20150513 工作日記 Angela
信璞上海
來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_a3453d220102vj6c.html
今天上午整理了保險會計中關於保險產品重大風險測試的細則以及對公司的影響。下午學習了lhq學長非常細致的保單測算分析，收獲很大，基本弄懂了模型前面現金流的主要部分。感覺其實原理都是學過的，但是由於實務中需要考慮的監管因素、實際經驗假設等維度多了很多，有的東西是過去完全沒有接觸的，今天算是接收了很多新知，很開心！
另外，今天弄懂了trustno1帖子中第四部分關於兩個賬戶積累方式的演算。
最後就是從《迷失的盛宴》打開去，確定了接下來在行業發展史方面梳理的兩大任務：
1、根據《中國保險史》和《仰望百年-中國保險先驅四十人》兩本書來進一步細化保險業各個階段的發展背景，關鍵人物，思考行業發展的驅動力和未來走向
2、根據lhq學長的建議，分類整理保險行業的監管法規，細化到諸如壽險業務，非壽險業務，再保險業務，投資業務，其他法規等這樣的規定。
革命道路很長，安琪需要努力！！
Angela遇上AngelaBaby被王詩齡肉緊狂咀
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GS(14)@2015-04-15 08:19:21「我不是大明星，我是小公主」，內地導演王岳倫同囡囡Angela(王詩齡)前年上內地綜藝節目《爸爸，去哪兒》，同其他星爸一齊拍真人騷，囡囡Angela更憑住可愛、少少肥嘟嘟嘅身形，深得網民喜愛。
Angela前日喺微博貼出佢同Angelababy嘅合照，留言：「Angela和Angelababy！」相中見Angela戴著白色髮箍，一頭長髮，著埋佢最愛嘅白色公主裙，真係好可愛，Angela更攬實Baby，兼錫對方面珠仔，而Baby未知係唔係配合「小公主」Angela嘅造型，Baby帶咗個頭帽，不過網民笑言睇落有啲似「黃色浴帽」，Angela更係咁錫Baby，氹得Baby好開心，有網友留言笑言佢哋係「Angela mini和Angela plus。」，更有網友估Angela錄內地版《奔跑吧兄弟》。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150414/19111838
Angela芽衣老翻Leah Dizon
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GS(14)@2017-07-02 14:19:40年僅20歲的日菲混血新人Angela芽衣來勢洶洶，她登上今期《週刊Playboy》封面，被封為Leah Dizon接班人。Leah Dizon於2006年以最強外勞姿態衝擊日本藝能界，可惜隨住她爆出未婚懷孕、離婚等消息後嚇走粉絲，繼而撤出日本市場返回美國生活。相隔多年，Angela芽衣被睇好能延續Leah Dizon的水着界神話，靠天使面孔及G Cup上圍俘虜亞洲粉絲。
■Leah Dizon曾經走紅日本及亞洲各地。
不過Angela芽衣原來並非「入口貨」，早於三年前已參加「關東第一可愛高中女子」選拔賽脫穎而出，當時以山本結巳之名參賽，早前才改名Angela芽衣正式出道。撰文：哥羅
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170702/20075590
【5大看點】Angela狂咀顛覆形象
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GS(14)@2017-07-09 12:16:20袁澧林和劉俊謙孭飛的ViuTV新劇《瑪嘉烈與大衛系列前度》，除大賣青春演員新配搭，亦有不少好戲之人助陣，現率先爆劇中五大看點。
1.濕吻連場
每個角色均有親熱戲，袁澧林顛覆文青形象，有多場濕吻戲，她與劇中男友許志安車廂內激咀，又出軌搭上馬志威，大膽濕吻情挑對方。
2.貼地戀事
愛情故事夠貼地，反映時下年輕人戀愛問題，廖碧兒演黃秋生情婦，又同時周旋愛上劉俊謙，愛情錯綜複雜。
3.串星雲集
劇中起用新人，還有資深演員做綠葉，影帝黃秋生與夏文汐扮夫妻，黃秋生是劉俊謙的老闆，恭碩良（圖）則演咖啡店老闆，見證袁澧林搭上馬志威，唱片店老闆夏韶聲也點醒劉俊謙接受杜小喬的愛。
4.阿Jan金句
繼《瑪嘉烈與大衛系列綠豆》後，林海峰（Jan）的靚聲繼續在今輯大講金句，劇集開首他便獨白：「聽講見到一個人6秒，就知道你鍾唔鍾意對方，咁過咗6秒未決定到，第7秒會係點呢？」
5.實境拍攝
今輯延續《瑪嘉烈與大衛系列綠豆》以實境拍攝，如袁澧林與馬志威於小巴邂逅，劉俊謙與廖碧兒及杜小喬分別在電車與巴士上錫錫。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170709/20083321
三藩市發展商Angela Cheung：4產業支撐 三藩市樓價續升
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GS(14)@2019-05-23 08:19:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2628&issue=20190523
【明報專訊】NBA班霸金州勇士本周以4:0橫掃波特蘭拓荒者，連續5年成為西岸冠軍強勢打入總決賽，而勇士下一季將搬遷到三藩市新球場，而這也是近年樓價表現最好的美國城市之一。三藩市房地產發展商Pillar Capital Real Estate總裁Angela Cheung接受訪問時表示，三藩市的科技、金融、生物科技及旅遊四大產業發展蓬勃，當地居民收入水漲船高，帶動當地樓價屢創新高，相信升浪未完，具備投資價值。
德意志銀行近日發表《2019年全球物價報告》（Mapping the World's Prices），是連續8年根據全球各大城市的商品及服務價格，計算當地市民的購買力及生活質素，是次報告指香港兩房單位月租高達3685美元，超越三藩市的3631美元及紐約的2909美元，成為全球租屋最貴的城市；三藩市居民去年平均月薪高達6526美元，屬全球最高，而香港居民平均月薪僅排全球27位。由此可見，三藩市租金對於當地居民來說遠比本港居民容易負擔，加上將有金州勇士此一當紅NBA球隊進駐，當地樓市值得留意。
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Angela近日來港推介旗下三藩市樓盤，並且接受訪問介紹當地樓市概况。她表示，三藩市現時人口超過88.4萬，過去7年增長超過7%，在美國屬人口高增長的地區，而就業人口約57.5萬， 過去7年增長超過23%，表現更加突出。她解釋，近年不少總部位於三藩市的新興科技公司如WeWork、Uber及Lyft冒起，在當地創造不少就業機會。
科技金融生科旅遊 產業結構平衡
除了科技業外，Angela指出，三藩市尚有另外三大支柱產業，包括金融、生物科技及旅遊，均為當地創造不少財富，「美國的金融中心東岸是紐約，西岸便是三藩市，不少著名金融機構如嘉信理財（Charles Schwab）及股神巴菲特的愛股富國銀行（Wells Fargo）總部均落戶當地；至於生物科技，美國醫療領域最佳五間大學之一的加州大學三藩市分校（UCSF）正在當地興建癌症治療中心；旅遊業方面，金門大橋及漁人碼頭均是著名景點，故三藩市是美國本土最受歡迎的旅遊城市」。
Angela引述調查指出，在三藩市的88.4萬人口中，有75名身家達10億美元或以上的超級富豪，僅次於紐約及香港排全球第三，故此當地豪宅市場備受追捧，例如一個五層高、實用面積逾1萬方呎的獨立屋最近便以3000萬美元成交。
金州勇士主場 下季搬至三藩市
本港去年人口達739萬，土地面積1106平方公里；三藩市去年人口88.4萬，土地面積121.4平方公里。換言之，本港人口及土地面積分別是三藩市8.36倍及9.11倍，人口密度相若。Angela指出，三藩市的住宅需求不止當地居民，因為三藩市與鄰近的聖利安卓（San Leandro）全郡、聖馬刁（San Mateo）及阿拉米達（Alameda）部分郡統稱為矽谷，再加上其他5個郡均是三藩市灣區，整個灣區人口達775萬，是美國第五大人口的地區。她續說，目前不少在三藩市工作的人，居住在三藩市以外的灣區其他郡，他們若儲夠錢的話，不少人有興趣在三藩市置業，而金州勇士的球場在本球季後便會由阿拉米達群搬到三藩市，更提高了三藩市在灣區的吸引力。
規劃限制多 年均供應僅1900伙
由於具備上述眾多優勢，三藩市的置業需求強勁，惟供應卻十分緊張，Angela指出，三藩市過去20年每年平均新增住宅供應僅1900伙，原因是當地土地發展政策與本港一樣由規劃主導，變相控制供應。她解釋，三藩市大部分地區的建築物有高度限制，只可興建兩至三層高，而小部分地區即使可建高樓大廈，但審批過程長達數年，而且住宅難以申請拆卸重建，近年新增住宅供應主要由寫字樓、貨倉，甚至是油站改建，每個項目一般僅提供100至200個單位。
供不應求自然推升租金及樓價，根據Compass Real Estate 數據顯示，三藩市租金叫價中位數是全美國最高，由2011年底每單位2800美元，穩步上升33.9%至今年初每單位3750美元；複合住宅大樓（10至15個單位）出租物業的售價中位數由2011年的264萬美元， 漲至2018年的570萬美元，短短7年勁升116%（見圖）。樓價升幅遠遠跑贏租金，可見美國聯儲局量寬（QE）不止推高本港樓價，對當地大城市的樓價亦推波助瀾。
樓價7年漲逾倍 遠跑贏租金
Angela提到，內地資金在2011年至2015年的確曾增加投資三藩市樓市，故當地樓價期內升勢尤其凌厲，但過去3年內地資金因為種種原因已減少流入，以旗下新盤為例，內地客佔成交為例僅2%至3%，本地人才是購買主力。因此，她相信即使近月中美貿易戰升溫，亦不會影響三藩市樓價長期向好的趨勢。
入場費50萬美元 租金回報3厘
至於三藩市住宅的租金回報率，Angela以一個入場費約50萬美元的單位為例，指可每年收租2.4萬美元，未扣除開支前的回報率高達4.8厘；惟她提醒，業主須繳付管理費、稅項及其他雜費，扣除這些稅費後的回報率僅約3厘。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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