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31 Jan 11 - 中海宏洋 (0081) 中期業績 藍兵手記

http://airmanblue.blogspot.com/2011/01/31-jan-11-0081.html

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=21971

22 Feb 11 - 中海宏洋 (0081) 擴大股本 藍兵手記

http://airmanblue.blogspot.com/2011/02/22-feb-11-0081.html


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22658

中國海外宏洋(0081，前蜆壳電器工業)專區

1 : GS(14)@2014-08-14 23:05:44

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=7148&page=
前專區
2 : sunjcom(1601)@2015-02-22 16:07:33

　2月6日，中国海外宏洋集团（00081，HK)发布公告称，公司2014年度净溢利将按年少赚60%。2014年，对于中国海外宏洋集团董事会主席郝建民而言，是关键之年。2013年8月，郝建民接替孔庆平成为中海系第一人，外界将此次年报看作其第一年成绩单。

　　中国海外宏洋集团方面将利润下降归咎于以价换量。其公告称，“去年少赚主要是期内业务区域结构调整，适逢中国房地产市场波动，为保障该公司的财务状况，调整市场策略，刺激销售及优化存货，以致收益及毛利均有所下跌。”

　　据悉，目前中国海外宏洋集团的产品主要集中在三线城市，一、二线的项目多已销售完毕。

　　在香港粤海证券投资银行董事黄立冲看来，三线城市市场环境恶化后，中国海外宏洋集团的业绩难免滑坡。

　　野村证券报告指出，供过于求令项目平均价格难有溢价，中国海外宏洋集团2014年推出的14个项目的平均售价较野村证券预期平均低1000元，毛利率仅20%左右。

　　另外，德意志银行也表示，三线城市按揭额度较少，是其业绩滑坡的原因之一。

　　其实，有关中国海外宏洋集团业绩下滑早有预警。其2014年上半年净溢利同期下降30%时，穆迪副总裁曾启贤就曾表示，中国海外宏洋集团业绩转弱，反映了三线城市运营环境艰巨。

　　中海地产方面向记者表示，中国海外宏洋集团占中海地产的份额并不多，对中海地产影响不大，如果中海地产的确有业绩滑坡情况出现，肯定会第一时间发布盈警。

　　根据中海地产2014年三季度报告，其经营溢利同期增长为13.4%。

　　另据一名接近中海系人士透露，中国海外宏洋集团此番净溢利大幅下降与2013年基数较高有关，当时中国海外宏洋集团将位于广州的一宗商业项目一次性整体出让。

　　此外，这名接近中海系人士还表示，与国内同一销售段位的房企相比，中国海外宏洋集团的毛利水平并不算低。

　　戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙曾向记者表示，海外融资普遍低于国内，中海系在融资一项优势颇大。

　　由于2014年地产行业普遍不景气，黄立冲认为，中海地产除非有建筑项目，否则很难交出令人满意的成绩。
3 : GS(14)@2015-03-23 17:57:47

盈利降55%，至12億，重債
4 : GS(14)@2015-04-16 09:37:22

new business report
5 : greatsoup38(830)@2015-08-19 02:03:30

盈利降44%，至5.6億，重債
6 : GS(14)@2015-10-23 01:41:48

bad
7 : greatsoup38(830)@2016-03-17 22:16:21

盈利降36%，至7.4億，重債
8 : greatsoup38(830)@2016-08-22 00:23:54

盈利降3%，至5.57億，重債
9 : GS(14)@2017-04-12 18:01:13

盈利降3%，至7.4億，重債
10 : GS(14)@2017-10-08 21:48:21

盈利增11%，至6.38億，重債
11 : GS(14)@2017-10-19 12:30:58

二零一七年第三季度財務及業務回顧
12 : GS(14)@2017-11-08 08:03:36

2供[email protected]
13 : GS(14)@2018-02-04 13:50:01

翁氏家族略減貨
14 : GS(14)@2018-04-25 16:37:28

以下提供有關中國海外宏洋集團有限公司（「公司」）及其附屬公司（合
稱「集團」）二零一八年第一季度經營表現的若干未經審核之財務資料。
財務表現
截至二零一八年三月三十一日止三個月的集團營業額約為港幣 3,985 百萬
元，而本季度的經營溢利約為港幣 481 百萬元。
15 : Louis(1212)@2018-08-03 14:59:55

火中取栗, 想買中國海外宏洋集團81，健康的財務狀況和熟練的管理。有何意見?

棚改政策改變的話, 首當其衝的是三四線城市的開發商。
81的確是首當其衝!

我持有的幾隻煙蒂股，速帶鏟子來! (來自雪球的草帽路飛)
https://xueqiu.com/3727797950/111489441

灰色鑽石
中國海外宏洋集團(00081) 這家淨負債只有20%，今年中期大概率是淨現金狀態的公司被殺到1.28pe，真是瘋了。

預測1.28pe! 可以相信嗎？
16 : Louis(1212)@2018-08-03 19:49:24

回顧舊論文非常有趣

2018年2月6日 即巿股評 港股直擊
【帶眼識股】中海宏洋質地好

美國經濟過熱風險，拖累全球股市。恒指在小股災下今日一度失守50天線，短期震盪料持續，一旦失50天線，距下個支持位100天線(約29534點)水平有約千點跌幅。

放風箏的強勢股宜減磅套現，嚴守投資紀律。

當然，目前仍有機會是牛市終極升浪前的回調，慎防大市一個「回馬槍」，仍然要建立買貨觀察名單。

中國海外宏洋(00081)今日跑輸內房股，收市挫一成，報4.06元。沽壓巨大除了因為市況，亦因中海宏洋以每股4.08元進行2供1的供股股份首日交易。

供股結果方面，母企中海外(00688)雖然包銷，不過供股超額認購2.65倍，中海外一致行動集團連同幾位董事，持股僅由45.83%增加至48.04%。再者，連同額外認購有232份申請，供股貨打散，再收集需時。

估值方面，中海宏洋市盈率約11倍，較中海外貴，與華潤置地(01109)相若。相對差不多市值的內房，較中駿置業(01966)、寶龍地產(01238)、時代地產(01233)和金地商置(00535)稍貴。大行方面，目前有11個評級，6個為買入，中金公司月初續予「買入」評級，目標6.6元。

中海宏洋比較吸引的地方是其質素，項目主打三四線城市，是內地樓市去貨存重點，集團今日收市後公布，1月合約銷售額32.25億元，按年增長1.65倍。而集團去年全年累計合約銷售額370.68億元，按年增長54.42%。另外，中海宏洋今日收市價4.06元較每股資產淨值(NAV)4.45元有8.8%折讓，買落放心。

若股價隨大市回落至3.9元水平，可先落第一注，消化供股貨後，可挑戰供股期間的5.4元水平，緊守一成止蝕。

陳鎮強
信報投資研究部
[email protected]
17 : Louis(1212)@2018-08-03 19:52:00

2018年7月4日 重要通告 港股直擊
中海宏洋6月合約銷售額增58%

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201807041440_C.pdf

中國海外宏洋(00081)公布，6月合約銷售額80.33億元，按年增長58.29%；合約銷售面積62.16萬平方米，按年上升42.11%。

今年上半年，累計合約銷售額284.54億元，按年增長54.03%；合約銷售面積226.35萬平方米，按年上升30.39%。

截至6月底，累計認購未簽約額6.07億元及認購未簽約面積3.88萬平方米。

另外，該公司6月於江西省贛州市及內蒙古包頭市新增2個項目，總權益發展面積33.36萬平方米，需支付地價11.14億元人民幣。從2018年1月1日至6月30日期間，新增項目合計權益樓面面積172.94萬平方米，權益土地價格79.32億元人民幣。
18 : Louis(1212)@2018-08-03 19:57:08

2018年7月3日 港股直擊 即巿股評
瑞信料中海宏洋銷售放慢 削價至3元

瑞信　中海宏洋(00081)

評級：中性 -> 中性

目標價：4元-> 3元 (較前收市價2.89元有3.7%潛在跌幅)

瑞信發表報告，預期中海宏洋銷售放慢，將其目標價削25%至3元，但維持「中性」評級。

報告指出，棚改貨幣化的消息雖仍未落實，但該行相信內地重申去槓桿下，料地方政府在財政的支持難再有更多空間，對二、三線城市樓宇銷售造成影響。

瑞信又指，中海宏洋土地儲備分布按資產值(GAV)在二、三線城市，儘管首五個月銷售按年升55%，但估計今年餘下時間銷售放慢，全年銷售更只有按年升30%增長，而2018至2020年毛利率亦只有22%，也比行業平均的30%低。

基於供股考慮，瑞信下調中海宏洋2018至2019年每股盈利預測35及38%，達至0.54及0.69元，同時劈每股資產淨值(NAV)27%，而新目標價即相當於NAV折讓六成。
19 : Louis(1212)@2018-08-10 15:08:16

我相當喜歡它, 又坐在中國海外宏洋艇上!

公司簡介
http://www.cogogl.com.hk/Big5/About/about.aspx?ListID=4101

　中國海外宏洋集團有限公司（以下簡稱“中國海外宏洋”或“本公司”）的前身為蜆殼電器工業（集團）有限公司，該公司成立於1955年並於1984年在香港聯合交易所上市。2010年3月，中國海外發展有限公司(00688.HK)完成對蜆殼電器工業（集團）有限公司的收購並將其正式更名為中國海外宏洋集團有限公司(00081.HK)。

　　中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”）於1979年在香港註冊成立，是中國最大建築房地產綜合企業集團——中國建築工程總公司在港全資子公司中國海外集團有限公司的旗艦企業。1992年8月，中國海外發展在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。中國海外發展具有國家一級房地產開發資質，於2007年12月入選香港恒生指數成份股，其持有的“中海地產”品牌已發展成為中國房地產行業領導品牌。

　　二零一六年十二月由中國海外發展有限公司（「中國海外發展」）併購之物業組合營運擴大本集團之經營規模，並拓展業務至具增長潛力之城市，在管理層加倍努力下，年內有關之整合和融合的工作順利，進度令人滿意。除了上述 併購，本集團保持收購土地步伐，以鞏固持續增長的基礎。本集團於年內擴展業務至具高增長潛力位於青海省之 西寧市，而計及其他新增地塊，本集團成功於合肥、鹽 城、西寧、銀川、常州、揚州、徐州和贛州吸納共十幅土 地， 發展面積合共 2,508,047 平方米（ 本集團應佔面 積： 2,508,047 平方米）。於二零一七年十二月三十一日，本集 團及本集團之聯營公司和合營公司於內地擁有土地儲備共 達 19,025,800 平方米，其中合共 408,400 平方米由聯營公司 和合營公司持有。而本集團包括於聯營公司和合營公司之 應佔土地儲備為 17,910,800 平方米。於二零一七年十二月 三十一日，本集團持有之土地儲備分佈於 18 個城市內。

   本集團將繼續把握更多業務 及投資機遇，長遠為股東增加價值。

董事會
http://www.cogogl.com.hk/Big5/About/about.aspx?listID=4108

發展歷程
http://www.cogogl.com.hk/Big5/About/Events.aspx
20 : Louis(1212)@2018-08-10 15:13:10


http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180809484_C.pdf

昨日 17:31 重要通告 港股直擊
中海宏洋7月合約銷售額跌11%

中國海外宏洋(00081)公布，7月合約銷售額40.04億港元，按年下跌11.26%；合約銷售面積30.46萬平方米，按年減少25.67%。

今年首7個月，累計合約銷售額324.58億港元，按年增長41.21%；合約銷售額256.81萬平方米，按年上升19.68%。

截至7月底，累計認購未簽約額6.18億港元及認購未簽約面積3.66萬平方米。

該公司7月於內蒙古呼和浩特及山東省濟寧市新增項目2個，總權益發展面積67.34萬平方米，需支付地價25.02億元人民幣。


高透明度
從2018年1月1日至7月31日期間，新增項目合計權益樓面面積240.28萬平方米, 權益土地價格104.338億元人民幣。
21 : Louis(1212)@2018-08-12 16:54:02

從etnet複製的非常好和有用的簡報。

２０１７年度業績表現
集團營業額上升１８﹒６％至２０２.７８億元，股東應佔溢利上升４１﹒２％至１２.７１億元。年內，集團業務概況如下：

（一）整體毛利上升３８.６％至４０.﹒６９億元，毛利率增加２.９個百分點至２０.﹒１％；

（二）物業投資及發展：營業額增長１８.４％至２００.０５億元，分部溢利上升４４﹒１％至２９.５１億元；
１﹒年內，集團合約銷售額３７０.６８億元，增長５４.４％，涉及銷售面積合共３４１萬平方米，增加２７.６％。此外，進行中之累計認購而正待簽訂買賣合約總額為５.５９億元，其總面積為３.６萬平方米；
２﹒期末，在建物業及已完工物業存貨分別為６０５萬平方米及９１萬平方米，已銷售物業３１７萬平方米. 有待完成相關工序後交付；
３﹒２０１７年１２月３１日，集團持有之土地儲備分布於１８個城市，集團之聯營公司和合營公司於內地擁有土地儲備１９０３萬平方米；

(三）物業租賃：營業額增加６.８％至２.０７億元，分部溢利上升１.２１倍至３.６６億元。於年末, 位於北京西城區之中海國際中心及位於上海巿張江高科技園的科研辦公樓之出租率分別為90％及90％；

（四）於２０１７年１２月３１日，集團持有現金及銀行結餘（包括受限制現金及存款）共２３７.０２億元。淨負債比率（以淨債項與股東權益計算）為２６.８％（２０１６年１２月３１日：２２.１％）。
22 : Louis(1212)@2018-08-13 13:26:17

地產股隨大巿跌, 趁機增持, 信不信由你！
1113現在只有57蚊, 不是66蚊, 我自己寧願在2.63蚊買入81(中國海外宏洋集團於2018年1月 2股供1股@港元4.08)!

曾淵滄﹕地產股隨大巿跌 趁機增持

https://news.mingpao.com/pns/dai ... 00004/1534097050475
地產股股價要有表現，就要努力賣樓，內地地產商亦然。碧桂園（2007）、恒大（3333）都是拚命賣樓，市場甚至傳出碧桂園從買地到賣樓只需40天，一天也不許延遲。早賣樓，早套現，也讓投資者清楚看到該樓盤的真正價值。實際上，內地大部分的地產商今日都是如此高速的建房子，不斷買地、不斷建房子、不斷賣樓，一年做千億的生意，遠高於香港，大地產商可以同時在全中國非常多個城市同時開工。

無論如何，除非樓價真的大跌，否則地產股股價的折讓的確是值得投資的理由之一，其中，大股東可能是最心水清的人。近期李嘉誠不斷增持長實，有趣的是李嘉誠增持並沒有使長實股價上升，換言之，李嘉誠增持的長實股票也成了「蟹貨」了。粗略估計，近日李嘉誠增持長實的平均成本價是每股66元，李嘉誠願意付66元，說明他認為長實至少值66元，現價買入當然是另一重的折扣。
23 : GS(14)@2018-08-14 05:16:39

也沒有所謂，我也沒有這些錢
24 : Louis(1212)@2018-08-16 11:13:33

A: 如果中國在這次貿易戰大敗, 上升中的國運好可能再ㄧ次被列強打斷。 前車是日本和歐盟, 會有一段長時間冇運行!
如果如此, 下ㄧ步樓價可能會有比較大的下跌。
大家保重!

B: 跌得太少, 今日休息下, 食下花生先!

C: 現在是南半球和北半球的對抗, 將持續數十年!
我對中國的國運有點樂觀!
我繼續堅持低吸內房股和內銀股, 原因很簡單, 內房和內銀是國人生活的最根本必需品。

D: 是的, 最緊要分散風險!
內房, 我喜歡28和81, 相當偏低。

E: 中國同美國都係北半球!?

F: 在地理上來說, 真的有點混亂!
北半球代表美國歐洲和日本等先進國家。
南半球代表金磚五國以及上合組織, 東盟, 非洲和拉丁美洲等落後國家和發展中國家。

G: 大多數投資者都應該知道, 除非沒有力量進行防守, 否則現在不要賣股票, 而是應該買股票!
太多人期待逢低買入股票, 可能會導致失望, 像香港和大陸過去十年的樓市一樣!
25 : GS(14)@2018-08-18 08:10:31

有買貴，無買錯
26 : GS(14)@2018-08-22 14:42:23

盈利增33%，至8.4億，重債
27 : Louis(1212)@2018-08-22 17:08:31

歡迎評論!

我學習雪球大V吹吹牛! [大笑]
聲明: 不要相信我太多!

中國海外宏洋集團有限公司(00081.hk)目前在手土地儲備為18,399,000平方米(包括於合營公司之應佔部分), 估計四年時間內完成開發, 建成樓房後可以逐步出售, 全部銷售大約2500億港元。

僅基於這些在手土地儲備, 估計2016年下半年至2022年樓房銷售額大約3300億港元, 2016年下半年至2018年7月已預售800億港元還沒有移交的樓房。因此估計從現在開始至2024年可以確認盈利總額300億港元(銷售盈利率9%), 目前的每股資產淨值5.64港元, 公司股價2.72港元, 公司市值只有93億港元, 非常超值( 尚未包括考慮未來繼續增加的土地儲備和隨後的盈利能力)!
28 : Louis(1212)@2018-08-22 21:09:07

我常看破世情, 然後參加股票遊戲, 大把坐艇的例子! [大笑]

中海宏洋在2018年1月以每股4.08元進行2供1的供股, 中海外(00688)包銷，當時居然有那麼多人踴躍地超額2.65倍認購供股。 真攪笑，現在股價2.72元, 慘淡到很難吸引人買它!


2018年2月6日 即巿股評 港股直擊
【帶眼識股】中海宏洋質地好
http://www2.hkej.com/instantnews/stock/article/1762693
......
中國海外宏洋(00081)今日跑輸內房股，收市挫一成，報4.06元。沽壓巨大除了因為市況，亦因中海宏洋以每股4.08元進行2供1的供股股份首日交易。

供股結果方面，母企中海外(00688)雖然包銷，不過供股超額認購2.65倍，中海外一致行動集團連同幾位董事，持股僅由45.83%增加至48.04%。再者，連同額外認購有232份申請，供股貨打散，再收集需時。
......
29 : Louis(1212)@2018-08-22 21:22:55

公佈派中期息3仙，上年同期派1仙。 [很贊][鼓鼓掌]
明年3月將宣布末期息9仙(2017年末期派3仙)!?

《公司業績》中國海外宏洋(00081.HK)半年純利10.14億元升42.4% 中期息3仙
2018年8月22日 12:15:36 p.m. HKT, AAFN

中國海外宏洋集團(00081.HK)公佈截至今年6月底止中期業績，營業額111.89億元，按年升23.9%。純利10.14億元，按年升42.4%；每股盈利31.5仙。派中期息3仙，上年同期派1仙。

期內，集團合約銷售額達284.54億元，銷售面積合共226.35萬平方米，分別較去年同期上升54%及30.4%。在物業出租業務方面，租金收入達1.26億元，較去年同期上升27.4%。

另外，集團在期內於柳州、鹽城、包頭、蘭州、南通、合肥和贛州吸納共9幅土地，發展面積合共201萬平方米，代價合共約87.87億元人民幣。於6月底止，於內地擁有土地儲備共達1,987.54萬平方米。 (jc/u)~
阿思达克財經新聞
30 : GS(14)@2018-08-24 07:03:05

股息稍低了些，但應該不會太騙股東
31 : Louis(1212)@2018-08-26 12:55:26

裡面有一些好主意

股市新、中、高手 總結
https://forum.hkgolden.com/view.aspx?type=FN&message=6948391

買股概括黎講分3類人
考慮D咩黎買股票亦決定左你的賺蝕

第1類人: 睇升跌/圖表
第2類人: 財報
第3類人: 營運前景/宏觀經濟

賺蝕情況:
第1類人=蝕多
2=少賺
3=多賺

如果你係其中一類人, 又中左賺蝕情況的, 俾個正評!

######
太多的理論是沒用的，太複雜而且不實用!
我睇超低PB, 睇高度殘廢, 睇有多D人陪我做墊底![大笑]
最近選擇的81(中國海外宏洋集團)就是一個很好的例子!
32 : GS(14)@2018-08-26 20:07:28

Louis在31樓提及
裡面有一些好主意

股市新、中、高手 總結
https://forum.hkgolden.com/view.aspx?type=FN&message=6948391

買股概括黎講分3類人
考慮D咩黎買股票亦決定左你的賺蝕

第1類人: 睇升跌/圖表
第2類人: 財報
第3類人: 營運前景/宏觀經濟

賺蝕情況:
第1類人=蝕多
2=少賺
3=多賺

如果你係其中一類人, 又中左賺蝕情況的, 俾個正評!

######
太多的理論是沒用的，太複雜而且不實用!
我睇超低PB, 睇高度殘廢, 睇有多D人陪我做墊底![大笑]
最近選擇的81(中國海外宏洋集團)就是一個很好的例子!


不是PB 低就得，要睇睇如何變現
33 : Louis(1212)@2018-08-26 20:22:12

[不是PB 低就得，要睇睇如何變現.]

也是, 包括看盈利能力或者變現能力.
34 : GS(14)@2018-08-26 20:24:45

Louis在33樓提及
[不是PB 低就得，要睇睇如何變現.]

也是, 包括看盈利能力或者變現能力.


呢隻我支持的原因是他賣到幾百億物業出去
35 : Louis(1212)@2018-08-26 22:58:39

估計
2018年合約銷售額500億港元
2019年合約銷售額650億港元
2020年合約銷售額850億港元
2021年合約銷售額1100億港元
36 : GS(14)@2018-08-27 04:28:22

Louis在35樓提及
估計
2018年合約銷售額500億港元
2019年合約銷售額650億港元
2020年合約銷售額850億港元
2021年合約銷售額1100億港元


三四線好難做
37 : Louis(1212)@2018-08-27 17:24:52

供将来验证

三线之侠，中海宏洋!
来自草帽路飞的雪球原创专栏

https://xueqiu.com/3727797950/112772487

跟碧桂园、恒大相比，宏洋在三线显然不能称王，顶多是个剑走偏锋的侠客。但宏洋并不是没有绝技，综合融资成本4.55%，跟万科匹敌的管理费用和营销费用，这些都是对手望尘莫及的。

除了三费，与中海集团签署的排它竞争协议，使它具有了属地保护权，宏洋下沉的三四线，中海外不得介入。在三线，宏洋就是中海，中海就是宏洋。上半年新进入柳州、包头、济宁，地盘从19个城市拓展到22个城市，未来拓展空间广阔。公司预计每年新拓展进入三个城市。

负债方面，半年末银行存款323亿，有息负债324亿，公司处于净现金状态，这是我见过的唯一一家净现金状态的地产公司。公司外汇风险敞口155亿港币，若人民币汇率下跌10%，对应亏损约15亿港币。半年末归母净资产193亿港币，极限损失8%左右。

土储方面，权益土储1800万方，2018年购地目标400万方，其中上半年已完成200万方购地；土储充足，发展步伐稳健。2018年销售目标480亿港币，预计未来几年销售会稳定在500~600亿港币之间。在今年三线房价一轮上涨之后，公司无一块高价地，现有项目土储净利润率预估可达15%，潜在利润丰厚。

保守估计，未来几年至少能够保证每年50~60亿港币以上的净利润。对应目前90亿港币的总市值，前瞻PE不足2倍。

分红方面，今年中期分红每股3港仙，较去年上半年的1港仙有所进步，但分红比例仍然较低，约为10%。可关注年报的分红状况。相信未来会逐步提升。

总之，宏洋是三线地产强有力的竞争者。费用管控、融资成本、品牌优势无有出其右者。

侠之大者，中海宏洋；三线不亡，股价长阳。
38 : Louis(1212)@2018-08-28 18:27:54

信他, 81獲益!

今日 18:19 港股直擊 中國財經
中國金茂料內地房價不會出現大幅下降

中國金茂(00817)執行董事兼首席執行官李從瑞稱，在內地政府對房地產進行調控後，令房地產價的周期由以往的「波浪型」變成平穩。他預期，一線、二線及三線城市的樓市會出現分化，一線城市的銷售量會持續慢速下降、二線城市銷量會小幅增長，至於三線城市則會有較大幅上升。而房價方面，他相信整體樓市會按通脹上漲，不會出現大幅下降。

對於近期土地流拍的情況增加，李從瑞認為，樓市已進行近兩年調控，部分房企在拿地有資金壓力，但同時，地方政府對地價仍偏樂觀，故定出拍價較高。他相信，土地銷售慢慢會按市場情況回到正常情況。

金茂今年的銷售目標1000億元(人民幣‧下同)，上半年已完成718億元，內部的銷售指標達1200億元。集團執行董事兼高級副總裁宋鏐毅提到，集團現有逾900億元的貨值，按照去貨率約八成的目標計，有信心完成今年的內部指標。

集團於今年首次派發中期息，執行董事兼首席財務官江南稱，派發中期息的做法料可持續。被問到現時美元等外幣借貸佔比，他表示，佔總借貸約26%。集團去年起有作出外滙對沖，但對沖量不大，日後會以調整外幣佔借貸比作主要的滙兌風險控制。
39 : GS(14)@2018-08-28 20:25:11

Louis在37樓提及
供将来验证

三线之侠，中海宏洋!
来自草帽路飞的雪球原创专栏

https://xueqiu.com/3727797950/112772487

跟碧桂园、恒大相比，宏洋在三线显然不能称王，顶多是个剑走偏锋的侠客。但宏洋并不是没有绝技，综合融资成本4.55%，跟万科匹敌的管理费用和营销费用，这些都是对手望尘莫及的。

除了三费，与中海集团签署的排它竞争协议，使它具有了属地保护权，宏洋下沉的三四线，中海外不得介入。在三线，宏洋就是中海，中海就是宏洋。上半年新进入柳州、包头、济宁，地盘从19个城市拓展到22个城市，未来拓展空间广阔。公司预计每年新拓展进入三个城市。

负债方面，半年末银行存款323亿，有息负债324亿，公司处于净现金状态，这是我见过的唯一一家净现金状态的地产公司。公司外汇风险敞口155亿港币，若人民币汇率下跌10%，对应亏损约15亿港币。半年末归母净资产193亿港币，极限损失8%左右。

土储方面，权益土储1800万方，2018年购地目标400万方，其中上半年已完成200万方购地；土储充足，发展步伐稳健。2018年销售目标480亿港币，预计未来几年销售会稳定在500~600亿港币之间。在今年三线房价一轮上涨之后，公司无一块高价地，现有项目土储净利润率预估可达15%，潜在利润丰厚。

保守估计，未来几年至少能够保证每年50~60亿港币以上的净利润。对应目前90亿港币的总市值，前瞻PE不足2倍。

分红方面，今年中期分红每股3港仙，较去年上半年的1港仙有所进步，但分红比例仍然较低，约为10%。可关注年报的分红状况。相信未来会逐步提升。

总之，宏洋是三线地产强有力的竞争者。费用管控、融资成本、品牌优势无有出其右者。

侠之大者，中海宏洋；三线不亡，股价长阳。


如果派息好點真是可以吸入
40 : GS(14)@2018-08-28 20:25:38

Louis在38樓提及
信他, 81獲益!

今日 18:19 港股直擊 中國財經
中國金茂料內地房價不會出現大幅下降

中國金茂(00817)執行董事兼首席執行官李從瑞稱，在內地政府對房地產進行調控後，令房地產價的周期由以往的「波浪型」變成平穩。他預期，一線、二線及三線城市的樓市會出現分化，一線城市的銷售量會持續慢速下降、二線城市銷量會小幅增長，至於三線城市則會有較大幅上升。而房價方面，他相信整體樓市會按通脹上漲，不會出現大幅下降。

對於近期土地流拍的情況增加，李從瑞認為，樓市已進行近兩年調控，部分房企在拿地有資金壓力，但同時，地方政府對地價仍偏樂觀，故定出拍價較高。他相信，土地銷售慢慢會按市場情況回到正常情況。

金茂今年的銷售目標1000億元(人民幣‧下同)，上半年已完成718億元，內部的銷售指標達1200億元。集團執行董事兼高級副總裁宋鏐毅提到，集團現有逾900億元的貨值，按照去貨率約八成的目標計，有信心完成今年的內部指標。

集團於今年首次派發中期息，執行董事兼首席財務官江南稱，派發中期息的做法料可持續。被問到現時美元等外幣借貸佔比，他表示，佔總借貸約26%。集團去年起有作出外滙對沖，但對沖量不大，日後會以調整外幣佔借貸比作主要的滙兌風險控制。


現實和新聞渲染的不是一樣
41 : Louis(1212)@2018-09-03 01:03:27

贵阳见闻随想录
https://xueqiu.com/5051392706/112739488#comment


上善若水Jasonli 2018-8-27 12:46

下面这一段很认同！

“在贵阳回广州的高铁上，我思绪万千，中国太大了，大到我们根本没法使用平均来理解中国。中国最富裕的阶层已经开始了逆城市化的进程，他们在三亚，在贵阳，在桂林，甚至在海外购置休闲度假的房产。与此同时，很多三四线城市还在搞棚户区改造，让居民用上自来水和独立卫生间。中国海外宏洋集团，中海地产专注3-4线城市的发展平台，土地储备1900万平方米，不过是覆盖了近400个3-4线城市中的20个。碧桂园，中国下沉最厉害的大型地产商，他们的开发下沉到县。很多人说，三四线城市在人口流出，县城房子上万绝对泡沫，暂停货币化棚户区改造影响需求，并以此来判断，中海和碧桂园的前途命运。这就是一种使用平均来判断大势的傲慢，但中国不是梵蒂冈。”
42 : GS(14)@2018-09-03 01:19:05

再等數字出來
43 : Louis(1212)@2018-09-07 10:18:22

股市配置资源
来自雪球发布于04-24 10:32
中国海外宏洋集团
来自股市配置资源的雪球原创专栏


中国海外宏洋研究：4元的宏洋=2017年6元的雅居乐！
静待2020来自雪球发布于2018-04-11 20:07
https://xueqiu.com/2031388890/104984489

中海外宏洋研究系列一: 宏洋的概况、亮点及估值
进入击球区来自Android发布于2018-03-12 06:48
https://xueqiu.com/3237139935/102940427

宏洋，写在供股之后
船頭尺来自iPad发布于2018-02-02 22:52
https://xueqiu.com/1849325281/100892639

中海宏洋价值再计算
船頭尺来自雪球发布于2017-12-11 15:43
https://xueqiu.com/1849325281/97268875
44 : Louis(1212)@2018-09-21 14:39:51

看好三四線營運商的原因, 保留供將來驗證:

關於房地產市場的幾點新認知

https://xueqiu.com/5051392706/114100590

1，人口城鎮化率的真實性問題。統計局公佈2017年，城鎮常住人口81347萬人，佔總人口比重（常住人口城鎮化率）為58.52%，比上年末提高1.17個百分點。戶籍人口城鎮化率為42.35%，比上年末提高1.15個百分點。這個數據是否值得質疑呢？我覺得相對可信，原因是，糧食需要人力來種值，中國的農業機械化發展水平很低，中國沒有大型的農機企業，農村的土地受到土地流轉政策的約束，也沒有條件兼併形成大農場。勞動力產出不可能上去的條件下，糧食基本自給的格局，一定是拖住了大量的農村人口的。再看中國的畜牧業，最大的養豬企業溫氏集團財報顯示。前十名的養豬企業占到全國豬出欄量的3.18%，其中溫氏佔比2.17%。行業集中度極低，這樣的低集中度條件下，說明中國的畜牧業也需要佔用大量的人口以保障供給。因此，我傾向於認為，人口城鎮化的還是比較可靠的。可以作為投資的一項依據。

2，農村人口素質問題和購買力的關係。雖然我們相信，還有6億農村人口需要進城成為市民，他們的素質和購買力，是否能夠有力支撐房價呢？農村人口中，能通過高考，或者創業改變命運的早就進城了，剩下的都是老弱病殘，他們的購買力應該不足。這些人口城鎮化，直接支撐廣州的房價是不現實的。我富士山腳下同日本人聊天，日本人我得知我的父母工作和我的工作以後，堅持認為是精英家庭，但即便如此，我在廣州買房子也掏空了父母的積蓄只是付了個首付而已。農村的城鎮化人口買房，一定是一個打怪升級的流程。他們在國家和金融槓桿的幫助下，買了一套縣城的房子，縣城的房子的房主拿到了錢，支援了在省城畢業的兒子買了一套小的房子或者二手房。省城的房東，再如此，層層升級。 3年創業上市，黃埔江邊豪宅的故事，那和普通老百姓沒有關係。

3，現有住宅存量和房地產的供求關係。這部分內容主要是基於ren志強的數據，按照目前城市裡的感官，夜裡並沒有人露宿街頭，是否說明房子已經是足夠的？其一，中國地產開發商開發的商品房，總共9000萬套，另有3000萬套拆遷回遷房，這兩者屬於較高品質的住宅，中國城市有大量城中村自建房，這些房子很難跟上人民生活水平提升的需求，教育醫療配套全然沒有。以深圳為例，深圳1100萬人住在城中村，占到全部管理人口的60%。即便是城市化率最高的一線城市也還有巨大的住房改善需求。其二，人口獨居化趨勢，在商品房，供給嚴重不足的背景下，中國還有年輕人獨居化的趨勢，目前獨居的年輕人4000萬左右，更重要的是增速達30%以上，獨居意味著一個人就要一套房子。那麼我們的住房供應，仍有重大缺口


4，超級城市和大中型城市的平衡問題。關於一線城市，大家對房價泡沫擔憂的較少，但是三四線城市的前景，讓人感到不明朗，關於這個問題，我已經寫過兩篇長文。再補充一些論據，超級城市適合於發展國際會展，金融，和商業模式創新。我們看到的金融中心，國際會展中心，奧運會，亞運的主承辦基本都是千萬的人口的超級城市，但是中型城市（百萬左右人口）也有優點，中型城市可以發展先進製造業。波音在西雅圖的一個小鎮上，德國的寶馬，奔馳，大眾，保時捷，分佈在星羅棋布的德國各種小鎮。實際上，國際上判斷一個國家發展的一個重要指標是創造百萬人口城市的能力（過去十年中國新增17個，印度2個，日本1個），百萬被認為是製造業城市的甜點人口，人口再多，各種成本會上升不利於製造業競爭力，比如我們看到華為在從深圳坂田向東莞松山湖轉移。人口再少，很難支撐製造業的配套，這裡插播一個趣聞，最初大慶市是個石油城，只有石油企業，但是領導發現，石油工人都是男人啊，那結婚問題怎麼辦？於是就配套了紡織產業，產業鏈不僅要上下游，男女比例也要配套。大慶市的人口自發現石油以來一直快速增長到1995年終於到達了100萬。
@灰色鑽石

總之，中國海外宏洋集團(00081)$ 低估的沒有道理!
作者：非典型偽價值投機
45 : Louis(1212)@2018-10-09 00:11:45

中海宏洋9月合約銷售增83%
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201810081008_C.pdf

中國海外宏洋集團(00081)公布，9月實現合約銷售額55.59億港元，按年增83.34%；合約銷售面積46.43萬平方米，按年增65.7%。

首9個月累計，合約銷售額423.18億港元，按年增45.59%；合約銷售面積335.05萬平方米，按年增23.63%。

截至9月底，累計認購未簽約額8.78億港元，認購未簽約面積5.95萬平方米。

該公司9月於廣東省惠州市、吉林省吉林市和江蘇省南通市新增項目8個，總權益發展面積104.79萬平方米，需支付地價33.12億元人民幣。
46 : Louis(1212)@2018-10-29 23:15:30

今日 17:45 重要通告 港股直擊

中海宏洋首三季經營溢利倍增
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20181029542_C.pdf

中國海外宏洋集團(00081)公布，截至9月底止，首三季經營溢利35.78億元，按年增1.12倍。第三季經營溢利13.02億元，按年增3.65倍。

該公司首三季總累計合約銷售額合423.18億元，按年增45.59%；單計第三季合約銷售138.64億元，增30.88%。

#######

財務表現

截至二零一八年九月三十日止三個月及九個月的集團營業額分別為港幣 5,003 百 萬元和港幣 16,192 百萬元。相關期間的經營溢利分別約為港幣 1,302 百萬元和港 幣 3,578 百萬元。

業務回顧

於二零一八年第三季度，物業銷售情況滿意。集團及集團之聯營公司及合營公司 的整體合約銷售額共達港幣 13,864 百萬元，涉及銷售面積約 1,087,000 平方米。 截至二零一八年九月三十日止九個月，總累計合約銷售額合共港幣 42,318 百萬 元，涉及銷售面積約 3,350,500 平方米。另外，於二零一八年九月三十日，累計 認購而有待簽訂買賣合同總額為港幣 878 百萬元，其總面積為 59,500 平方米。 所有發展中之項目進度良好，大致上與工程計劃相符。

於本季內，集團分別於呼和浩特、濟寧、惠州、吉林及南通合共新購得十塊土 地，其應佔權益發展面積約達 1,721,300 平方米，需支付權益地價約人民幣 5,814 百萬元(相當於約港幣 6,995 百萬元)。於二零一八年九月三十日，集團及 集團之合營公司持有位於中國境內建築面積共約 21.1 百萬平方米 (其中，集團包 括於合營公司之應佔權益建築面積為 19.7 百萬平方米) 之土地儲備。

再者，集團亦保持對財務資源專業及穩健之財務管理，並會繼續密切關注外圍經 濟形勢及國家政策變化對業務運作所帶來的影響。
47 : Louis(1212)@2018-10-30 00:09:41

股价要继续下跌也无办法!
48 : GS(14)@2018-10-30 10:34:21

茲提述中國海外宏洋集團有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）
刊發日期為二零一八年一月十二日的招股書（「招股書」），內容有關根據二零一
八年一月十一日當日每持有兩股本公司股份獲發一股供股股份之基準，以每股供股
股份4.08港元之認購價進行供股（「供股」）。除另有界定者外，本公告所用詞彙與
招股書所界定者具有相同涵義。
所得款項用途
經扣除與供股相關之包銷商佣金、專業費用及相關開支後，本公司自供股所取得之
所得款項淨額約為4,607.7百萬港元（「所得款項淨額」）。
誠如招股書「供股原因及所得款項用途」一節所披露，本公司擬將所得款項淨額用
於以下用途：
(i) 約 3,249.4 百萬港元（佔所得款項淨額的百分之 70.5）將用於償還現有債務及未
償還負債；
(ii) 約 921.8 百萬港元（佔所得款項淨額的百分之 20.0）將用於業務發展；及
(iii) 餘下所得款項（佔所得款項淨額的百分之 9.5）將用於滿足本集團的一般營運資
金需求。
於本公告日期，原擬用於業務發展為數約600.0百萬港元的所得款項淨額（「未動用
金額」）尚未動用。
49 : GS(14)@2018-10-30 10:48:16

not bad
50 : Louis(1212)@2018-10-30 19:20:31

真正的高周转地产即将横空出世

前段时间广东省房地产协会下发 《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》 让各位吃瓜群众大呼这个世界变化太快 。

其实预售证制度取消的说法由来已久 。 只是一直缺乏一个比较好的时机而已 。 预售制的出台 ， 大背景是造房子速度太慢 ， 资金占用过高 ， 跟不上我们国家快速发展的需求 。 如果没有预售制 ， 我们国家的快速城镇化肯定不会像现在这么快了 。

而今天城镇化率已经突破了50% ， 离70%的目标还远 ， 一般来说70%之后城市化进程才会变慢 。 那为什么政府会提出说要取消预售制呢？

原因在于 ， 已经有一项技术 ， 可以打破之前建房的长周期了——装配式建筑 。

https://baijiahao.baidu.com/s?id ... 0&wfr=spider&for=pc

注意看该报道里面出现的公司——中国建筑 。

装配式技术既然都敢用在市民服务中心 （好多公务员领导哦） ， 说明已经成熟了 ， 至少在中国建筑手里是没问题了 。 那后面预售证取消也不怕了 。 反正我只要以前一半的时间就能完工 。 随着技术的提升 ， 这个时间还会再缩短 。

而中海系地产 ， 又是在中国建筑下面的 。 尤其中国海外宏洋集团集团 ， 账面趴着这么一大堆现金 ， 如果预售制取消 ， 对他还是重大利好 。 现金232亿港元 ， 市值80亿港元 。 又基本处于净现金状态 。

股票怎么样 ， 大家自己看 。 反正公司感觉前景还不错

$中国建筑(SH601668)$ $中国海外宏洋集团(00081)$ $中国海外发展(00688)$ @今日话题 @灰色钻石 @非典型伪价值投机 @草帽路飞


作者：裂地刀
链接：https://xueqiu.com/2629615878/115550403
来源：雪球
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
51 : Louis(1212)@2018-10-30 19:27:01

净利润20%的荣耀时光-宏洋研究 （一）

还是写一个短篇系列 ， 记录一下宏洋的分析和调研 。 以期和朋友们互通有无 ， 对宏洋进行更深入分析 。

中国海外宏洋集团(00081)今年是最不受待见的股票之一 ， 股价跌回了三年前 ， 最近一年跌幅更是超过50% ， 要知道这50%需要涨一倍才能回本[哭泣]

跌的原因很多 ， 其他因素后文专题再说 ， 下跌的一个主因 ， 有公司净利润率太低的原因 。

作为中海集团主打三四线的主力 ， 宏洋2015-2017的净利润率只有区区的5.5%左右 ， 跟母公司中国海外20%的净利率相比 ， 真是恨不得能找个地缝钻进去 。 相比地产行业普遍认可的8%净利润率 ， 中海也显得寒碜 。

那么 ， 是什么原因 ， 让宏洋如此落魄 ， 有没有翻身的可能呢？

翻看宏洋的历史 ， 可以发现 ， 它曾经经历过2012-2013年两年净利润率大于20%的辉煌时光 。 那时 ， 公司的估值也如日中天 。 这段时间的盈利 ， 说明公司的管理还是靠谱的 ， 费用率6-7% ， 利息支出也少 。

背后的主因 ， 还是成立之初中海外慷慨赠送的北京 ， 广州等一线高毛利项目 。 叠加这几年结算大增 ， 公司看起来赚得盆满鉢满 。 $华域汽车(SH600741)$$贵州茅台(SH600519)$$中国海外宏洋集团(00081)$


作者：飞飞远方
链接：https://xueqiu.com/3520871150/115521003
来源：雪球
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
52 : Louis(1212)@2018-10-30 19:57:40

低调的进取者: 中海宏洋
https://xueqiu.com/3520871150/115434791
中海宏洋现值动态pe4倍 ， 利息仅5% ， 有息负债率不到30% ， 可以说是a/h中地产风险最低的一类 。

但同时它进攻性十足 ， 2017年销售推算毛利率大于30% ， 净利润率大于15% ， 预计2019年推算净利40亿 ， pe不足两倍 。

而2018年销售额和毛利率较2017仍有上升 ， 2020年净利仍然保持15% 。

两年赚回一个公司 ， 白送所有地块和在建项目 ， 是不是最划算？ [鼓鼓掌][鼓鼓掌]

宏洋项目简单得出奇 ， 几个城市 ， 喜欢深耕一个城市 ， 不断叠加地块滚动开发 。 宏洋开发的是真正满足老百姓需要的房子 ， 需要便宜就超高 ， 需要逼格就别墅 ， 这样的弹性能力在多地取得优势 。

能活下去 ， 能活得好 ， 我押宏洋一注！


与三四线地产商惨烈搏杀 ， 布局失误--宏洋分析 （二）
https://xueqiu.com/3520871150/115530962

央企肥肉+三四线的小阳春--宏洋研究 （三）
https://xueqiu.com/3520871150/115535646

扒一扒值钱的资产  中海宏洋研究 （四）
https://xueqiu.com/3520871150/115557143

宏洋正式进入高毛利项目释放期--中海宏洋研究 （五）
https://xueqiu.com/3520871150/115969758

杂货铺堆里翻金子--中海外宏洋研究 （六）
https://xueqiu.com/3520871150/116136172
53 : GS(14)@2018-11-02 07:55:24

的確又是幾勁
54 : Louis(1212)@2018-11-06 11:43:48

錢雋幫我手吹奏81中海宏洋!

財路：雞仔注兜中海宏洋
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20181106/20539472

中國海外宏洋（081）上年全年唔聲唔聲，累積升幅原來跑贏唔少央企相關內房，無他，宏洋銷售有板有眼之餘，財政狀況靚仔，亦好緊要。

對上一潮升浪，即係上年，宏洋最高累積升幅148%，同期同級數內房，保利置業（119）累升89%、華潤置地（1109）61%，五礦地產（230）63%，宏洋原來好靚仔。宏洋今年上半年盈利10億元，增長42%。

又去到今年9月底九個月，集團累計合約銷售420億元，合約銷售面積335萬平方米，比起上年全年290億元，增近45.6%同23.6%，銷售數據亦好靚仔。

再睇財政數據，宏洋到今年6月尾揸現金323億元，同期借款252.5億元，就算連埋應付擔保票據71億元計，借貸近324億元，幾乎淨零負債，財政狀況靚爆，唔似得場內部份內房，債浸心口，退多步講，宏洋面對住橫風橫雨日子，都游刃有餘。

上邊保利同期淨借貸比率85%、華潤置地47%、五礦地產63%，宏洋財政靚仔。宏洋對上係中國海外（688）系統，母系背景勁厚，兼經歷過往年唔少樓市起起跌跌，憑住母系呢瓣經驗，唔難保宏洋一樣俾湊到肥肥白白。

場內專業預測，宏洋2018年到2020年，EPS0.58元、0.73元同0.9元，三年預測PE 4.4倍、3.5倍同2.8倍，同年專業預估PB0.4倍、0.37倍同0.33倍，亦係勁吸引。

個市唔掂檔，睇宏洋跌番落上個月橫行底2.3元，雞仔注兜轉，上番彭博大行平均目標價2.8元，升幅22%。而招商報告畀宏洋目標價，講緊4.57元。
55 : GS(14)@2018-11-07 06:05:56

他吹你就死啦
56 : Louis(1212)@2018-11-07 23:36:47

http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20181107335_C.pdf

在2018年10月份，中海宏洋系列公司實現合約銷售額3,451,000,000港元(按年上升37.1%)及合約銷售面積 277,800平方米。2018年1至10月份，累計合約銷售額45,769,000,000港元(按年上升44.9%)及合約銷售面積 3,628,400平方米。截至2018年10月底，累計認購未簽約額781,000,000港元及認購未簽約面 積44,900平方米。

在2018年10月份本集團無新增土地儲備。
57 : GS(14)@2018-11-08 07:33:19

都幾強勁
58 : Louis(1212)@2018-11-27 16:29:22

扒一扒值钱的资产--宏洋
https://xueqiu.com/3520871150/115557143
来自飞飞远方的雪球原创专栏


自己拿的地 ， 除了银川及西北最大的坑之外 ， 中海宏洋多少都有自己的算盘 ， 应该说盈利是靠谱的 ， 自己拿的地 ， 稍后我们也来挑几个大盘 ， 看看盈利情况 。

先看2016年收购的中信资产包 ， 里面乱七八糟一大堆 ， 可见中信地产搞砸了不是没有原因的 。 中信搞砸的另外一个佐证 ， 是中海宏洋合并中信资产包后的2017年 ， 年化利率飙升到了9.8% ， 比最困难的2014年7.8%利率还要高 ， 说明中信借款资质不太好 ， 借款利率高 。 （也有可能是中信拖欠的负债 ， 宏洋一把还清 ， 这里不展开了）

中信资产包非权益一共835万平建面 ， 评估价值189亿 （RMB） ， 宏洋拿下的代价是41亿现金加89亿负债承担 ， 合计130亿 （HKD） 好坏资产各一半 ， 九江 ， 淄博 ， 黄山三个旅游地产直接刨开 ， 先不算吧 。 剩下的项目如下:

已建在建发物业:惠州 ， 汕头潍坊等地建面204万平 ， 估值4000元港币每平 ， 计80亿

待建物业: 权益245万平 ， 2000港币每平 ， 计50亿 ，
可以看到 ， 上述项目基本是成本转让

上述物业 ， 典型的毛利率如下:

潍坊大观天下 （第一大盘170万待建） :2018结算单价是6635港币 ， 毛利率18% ， 而2017销售单价达到8687 ， 2018上半年销售单价更是达到了10898港币 ， 当初拿地极其便宜仅800元/平 ， 即使缴纳3000元土地增值税 ， 2017和18年售出的毛利分别可以达到25%和33% ， 这个项目17年和18年上合计售出了37亿港币 。 新盘正在开发 ， 预计单价7500-9000RMB

中信水岸城项目: 待开发面积85万平 ， 最近售单价1.25w （17年结算单价13061港币） ， 拿地价2700 ， 毛利率23%

可见这些主要项目20%以上毛利是有保证的 。 即使售价跌回去一些 ， 由于地价低 ， 大头是跌的增值税 ， 毛利仍然可以比较理想 。

再看看宏洋自己拿的项目 ， 宏洋在三四线这些年拿的地 ， 基本体现出了中海的品牌溢价 ， 能够在相应区域卖得比较贵 ， 当然另外一个因素 ， 也许是宏洋现在拿地要求都比较高 ， 地段比较好 ， 拿地成本高一些 ， 不卖高价也不行[害羞]


宏洋最近早些年拿的最大几块地 ， 包括吉林市110万平 ， 南宁市187万平赣州140万平 （银川230万平就忘了它吧 ， 如今也能赚点小钱 ， 就当没有） ， 这几个城市都叫中海国际社区 。 2017售单价分别为7480/10010/12950hkd ， 而地价为1100/1800/900 ， 对应毛利率分别为百分之18/24/33 ， 这几个项目2017合计销售80亿 ， 2018年售价与17年接近 。


相对于超级大盘 ， 宏洋的快周转中型盘毛利也非常稳定 ， 大部分有25%左右毛利 ， 比如合肥2017年销售20亿的中海央墅 ， 毛利率36% ， 南通2018上半年劲销32亿的铂樾府毛利23% ， 盐城销售17亿的中海万锦园毛利28%……

相较融创8.8% ， 保利8.7% ， 首创12%的三项费用支出 （利息 ， 财务 ， 管理合计除以权益预售金额） ， 宏洋6.9%的费用比例虽然不及中海外 ， 但可以媲美万科6.7% ， 可以在25%-30%毛利率情况下 ， 实现13%--16%的净利润率 ， 可以说非常有诱惑力 。

背后的功劳 ， 当然首推央企背景 ， 然后再加上宏洋极低有息负债率 （基本在28%左右） ， 从而获得极低的贷款利率5%左右 ， 只有这么低的利息 ， 才能在最开始踏错了节奏和压错了地方的情况下 ， 成功等来反转 ， 并实现毛利和净利的飞跃 。 没有踩其他股票的意思 ， 有一只江苏地产股 ， 2014/15年屯了大量大盘慢慢开发 ， 赶上利率飙升至14%--16% ， 差点血溅江湖 ， 以至于大股东心灰意冷 ， 要去转型做大数据[吐血][吐血] 当然这家地产公司现在聪明了 ， 不屯地了 。

要知道 ， 地不是谁都能屯的 ， 只有首创 ， 宏洋这样的国字号 ， 有这个优势 。 首创有首创的问题 ， 就不在这里展开了 。

下一篇 ， 将讨论一下宏洋的问题地块 ， 和可能风险 。
59 : Louis(1212)@2018-11-27 16:30:45

”高”所得税之谜--中海宏洋研究 （七 完）
https://xueqiu.com/3520871150/116786497
来自飞飞远方的雪球原创专栏


$中国海外宏洋集团(00081)$ 2016/2017年报表所得税项 ， 分别达到了当期税前溢利的55.8%和60.3% ， 让人惊呼中海宏洋的利润全缴税了 。 如果持续这个比例 ， 对比税务占税前利润30--45%的中海 ， 融创等 ， 显然宏洋的长期净利润率是不乐观的 。

那么 ， 我们探究一下 ， 宏洋的税负究竟受到了哪些影响 ， 这些影响因素后期是如何变化 。

==原因一 亏损不能相互抵扣==

拆开综合税负 ， 主要由两大块构成 ， 一块是土地增值税 ， 一块是其他税种 。 由于子项目公司众多 ， 各自是纳税主体 ， 即使有项目亏损 ， 也无法对盈利项目进行抵扣 ， 这是税负高的一个原因 。

估算2014-15销售的项目 ， 有至少一半是略微亏损的 。

特别是2016和17年结算的项目 ， 有大量城市项目不理想 ， 一个城市往往一两个项目 ， 地域差异大 ， 但是又不能互相抵扣 。 导致一方面很多子公司穷死 ， 一方面盈利公司在猛缴税[吐血] 。
体现到报表上 ， 就是16年比15年增加了5%收入 ， 但税收多了35% ， 特别是土地增值税增加了一倍 。

17年比16年多结算不到20% ， 而税增加了70%

随着三四线房价飞跃 ， 项目普遍赚钱 ， 新的盈利项目 ， 会拉之前盈利项目所得利润的平均税负 。 相当于 ， 原来大哥一个人挣钱 ， 他拿一半出去是50%税负 ， 现在大家都挣钱了 ， 小弟们只拿10%出去 ， 即使大哥拿55%出去 ， 全家的总体税负比例下降了 。

注: 16年土增税的3个亿 ， 主要就是北京单一项目结算造成的

==原因二 递延负债税项的使用不充分==

2016年公司有38亿的所得税负债 ， 但是只在当期递延使用了3个亿 ， 这三个亿基本抵消了北京项目对利润表的影响 ， 但不足以抵消大量地区盈亏差异带来的影响 。

2017年公司结算增加了近20% ， 所得税负债的使用却低于2016年 ， 为2.8亿 。

==原因三 收购前中信项目销售不理想==

宏洋2016年并购中信和母公司资产包 ， 带来近70亿的资产表重估增厚 ， 同时带来22亿的负债表递延税项增加 。

但由于中信14-16年销售非常不理想 ， 无法在16年和17年形成有效结算 ， 也没法用负债递延税项来优化当期利润表 。

随着中信项目的大量售出 ， 毛利也比较理想 ， 预计后期递延税项的使用会更多 ， 而利润总额也会增加 。

==原因四 根本原因还是毛利率和收入太低==

税负占溢利比例过大 ， 根因还是所处区间毛利率太低 。 分母太小 ， 分子税务又难以压缩 ， 想让净利好看是非常难的 。

宏洋15-17还能维持5%以上净利 ， 全仰仗于良好的管理成本控制和财务成本较低 ， 负债率低 。

16年毛利率17.2% ， 17年毛利率20.1% ， 随着18年结算毛利率达到25%以上 ， 同时结算额总数增大 ， 两者共同作用 ， 分母乘积因素扩大 。

同时 ， 分子部分 ， 由于中信资产包充分计入了22亿递延所得税负债 ， 这部分项目在宏洋手里已经售出超过130亿 ， 这部分项目毛利不错 ， 又能充分使用递延税负债降低当期综合收益表纳税额 ， 分子增长速度不会是线性倍数增加 ， 会线性加折扣增长 。

分子线性折扣增加 ， 分母乘积倍数增加 ， 我们可以预期 ， 中海宏洋的税负比例 ， 会以比较快的曲线速度下降 ， 而非平稳或者直线下降 。

毛利率和结算量 ， 对税负分母呈现乘积影响
结尾与展望:

从相关因素分析 ， 我们可以判断宏洋税负比例会迅速下降 。 正如它当初从34%上升到55%时一样快 ， 甚至更快 ， 因为 ， 这两年是接近翻倍的增长 ， so you know what will happen ……

作为7篇研究的最后一篇 ， 简短展望一下宏洋的未来 。 低息 ， 管理良好 ， 低负债 ， 拿地谨慎 ， 利润可期…… 只要继续保持低调谨慎 ， 妥善处理风险地块 ， 与地方政府做好朋友 ， 坚持做人民群众需要的产品 。 不大鸣大放 ， 不强上旅游地产或者xx小镇 ， 宏洋还是值得期待的[俏皮][俏皮]
60 : GS(14)@2018-11-29 00:45:27

我就不太相信的
61 : Louis(1212)@2018-12-06 23:20:30

中國海外宏洋集團(00081)前11月累計合約銷售額同比增42.07%至485.83億港元

2018年12月6日 16:48:02

查看PDF原文
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20181206682_C.pdf

智通財經APP訊，中國海外宏洋集團(00081)公告，在2018年11月份，中海宏洋系列公司實現合約銷售額28.14億港元，同比增長7.7%，合約銷售面積22.53萬平方米。

2018年1至11月份，累計合約銷售額485.83億港元，同比增長42.07%，合約銷售面積385.36萬平方米。

截至2018年11月底，累計認購未簽約額7.63億港元及認購未簽約面積4.5萬平方米。

在2018年11月份本集團無新增土地儲備。
62 : Louis(1212)@2019-01-07 22:59:00

中海宏洋去年銷售額增36%

http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190107802_C.pdf

中國海外宏洋集團(00081)公布，去年累計合約銷售額505.4億港元，按年增長36.34%；合約銷售面積399.85萬平方米，按年升17.19%。

單計去年12月，合約銷售額19.57億港元，按年下跌31.86%；合約銷售面積14.48萬平方米，按年減少39.72%。

截至去年12月底，累計認購未簽約額17.16億港元及認購未簽約面積14.12萬平方米。

在2018年12月份本集團於寧夏自治區銀川市、廣西省南寧市、江蘇省揚州市和安徽省合肥市 新增項目6個，總權益發展面積1,290,631.00平方米，需支付地價人民幣4,999,480,000元。
63 : Louis(1212)@2019-01-16 10:51:56

內房股已經偷偷起步!
今天落後股81繼續保持強勁態勢, 早已訓身了!

內房股有望再獲青睞 - 林少陽
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20190116/20592311

貿易戰及去槓桿對經濟的負面影響，正逐步於宏觀數據中反映，這包括周初的中國出入口數據，及國泰（293）剛公佈的客貨運量數據。然而，投資必須具前瞻性，相關負面數據，或已於去年第四季股市中預先反映，反而負面的宏觀數據或將推動國內放寬銀根，有利後市。

長久以來，中國的經濟結構，向來依賴房地產及基建推動經濟發展，現任領導人本來有意大幅去產能及去槓桿。然而，考慮到美國對華經濟政策轉變，中國自去年第四季開始，明顯已改變原來的緊縮政策，重新為市場注入流動性。

在政策持續干擾之下，過去十年港股就如搖搖板一樣，在固定的區間內浮沉。現在看來，現時港股仍未擺脫過去十年大型上落市的格局，不排除今年在政策扶持之下，在實體經濟惡化的情況下，虛擬的金融市場反而獲得重生。

不少投資者均對國內房地產市場前景不感樂觀，外國傳媒多喜報道國內二三線城市鬼城的恐怖場面，並多次預言這個房地產泡沬快將爆破，但多年來預言一直落空。

受惠政策轉向

多年來，這個泡沫仍能繼續越吹越大，背後最大的推動力，在於中國相對落後的信貸市場（信用卡市場幾乎不存在，因而滋生了大量小微貸公司，但總體規模仍不能與成熟市場同日而語），以至個人負債佔GDP比率仍然處於相對偏低水平（大約佔GDP略低於50%）。

以美國及日本對上兩個大型樓市周期頂部比較，個人負債佔GDP比率分別升至接近100%或更高水平，當地樓市才爆煲。若不減慢過去十年樓市不斷急升的速度，國內樓市或有機會在未來4-5年，達到日本及美國等成熟市場樓市爆破的警戒線。

本來，去年國內財金官員確實是萬眾一心要將樓市升勢壓住，奇怪的是，在極度嚴苛的緊縮政策下，內房股竟然是去年少數表現較佳的行業！假如今年國內政策一如外界所料般，逐步放鬆銀根，恐怕股價橫行了差不多一年時間的內房股，將在政策預期轉向之下，再次獲得投資者的青睞。相比起已經偷步（受惠美國加息周期提早完結）上升的港資地產股，內房股或有較佳的上升空間。
64 : GS(14)@2019-01-18 03:36:45

真是唔錯
65 : Louis(1212)@2019-01-25 10:11:20

Louis 2019年1月24日 上午11:41
81顯然轉向強勢!

Louis 2019年1月24日 下午3:53
81今天看起來真的升得很有力!

Louis 2019年1月24日 下午3:56
148比81升得更好點!

Louis 2019年1月25日 上午10:03
81終於升穿3蚊!
66 : GS(14)@2019-01-26 14:13:59

妤勁
67 : Louis(1212)@2019-02-14 10:59:37

中國海外宏洋(00081.HK)1月份實現合約銷售額33.1億元
2019年2月13日  06:53:47 p.m. HKT, AAFN
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190213600_C.pdf

中國海外宏洋集團(00081.HK)宣布，公司及其附屬公司在2019年1月份實現合約銷售額33.1億元(同比升2.64%)及合約銷售面積248,100平方米。

截至2019年1月底，累計認購未簽約額7.82億元及認購未簽約面積62,400平方米。

2019年1月份，集團無新增土地儲備。(ad/a)~

阿思達克財經新聞
68 : Louis(1212)@2019-02-18 08:28:54

估計每股盈利近7毫, 預計末期股息9港仙，並希望將有特別股息。
中國海外宏洋集團正面盈利預告
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190218046_C.pdf
本公司董事局（「董事局」）謹此知會本公司股東、債券持有人及有意投資者，經審閱本公司及其附屬公司 (統稱為「本集團」) 截至 2018 年 12 月 31 日止年度的初步未經審核管理賬目及目前所得資料後，根據初步評估，本集團錄得截至 2018 年 12 月 31 日止年度之可分配予本公司擁有人的綜合淨溢利，將很有可能較去年顯著增加 85%左右(2017 年: 港幣 1,271,400,000 元)。上述增加主要原因是本集團於年內銷售物業所確認之收入及該等物業之毛利率有所上升。

除本年度可分配予本公司擁有人的綜合淨溢利外，於2018年12月31日的本公司擁有人之綜合權益亦需計及於本年度之供股投入、換算海外業務時產生之匯兌差額、因採納於年度間生效的新訂或經修訂香港財務報告準則之調整及股息支付。
69 : Louis(1212)@2019-02-18 08:48:38

文章值得参考，我喜欢中国海外管理的中海宏洋81.HK！[很赞]

地产股的分析框架
https://xueqiu.com/2847763783/121226204
其实地产股真的挺适合散户投资的。资产负债都比较清楚，销售进度可追溯，业绩可预期性较高，商业模式很好理解，不同地域的产品不构成直接竞争，跟着政府大哥吃香喝辣（再次同情下政府的对手盘——医药股），投资标的十分丰富。

投资地产股也有两年时间了，简单梳理下自己的投资框架。

1.土储质量。

这是最重要的，有时间的，可以一块块地数，地块多的，就数城市。最重要的是看土储成本与售价，有的公司披露的土储面积是包括公建、地库、配套等附属建筑面积的，还需要调整为计容建筑面积，算算计容面积的单方土储成本，然后跟售价比对下，看看有没有被套的地，有没有大肉，一般的地产股，能够搞清楚第一步，离买卖决定也就八九不离十了。这里说下拿地节奏的问题，可以把地产公司每半年的拿地金融、拿地面积、进入城市过一遍。这个公司是喜欢逆周期拿地，还是喜欢无周期拿地，还是喜欢顺周期拿地？拿地节奏在某种程度上也体现了CEO的战略决策能力。公司进入的城市后来房价走势如何？看多了后，争取培养出以CEO的眼光看城市布局，以城市总的眼光看项目布局，以项目总的眼光看户型、推盘节奏（拿预售证节奏和开盘节奏）、去化情况等等。

2.融资能力与负债健康程度。

融资能力，看起来比较虚，但是融资节奏其实很讲究，因为市场利率是波动的。利率低谷时期，多融点；股价高时，发点可转债；人民币汇率贬值末期时，发点美元债；把三张表做漂亮，维护好投行评级，降低发行费用……长期下来，就能够在直道上与同行拉开差距。负债健康程度，是影响估值的重要因素，净有息负债率高的，在行业下行周期，只会被无情抛弃。为啥中海、华润、龙湖估值高，泰禾、佳兆业、阳光城、花样年等估值这么低。负债健康程度造成的估值是数倍的差异。对于融创之流，老孙是不可能降杠杆的，小仓位陪他玩玩即可，大仓位搞我可没兴趣，长尾风险太高。买5%的融创，我倒不如买10%的万科。

3.运营能力。

我一般用两费/当年度表内销售额 来衡量公司的控费能力。表内销售额直接用总销售额乘以权益比率来毛估估。此外，周转能力用（净负债+净资产-投资性房地产）/当年度表内销售额 衡量，这个指标极为重要。因为地产股的三张表扭曲得都很厉害，这个表可能会失真，尤其是“净负债”值，还需要把表外担保额加进来一起算。有的朋友用“债销比”来替代，也可。这里我要挺一下万科，周转真的很厉害。碧桂园也是做到了极限。新城有点偷奸耍滑，表外负债太多了，数据有点失真，周转能力居然比碧桂园高一倍，在手现金也不算多，不过他家的风险是总体可控的，所以我还是买了不少。富力是个独行侠，几乎全部都是100%权益，可以作为比较基准，可惜两个老头子缺乏进取精神，数据被吊打。

4.分红意愿。

地产公司的运营特性是花不完的钱，还不玩的债，分红高意味着风险隔离。但是过高的分红率，债主不会答应，所以恒大、富力的融资利率会更高。此外，一个好人，意味着将来他大概是还是个好人。一个心怀不轨的人，将来极有可能再阴你一把。我比较喜欢那些承诺了分红水平的地产股，比如禹洲、金毛、新城、旭辉等等。说实话，小股东，只有分红才是属于你可支配的价值，清算价值与你无关。历史分红率在港股市场极受重视。

5.长期的可持续竞争力。

传统的开发商没有什么护城河，最多是产品力好点，管理效率高点。而持续获取廉价的土储，是地产的可持续竞争力，是加分项。包括旧改、城市运营、一级开发、产城融合、产业小镇、商业综合体拿地、旅游产业拿地、康养产业拿地……这里头五花八门，水也挺深，很难分出个一二三，能力有限，不展开了。

6.深耕能力。

单个城市深耕好处太多了，提升效率、节约费用、政商关系、避免踩雷……。万科布局90多个城市，能在20多个城市做到top3，可持续发展能力较强。相反保利进入了100多个城市，不到10个进入top3，很多城市只是蜻蜓点水，三四线收割完了后续怎么跟上是个问题。金茂在不到20个个城市就做到了1000亿，而有的公司（不点名）搞了50多个城市才1000亿，二者的估值就应当有差异。总之，一二线适合深耕，三四线适合收割。

目前想到的就这么多，其实地产股真的挺适合散户投资的。资产负债都比较清楚，销售进度可追溯，业绩可预期性较高，商业模式很好理解，不同地域的产品不构成直接竞争，跟着政府大哥吃香喝辣（再次同情下政府的对手盘——医药股），投资标的十分丰富。
70 : GS(14)@2019-02-18 16:07:50

本公司董事局（「董事局」）謹此知會本公司股東、債券持有人及有意投資者，經審閱
本公司及其附屬公司 (統稱為「本集團」) 截至 2018 年 12 月 31 日止年度的初步未經
審核管理賬目及目前所得資料後，根據初步評估，本集團錄得截至 2018 年 12 月 31 日
止年度之可分配予本公司擁有人的綜合淨溢利，將很有可能較去年顯著增加 85%左右
(2017 年: 港幣 1,271,400,000 元)。上述增加主要原因是本集團於年內銷售物業所確認
之收入及該等物業之毛利率有所上升。
71 : Louis(1212)@2019-03-04 11:19:26

我昨天又加碼81 @$3.1
保留大行預測供將來驗證

http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... _profit.php?code=81
去年度業績表現
財政年度  12/2017       每股盈利54.23 港仙
集團純利  1,271.40 百萬港元    每股派息3.97 港仙

綜合盈利預測
財政年度 純利/(虧損)(百萬港元) 每股盈利/(虧損)(港仙) 每股派息(港仙) 每股資產淨值(港元)  最高(百萬港元)  最低(百萬港元)
2018  2,249.30   68.00  10.00  --  2,249.30      2,249.30
2019  2,796.80   82.00  12.00  --  2,796.80   2,796.80
2020  3,357.20   98.00  15.00  --  3,357.20      3,357.20

盈利預測概覽
財政年度 純利/(虧損)(百萬港元) 每股盈利*/(虧損) (港仙)   每股派息*(港仙)  
證券商評級 目標價*(港元)  更新日期
2018  2,249.30   68.00  10.00  高盛  中性  3.70(12 個月)   22/08/2018

2019  2,796.80   82.00  12.00  高盛    --       --              22/08/2018

2020  3,357.20   98.00  15.00  高盛    --        --              22/08/2018
72 : Louis(1212)@2019-03-06 17:23:59

今日 17:04 重要通告 港股直擊
中海宏洋首兩月銷售額升2%
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190306630_C.pdf

中國海外宏洋集團(00081)公布，2月合約銷售額26.91億元，按年升1.24%；合約銷售面積25.12萬平方米，增30.36%。

首兩個月，並無新增土地儲備。

首兩個月，累計合約銷售額60.01億元，按年升2.02%；累計銷售面積49.93萬平方米，增6.62%。

截至2月底，集團累計認購未簽約額8.91億元及認購未簽約面積6.09萬平方米。
73 : Louis(1212)@2019-03-19 16:16:28

中国海外宏洋-好文总结
https://xueqiu.com/2466949225/119767785

81和2868各有其优点, 2868可以在任何城市扩展，而81只限于34线城市。

我喜欢这两只低PB的潜水艇![大笑]
74 : Louis(1212)@2019-03-20 09:59:39

Louis在73樓提及
中国海外宏洋-好文总结
https://xueqiu.com/2466949225/119767785

81和2868各有其优点, 2868可以在任何城市扩展，而81只限于34线城市。

我喜欢这两只低PB的潜水艇![大笑]


81表現強勢，今天公佈全年業績, 春河鴨的動作? 重貨在手, 充滿期待!
75 : Louis(1212)@2019-03-20 13:30:42

《公司業績》中國海外宏洋(00081.HK)全年純利24.27億元升90.9% 派末期息11.2仙
2019年3月20日 12:14:06 p.m. HKT, AAFN
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190320204_C.pdf
中國海外宏洋集團(00081.HK)公布截至去年12月底止全年業績，營業額255.71億元，按年升26.1%。純利24.27億元，按年升90.9%；每股盈利73.1仙。派末期息11.2仙，全年派息14.2仙。

期內，經營溢利為61.57億元，較去年上升94.4%。於2018年12月31日，集團及集團之合營公司擁有土地儲備共達2,134萬平方米樓面面積，其中合共25.29萬平方米由合營公司持有。而集團包括於合營公司之應佔土地儲備之樓面面積為1,997.65萬平方米。(ac/u)~

阿思達克財經新聞
76 : Louis(1212)@2019-03-20 18:10:09

一个公告捅破天!
关注宏洋的人还是少啊，这么重大的公告都没几个人评论!

採納股息政策
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... tn20190320222_c.pdf
本公司董事局（「董事局」）欣然宣佈，董事局於二零一九年三月二十日批准並採納本公司之股息政策（「股息政策」），向本公司的股東（「股東」）提供回報。根據股息政策，本公司每個財政年度向股東分派之股息總額約為股東應佔本集團綜合收益淨額的百分之二十至三十， 惟須受股息政策載列的標準所限。其餘利潤將用於本集團之發展與經營。
77 : Louis(1212)@2019-03-20 18:31:06

中海宏洋业绩点评（转）
https://xueqiu.com/5051392706/123365255

——业绩翻倍，股息增长3倍，预期差将助股价一路向北!

公司公告：年度业绩公布公司收益255.71亿港元，同比增长26.1%;该公司拥有人应占溢利24.27亿港元，同比增长91%;每股盈利0.73港元，末期股息每股0.112港元。

事件点评：公司业绩极为优异。归母净利润增长几乎翻倍。我们此前一直推荐中国海外宏洋作为港股地产最佳配置，目前股价从底部已经上涨50%+，但我们认为这只是开始。目前公司手握2134万平米土地储备，且处于净现金状态，财务状况极为良好，但市值只有100亿，疯狂的低估将随着市场情绪回暖、对地产的偏见降温而引爆股价。我们在一月销售简报的点评中语言中海宏洋将充分受益于流动性充沛和市场情绪反转而上涨，相信这次年度业绩预报更加证实这一点。港股市场一贯看重分红，而中海宏洋此次末期股息0.112元，较去年3仙的股息大幅增长270%，显示公司发展已经重回正轨。我们预期中报利润将再增50%以上，目前估值为2019年预测市盈率3.7倍或较资产净值折让70%，50%的成长与3倍pe的估值，放眼全球都难以找到。我们仍然维持对中海宏洋对强力推荐，相信市场正在逐渐认识到宏洋的价值所在。

随云西东:
这家公司财务极其稳健啊！带息资产负债率27.6%，一点都不像高杠杆的房地产公司。

带息负债327亿，但手头现金就有254亿，另加收限制现金存款79亿，账上的现金就完全覆盖掉带息负债了。

手上土地储备2134万平。

2018年，拥有人应占溢利24.3亿，今天收盘市值130亿。估值还是低啊！
78 : Louis(1212)@2019-03-21 00:36:12

看宏洋2018年度业绩
来自主要是自言自语的雪球原创专栏
https://xueqiu.com/2949415632/123413666


1.宏洋2018年净利润水分较少，实际净利润增长率可能更高一些？

1.1，2017年有投资物业公平值溢利1.92亿元，2018年度为0。

1.2，2018年度，其他经营开支中增加汇兑损益-1.52亿元。

2.费用控制较好。

销售费用+行政费用，占当年合约销售金额的3.09%，低于上年的3.47%，甚至低于奥园2018年度的3.47%。

3.我不喜欢的投资物业本来占比就较少，2018年度进一步减少，出售了吉林的中海大厦。投资物业26.68亿元，占总资产的2.4%。

4.2019年业绩应该不错。

2017年合约销售金额371亿元，同比增长54%；合约销售单价10864元/平方米，同比增长21.5%。

2019年度的收入和毛利率都比较有保障，净利润增长60%以上？

5.分红政策，20-30%。给了明确的预期，十分关键的一点，这让他看起来不像流氓了。

6.为什么供股？

供股筹集46.08亿元，年末现金333亿元。净现金公司，供股的必要性不大。

我的猜测是：向自己身上泼脏水，通过破坏自己形象，创造条件，便于长期、低价买到更多的股份。如果没有2018年初的供股，股价会是现在这个价格吗？

想私有化？关联单位增加持股？分红政策明确，是泼脏水政策期的结束吗？不会再供股了吧？

7.有点担心。

全国范围的只做三四线，这个规模，可持续吗？

国企大股东怎么看待小股东？还惦记小股东的那点股权吗？

我3.17左右清仓了宏洋，现在3.80买回一小部分，唉。

我的决策是对的——回避不确定性，错在不该减总仓位，应该搬砖到确定性较高的品种才是。

整体看：预期收益不低，不确定性也不小。看年度业绩，可以持有宏洋的；看国企身份和供股历史（感谢供股给机会以这样价格买入），还是不放心的。少买点玩玩吧。
79 : GS(14)@2019-03-21 08:31:03

中海宏洋也是一般
80 : Louis(1212)@2019-03-21 14:55:17

greatsoup在79樓提及
中海宏洋也是一般


目前的走勢只是略為平反內房股多年來的冤屈, 還有很長的路要走!

例如81和817的股價會在5年內翻倍, 包括股息在內，以目前的價格計算, 平均每年有25％~30％的回報是非常合理和符合邏輯的期望! 一點也不算貪心!!!
81 : Louis(1212)@2019-03-21 16:29:35

高盛：升中海宏洋(00081.HK)目标价至3.8港元 评级”中性“
https://www.gelonghui.com/news/175616
格隆汇3月21日丨高盛发表研究报告，指中海宏洋(00081.HK) 基本盈利按年升115%至24亿港元，较该行及市场预期分别高8%及18%，主要由于毛利率表现胜预期。该行指，按照公司可售资源达835亿港元，及销售率70%计算，预期2019年预售将按年增长15%至580亿港元。

高盛将中海宏洋2019-2021年每股基本盈利预测上调20-28%，以反映纯利率上升1-2个百分点的预期，但部分被可售资源增长较温和而导致预售增长较慢的因素抵销。该行将中海宏洋目标价上调9%至3.8港元，维持”中性“评级。
82 : Louis(1212)@2019-03-22 00:01:38

非常高的透明度和出色的演示

中海宏洋紧跟母公司中海发展步调，2019年销售增长目标15% [大笑]

2018年全年業績推介資料：http://media-cogogl.todayir.com/201903201740171783467753_tc.pdf

$中国海外宏洋集团(00081)$
83 : Louis(1212)@2019-03-22 14:21:30

大家小心保重![大笑]
热烈欢迎中国海外宏洋81.HK准备返家乡供股价格4.08元![鼓鼓掌]
2018年1月, 2股供 1股@港元 4.0800。
84 : GS(14)@2019-03-23 08:23:55

我再考慮下點處理
85 : Louis(1212)@2019-03-24 02:05:25

大涨了还是很低估，内房就是这么变态!
来自守株待兔666的雪球原创专栏
https://xueqiu.com/5884513964/123603384

●2015年开始关注兵哥@小兵oo9，对兵哥的眼光，特别是大局观那是相当佩服的，至今对2016年初港股大跌时兵哥旗帜鲜明唱多记忆犹新[献花花][献花花][献花花]

●2017年中，融创一路大涨。记得涨到14-17块时，兵哥仍是大喊融创低估的，当时我一直重仓内银和指数基金，还没深入研究过房企，对已经涨幅那么大的融创仍然很低估是有疑虑的。不过，既然兵哥大局观这么强的人都这么旗帜鲜明认定融创低估，那大概率是我自己错了，赶紧埋头好好研究一下。

●2017年以来，前前后后看的房企财报、研报、推介材料得超过400份，看过的分析文章、业绩会实录等也不会低于100篇，笔记不知道做了多少，分析文章、帖子也发了不少，现在对房企股票大涨后仍然很便宜，甚至越涨越便宜再也不会困惑，更不会疑虑了[笑]
86 : GS(14)@2019-03-24 11:13:53

Louis在85樓提及
大涨了还是很低估，内房就是这么变态!
来自守株待兔666的雪球原创专栏
https://xueqiu.com/5884513964/123603384

●2015年开始关注兵哥@小兵oo9，对兵哥的眼光，特别是大局观那是相当佩服的，至今对2016年初港股大跌时兵哥旗帜鲜明唱多记忆犹新[献花花][献花花][献花花]

●2017年中，融创一路大涨。记得涨到14-17块时，兵哥仍是大喊融创低估的，当时我一直重仓内银和指数基金，还没深入研究过房企，对已经涨幅那么大的融创仍然很低估是有疑虑的。不过，既然兵哥大局观这么强的人都这么旗帜鲜明认定融创低估，那大概率是我自己错了，赶紧埋头好好研究一下。

●2017年以来，前前后后看的房企财报、研报、推介材料得超过400份，看过的分析文章、业绩会实录等也不会低于100篇，笔记不知道做了多少，分析文章、帖子也发了不少，现在对房企股票大涨后仍然很便宜，甚至越涨越便宜再也不会困惑，更不会疑虑了[笑]


是啦是啦
87 : Louis(1212)@2019-03-28 00:22:21

宏洋目标价7.35元

夸克轻子粥 2019-03-20 16:08
https://xueqiu.com/2847763783/123368193#comment
2019年核心利润40亿，全面收益50亿（因为2018年汇兑损失有部分转回）。派息25%就是12.5亿，按照5%派息率估值，目标价250亿港币。

今天 中国金茂和宏洋两个烟花，群里中午抢疯了，哈哈!

不远的将来
来自Android发布于03-27 09:56
$中国海外宏洋集团(00081)$

终于想明白了，为啥明牌的业绩，偏偏要等财报出来才被大幅买入。

大概是一些基金是程序化自动择股吧？需要满足负债率，股息率，业绩增速等指标。而这些指标虽然明牌，但是业绩不公布，系统的指标并不更新，也就不会被选。

而业绩公布之后，程序突然发现了，指标完美，买入！港股是不是有这种特征呢？可不可以作为一种买入方法呢？大家讨论。
88 : GS(14)@2019-03-28 00:45:16

Louis在87樓提及
宏洋目标价7.35元

夸克轻子粥 2019-03-20 16:08
https://xueqiu.com/2847763783/123368193#comment
2019年核心利润40亿，全面收益50亿（因为2018年汇兑损失有部分转回）。派息25%就是12.5亿，按照5%派息率估值，目标价250亿港币。

今天 中国金茂和宏洋两个烟花，群里中午抢疯了，哈哈!

不远的将来
来自Android发布于03-27 09:56
$中国海外宏洋集团(00081)$

终于想明白了，为啥明牌的业绩，偏偏要等财报出来才被大幅买入。

大概是一些基金是程序化自动择股吧？需要满足负债率，股息率，业绩增速等指标。而这些指标虽然明牌，但是业绩不公布，系统的指标并不更新，也就不会被选。

而业绩公布之后，程序突然发现了，指标完美，买入！港股是不是有这种特征呢？可不可以作为一种买入方法呢？大家讨论。


好強勁的表現
89 : Louis(1212)@2019-03-29 12:53:37

大师兄风二中
来自Android发布于2019- 03-28 17:54

https://xueqiu.com/5628354331/123993457#comment

$中国奥园(03883)$ 销售增长的确很快，但是和$中国海外宏洋集团(00081)$ 比，融资成本高，利润率没有上去，销售增长块虽然好，但是也意味着不多的土储能不能跟的上。
市值高宏洋小一倍。无论利润，土储，销售额都没有高这么多。
而融资利息又比宏洋高，品牌力也比不上中海，负债不说了宏洋净现金。
大湾区不错，但是宏洋的弱二强三也不差。
相比之下，我粗浅觉得当下宏洋是更完美一些的标的。
请奥园的兄弟们反驳我。


Louis:
相当肯定宏洋买地策略没问题, 通过二级招拍挂市场获取净地。
不同于民企，也不同于往年热衷制造地王，近年央企房地产公司在拿地方面相对谨慎。据中国金茂一位高管透露，中国金茂拿地底线，第一是不碰毛地，第二是不做收并购，只通过二级招拍挂市场获取净地。
https://xueqiu.com/3502728586/124057879
90 : Louis(1212)@2019-03-29 13:02:29

free20188: 国企一律不投

Louis: 太偏颇了，国企有竞争优势(贷款利率低&容易借到大额贷款), 总有一天你会后悔的。[大笑]
91 : Louis(1212)@2019-03-30 00:01:22

中海宏洋(00081.HK)現時擁淨現金，市賬率0.75, 融資成本亦低於5%，有助其進一步進行謹慎的擴張。中海宏洋繼承母公司卓越的產品質量，成本控制和品牌知名度。宏洋擁有值得信賴的管理團隊, 加上舊老板獨立第三方翁國基(宏洋副主席兼非執行董事)私人持有13.53％股權以監督公司營運，讓我很放心!

我認為未來三年的淨利潤超過現在市值146億港元!

加上假設從現在開始, 不再購買任何土地, 在未來四到五年內，僅僅只是完成開發手上土地儲備(2134萬平)並出售, 保守估計銷售額應該超過3000億港元，很可能高達3500億港元，即淨利潤超過300億港元，極可能高達350億港元，也就是超過昨日的市值146億港元一倍以上。

簡而言之，值得持有中海宏洋幾十年來收股息和獲得資產增長，和香港老一代長期持有大藍籌地產股一樣。共勉之!
92 : GS(14)@2019-03-31 00:52:48

Louis在91樓提及
中海宏洋(00081.HK)現時擁淨現金，市賬率0.75, 融資成本亦低於5%，有助其進一步進行謹慎的擴張。中海宏洋繼承母公司卓越的產品質量，成本控制和品牌知名度。宏洋擁有值得信賴的管理團隊, 加上舊老板獨立第三方翁國基(宏洋副主席兼非執行董事)私人持有13.53％股權以監督公司營運，讓我很放心!

我認為未來三年的淨利潤超過現在市值146億港元!

加上假設從現在開始, 不再購買任何土地, 在未來四到五年內，僅僅只是完成開發手上土地儲備(2134萬平)並出售, 保守估計銷售額應該超過3000億港元，很可能高達3500億港元，即淨利潤超過300億港元，極可能高達350億港元，也就是超過昨日的市值146億港元一倍以上。

簡而言之，值得持有中海宏洋幾十年來收股息和獲得資產增長，和香港老一代長期持有大藍籌地產股一樣。共勉之!


哪有可能淨現金，預收也是負吧，還有不可能銷售額集中一年
93 : Louis(1212)@2019-04-01 19:59:26

非常乐观, 目前8港币也只是起步价!

瑞信：升中海宏洋(00081.HK)评级至“跑赢大市” 目标价上调至5.3港元  7小时前
https://xueqiu.com/S/00081/124238417#comment

格隆汇4月1日丨瑞信发表报告指，中海宏洋(00081.HK) 盈利能力改善，加上充足现金流将有助其以较吸引价格增加土储，提升其销售质素，利润率于去年下半年提升至32.5%，该行升其今明两年盈测分别36%及48%，目标价自2.6港元上调至5.3港元，评级自“中性”升级至“跑赢大市”。


守株待兔666 今天 16:31
这帮外资投行的信誉和判断不要太当真，10次有8次是胡说的，包括这次[抠鼻][抠鼻]
以中海宏洋的销售增速、财务状况、盈利能力和分红水平，目前8港币也只是起步价[加油][加油]
94 : qt(2571)@2019-04-01 23:15:11

8蚊smiley  巧樂觀
95 : Louis(1212)@2019-04-02 00:06:07

greatsoup在92樓提及
Louis在91樓提及
中海宏洋(00081.HK)現時擁淨現金，市賬率0.75, 融資成本亦低於5%，有助其進一步進行謹慎的擴張。中海宏洋繼承母公司卓越的產品質量，成本控制和品牌知名度。宏洋擁有值得信賴的管理團隊, 加上舊老板獨立第三方翁國基(宏洋副主席兼非執行董事)私人持有13.53％股權以監督公司營運，讓我很放心!

我認為未來三年的淨利潤超過現在市值146億港元!

加上假設從現在開始, 不再購買任何土地, 在未來四到五年內，僅僅只是完成開發手上土地儲備(2134萬平)並出售, 保守估計銷售額應該超過3000億港元，很可能高達3500億港元，即淨利潤超過300億港元，極可能高達350億港元，也就是超過昨日的市值146億港元一倍以上。

簡而言之，值得持有中海宏洋幾十年來收股息和獲得資產增長，和香港老一代長期持有大藍籌地產股一樣。共勉之!


哪有可能淨現金，預收也是負吧，還有不可能銷售額集中一年


淨現金是大行所說, 應該不會有錯。

大行報告: 美銀美林升中海宏洋(00081.HK)目標價至5.01元 評級「買入」
2019年3月26日  11:38:00 a.m. HKT, AAFN
  
美銀美林發表研究報告，指中海外宏洋(00081.HK)現時擁淨現金，融資成本亦低於5%，有助其進一步進行謹慎的擴張。中海宏洋繼承母公司卓越的產品質量，成本控制和品牌知名度。不過，其股價落後，現價相當於今年預測市盈率4.5倍，較過去平均水平低出一個標準差。目標價由3.97元升至5.01元，重申「買入」評級。(ad/da)~

阿思達克財經新聞
96 : Louis(1212)@2019-04-02 00:13:45

qt在94樓提及
8蚊smiley  巧樂觀


8蚊, 此時市盈率僅10.94倍, 預期未來三年每年增長率25％至35％, 不算太誇張!
smiley

大師兄風二中:
他們的影響力已經弱了，沒有信譽，也沒有定價權了。只能自娛自樂了[大笑]。
97 : Louis(1212)@2019-04-02 00:44:43

大师兄风二中
来自Android发布于04-01 10:20

中海宏洋：强大的负债表
https://xueqiu.com/5628354331/124218633

$中国海外宏洋集团(00081)$的资产负债表里

710亿的负债里有540亿的应付和合同负债。

这对上下游的资金占用太牛逼了。

这哪是什么负债这就是送钱。这么多占款，光利息按5%算，就价值27亿。

一边资产端的土地不断升值，一边是占用上下游资金进行运转。

自己净现金。这样的企业这样的生意模式未来不爆发利润才怪。

https://xqimg.imedao.com/169d6aba9624eb353f95257d.jpeg

大师兄风二中 2019-04-01 13:20
如果把$融创中国(01918)$缩小十倍那么市值大约和现在的$中国海外宏洋集团(00081)$差不多。那么把融创的一切除以10，从土储，到盈利，到资产负债表，发展潜力。谁更优秀?

大师兄风二中 2019-04-01 13:33
$中国海外宏洋集团(00081)$ 各项指标大约是$融创中国(01918)$ 的1.5到2倍。关键还是净现金。
融创土储物业存货3400亿，宏洋670亿
负债端对上下游的占用，融创2900亿，宏洋540亿。
中海论品牌不必融创差，如果融创低估到爆的话，那宏洋不是稳稳的更低估风险更小，是这样吗？[笑]
98 : Louis(1212)@2019-04-02 00:57:09

lcfs
来自Android发布于2019-03-31 13:17
@守株待兔666[¥18.00] 目前内房主要是碧桂园，宝龙、金茂、世茂，在你看来，那个最值得投资那个第二。谢谢！其实三个我都觉得不错，想听你的见解.

https://xueqiu.com/1066246333/124174907#comment


守株待兔666 2019-03-31 13:54
如果限定就这4个内房，我个人排名：金茂、世茂、碧桂园、宝龙。

如果不限定范围，综合估值、未来业绩的确定性和分红水平，个人认为，前几名分别是奥园、中海宏洋、新城+富力（并列）、金茂+时代（并列）、世茂、融创、碧桂园。不过，融创、碧桂园规模遥遥领先，作为龙头估值稍微高点也是合理的，具体选择还要看个人投资风格。如果偏好龙头，融创、碧桂园现在都很不错。

另外，绿地香港和融信是两个比较特别的选择，单看估值非常低，都能排进前5，但这两位未来业绩的确定性稍差，绿地香港是销售增长的确定性稍低，融信是未来毛利率的确定性稍低。个人觉得，如果有耐心，心态也不错，这两个适合长期拿。

最后补充一句，其实即使今年以来大部分内房已经涨了很多，但绝大部分内房股仍然非常低估，在里面选来选去也只是优中选优。（声明：本回复仅代表该作者观点，不构成任何投资建议）
99 : Louis(1212)@2019-04-02 11:24:58

Louis在96樓提及
qt在94樓提及
8蚊smiley  巧樂觀


8蚊, 此時市盈率僅10.94倍, 預期未來三年每年增長率25％至35％, 不算太誇張!
smiley

大師兄風二中:
他們的影響力已經弱了，沒有信譽，也沒有定價權了。只能自娛自樂了[大笑]。


昨天吹水9up，今天宏洋競然繼續上漲, 幾聽話! [大笑]
100 : GS(14)@2019-04-04 11:01:35

very crazy
101 : Louis(1212)@2019-04-04 16:54:50

http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190404598_C.pdf

格隆汇4月4日丨中国海外宏洋集团(00081.HK)宣布，在2019年3月份，中海宏洋系列公司实现合约销售额34.43亿港元，同比增长5.84%，合约销售面积25.46万平方米。在2019年1至3月份，累计合约销售额94.44亿港元，同比增长3.38%，合约销售面积75.39万平方米。截至2019年3月底，累计认购未签约额10.64亿港元及认购未签约面积6.71万平方米。

在2019年3月份集团于广西省桂林市、江苏省常州市、福建省泉州市和江苏省徐州市新增项目4个，总权益发展面积793992.00平方米，需支付地价人民币27.42亿元。
102 : Louis(1212)@2019-04-05 00:26:31

https://xueqiu.com/S/00081/124534919#comment

想猫的人: 宏洋1-3月销售增速才3%，在中等公司里算差的。目前估值和同行近似，但历史上有供股劣迹，企业经营效率一般。我觉得有更好的选择，如奥园，路劲 惠记，时代，禹州等等。

数说投资: 奥园今年销售额估计是宏洋的两倍吧。

璃冰: 权益销售额应该到不了两倍。

灰色钻石: 宏洋年报说 公司净现金状态，一季度卖了94亿，拿了34亿的地，不知道又多了几十亿现金？


Louis: 何必计较两间公司一两个季度的销售额和买地额，这是一个长期出售面包然后买面粉的加工套利行为。

甚至无需比较两间公司一两年的销售和买地结果, 让它们自由表现, 长期来说各自精彩! 不达十年或以上，很难说哪个更好。[大笑]
103 : GS(14)@2019-04-05 03:39:56

不知道了
104 : Louis(1212)@2019-04-06 01:27:48

这样的计算 可以用于将来验证

charliezhai
来自雪球发布于04-05 11:21
$中国海外宏洋集团(00081)$
https://xueqiu.com/5252526603/124569555

做了个简单的宏洋Q1营业额和经营溢利的预测，可以看出一个规律，结算收入约为上年同期销售的90%，小白请教下各位研究宏洋的大佬，可以这么归纳总结吗[笑哭]@船頭尺 @灰色钻石

我有我乐章:
1. 高了点。可能还要复杂点。可以用阶梯法计。。。

2. 按1-2年在能从预售转为营收。。。同期占50%，加上上年平均季度数占50%
   90x 50%。十270÷4x 0.5二80亿

3. 公司年报中预计2019年3.7百万竣工面积。按1.1万元/平计约为400亿结算收入(2018为255亿收入，利0.73元)，即使按2018年净利润率9·5%计。2019净利也为1.1以上。分红也有0.22一0.33元。
105 : Louis(1212)@2019-04-09 23:43:00

中国海外宏洋集团2019年净利润会爆表吗？
来自守株待兔666的雪球原创专栏

https://xueqiu.com/5884513964/124822936

最近绿地香港很热门，因为绿香公告准备整体转让旗下黄浦滨江项目，一次性出售超百亿货值，一次性带来十几亿归母净利润。有这次大甩卖打底，预计绿地香港2019年归母净利润是要爆表的[加油][赚大了]

不过，今天我要分析的并非绿地香港，而是和它类似的中国海外宏洋集团。[笑]

先说结论：我个人预测，中国海外宏洋2019年的净利润也是要爆表的[大笑]
以下是基于中海宏洋2017年、2018年业绩推介材料和年度业绩公告的具体分析：

✔2019年中海宏洋计划“竣工入伙面积”370万㎡，比2018年的280万㎡增长35%；

✔按结算面积和物业销售收入推算，中海宏洋2018年结算均价约9000-9300港币/㎡，比2016年的合约销售均价略高；

✔2017年销售均价比2016年提高21%，2018年销售均价又比2017年提高16.3%，我估计2019年的结算均价将比2018年提高20%左右。而2018年结算收入是252.7亿港币，据此可推测2019年中海宏洋物业结算收入大约400-410亿港币。

✔2018年中海宏洋毛利率29.1%，这还是结算收入里包含了21%的并购自中海发展物业的情况下的毛利率。2019年的结算均价更高，且并购自中海发展物业的结算收入对毛利率的负面影响进一步减小，2019年中海宏洋的毛利率将毫无悬念地突破30%，我个人预计甚至会达到35%左右（2019年虽然还将结算并购自中海发展物业，但这部分物业的毛利率将与其他物业基本持平，具体原因需详细了解并购对毛利率的影响，有兴趣的朋友可以详细看以下我以前写的文章为什么融创土储成本低，毛利率却不高？）

✔2018年中海宏洋合约销售金额505亿港元，与营业收入之比为197.5%；假设2019年合约销售金额600亿港元（目标580亿港元），预计2019年这个比值约150%左右；这意味着2019年宏洋的费用错配将减轻。

✔2018年中海宏洋归属股东的净利润24.27亿港币，归母净利率约9.5%。

✔2019年中海宏洋毛利率将提高，费用错配将减轻，同时因为并购带来的“有效税率异常高”也将进一步缓解；因此，有理由推测中海宏洋2019年的归母净利率将比2018年提高不少，我个人保守估计可以到11%以上。

✔综上，预计中海宏洋2019年归母净利润44亿港币以上，即37.6亿人民币以上，比2018年增长81%以上。

这个增幅算爆表不？！[赚大了][鼓鼓掌]

反正自从中海宏洋发布新的股息政策，提高分红比例之后，我就一直重仓（之前也持有不少）[大笑]

有什么风险不？我个人目前能想到的：2019年交付结算的进度不及预期，导致营业收入低于400亿港币；或2019年销售增长大幅超出预期，导致费用错配超出预期，结算净利率率因此低于预期。

$中国海外宏洋集团(00081)$ $绿地香港(00337)$

本色1230  2019-4-11 15:55
简化点说，宏洋土地成本低，几乎没有融资成本，建安成本控制好，没理由毛利不高，国企管理层估计会平滑。
106 : GS(14)@2019-04-13 12:59:07

好強勁
107 : GS(14)@2019-04-18 14:21:42

財務表現
截至二零一九年三月三十一日止三個月的集團營業額約為港幣 3,063 百萬
元，而本季度的經營溢利約為港幣 620 百萬元。
業務回顧
於二零一九年第一季度，物業銷售情況滿意。集團及集團之聯營公司及合
營公司共錄得合約銷售額約港幣 9,444 百萬元，涉及銷售面積約 753,900 平
方米。除此之外，於二零一九年三月三十一日，累計認購而有待簽訂買賣
合同總額約為港幣 1,064 百萬元，涉及面積約為 67,100 平方米。
所有發展中項目之進度良好，大致上與工程計劃相符。
於本季內，集團新進駐福建省泉州市，連同位於桂林、常州和徐州三個城
市新購入之土地，合共增加了四塊土地，應佔權益發展面積合共約達793,992
平方米，需支付權益地價約人民幣 2,742 百萬元(相當於港幣 3,189 百萬元)。
於二零一九年三月三十一日，集團及集團之合營公司持有位於中國可建總
面積共約 22.0 百萬平方米 (其中，包括由合營公司持有，集團應佔權益之
建築面積約為 20.7 百萬平方米)之土地儲備。
集團保持對財務資源專業及穩健之財務管理，並會繼續密切關注外圍經濟
形勢、人民幣匯率波動及國家政策變化對業務運作所帶來的影響，為股東
帶來長遠最佳回報。
108 : Louis(1212)@2019-04-18 15:07:46

中國海外宏洋(00081.HK)首季經營溢利按年增近29%至6.2億元
2019年4月18日  12:23:58 p.m. HKT, AAFN
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190418252_C.pdf

中國海外宏洋集團(00081.HK)公布，截至今年3月31日止三個月營業額約30.63億元，按年跌逾23%，而本季度的經營溢利約為6.2億元，按年增近29%。

該公司指，第一季共錄得合約銷售額約94.44億元，涉及銷售面積約75.39萬平方米。於3月底止，累計認購而有待簽訂買賣合同總額約為10.64億元，涉及面積約為6.7萬平方米。所有發展中項目之進度良好，大致上與工程計劃相符。

於本季內，集團新進駐福建省泉州市，連同位於桂林、常州和徐州三個城市新購入之土地，合共增加了四塊土地，應佔權益發展面積合共約達79.4萬平方米，需支付權益地價約27.42億元人民幣(相當於31.89億元)。於今年3月底止，集團及合營持有位於中國可建總面積共約2,200萬平方米(其中，包括由合營公司持有，集團應佔權益之建築面積約為2,070萬平方米)之土地儲備。
阿思達克財經新聞
109 : GS(14)@2019-04-20 18:08:29

勁
110 : Louis(1212)@2019-04-20 23:09:57

简单就好认证
来自雪球

部分地产股前瞻PE比较-2019-04-19
https://xueqiu.com/2146830436/125085767

根据各地产公司公布的销售参考克而瑞的数据，做了个各公司2019年预测PS及前瞻净利润的比较，由于最终全年销售数据具有较大的不确定性，请大家谨慎参考，表中的数据可能错误难免，也欢迎球友们讨论指正，本表计划每周更新。

前瞻PE:
https://xqimg.imedao.com/16a39f75804427083fd0200a.png

说明：

1 2019全年销售金额预估主要来源于各公司的2019年销售目标，由于各公司设定目标的风格不同，有激进有保守的，最终实际销售业绩与目标可能会有较大的出入。

2 2019前瞻利润并不等同于预期2019年报利润，是指2019年当年的销售收入未来可转化的净利润，由于房地产行业结算周期滞后的特点，实际转化为净利润的时点并不确定，一般情况大约滞后一到两年左右。
111 : Louis(1212)@2019-04-20 23:51:32

宏洋:三箭齐发，稳字当头
来自大师兄风二中的雪球原创专栏
https://xueqiu.com/5628354331/125207304

$中国海外宏洋集团(00081)$一季度报出来股价大跌，倒不如说涨的太快，获利盘出走，量价背离导致。

一季度从来不是宏洋的结算重点。二四季度才是宏洋的结算大季度。

经营利润率21%不算突出。但是历年来看一季度的经营利润率都比其他季度低。今年的一季度经营利润率大大超越17.18年经营利润率。具体原因我也不知道为啥一季度经营利润率会低，可能一季度里有春节影响。

总得来说一季度没有参考性。

而接下来宏洋将三箭齐发。1.即使一季度结算没增，但销售额的增加，未来结算必然会增加。2。经营利润率一季度彰显出增加趋势，宏洋开始走向正轨。3。宏洋的高税率也将逐渐开始下降，经营溢利的含金量也会增加。

三个因素都对利润正面影响，未来可期。

跌破十日线，进行少量减仓换到投资组合的进攻标的$中国建材(03323)$。但大部队还在。钟摆依旧没有摆过合理估值，不方。

那么宏洋的合理估值是多少。

我也不知道，但我浅薄的知识多个角度算一下。第一个算法以前提过:净现金公司土储2000万。一平2000块。400亿。

第二个算法。销售额500亿。现在土储足以支撑5年，就算不买地。加17年370亿，18年500亿，未来5年就不算销售增长一年500亿，总销售额3380亿。利润率中海20%给宏洋打65折13%，那么439亿在碗里。站在5年后回望，啥都不动，有439亿的利润在碗里。有什么好担忧的呢。就不算这个企业依旧还有价值，中海的品牌力还在。

5年后视角看，可以跑过通胀。当前合理的极端低估估值我认为在240亿，没有这个价很难出手卖。[大笑]

为此，继续持有稳健的宏洋作为投资的盾牌，等待三连击。[笑]


当然如果五年內有风来，牛市强劲，周期的钟摆摆过合理估值，就伺机说再见。

给A股朋友的建议，尽量别追高，持有低估的周期股等风来，比追概念回撤的风险少一些
112 : Louis(1212)@2019-04-21 00:18:31

成功主要靠运气
https://xueqiu.com/3134884839/125213563
雪球不知道什么原因，停了一周，对于习惯每天上雪球的人来说，还是需要适应一下的。

我决定把这几年搜藏的帖子过一遍，有了一些感想:

1 没想到从12年开始搜藏，共170多页，按照每页20条，共3000多条。着实花了不少时间浏览和打扫。

2 雪球的帖子价值比较高，不仅仅是投资，还有很多其他的内容，原创和互动对于提升人的认知比较有帮助。

我决定清理搜藏的帖子到20页，然后不断的搜藏，不断的取消搜藏，一直控制在20页不增加。

3 这几年的变化还是很大的。

通过搜藏的帖子，基本上把12年到19年资本市场的大事，自己的经历都过了一遍。

老帖子里，包含大量的银行，包含招行，兴业，浦发，中信H。

保险，如平安

H股B，H股ETF

地产，如首创置业，恒大，融创等

庆幸自己从银行蜕变到地产，这真是运气，如果没有变过来，这几年的收益会比较平，不可能上改变命运的大台阶

从为了分散而分散，到集中持股

从追求股息率到低估成长

从完全抄作业到独立判断

4 有一些熟悉的面孔，发现大家的变化还是很大的

大批的银粉变成了地产粉，如老木头，处境

搜藏的帖子里有一些是梁大师的，其中有一段说到他只相信技术的判断，和现在的梁大师比起来，真是判若两人，迭代自己的速度迅猛

小兵的风格比较统一，在投资上，我看到他的一篇帖子中，提到“下一步我会分散些持股，单只股票最大持仓控制在10%左右”，现在应该不是这个思路了，从分散变成了比较集中了吧，如此成功，还在迭代，这就是他如此成功的原因吧

财主好像一点都没变，12年的帖子现在看一点也不违和，牛

还有一个没怎么变的就是云蒙，在银行的路上越挖越深，让时间来判断吧

当然，变化最大的是融创

5 相信时间的价值，做时间的朋友

前两天，巴黎圣母院大火，看了下资料，800多年，建了180多年

对于一个好的企业，持有个几年非常正常，现代社会速度太快，太浮躁了，一年都已经算是长期持有了

一路浏览老帖子，一路感慨，活过这么多股灾，还能实现大跨越，这么多年来殊为不易，有的时候都觉得自己拥有的太多了，自己的能力不配

珍惜当下，感谢这个社会，感谢祖国

最感谢的是雪球，这个平台很不错，大家珍惜吧

感谢雪球

######

依馬打:

有幾位大 V 講 "毛衣戰" 對一間公司業績有幾大影響既分析都被刪走。舉例：有位叫 "諾治" 的球友，寫左好幾篇關於 1729 的分析，頗深入的，但涉及中美貿易戰對其業務影響那篇被刪了。然而，譚新強上年在信報和明報不時批評中國政府應對貿易戰的策略，其專欄長文轉載到 "雪球" 後到今日依然健在。

最遺憾係一位叫 "維尼家的大熊" 的大V，其內房分析在 "雪球" 可謂首屈一指，可能因其用戶名 "犯忌諱"，整個帳號和所有文章消失了。

幸好 "維尼家的大熊" 的長文在微信依然找到。

"維尼家的大熊" 剛改了名為 "用户4718449033" 後，其留言和長文又在雪球復活了。看來雪球只是將很機械化地把一大堆出現 "敏感詞" 的留言、用戶名和長文刪走了事。
113 : GS(14)@2019-04-21 08:14:58

那算很好了
114 : Louis(1212)@2019-04-22 13:05:55

宏洋一季报感受
来自非典型伪价值投机的雪球原创专栏
https://xueqiu.com/5051392706/125259898

2019年一季度过去了，现在00081.hk的投资价值，性价比是否发生了显著变化？

从年初至今，中海宏洋的股价已经上升超过70%，远远跑赢同期恒生和处在牛市当中的上证指数。

中海宏洋整个一季度的销售状况，保持平稳。与去年基本持平，价格有所上升，面积有所下降，总销售有低幅度增长。按照地产销售额领先反应公司营收与利润的会计特征，计算现在的前瞻市盈率，仅仅就前瞻市盈率，中海宏洋已经不再是去年那个稳居内房最具性价比地产股前三名的标的，目前的第一名是绿地香港。

中海宏洋一季度结算似乎令市场失望，特别是呆会计失望。但是我们看到在 结算如此低的情况下，营业利润率仍然达到了20%，宏洋的成本控制能力，令人满意。也凸显期长期运营的平台价值。

是不是应该将仓位挪一挪？

回顾18年敢于不断在宏洋上投入，直至将其加到第一重仓，底气乃是来自于，其优秀的管理团队（由中海地产的董事长兼任），颇有实力的央企大股东——中国建筑，极为稳健的财务控制（净现金状态的财务报表），最有预期差的市场占位——强三四线城市核心地块运营。

虽然估值不再极度廉价，但相比于同样财务上十分安全的标的，如万科，SOHO中国，中国海外发展，宏洋仍然是在绝对安全的前提下，最具性价比的选择。

不能行情稍微好一点，就忘了保本第一的初心，这个理念，一次次的保护了我，我想这次也一样。
115 : GS(14)@2019-04-22 15:08:50

強勁，你去天安股東會嗎
116 : Louis(1212)@2019-04-22 19:14:47

greatsoup在115樓提及
強勁，你去天安股東會嗎


會
117 : GS(14)@2019-04-22 21:39:21

好的
118 : Louis(1212)@2019-04-23 15:22:34

守株待兔666:
想不到大家对宏洋的“一季报”还挺关心的，下班后我详细分析一下吧。

本来宏洋披露的只是“财务及业务回顾”，并非一季报，数据很少，意义不大，但既然问起，又又很多人有误解，所以专门分析了一下，供参考。

扫起落叶好过冬 2019-04-22 20:12
不愧是财务专家，分析的清楚明白![很赞]

######

中海宏洋一季度业绩不及预期吗？
来自守株待兔666的雪球原创专栏

https://xueqiu.com/5884513964/125336355

按惯例，中国海外宏洋集团不发布一季报和三季报，但会公告“财务及业务回顾”，为投资者提供一些参考。

4月18日，中国海外宏洋集团公告了2019年一季度财务及业务回顾，其中“财务表现”部分内容为“截至二零一九年三月三十一日止三个月的集团营业额约为港币 3,063 百万元，而本季度的经营溢利约为港币 620 百万元。”按此计算，宏洋一季度经营溢利率为20.2%。

让我意外的是，很多人对这个所谓“一季报”挺关心，但误解却很多。有些人不知道“经营溢利”的概念，以为是净利润，得出宏洋净利润率超高的错误结论。有些人则失望于营业额的负增长，失望于一季度经营溢利率太低，对宏洋的盈利水平丧失信心。

在我看来，这些都没有抓住关键。对宏洋而言，关键是什么？我认为关键是毛利率水平和变化趋势，以及全年交付结算情况。一个季度的结算收入存在太多变数，反映不了什么。下面结合我个人对宏洋的了解，对宏洋的一季度财务数据解读一下。

先说经营溢利。对宏洋而言，经营溢利即未扣除财务费用和所得税开支，也未计入合营联营企业收益的利润。2018年一季度宏洋营业额为39.85亿港币，经营盈利4.81亿元，经营溢利率12.07%。可见2019年一季度宏洋的经营溢利率同比大幅提高。而这还是宏洋营业额更少，费用错配更大的情况下的结果，由此可见宏洋2019年一季度的毛利率必然比2019年一季度大幅提高。

再说更重要的毛利率。因为宏洋一季度只是披露了营业额和经营溢利数据，并非正规的一季报，很多财务数据都没有，但我们可以通过分析适当推算。据我测算，宏洋一季度结算毛利率大约30%，基本符合预期。
https://xqimg.imedao.com/16a44a3838df783fe1ceaf6d.png

这个测算中的关键假设是宏洋销售费用和行政开支相当于2018年上半年的1.2倍÷2，即假设宏洋2019年上半年两项费用是2018年同期的1.2倍（按销售增长20%测算，与宏洋2019年的销售增长目标基本吻合），再除以2。其他收入也按这个比例推算，影响很小的项目则直接忽略。

写在最后
其实，关注宏洋的人大可不必对一季度财务数据太过关心。房企单个季度，特别是一季度的收入和利润指标变数太大，参考意义不大。对宏洋而言，大家更应该关心半年和全年的销售增长情况和结算收入、结算毛利率情况。不出意外的话，按宏洋手头充裕的资金和可售资源，2019年宏洋大概率可以完成全年的销售目标和交付结算目标。而这意味着2019年宏洋的归母净利润大概率将达37.6亿人民币以上，（具体见中国海外宏洋集团2019年净利润会爆表吗？）意味着如果股价不涨，11个月后2020年3月年度业绩披露时，宏洋的PE将低至3.3倍以下。即使保守再保守，将利润打8折，PE也低于4.1倍。有这样低的估值在，有销售增长在，又没有配股风险，没有财务风险，分红率也提高到了20%以上，还有什么好担心的呢？

对这个时候的中海宏洋，唯需耐心等待，静待花开。
119 : Louis(1212)@2019-04-24 19:21:37

小心地雷吧 2019-04-20 18:59
结算少了，赚钱多了，竟然这么多人不看好，我简直无语了。难道交钱买房的都退房了吗？既然结算慢，那就慢慢等呗，还怕不结算了吗？早晚是我们的，怕啥呢？就算这公司破产了，光卖地也值600亿，整天算来算去，有意思吗？

小心地雷吧 2019-04-20 19:01
记住一点，这公司没负债，公司拥有的土地都是股东的，现在值600亿，就这么简单。等市值600亿了再决定去留，这就是内涵价值，最多慢慢等就是了，怎么都想挣快钱呢？
120 : GS(14)@2019-04-25 08:05:33

這隻我有點信心
121 : Louis(1212)@2019-05-03 13:47:51

非常有用的參考資料

1.  2018年全年業績推介資料
http://media-cogogl.todayir.com/201903201740171783467753_tc.pdf



2.  投资亦是修行
来自雪球发布于05-01 16:05
中国海外宏洋集团2018年报简评

拿地：

每年至少新进3个城市，拿地稍大于去化，保持温和增长。

销售：

稳健增长，2017、2018略有加速，公司发展策略保持不低于2位数的复合增长。

结算：

项目并表比例极高，结算与销售吻合较好，2015-2017结算周期为2年略多点，2018为2年略少点，有加快迹象。

利润：

三费率较低，但税率较高导致核心净利率不高，估计并购项目结算完后税率会正常，公司发展策略合约与净利同步增长。

分红 ：

2018分红比例提高至20%，有望继续提升。

财务：

2018回款率90%，目前为净现金(2016、2017净负债率22%、27%)，综合融资成本4.66%，有息负债327亿，外债占比53%。

122 : GS(14)@2019-05-05 15:26:24

其實做得幾好
123 : Louis(1212)@2019-05-07 21:13:01

中海宏洋4月合約銷售額增4%
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190507789_C.pdf

中海宏洋(00081)公布，4月合約銷售額42.4億元，按年增長3.9%；合約銷售面積34.36萬平方米，按年升4.09%。

今年首4個月，累計合約銷售額136.85億元，按年增長3.54%；合約銷售面積109.75萬平方米，按年升2.34%。

截至4月底，累計認購未簽約額15.61億元及認購未簽約面積8.83萬平方米。

另外，4月新增項目4個，總權益發展面積91.74萬平方米，需支付地價64.12億元人民幣。
124 : Louis(1212)@2019-05-07 22:02:37

宏洋城市分布
来自大师兄风二中的雪球原创专栏
https://xueqiu.com/5628354331/126262790

https://xqimg.imedao.com/16a927df256be503fd9868a4.jpeg!custom.jpg

$中国海外宏洋集团(00081)$18年年报里的22个城市，15个属于省会或者GDP排名前五十的城市（18年上半年排名）。5个GDP前一百。其余两个一个吉林118接近前100，黄山是收购打包的地可以忽略。

基本属于不会有调控政策，又有一定经济实力的城市。挟中海之品牌力。活的有滋有味应该没问题。一线强二线政策风险较大。弱三四线市场风险较大。宏洋算是在比较舒适的区域游荡。[笑]

由于定位的关系宏洋应该会加大在弱省会，珠三角大湾区和长三角的潜力二三线城市布局拓展。比如今年的省会桂林，珠三角泉州（23），长三角绍兴（39）。中海战斗力相信没问题，爆发吧小宇宙[大笑]。

从不怀疑 中海 拿地和操盘的水准，只看城市就行了，弱二强三线基本无忧。新进城市不是弱的省会就是强劲的三线城市。 宏洋 定位还是很准的。这个时代想捡漏捡特别便宜的净地是很难的了。看的就是品牌溢价能力就是战斗力。
125 : Louis(1212)@2019-05-08 12:29:05

以归母核心利润衡量的地产股市盈率和潜在收益率
https://xueqiu.com/2847763783/124429029
来自夸克轻子粥的雪球原创专栏

https://xqimg.imedao.com/16a9545 ... 5.png!custom660.jpg

地产股业绩中，我们应重点关注的应该是核心利润。

本表根据归属于母公司股东的核心净利润制成，并给出了未来三年核心利润增长和前瞻PE，供内房粉参考。

由于2019-2020年业绩基本锁定，可以看到地产股虽然历经大幅反弹，但是估值依旧很低。

2021年4月份就会出完2020年的财报，在表中最右侧两列，我拍脑袋给了一个以20年归母核心利润衡量的PE，并计算了潜在收益率，非常直观。供球友参考。

如对各位爱股有所低估，请指出并附上详细理由，我会予以调整。

以后每周五收盘结束定期更新。（本次更新截止5月8日收盘价统计，港币汇率按照最新汇率计算）
126 : Louis(1212)@2019-05-08 16:45:39

守株待兔666:
在三四线城市（银川兰州这样的也只能算三线[大笑]），中海的品牌和产品还是有溢价的。宏洋这两年拿的地谈不上多好，但也不算差，平均水平的利润还是有的。我只是感觉宏洋顶着中海的名头，资金又特别充裕，本可以拿到更高质量的土储，优势没发挥出来，这方面绿地香港做得更好。$绿地香港(00337)$

Louis:
从长远来看(很可能在三到五年内), 所有公司应该都很难拿到高质量又便宜的土储, 需要在二级招拍挂市场通过公平竞争获取净地。其后, 赚取销售额的10％加工费。[大笑]

守株待兔666:
你说的是通过二级市场招拍挂拿宅地，这块竞争激烈，捡漏机会少，难度大，毛利率是普遍高不起来的。[摊手]
但现在还是有一些拿地方式可以拿到高毛利率的好地的，比如新城配合吾悦广场拿地，绿地配合地标性建筑拿地，金茂通过城市运营项目拿地，时代、佳兆业、花样年等等通过旧改拿地，恒大通过童世界拿地，金地、富力的商业+写字楼+住宅的混合开发拿地等等，当然这些都是房企的核心竞争力，其他房企很难模仿。
$新城发展控股(01030)$ $富力地产(02777)$ $绿地香港(00337)$

Louis:
以中海宏洋管理团队的能力，他们绝对可以采用相同的方法, 但他们选择不这样做, 背后肯定有理由。我猜他们想快点获取净地, 尽快加工并出售, 然后赚取銷售額的10％加工费。这样做的效果与通过城市运营项目拿地, 开发老城区, 靠文旅，产业，并购拿地等等, 最终所赚银码差别不大, 但确定性更大。即是条条道路通罗马!

建议在即将召开的年度股东大会上，我们可以向董事们查询以明疑问。

127 : GS(14)@2019-05-09 08:37:48

下次會見到你嗎
128 : Louis(1212)@2019-05-09 11:00:13

greatsoup在127樓提及
下次會見到你嗎


會
129 : GS(14)@2019-05-09 23:18:43

Louis在128樓提及
greatsoup在127樓提及
下次會見到你嗎


會


謝謝
130 : Louis(1212)@2019-05-30 12:32:17

说得好!

非典型伪价值投机 今天 08:19 · 来自Android

$中国海外宏洋集团(00081)$
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190529656_C.pdf

中海并购大股东的产业每次都谈不上占大便宜，也谈不上贵，公允而已。宏洋16年的并购还是不错的，因为房价后来大涨，是非预期因素。

这次，60万方的地，虽然不是招拍挂那种熟地，但也不是郊区一片荒芜的毛地，其中还有建好在销售的现房。9万多方是车位。算起来，800一方的拿地价格。能亏到哪里去。公告上也介绍的很清楚，一倍市净率收购的。

这个并购，我看还是在延续大股东对宏洋防止同业竞争的承诺。中海发展撤出核心三线城市。

宏洋不是卖土地，是卖房子，平价拿地，赚钱靠自己开发房产。这才是正道，不能每天想着并购捡个大便宜。

晴天行雷生还者 今天 10:25
中海在渭南市还有一个项目中海紫御华府，为什么没有放进这次的收购包里面，如果差的资产就给宏洋，赚钱的留给大股东，这样合生、绿城之流有何区别？

单车独行 今天 10:29
公允的讲，价格正常，金额也不大。

米开朗击锣 22分钟前
很赚钱的就不能指望海外发展给宏洋了，这可以理解，毕竟要对海外发展的股东负责。但是要保持的底线是不能把亏钱的丢给宏洋处理，那样就纯粹坑宏洋股东利益了。

131 : Louis(1212)@2019-05-30 12:43:07

船頭尺05-29 22:09 · 来自雪球
$中国海外宏洋集团(00081)$

1、项目公司叫“中海投资渭南有限公司”，主要是开发位于渭南市华阴市由中海集团与渭南市政府在2011年签约的华山太华湖统筹城乡生态旅游度假示范区项目；

2、项目前期规划很大，但是实际的住宅项目名称叫“中海华山城”，现在处于现房销售状态；
（项目涵盖景区、城区、湖区三大板块。其中景区包括国际会议中心、低碳示范区、杜峪温泉度假村板块；城区包括A地块温泉度假、B地块旅游产业配套、C地块教育基地；湖区则为农民新村、现代农业产业园、太华湖生态旅游度假区板块）；

3、像这种项目，后期面临很大的不确定性，前期宏伟的规划很可能会夭折；关键还是“不见兔子不撒鹰”，量入为出，控制好投资节奏。现在的土储里面也有这样的项目，好点的像淄博，像九江的就差点意思；

4、微信可以找找这几篇看看
渭南中海·华山城：汇集文化旅游、养生度假、生活居住为一体的住区
中海投600亿华山造湖 被指实为建度假别墅
中海地产华山养老项目运营举步维艰

楚君: 大师兄能解读下今天的收购不，谢谢？

大师兄风二中: 估计当年搞华山旅游开发的，跟黄山，九江估计一个套路，土地权属应该稍微好点，现在海边的旅游地产都不好搞。中海玩不转了利润不高的就撇开给宏洋擦屁股，中海自己追求超高利润率。还好宏洋当年命好，遇见15-16涨价去库存，二三线垃圾变成宝。

宏洋跟中海(自己母公司)做生意，赚不了多少也亏不到哪里去，所幸金额也不大，无所谓了。

璃冰: 宏洋还是要加强分红，最好是30%-35%之间，今年的分红虽然比往年都多了，但是对于宏洋这个财务情况，20%的分红率还是太低了， 亚泥股价涨的那么好，和高分红密不可分。 宏洋除非以后派特别息或者大比例回购（感觉概率都非常低，毕竟去年2.3都没有回购，去年4.08可是供股过的啊[吐血]），不然投资者只能从分红中获得收益。 派息低了，增长再多，个人投资者也没法受益到多少啊。

大师兄风二中: 在2015年至2016年，国内信贷融资环境极度宽松，这正是房企扩张时。据测算，房企在未来三年将迎来两个偿债高峰期。房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元。别人偿债，净现金的宏洋的优势就出来了，少分红留着钱弯道超车。慢慢来吧，反正净现金的优势立于不败之地，何时能获利，能获多少就交给老天吧，佛系投资，[笑]。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285052
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