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人人都應該是價值投資人 巴黎

巴黎：

我很不明白，為何投資人以為買入一支質優的股票就能以後無憂，無論從現實考慮，或從過去的經驗，我們都知道可能性很低，當然，掛 上"質優"二字，就好像有一個免死今牌，你總是很容易相信"優"、"好"、"高增長"、"高盈利"、"高帳值"....一系列的優美用詞，況且，有時，它 們確實是有數據支持。

我不妨舉一個非常實在的例子，早一段時間，我看到一篇為Security Analysis第五版寫的序言，行家一出手，就知有與無，那位仁兄的說股力，和對價值投資的認識，不下於股神，巴黎立刻上網尋找此君的著作。

原 來此君正是Margin of Safety一書的作者，這書已經絕版，可能是作者認為，不應教精蠢人吧！但是好書就是好書，在Ebay, Amazon內，此書售價是美元1000。

我沒有寫多個零，是美元1000！

到最後我在另類地方找到電子版 Download，我看後的觀感是，這書是一本"優質"的書，我也認為它能夠令讀者產生高的投資回報，但我卻不會以這個高價買它！因為市場有其它 類似的書，而價錢是他的二十分之一以下，例如Graham那幾本。

沒有價值投資智慧的人以為，若"Margin of Safey"一書下跌至300美元就很便宜，值得買入，老實說，我不認為，因為價值二字總有點客觀的量度，尤其是在公開的競爭市場，任何產品都有替代品，而替代品就是最好的一把量度間呎！

反 之又如何呢？  不妨看看一些付費投資資訊，只是HK$數元，閣下就可以看個飽，那不是便宜、化算，應該大量買進嗎？

付出去的是價格，得到的是價 值，閱讀此類不通的文章，不要說能否像Graham的Security Analysis跨時代、向一個世紀進發，甚至乎上午看那些可憐文章，下午未過已實明只是一篇笑話，又如何談得上有任何價值呢？閱讀它們，不單沒有價值， 反而會亂人心智，應該是作者貼錢給閣下才對！

所以，在Blog友整裝待發，向投資市場進軍前，首先應該尋找一本好的工具書或讀物，同時懂 得用實惠的價錢買入，因為這是對你的投資智慧第一步的測試！！

看這個巴黎Blog站，得到最正值無偏的價值投資概念，不用付分毫，不是非 常神奇嗎？！

人人都愛商業地產

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100246474&time=2011-04-09&cl=115&page=all

　　密集現身2010年業績發佈會的房地產高管，傳遞出一個重要信號——商業地產將成為未來發展的重點。傳統住宅開發商涉足商業地產早已不是新鮮事，但正式對外表態，並明確透露在商業地產領域的投資金額，這是頭一回。

在目前內地商業地產開發商中，萬達規模擴張最快，是佼佼者，但其模式也有爭議。圖為萬達廣場開業現場。賀敬華/CFP

　　目前，中國的商業地產行業發展剛起步，市場容量顯然不如住宅大，掙錢也不遠如住宅那麼快和容易。住宅開發商「偏向虎山行」實屬迫不得已，但商業地產領域目前的水溫怎樣，格局如何，機會和陷阱又是什麼？

「試過才知深淺」

　　商業地產市場開發程度遠不如住宅，但近兩年來參與者驟增，未來可能形成內地開發商、香港的商業開發商、以及中國保險公司三足鼎立的局面。

　　根據仲量聯行的數據，2010年中國房地產行業的投資總額約5萬億元，其中約71%是住宅，只有不到三成為商業地產，並且這一比例從2006年到2010年基本未變。

　　2010年商業地產的投資總額約為150億美元，其中59%來自國內，34%來自亞太區投資者，約7%來自歐美。這其中，如果算上曲線進入的，歐美投資者的實際比例大於7%。歐美投資者多通過基金進入房地產，交易集中在「買賣」，而非開發。

　　在34%的亞太區投資者中，有一部分操作模式與歐美投資者類似，另一部分則是真正的商業地產開發商，如香港的太古地產、恆隆地產，以及新加坡的 凱德置地。恆隆董事長陳啟宗對財新《新世紀》記者稱，「這些開發商是經歷過1998年亞洲金融危機考驗的優勝者」，他們是商業地產開發領域的先行者，也是 住宅開發商進入該領域的榜樣和未來的對手。

　　香港的商業地產開發商在內地布點已初具規模，並且項目成功率勝過內地開發商，成為當地的地標性建築，如太古地產開發的北京三里屯Village，瑞安地產開發的上海新天地，和記黃埔在北京王府井開發的東方新天地等等。

　　而在目前內地商業地產開發商中，萬達規模擴張最快，是佼佼者，但其模式也有爭議。「死掉的是大多數，現在能看到的就是活下來的極小數。」萬通地產副總周東權如此描繪中國商業地產的現狀 。（參見本刊2010年第21期「商業地產勃興」）

　　在活下來的案例中，萬達集團的模式被認為不可複製。因為萬達集團最早通過地方政府關係拿到成本低廉的土地，得以規模性擴張。這種擴張方式，在目前已很難重現，因為各種商業項目都在遍地開花，地方政府可選擇空間普遍增大。

　　此外，大悅城和萬象城因為背靠中糧集團和華潤集團，資金實力雄厚，在擴張步伐中走得比較從容，也是大部分住宅開發商無法比肩的。而目前市場上一類以散售而非自持為主的開發商，以SOHO中國為代表，在業內看來並不是真正做商業地產。

　　相對住宅而言，中國商業地產的競爭不算激烈。但未來住宅開發商一哄而上會不會帶來短期供應過量呢？世邦魏理仕中國區首席運營官金勇向財新《新世 紀》記者表示，商業地產開發和住宅開發不一樣。住宅週期短、規模化運作，量上來得很快；商業是技術活，週期長，做大不易，因此不用擔心短期供應飆升。

　　金勇進一步解釋稱，商業地產的消費相對住宅更為理性，因為決策者是機構和公司，而且住宅看增值，商業看回報。評估一個商業項目的綜合指標包括：租戶的質量，租戶的運營，租金的水平等。

　　目前這一輪喊出轉型口號的開發商，幾乎都有小試牛刀的經歷。戴德梁行華北區商業部董事張家鵬認為，「試過才知道深淺，這一輪喊轉型是相對成熟的表現。」

　　相比紛紛入場的住宅開發商，商業地產的另一重要參與者——險資對市場的影響更大。據統計，2010年保險公司可投向不動產的資金總額約150億 美元。仲量聯行北京投資部董事龐樹東透露，雖未大規模進場，但險資進場的預期，已使目前國內商業地產的投資回報率被壓縮至歷史最低，為6%左右，某些二線 城市未來可能迎來一輪開發高潮。

消費增長「故事」

　　住宅市場正當調控，再講「城市化故事」顯然不合時宜，現在，開發商和各種房地產服務商最新的潮流是講「消費增長的故事」。

　　仲量聯行3月29日發佈的「中國房地產投資白皮書」稱，中央政府鼓勵提升居民消費從而促進經濟發展的政策，加之全國範圍內城市居民收入的穩定增 長，增強了投資者拓展業務的信心，「中國居民消費增長」的故事無論是對房地產基金管理者還是其背後的原始投資人都將具有無法抵禦的吸引力。

　　3月22日，世茂房地產董事長許榮茂在2010年業績發佈會上表示，「十二五」規劃裡寫得很清楚，重點發展服務業及先進製造業，傳統產業大部分 要淘汰，一些類似來料加工的勞動力行業，或者回報很低、風險很大的企業，要改進。所以，「我們的投資也會據此做相應調整，以往銷售主要靠住宅，現在會多涉 及商業、旅遊。」

　　住宅開發，其本質是製造業，而商業地產更偏重服務業，兩者商業模式完全不同。金勇向財新《新世紀》記者解釋稱，住宅開發講求產業化、規模化，追 求速度和佔有上游的資源，即土地，土地越多越能做規模。但商業的服務鏈條更長，前期開發建設只佔三分之一，租賃、招商佔三分之一，後期運營管理佔三分之 一，因此，商業開發是三分之二服務業和三分之一制造業的組合。

　　一位上市房地產企業內部人士向財新《新世紀》記者表示，商業、零售不僅沒有調控壓力，反而受到政策鼓勵，這是對開發商最大的吸引力。住宅開發商轉型做商業地產也是順勢而為。

　　目前一線城市土地市場上，體量較大的住宅用地已非常罕見。與捆綁保障房類似，現在政府在出讓住宅用地時，往往捆綁一定比例的商業用地，這對開發 商拿地提出了更高要求。上述房企內部人士表示，「這表明，政府希望開發商能夠在做住宅同時，多做些商業帶動周邊居民消費。因此，開發商必須具備做商業的能 力，否則連地都拿不到。」

　　商業地產範圍很廣，住宅開發商更看好綜合體和寫字樓。綜合體是綜合商業、辦公、居住、展覽、餐飲等諸多城市生活空間的多功能一體商圈。根據仲量 聯行的數據，在2010年商業地產總投資中，37%為寫字樓，37%為綜合體；2009年寫字樓和綜合體佔比分別為61%和13%。這兩類業態佔到了商業 地產投資的大半。

　　龐樹東認為，住宅開發商更適合做綜合體，一個重要原因是，目前內地幾乎所有商業地產項目都依賴「以住養商」模式，即通過綜合體中住宅的銷售回款，支持商業長期運營，若無住宅銷售的資金沉澱，商業部分很難維持。

　　商業地產的培育期漫長，高風險，但也有高回報。業內人士透露，香港開發商恆隆地產在內地做的恆隆廣場，前八年幾乎都是虧損，但在第八年以後，每 年回報都是50%。恆隆董事長陳啟宗曾表示，恆隆廣場100%用自有資金做，不貸款的原因是項目前幾年的回報太少，甚至無法負擔貸款利息，這顯示出商業運 營的艱苦。

　　金勇認為，較之商業零售，辦公樓如果定位准，銷售相對容易。辦公樓取決於位置，設計簡單，招租和運營也比商場好操作。但辦公樓一旦前期定位出 錯，以後再改的難度就非常大。比如一棟樓租戶的定位，是租給幾個大客戶，還是多個小客戶，與大樓電梯的設計直接相關。如果定位錯誤，就沒法改了。

　　張家鵬透露，目前信貸持續從緊，即便是做商業項目開發，開發商貸款仍舊比較難，因此從中國的金融環境來看，綜合體還是適合開發商的主流項目，因為只做商舖的話，很難平衡資金流，而綜合體的最大優勢是可以先賣住宅，回籠一部分資金。

第一步是放下身段

　　在上海，商場門口配備服務生負責開關門；但在瀋陽，這卻是不被接受的，顧客往往連門都不願意進。類似的細節，需要開發商在後期運營中一點點發現、修改，這不僅需要付出極大耐心，也需要開發商降低身段、千錘百煉。

　　張家鵬認為，從典型的賣方市場轉到買方市場，住宅開發商轉型首先需要轉變思想觀念。近年來，住宅市場一直是賣方市場，開發商扮演比較強勢的主導 地位，根本不愁房子賣不出去；但是商業地產完全是反過來，招商時不僅不能期待租金有多高，有時還要貼裝修，並且得放下身段來跟租戶溝通，「這個看起來簡 單，但實際上非常難做到。」

　　據財新《新世紀》記者瞭解，這也是最近正處轉型初期的開發商普遍遇到的問題。住宅開發商在與商業地產的租戶洽談時，依照做住宅的經驗，要求客戶 「你們都拿提案吧」，或者「讓客戶來見我」。這種強勢的甲方作風碰了一鼻子灰，很多商業項目中重要的大客戶（如沃爾瑪、知名影院等）往往根本不會與這種開 發商談。

　　不僅如此，與住宅「房子賣出去就基本不管了」不同，商業地產的後期運營非常重要，開發商需要提供各種服務，為租戶解決問題，這需要付諸很大的耐 心。但在住宅開發中，除了萬科、龍湖、綠城等知名企業擁有自己的物業團隊，大部分開發商的物業都交給了物業公司，不用為後期負責。

　　陳啟宗曾向財新《新世紀》記者表達了他的擔憂，即開發商在商業和住宅之間反覆。他表示，「現在很多搞商業房地產的人，沒有耐心去學，住宅好了，又跑回住宅去了，以量取勝。」

　　長此以往，中國還會有很多差勁的商業地產項目繼續湧現。

　　但住宅開發商轉型做商業地產，也有其獨特優勢。金勇分析稱，住宅開發商的優勢體現在：管理項目的經驗，政府溝通的經驗，對土地的判斷等等。住宅 開發商的轉型，有兩種模式，一是完全建立自己的隊伍，這相對較難，因為服務鏈條長，需要很大的團隊，房地產公司往往沒有能力把每條線都建立起來。二是成為 資源整合商，將專業性強、開發商不熟悉的業務充分外包，比如業態的比例分割、設計的評審、施工監理、早期租賃（預租賃）等等。

名譽領事人人爭住做

張朝陽拋出網絡泡沫論 稱人人網僅概念像Facebook

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-26/4MMDAwMDIzNDg4MQ.html

劉健《情系人人》序：身邊的陳一舟何以成功

http://news.imeigu.com/a/1329202140127.html

劉健系陳一舟斯坦福同學，ChinaRen股東，現任人人公司首席運營官

四月下旬，一個週五的下午，我和 Joe( 陳一舟 ) 坐在舊金山一間漂亮的會議室裡。這是我們在人人上市路演途中開的最後幾次會議中的一次。會議快結束之前 ，一個投資者提了一個問 題 ：「 Joe 在過去十年帶領人人取得了現在的成就，他已經是非常成功了。那麼請告訴我 ：是什麼在驅使著他 ？ 同樣的動力可以保證下一個十年的成功嗎？」

答案就在書中。

在過去的這些年中， 人們給 Joe 起了各種名字。有人叫他 「精明的商人」、「網絡大亨」 ，一個「帝國的締造者」。那麼，Joe究竟是怎樣一個人呢？

他不是一個億萬富翁，至少從生活方式上不是。就在人人赴 紐約上市之後，在美國，我和 Joe 回國的途中路過一個城市。在 讓人筋疲力盡的上市路演後，我們決定休息半天，去熟悉的街道 走一走。逛著逛著，我們不覺走進一個當鋪，十分鐘後，我們從 店裡出來了。 Joe 兜裡比進店之前少了100 美元， 他只是總共花了 100 塊給自己買了兩塊二手手錶，一塊 88 美元給自己 ，一塊 12 美元準備送人，作為慶祝人人上市的禮物。

這就是他生活的方式。他基本上不穿鞋 ( 當他穿鞋時，只會穿洞洞鞋 )，他幾乎每天吃盒飯，他的衣服都是從平價超市買的，他開的二手福特水星的里程表已經走完一圈又重新開始轉了。

上市了，對他而言，什麼也沒改變。

他想事很多，但從不會因為事情睡不著。回到10 年前他在ChinaRen 的時候，那時，Joe 經常去硅谷募集資金。 2000 年，到處都是互聯網泡沫，Joe 再次訪問美國。和往常一樣，我們坐在他賓館房間的床上， 從競爭態勢開始聊，聊行業視野，聊所有事情，直至深夜。然後，Joe 丟出了重磅炸彈：公司在銀行的現金只能維持公司兩週的運轉了，如果這趟美國之行他什麼也找不到，ChinaRen 就要完了 ! 三個小時以後，我發現自己還是醒著的，眼睛睜得大大的，被這個揪心的消息擾得睡不著覺 ( 我是 ChinaRen 的一個小投資人 )，但是 Joe 已經熟睡了兩個半小時了。

當然，最後的結果是—Joe 募集到了另一輪資金，把ChinaRen 建設成了中國第四大互聯網站、最大的在線校友俱樂部服務商，最終與搜狐並成一家。

他能非常大膽地去規劃未來，非常的大膽。我依然記得在2006 年1 月一個寒冷的下午 ，當時 Joe 和我坐在紐約公共圖書館 的一間讀書室裡，為第二天與投資人作展示而最後一次碰頭。當時Joe 盯著牆上的地圖走了神兒。地圖上顯示，200 年前，紐約島還在這裡— 沒有帝國大廈，沒有華爾街，沒有洛克菲勒中心，什麼都沒有，只有一片空曠的土地，一文不值，等待被發掘。他 盯著看了好久，轉過頭，在我們的 ppt 上寫下這樣的語句：「中國 互聯網空間的圈地才剛剛開始，我們會選擇正確的戰爭而戰，在中國互聯網的地圖上建立我們的帝國大廈和洛克菲勒中心。」

當他寫下那句話的時候，沒有人人，沒有糯米，沒有社交/ 網頁遊戲，什麼都沒有。快進到今天，他的夢想在逐步實現。平緩，但是穩步的在實現。

Joe 很節儉，他的抗壓能力超出常人，他敢想敢做。但中國看起來並不缺具有這樣特質的企業家和創業者。Joe 到底有什麼獨 特的地方呢？

我們每次從美國回北京的途中，我都會照例把他的四個行李中的兩個放到我名下，這樣他在辦登機手續時就不會超重。他的行李非常重，以至於一個從美國警 察局退休的出租車司機有一次開玩笑問我們是不是在行李裡放了秤砣。當我告訴他，行李裡面 其實是兩百本書的時候，他一直不信，直到我們打開箱子讓他親 眼看他才相信。

是的，一年幾百本書，或者更多，幾乎包括了所有的科目，生物學、人類學、地理、政治、數學、物理等等。當然，還有他 熱愛的公司管理、企業家、金融市場等。每次我們出差，不管長或短，Joe 都會帶著很多書，在旅途中沉迷於閱讀。

那個投資者提的問題的答案就在這裡：是他的好奇心和求知慾。他對知識和真理髮自內心的渴求是他和我認識的其他人最大的不同所在。

他懷著極大的興趣去瞭解這個世界是怎麼運行的，在過去的5 年10 年 20 年裡世界是怎麼演變的。比如 ,SNS( 社會性網絡服 務 ) 如何從根本上改變人們的溝通方式，我們如何從世界的自然 演變中學到什麼，可以幫我們更好地完成我們的使命。

好奇心把人類和其他動物區別開，對真理和知識的追求讓人類可以去深刻理解我們所生活的世界。這是推動人類進步的歷久不衰的能量。

這，就是推動他在過去十年取得成功的最終動力—Joe 非常享受對產品、工程、用戶體驗、行業演變，及管理科學的學習 過程，成功只是這個過程的副產品。

好奇心和求知慾，在他過去的成功中扮演了重要的角色，這也將是推動他繼續前進的最重要因素。

Joe 很享受過程 , 希望讀者在閱讀本書的文章後也可以品味他思想的旅程。

(責任編輯：郭淼鑫)

一個並非人人都能玩的遊戲

http://www.eeo.com.cn/2012/0216/220850.shtml

經濟觀察報 記者 張斌 在上海、北京對高房價望而興嘆的人們，到了印度的孟買、新德里，就只能望而生畏了。

孟買南部班卓爾區一棟面積約1000平方米的小樓，上世紀90年代時售價400萬美元，到了今天已經暴漲到5000萬美元。小樓旁邊一戶位於第五層 的小公寓，有四個臥室、四個衛生間和兩個廚房，面積共300平方米。聽房主講，這套房子1975年買的時候值60多萬盧比(約合人民幣10萬元)，現在它 的價格已攀升至3.6億盧比(約合人民幣6000萬元)。三十多年的時間裡房價竟漲了600倍，讓人驚嘆。

看上去普普通通的房子，十幾萬人民幣一平方米，貴得有些不可理解、不能接受。但在印度專家眼中，價格如此之高的房地產市場卻並不存在泡沫，2010年之後的房地產市場黯淡只是價格抑制了需求，老百姓對房子的渴望仍然是實實在在的。

但面對這樣一個如此巨大、利潤如此之高的市場，門檻卻不是人人能跨得過去的。

「咋舌」的高房價

孟買的房子基本都貴在地理位置上。幾年以前，孟買地價是南貴北賤，南方臨海屬於富人區，越往南走地皮價格越高，房價越貴。因為那裡是老城區，古建築多，設施完備，而且沒有土地可再開發；北邊是新開發的城區，相對便宜，再往北更遠處的郊區房價更便宜，是許多中產白領的首選。

2007年開始，孟買的房價飛漲，在南孟買素來是富商巨賈、寶萊塢明星聚居地的庫巴拉山一帶，曾經出現過9萬盧比1平方英吋的房子(即每平方米約合 人民幣1984萬元)。那是一座塔樓，外表像火柴盒一樣簡單普通，可當年一經推出，很快就被印度人搶購一空。換算一下，對比孟買當時不足3000元人民幣 的年人均收入，這個價格有點像是在開「國際玩笑」，可事實就是如此。「現在孟買的房子已經沒有嚴格意義上的富人聚居區了，高品質、高價格的房產散落在沿海 以及沿sealink的地區。」摩根斯坦利的一名員工這樣介紹。

Oberoi　是孟買品質最好的房地產開發公司之一，公司總經理助理Chirag　Savia帶我們去看Oberoi　正在開發的位於孟買遠郊的一 處住宅，社區不是很大，只有五六幢高樓。項目已經基本完工，進入樣板間，與中國的住宅樓看起來很像，沒有太大迥異。其中一間三室兩廳兩衛的普通家庭住房， 建築面積170平方米，售價64萬美元。「如果不塞車，從這裡開車到市中心大概只要40分鐘至一個小時，所以價格便宜很多。」Chirag　Savia語 氣稀鬆平常地介紹說：「如果在市中心，這樣的三居室，120平方米的大概在300萬美元。」

2010年孟買房價甚至挺進世界前十。據2010年在線房地產調查公司發佈的調查報告顯示，進入世界最貴房價的十大城市是摩納哥、莫斯科、倫敦、東 京、香港、紐約、巴黎、新加坡、羅馬、孟買。就拿孟買與巴黎來比，巴黎在世界最貴房價排行榜上位居第7位，每平方米售價12122美元。孟買排行第10 位，平均每平方米9163美元；而2010年巴黎人均年收入為36966美元，孟買人均年收入只有900美元。

高房價背後

印度高房價背後，隱藏的是它的土地制度。印度憲法規定：一切公民均享有在印度領土內自由遷徙，在任何地方居住和定居的權利。這意味著一個印度人，無 論他走到了哪裡，他都與所在地的居民享有一樣的公民權利：求職、子女教育、醫療等方面權利均等；不需要健康證、暫住證，不會被收容；可以賣烤腸或紅薯為 生，甚至不會有城管。

同時，印度法律還規定只要連續使用一塊土地10年，就自動獲得這塊土地的所有權。其法律精神表現為：只要政府沒有規定不能住，那就可以住。

從上世紀60年代起，越來越多的印度農民進城隨意劃地而居，貧民窟隨之壯大成型。由於這種劃地而居的權利，貧民窟的居民自稱為「貧民窟主「，即貧民窟的業主，並為政府和城市原住民所認可。

印度的貧民窟舉世聞名，甚至成了一些旅遊者來印度觀景的一處「勝地」。貧民窟的規模正在無聲地蔓延，悄悄地蠶食著城市。來自《印度時報》的報導曾預測，截至2011年底，全印度城市貧民窟人口將達到9306萬。印度城市貧民窟人口十年間增加了1780萬。

雖然貧民窟以垃圾成堆、衛生條件惡劣、缺乏公共廁所、治安問題突出著稱，但當有開發商或者政府提出拆遷或購買土地，這裡的主人卻並不願意。

Chirag　Savia說：「大致有兩個原因：第一，改造會砸爛這些人的現有生計，他們的手工作坊、垃圾回收站、小商舖等產業無法安置在公寓裡， 而他們一向賴此為生；其次是印度包括孟買的公共交通設施還較差，拆遷意味著他們要搬到更遠的地方去住，會使這些人遠離工作地。」

而強拆在這裡是行不通的，開發商不敢強拆貧民窟，政府同樣也不敢。在印度，遇到拆遷問題打輸官司的幾乎總是開發商和政府，這是下層百姓的福音，印度 也因此被稱為「窮人天堂」。這些貧民窟主儘管處於社會底層，但手上握著讓政客們害怕的「尚方寶劍」，那就是選票。在每一次印度大選或地方選舉中，數目巨大 的貧民窟選民都是任何一個政客不敢忽視的強大政治力量。

而且，印度實行土地私有制，政府在這個問題上並沒有太多發言權。「政府自己手裡的土地都不富餘，很多基礎設施建設不能順利進行最大的原因也是政府沒 有可用之地，也不能強行徵用。」顧問公司Citigate　Dewe　Rogerson的Ravi　Sathe介紹說：「在印度屬於政府的土地只有30% 左右，在孟買、新德里這樣的大城市份額會更少，其餘的都為私人所有。」

所以，在印度這樣一個土地資源稀缺的國家，尤其是在城市，如何獲得土地是地產開發商的棘手問題。「我們公司開發的房產，土地基本上都是老闆私有的，有一些是前幾年購買的土地。」Chirag　Savia說。

高利潤 高門檻

房地產行業在印度是一個高利潤行業。Chirag　Savia給出一組數字：1980年到1990年，開發房地產的利潤僅在20%左右，2006年 到2007年是25%至35%，2008年利潤上升到50%。「50%的利潤是在自己擁有土地或者幾年前購置土地的情況下，如果按照目前的市場價格購買土 地再開發，利潤大概在30%至40%。」

印度是一個以服務業為基礎的經濟體，很多人都從事科技行業或其他出口型服務或商品行業。而從2010年《福布斯》雜誌印度版列出的百富榜可以看到， 除常見的熱門人選，讓人們感到好奇的是多數新入選者都來自房地產行業。這是一個有關磚頭與灰泥的行業，面向的是國內市場。它以龐大的規模，造就了數不清的 富豪。里昂證券（亞洲）的首席經濟學家Anirudha　Dutta分析稱：「印度人有了錢首先想到的就是買房，這是一個巨大的市場，大型商業地產也有著 同樣的需求。當然，在幾個城市投資需求會被限制，例如孟買。如果你遇到最大的房產機構HTFC，他們會告訴你從25歲到47歲的人群中平均多少人買房 產，25%到40%的個人將資金用在房產上。從這個角度上來說，印度的房地產是沒有泡沫的。」

從增長率入手分析，Anirudha　Dutta說：「2008年我們看到房產價格迅速崛起。隨著價格上升，不確定性增多，風險也在上升，我們看到 物業銷售大幅放緩。這主要發生在孟買、新德里這樣的城市，但在其他地方仍有著25%至35%的增長。因此基本上沒有看到印度住房需求的明顯放緩。」

Anirudha　Dutta分析，需求下降的一個原因就是價格的上升，房價已經是一般家庭難以承受的。「利率已經上升到8%至12%，我知道以前一個人貸款買房通常做25年的抵押，現在通常一個人要負擔45年的貸款。」

而普通人在印度投資房產，轉手賣掉，坐地升值也沒有那麼容易。首先，不動產稅是印度一項很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子裡的樹都要交 不動產稅。不動產稅的稅費很高，但裡面打折的名堂不少，對於窮人和有錢人，稅收政策有很大差別，明眼人一看便知，這種稅是偏向窮人的。

如果房價暴漲，政府會立即調整不動產稅率，越是高檔住宅稅率增長幅度越大。例如在2010年，新德里地區的房價急劇上漲，當地政府便將高檔商品房的 不動產稅率在原來1%至3%的基礎上調高至5%到20%，而普通居民的自住房還是繼續保持在0.5%左右。印度不動產稅上還依附有很多稅種，比如飲水稅、 下水道稅、衛生稅、照明稅等等，這些稅都是根據房地產稅來估價徵收的。

此外，交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房慾望。例如你賣掉100平方米的房子，得到5000萬盧比(約合人民幣700萬元)，在一年時間裡，如果你 沒有再買房或用於其他投資，就要交納全部盈利的33%。所以，摩根斯坦利的Ridham　Desai也並不認為這其中存在著大的泡沫，反而看好印度房地產 市場：「如果你能找到一個好的公司做投資，我想你可以做得很好。」

雖然前景和利潤都被看好，但想進入這個行業去「撈一桶金」卻沒有想像得那麼容易。「許可證王國」時代或許已經遠離其他行業，但在印度的房地產市場卻 活生生地存在著。從購買土地到獲得建築許可，房地產業要經歷超乎尋常的磨難才能讓一個項目開工。例如孟買就擁有一套分為很多步驟的建築審批制度，項目完工 前需要拿到50多個許可證，費時從24到36個月不等。

這種繁複的手續加上不明晰的法律，使得政客或官僚能夠用上他們的「自由裁量權」——腐敗。於是制度急需修復，使之更加透明和簡單。

（實習記者劉愔對本文亦有貢獻）

人人都是稻盛和夫

人人巨虧：「高明的CFO」陳一舟技窮?

人人「種不起」糯米？陳一舟欲收團購網站「進補」

人人皆可天使

　　想做天使投資人但苦於資金不夠？沒關係，做一個能幫助別人實現夢想的天使，也許100元就夠了。今年以來，從美國跨洋而來的眾籌融資（crowdfunding）模式正在中國火熱興起，其口號就是「人人皆可天使」。

　　2009年，美國一位華裔青年佩裡·陳（Perry Chen）想辦一場新奧爾良交響音樂會，終因資金不夠而流產。他隨後與Yancey Strickler、Charles Adler聯合創辦了Kickstarter網站，為那些有著拍一部電影、寫一本書、舉辦一場音樂會等創意夢想的人們提供融資平台，使得普通人能夠通過網 站，投資小額資金如10美元，積米成籮、聚沙成塔，積累成一筆創業啟動資金，幫助別人實現夢想。隨著Kickstarter的發展，網站支持的夢想逐漸從 藝術延伸到科技，如製作一款遊戲、設計一個機器人等。

　　今年4月，Pebble手錶的項目籌資成為了Kickstarter的經典之作。

　　這款能夠顯示智能手機信息的手錶，贏得了超額10倍的認購資金，發起人募集到了1000萬美元。而這個項目剛提出的時候，沒有獲得傳統產業的投資人青睞。

　　中國亦出現了追隨者。追夢網、點名時間等正在小心翼翼地避開法律監管地帶，效仿Kickstarter的模式，將創意項目通過互聯網融資。

　　但這樣的方式在中國的法律環境之下，是否有非法集資之嫌？中國投資有限責任公司副總經理謝平認為，眾籌融資是互聯網新金融的未來雛形之一，極大降低了投融資交易成本，監管者需要開放思想、包容並支持（相關報導見本刊2012年第37期「激辯互聯網新金融模式」）。

　　追夢網創始人杜夢傑對財新記者說：「現在討論法律限制還太早，我們只想把市場做大。淘寶、支付寶剛出世的時候，誰也不知道它的未來。做大了才有地位。我相信金融業會越來越開放。」

為夢想融資

　　Kickstarter成立三年多以來，幫助超過三萬個創意項目從超過250萬人那裡募集到了3.5億美元。該網站去年獲得了1000萬美元的風險融資。

　　2012年上半年，美國知名科技博客GigaOm的創始人奧姆·馬里克（Om Malik）採訪了Kickstarter的聯合創始人佩裡·陳，將眾籌融資模式歸結為製造者經濟。

　　「我們希望Kickstarter是一個解放或者加速我們自己的創造力的基本工具，提供一種方法來克服資金這個重大障礙，還能讓人們建立社區並圍繞一個項目培養受眾。」佩裡·陳在受訪時表示。

　　Kickstarter網站將創意項目分為13類，包括藝術、動畫、舞蹈、設計、時尚、電影（視頻）、食物、遊戲、音樂、圖畫、出版、科技、戲劇。

　　有研究者根據截至2012年7月的公開數據分析了Kickstarter網站上的所有項目，其中電影類的項目數和融資額都佔首位，總融資額達到 6230萬美元，排名第二的是音樂類項目，總融資額4114萬美元。成功率最高的是舞蹈類項目，增長最快的是遊戲類項目。在2012年的聖丹斯電影節 上，12%的影片是Kickstarter上的項目。

　　Kickstarter運作的特點在於「人人皆可天使，回報不是資金」。微眾傳媒一位營銷人士分析說。使創意項目從夢想到現實，要有四個主體，即融資人、投資者、眾籌融資的平台和資金託管與交易平台。

　　眾籌融資的發起方式和傳統融資不同。項目融資人在網站上發佈自己的項目、預設融資額、融資時長，尤其要設計好回報。回報可能是一個產品樣品，例 如投資人投資了電影項目就可能獲得電影票，可能是讓投資人的名字出現在電影贊助商致謝名單中，也有可能是獲得一些科技項目的源代碼，但一般不會是資金回 報。

　　傳統融資對投資者有門檻要求，而眾籌融資中投資人的額度可以非常「草根」。投資人可進行各種等級的投資，可以是50美元，也可以是10美元。如 果項目在規定的時間內達到了融資人預設的融資額，則融資成功，捐助者會在項目完成後按照捐助等級獲得相應的回報。如果沒有成功，則已投的錢會返回投資者賬 戶。

　　哈爾濱工業大學社會計算與信息檢索實驗室一位人士說：「其實這就是互聯網上通用的眾包模式在金融領域的應用。有人提出一個項目，網上眾人看看誰能做什麼，領了分包而去，做完了回來給付錢或者其他形式的回報。」

　　和傳統融資一樣的是，Kickstarter也有自己的一套項目評審標準，只有通過審核的項目才能在網站上發表出來。若項目融資成功，Kickstarter會抽取融資額的5％作為收入。Kickstarter在交易過程中資金託管和交易平台依託的是Amazon Payment。Amazon會依照交易額的大小收取3％到5％的交易費用。

中國追隨者

　　Kickstarter在中國互聯網的追隨者已經誕生，如追夢網、點名時間等，但相較而言，後者的規模非常小。

　　「我曾經在大三時候休學一年，想去旅遊，家裡不支持。我就發起網上籌款，網友轉發，獲得很多人支持，最終籌資6萬元。回國後，決定做一個Kickstarter的中文版。」追夢網創始人杜夢傑對財新記者說。

　　追夢網運營一年多，用戶過千戶，網站沒有收入，全部免費，上線70多個項目，已為40多個項目成功融資20多萬元，網站運營虧損10多萬元。「項目融資成功率達74%。失敗了十幾個，就是籌資達不到目標額度。追夢網站用戶人均提供資金達114元。 」杜夢傑說。

　　點名時間聯合創始人、CEO張佑告訴財新記者，截止到2012年7月，點名時間上線一年的時間，共收到5500個左右的項目提案，通過審核上線 的項目有318個，其中有150個項目成功達到目標，總共籌集到資金近300萬元。其中單個項目最高籌集金額為339480元，平均每筆支持金額107 元。

　　和點名時間效仿Kickstarter的盈利方式進行10%的融資額佣金提取不同，追夢網還沒有對融資額提成。「將來也會從項目融資額中提取 5%到10%的費用。」杜夢傑說，「但是目前20多萬元提取10%的話也不能覆蓋運營費用，所以要做一些大點的項目。最近正在做一個幾十萬元的項目。」

　　追夢網最近幫助兩個復旦女生實現了一個創意環保項目的融資，獲得超10倍認購。「最賺人眼淚的項目最成功。」 杜夢傑說。

　　由於當前法律所限，眾籌融資在中國不能給投資者以股份、分紅等形式回報。目前項目回報都不是現金、分紅、股權、期權，都是有形的，和項目有關的實物，比如一本書、電影票或者手工製品等。前述兩名復旦女生提供的回報是手工織造的圍巾。

　　「我們認為既然要別人真金白銀支持你，那就不應該只是私人化的夢想，而是別人和你有同樣的夢想，但是他沒有時間去實現、沒有精力去做，所以他有可能支持你去實現夢想。」杜夢傑說。

風險地帶

　　這種融資方式可能存在的風險也引發了不少爭議。

　　iDev創業技術沙龍一位人士分析說，這種投資方式如何確保給投資人的回報，是很大的風險。

　　這種風險已經出現。2011年12月公佈的生產鋁質iPhone充電器的項目Elevation Dock在網上受到追捧，通過Kickstarter募集了近150萬美元資金，並承諾從今年4月起向支持者發送Elevation Dock充電器。但是不久前，蘋果新公佈的iPhone 5是不兼容Elevation Dock的。

　　由於製造時間推遲，部分投資者尚未收到Elevation Dock。一名投資者在Kickstarter上留言稱他希望能在iPhone 6發售前收到Elevation Dock。

　　在中國，有法律界人士指出，這種融資方式可能會涉嫌非法集資。

　　《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定了屬於刑法第一百七十六條非法吸收公眾存款罪的情形，一是未經 有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金；二是通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；三是承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權 等方式還本付息或者給付回報；四是向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

　　北京大成律師事務所高級合夥人陶雨生律師說：「非法集資的一個條件是要看是否向不特定對象融資，一個條件是要看回報，眾籌融資的回報不涉及資金 股份，但是也有實物。而且我覺得眾籌融資還是向社會公眾集資，雖然是網站註冊用戶才能參加融資，但畢竟還是面向不特定對象的。」

　　「融資金額較小的話，我覺得不會有什麼特別的問題。這說到底還是風險管理的問題，項目運營完了能不能給投資者回報，如果項目運營不好，如何處理 回報的問題，這都要商議好。只要融資額不是很大，不產生嚴重的風險，目前是不會去管它的。」中國證監會一位官員私下持較為開放的態度。

　　從項目管理流程看，追夢網等都需要對項目發起人做一定的信息披露和審核工作，這有點像當前證券發審工作。所有項目發起人都是實名認證的；項目上 線前都已經通過工作人員一一審核、溝通、包裝、指導才能上線；項目成功後，工作人員將監督項目發起人執行項目，確保支持者的權益。

　　「項目發起人還要配合我們宣傳。因為一旦募資，就是讓你和自己置身於公眾，只有很好地互動、宣傳，才可能募集到資金。目前通過的能夠放在網站上的項目，連總體申請項目的十分之一都不到。」杜夢傑說。

　　由於互聯網上的投資者對創意項目的投資是基於融資平台和項目發起人的初期信任，為了督導項目發起人實現對投資者的回報承諾，確保融資平台的聲 譽，融資平台管理者需要持續督導。「投資者把籌資打到追夢網賬戶上，在項目籌資成功後，我們會分三次打款給項目發起者，第一次打50%，在看到項目開始運 轉後打40%，在項目實現時打最後的10%。」杜夢傑說。

　　追夢網目前沒有收到來自監管部門的意見，杜夢傑說，他希望能夠獲得監管者的創新性政策支持。

　　對於眾籌融資在中國是否存在法律禁區，杜夢傑表示也與多位律師討論過此問題，但他認為當前最重要的還是把市場做大，把公司做規範。

美國立法支持

　　儘管眾籌融資也存在一些爭議，但美國國會已經通過法案的形式表明了支持啟動小微初創企業的態度。

　　今年5月，美國總統奧巴馬簽署了Jumpstart Our Business Startups Act（下稱JOBS法案），對眾籌融資作出了詳細規定，並要求增加信息披露以防範欺詐和不道德的行為。

　　《1933年證券法》的第四章增加了相應條款，要求發行人的發行總額不能超過100萬美元，單個投資者投資該證券的總額不能超過2000美元或 者該投資者年收入或資產淨值的5%中的較大一個數字，如果該投資者的年收入或者資產淨值低於10萬美元的話；如果該投資者的年收入或者資產淨值等於大於 10萬美元，則單個投資者投資該證券的總額不能超過投資者的年收入或者資產淨值的10%。

　　「由於眾籌融資面向大眾，因此必須要對參與的投資者有一定的適當性規定，這也是保護投資者。」一位中國證監會官員分析說。

　　經紀商或者籌資平台必須在美國證監會及全國證券協會有註冊資格，確保接受檢查、提供風險披露信息和投資者教育資料，確保投資者明白自己參加的眾 籌融資面臨著全部投資損失的風險並能承受這樣的風險，幫助投資者理解對於適用於初創企業、新型商業、小型發行人的投資是有風險的，而且要使投資者理解流動 性不足的風險；在正式向任何一個投資者銷售證券的21天前，要使證監會和潛在投資者獲得發行人依法應提供的信息。

　　JOBS法案對發行人的條件作出了細緻規定，如向證監會提交文件，公開披露發行人的姓名、法律適格、物理地址、網站地址以及管理者、僱員、每一 個持有發行人股份超過20%的股東姓名，披露發行人業務的情況和預計商業計劃、發行人財務情況，可以發行人的規模來選擇財務報表是否需要經過會計師事務所 審計。

　　但財務報表標準必須符合證監會規定，要披露目標籌資額，發行人要描述清楚發行目的和打算怎麼使用，還要披露達到目標籌資額的最後期限，證券定價方式，以便投資者有合理的機會來撤銷對購買承諾。

　　JOBS法案還要求發行人報告自身的資本結構、各層級的證券及互相之間的影響、持股20%以上的股東名字、證券未來估值等。