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538味千 味皇


http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=4800


今日又30幾度,阿婆都熱得死,味皇最怕熱,這時候可以在冰格入面攞盒結冰的檸檬茶出黎慢慢刮,如果可以方便的磨成冰砂就好,另外維他的味道 比陽光好得多

講開砂冰,話說早兩個星期味皇同朋友出大陸的味千食野,而味千就正好有砂冰提供,不過只是水冰加果醬,比味皇雪櫃的低幾個擋次,價錢另計,當日天氣 唔算熱,加上店內有冷氣,味皇冇叫黎食,其實講到尾都係價錢問題

既然食過味千,就講下味千,上市既然已經三年,研究都係時候

味千的盈利由幾千萬升至幾億,完全符合暴發戶的定義,事實上佢上市集資成18億,就算果18億有20%毛利率,傻仔都夠暴發了

雖然股東令味千賺大錢,而且會越來越賺錢,但我很懷疑提供18億比味千的股東到現在有冇賺到一分錢

現在看其資產負債表:



今次懶,就咁cap圖算數,數字睇唔到就出聲

固定資產比上市前多幾倍,盈利自然會多幾倍,存貨增長比較同步,因此可信,存貨現為固定資產的1成以下,以前為1成以上,存貨管理改善(變差時我們 可以應為滯銷,如果改善得太離譜就是做假居多,變壞同變得太好都是負面),存貨無非是面粉肉類之類,5500萬存貨量對應20億營業額,基本可以在變壞之 前賣出

固定資產增加的同時,庫存現金亦增加,如果資金都是自力產生,咁固定資產就可以持續無限期地增加

難得冇負債呀,加息時佢有著數,17億4厘都成7千萬息,而對手則要借貴利

之後是現金流表:



現金流同固定資產同步上升,交稅在1x-2x%之間,還算合中國國情,雖然變動較大

派息感覺比較姑寒,以盈利計派息比率是有40-50%,但實際現金流似乎比盈利多得多,不過食店成日係唔係都裝修同換檯櫈,折舊完全當成真實費用也 是合理的,不過坐拥大金又唔用,派下特別息也冇壞呀

經營現金流除稅除派息,也有3億幾保留,味千除左08年外,投放在固定資產的資金少於此數,既然固定資產增加的資金來源是保留盈利,其成長就可以以 現時的速度維持落去

08年左用7.7億去投資增加到1.6億現金流也算不錯,庫存現金17億,當最少留3億打底,14億按此比例可增加2.9億現金流,因此味千的成長 慨念的極限=自然增長+2.9億

當保留盈利的7成用來買固定資產,3x0.7=2.1億 而09年固定資產6.7億,可增加2.1/6.7=31%,因此順利的話,其自然成長率是31%,味千的成長慨念的極限有數得計

08年1.9億的關連人士現金流量當然礙眼,但人地搞上市的目的無非是如此,就比豪佢一次

味千的核數師同律師看不出端倪,既然係渣打單獨保薦,本應信下佢,但在webb度可以睇到,味千98.2%的股票存放在金融機構中,這肯定不是好現 像,除非佢存心想賣盤

不過派息比率還是比維達高得多,甚少壞公司會持續派高息,但每次派息都要金融機構抽次水,費用似乎相當不化算,總之味千應該是好公司,但股價表現人 為成份很高,想買平貨冇咁易

估值方面,資產淨值2.25,比pb2佢,是4.5

盈利0.295,比pe18佢,是5.3,平均4.9,在這價位上的市值是52億左右,現市值91億,大約係現價的3間稻香或9間大塊木或1.2間 錦江,貴唔貴見人見智

你可以說佢成長率31%,比佢pe31就差唔多咁話,可能吧,但是不是我杯茶,我會買其他合個人投資風格的,唔到價不買而錯過味千的成長可能很可 惜,不過在4.9以下買入肯定暴利,無限期等黎買過"肯定"也是值得的,而且股市又唔係得一隻可買

不過話說回來,大部分股票存放在金融機構中的股票味皇基本不買

其實味千點解可以咁成功呢?食店唔係話你比錢買固定資產就一定達到預定效果,要合符客人的口味是很麻煩的

但當味皇上次食過之後,立即就明白了

打開菜單,只有僅僅幾個選擇,唔係A就B,又或者聲稱賣曬,站在食客的角度未必很好,但站在店主角度好處不少:

1.產品標準化,不需要一流的廚師,求其蛋散就得

2.存貨單一,不怕不同種類的食材積壓

3.味道有保證,博而不專倒不如獨沽一味

4.各地分店的經驗可以共用

因此在此經營模式下,只要簡單地"複製-貼上"就可以,準開店備簡單,要摺也方便,所以味皇很看好味千會取得成功

*豆知識,拉面的湯主要分3種,第一種是用雞骨,薑蔥熬出的毛湯,另一種是用豬骨長時間熬的白湯,最後是用雞骨豬骨各半熬出的上湯,出自伙頭智多星 54集,味千的拉面是九州風的熊本拉面,用的是白湯

 




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尚賢居蝕538萬易手

1 : GS(14)@2016-03-15 14:50:28

【本報訊】豪宅爆蝕讓潮。正處於新盤戰區的西半山尚賢居,剛錄得入伙以來最大宗蝕讓。代理表示,高層B室,實用658方呎,數天前叫價1,680萬元,剛減至1,350萬元易手,呎價20,517元。原業主2012年2月以1,806.93萬元一手購入,賬面蝕457萬元或25%,連使費蝕約538萬元。



承峰 溋玥 均錄蝕讓

消息指,大埔承峰1座高層A室,實用1,558方呎,剛售1,325萬元,呎價8,504元創屋苑新低。原業主2011年2月以1,588萬元一手購入,連使費蝕約336萬元。同區天賦海灣2期溋玥11座低層戶傳售約1,000萬元,原業主2012年以1,167萬元一手買入,連使費料蝕逾200萬元。鰂魚涌康怡花園L座中層16室三房戶售825萬元,呎價12,771元,回到2014年水平。部份屋苑樓價有見底迹象。中原許偉業稱,葵涌新葵芳花園B座高層1室剛售435.5萬元,較上月回升約4%。美聯梁仲維稱,荃灣荃灣中心15座高層E室售310萬元,呎價9,422元,高市價約5%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160315/19529665
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新地元朗峻巒2C期 申預售涉538伙

1 : GS(14)@2017-12-07 09:16:18

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1859&issue=20171207
【明報專訊】除信置(0083)、華置(0127)觀塘裕民坊重建項目1期於上月申請預售外,地政總署顯示,上月共有4個項目新申請預售,合共涉及1583個單位,包括新地(0016)元朗峻巒2C期,項目涉及538伙,預計明年12月落成。

澐灃傲凱獲批預售

此外,上月新申請預售項目中,亦有兩個低密度住宅,包括恒地(0012)元朗唐人新村項目,樓盤共設16伙,預計2018年9月入伙,另中海外(0688)飛鵝山道3號項目,則設5伙,預計明年10月落成。目前累計共有20個新盤待批預售,涉及9243伙。

規劃署不反對新地天水圍112區發展

上月份地政總署共批出3份預售樓花同意書,共涉及1433個單位,除已開售的新地南昌站匯璽II(1188伙)外,亦包括永泰地產(0369)沙田九肚澐灃、遠展(0035)市建局深水埗海壇街傲凱。澐灃設158伙,預計明年9月落成;傲凱則設87伙,預計2019年3月落成,項目今日首度開放示範單位予傳媒參觀。

另新地早前就旗下天水圍112區住宅地向城規會修訂發展方案,規劃署文件顯示,不反對有關修訂方案,料於明日審議個案時可獲通過。項目佔地81.27萬方呎,住宅樓面約119.9萬方呎,商用樓面約近2萬方呎,修訂方案是擬建單位數目由2162個增約3%至2222個,除1970個分層單位外,新方案取消洋房部分,改為提供252個低密度住宅,整個方案平均單位面積為540方呎。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344986

德福五屍凶宅毗鄰呎價1萬平市價兩成538萬沽 炒家:仲有得升

1 : GS(14)@2018-01-07 15:44:11

■德福花園20年前發生轟動全港的五屍命案。張柏基攝

【本報訊】樓市狂熱,市民驚無樓住多過撞鬼。20年前轟動全港的九龍灣德福花園五屍命案「超級凶宅」,其毗鄰僅一牆之隔的單位賣逾「5球」,也是同層自1998年發生命案後首個單位呎價見1萬元,但仍比市價平近兩成。曾炒賣荃灣中心「六屍凶宅」的陳應佳說:「(凶宅)仲有得升!」記者:朱連峰 陳寶恩


德福花園C座5樓一向「生人勿近」,地產代理指如非必要也不會帶客睇樓。1998年,內地神棍李育輝於德福花園C座5樓1室單位內,將山埃混入符水供5人飲用,他們不虞有詐,當場毒發身亡,自此單位被列為全港頭號凶宅之一;同層其他7個單位亦受影響,連凶宅在內的8個單位變成買家禁地。受事件影響,同層過去20年只錄約8宗成交,兩宗更於上月出現。

樓市旺 銀行批按揭變寬鬆

與五屍凶宅僅一牆之隔的2號單位,實用面積538方呎,兩房間隔,單位由投資者持有,2000年以148萬元買入收租,去年9月趁樓市火熱放售,叫價540萬元,同時放租1.6萬元。放盤3個月,象徵式減價兩萬元賣出。土地註冊處資料顯示,單位上月19日登記以538萬元易手,呎價高達1萬元,破盡同層呎價紀錄,仍較市價約670萬元低近兩成。賣方2000年以148萬元買入,即使隔籬為超級凶宅,仍賺390萬元。同座在凶宅兩層樓上一個7室單位,實用面積538方呎,亦以640萬元沽出,呎價11,896元,較5樓貴19%,可見五屍凶宅對樓價影響之大。目前同座5樓只餘下放盤已逾6年的五屍凶宅求售,最近亦減價,由430萬元降至420萬元,呎價7,554元,低市價逾四成。單位附租約出售,月租1.18萬元。人稱「凶宅大王」、2015年炒賣荃灣中心太原樓六屍凶宅賺37萬元的陳應佳認為,單位只屬凶宅同層戶,近期成交都只是打八五折左右,故該單位以市價八折售出仍算平,更認為「仲有得升」。他又指,去年恒地(012)的鰂魚涌新盤位置對正殯儀館,低層單位呎價亦達4萬元,仍有不少人入市,可見現時買家對該類單位忌諱減少。



某銀行零售業務主管指出,過往銀行少承造凶宅及同層單位按揭,主要考慮一旦有關單位斷供,銀行難以將單位沽出。但隨着近年樓市熾熱,凶宅也成搶手貨,銀行取態亦略為寬鬆,加上正值一年之始,銀行多積極搶佔按揭市場生意,視乎借款人財政狀況,凶宅或同層買家亦未必不能承造按揭。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180105/20265621
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346047

李鄭屋邨538萬 膺全港公屋王 3年飈1.2倍 額印鬆綁業主即沽賺298萬

1 : GS(14)@2018-05-10 05:47:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2045&issue=20180510
【明報專訊】私樓成交價持續飈升,公屋、居屋等資助房屋的樓價升幅同樣驚人,並屢創新高,其中樓齡接近30年的長沙灣公屋李鄭屋邨,最新有單位以538萬元(已補地價)售出,榮膺全港公屋王寶座,而有關單位原業主持貨短短3年,額印稅SSD「刑期」屆滿即放售,帳面獲利298萬元或1.24倍,平均每年賺約百萬元。

明報記者 林尚民

土地註冊處資料顯示,上述李鄭屋邨第7座和睦樓中層16室,上月以538萬元售出,成交價創全港已補地價公屋單位新高;以單位實用面積494方呎計,實呎10,891元。資料顯示,對上全港公屋王為大圍顯徑邨及黃大仙下邨單位,兩者成交價均達530萬元,上述新公屋王成交價較舊紀錄高1.5%。

成交價高舊紀錄1.5%

值得一提的是,上述原業主於2015年4月以240萬元購入單位,剛過3年額印期,沽貨即賺298萬元,短短3年賺幅達1.24倍,假設當時業主「按盡」最高九成按揭,首期只需24萬元,換來的是3年內平均每年帳面賺近100萬元,利潤相當可觀。至於今次購入單位的新買家,由於單位樓價已超過500萬元,最高按揭成數降至八成,首期支出逾100萬元,推算每月供款逾1.8萬元。

料原業主3年前首期僅24萬

事實上,由於已補地價公屋單位的樓價相對較高,價錢升幅落後於未補地價的公屋單位,如將軍澳寶林邨寶泰樓一個中層2室單位,實用面積381方呎,去年10月以205萬元(未補地價)易手,實呎5381元;原業主於2014年以28萬元(未補地價)購入,3年額印稅(SSD)鬆綁後沽出,帳面賺177萬元或逾6倍。

除公屋外,居屋同樣錄得高價買賣,土地註冊處資料顯示,將軍澳寶明苑B座寶柏閣中層15室,屬實用面積212方呎迷你戶,上月以358萬元(已補地價)易手,折合實呎16,887元,呎價創新界區已補地價居屋新高;原業主於2010年以107萬元(已補地價)購入,持貨8年,帳面獲利251萬元,物業升值2.3倍。

富健未補價實呎7855元

另祥益地產高級區域經理黃慶德表示,屯門居屋富健花園11座中層G室,實用面積592方呎,新近以465萬元(未補地價)售出,折合實呎7855元,成交價和呎價均創屋苑新高。他續稱,買家鍾情單位向東,坐擁內園景,加上單位內籠裝修企理,故即使屬破頂價仍決定入市,原業主於1999年以87.3萬元(未補地價)購入,持貨19年帳面獲利377.7萬元,期內升幅達4.3倍。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350361

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