千億高鐵西九站上蓋地不斬件 可建316萬呎樓面 最快今年第3季推出
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GS(14)@2019-03-01 11:22:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5976&issue=20190301
【明報專訊】政府近年除積極推出住宅地皮外，亦推出多幅商業或商業/酒店地（下統稱商業地），在2019/20年度政府將推出7幅商業地，包括5幅位於啟德及1幅位於旺角，不過，最矚目當以可建316萬方呎、估值最高1100億元的高鐵西九龍站上蓋地皮，政府更表明不會「斬件」推出，若成功售出，勢成本港歷年來最大額官地買賣。
明報記者 林尚民、甘潔瑩
發展局長黃偉綸去年公布把有關地皮列入賣地表時指出，未敲定項目是整個推出、抑或「斬件」式分期推出，不過，黃偉綸昨日表示，項目傾向不「斬件式」推售，因一幅推售，對於整體營運及設計會較好。據悉，項目最快第二個財政季度(即7至9月)推出。
雖然近年政府先後推出多幅商業地，但大部分可建樓面均約100萬至200萬方呎樓面，不過來年度推出的高鐵西九龍站上蓋地皮，佔地63.2萬方呎，以5倍地積比計，可建樓面高達316.5萬方呎，是近年最大規劃的單一商業地皮。綜合各大測量師行，有關地皮每方呎樓面估值約1.5萬至3.5萬元，估值即約474.6億至1107.4億元。
測量師料超級大財團參與
美聯測量師行董事林子彬表示，該項目規模極為龐大，初步估計若該地每方呎樓面地價約3萬元水平，地皮估值將達949.38億元，將會是超級大財團才可參與。
不過，由於項目總價高昂，有部分業界則認為將影響地價，資深測量師張翹楚指出，由於項目總樓面大，若以每方呎樓面地價約3萬元、連同建築費在內，投資額高達1400億元，屬「天文數字」，若政府不分拆出售，預期每方呎樓面地價約1.5萬至1.7萬元，總價約474.6億至538億元，屬業內最保守的估價水平。
啟德體育園鄰地 來季推市值38億
另方面，除上述西九地皮外，政府來年度仍有6幅商業地推出，包括5幅位於啟德，其中啟德鄰近啟德體育園的一幅商業/酒店用地，涉約34.4萬方呎樓面，將於來季推出，當中包括部分酒店樓面，預計可提供300個酒店房間，綜合各大測量師行，項目估值20.6至37.8億元，每方呎樓面地價6000至11,000元，另外4幅位於啟德的商業地，有3幅位於跑道區鄰近郵輪碼頭，其中一幅為本年度流標地。旺角亞皆老街與廣東道交界、即前旺角街市商業用地，亦會於來年度推出，項目可建約12萬方呎樓面，估值12億至19.2億元，每方呎樓面地價約1萬至1.6萬元。
對於政府密密推出商業地，仲量聯行香港估價部主管黃新明指出，若7幅商業地皮全數推出，合共涉及880萬方呎樓面，將是過去20年最多商業地皮供應的一年。然而，短期內香港甲級寫字樓市場仍持續供應緊絀，若香港要受惠於大灣區發展的增長，政府必須要確保有足夠的土地滿足短期及長期的需要，若未能滿足，將影響香港成為區域商業中心的競爭力。