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拜拜Larry King 左丁山

2010-7-13  AD






 

昨日講起,《蘋 果》係全港最市場導向嘅報紙,如果一個專欄冇人睇,或者係the weakest link嘅話,一定冇得留低,所以因為左丁山講妥協政治而來電郵叫左丁山「收聲喇」嘅人士,你地或者會有一日終於睇到「GiGi細語」收檔嘅。

人 無千日好,花無百日紅,此乃左丁山阿媽生前成日講嘅,記得好似係一九九三年啩,力寶中心現在賣牛扒嘅餐廳嘅地方,有一間LA Cafe,開幕初期,非常旺場,曾經邀請CNN嘅明星主持Larry King到場,主持一個酒會,吸引力極強,Cafe內有逼爆玻璃之盛,左丁山、餐廳R等等爭住排隊同Larry King影相,佢個人冇乜架子,幾好傾,講起佢嘅招牌吊帶就眉飛色舞。

呢位先生自1985年開始在CNN每晚訪問一位政客/名人/明星,至 今二十五年,卒於今年六月二十九日宣佈退休,係唔係因為年紀大咗呀?當然唔係,真正原因係收視率下跌,CNN需要變陣,需要一個新面孔與霍士及其他收費電 視台競爭。隨住Larry King退出電視,老一派嘅節目主持人風格亦隨風而逝。

現在受歡迎嘅新風格係乜嘢?Larry King老早自行爆料,話訪問名人之前,從來唔做背景研究,唔睇名人出版過嘅書,總之一聲開麥拉,佢就隨機發問,不斷跟進問題,十分自然,溫和,似兩個老 友促膝對談。Larry King話過霍士電視嘅〈Bill O' Reilly〉唔係佢杯茶,自己做唔出。哎吔,原來美國電視觀眾現在已經唔喜歡飲清茶,改為喜歡酸辣湯,奧拉利呢類主持人,喜歡訪問時與對手爭咪,喜歡對 罵,訪問總統候選人奧巴馬與眾議員Frank時,講到手指指,夠晒刺激,與Larry King嘅訪問風格完全不同。之不過,奧拉利係霍士皇牌,霍士電視嘅清談節目係咁鬧奧巴馬與左派自由主義分子,收視率高出CNN好多噃,反映到美國人要睇 一啲有attitude,有主觀意見嘅節目,CNN嗰套傳統客觀新聞報導,反而輸晒!Larry King當然唔會臨老改變風格以遷就觀眾,退休係佢最佳選項。奧拉利與Larry King,一升一沉,正好反映出美國人嘅政治觀點日趨兩極化,中立人士無市場。



拜拜 Larry King 左丁 丁山
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隱藏的地主:ROAD KING路勁基建(1098) BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101g0iv.html

第一次看到ROADKING,大概十幾年前在高速公路分流車輛的雪糕筒,記得很清晰---這名字太霸氣。在幾年前買天安時留意到深圳控股(00604),而後在調研深控看到有路勁27%的股份。我很早就說過深控的聯營公司,包括路勁,天安,都很值錢,連最差的沿海家園今年都表現不俗(指股票)。這幾年內房股不斷下挫,深控為聯營公司不斷做減值撥備,今年應該開始為利潤貢獻了,報表應該很亮麗,雖然不是實質性利潤,也跟現金流無關。投資組合裡,深控已遠拋離新華文軒,單一股票佔投資組合25%。

 

路勁絕對是很守法的好公司,稅前利潤18億,交稅就10億(你太愛國了)。房地產業務的貢獻2011稅前利潤7.2億,約佔其38%的稅前利潤。其餘為高速公路利潤。公司現價市值約43億,股息收益率約9%(很穩定),按照一般高速公路10倍PE計算,市值還未能完全反映其高速公路價值,其450萬平方米的土地儲備更是完全沒體現出來,其每股淨資產達15元。

 

我不明的是香港投資者,那麼穩定的公司及股息收益率,主業完全在中國,兼收人民幣升值的收益,其股價仍那麼低,給08年百年一遇的金融風暴嚇倒現在?連中移動,中石化等絕對壟斷的藍籌大盤股都比放銀行強多了吧。----像路勁這種那麼安全而又優質的公司(你在A股能找到比她絕對價值更高的?)既然香港投資者不要,那我要。另外,隨著房地產業務的穩步增長,建議其改名,路勁中國,路勁集團,都好,路勁基建這名字未能完全反映其業務,當然,分拆房地產業務上市更好,更能體現其價值。

 

上篇博客說賣出筆克遠東(00752)買入的,正是路勁基建(01098),能攻,更能守,其今年漲幅不大,股價很穩定,而且還有9%的股息率。她連同南粵物流(03399),我相信都是攻守兼備的公司,既保證今年的收成,也為下年打好基礎。再次回歸基建及磚頭,我的投資主流。

 

股市有風險,投資需謹慎。


隱藏 地主 ROAD KING 路勁 基建 1098 BILL
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=40533

土地財政:歷史,邏輯與抉擇 king

http://xueqiu.com/7419988382/25476024
作者:廈門市規劃局局長趙燕菁

計劃經濟遺留下來的這一獨特的制度,使得土 地成為中國地方政府巨大且不斷增值的信用來 源。不同於西方國家抵押稅收發行市政債券的 做法,中國土地收益的本質,就是通過出售土 地未來的增值(70年),為城市公共服務的一 次性投資融資。

改革就是一系列選擇。但真正改變歷史的選 擇,當時並不一定看得清楚。「土地財政」就是 如此。從誕生到形成,它並沒有一個完整的設 計,甚至「土地財政」這一名詞,也是後來才想 出來的。但正是這個來路不清、沒人負責甚至 沒有嚴格定義的「土地財政」,前所未有地改變 了中國城市的面貌,成為全球經濟成功與問題 的根源。

「土地財政」是否可以持續?是否還能改進?還 是必須全盤放棄?乃是攸關國家命運的重大抉 擇。由於「土地財政」被「房價」、「腐敗」、「泡 沫」等敏感的社會話題所綁架,摒棄「土地財 政」,幾乎成為學界和輿論界一邊倒的共識。本 應客觀、專業的學術討論,演變成了指責「土地 財政」的競賽。

好的「學術」,不在於告訴人們眾所周知的「常 識」,而在於能解釋眾所不解的「反常」。「土地財 政」之所以抗風而立、批而不倒,就在於其有著 不為學術界所知的內在邏輯。「土地財政」背後 的經濟含義,遠比我們大多數人知道的深刻、 複雜。

本文試圖以「信用」為主線,重新評價「土地財 政」的功過,思考 「土地財政」改變可能帶來的風 險,探討改進「土地財政」的可行路徑。

信用:城市化的催化劑

城市出現了幾千年,有興有衰,但為何到了近 代卻突然出現了不可逆轉的「城市化」?絕大多 數研究,都認為城市化是工業化的結果。這一 表面化的解釋妨礙了我們對城市化深層原因的 認識。

城市的特徵,就是能提供農村所沒有的公共服 務。城市不動產的價值,來源於所處區位;不 同區位的價值,取決於公共服務的水平。公共 服務是城市土地 價值的唯一來源。無論城牆, 還是道路,或是引水工程,公共服務都需要大 規模的一次性投資(fixed cost)。但由於傳統 的資本獲得方式,主要是通過剩餘的積累,大 型工程建設往往需要成年累月的建設。巨大的 投資,限制了大型公共設施的建設,成為制約 城 市發展的主要障礙。

突破性的進步,來自於近代信用體系的創新。 信用制度為大規模長週期的設備和基礎設施投 資提供了可能。

信用制度的關鍵是如何獲得「初始信用」。工業 化和城市化的啟動,都有賴於獲得跨越原始資 本的臨界門檻。只有資本才能為資本作抵押。 一旦原始資本(基礎設施)積累完成,就會帶 來持續稅收。這些稅收可以再抵押、再投資, 自我循環,加速積累。

城市化模式的選擇,說到底,就是資本積累模 式的選擇。不同的原始資本積累方式,決定了 不同的城市化模式。歷史表明,完全靠內部積 累,很難跨越最低的原始資本門檻。強行積 累,則會引發大規模社會動亂。因此,早期資 本主義的原始資本積累,很大程度上是靠外部 掠奪完成的。幾乎每一個發達國家,都可以追 溯到其城市化早期階段的「原罪」。

傳統中國社會的差序格局中,基於熟人社會的 民間借貸,只能是小規模和短週期的。近代中 國被打開國門後,不僅沒有積累下原始資本, 反而成為列強積累原始資本的來源地。1949年 後,中國重獲完整的稅收主權,但依靠掠奪實 現原始資本積累的外部環境已不復存在。中國 不得不轉向計劃經濟模式。

所謂「計劃經濟」,原理上仍然是通過自我輸血, 強行完成原始資本積累的一種模式。在計劃經 濟條件下,經濟被分為農業和工業兩大部類, 國家通過工農業產品的剪刀差,不斷將農業的 積累轉移到工業部門。依靠這種辦法,中國建 立起初步的工業基礎,但卻再也沒有力量完成 城市化的積累。超強的積累率,窒息了中國經 濟,使生產和消費無法實現有效地循環。改革 前,中國城市化水平一直徘徊在百分之十幾。

中國城市化的「最初的信用」

中國城市化模式的大突破,起始於上世紀80年 代後期。當時,農業部門已經無力繼續為中國 的工業化提供積累。深圳、廈門等經濟特區被 迫嘗試倣傚香港,通過出讓城市土地使用權, 為基礎設施建設融資。從此開創了一條以土地 為信用基礎,積累城市化原始資本的獨特道 路。這就是後來廣受詬病的「土地財政」。

1994年的分稅制改革,極大地壓縮了地方政府 的稅收比例,但卻將當時規模很小的土地收益 劃給了地方政府,從此奠定了地方政府走向「土 地財政」的制度基礎。

隨著1998年住房制度改革(「城市股票上市」) 和2003年土地招拍掛(賣方決定市場)等一系 列制度創新,「土地財政」不斷完善。稅收分成 大 減的地方政府不僅沒有衰落,反而迅速暴 富。急劇膨脹的「土地財政」,幫助政府以前所 未有的速度積累起原始資本。城市基礎設施不 僅逐步還清欠賬,甚至還有部分超前(高鐵、 機場、行政中心)。

的確,沒有「土地財政」,今天中國經濟的很多 問題不會出現,但同樣,也不會有今天中國城 市化的高速發展。中國城市成就背後的真正秘 密,就是創造 性地發展出一套將土地作為信用 基礎的制度——「土地財政」。可以說,沒有這一 偉大的制度創新,中國特色的城市化道路就是 一句空話。

為何中國能走這條路?這是因為計劃經濟所建 立的城市土地國有化和農村土地集體化,為政 府壟斷土地一級市場創造了條件。「土地財 政」的作用,就是利用市場機制,將這筆隱匿的 財富轉化成為啟動中國城市化的巨大資本。

「土地財政」並非中國專利。從建國至1862年近 百年間,美國聯邦政府依靠的也是「土地財 政」。同土地私有化的老大陸不同,殖民者幾乎 無償地從 原住民手中掠得大片土地。當時美國 聯邦法律規定創始十三州的新拓展地和新加入 州的境內土地,都由聯邦政府所有、管理和支 配。公共土地收入和關稅,構成了聯邦收入的 最主要部分。土地出售收入佔聯邦政府收入最 高年份達到48%。

對比中國土地財政,就可以想像當年美國的「土 地財政」規模有多大。

2012年,中國國稅收入11萬億元,如果按土地 收入佔48%計算,就相當於 5萬億,而2012 年「土地財政」總收入只有不到3萬億。中國土地 財政,就是從上世紀90年代初算起,迄今也不 過20餘年。

而美國從建國伊始,直到 1862年《宅地法》 (Home stead Act)規定土地免費轉讓給新移 民,聯邦政府的「土地財政」才被地方政府的財 產稅所代替,前後持續近百年。所不同的是, 美國「初始地權」的獲得,靠的是對北美印第安 人的屠殺和掠奪,而中國則是通過計劃經濟的 制度設計。

土地財政的本質是融資而非收益

土地私有的城市,公共服務的任何改進,都要 先以不動產升值的方式轉移給土地所有者,然 後政府通過稅收體系,才能夠將這些外溢的收 益收回。

因此, 稅收財政的效率幾乎完全依賴於與納稅 人的博弈,交易成本極高。而在土地公有制的 條件下,任何公共服務的改進,都會外溢到國 有土地上。政府無需經由稅收「過濾」,就可以 直接從土地升值中獲得公共服務帶來的好處。

相對於「徵稅」的方式,通過「出售升值土地」來回 收公共服務,外溢漏失小、交易成本低。其積 累效率 如此之高,以至於城市政府不僅可以為 基礎設施融資,甚至還可以以補貼的方式,為 有持續稅收的項目融資。

計劃經濟遺留下來的這一獨特的制度,使得土 地成為中國地方政府巨大且不斷增值的信用來 源。不同於西方國家抵押稅收發行市政債券的 做法,中國土地 收益的本質,就是通過出售土 地未來的增值(70年),為城市公共服務的一 次性投資融資。如果把城市政府視作一個企 業,那麼西方國家城市是通過發行債券融 資, 中國城市則是通過發行的「股票」融資。

在中國,居民購買城市的不動產,相當於購買 城市的「股票」。這就解釋了為什麼中國的住宅 有如此高的收益率——因為中國住宅的本質就是 資本品,除了居住,還可以分紅。不僅分享現 在公共服務帶來的租值,還可以分享未來新增 服務帶來的租值。

因此,中國的房價和外國的房價是完全不同的 兩個概念。在這個意 義上,「土地財政」這個 詞,存在根本性的誤導——土地收益是融資(股 票),而不是財政收入(稅收)。在城市政府 的資產負債表上,土地收益屬於「負債」,稅收 則屬於「收益」。

對「土地財政」本質的認識,還有助於解釋困惑 經濟學家的一個「反常」——為何中國經濟高速增 長,而股票市場卻長期低迷不振。

如果你把城市土地市場視作股票市場的一部 分,就會發現中國股票市場的增長速度和中國 經濟的增長速度完全一致,一點也不反常。由 於土地市場的融資效率遠大於股票市場,因 此,很多產業都會借助地方政府招商,變相通 過土地市場融資。這也間接反駁了那些認為土 地財政抑制了實體經濟的指責。

土地財政相對稅收財政的效率差異,雖然很難 直接觀察,但我們仍然可以通過一些數據間接 比較。

近年來,中國M2持續高速增長,但並未引發經 濟學家所預期的超級通貨膨脹。一個重要的原 因,就是M2的規模是有實際需求支撐的。現在 有一種流行的做法,就是拿M2和GDP作比較。 2012年M2余額97.42萬億。2012年GDP約51萬 億,M2與GDP的比例達190%。有人認為, M2/GDP數據逐年高企,說明資金效率和金融 機構的效率較低。更有人擔心通脹回歸和房價 反彈。

但實踐表明M2和GDP並不存在嚴格的對應關 系。1996年是個分水嶺。從這一年開始M2超 過GDP,但此後卻長期保持了低通脹,甚至局 部時期還出現通縮。而改革開放後幾次大通脹 都出現在此之前。

這是因為,合意的貨幣發行規模,取決於貨幣 背後的信用而非GDP本身。如果說稅 收財政信 用與GDP存在正相關關係,土地財政提供的信 用與GDP的這種相關性就可能比同樣GDP的稅 收財政成倍放大。

1998年住房制度改革雖然沒有增加GDP,但卻 使「城市股票」得以正式「上市流通」,全社會的信 用需求急速擴大。如果我們理解房價的本質是 股價的話,就會知道,通貨膨脹之所以沒有如 期而至甚至出現通縮,乃是因為房價上升導致 社會信用膨脹得更快。

理解土地財政的問題與風險

雖然「土地財政」給中國經濟帶來了諸多好處, 但同任何發展模式一樣,「土地財政」模式也有 其自身的重大問題。這些問題不解決好,很可 能會給整個經濟帶來巨大的系統風險。其後 果,不會小於稅收財政曾經帶來的「大蕭條」、 「金融風暴」、「主權債務危機」。

首先一個問題,就是「土地財政」必定要將不動 產變成投資品。政府打壓房價的政策之所以屢 屢失效,就是沒有按照資本品的市場來管理住 房市場。

「土地財政」的本質是融資,土地乃至住宅就必 定是投資品。買汽車公司股票的人,並不是因 為沒有汽車。同樣,買商品房(城市股票)的 人,也並非因為沒有住房。只 要是土地財政, 不動產就無可避免地會是一個資本品。無論你 怎樣打壓住房市場,只要其收益和流動性高於 股票、黃金、儲蓄、外匯等常規的資本渠道, 資金就會繼續流入不動產市場。

第二,拉大貧富差距。土地財政不僅給地方政 府帶來巨大財富,同時也給企業和個人快速積 累財富提供了通道。靠投資不動產在一代人之 內完成數代人都不敢夢想的巨額財富積累,成 為過去十年「中國夢」的最好註腳。

但與此同時,沒有機會投資城市不動產的居民 與早期投資不動產居民的貧富差距迅速拉開。 擁有不動產的居民,即使不努力,財富也會自 動增加;而沒有擁有不動產的居民,即使拚命 工作,擁有不動產的機會也會越來越渺茫。房 地產鎖定了不同社會階層流動的渠 道,造就了 絕望的社會階層。

第三,佔用大量資源。如果說中國經濟「不協 調、不平衡、不可持續」,房地產市場首當其 沖。同虛擬的股票甚至貴金屬不同,不動產為 信用基礎的融資模式,會超出實際需求製造大 量只有信用價值卻沒有真實消費需求的「鬼 樓」甚至「鬼城」。

為了生產這些信用,需要佔用大量土地,消耗 掉本應用於其他發展項目 的寶貴資源。資本市 場就像水庫,可以極大地提高水資源的配置效 率,灌溉更多的農田。但是,如果水庫的規模 過大並因此而淹沒了真正帶來產出的農田,水 庫就會變為一項負資產。

第四,金融風險。既然土地財政的本質是融 資,就不可避免地存在金融風險。股票市場上 所有可能出現的風險,房地產市場上都會出 現。2012年全國土地出讓合同價款2.69萬億 元,雖然低於2011年的3.15萬億元,與2010年 的2.7萬億元基本持平。但這並不意味著土地融 資在全資本市場上比重的縮小。

截至2012年底,全國84個重點城市處於抵押狀 態的土地面積為34.87萬公頃,抵押貸款總額 5.95萬億元,同比分別增長15.7%和 23.2%。全 年土地抵押面積淨增4.72萬公頃,抵押貸款淨 增1.12萬億元,遠超土地出售收入的減少。這 些土地抵押品的價值實際上都是通過房地產市 場 的價格來定價的。打壓房價或許對坐擁高首 付的銀行住房貸款產生不了多少威脅,但對高 達6萬億以土地為信用的抵押貸款卻影響巨大。 一旦房價暴跌,如此規模的 抵押資產貶值將導 致難以想像的金融海嘯。

沒有準備的稅制轉型

鑑於「土地財政」帶來的一系列嚴重問題,主流 觀點幾乎一邊倒地要求拋棄「土地財政」。談論 拋棄很容易,如何找到替代的融資?一個簡單 的答案,就是倣傚發達國家,轉向稅收財政。

當年美國「土地財政」切換到「稅收財政」,靠的是 聯邦政府放棄土地收益同時地方政府開徵財產 稅。今天中國,土地在地方,稅收在中央。如 果倣傚美 國,中央政府就必須大規模讓稅給地 方政府。現在,中央稅收剛剛超過11萬億,要 想靠退稅彌補近3萬億的土地收入和佔地方財政 收入16.6%的1萬億的房地產相關稅收幾乎是不 可能的(更不要說還有6萬億的土地抵押融 資)。

如果國稅不變,按照某些專家的建議,通過直 接增加財產稅等新的地方稅種來補償土地收 入。那麼,能否靠增稅彌補放棄「土地財政」的 損失?中國的稅 負水平並不低,其增速遠超 GDP。2012年完成稅收達到11萬億,同比增 11.2%。在此基礎上,繼續大規模加稅的基礎 根本不存在。

在中國,「土地財政」的本質是「融資」,其替代者 必定是另一種對等的信用。而要把稅收變為足 以匹敵土地的另一個信用基礎,就必須突破一 個重要的技術屏障——以間接稅為主的稅收體 制。

數據顯示,2011年,我國全部稅收收入中來自 流轉稅的收入佔比為70%以上,而來自所得稅 和其他稅種的收入合計佔比不足30%。來自各 類企業 繳納的稅收收入佔比更是高達92.06%, 而來自居民繳納的稅收收入佔比只有7.94%。 如果再減去由企業代扣代繳的個人所得稅,個 人納稅不過佔2%。去年個稅起征點上調後,今 年個人直繳的比例還會更低。這就是為什麼稅 收高速增長,居民稅負痛感卻不敏感的重要原 因。

任何一種改革,如果想成功,前提就是納稅人 的負擔不能惡化。1862年,美國的稅改取消聯 邦土地收入,改徵地方財產稅,納稅人的負擔 沒變,收入在不同政府間切換。但在中國這樣 的稅收結構下,就算是中央真的可以下決心減 稅,也不過是減少了企業的負擔,減稅並不能 直接進入居民個人賬戶。因此,對居民 個人而 言,增加財產稅就是支出淨增加。

有人也許會質疑,難道應該讓中國企業忍受如 此高的稅負?我們可以用另一個問題回答這個 問題,為什麼中國邊際稅率如此之高,全球投 資還要蜂擁進入中國?答案是:「土地財政」。

借助土地的巨大融資能力,地方政府可以執行 無人能敵的稅收減免和地價補貼。其補貼規模 之大,甚至使得如此高的稅率都變得微不足 道。也正是由於地方政府的補貼遠大於稅負的 增長,中國企業才保持了相對競爭對手的優 勢。

同樣的道理,中央政府之所以可以保持如此高 的稅收增長,很大程度上是仰仗地方政府更高 的土地收益。沒有「土地財政」的補貼,企業根 本無法負擔如此沉重的稅收,中央政府的高稅 率就不可持續。

「土地財政」的升級與退出

中國未來幾年最大的戰略風險,就是在還沒有 替代方案之前,輕率拋棄「土地財政」。

沒有一成不變的城市化模式。「土地財政」也是 如此,不論它以前多成功,也不能保證其適用 於所有發展階段。指出直接稅開徵的風險,並 非否定直接稅的作用,而是要發揮不同模式在 不同階段的優勢。同時,當城市化進入新的發 展階段後,為不同模式的轉換尋找可行的途 徑。

最優的城市化模式,就是根據不同的發展階 段、不同的空間區位,組合使用不同的模式。 一旦原始資本積累完成,城市化進入穩定階 段,其歷史角色就會逐步淡出並最後終結。不 同模式過渡,沒有簡單的切換路徑。必須經過 複雜的制度設計和幾代人的時間。

正確的改革策略應當是:積小改為大改。把巨 大的利益調整,分解到數十年的城市化進程 中。要使每一次改革的對象,只佔整個社會的 很小部分。隨著城 市化水平的提高,逐漸演變 到直接稅與間接稅並重,乃至直接稅為主的模 式。成功的轉換,是「無痛」的轉換。時間越 長、對象越分散,社會承受力就越強,改革也 就越成功。

具體做法是,當把城市分為已完成城市化原始 資本積累的存量部分和還沒有完成的增量部 分。在空間上、時間上把不同的利益主體區分 開,分別制定政策,分階段逐步過渡到更加可 持續的稅收模式:

1)企事業單位和商業機構,可率先開始徵收財 產稅;

2)永久產權(如僑房、公房等),可以開徵財 產稅;

3)小產權房、城中村可以結合確權同時開徵財 產稅;

4)有期限的房地產物業,70年到期後開徵財 產稅同時轉為永久產權;

5)老城新增住宅拍賣時就規定要交繳財產稅;

6)老城區及附近新出讓的項目 可以縮短期 限,如從70年減少到20年或30年,到期後,開 徵財產稅;

7)所有已經有完整產權的物業,需以公共利益 為目的,才可以強制拆遷,物業均按市場 價進 行補償;

8)願意自行改建的,在容積率不變且不惡化相 鄰權的條件下,允許自我更新;

9)願意集體改造的,自行與開發商談判條件。 個別政府鼓勵的項目 (如危舊房),可以容積 率增加等方式予以獎勵。

財產稅可以有不同的名目,直接對應相關的公 共服務。通過區別不同的政策對象,按照不同 的階段,將完成城市化的地區漸進式地過渡到 可持續的「稅收財政」,同時,建立與之相對應 的,以監督財稅收支為目的社區組織。

城市新區部分則應維持高效率的「土地財政」積 累模式。但維持,並不是意味著無需改變。其 中,最要緊的,就是必須盡快將住房地產分為 投資和消費兩個獨立的市場。現在的房地產政 策之所以效率低下,一個很重要的原因,就是 我們希望用一個政策同時達成「防止房地產泡 沫」和「滿足消費需求」兩個目標。要想擺脫房地 產政策的被動局面,就必須將投資市場和消費 市場分開,並在不同的市場分別達成不同的經 濟目標——在投資市場,防止泡沫破裂;在消費 市場上,確保居者有其屋。

市場區分後,就可以組合利用價格和數量兩個 槓桿,使政策的「精度」大幅提高。在投資市場 上(商品房),控制數量(比如,將供地規模 同其空置率掛鉤)放開價格,避免不動產價值 暴跌觸發的系統性危機;在消費市場上(保障 房),控制價格增加數量,滿足新市民進入城 市的基本消費需求。

在這裡需要特別指出的是,「土地財政」下,中 國貨幣的信用的「錨」就是土地。在某種意義 上,人民幣是「土地本位」貨幣。中國之所以沒 有產生超級通貨膨脹,關鍵在於人民幣的信用 基石——「土地」——的價值和流動性屹立不倒。 一旦房價暴跌,土地就會貶值,信用就會崩 潰,氾濫的流動性就會決堤而出。

「人的城市化」

真正用來滿足需求並成為經濟穩定之錨的,是 保障房供給。這部分供給應當儘可能的大。理 想的狀態,就是要做到新加坡式的「廣覆蓋」。 所謂「廣覆蓋」就是除了有房者外,所有居民都 可以以成本價獲得首套小戶型住宅。只要不能 做到「廣覆蓋」,保障房就會加劇而不是減少社 會不滿,「尋租」行為就會誘發大 規模腐敗。

而要做到「廣覆蓋」,首先必須解決的問題就是 資金。中國金融系統總體而言,資金非常豐 沛,關鍵是如何設計出足夠的信用將其貸出 來。目前的保障房不能進入市場。這種模式決 定了保障房無法像商品房那樣利用土地抵押融 資。依靠財政有限的信用,必定難以滿足大規 模建設的巨額資金需求。

如何既能與商品房市場區隔,又可以進入市場 流通以便於融資?一個簡單的辦法就是「先租後 售」——「先租」目的是與現有商品房市場區 隔;「後售」 則是為瞭解決保障房建設融資。舉 例而言:假設50平方米保障房的全成本是20萬 元(土地成本2000元/平方米,建安成本2000 元/平方米)。一個打工者租房支出大約500元/月,夫妻兩人每年就是1.2萬元,10年就是12 萬元,15年就是18萬元。屆時只需補上差額, 就可獲得完整產權。

這個假設的例子裡,各地的具體數字可能不 同,但理論上講,只要還款年限足夠長,輔之 以政府補助和公積金(可分別用來貼息和政府 物業費),即使從事收入最低的職業,夫妻兩人 也完全有能力購買一套完整產權的住宅。

由於住房最終可以上市,因此土地(及附著其 上的保障房),就可以成為極其安全有效的抵 押品。通過發行「資產擔保債券」(Covered Bonds)等金融工具,利用社保(3.11萬億元)、 養老金(1.92萬億元)、公積金(2萬億)等沉澱 資金獲得低息貸款,只需政府少許投入(貼 息), 就可以一舉解決「全覆蓋」式保障房的融 資問題。

「先租後售」模式,看似解決的是住房問題,實 際上卻意味著「土地財政」的升級。

這一模式同以往的「土地財政」一個重要的不 同,就是以往「土地財 政」是通過補貼地價來直 接補貼企業,而「先租後售」保障房制度,則是 通過補貼勞動力間接補貼企業。2008年以後, 制約企業發展的最大瓶頸已經不是企業,而是 勞動力。新加坡和香港的對比表明,住房成本 可以顯著影響本地的勞動力成本,進而增強本 土企業的市場競爭力。

「土地財政」另一個後果,就是「空間的城市化」並 沒有帶來「人的城市化」——城市到處是空置的豪 宅,農民工卻依然在城鄉間流動。現在很多研 究都 把矛頭指向戶口,似乎取消戶籍政策就可 以一夜之間消滅城鄉間的差距。取消戶籍制 度,如果不涉及其背後的公共服務和社會福 利,等於什麼也沒做;如果所有人自 動享受公 共服務和社會福利,那就沒有一個城市可以負 擔得起。

戶籍制度無法取消與「土地財政」密切相關。由 於沒有直接的納稅人,城市無法甄別誰有權利 享受城市的公共服務,就只好以戶籍這種笨拙 但有效的辦法來限定公共服務供給的範圍。要 想取消戶籍制度,就必須改間接稅為直接稅。 而改變稅制,就必須面對前文所述的制度風 險。

但就算能夠用財產徵稅取代戶籍,也還是解決 不了農民轉變為市民的問題——今天因為缺少財 產而擁有不了戶籍的非城市人口,明天也一樣 會因為缺少財產而無法成為合格的納稅人。因 此,研究怎樣讓農民可以獲得持續增值的不動 產,遠比研究如何取消戶籍來得更有意義。

「先租後售」的保障房制度,使得戶籍制度變得 無關緊要。它為非農人口獲得城市資產和市民 身份,直接打開了一條正規渠道——新市民只需 居住滿一定時間,就可以通過購買保障房,成 為城市的正式市民。

「土地財政」重建個人資產

現在的財政界,有一種普遍的看法,認為中國 現行的稅制結構,已經到了非調整不可的地 步。理由是間接稅使每一個購買者都成為了無 差別的納稅人,無法像直接稅那樣,通過累進 使高收入者承擔更多的稅負來調節貧富差距。

但現實中,真正導致貧富差距的深層原因,是 有沒有不動產。不動產成為劃分有產階級和無 產階級的主要分水嶺——有房者,資產隨價格上 升,自動分享社會財富;無房者,所有積累都 隨房價上升縮水。房價上升越快,兩者財富差 異就越大。財產不均是因,收入不均是果。用 稅收手段只能調節貧富的結果;用不動產手段 才能調節貧富的原因。

要縮小社會財富差距,最主要的手段,不是稅 收轉移和二次分配,而是要讓大部分公民能夠 從一開始就有機會均等地獲得不動產。「土地財 政」向有產者轉移財富的功能,是當前貧富差距 加大的「罪魁禍首」,但通過「先租後售」,這一功 能馬上就可以變為縮小貧富差距的有力工具。

「現代人」的特徵,就是擁有信用。土地財政通 過「先租後售」保障房,幫助家庭快速完成原始 資本積累,為勞動力資本的城市化創造了前 提。由於保障房的市場溢價遠遠高於其成本, 因此,保障房房改就相當於以兌現期權的方式 給所有家庭注資。

家庭的經濟學本質乃是從事「勞動力再生產」的 小微企業。將土地資本大規模注入家庭,可以 快速構築社會的個人信用,使經濟從國家信用 基礎拓展到個人信用基礎。保障房「廣覆蓋」, 為城市化的高速發展提供了一個巨大的社會穩 定器。它在利益急速變化的發展階段,極大地 增加整個社會的穩定性,擴大執政黨的 社會基 礎。

「先租後售」保障房可以顯著地提高配置家庭效 率。國外的實踐表明,同儲蓄形態的養老金相 比,住宅更加容易保值、增值。高流動性的住 宅可以在家庭層次將社保和養老金資本化。

「先租後售」保障房對中國經濟的意義,乃是借 助「土地財政」作為融資工具為啟動大規模保障 房建設並將住房轉化為城市化的人口的原始資 本,從而為城市化完成後轉向稅收財政創造條 件。1998年房改的成功,推動了中國近十年的 快速增長。保障房在規模上遠超當年的房改 (甚至美國的《宅地法》),可以預 見,這一 改革一旦成功,中國經濟至少還可以高速增長 20年。

結束語

近代以來,中國一直都在模仿、追趕,鮮有能 真正稱得上「有中國特色」的制度創新。而「土地 財政」就是這樣一個偉大的制度創新,其經濟學 意義遠比大多數人的理解來得深刻、複雜。

「土地財政」只是一種金融工具。工具本身無所 謂好壞,關鍵是如何使用。「土地財政」之所以 廣受詬病,並非「土地財政」出了問題,而是如 何使用「土地財政」出了問題。隨著城市化階段 的演進,「土地財政」用來解決的問題也應當及 時改變。

從更長遠的經濟發展階段看,我們今天所擔心 的問題,很可能會隨著原始資本積累階段的完 成而自動消失。

中國城市化最快的城市之一深圳,稅收收入佔 到政府收入的93%以上,來自土地的收益已經 微不足道。但深圳經濟並未為無地可賣而「不可 持續」——由於已經完成了原始資本積累,深圳 土地財政已經悄然退 出。深圳的實踐表明,我 們可能根本無需為長大後不治自癒的「病」吃 藥。
土地 財政 歷史 邏輯 抉擇 king
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KING有可能就是$Zynga(ZNGA)$ 故事的翻版 onedot

http://xueqiu.com/8751729732/28506980
都是頂著巨大成功光環上市,慢慢開始褪去光環

我一直不喜歡碰各種遊戲股票


一是遊戲很難長青,愛玩遊戲的人多數就是喜歡新鮮的,尤其是現在遊戲都成了一種快速流行文化的一部分,比如現在誰還老玩找你妹,比如為微信打飛機也冷了很多(當然還是有很多沉澱玩家,但比例總是少的)

二是遊戲的設計和開發都是太倚重於一些牛逼的人,他們有的是不甘於維持現狀(往往他們才能做的出好遊戲)而離開,有的是可能一輩子就閃光了那麼一兩次後面就平平了。所以除了迪斯尼\EA這樣有文化內涵的大廠外,很少有新的遊戲公司/團隊能不斷有好作品,每次大熱的非大廠遊戲都經常來自新的公司/團隊

三是遊戲公司的估值,算不來算不來啊,因為一二兩點推導你就不能用簡單的數學方法推算這個公司未來的增長,不確定性太多了。

四是行業的變化,隨著未來虛擬化和其他我們暫時還無法直觀想像到的科技進步,遊戲也必然從單機遊戲--聯網遊戲--頁游--手游--XX游--YY游。。。。,IT最新科技往往最早商業化的方向多是遊戲,每一波新潮流來臨時就會死掉一大批上一代的遊戲廠家,所以這行業說到底太不安全。我們回頭看看,除了迪斯尼和EA類的把遊戲與 動漫/體育文化等充分融合的公司外,純遊戲公司好像大多數都是盛極而衰。

不過我覺得KING這個代碼名字挺好,呵呵,希望它能好運!
KING 可能 就是 Zynga ZNGA 故事 翻版 onedot
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King Dollar大趨勢 by 盧志威

來源: http://www.hunghuk.com/2015/01/07/king-dollar%E5%A4%A7%E8%B6%A8%E5%8B%A2/

King Dollar大趨勢

normal_stock-trend

 

美股和歐股市場,在踏入2015年後,突然又翻炒歐債危機,股市狂插,市場原本認為即使希臘脫離歐元區,影響亦不致太大,但實質情況是歐元已跌穿重要支持位1.2,如果短期內不能重上1.2以上,下個目標價將是1.0。

其實不止歐羅接近大位,很多外匯兌美元匯價,已接近五年高位,用十年的月線圖去看美匯指數的走勢,會發現多種貨幣已到達大圖的臨界點,牛市的急先鋒當然是無限量寬的日元,到達120後升勢稍稍放緩,但如美元再破位,跌至150也毫不出奇。

再數下去,亞洲貨幣很多也已到達大位,港人旅遊熱點泰國,其幣值也近乎重返2010年的水平,雖然比低位只跌了一成,但走勢上隨時可突破;臺幣的走勢也很弱,另一蘊釀突破中的貨幣乃是新加坡SGD,全部都逼近支持位。

歐元以外的貨幣更不用說,盧布已大舉貶值,短期內不敢說會否突破80,連一向穩建的瑞士法朗,兌美元也跌破大位1算,完全有可能進入無阻力區,下一站看1.1;北歐和東歐諸國的貨幣也不樂觀。

以走勢而論,美元去年的升幅是很驚人,但貨幣一旦出現趨勢,幅度可以很驚人,況且其他國家情況太差,2015年將不會有明顯改善,資金不斷流入美元資產帶動下,存在今年再升10%的機會。

如果根據以往的經驗,在聯繫匯率下會令香港股票和地產價格下跌,但今時今日中國的影響力太勁,部份指數成份股要跟隨A股的走勢,所以就算匯豐跌至52週新低,恒指仍能力頂跌幅,就是靠內地金融股發威。港樓如果是以前,一早已經要跌,但現在細價樓供求失衡,令樓價仍不斷上升,不過如果美元今年再升10%,不知又會怎樣?

用日線圖看會覺得高處不勝寒,但用月線圖看,美元的升幅隨時還有三成,如果未來幾年真是King Dollar的牛市,整個投資格局將與這十年的趨勢大大不同,過往經濟的指引作用將不可靠,對習慣了投資新興市場的香港人,將會是巨大的考驗,換另一角度,新時代也將出現新機會,就看美元是不是真趨勢。

盧誌威
《鴻鵠財誌》創辨人盧誌威,現任豐盛資產管理組合交易經理,證監會持牌人,Yahoo財經欄名《鴻鵠經誌》出自史記「燕雀安知鴻鵠之誌」,鴻鵠於古中國是白色鳳凰,善高飛,寓意,燕雀身小深信貧富不問出身,只憑誌氣決心。
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King Dollar 趨勢 by 盧誌 誌威
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篩選潛力股:Cash is King


環球股市自上週四輪流跌兼且零反彈,直至週一晚上美國開市,道指裂口低開曾瀉約1100點,中午時分跌幅收窄,部分股價更倒升。無奈收市回落跌500多點。道指、納指和標普期貨跌幅超過5%,觸及熔斷機制(Circuit Breaker),一度令美國三間交易所暫停交易。美國週一清晨的崩盤,幅度大速度急,每秒上落100點,估計當中大部分屬程式交易。



由港股大時代至A 股引致單日笨豬跳,至近期的陰乾式跌市,何止大時代的升幅全部歸零,更倒跌創下今年新低(亦低於去年4月低點)。手持現金準備shopping 的,宜等待並確認轉勢再入場。手持蟹貨的,這時候談風險管理大概嘥氣 - 先前沒守規矩,現在可能遲了。如果投資者清楚知道當初買入的理由,兼且有持貨能力未滿倉又不是孖展,又認為現價屬抵買(即如果未持貨會考慮買入),那就未必要急於沽貨套現。

近日是公佈中期業績高峯期,上週四有不少業績亮麗的公司,值得投資者注意。無奈處於大跌市,不論業績好壞,股價難免往下走。既是如此,筆者也不點名了,免得讀者以為是推介股票。若認為跌市中可做之事有限,正好翻查業績,花時間做功課,為未來做準備。過往篩選公司,著重盈利能力,以及未來前景。這階段選股,筆者屬意持有大量現金的公司。

中國經濟增長放緩,環球又大跌市。不管任何行業,在低迷市道持有現金,就具備抗跌力,捱過不景氣的機率大幅提高。而且,在整體經濟不佳時,現金充裕的企業,有資源執平貨並低成本擴張業務,有利未來發展。要估算企業的現金水平,除了看中期業績,也可翻閱過去半年的公告,找出曾配股集資的公司。過往曾分析財務穩健的公司包括大昌集團(88),港通控股(32)和盛京銀行(2066),至今股價硬淨。

另外,曾為文分析的瑞年國際(2010), 今年3次配股後坐擁超過31億現金,(即便扣除約10億負債,淨現金仍超過20億),現價市值僅約24億。至於股價過去數月大上大落,筆者未知原因也想不明白。有風險管理機制的,也許早已賺錢離場。未能遵守規矩的,未必要現價賤賣。除非有管理層夾帶私逃,否則坐擁20億淨現金而市值僅24億,市盈率又僅約2倍,不論內地零售市道怎麼不濟,都是太便宜了。至於中國創意家居(1678),現金比例不及瑞年國際,淨現金超過10億,現價市值約22億,市盈率約4倍。上週三有一奇怪的「2014年報補充公告」,公開認購非上市認股權證的投資機構名稱(Kingwin Capital Group Limited)。網上搜尋,Kingwin Capital 由王平持有,而且似乎大有來頭。王平並非每次都點石成金,但集團無端作出這種「補充公告」,而認股權證於11月到期(每股認購價$1.8),未知甚麼葫蘆賣甚麼藥,值得投資者關注。瑞年和中國創意家居都將在週五公佈中期業績,由於先前沒有盈喜或盈警,估計業績平穩無驚喜。

年代真的不一樣,崩盤觸發熔斷機制至追回失地不過短短數小時,循環越走越快,即便不熱衷短炒又不介意短期波動,都需要知道市場狀況。
《網上加料版》

短期經歷三種體會(大時代、笨豬跳、陰乾跌),也算適逢其會。重點是經一事,長一智。無論是持有現金或蟹貨,又或兩者皆有,都要誠實面對並總結經驗,知道以往決定是對或錯,以便未來能系統地做對決定和避免重複犯錯。

自律很重要,風險管理也很重要。到底是否只要有風險管理規矩,並自律地每次入場前定下離場價格和策略就可以?

現實是很多時並非沒有規矩,而是難以執行 -「笨豬跳」是速度太快,「陰乾跌」則是零反彈,投資者若非時刻看著螢幕,大概無法捕捉離場價位。其實,單有規矩並不足夠,情況就如減重 - 人人都知道均衡飲食,少吃醬汁煎炸零食甜品,定時做帶氧運動,體重自然會下降。理論人所共知兼認同,問題在於大部份人執行不了,或者持久力不足半途而廢。所以,真正需要一個機制ensure 可以執行到底。投資者可考慮設計一個系統(未必是電腦程式,總之是一套方法或alerts),協助自身嚴格執行風險管理 - 包括資金投放比例、買賣的投資時機、止賺止蝕的離場策略等。Excel spreadsheet 可能是最基本簡單,輸入計算程式之外,又可連接網上報價。儘管不進行自動交易,但就如手機新聞app 有notifications,有alerts 能協助執行交易守則。
(此文同見於《信報》的《價值投資專欄)
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篩選 潛力 Cash is King
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篩選潛力股:Cash is King 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2015/08/cash-is-king.html

環球股市自上週四輪流跌兼且零反彈,直至週一晚上美國開市,道指裂口低開曾瀉約1100點,中午時分跌幅收窄,部分股價更倒升。無奈收市回落跌500多點。道指、納指和標普期貨跌幅超過5%,觸及熔斷機制(Circuit Breaker),一度令美國三間交易所暫停交易。美國週一清晨的崩盤,幅度大速度急,每秒上落100點,估計當中大部分屬程式交易。



由港股大時代至A 股引致單日笨豬跳,至近期的陰乾式跌市,何止大時代的升幅全部歸零,更倒跌創下今年新低(亦低於去年4月低點)。手持現金準備shopping 的,宜等待並確認轉勢再入場。手持蟹貨的,這時候談風險管理大概嘥氣 - 先前沒守規矩,現在可能遲了。如果投資者清楚知道當初買入的理由,兼且有持貨能力未滿倉又不是孖展,又認為現價屬抵買(即如果未持貨會考慮買入),那就未必要急於沽貨套現。

近日是公佈中期業績高峯期,上週四有不少業績亮麗的公司,值得投資者注意。無奈處於大跌市,不論業績好壞,股價難免往下走。既是如此,筆者也不點名了,免得讀者以為是推介股票。若認為跌市中可做之事有限,正好翻查業績,花時間做功課,為未來做準備。過往篩選公司,著重盈利能力,以及未來前景。這階段選股,筆者屬意持有大量現金的公司。

中國經濟增長放緩,環球又大跌市。不管任何行業,在低迷市道持有現金,就具備抗跌力,捱過不景氣的機率大幅提高。而且,在整體經濟不佳時,現金充裕的企業,有資源執平貨並低成本擴張業務,有利未來發展。要估算企業的現金水平,除了看中期業績,也可翻閱過去半年的公告,找出曾配股集資的公司。過往曾分析財務穩健的公司包括大昌集團(88),港通控股(32)和盛京銀行(2066),至今股價硬淨。

另外,曾為文分析的瑞年國際(2010), 今年3次配股後坐擁超過31億現金,(即便扣除約10億負債,淨現金仍超過20億),現價市值僅約24億。至於股價過去數月大上大落,筆者未知原因也想不明白。有風險管理機制的,也許早已賺錢離場。未能遵守規矩的,未必要現價賤賣。除非有管理層夾帶私逃,否則坐擁20億淨現金而市值僅24億,市盈率又僅約2倍,不論內地零售市道怎麼不濟,都是太便宜了。至於中國創意家居(1678),現金比例不及瑞年國際,淨現金超過10億,現價市值約22億,市盈率約4倍。上週三有一奇怪的「2014年報補充公告」,公開認購非上市認股權證的投資機構名稱(Kingwin Capital Group Limited)。網上搜尋,Kingwin Capital 由王平持有,而且似乎大有來頭。王平並非每次都點石成金,但集團無端作出這種「補充公告」,而認股權證於11月到期(每股認購價$1.8),未知甚麼葫蘆賣甚麼藥,值得投資者關注。瑞年和中國創意家居都將在週五公佈中期業績,由於先前沒有盈喜或盈警,估計業績平穩無驚喜。

年代真的不一樣,崩盤觸發熔斷機制至追回失地不過短短數小時,循環越走越快,即便不熱衷短炒又不介意短期波動,都需要知道市場狀況。
《網上加料版》

短期經歷三種體會(大時代、笨豬跳、陰乾跌),也算適逢其會。重點是經一事,長一智。無論是持有現金或蟹貨,又或兩者皆有,都要誠實面對並總結經驗,知道以往決定是對或錯,以便未來能系統地做對決定和避免重複犯錯。

自律很重要,風險管理也很重要。到底是否只要有風險管理規矩,並自律地每次入場前定下離場價格和策略就可以?

現實是很多時並非沒有規矩,而是難以執行 -「笨豬跳」是速度太快,「陰乾跌」則是零反彈,投資者若非時刻看著螢幕,大概無法捕捉離場價位。其實,單有規矩並不足夠,情況就如減重 - 人人都知道均衡飲食,少吃醬汁煎炸零食甜品,定時做帶氧運動,體重自然會下降。理論人所共知兼認同,問題在於大部份人執行不了,或者持久力不足半途而廢。所以,真正需要一個機制ensure 可以執行到底。投資者可考慮設計一個系統(未必是電腦程式,總之是一套方法或alerts),協助自身嚴格執行風險管理 - 包括資金投放比例、買賣的投資時機、止賺止蝕的離場策略等。Excel spreadsheet 可能是最基本簡單,輸入計算程式之外,又可連接網上報價。儘管不進行自動交易,但就如手機新聞app 有notifications,有alerts 能協助執行交易守則。http://trendalysis.blogspot.hk/2015/08/cash-is-king.html
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給粉絲的忠告-保留現金 Cash is king Nainital的碎片哥

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_6a54e96a0102wilx.html

這個周末花了相當多時間 跟蹤Brexit的事態演變

Greenspan和Soros的言論 我非常認真和仔細的打印出來 讀了好多遍

貌似他們兩個的觀點 殊途同歸。一個說是擔任公職以來見過最嚴重的危機 超過1987年10月19日(當天道瓊斯下跌23% 有史以來最大當天跌幅)
一個說這次對經濟的影響只有2007-08年金融危機可以比。
換句話說他們都提倡了警告。

Greenspan 主要三個觀點1.蘇格蘭馬上公投退英,這是英國面臨最大問題 2.歐元區解體危機3.這些問題背後的原因還是發達國家快速老年化,導致政府開支急劇增加 導致赤字和移民問題
Soros的觀點是公投的原因還是針對移民 而非經濟問題,早前6.21 Soros的文章對Brexit帶來的經濟問題 寫了一篇文章他意思退歐帶來立刻的貶值而且政府沒有好的應對方案
主要三個原因1.低利率時代 2.對外資的依賴度高3貶值無法推動英國出口
這里提一點 周五 英國大跌 不過Burberry 卻是逆勢漲2.59%市場還是有效的
Soros第二個觀點也是歐元區的危險

綜合兩位的觀點,我覺得這次Brexit帶來的風險不會小,也不是一個客戶不管不顧的風險
雖然我還是沒能力預測風險的烈度

就此我給出一個忠告。面對不確定性 特別是一個一定會影響到你的不確定性 一定要用倉位表達自己的觀點。
換句話說減倉是必須的。 保留現金
如果用鴕鳥戰術 置之不理 我覺得未必妥當
畢竟這個影響到每個人幾乎可以確定。一定會影響你的風險一定要用倉位表達出來。
本質上對每個投資人而言 個人的portfolio一定是反映你對世界的看法

附帶 三個鏈接 
1.'This is the worst,' Alan Greenspan says of British break from EU
http://www.cnbc.com/2016/06/24/alan-greenspan-says-british-break-from-eu-is-just-the-tip-of-the-iceberg.html
2.Soros Brexit and the Future of Europe
https://www.project-syndicate.org/print/brexit-eu-disintegration-inevitable-by-george-soros-2016-06
3.The Brexit crash will make all of you poorer – be warned
https://www.theguardian.com/commentisfree/2016/jun/20/brexit-crash-pound-living-standards-george-soros

粉絲 忠告 保留 現金 Cash is king Nainital 碎片
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=202738

Hong Kong Express Airways Ltd v King Power Traveler Co Ltd -海南航空/海航

1 : GS(14)@2010-12-17 11:55:10

http://legalref.judiciary.gov.hk ... sp?datesel=10122010
2 : GS(14)@2010-12-17 11:55:24

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20100721/00202_042.html

編號:1099

原告:Hong Kong Express Airway Limited

Hong Kong Airlines Limited

被告:King Power Traveler Co. Ltd.

要點:聲明終止協議

索償額:-
Hong Kong Express Airways Ltd King Power Traveler Co 海南 航空 海航
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272068

睇淡股樓 盡沽物業 CY金主葉茂林:Cash is King

1 : GS(14)@2012-07-03 22:09:47

可能為集資做下專訪
http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120703/107707
葉茂林接受訪問時指,自己沒有內幕消息,捐錢前亦未有見過梁氏,純粹是比較梁氏及唐英年的政綱後才決定支持梁振英。看淡後市主因是歐債危機未解決,樓市則是「天棚價(即天價)」,跌的機會大過升,加上估計加息潮將出現,所以看淡。
樓價或跌逾三成
葉個人估計美國經濟會轉好,最快會今年底或明年初加息,「息魔」重現將大大增加供樓人士負擔。
「樂觀情況下,估計樓價未來會有10至25%跌幅;悲觀的,跌幅會超過30%」。同樣道理,他亦不看好未來兩年港股表現,雖然大市仍會上上落落,但大勢仍是向下。
經營紡織業起家的葉茂林,不諱言80年代藉炒製衣業出口配額賺到第一桶金;03年沙士後,更大舉投資物業。他笑謂,當年只是抱着一個信念,「大陸唔會唔救香港,結果博中咗,賺大錢」。
不過,他指,沙士發生至今已近十年,股樓亦大幅回升。「整個投資周期已接近尾聲,未來會跌多過升」
睇淡 淡股 股樓 盡沽 物業 CY 金主 主葉 茂林 Cash is King
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280032

蔡東豪:"Cash is King."

1 : GS(14)@2012-07-30 12:03:37

http://www.sharpdaily.hk/article ... B1%AA-Cash-is-King.
"Cash is King."
耀才證券主席葉茂林
聽到Cash is King,知道大難臨頭。
證券公司的主要收入是佣金,股市越旺越搵到錢,因此證券公司老闆唱淡,一定要細心聆聽。
耀才證券(1428)主席葉茂林看淡股市主因是歐債危機未解決,他認為美國經濟會轉好,提早於今年年底或明年年初加息。加息這預言幾得人驚,現時專家不看好股市的原因有很多個,但點數都未數到加息。
葉茂林一言驚醒,加息是一個遙遠但不是不可能的可能性,各國政府都怕資產泡沫。假如葉茂林不是危言聳聽,股市真係好危,大部份投資者未開始擔心加息,市況已經是沒精打采,如加息危機真的重臨,股市和樓市不堪一擊。
葉茂林是否信得過?據報道,他未見過梁振英,便決定捐100萬元支持他參選。
蔡東豪
蔡東 東豪 Cash is King
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280554

置業達人King Sir:年輕人上車 先買舊區細樓

1 : GS(14)@2016-03-23 15:57:24

2016-03-19 iM

一個人的投資決定,往往與他的出身和成長背景有關,人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強,多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢,按揭公司的生意發展迅速,而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升,早已達致財務自由。這些一切,源於他那困在板間房的童年。

King Sir的父母在1949年來港,投靠在旺角山東街賣菜的親戚,兩口子靠在菜檔打工餬口,家中六兄弟姊妹,King Sir排行最小。

童年印象最深的,是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡,強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的,是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆:「煮飯沖涼都要讓人先,阿哥俾包租婆個仔打,阿爸好嬲但唔敢出聲,怕被人趕走。」

當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內,很早就憧憬置業。「有自己的屋企,起碼唔使受人氣,活得有尊嚴有自由,甚麼時候鍾意做乜就做乜。」

小孩子的願望沒喧於口,但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工,趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆,之後到附近凍肉店「賒貨」,托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊,希望賺多個錢。憶起這段往事,King Sir吐吐舌說:「以前小學放學就落去幫手撬雞翼,中學就開始幫手送貨,50磅凍肉真係好鬼重,夏天一上膊就成身血水。」後來,父親的凍肉生意愈做愈大,終儲夠錢買樓,以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。

飲食業前輩 一舖抵萬金

往後多年,葉家的凍肉生意可謂一帆風順,更逐步拓展至飲食業,家族有多家食堂及酒樓。就在那時,King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。「很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起,後來自己買舖,經濟起飛令舖位升值,他們有一舖在手有利擴充業務,結果生意愈做愈大。」他口中的前輩,其中一位就是新光集團創辦人胡珠。

成長經歷使然,King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片,廿來歲的他見幾萬元就可以做業主,開始沾手樓市,賺過點錢,但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家,自己打和離場已算「執返身彩」。及後,他更努力鑽研樓市,哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他,怎樣下注贏面才高,他亦素有心得。

直至2004年,他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏,樓價暴跌近七成,但對香港前景充滿信心的他,反認為是入市良機,加上中央實施自由行,覺得「個市衰極有限」,遂決定離開家族生意,與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介,並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。

住宅改成舖 身價升1.5倍

樓市在2004年過後谷底抽升,買樓的人愈來愈多,而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主,他們就轉而登報、派傳單攻街外散客,生意增長不俗。「兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼,我哋十項贏咗八項。梗係啦!打來的電話,一係我接一係我老婆接!」及後生意再下一城,最高峰一小時接到近20個電話查詢。「後來經絡做埋街客,幸好我們本身已儲落一批熟客,算是各有各做,到現時仍好穩定,算係搵到兩餐啦!」

初創業時,兩口子白天接生意,晚上就「瘋狂睇樓」,足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir,在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下,最多可下三注,目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍,然後實行他的「長揸放租計劃」。

首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓,而回籠關鍵是第三注。「當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座,這類樓通常前坐向大街就做生意,後座住人。當時整區租金都升緊,我覺得樓上舖是新趨勢,所以將單位改成店舖,以1.2萬招租,回報24厘!經紀個個話我傻,唔肯幫我放,我惟有登報紙,結果租了給一位靚女搞時裝店。然後我再用1.2萬做base,計出144萬元連租約賣,登報大大隻字寫住『10厘回報』,經紀又當我傻啦,點知唔夠兩星期就賣出,回籠成百萬。」

只愛細價樓 不買大屋苑

入市不足一年,King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後,他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓,繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則,是除了自住單位,他從不沾手大屋苑。

他解釋,細價樓盤源少、資訊流通量亦較低,若肯針對心儀區域勤做功課,留意放盤、成交及價錢等,並願意花時間與經紀打好關係,尋得筍盤的機會反而較高,加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。「400萬和800萬的單位售價是一倍,但兩者的租金差距往往無一倍咁多,變相細價樓個Yield(回報率)較高。」

部分人喜歡住屋苑,是由於屋苑愈大,附近環境變遷愈有限,變相有保值作用,但King Sir卻倒轉來看。「舊區會更新,代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等,改善後樓價一定會升,若被相中收購,身價更隨時三級跳。」

除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼,King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期,又巧遇心儀筍盤的話,就會加按套現入貨,慢慢增加持貨量。時至今日,他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個,物業總值數以億計,而每月扣除按揭供款後,約可獲數十萬元租金收入。

時勢造英雄 助青年上車

毫無疑問,King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦,但八十後聽罷心中或許質疑:「2004年開始買樓買到今日,梗係發達啦!」難得他毫無芥蒂,「係呀,時勢造英雄咋!若果推遲十年,我都未必有得玩。」

他不諱言今天樓價又貴又有辣招,八九十後上車的確比以前辛苦。2009年,King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓,接觸年輕學生時便知大件事:「原來好多人唔知買細樓可按九成,以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車,但因為唔知條數點計,唔敢下注。」

因着出身、工作和多年投資經驗,King Sir笑言自己「生於升市,有種責任」,希望透過自己的知識和人脈,指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路,令他們不至絕望。

開班7年,授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題,可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事,坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢?他笑說:「投資收入穩定可養妻活兒,有自己的公司和事業,教書又幫到人,我的人生已經好有意義啦不是嗎?」

新手老將10大疑問

King Sir在樓市實戰多年,買樓及按揭經驗豐富,近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次,他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」,與iM讀者上上雞精班。

Q:港人在買樓按揭上,有哪些最常見的謬誤?

King:年輕人買樓,最多就是以為買樓一定要付百多萬首期,不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。

此外,在審批按揭時,「入息」的定義會因借貸成數而改變,尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀,若申請八成(當中兩成為按揭保險)或以下,則佣金及底薪均會被視為固定入息,但若他借八成以上,則只得底薪會被視為固定收入,薪金大大減少,影響借貸能力。

Q:是否有出糧紀錄就可申請到按揭?

King:現在很多年輕人做Freelance,以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭,但其實現時限制多了,自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題,是通常他們會落完訂才申請按揭,到知道銀行不批貸款時,往往為時已晚,更有人在無可奈何下撻訂,首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備,最好做預先批核。

Q:買新樓申請按揭,有甚麼要注意?

King:現時很多年輕人會買新樓,亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時,會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有,銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款,處理方法就如私人貸款或卡數一樣,銀行也會先扣起這筆數,再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

Q:據說在出糧戶口做按揭會比較易批,真的嗎?

King:沒錯,因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式,例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等,所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法,因為銀行愈掌握你的財政,他日你出現甚麼問題,它就愈容易發現。例如2008年很多人失業,銀行見你每月都穩定出糧,突然幾個月無數到,擔心你無錢供樓,就會查明原因。它未必一定Call Loan,但機會較大。

因此,我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行,雖然使用上麻煩,但可避免有事時被凍結所有戶口,那就更麻煩了!

Q:怎樣才可以搵到筍盤?

King:很多時筍盤要搶,動作夠不夠快,就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓,你就愈知甚麼是筍盤,識得比較就會進步。例如睇開某幾區,知道同類型的樓呎價大約1元多,突然有間9,000蚊,就知係筍野囉!

慢慢將範圍收窄,用同一個道理,微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢,建立sense,慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。

在睇樓過程中,又會與經紀熟絡些,他又會明白你要求多些,這樣買到心頭好的機會就愈大。

另一關鍵是,好市時經紀未必有時間理你,帶你慢慢行,加上好市大部分放售的都是連租約盤,根本無樓睇,所以一句到尾:功課要趁靜市做,這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。

Q:現在樓市下調,但買樓限制多,買樓投資收租仍合適嗎?

King:首先要視乎你的年紀,再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人,我不鼓勵這樣做,但若你較年輕又有信心,我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓,現時升至500萬,而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成,即300萬,再減去未償還的200萬,即可獲約100萬資金。

這建議一來基於樓價仍頗高,貸出金額可觀;二來是本港仍處低息,且預計低息將持續一段時間,屬於「借平錢」。準備資金後,等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌,最終抵銷了那15%至20%的緩衝,就轉售為租,先避過跌浪。(留意買第二層樓要交雙倍印花稅,物業投資者需小心計算買樓成本。)

Q:想加按物業套現,要留意甚麼?

King:坊間部分財務公司講到有層樓就有錢,很多退休父母按樓套現給兒女做生意,但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來,結果供樓的擔子就落在父母身上,但60幾歲人、20幾厘息,點供?若斷供幾期就會收樓,多年來當然也見過這些個案,若公司能力許可,都會盡量幫他將貸款轉回銀行,起碼減少利息支出。

Q:現在樓市會步1997年後塵嗎?

King:很多人拿現時與九七作比較,當年借貸率高,爆煲後市場只餘下用家,結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健,借貸率亦低。樓市多年高位徘徊,積累了一班等待上車的用家,加上今天的投資者好有實力,不少人已套定幾層樓的錢,準備樓市一跌就撲出來掃貨,試問這樣樓市又怎會大跌?

Q:現時以磚頭計劃退休可行嗎?

King:若手頭上已有兩三層樓收租,本身又已有樓在身(即買第二層樓要付DSD),則不用執着只買磚頭,反而可考慮改為投資較穩陣的債券,賺取與租樓相若的4厘年回報之餘,又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元,部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行,成為資深投資者,再以4倍槓桿貸款,然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券(年回報約4厘),以賺取高4倍即16厘回報。

Q:樓市未來半年走勢如何?

King:其一關鍵是外圍經濟,內地和外地經濟好的話,樓市跌兩成已盡(相對最高位時),而目前又已跌了一成;即使經濟差,我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水,中國又減準備金率,暫時對樓市都是利好的消息,所以如無意外,大市到今年5、6月應會漸見穩定,甚或微升,當然若外圍經濟再次爆煲就好難講!

目前經濟前景較以前複雜好多,看不到太遠,最多只可預測到半年走勢。
置業 達人 King Sir 年輕人 年輕 上車 先買 舊區 區細 細樓
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KING SIR 開講 置業必修4堂課

1 : GS(14)@2016-06-20 03:51:09

2016-06-11 iM
近期,最常聽到坊間對下半年樓市的評語是:「好複雜!睇唔透!」的確,本港樓市自去年9月從高位回落,一直反覆向下,量價齊跌,直至近月才現起色。正當大家以為跌勢稍稍喘定,近日各大行又爭相發表樓市預測報告,大部分謂回升只屬曇花一現,對未來樓市仍看淡,當中更有「大跌四成」的大膽預測。

但無論市況如何,不少人仍視上車或再置業投資為目標,而成功關鍵往往在於有否做足準備。本刊早前邀得人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強主講「樓市下半年部署」講座。

席間,King Sir分享了他對本港未來樓市看法及實戰部署,又正本歸源向年輕人教授上車秘技,並向計劃再買樓收租的參加者提供加按套現、揀區及承造按揭等意見,實行在「亂市」中與大家積極備戰。

置業4堂課

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協力:區佩欣

年輕人如何實現買樓夢?

過去幾年,本港樓價持續高企,不少八九十後年輕人也歎上車難,隨後社會上亦有過一輪對「買樓何價」的討論。King Sir為此提出一問:「誰是樓奴?」從而帶出他對年輕人應否買樓的看法,他更笑言;「信不信由你,反正我信了!」

「業主和租客基本上都是樓奴!」他解釋,業主買樓動輒供款二三十年,向銀行繳付百萬元利息,但以長綫來看,隨着年紀增長薪金上調,供樓初期捱幾年,日後便會愈來愈輕鬆。日後有樓在手,可加按套現作個人發展或再置業投資,資產亦可留給下一代。相反,租樓減低了儲蓄能力,加上租金永遠與市道掛鈎,經濟好加薪,轉頭業主便會加租,抵銷了資產增長,生活質素難以得到改善。「雖然大家都是樓奴,但業主始終較租客好,所以說到底年輕人有能力,還是應該置業。」

當年輕人確認了買樓目標,就要務實地行動。第一步先要了解可以買甚麼樓、怎樣買,明白有助自己上車的工具,也要同時了解現時政策帶來的局限。

他引近年參加其物業投資班的年輕學生為例,很多人以為買樓一定要付足四成首期,一個400萬元的單位首期便要160萬元,這數字對年輕人來說是天方夜譚。「他們不知道按揭證券公司的按揭保險計劃,會為首期不足的人做擔保,400萬元以下的細價樓最高可做到九成按揭,首期連印花稅、佣金等,大約55萬元已足夠上車。一對月入2萬至3萬元的男女朋友一齊儲,3年便可上到車。對年輕人來說,發個可以實現的夢,人生才不至太灰。」

保持良好信貸紀錄

King Sir謂近年接觸到的年輕人有一個通病,就是習慣先使未來錢,欠下一大筆卡數、私人貸款等,而不知道此舉會為上車計劃造成很大阻礙,故建議有意置業者,事前應向環聯信貸資料庫取得自己的信貸報告,若報告不夠「靚仔」,應盡快作出改善。

「環聯信貸報告就像Body Check一樣,檢查你的財政是否健康。它會就你所有借貸紀錄提供一份詳細資料,例如你有幾多張信用卡、有否向財務機構申請過貸款及還款情況,然後給予評分,而銀行日後在審評按揭時,便會因應你的評分去決定借不借錢、借貸年期及金額。」

他續解釋,信貸評分最高級別為A,最低為J。一般以A至C為最好,D至G為合格,而I和J則不合格,有可能是當事人曾經申請破產或進行債務重組。一個評級為C級的人,代表他有99.1%會履行其還款承諾,即少於1%的機會不還錢。至於I級則只得59.4%會履行還款責任。「即係四成機會唔還錢,你做銀行都唔會借啦!所以這些Grade就最好暫時不要買樓。」

至於怎樣才會「劃花」自己的信貸紀錄,King Sir奉勸有兩件事做不得。第一,不可遲找卡數。若果卡數遲了兩星期或以上還款,銀行便會將紀錄交予環聯,寫進個人報告中。即使只是遲還一兩天,但月月如是也非好事,事關銀行會將此演繹成「你有財務問題」,故持續拖延還款,這亦有可能影響信貸評級。

此外,部署買樓的人,最好不要向銀行申請任何形式的貸款,事關此舉會直接影響你日後按揭時所批出的金額。「假設你月入3萬元,銀行會以一半,即1.5萬元界定為你的還款能力。再假設你申請六成按揭,利率2.15%,還可款期為30年,即銀行最高會向你借出330萬元(以按揭計算機計算出來),即是你可買到約550萬元的樓。但若果你已有一筆9,000元的私貸,銀行會先扣除,即你只餘下6,000元供樓能力。以同樣方式計算,銀行最多只會批出130萬元,變相你可買的樓價錢亦會大大減至217萬元,故借錢前要三思。」

實戰睇盤累積經驗

計好數之後,就是實戰,意思是要積極「落區行盤」。King Sir建議,若果打算在一年後入市,從今日起便要開始學習睇樓,最好一個月睇10至20個盤。「愈睇得多就愈有Sense,懂得比較樓盤質素優劣、價錢高低,有助日後為心儀的單位定價,亦可藉此與經紀混熟,學習與他們溝通,這樣可大大提高找到筍盤的機會。」

他建議首先就喜好及實際需要選定幾區,看一兩轉後再收窄到某區或某幾個屋苑,當與經紀混熟而又做好入市準備時,就向他說明要求,例如哪一幢、甚麼層數坐向有放盤,而叫價亦與預算相若,就可通知你睇樓。「當然見一兩次經紀未必會記得你,所以最好間中致電找他問問市況,或者像劉以達做戲一樣在地產舖門口飄來飄去,加深他對你的印象,哈哈!」

說到這裏,講座現場不少年輕人也有同一疑問,就是400萬元以下筍盤何處尋?King Sir表示,目前港島區柴灣、筲箕灣及香港仔仍有少此類細價樓,九龍區就以紅磡、牛頭角、大角咀及長沙灣最多,若果心儀新界區的話,則荃灣、沙田、元朗及屯門仍有很多選擇,而且同一價錢可買到較港島九龍更大的單位。

投資者再入市 嚴選區份

近月,本港樓市已從高位下調,加上「貼市價」新盤排着隊出籠,不少投資者也開始蠢蠢欲動,詢問King Sir買樓收租是否一項可取的投資,現在又應否多買一層樓收租?

King Sir不諱言,一直對物業投資情有獨鍾。「假設今年一磅方包賣10元,而你層樓租緊1萬元。他日方包到20元時,你層樓一定租到2萬元。相反你層樓租金跌到5,000元,相信方包頂多賣四五元。這代表層樓已鎖定了你日後的購買力,保障未來。無論甚麼市況你收完租也可以買到1,000磅方包,起碼不會捱餓,但股票、債券等,未必有這保證。」他認為,投資者目前入市,只要樓價較市值低水10%(以銀行估價為準),加上租金回報有3.5厘以上便可入市。

他又以「養細路」妙喻買樓投資的至高境界:「買咗返來,有人幫你養(供),到廿年後養大咗就還返比你,咁就最正!」不過,前提是要懂得揀個乖仔,萬一選了「衰仔」,隨時後患無窮。

2008年,King Sir以700多萬元購入一個廣播道星輝豪庭千呎單位。同年,他其友則以500萬元買了將軍澳的日出康城首都。8年後的今天,King Sir的單位升了一倍,而朋友的單位卻只升了約30%。「這就是乖仔和衰仔的分別,買錯樓未必會死,但會影響接下來的投資部署,資產增值亦會被拖慢。」

供應不絕 後患無窮

他解釋,當年同期廣播道山腳的新盤索價已達9,000元一呎,但山上的星輝豪庭呎價才5,000元,加上考慮到該區之後都沒太多新盤落成,有利放租。將軍澳情況則相反,日出康城甚至整區未來也新盤不絕,為投資帶來負面因素。

「投資者的習性,是『不見家鄉不會賣樓』,2010年日出康城收樓時,業主見未到價,紛紛轉賣為租,最高峰400多個單位鬥平租,900平方呎單位也不用1萬元租。作為投資者,租金扣除差餉、管理費後,回報不足兩厘,加上每月要貼錢供樓,做不到正現金流,新樓閒閒地守5年,咁就會好辛苦,甚至中途要蝕讓。」

因此,King Sir寄語投資者若在這類「大貨區」下注要非常謹慎,未來兩年多小心九龍城、元朗及將軍澳,買新樓亦最好貼近同區二手價。否則幾年後新樓變二手樓,但仍維持高水叫價,便會喪失競爭力。

新舊交錯 升值力高

另一個揀樓竅門,就是要揀「新舊交錯」的區份。King Sir說:「最好選擇未來有改變的區份,例如金鐘,十多年前的星街,靜得行過總擔心被人打劫,但現在有Fusion餐廳、酒吧、Art Gallery,甚麼都有,還不是因為有Pacific Place的發展?所以但逢區內有商業、住宅等發展,必會帶動同區樓價上升。」

他又表示,目前最看好的是鰂魚涌,事關太古坊將有重建項目,兩三幢舊工廈將改成摩天商廈,提供200萬平方呎商業樓面面積。「200萬呎地方,假設多了2萬人來返工,每10個人有一個就搬進這區,都多了2,000個住屋需求。若果區內住宅供應不變的話,租金一定會谷起,令回報增加。」

加按物業 靜待時機

至於暫時未有心水的投資者,也不可以乾坐,要積極作準備。King Sir建議,若投資者過往手持的物業已有一定升幅,或者早已供斷,目前最應該做的,就是加按物業套現等機會。

「假設你2011年買入400萬元的樓,做七成按揭,即是借280萬元。現在物業升到700萬元,按揭餘額是260萬元。有能力的話,應向銀行加按套現,以700萬元計算,最多可借出420萬元,減去260萬元按揭餘款,餘下160萬元。然後購入約300萬元的樓(持有物業最多只可做五成按揭)收租。若果未有筍盤,也可先存在高息戶口,有眼光的話,就用來投資公用股、債券REITs等,賺取息差。」但他謂,投資不宜太進取,事關萬一市況逆轉,那筆錢便會是補貼供樓的救命錢,故金額必須足夠供幾年樓。守過最差日子後,靜待機會再出擊。

下半年部署讀懂5個關鍵指數

踏入第二季,本港樓市開始喘定。差餉物業估價署上周公布,5月份樓價指數微升0.7%,是連跌6個月後首次重拾升軌,而成交數字亦見回升,從4月份的5,613宗升至5月份的6,065宗交易,升幅為8.1%。升幅初現,不少大行隨之公布對未來樓市預測,當中眾說紛紜。

問及「邊個最可信」,King Sir妙語:「那些預測五時花六時變,日日都唔同,信佢不如信蘇師傅啦!」他笑言,大行報告和蘇民峰的運程預測都可參考,但大家最好信自己。但究竟如何建立自己的「可信性」,他就公開了多年來入市前必讀的幾個指數,讓大家借鏡。

市況仍波動 換樓宜忍手

Q:你對下半年樓市有何預測?

我認為農曆年後樓市經歷過短暫的小陽春,及至3月、4月的微跌,踏入6月、7月樓市會稍為喘定,然後下半年平穩向下。不過,這預測的前提是內地經濟穩定,人民幣不再跌,亦不會突然有新政策出台影響市道。但萬一內地經濟進一步放緩,美股跌港股又跌,那本港樓市必然會差。若下半年情況穩定,預計樓價只會跌5%,但若發生上述的重大事情,影響性難以估計。不過現時左右樓市的因素太多太複雜,很難說得準,預測半年都太長。

Q:現在換樓自住是時候嗎?

根據一般人的做法,樓市升時會先買後賣,跌市就先賣後買。若果本身有足夠資金,讓你不賣出本身單位就可再買樓,那就不用多考慮。但若果手頭只得一注,現時換樓還是有風險,雖說過去整體樓價已跌了一成,但市況仍是很波動,而且變得很快,萬一賣了舊屋又上不到車就不只影響投資利潤而是實際生活,長期租樓亦不划算,所以除非業主肯大幅減價或者很有需要,否則最好還是忍一忍手。

細價樓供不應求

Q:投資細價樓還是中價樓好?

過去一段時間,細價樓的樓價不斷飈升,主要是由於樓價本身太高,資金不足的上車客只可選擇細價樓,而政府的辣招又局限了投資者。基於買樓成本上的考慮,無論上車客還是投資者也擠到細價樓市場裏,在供不應求下,價格一定升,市場也必然會被扭曲。

未來買甚麼樓,當然主要視乎能力。即使只買得起400萬元以下的細價樓,亦應選擇一些樓齡超過20年的小屋苑或單幢樓,這些物業通常回報較高,最好避免買新樓。若果資金充裕,500萬至600萬元的中價樓將會是更好的選擇。事關過去就只有中價樓沒被政策扭曲,以用家為主,沒有炒家,樓價反映實際價值,未來表現也見平穩。

Q:居屋買得過嗎?

很難一概而論。若投資者在自由市場購買補了地價的居屋,其實跟私樓沒分別,都是看物業質素、價錢及地區發展等,但一點補充,是建議大家可以遲一點才入市。事關早前政府兩次「白居易」計劃,已將整體居屋價格扯高了,若將來無以為繼,料居屋價錢將慢慢回落。

未來數年政府將不斷推出新居屋,若想以白表申請,要細心衡量。雖然新居屋價錢較同區物業低,但業主同時要面對流通性低、不能加按及放租(未補地價前)等問題,對於未來有意換樓,或以物業套現投資達致資產增值的人來說,始終有欠靈活性。

Q:按揭做P按還是H按好?

香港人做按揭過去一直以最優惠利率(P按)為主,對銀行同業拆息(H按)則較陌生。究竟甚麼會影響H按息率的高低?其實是香港每天的儲備結餘,若果當日有大量資金被抽走,或有大型集資活動凍結了幾千億,H按息率便價在短期內抽升。但按目前實際情況這些機會較微,因為現在香港的儲備實在太多,動輒都幾千億,所以H按息率近兩年一直維持低水平。

正因如此,近年多了業主轉用H按,現在已達九成人以上。我亦認為現在買樓最好做H按,P按一般實息是2.15厘(P-3.1厘),但H實息只是1.84厘。而且即使息口出現變化,H按亦不會無了期加下去,通常升到跟P按一樣,即2.15厘(P-3.1厘)便會封頂。

Q:直接找銀行承按和做按揭轉介有何分別?

以前按揭轉介會以條款優惠作招徠,但現時在金管局的監管下,無論利率、罰息期回贈等都趨向劃一,坦白說沒甚麼着數。但按揭轉介公司有專人跟進個案,在收集資料後分析再配對幾間合適的銀行,供業主選擇。如此一來,業主就毋須親身逐家銀行去查詢格價,以免費時失事。另外,家居保險、贈品等仍可取得較Walk-in客更好的待遇。
KING SIR 開講 置業 必修 堂課
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【里奧英語】繙譯專家讚 孫楊King英文其實唔差

1 : GS(14)@2016-08-16 06:28:37

今年奧運冇乜號召力,最令人期待的都係中國隊泳手孫楊!因為佢每次現身都好夠惹火,無論攞金定攞銀都令大家有好多古仔follow,就咁一句I am the king已經激起強國網民的熱血,要衝出去同外國人較勁。



今年強國網民就向港豬們展示咗甚麼叫「學外語唔可以怕醜,最緊要肯試」,我哋搵到專欄作家古德明同城巿大學專上學院語文及傳意學部首席講師謝聰分析一下呢啲強國英語,等大家都可以齊齊衝出去!古:古德明謝:謝 聰示範1所有強國人民的心聲呀!孫楊喺400米自由泳項目輸咗畀澳洲泳手賀頓僅奪銀牌,被外國記者問到在1500米比賽中會否打低對手時指自己是王者和新世界。孫楊:I am the king, I am the new world古:這是一句自誇的說話,但文法上沒錯。謝:這兩句話其實講得很有氣勢,充份表現出他的高傲和霸氣。如果把這兩句改為 No way, I am the best swimmer in the whole wide world,那就流於平鋪直敘了。示範2事緣法國泳手拉庫爾加入戰團,話孫楊啲尿係紫色,於是強國網民不斷去到拉庫爾的twitter留言。其中有好多so唔識串的post,例如You are losser(loser)(你是失敗者)、U r a atheist(an athlete), not an entrainment(entertainment) star…(你是運動員不是明星)等等,當中一位網民甲就留言話:Nothing can save your duty heart古:應該可以寫作A man with an evil heart cannot be saved謝:英語很少說dirty heart,常見的搭配有dirty tricks和(give someone the) dirty look(睥到行)。如果一定要表達「壞心腸」的意思,可以用evil-minded,整句可以改為You are so evil-minded, You are simply beyond redemption睇完網民又睇睇外媒啦!示範3中國隊女泳手傅園慧喺女子100米仰泳決賽中榮獲銅牌,其後佢話「我沒有保留呀,我已經……用了洪荒之力。」一句,外媒就繙譯成:I didn’t hold back…I used all of my mystic energy!古:洪荒之力其實不太算是中文,但我相信(她的意思)可譯作primeval strength。謝:洪荒是神話、古文中很常見的字眼,「洪」本意為大、非常的意思,荒則是指荒涼、荒蕪,因此「洪荒」意指天地尚未開闢時的混屯遼闊景象。至於「洪荒之力」,指的應是一股原始、自然、偉大的力量。其實used all of my mystic energy(或power)已經譯得不錯了,如果energy改為strength,效果更佳。至於有些譯作prehistoric power就有點勉強,一般英語讀者會摸不着頭腦。示範4另外傅園慧仲話自己練習到生不如死,有外媒就譯成living was no better than death古:可譯作Living is no better than dying謝:原譯也算意思明確,但英語一般說Better dead than alive記者:容慧心


法國泳手拉庫爾加入戰團,話孫楊啲尿係紫色,搞到強國網民嬲豬。

網民甲留言話:Nothing can save your duty heart,估計係話拉庫爾有個dirty heart壞心腸。

強國網民so唔識串的例子多不勝數,最搞笑都係嬲澳洲泳手賀頓(Mack Horton)暗指孫揚「作弊的人」諗住去佢網站留言,點知去咗英國人Mark Horton網頁狂洗版,搞到Mark本人都轉埋Profile pic等人咪認錯!


外媒將中國隊女泳手傅園慧一句「洪荒之力」繙譯成mystic energy。

傅園慧的「生不如死」外媒就繙譯成living was no better than death。

專欄作家古德明


城巿大學專上學院語文及傳意學部首席講師謝聰



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160816/19737674
英語 繙譯 專家 孫楊 King 英文 其實 唔差
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李司棋:King Sir好有修養

1 : GS(14)@2016-11-16 05:10:13

鍾景輝樂於提攜後輩,杜琪峯、羅冠蘭、黃秋生、歐錦棠及王祖藍等都是其徒弟,可謂桃李滿門。當年李司棋亦是由King Sir一手提攜,司棋姐昨在電話中說:「嗰時加入《歡樂今宵》,但我唔想演趣劇,就同爸爸一齊去搵King Sir,之後佢就畀機會我。記得第一部電視劇由森森做主角,我做護士,得兩句對白『病人需要休息,請你哋出去先』,哈,而家仲好記得。」司棋姐讚King Sir是一位好有修養的老師,她說:「以前好幸福,我哋前一日會返廠排位、讀對白,King Sir喺現場教晒所有人,有問題會靜靜話你知,唔會令你冇面,永遠唔講人是非。」



■秋生直言在King Sir身上學識做人道理。資料圖片

King Sir得意門生黃秋生昨日則說:「佢啱啱做完手術,等佢好番少少先探。我喺King Sir身上學識做人,冇得頂呀!好似佢本書《寬實清和》。」採訪:嵐山




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161114/19832730
李司 司棋 King Sir 好有 修養
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《西遊》孫悟空變King Kong

1 : GS(14)@2017-01-29 10:31:41

周星馳監製的賀歲片《西遊伏妖篇》前晚在年三十開畫,內容貫穿唐三藏師徒上路取西經,先打蜘蛛精,跟住去比丘國等劇情。本報前晚睇過香港版,搵了羅家英及林一峰等以廣東話配音,家英哥再聲演唐三藏,於開場時雖得分幾鐘戲份,不過都好有親切感。《西》片中有不少星爺以前的風格,有叫人「契弟」、「粉皮」等俗語,又玩諧音粗口「賊頭皮」加入對白,當中笑位有似星爺舊作《大內密探零零發》,講到師徒收服紅孩兒,國王騷後宮佳麗三千,似足《大》片中張達明身後的阿婆質素的佳麗。此外,戲中有大量CG打戲,孫悟空變「King Kong」與比丘國國師對打,最後30秒的片尾彩蛋,星爺就拎大聲公扮工作人員:「唔係大片,所以冇彩蛋。」採訪:曹家誠




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170129/19911955
西遊 孫悟空 King Kong
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