貸上花力氣，因為「做房貸簡直像義務勞動」。他的計算方式是，銀行目前相對高成本的負債（如吸收金融同業的協議存款）有的年化利率已經超過5%，而這還不是銀行的放貸成本，因為還要計入20%的不產生收益的存款準備金，由此，實際的成本至少是「5%÷0.8」，相對6.55%的中長期貸款基準利率，「銀行簡直不創利，白忙乎」。

這個秘密之下，銀行也有了「貸款種類間再平衡」的訴求，當銀行對於對公貸款，尤其是其中的中小企業貸款更具議價能力，更多的頭寸就可能被調整過去。

銀行的實際情況並沒逃過央行的監測。因此在住房金融服務專題座談會上，央行的用詞是和逐利的銀行談「社會責任」：要求銀行理解購房者的生存壓力，做到財務可持續發展，能保本或微利就好。

只是，央行的殷殷期望對於理論上已被拋向市場化經營的銀行，尤其是多家上市公司銀行是否有效？一名上市銀行總行人士向筆者表示，作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價穩定、股東受益，就必然會看重業績增長；總行每年制定利潤指標，也都是要面對董事會審核壓力的。

中長期貸款：流動性管理邏輯

銀行經營需要通盤考慮，除了資金定價和貸種平衡的邏輯，計財還需要把控「流動性」問題，因此在貸款期限上，每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。

「這就好比你自己理財，比如你有100元錢，可以用20元投長期國債，30元投5年期信託，剩下的一半投資股票一半存個活期，需要容易變現的資產來應對生活急需。」前述城商行計財業務人士說，銀行也是這樣控制期限平衡的，房貸屬於不能短期變現調整頭寸的資產。

而零售貸款中長期資產的盤子，至少對於諸如這名計財人士所在的城商行，「經過前幾年的高速發展，那部分份額已經趨於飽和」。

和期限一併考量的另一個計財邏輯是「集中度」管理，資產要分散在幾個籃子裡，「就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票，或都拿去投黃金一樣」。這名計財人士說。而另一個尷尬的現實是，長期資產中流向房地產的集中度也過高了。

由此，一些銀行此前的內部指令其實是，對於房貸，要進行現有份額的退出，以及新增份額的限制。

房地產類貸款：風控邏輯

促使銀行決策貸款放與不放的底線是風控邏輯。而個人房貸風險相對大不大，恰恰是筆者在採訪過程中遇到的最顯分歧的問題。

從已有數據出發，不少銀行人士告訴筆者，個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類於銀行的低風險品種。從房貸大行工行的數據來看，截至4月末，該行的個人住房貸款不良貸款率僅為0.27%，低於全部貸款的不良率水平。

可麻煩的是，有些銀行人士看到了風險的滯後性——現在的報表數據體現不了未來的資產質量走勢，尤其是房價已經停止上漲。筆者近期從數名銀行風控部門相關人士處獲悉，他們雖並不支持「房價崩潰論」，但對於房價持續高漲也已不抱期望。在銀行的話語體系裡，房價的下跌就直接意味著「抵押物貶值」。

「過去房貸的低不良率和房價一路上漲息息相關，如果房價不漲甚至下跌，情況就會不同，類似於溫州地區那樣的『棄房』現象就是警鐘，不少銀行也因此反覆內部做壓力測試。」 前述城商行計財業務人士稱。

除了抵押物價值有變化的風險，有資產處置經驗的銀行人士還提到了後續抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。一名相關業務人士表示，從目前經驗來看，房貸壞賬後房產進入拍賣程序，往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會流標。「流標後，第二次拍就要打八折賣，第三次再打八折。」該人士稱，近階段進入銀行拍賣程序的房子單價都比較高，市場需求弱，不容易拍成功。

「而這還沒有算進另兩個『貓膩』」。他補充說，第一個「貓膩」是一些房產在申請貸款時，或多或少買通評估方使估值虛高，在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的；第二個「貓膩」是有一些房貸和個人消費貸（以裝修名義等）組合發放，而消費貸的實際資金用途也是購房。這兩樣，都一定程度擴大了房貸風險。

剛發佈的中國指數研究院房地產指數系統百城價格指數顯示，2014年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。http://www.xfedai.com

地方債務限額擬掛鉤經濟實力 去年底地方債突擊“白幹了”？

來源: http://wallstreetcn.com/node/213778

魔高一尺，道高一丈。銀行業在與監管機構的“鬥法”中可能會敗下陣來。

據《21世紀經濟報道》報道，有關部門正在考慮確定地方政府債務限額時，不與2014年12月末各地存量債務余額掛鉤，而是與各地的經濟實力掛鉤。

同時，各地發行地方政府債券置換存量債務時，將主要考慮各地財力和債務風險等因素，適當考慮存量債務，並且存量債務將參照2013年6月30日審計署的審計結果。

不過，上述說法目前尚未獲得財政部的官方確認。

盡管如此，市場已經開始擔心，如果債務限額不與2014年存量債務余額掛鉤，那麽金融機構在去年年末對地方債務平臺突擊放貸的努力將化為泡影。

華爾街見聞曾在此前文章中提到，去年10月，國務院下發43號文件，宣布將在2015年1月5日開始地方政府債務的甄別，以決定是否將地方政府融資平臺債務納入政府直接債務的口徑，進而防止地方債務繼續膨脹。

結果，在大限到來之前，地方政府卻先發制人。不僅公開的城投債市場十分火爆，不少商業銀行以及信托公司也紛紛突擊為平臺放款，因為市場預期這些債務會被優先納入到政府直接債務的口徑。

但43號文並沒有說明地方債務限額究竟如何確定。銀行等金融機構的“一廂情願”地認為只要1月5日前上報的存量債務都有希望被中央政府接納。一旦債務限額與經濟實力掛鉤，那麽此前為了“沖量”而放出的大筆款項就會很“尷尬”。

事實上，眼見“大事不妙”，銀行業已經開始轉向。《21世紀經濟報道》引述某大型銀行對公業務人士消息稱，某大型銀行對公業務條線人士介紹，總行已於2015年初下發相關要求，分行此前對地方融資平臺突擊發放的貸款，未下發的部分不再發放；已發放的貸款補足抵押措施。

（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

決勝網掛牌新三板 去年底已扭虧為盈

來源: http://www.iheima.com/news/2016/0322/154811.shtml

衛計委：截至去年底共約200萬對單獨夫婦提出再生育申請

國家衛計委日前公布《2015年我國衛生和計劃生育事業發展統計公報》。公報顯示，截至2015年12月底，全國共約200萬對單獨夫婦提出再生育申請。

公報顯示，單獨兩孩政策平穩實施。各地各部門認真貫徹中央決策部署，堅持計劃生育基本國策，全面加強計劃生育工作，加強指導和監督，單獨兩孩政策實施穩妥紮實有序。截至2015年12月底，全國共約200萬對單獨夫婦提出再生育申請。

公報顯示，全面推進流動人口計劃生育基本公共服務均等化。加強流動人口便民維權，落實計劃生育各項基本公共服務項目，創新管理手段和服務多元供給模式，服務覆蓋面不斷擴大，服務內容得到拓展，全國流動人口計劃生育免費服務覆蓋率達89.2%。

公報顯示，2015年計劃生育家庭獎勵和扶助“三項制度”共投入資金112.5億元，比上年增加14.6億元；農村計劃生育家庭獎勵扶助制度受益905.5萬人，計劃生育家庭特別扶助制度獨生子女傷殘死亡家庭受益87.8萬人，西部地區“少生快富”工程受益3.7萬戶。

計劃生育“三項制度”落實情況

努力消除“數字鴻溝” 中國去年底已實現100％鄉鎮通寬帶

據新華社報道，國務院新聞辦公室17日發表的《中國的減貧行動與人權進步》白皮書說，我國貧困地區通信基礎設施升級改造加快，截至2015年年底，我國100%的鄉鎮通寬帶。

白皮書說，截至2015年年底，農村地區互聯網寬帶接入端口超過1.3億個，有效提高了貧困地區的寬帶網絡普及率，有效改善了當地的生產生活條件，為貧困地區產業發展提供了有力支撐。

白皮書介紹，中國政府發布《“寬帶中國”戰略及實施方案》，加大中央財政對貧困地區通信設施建設的支持，鼓勵企業承擔社會責任，努力消除“數字鴻溝”對貧困地區的瓶頸制約。

發改委：截至去年底12類重大工程包完成投資7.92萬億元

2月15日消息， 發改委今日召開每月定時定主題 新聞發布會。在煤電油氣運、投資、價格等經濟運行情況上，發改委表示，汽油消費較和發電量比去年春節都較快增長。截至2016年底，12大類重大工程包已累計完成投資79203億元，已開工48個專項、507個項目。

發電量比去年春節較快增長。針對部分地區春節假期用電負荷急劇下降、熱電聯產機組開停機調峰矛盾突出的問題，在加強用電需求預測的基礎上，我們及時組織有關地區、電網公司、發電企業實施電力需求響應，落實好企業設備維護、安全生產等工作，采取以電代煤取暖等措施，適當增加用電負荷，減輕電網低谷負荷過低的壓力，確保民生供暖平穩有序。據調度快報，節日期間全國日均發電量119.14億千瓦時，比上年春節期間增長14.93%。其中，最低日發電量為113.38億千瓦時(1月29日，初二)，比上年春節最低值增長13.56%。全國電網安全穩定運行，電力和熱力供應正常，城鄉居民生活、重點用戶、商業、各旅遊景點、交通樞紐以及主要生產企業用電正常。

汽油消費較快增長。據調度快報，節日期間中石油、中石化、中海油三家公司合計日均生產原油約50萬噸，與節前基本持平，比2016年春節期間下降5.1%;日均生產天然氣約4億立方米，增長3.3%;日均生產成品油約72萬噸，增長0.1%。節日期間油田、煉廠、乙烯等重點裝置運行正常，無上報工業生產事故。三家公司日均銷售成品油約61萬噸，比去年春節期間增長21.7%，其中汽油增長25%，增長幅度較大與去年春節期間基數較低有關。

春運總體平穩有序。節日期間，運輸部門加強協調，全國春運秩序總體良好，沒有發生旅客大面積、長時間滯留現象和重大交通安全事故。全國共完成旅客運量4.08億人次，比去年春運同期增長2.1%。其中鐵路完成5199萬人次，增長8.8%;公路3.36億人次，增長0.8%;水運1035萬人次，增長3.5%;民航981萬人次，增長14.9%。

在投資工作方面，一方面是審批核準固定資產投資項目情況。2017年1月，發改委共審批核準固定資產投資項目18個，總投資1539億元。這些項目主要集中在水利、交通、能源等領域。其中，農業水利項目6個，總投資960億元;交通基礎設施項目3個，總投資241億元;能源項目2個，總投資197億元;工業項目3個，總投資86億元;高技術和信息化項目3個，總投資36億元;社會事業項目1個，總投資19億元。

另一方面是12大類國家重大工程包進展情況。截至2016年底，已累計完成投資79203億元，開工48個專項、507個項目。

銀監會：一季度末商業銀行不良貸款率1.74% 較去年底持平

銀監會5月10日發布數據顯示，一季度末，商業銀行不良貸款率1.74%，核心一級資本充足率10.79%，撥備覆蓋率178.76%。不良貸款率較2016年年末維持不變。

截至一季度末，商業銀行正常類貸款余額85.83萬億元，關註類貸款余額34214億元，不良貸款余額為15795億元。正常類貸款占比94.49%，關註類貸款占比3.77%，不良貸款率1.74%，其中次級類貸款率0.70%、可疑類貸款0.77%、損失類貸款率0.27%。

其中，按不同類型機構來看，大型商業銀行不良貸款率為1.64%，股份制商業銀行為1.74%，城商行為1.50%，民營銀行為0.64%，農村商業銀行為2.55%，外資銀行為0.89%。

數據還顯示，銀行業金融機構一季度末總資產238.5萬億元，同比增長14.34%；一季度總負債220.4萬億元，同比增長14.51%。

本年以來實現凈利潤4933億元，資產利潤率1.07%，資本利潤率14.77%，凈息差2.03%，非利息收入占比26.84%，成本收入比26.76%。

去年底BSD急增 政府再出辣招

1 : GS(14)@2017-12-18 03:35:18

【明報專訊】去年10月及11月，連續兩月買家印花稅（簡稱BSD）均涉突破10億元，政府隨即推出劃一住宅印花稅至15%辣招，但首置的香港永久居民則可獲豁免。時任特首梁振英當時稱，政府不及時採取較果斷的做法，樓市亢奮情况走勢會非常迅速。

不過，措施推出後投資者卻紛以「一約多伙」來避開辣稅，發展商亦為吸納大手客而優先出售新盤予大手買家。本報當時統計，由去年11月政府「加辣」劃一15%印花稅（首置港人獲豁免）後，至今年4月，28個主要新盤中錄得421份「一約多伙」成交，涉及956伙，成交額170.48億元，佔市場新盤成交額約26%。九倉（0004）及南豐發展的山頂MOUNT NICHOLSON，其中有兩伙作價達9.12億元，為最大額「一約多伙」成交。嘉華（0173）啟德嘉匯，更出現一買家以1.45億元購入15伙，成為期內以「一約多伙」形式購入最多單位的成交。今年4月政府為針對漏洞，首置客在「一約多伙」下每伙均須繳交15%新稅率。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6007&issue=20171212

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十大屋苑連續3月不足百宗成交 價量齊跌 7屋苑呎價重返去年底水平

1 : GS(14)@2018-11-30 09:34:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6520&issue=20181130
【明報專訊】樓市大吹冷風，大型屋苑二手樓價持續回落，但暫未令交投大幅反彈。本報統計11月份十大屋苑中，有7個屋苑的平均呎價已重返去年底水平，雖然成交量較10月份回升約38%，但連續3個月不足百宗，當中有7個屋苑更只錄得單位數字成交量。不過有分析員認為，隨着新一批居屋昨日抽籤後，料部分購買力將回歸私宅市場，主打細單位的大型屋苑或將受惠。

明報記者 林尚民

本報綜合各大代理資訊，統計十大屋苑包括鰂魚涌康怡花園、鰂魚涌太古城、藍田麗港城、天水圍嘉湖山莊、荔枝角美孚新邨、東涌映灣園、沙田第一城、紅磡黃埔花園、將軍澳新都城、鴨脷洲海怡半島，合共錄得94宗買賣，當中有5個屋苑成交量錄得升幅、兩個無升跌、3個錄得跌幅。

部分成交價較年中高峰低逾兩成

全線屋苑平均呎價均錄得下跌。十大屋苑中，有7個屋苑呎價已重返去年底水平，個別成交呎價較今年中高峰價大跌兩成至三成不等（見表）。其中指標屋苑太古城，本月錄得12宗買賣，雖然成交量較10月的7宗大增71%，但平均呎價按月下跌近13%，平均實呎約1.84萬元，與去年12月約1.83萬元相若，並較5月份高位2.25萬元低18%。

「上車樂園」嘉湖山莊本月錄得約36宗成交，平均實呎失守1萬元，跌至約9464元，為今年1月以來首見，按月跌約9%，當中部分買家為趕於居屋向隅客重返私人市場前入市，在昨日居屋抽籤後，屋苑便連環錄得兩宗成交。

海怡全月僅錄1宗成交

事實上，雖然樓價有所回落，但對成交量刺激不大，例如鴨脷洲海怡半島，11月直至昨日才「破蛋」，錄得本月首宗成交，單位為實用面積581方呎的22座低層C室兩房戶，成交價880萬元，實呎15,146元，重返本年初水平，原業主於2001年以240萬元購入，持貨17年，帳面獲利640萬元或2.7倍。

資深分析員林一鳴認為，雖然多個大型屋苑樓價已重回去年底水平，但由於美國加息步伐或受到中美貿易戰影響而有所放慢，加上過去數月本港新樓動工量低，估計2019至2020年新樓供應將會回落，在這兩大因素下，樓價難有大跌空間，並預期在農曆年後，樓價會轉趨穩定，但始終樓價「水位」仍高，估計暫時只會橫行發展。

分析員：居屋攪珠後或利上車屋苑

他又稱，新一批居屋昨日攪珠，以27萬個申請人士中有一兩成重投私人市場，已有數萬個購買力，故相信部分中細價樓短期內交投量將會回升，主要集中在400萬或600萬元以下可承做高成數按揭的物業，而十大傳統屋苑中，相信以嘉湖山莊及沙田第一城最能受惠。

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