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http://www.homebloggerhk.com/?p=4953奇君:
諗sir你好,拜讀你的網誌一段時間,獲益良多,希望你能指點一下。
小弟與妻子29歲,月入約$32000,儲蓄約有現金30多萬,無重大債務,家人有一私人住宅單位，銀行估價約三百萬，家人提議以二百萬將單位轉讓給我們。我們想做九成按揭上會供30年將樓收在名下。
1.有間供完既樓係手有咩投資選擇?
2.請問自讓樓宇有甚麼地方需要注意?
3.請問可有方法能夠將估價多出的一百萬吐出來運用嗎?
4.如果可以,投資每月派息的高息債券基金是否一個好選擇?有否其他的建議?
答:
現時樓市暢旺，好多人會諗樣點去將手上物業加按套現。奇君呢個案正好講多次金管係現行措施有咩限制:
1. 加按套現最多去到五成
2. 如果係買第二間樓，負債比率降至四成，壓力測試不能過五成，自住除外
首先奇君要注意自讓或轉贈，由於轉讓代價可能大幅比市價低，銀行有可能拒絕你做按揭申請。禮物形式轉贈銀行一般不受理。今次轉讓價二百萬大幅低於市價，只借一百八十萬，問多幾間應該會做到。最好之前同律師樓講定你會自讓後上會，律師事務所可能有銀行介紹比你。
至於套錢，銀行會以市價同轉讓價較低者計物業估值，低者為準。你行轉讓，就算金管容許你套錢至七成都係二百萬既七成。反而你轉讓後九成上會借二百萬分30年還要比按揭保費，個度要加借六萬蚊。唔行轉讓而真係老豆用市價賣比仔，然後比三成首期上會，咁樣老豆會賣樓收番三百萬，但放低九十萬比仔做三成首期，計落老豆仲多十萬落袋，而仔就唔駛比按揭保費，但要支付約五萬蚊印花稅加些少傭。
根據以上考慮，諗樣會咁做: 用市價由老豆賣比仔，老豆比番九十萬個仔做首期及七成上會。用市價方法定你買賣合約就肯定間間銀行都批到。如果有人銀碼再大過3.0mil，市價方法更有著數。之後奇君有間樓只係按左比銀行，唔做按證擔保，如佢偷雞租出去都問題不大，比銀行發現就還番老豆入左袋既2.1mil將拖欠比率降低至五成。老豆既cash確實可買高息債券基金，銀行有售。而獅子銀行款式較多，因該處銀行客路以穩健收息為主。買隻穩陣既基金比到4-5%年息應該問題不大，該類債券基金可隨時售出，仲要每月派息，但壞處係價錢有浮動，一年10%上落有可能。
而諗樣經常建議既債券，係比債券基金簡單，保本，息口差唔多，但有年期同埋風險集中於一個債權人。唔想放係基金比管理費咁買債券擺個年期係一策略，但投資年期預要五年。
好啦，而家奇君有樓出租，搵租客同佢供按左出黎既錢。至於出左黎既錢又有息收，二萬幾萬放係債券基金一年收番十萬息都合理。咁你可能問? 攪咁多野做咩?? 我就咁租間樓出去都收十萬銀租一年啦! 做咩又按揭又要搵租客? 分別就係十幾年後，有只有間樓係手或你有間就供滿既樓架二百萬cash既分別。而你係呢十幾年既洗費只要債券定期派息你就有! 趁樓市高加按及倍大資產，將套出黎既錢放係穩當投資，係令自己預先制造被動收入既妙法!