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「事求人」並非台灣獨見，今年以來美國就業市場也一路加溫；過去兩年，人們因金融風暴而急凍的轉職念頭，又開始蠢蠢欲動。

今年初，美國勞工統計局（Bureau of Labor Statistics）資料顯示，自願離職的人數從二月起超過裁員人數，打破二○○八年十月以來，裁員人數超過自願離職人數的悲情。

九月，人力資源評估網Psychtests.com調查則顯示，美國每四名員工就有一人決定，即使還沒找好後路也要辭職。

最近，專業金融人力網站eFinancialCareers調查，近七五％的華爾街雇員表示，年初至今至少接觸過一次獵才公司探詢；而且四四％受訪者坦承接到挖角電話的次數比去年增加。

網路巨擘Google則在十一月中旬宣布，明年一月起為每位員工調薪一成，核心經理人的基本薪資與紅利調幅更高達八○％。媒體解讀Google的大動作是為了防堵人才流失。

就連企業執行長也預見人才即將大風吹。根據獵才公司哈德森環球資源顧問公司（Hudson Global Resources）近期調查，全球五百五十位重量級企業執行長，五六％預期未來半年員工流動率將升高，最高將可能達到二○％。

從總體就業市場到個別金融、科技領域，一股轉職騷動即將躍上檯面。年關將近，「我不幹了！」也許將成為職場上員工最想說、雇主最怕聽的新年新希望。

不過，儘管人力市場的低氣壓漸漸消散，雇主開始願意加碼搶人才，天時、地利、人和俱足，但跳槽可不能跟流行，輕率決定。

根據《哈佛商業評論》（Harvard Business Review）今年一月、七月兩份追蹤跳槽者發展的分析報告顯示，跳槽之所以會失敗，與以下迷思有關：

為了升官！長期看來，內部轉職更有機會

迷思一：異動代表會升官。如果把獲得更多權力或影響力放首位，可能犯了不自量力的錯誤。

對一心想攀爬職涯階梯的員工而言，以下兩個數字值得深思。西班牙IE商學院（IE Business School）人力資源教授哈摩莉（Monica Hamori）採訪上千位執行長後，得到的統計結論是：藉由每次跳槽換到公司規模更大、職階更高的比率很低，不到五％！反之，如果是在企業內轉職，最後升 到執行長大位的比率達二五％。

另一項調查則顯示：頻繁跳槽的員工，只有一六％職階越跳越高，越跳越低，甚至跳壞前途的比率近五成。

哈摩莉解釋，快速升遷雖是許多初生之犢夢寐以求的發展，但可能無法保障長期成功，特別是第一次當上主管的人，通常因為專業表現良好而升官，但並不表示專業以外的能力足以勝任新職。

對一心求官的員工而言，管理學家彼得（Laurence Peter）也指出，企業裡每一名員工若在原職位表現良好，就有機會被提拔；如果員工無法認清能力極限，或學不會新職所需技能，無論是內轉或外求，直到坐 上他所不能勝任的位子。最終，多數職位都將被不能勝任的員工所占據，這也就是為什麼重大計畫經常會出錯的原因。

他觀察學校的層級制度，解析優秀教師為何不能勝任教學主任，正是錯在豐富教學經驗，讓新手主任沿用上對下的技巧指導老師。儘管面帶笑容解說清楚、用字簡 單，而且語調放緩，卻讓所有教師產生極強烈排斥感，規避溝通、拒採建議。最後失敗的教學主任只能停留在原地，甚至談不上勝任愉快。

為了「錢」途！小心舊經驗沒路用，名不副實

迷思二：跳槽必有「錢」途。如果把金錢放首位，可能犯了為錢放棄專業，瞻前不顧後的風險。

回歸到最實際的薪酬需求。顧問公司惠悅（Watson Wyatt，今年與韜睿合併）曾發表一份調查，七成以上在雇主心中表現優秀的員工，離職三大主因第一名是對薪酬不滿。

對此，《哈佛商業評論》說，為錢離職雖是正當理由，但落入高薪迷思而犯下錯誤的中階主管卻不少。他們是一群先以專業崢嶸、後以經驗取勝的中堅份子，最後卻難抗拒跨業跳槽、薪水加幅的誘因。

這個決定的盲點在於，無論是行銷或業務主管，跨業跳槽後多半從零開始，過往培養無形資產，如產業知識、人脈與客戶群，經常派不上用場，對新職沒有加分作 用。最糟的可能情況是，他們在適應新企業文化之餘，可能會漸漸發現，自己的新角色名不副實，甚至成為新東家虛設職銜下的實驗白老鼠。

哈佛大學教授葛羅伊斯堡（Boris Groysberg）訪問某位曾為全美排名前五百大企業效勞的財務副總，他接受加薪五成的提議，加入一家積極想打入前東家供應鏈的新創企業。結果幾個月後才恍然大悟，在新職上他不僅未能主導部門，甚至是淪為蒐集商業機密的打手。

為了換大廟！文化適應問題，常導致領導失敗

迷思三：大魚要待大池塘。如果誤以為自己在原有環境已碰到天花板，非得換個環境、大佛就要坐大廟，可能會犯了「跳躍式錯誤」。

對高階主管而言，最常深陷其中而不自知的迷思就是認定非大位不坐，特別是執行長一職。高階獵才公司史賓沙（Spencer Stuart）統計標準普爾五百指數（S&P 500）中三百家企業接班人成功機率，發現外來和尚其實沒有比較會敲鐘。

主持研究計畫的西特林（James Citrin）指出，企業接班不外乎內舉與外聘，模式大致可分為：董事會成員出任、長期培養、內行局外人（insider-outsider，先從外部挖角，培養數年後升執行長），與空降部隊。

該研究中發現，執行長接班後，表現最好的一類是由董事會成員出任，最差則是內行局外人，呼應了哈佛大學教授包爾（Joseph Bower）所倡議的論點：最成功的執行長是內舉，但能保有局外人眼光。

西特林說，內行局外人這類半熟高階主管，獲聘時就知道將以營運長這種實習身分進入公司，一、兩年後再直升執行長大位。人資主管向來喜歡這種接班方式，以為 可讓新手適應企業文化、了解公司，並安頓下來。不過，這種做法卻導致領導失敗，在三百家企業中，內行局外人躋身「最佳執行長」之列的機率竟然是零。

曾在奇異（GE）歷練十年的副總裁納德利（Robert Nardelli）二○○○年離開後，投效美國最大家居連鎖企業家得寶（Home Depot）董事會主席，再一路升上總裁與執行長。

儘管納德利為公司創造銷售額與店面數翻一倍的佳績，卻得不到認同，二○○七年遭家得寶董事會花兩億美元請出家門。沒多久，轉移到人生地不熟的汽車業後，二○○九年又被克萊斯勒（Chrysler）解除職務。

包爾認為，有效的管理模式不是放諸四海皆準，豐富經驗與專業更不足為恃。企業培養能跳脫內部立場、以局外人眼光檢視大局的執行長，至少得花十年；如果外來者現學現賣，注定會以失敗收場。

由此可見，大佛換了廟未必會靈，跳槽前請務必三思。

第三季財報數字背後，其實隱藏了 三大陷阱，這些干擾因素影響到財報的真實性，容易讓投資人誤判。

四大「慘業」只是跌深反彈

「面板產業虧損千億」的壞消息人盡皆知，但從九月底台股反彈迄今，友達、奇美電等面板廠的股價漲幅都超過兩成，超越大盤。

不只面板，同被列為四大「慘」業的DRAM、LED產業個股表現，也贏過大盤，基本面與股價脫鉤。譬如LED的億光、晶電，過去一個月股價漲幅超過兩成。 DRAM的南科、華亞科，十一月初三個交易日股價漲幅也高於大盤近一倍。

若從股價來看，實在無法體會到公司營運的「慘」狀。股價跌深反彈，漲勢往往會遮掩住基本面的缺憾，投資人若忽略衝進去買股票，很容易住進「套房」。

對外銷產業來說，今年新台幣兌美元匯率的大幅波動，成為左右獲利表現的重要因素。

匯損回沖形成短多誘惑

第二季新台幣兌美元匯率升值二‧二七％，不少公司的獲利被匯率侵蝕；第三季，新台幣貶值三‧○二％，第二季提列的匯兌損失，都在第三季回沖，成了短期利 多。以觸控面板大廠洋華為例，該公司第三季稅後盈餘中，就有六三％來自匯兌收益，除非第四季新台幣持續貶值，否則第四季獲利不容易超越第三季。

當心營收成長獲利卻下滑

雖然全體上市櫃公司（不含金融）第三季營收比上季增加二‧三％，但稅後盈餘卻減少一一‧七％，這也反映多數公司營收成長、獲利卻下滑。

當企業的營收成長高於獲利幅度，代表此公司的營運效益不高，其背後因素可能是原物料價格提高、產品價格下降等，要找到獲利成長幅度超過營收者，才會有超額 表現可期。以裕日車為例，第三季營收年成長率達二五‧九％，稅後盈餘年成長率達一四六‧六％，這樣的公司才有成長動力，股價也容易出頭天。

「我的房子，是我貸款買的。」

說這句話的不是普通人，是股神華倫．巴菲特（Warren Buffett）之子彼德．巴菲特（Peter Buffett），他的父親巴菲特在二○○六年宣布他將逐步捐出所有財產的九九％，身為富豪之子，卻分不到父親的財產，彼德是如何看待這件事？

彼德過的生活，和想像中的富豪之子，差異很大；他有兩台車，一台是福特Escape，這是紐約計程車愛用的車種，另一台是他十八歲就開始開的跑車 Triumph TR3，當年也只能算是中價位跑車。他現在住的紐約公寓，是他用母親的遺產和自己賺的錢買的，「這棟公寓值三百萬美元（約合新台幣九千萬元），」他說， 「這是我擁有最值錢的東西。」

彼德是一個音樂家，他哥哥是農夫，姊姊則是家庭主婦，沒有人繼承巴菲特的衣缽進入金融業。

採訪中，彼德說，他從爸爸身上得到的是找到幸福的方法和價值觀，錢只是工具，留太多，會像「含在嘴裡的金湯匙，有一天會變成插在背上的金匕首。」他在他出 版的書《做你自己：股神巴菲特送給兒子的人生禮物》一書中如此寫道。

彼德沒有從巴菲特身上得到他所有的財富，但是卻繼承了他的人生觀和價值觀，比財富更重要的三堂課。以下是專訪紀要。

寶物一：不要為錢工作想學他的是如何找到幸福

《商業周刊》問（以下簡稱問）：你什麼時候開始知道你爸爸很有錢？

彼德‧巴菲特答（以下簡稱答）：我真的知道這件事，是我二十幾歲的時候，很令人吃驚吧！我是從《財星》每年公布的富豪榜上知道的，我不記得什麼時候他第一 次上榜，我只記得是一九八○年代某一年看到的。

他的行為並不像那樣的人，因為錢不是我父親的目標，當他拿到錢，錢不會改變他。如果你的目標是賺錢，當你賺到錢的時候，你可能會想要炫耀，你可能會想買大 車子、房子，諸如此類的事。

我父親並不是為了錢工作，是因為他喜歡工作本身。當他賺到錢的時候，我們的生活也沒什麼改變，我們還是上同樣的餐廳，開同樣的車，我們沒有做什麼不一樣的 事；我從來不知道我們家有錢，不是說我們家故意隱藏，只是這件事對我們來說不重要，我也不知道他有錢。

問：你們三兄妹沒有人進入金融業，他為什麼沒辦法讓你對金融業感興趣？

答：因為我的熱情不在那裡，從我有記憶以來，我就很熱愛音樂。我想仿效他的，是如何找到幸福。

寶物二：錢只是工具不會讓人快樂或解決問題

問：你上大學之前，你父親怎麼教你用錢？

答：好問題，他其實從來沒跟我講過這件事，我們是從觀察他的行為學的。

我看得出錢不是問題的答案，錢只是一個工具，一個有價值的工具，但不會讓你更快樂，或解決你的問題。當我十九歲拿到一些錢的時候（編按：指得到祖父遺 產），我不會說，「哇，買些東西，我就會開心一點。」

我想的是買一些錄音設備，我就可以學如何錄音，我可以買時間，我可以付房租，我才能專心的學習、成長，我想就是看我父母怎麼花錢、用錢，我是這樣學的，他 們從來沒有坐下來，給我投資建議（笑）。

問：你父親留給你的基本價值是什麼？

答：信任是任何關係裡的關鍵，全世界的關係都是基於信任建立起來的。我成長的過程跟我的祖父母很接近，他們就住在兩個街口外，我可以自己走到那裡去。那是 一個非常充滿信任和愛的環境，毫無疑問的，信任是最重要的，你不能只是談信任，你得到信任，是經由經驗和時間。

我也看到對工作的價值，我看過很多人工作完後回到家並不開心，他們可能對老闆很不滿；有些問題沒辦法解決，但工作就是工作，可能會很挫折，但有點挑戰不也 是好事嗎？有些你能解決的挑戰也讓你興奮。

對我來說，我從父親身上看到這些價值，我爸從沒有跟我說『你應該快樂的工作』，但是，我從來沒看到他下班回家時愁眉苦臉，我看到他每次下班都高高興興，喜 歡他自己的工作，這對我的人生造成很大不同。

問：你父親教你最重要的事是什麼？

答：他通常就是秀給你看，他的確有教我，他教我的方式是做給我看。他教的是，追尋你自己的道路，聆聽你自己心裡的聲音。

例子之一是，當我加入這部非常知名的影片《與狼共舞》，很多人都跟我說，你必須搬到好萊塢，你必須用一定方法生活，才能在電影產業成功。我從我父親學到的 是，你必須從你自己的角度出發去想，什麼對你才是對的。搬到好萊塢很容易，那種生活是很光鮮亮麗的，我會有完全不同的人生，但我不會快樂，就像我爸爸留在 奧馬哈，沒有搬去紐約，他沒有追尋別人的夢想，對自己夢想忠誠。所以我也留在我原來住的地方，追尋我自己的道路和夢想。

寶物三：做你做得好的事不要為了別人而偏離方向

另一件事是，別為了別人的期待做事，我擅長做一種音樂，不代表我該成為當紅巨星，做你做得好的事，那就夠好了。

專注在這件事上，你會走得很遠，就像是二○○○年前後科技股大漲的時候，他（指巴菲特）一點也沒有興趣，也不買進，他早就知道了，而且沒有興趣；人家批評 他老了、說他不懂科技，結果科技股就崩盤了。

我學到的是，持續專注在你會做的事情上，別因為別人的意見，認為什麼才流行或你該做什麼，而偏離方向。

問：你們家是把價值擺在錢的前面？

答：對。現代人最大的問題是，很多人把錢簡化成一切問題的答案。有人以為有錢之後，就會有朋友，就會開心，事實上是你的人格特質和你每天做的事，讓你開 心。

問：你父親告訴你們他要捐出大部分財產（巴菲特計畫捐出財產九九％）的時候，你考慮了多久？

答：有趣的是，別人可能認為我們覺得失望。我們馬上就同意了，他不是完全不留錢給我們，他替我們三個人留下龐大的基金會，這是一個很慷慨的決定。

他事先跟我們解釋，我們不知道他什麼時候、打算怎麼做這件事，但我們知道錢會回到這個社會裡去，我始終相信，這是值得做的事。

我不認為我可以繼承他的成功，或他完成的事；他很努力，而且很愛他的工作，賺了很多錢，那是他的成功。如果我寫了一首很好的歌，那是我的成功，我寧可掙得 自己的成功，也不要享用他賺來的錢。

我覺得他的想法是對的，我可以瞭解為什麼有些父母，小時候很困苦，他們很努力工作，留錢給自己的小孩，所以他們（小孩）就不用再工作，我瞭解他們為什麼這 樣做。但是當你談的是以數百萬、數十億美元計算的錢的時候，我真的不知道這筆錢要怎麼辦。

他會留給我們一些錢，我只是不想要數千萬、數十億美元的錢，這些錢並不會改變我的人生。

問：你的父親還是留了些錢給你？

答：那些錢是基金會的錢，不是我的錢，我們不靠這筆錢過日子，我也不從基金會領薪水，我的音樂可以賺點錢。

問：如果是這樣，你為什麼需要追求成就？

答：的確，我想這是不同的人格特質造成的，我喜歡挑戰，讓自己能變好，從中得到回報，這很棒。

像你做完一齣音樂劇，最後所有人都鼓掌叫好，這就是一種（成就），你才知道自己做得不錯。

對我來說，不是賺到錢讓我證明我做得不錯，是別人喜歡我的音樂；對我來說，這就像付我很多錢一樣讓我開心，如果你喜歡你的工作，也許這就夠了。

中國百貨市場競爭十分激烈，金鷹百貨卻能在二、三線城市崛起，取得亮眼成績，靠的就是深耕回頭客族群，並盡量以自地自建降低租金成本。未來金鷹百貨將加強日常購物功能，持續吸引客源。

撰文‧周岐原

「我心中最好的百貨業者是金鷹商貿，這家公司聚焦北京、上海以外的城市，他們有一連串擴張計畫，成長格外迅速……。」二○一一年十二月，一度退休又重出江湖的著名投資家安東尼．波頓（Anthony Bolton）說。這位宣布要聚焦中國內需商機的前基金經理人對英國《金融時報》表示：「我認為投資金鷹，就是抓住這些地區成長動力的最佳機會。」安東尼．波頓不是唯一看好金鷹的投資人。放眼兩岸三地百貨股，金鷹商貿以總市值逾三六○億港幣（約一三六八億新台幣），成為類股第一。目前金鷹本益比達二十四倍，不僅比中國最大電信商中國移動十一倍更高、也超過剛成為恒生成分股的昆侖能源的十八倍；同樣是中國內需股，投資人給予金鷹商貿的評價更高。「經營數字比較令人放心嘛，再來，大家覺得它的管理團隊比較專注業務。」一位零售內需股分析師直言。

上百萬回頭客 吃下六成業績論分店數量，金鷹商貿僅經營二十八家據點，並非最多，但港股自年中反彈以來，金鷹股價一度從十二港幣站上十九．八港幣，三個月內漲幅最多達六五％！究竟金鷹百貨有什麼吸引投資人的魅力？

答案有三。第一，金鷹百貨總是能抓住顧客的心。

在前來金鷹百貨的消費者中，持ＶＩＰ卡的回頭客是主要族群，這批超過一一○萬人的ＶＩＰ，是金鷹最強大的業績保證；因為在金鷹整體營收當中，約六三％是來自ＶＩＰ客群重複購買。中國百貨業競爭十分激烈，例如光是站在江蘇南京市新街口環視四周，就有德基、金鷹、大洋等多家百貨公司，但金鷹靠著精耕ＶＩＰ客群、提供最低折扣現金和各種消費折價券，緊緊抓住顧客求新穎又要便宜的需求，因此創造佳績。

令人驚訝的是，經營已有二十年歷史的南京新街口旗艦店，不僅是全中國經營坪效最佳的單一據點，連店內蘭蔻、雅詩蘭黛化妝品專櫃，銷售數字也是全世界排名前三名，展現打敗北京、上海的消費力！「金鷹的樓面已經算舊了，但它就是比較便宜，折扣現金又是最高的，我還是喜歡去金鷹買東西！」一位女性顧客笑說。

王恒在受訪時，則對本刊強調：「硬體建設彼此追趕，很容易落後，就算開了更新的店，誰能保證銷售與之前一樣好？所以做百貨業，客戶忠誠最重要。」王恒指出，放眼未來，電子商務將是金鷹持續加強ＶＩＰ忠誠度的主戰場，由於現有一百多萬客戶均持有不少購物折價券，「（消費模式）將可增強對他們的個性化服務。」土地多自有 租金比同行低四％他預告：「兩年後，顧客無論是到金鷹的線上或實體通路都將可以購物」；除了大力發展電子商務，王恒更打算將金鷹的ＶＩＰ客群和其他廠商進行異業合作，從電信、電器到銀行，未來金鷹ＶＩＰ顧客手中的貴賓卡，可能發展出如台灣悠遊卡一般的支付功能！

金鷹第二個強項，是其土地資產自有率高，保護了通路經營的利潤。當中國商用不動產房價高漲，房東與房客之間爭端也越來越多；例如一一年底，太平洋百貨四川成都店就遇到惡性漲房租的爭議事件。這家位在成都市鬧區春熙路的分店，遭房東要求將租金由原有○．二六億人民幣大漲到一．二億人民幣，雙方僵持不下，但房客的弱勢地位仍然無法得到有效保障。

相形之下，王恒先購置土地，透過百貨經營提高坪效，再回頭帶動商圈地價的作法，顯得十分高明。王恒強調：「無論在哪個區域，最好的店面永遠是稀缺資產。」但他也表示，為了資金運用的效率考量，未來金鷹百貨頂多提升土地自有率至七成，不會再向上提高。

同樣是經營百貨公司，和金鷹購地思惟截然不同的百盛集團（Parkson），過去多以租賃拓展據點；由於往年租金相對低廉，這樣做，好處是可以快速擴張分店數量，使百盛成為全國性百貨集團。但近年中國消費者購買力顯著提升，百貨店面越來越貴，房東提出的租金漲幅也越來越可觀，未能及時調整租賃模式的百盛，因此受到不小影響，股價三年來下跌六成。以一二年第三季為例，百盛用於租金的開支比一一年大增三四％，因為營收無法全數彌補這個缺口，導致百盛集團的淨利下滑逾四成。

券商私下指出，中國百貨業整體的租金╱銷售收入比（rental ratio），目前大約在五％上下；但比起同業，由於目前金鷹百貨土地自有率已達近六成，營收、獲利得以抑制租金上漲的影響，故租金大約只占銷售收入的一．一％，比同業明顯降低許多，也提升了金鷹的獲利能力。

快速抓住消費趨勢 永不退燒金鷹第三個對投資人有吸引力的重點，是其快速抓住消費趨勢的能力，當前最流行什麼就賣什麼，即使再蓋一座全新商場也沒有問題。只要是符合大眾需求，金鷹便會在準備開張的新店內全面導入，藉此迅速獲取主要消費階層的認同。

例如，王恒積極要求未來加入營運的新百貨分店，一定要將營運重點從男女裝、服飾，轉向「全生活功能」，也就是吃、喝、玩、樂等生活項目。王恒直言：「未來的百貨經營會與以前截然不同，新趨勢可能是結合購物中心和百貨的超大店面形態。」為提升「全生活功能」定位的樓板比例，金鷹百貨準備在一四年開幕的南京河西新店，高達十五萬坪的營業面積中，除了電影院、美食街，還包含溜冰場、高爾夫練習場，甚至連戶外雲霄飛車也在硬體建設規畫之列。可見隨時推出截然不同以往的創新，是王恒經營百貨的信念，更是金鷹超越同業的利基。

傲視同業！

——港台主要上市百貨公司市值對照股票代號 股票名稱 市值

（億元新台幣）

3308.HK 金鷹商貿 1,368 1833.HK 銀泰百貨 688 3368.HK 百盛商業 662 2903 遠 百 411 0848.HK 茂業國際 318 0825.HK 新世界百貨 318 0984.HK 永 旺 208 5907 F-大洋 174 資料來源：Google Finance

隨著國內房地產政策陸續上軌道，投資人開始把眼光望向台灣以外。馬來西亞在這一波海外投資熱潮中，可說是一大亮點，不僅房價只有台北的三分之一，租金報酬率更可高達六％。但是，在你打包行李、跟著看房前，要有什麼心理準備？

撰文‧楊卓翰

遊覽車在馬來西亞首都吉隆坡最熱鬧的市中心停下，一批台灣旅客帶著相機下車。不過，他們相機捕捉的畫面，不是觀光景點，而是位於吉隆坡黃金地段的最新建案。像其他旅行團一樣，他們也是來「購物」，只是他們買的是總價一千六百萬元新台幣、位於雙子星商業大樓附近，號稱「吉隆坡信義區」的新房地產物件。

奢侈稅尚未退場、實價登錄又上路，單靠差價利潤縮水，靠租金也只有一、二％的報酬率，不少台灣的房地產投資人都很苦惱，標的實在愈來愈難挑！

現在，有一群人正搭著東南亞國家經濟成長列車，到泰國、馬來西亞、印尼置產，更有房仲業者插旗馬來西亞，在當地開設分店，從台灣組成投資考察團到馬國看屋。

「我們一個月要帶三團以上，一團四、五十個人，現在預約，要到五、六月才有空位！」三月初在吉隆坡開分店的台灣房屋旗下藍海房仲集團總經理劉威廷說。投資馬國房地產的最大誘因，就是優渥的租金報酬率，平均高達六％，而房價只有台北市的三分之一。從過去半年，台灣房屋已在馬國賣掉超過八百五十戶，即可看出這股熱潮。想加入他們嗎？打包行李淘金前，你得搞清楚三件事。

投資策略想清楚

馬國也有奢侈稅 長抱為宜首先，馬來西亞有類似台灣奢侈稅的規定，會針對買賣差價課「買賣增值」稅。雖然不像台灣奢侈稅是以總價課稅，殺傷力較小，但若在二年內脫手，仍要繳一五％的利得稅、二至五年內賣出則是五％、五年後免繳此稅。也就是說，這裡仍不適合短進短出的投資者，吸引的大多是想擺五年以上，賺租金收入的投資者。

在台灣從事便利店事業的陳先生就是其中之一，他說「如果我要在五年內出手，那在台灣有更好的選擇。」陳先生運用台灣二％的低利環境，在台灣貸款，資金放到馬國，第一年三．一％的定存利率，不但能賺利差，還能夠加入馬國專為海外長期投資人設立的「第二家園」政策。

「第二家園」規定，五十歲以下者，只要在馬國有三百萬元新台幣定存，就可以享受投資優惠，購屋貸款可以從七成提高到八成；第二年若能提出一半金額購屋，子女還能擁有入學資格。「我的女兒只要在馬來西亞的劍橋、蘭卡斯特、昆士蘭大學分校讀三年書、再到本部讀一年，就能取得一模一樣的畢業證書。」陳先生指出，他原本也考慮在日本置產，但馬來西亞多項政策，比較適合他的長期考量。

成本稅率算清楚

夢幻六％非淨報酬率

不過，即使馬國的租金報酬率高達六％、房價只有台北三分之一，投資人仍要注意其他成本。因為在持有稅部分，馬國只課門牌、地稅，持有稅費較低，但投資人的房租收入所得，每年要課二六％的高額稅率。此外，如果是託當地租屋仲介代管代收房租，最高可能會繳去租金一成的成本。

租金所得稅費可抵扣地稅、門牌稅、貸款利息和代管費等，約可抵扣一○％到一五％的稅費，但最後仍有一成的成本。「扣掉這些費用，平均的租金報酬率大概是四、五％左右。」業者說。雖然比夢幻的六％稍低，業者仍強調，這樣的報酬率仍比台北好太多。

台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥就說：「比馬國投資報酬率還高的有兩個國家，泰國、印尼，但只要實地走一遭就知道，這裡的投資環境對華人是最有利的。而且，怎麼算都比台北划算。」他指出，申請第二家園後只要自備款三百多萬元新台幣，就能買下位於雙子星大樓附近的都心精華地段，「很多口袋不深的投資客，也能投資，這也是為什麼這麼多人搶著來看房子。」

下手前看清楚

產業不成熟 資訊不夠透明熱門歸熱門，台灣房屋首席總經理彭培業也指出投資馬國房地產的兩大風險：「不了解、不透明」。台灣雖有號稱「多過便利商店」的房仲店面，整體房地產市場成熟，但他坦言：「馬國的房地產發展還落後台灣二十至三十年左右，市場上也缺乏專業。這就是為什麼我們挑選的當地建商全部都得經過徵信。」台灣房屋專案總監陳國揚是馬國華僑，他說在當地的房仲業務門檻很低，「只要一通電話，誰都可以當，不用執照、不用訓練。」也因此，來馬國先遣的劉威廷還曾經被當地業者耍過，「帶我們看了好幾個建案，結果發現根本不是他們的。」因此，業者特別提醒，在馬國看房時眼睛得張大。例如，馬來西亞的地權分為九十九年的租約型和永久購買型，這類和台灣房地產的差距，對不熟馬來西亞當地法規的投資人是一大風險。「所以我們在馬國除了經過專業認證外，也得幫消費者把關，一定讓投資人百分之百持有。」彭培業說。

馬國看房團熱潮未退，但在高報酬率下，投資人更要做足功課，挑選良心業者，才能確保資產安全。

撰文‧梁任瑋

一向被批評與市價有極大落差的公告土地現值，終於「向上收斂」了。各地方政府近日陸續宣布，將大幅調高明年公告土地現值，尤其雙北市、桃園縣與台中市紛紛「趕進度」，一口氣調升一三％至二五％不等，若以近四年土地現值累計增幅來看，五到七成的漲幅，已不輸給連年飆高的房價；其中，台北市政府更表示，調漲後北市公告現值更已達到市價的八九％。

不過，這一切都不令人意外。自從去年八月實價登錄正式上路後，政府對於市場行情、查估地價更具效率，內政部則在今年已喊出「二○一五年前公告現值要達到市價九成」的政策目標；此一政策，目的在於讓實價登錄逐漸「進化」為實價課稅，而實價課稅則被認為是台灣實現居住正義的重要一環。

反而更不利年輕人購屋

然而，地方政府善用實價登錄資訊，並依循政策大幅調高土地現值後，並沒有換來「落實居住正義」的太多好評，反而先招來「政府搶錢」、「全民大加稅」的質疑。

要說公告土地現值飆升的直接影響，就是民眾出售房屋時所繳納的土增稅明顯增加。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮計算，以松山區一戶四樓高持分的九．二坪公寓為例，屋主若在嚴重急性呼吸道症候群（ＳＡＲＳ）期間取得，假設明年公告土地現值調漲一○％，則今年出售與明年出售的土地增值稅，就相差七至十四萬元。

蘇啟榮表示，由於公告土地現值調漲在最近四年「趕進度」，因此在二○一一年以前購屋的民眾，日後售屋都可感受到土增稅增加的威力。亦有業者表示，由於售屋成本在調高現值後將有所提升，一方面，賣方可能轉嫁給買方，造成年輕人更難買房；此外，也可能讓市場供給減少，反而不利年輕人降低購屋壓力。

公告土地現值調漲會造成房地產交易稅的稅基提高是事實，但讓稅基與實際市價貼近，卻也是降低炒房意願、落實居住正義的「基礎建設」，不能不做。因此，與其急著對地方政府調高公告現值的作法唱反調，更有建設性的思考方向，是「調高現值之後，政府該做什麼事」？

一、調整自用住宅稅率

首先，是稅制上的配套。今年四月，政大地政系教授張金鶚在就任台北市副市長前夕，就在自己的臉書上表示「實價課稅是一定要走的路」；當時他已對外界釋疑，「實價課稅並不代表全面加稅」，他建議，在調高稅基的同時，政府必須同步配套調整自用住宅及出租住宅稅率，採輕稅保護方式，避免造成一般民眾負擔。

張金鶚亦解釋，此次台北市調高公告土地現值，是採「重點式」針對特定豪宅區調高，占全市比率僅四％，調幅最高達五○％，其餘九成六的路段調幅不大，因此對於一般民眾影響不大。

張金鶚強調，目前台北市的房地產租稅改革方向就是要針對大面積、持有多戶的投資客課重稅，讓有錢，有能力者多繳一點稅；相反的，持有一戶的自用住宅稅負要輕，才符合公平正義原則。

二、提供平價住宅

此外，亦有學者指出，大幅調高公告土地現值後，固然可壓抑市場炒房意願，但其副作用也的確可能造成市場供給減少，恐不利年輕人購屋。「從落實居住正義的角度來說，減少炒房意願只做了半套，政府還是要積極增加平價住宅的供給。」其實在近期宣布調漲公告現值的地方中，「苗栗縣地王由頭份下公園取代」也是新聞話題之一，對於這個頭銜，頭份鎮長徐定禎第一反應即是「期盼中央或縣府設立平價住宅」。

三、公告地價得跟進

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台灣房地產稅制長久以來為人所詬病的，就是一塊土地有三本不同帳。賣方自然可以找出對自己有利的方式繳稅，也讓房市交易產生漏洞，甚至產生稅負不公平的現象。雖然二十年前就有學者疾呼應全盤改制為「實價課稅」，希望能一步到位地「彌補漏洞」，但因困難度高且缺乏誘因，始終無法得到改善，「現在公告土地現值終於稍微『反映』出真正的市價，這是對的方向。」由此看來，調高現值後的下一步，也就必須包括了「公告地價」的跟進。畢竟，台灣炒房風熾的原因，公告現值相關的「交易稅(土增稅)」是其次，公告地價相關的「持有稅(地價稅)」才是更重要的因素。

張金鶚表示，以台北市來說，公告土地現值調高後，也會帶動公告地價上漲，「未來可以預期台北市房地產的持有稅也會跟著提高，政策目的就是要避免空屋產生。」在公告土地現值大幅調高引發反彈後，內政部日前急著對外表示，「公告現值不影響地價稅的稅基，所以不是全民加稅。」雖是意在撫平外界反彈聲浪，不過，這種說法似乎也反映了政府對公告地價的「市價化」仍有遲疑；然而，如果這一步沒有跨出，那麼，即使公告現值與市價貼近，最多也只是在居住正義的議題上獲得了尺寸之功而已。

公告土地現值「向上收斂」——六都公告土地現值調幅及房價漲幅 單位：％區 域 2011年 2012年 2013年 2014年 近四年公告現值累計增幅 近四年

房價

漲幅

台北市 12.08 9.87 9.31 13.23 52 59 新北市 15.33 12.19 11.24 17.45 69 63 桃園縣6.89 7.84 10.85 22.50 56 73 台中市 7.77 15.70 4.79 24.43 62 71 台南市0.603.87 4.71 11.09 28 58 高雄市 2.06 4.05 6.00 10.42 24 57 資料來源：內政部地政司、信義房屋彙整