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龙湖债市筹资14亿“不差钱”暂缓上市


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090506/20090506031410121.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        去年10月后,在港上市的大部分内地房企股价大跌。对龙湖来说,本次通过债券市场募集资金,要优于现在就赴香港上市。

        金科、隆鑫等重庆房地产业排名居前的房地产企业,目前正在为借壳上市而不断努力。早在2007年就曾计划登陆H股的老大龙湖地产却放慢了上市的步伐。

        5月4日该公司发布公告称,通过上海证券交易所交易系统及承销团成员设置的营业网点公开发行总金额14亿元的公司债,规模已与一些上市公司IPO的规模相当。这也是内地民营非上市房地产企业首次通过债券市场融资。

        业内预计,在本次债券融资之后,龙湖于去年高价购买的被普遍认为有可能亏损的青城山大田项目,将会在市场较好的时候推出销售。与此同时,龙湖也将延缓上市节奏,推迟上市时间表。

发债意味近期不会考虑上市

        对龙湖来说,本次通过债券市场募集资金,要远远优于现在就赴香港上市。自从去年10月在港上市的大部分内地房企股价跌破净资产价值后,内地房企股价折让幅度一度曾较净资产价值折让72%,目前股价虽有所回涨,但仍然低于净资产价值。

        而截至目前,龙湖仍然有100多亿元的银行授信额度尚未使用。而在本次发行14亿元公司债券后,手握充足现金的龙湖地产将不再急迫地等待上市。龙湖地产的新闻发言人顾伟透露,至少在最近这个阶段内不会考虑上市。

        不过,他否认目前通过债券市场募集资金是为了解决公司的流动资金需要。顾伟称,本次发行债券的意义,更多的是为了拓宽融资渠道。此前,龙湖也曾尝试过信托融资,还与其他大开发商有过项目开发的合作,并且也获得过中、农、工、建四大商业银行的信贷支持。

        事实上,龙湖的融资方式并不只是通过各种信贷融资,龙湖在今年一季度曾经大力促销,以获得尽可能多的现金来支持项目开发。根据此前龙湖发布的销售数据,龙湖今年一季度的销售额是35.3亿元,而去年全年的销售额也只有115亿元。

高价拿地项目将择机推出

        根据龙湖的发债公告,本次发债的14亿元中,除了2.8亿元将被用于龙湖集团总部的运营外,其他11.2亿元,将被投入到龙湖的三个项目中,分别是青城山大田项目一期、陈家馆危旧房片区改造项目以及礼嘉绿色建筑示范项目。

        其中,一直被集团期望能够带来大量现金流的青城山项目,因为地震不得不一再推迟上市期。

        2007年9月,为了成功在香港上市,龙湖孤注一掷,付出超过7.66亿元的土地成本,获得了总面积达315.75亩的青城山下三毗连地块,准备开发高档别墅产品。

        按当时的价格计算,龙湖拿地的楼面地价已达到了近7300元/平方米,加上建安成本、景观环境成本等,该产品的价格将在12000元/平 方米以上。但受地震影响,龙湖被迫推迟了这个项目的上市时间表。当时就有人称,因为这一项目的推迟,龙湖在成都遭遇了一定的资金压力。

        对于上述猜测,顾伟予以否认。不过,他承认青城山的项目将会推迟上市。根据公告,龙湖的上述债券融资计划时间跨度长达7年。7年时间,显然可以让龙湖选择在最合适的时间,以最有利的价格将青城山项目推出销售。

龍湖 債市 籌資 14 不差 暫緩 上市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7761

龙湖债市筹资14亿“不差钱”暂缓上市


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http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090506/20090506031410121.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        去年10月后,在港上市的大部分内地房企股价大跌。对龙湖来说,本次通过债券市场募集资金,要优于现在就赴香港上市。

        金科、隆鑫等重庆房地产业排名居前的房地产企业,目前正在为借壳上市而不断努力。早在2007年就曾计划登陆H股的老大龙湖地产却放慢了上市的步伐。

        5月4日该公司发布公告称,通过上海证券交易所交易系统及承销团成员设置的营业网点公开发行总金额14亿元的公司债,规模已与一些上市公司IPO的规模相当。这也是内地民营非上市房地产企业首次通过债券市场融资。

        业内预计,在本次债券融资之后,龙湖于去年高价购买的被普遍认为有可能亏损的青城山大田项目,将会在市场较好的时候推出销售。与此同时,龙湖也将延缓上市节奏,推迟上市时间表。

发债意味近期不会考虑上市

        对龙湖来说,本次通过债券市场募集资金,要远远优于现在就赴香港上市。自从去年10月在港上市的大部分内地房企股价跌破净资产价值后,内地房企股价折让幅度一度曾较净资产价值折让72%,目前股价虽有所回涨,但仍然低于净资产价值。

        而截至目前,龙湖仍然有100多亿元的银行授信额度尚未使用。而在本次发行14亿元公司债券后,手握充足现金的龙湖地产将不再急迫地等待上市。龙湖地产的新闻发言人顾伟透露,至少在最近这个阶段内不会考虑上市。

        不过,他否认目前通过债券市场募集资金是为了解决公司的流动资金需要。顾伟称,本次发行债券的意义,更多的是为了拓宽融资渠道。此前,龙湖也曾尝试过信托融资,还与其他大开发商有过项目开发的合作,并且也获得过中、农、工、建四大商业银行的信贷支持。

        事实上,龙湖的融资方式并不只是通过各种信贷融资,龙湖在今年一季度曾经大力促销,以获得尽可能多的现金来支持项目开发。根据此前龙湖发布的销售数据,龙湖今年一季度的销售额是35.3亿元,而去年全年的销售额也只有115亿元。

高价拿地项目将择机推出

        根据龙湖的发债公告,本次发债的14亿元中,除了2.8亿元将被用于龙湖集团总部的运营外,其他11.2亿元,将被投入到龙湖的三个项目中,分别是青城山大田项目一期、陈家馆危旧房片区改造项目以及礼嘉绿色建筑示范项目。

        其中,一直被集团期望能够带来大量现金流的青城山项目,因为地震不得不一再推迟上市期。

        2007年9月,为了成功在香港上市,龙湖孤注一掷,付出超过7.66亿元的土地成本,获得了总面积达315.75亩的青城山下三毗连地块,准备开发高档别墅产品。

        按当时的价格计算,龙湖拿地的楼面地价已达到了近7300元/平方米,加上建安成本、景观环境成本等,该产品的价格将在12000元/平 方米以上。但受地震影响,龙湖被迫推迟了这个项目的上市时间表。当时就有人称,因为这一项目的推迟,龙湖在成都遭遇了一定的资金压力。

        对于上述猜测,顾伟予以否认。不过,他承认青城山的项目将会推迟上市。根据公告,龙湖的上述债券融资计划时间跨度长达7年。7年时间,显然可以让龙湖选择在最合适的时间,以最有利的价格将青城山项目推出销售。

龍湖 債市 籌資 14 不差 暫緩 上市
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龍湖地產(00960)不值得業界尊重的理由 林奇


http://hk.myblog.yahoo.com/lynch200705/article?mid=6609


林奇:為保利的敢言,余英先生的批評喝采。

「企業家在社會上的口碑、企業領導人的人品、聲譽應該是比生命更重要的。」鏗鏘有力的一句話,試問我國一眾民企老闆又有多少能聽得進去?

貪污賄賂成風,中國離廉潔之路仍漫漫兮呢!

把一向清廉的萬科王石也拖下水去,這趟龍保之爭,或會再引爆更多的軒然大波呢!

又是那熟悉不過的情況:新股?民企?重慶首富?

結局可會又是一個又一個悲慘故事的開始?

「路漫漫其修遠兮,吾將上下而求索!」

各散戶投資者,您不理財,財不理您!

共勉之。


龍湖女當家被斥「下三爛」
廣東陽江搶地 激嬲保利

《明報》
2010/01/08


剛上市嘅龍湖地產(00960),最近到廣東買地,結果激嬲大國企保利,保利副總經理余英喺博客中撰文,炮轟龍湖董事長吳亞軍「下三爛」(卑鄙、無恥),更暗批民企「小老闆」經常收買地方官員,排斥國企。

內 地《時代周報》報道,余英發表一篇名為《龍湖地產不值得業界尊重的理由》嘅文章,批評廣東陽江市官員,原答應將兩幅佔地2000畝地皮賣畀保利,作為保利 投資6000萬、喺當地「南海一號」博物館興建配套公共設施嘅回報。但突然又將夾在兩幅地皮之間嘅一幅細地賣畀龍湖。保利老總親自打電話畀吳亞軍,請佢唔 好橫刀奪愛,但不得要領。余英斥吳亞軍缺乏商業道德,「龍湖地產完全沒有必要偷偷將政府承諾掛牌給別人的地中間的一小塊先買下!搞個『眼中釘、肉中刺』來惡心別人!」

王石被指授徒無方

其後又話:「吳亞軍女士自稱是萬科王石先生的學生,我也真不明白這位王石老師當年是怎樣教育學生,為人師表的?起碼我余英教授的學生不會這麼下三爛!」余又直斥陽江市領導欺騙保利,話當時係陽江市書記請求保利去投資,原本保利並不願意,因為當地黑社會橫行、賭毒氾濫,保利去投資,純粹係捱義氣,如今陽江市領導班子換人,便不認帳。

暗批民企 收買地方官

余英更批評地方政府唔歡迎大國企投資,而歡迎本地小民企,因為國企唔會畀官員著數:「你能出現金買名牌服裝嗎?你能陪他去桑拿浴嗎?你能陪他去賭場賭資全包嗎?你能安排我家親戚在你企業不幹活白拿錢嗎?你能將錢回到國外官員兒子的帳戶嗎?」

余後來將文章由博客上刪除,但文章現仍廣泛流傳在網上討論區。


龍湖地產(00960)不值得業界尊重的理由

《余英博客》
2009/12/29
文:保利地產廣州副總余英博客

今天本來是集團李董和宋總請廣州分公司座談,但是由於陽江土地拍賣,龍湖集團不顧商業行規,突然攪和進來,搞的宋總情緒非常低落,差點取消。好在我們一班人好說歹說,總算安排了。

事 情本來很簡單。2008年,房地産市場低迷,陽江市又遇到由於打黑揭黑,幾乎沒有人去陽江投資的城市發展最低潮。在這種沒有人敢去陽江投資的關鍵時候,時 任陽江市委的陳書記,經人介紹專程找到保利地産的李董和宋總,希望保利地産能在陽江市最困難的時期,伸出援手,進入陽江,打破陽江市招商引資的尷尬局面。 說實在的,當時我正好負責全國的專案拓展工作,在集團班子會上,關於是否進入陽江市的問題上,我是明確投反對票的。爲什麼?

一、陽江市過去的確黑社會橫行,投資環境在廣東何以說是排在倒數。

二、我認識好多陽江市出來後發達的老闆,他們在發達後,幾乎沒有人願意回家鄉投資。問他們爲什麼,回答非常簡單,投資家鄉,到時別說拿回本錢,「連渣都沒了」。

三、陽江市在中國除了廣東人知道,外地人沒幾個聽過的。在廣東有名,也是由於過去幾年海陵島的閘坡黃賭毒泛濫。

四、陽江市就那麽幾十萬人口,搞房房地産分公司,今後沒有什麽發展後勁。


但 是我們畢竟是國有企業,地方政府需要我們在他困難的時候出手幫一把,我們也往往願意出力。也許是我的覺悟不高,會上李董批評了我。爲了配合陽江市政府南海 一號博物館的建設,當時市政府要求保利地産花六千多萬── 一個億在南海一號博物館旁配套一座公共建築,保利地産的領導馬上答應了。目前工程基本完工。當時的陽江市委、市政府承諾,作爲投資回報,同意配套給保利大 概兩千畝用地,建設三個五星級酒店和相應的旅遊配套設施。當然是按國家規定公開挂牌出讓。事情進展本來一帆風順,儘管很多承諾一一不兌現,拆遷費用一再超 過預算。而且答應挂牌的那兩千畝地的價格也是越評估越高!但是,保利地産還是願意繼續投資陽江。

那裏想到,陽江市領導班子更換了,政府當 年的承諾、保利地産已經投入的不認了!陽江市的一些人「招商引資」引來了重慶的龍湖地産!先是將那兩千畝正中間的一塊地本來應該最先交給保利的地,通過所 謂交易偷偷給了不知什麽人引進來的龍湖地産,現在又來貌似公正公開招拍挂!其實,大型房地産公司進不進陽江真的不會從根本上影響公司的發展。陽江市的投資 環境過去公認是廣州省比較惡劣的城市之一,「開門招商,關門打狗」就是中國那些多年發展不起來的城市的病根!我曾經說過一句名言:哪個城市沒有全國著名的 大開發商,就說明那個城市一定投資環境惡劣,地方政府部門腐敗嚴重。爲什麽?因爲地方區鎮的規劃、國土等權利部門不喜歡外來的正規開發商。現在各個地方政 府經常去香港招商,市政府招商團外,一定會有幾個「團外團」,也就是地方上的專門爲政府官員「埋單」的本鄉本土的小老闆!既然有了這麽好用的小老闆鞍前馬 後的伺候,那些地方官爲何還要你萬科、保利、中海等大型國有企業?你能出現金買名牌服裝嗎?你能陪他去桑拿浴嗎?你能陪他去賭場賭資全包嗎?你能安排我家 親戚在你企業不幹活白拿錢嗎?你能將錢回到國外官員兒子的賬戶嗎?王石先生有個廣告語是:我能!看來對待二線、三線城市的地方官吏,王石等國有企業應該 說:我不能!

晚飯宋總真的沒有吃好,電話裏一再向龍湖地産的吳亞軍女士和高層說明保利地産在陽江市已經投入了幾個億,而且幫助陽江市蓋好 了南海一號博物館的配套工程,也事先出錢給市政府將南海一號博物館周邊的村民搬遷出去了。希望龍湖地産不要半路橫刀奪愛。看到宋總臉色不好,我也沒有多 問。只是覺得龍湖地産以及吳亞軍女士缺乏最基本的商業道德!龍湖地産完全沒有必要偷偷將政府承諾挂牌給別人的地中間的一小塊先買下!搞個「眼中釘,肉中 刺」來噁心別人!今天的陽江市的部分幹部可以欺騙保利投資,然後引進龍湖,難道明天就不會再欺騙龍湖,引進另一個不講商業道德的其他開發商嗎?

晚 飯當時,我說了一句氣話:不行我們將保利蓋好的南海一號副館炸了或改爲養雞場!老闆瞪了我一眼,因爲我們是國有企業,我們不會像陽江市的部分領導那樣過河 拆橋、背信棄義,更不會幹出出格的事。我們之所以苦口婆心地與吳亞軍女士電話溝通,也是將龍湖地産當作一個誠信的企業看待。但是,看來我們是高估的吳亞軍 女士的人品!吳亞軍女士自稱是萬科王石先生的學生,我也真不明白這位王石老師當年是怎樣教育學生,爲人師表的?起碼我余英教授的學生不會這麼下三爛!

企業可以不以成敗、大小來論英雄。但是,企業家在社會上的口碑、企業領導人的人品、聲譽應該是比生命更重要的!龍湖地産進入陽江,絕不會爲他的企業未來的發展帶來決定性的變化,爲了進入陽江而不顧甚至丟掉起碼的商業道德,我以爲是得不償失的。

我還是那句話,保利地産當初也許就不應該進陽江市!因爲我身邊很多陽江市出來的很多人都不願意回家鄉投資!我也奉勸吳亞軍女士及龍湖地産同仁,投資應該慎重!今天的發生在保利身上的事情,明天一定會發生在龍湖地産身上。也同樣奉勸吳亞軍女士,不要撿得一塊小地,丟失了整個江湖名聲!更奉勸房地産界的各位同仁,慎重選擇投資的城市,只有誠信的政府才是好的政府!

二 十年前,珠海市的梁廣大市長有句招商引資的名言:「今天借我一滴水,明天還你一桶油」!十年前,瀋陽市慕馬大案後,新任市長陳政高爲了招商引資,專門制定 政府搞好服務,堅決要甩掉瀋陽市過去「開門招商,關門打狗」的壞形象,爲此撤換了一批幹部。希望我們那些投資環境不來就不好的城市政府領導,真正能夠創造 良好的招商引資環境,別讓投資的人們寒心離去!


橫刀爭搶2400畝土地
龍湖地產探路廣東惹惱保利
 
 
《時代週報》
2010/01/07
文:陶春宇

海上絲綢之路,十裏銀灘,景色美不勝收。

廣東陽江市境內海陵島上,一次本該公平、公正競拍的土地,卻讓兩家參與競拍的公司反目成仇。

事件的主角之一是央企地產巨頭—保利房地產集團股份有限公司(以下簡稱保利),原本以為海陵島上土地是囊中之物、到嘴肥肉,孰料半路殺出地產新貴、前不久登陸香港的龍湖地產有限公司(以下簡稱龍湖地產),要來虎口奪食。

在電話勸龍湖高層成人之美無果之後,保利副總余英在其博客上撰文,怒斥龍湖地產缺乏最基本的商業道德,搶下了一塊本屬於己方的土地。

該博文還對龍湖地產董事長吳亞軍的人品進行了攻擊,直斥為「下三爛」。博文迅速在網路上像病毒一般傳播開來,而此後又瞬間消失。

面對保利的攻擊,龍湖地產在事態發生後,高掛免戰牌,對此事保持克制態度,只聲明:他們接觸此地塊比保利還要早,同時表示「希望不要過多得罪人,不想把此次事態鬧大」。

保利為何勃然大怒,龍湖為何息事寧人,此次紛爭背後隱藏著什麼樣的秘密?

博文痛斥龍湖吳亞軍

2009年12月29日上午10時前,在廣州房地產業內極具名氣的余英在各大網站的博客上寫下《龍湖地產不值得業界尊重的理由》一文,央企龍頭保利地產(20.91,-0.29,-1.37%)與民企新貴龍湖地產引發了一場罕見的口水戰。

在博文中,余英錶示,為了配合陽江市政府南海一號博物館的建設,保利地產領導一口答應花6000多萬元-1億元在南海一號博物館旁配套一座公共建築。目前工程基本完工。

當 時的陽江市委、市政府承諾,作為投資回報,同意配套給保利大概兩千畝用地,建設三個五星級酒店和相應的旅遊配套設施。當然是按國家規定公開掛牌出讓。事情 進展本來一帆風順,儘管很多承諾沒有一一兌現,拆遷費用也一再超過預算,而且答應掛牌的那兩千畝地的價格也是越評估越高。但是,保利地產還是願意繼續投資 陽江。

然而事情風雲突變。余英在博文中透露,陽江市的一些人‘招商引資’引來了龍湖地產。先是將那2000畝正中間的一塊地本來應該最先交給保利的地,通過所謂交易,偷偷給了不知什麼人引進來的龍湖地產,現在又來(舉行一次)貌似公正、公開的招、拍、挂!」

眼看著到嘴的肥肉,卻遭別人插上一杠子,保利當然是惱羞成怒。余英的博客裏透露,「宋總(保利總經理宋廣菊)在電話裏一再向龍湖地產的吳亞軍女士及其高層說明,保利地產在陽江市已經投入了幾億元,希望龍湖地產不要半路橫刀奪愛。」

余 英在博客中言辭激烈:「龍湖地產以及吳亞軍女士缺乏最基本的商業道德!龍湖地產完全沒有必要偷偷將政府承諾掛牌給別人的地中間的一小塊先買下!搞個‘眼中 釘,肉中刺’來噁心別人!」餘甚至還對吳亞軍的人品進行了質疑。「吳亞軍女士自稱是萬科王石先生的學生,我也真不明白這位王石老師當年是怎樣教育學生,為 人師表的?起碼我余英教授的學生不會這樣!」

龍湖地產息事寧人

一石激起千層浪。人們在關心,到底龍湖地產和保利地產之間發生了什麼事?

值 得一提的是,2009年11月成功登陸香港股市後,龍湖地產擴張勢頭極為迅猛,業務範圍覆蓋重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、瀋陽、常州、杭州、青島 等全國10個大城市。在龍湖地產上市儀式上,董事長吳亞軍曾經表示,公司並不排除會進入珠三角市場,但鋻於該市場目前競爭異常激烈,多個房企龍頭均紮堆其 中,龍湖地產會謹慎擇機進入。

此番進軍陽江,當屬龍湖進軍珠三角的一次探路。沒有想到卻惹 怒了保利。時代週報記者就此事致電余英。他以現在不願意說為由,婉拒採訪。而對於博文,他說,已經在網站上一個一個地刪除了。雖然他在自己的博客裏刪除了 此文,但在個別論壇的BBS裏面,仍然可以找到《龍湖地產不值得業界尊重的理由》的博文。

從高調變成三緘其口,保利葫蘆裏面賣的是什麼藥?

龍湖地產一位公關經理稱,龍湖地產2007年就已經和陽江市政府進行接觸,當年帶隊的是龍湖現任上海分公司總經理趙男男。如果按照保利的說法(2008年才進入陽江),那麼龍湖的行動比保利還要早。為什麼現在保利反咬一口說:「龍湖搶了保利的地呢?」

相關資料顯示,保利的全資子公司保利(陽江)房地產有限公司成立於2008年2月。這也與余英博文裏的說法相一致。

這位經理透露,前段時間,龍湖再次看到了陽江的投資機會,才向陽江市政府遞交了一份詳細的方案。沒有想到,保利反應如此強烈,並以博文痛斥龍湖,甚至不惜對吳亞軍進行人身攻擊。但是,「龍湖不想把事情繼續鬧大,只是希望息事寧人,不要過多得罪人。」

龍湖集團戰略及品牌部總經理秦力洪在接受時代週報記者採訪時稱,不知道為什麼余英會有這樣的評論和看法。龍湖目前的戰略重點還是長三角、環渤海和西部區域,而珠三角還不是目前的重點,只是目前陽江有一些機會才考慮去拿地。

而在龍湖地產的官方網站,並沒有找到余英所說的那塊土地的消息。

龍虎爭鬥保利多掏2.5億

雙方到底為了哪一塊地而交惡,龍湖和保利都不願意透露其詳細情況。

余英的博文當中只提及了保利為陽江市建設了「南海一號」博物館配套副館,當地政府答應配套給保利大概2000畝用地,建設三個五星級酒店和相應的旅遊配套設施。

時代週報記者查閱了陽江日報的相關報道,發現2008年2月28日下午,陽江市政府與保利在廣州舉行合作項目開發簽約儀式。廣東海上絲綢之路博物館配套項目、城南新區土地儲備合作項目和海陵島十裏銀灘西區土地一級開發項目在儀式上簽約。

廣東海上絲綢之路博物館位於廣東陽江市海陵島試驗開發區的「十里銀灘」上。該建築不僅在全國,乃至在世界上都堪稱標誌性建築。

海陵島是國家4A級旅遊區,位於廣東陽江市西南端,四面環海,水碧沙凈。著名的宋代沈船「南海一號」,就在這裡被發現並打撈。該船擁有8萬多件800多年前生產的形態各異的陶瓷器皿,被考古界譽為「海上敦煌」。

而在海上絲綢之路博物館完成後,海陵島的旅遊價值和投資價值自然大大升值。這也正是龍湖所說的機會。

巧 合的是,2010年1月1日,在陽江市政府網站上,時代週報記者恰好看到一則報道:陽江市國土資源局海陵島分局根據國有土地使用權招拍挂的有關規定,將位 於海陵鎮南村南面S02號、S03號、S04號,共162.3897萬平方米(折2435.846畝)土地組織了一次拍賣,該地塊掛牌起始價為 4.790496億元。這塊土地的大小與余英所提及的土地面積相當。

報道稱,2009年12月30日,保利和龍湖兩家公司對這塊土地進行了激烈的競爭,最終保利以7.3億元高價拍下該地塊。余英不願意就此地塊是否博文所提地塊作出答覆。而龍湖地產的一位知情人士則給予肯定答覆,龍湖正是看中了這塊地,但最終還是被保利搶走了。

而保利高管惱怒的原因自然就大白於天下,他們耗資上億元打造廣東海上絲綢之路博物館配套副館,使海陵島投資價值凸顯的時候,卻冒出一個龍湖與其爭搶2400畝土地,最終不得不為海陵島這塊志在必得的土地,多付出了2.5億元。而最終得利的將是當地政府。




龍湖 地產 00960 值得 業界 尊重 理由 林奇
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龙湖谋两项超百亿融资计划


http://www.yicai.com/news/2010/04/342032.html

据《第一财经日报》获悉,龙湖地产两项超百亿的融资计划日前已进入签约阶段。
其中包括,龙湖于今年2月在境外贷款选择了无抵押银团贷款合作的模式,包括汇丰等多家中、外资银行均有参与,额度超过20亿港元,贷款协议期限长达 4年,年利率不会超过4%。据悉,该项境外贷款项目即将于近日完成签约。此外,龙湖与平安合作预计信托资金的规模将达到上百亿元,截至目前,该信托计划也 进入了关键谈判期。

龙湖地产执行董事秦力洪对《第一财经日报》表示,龙湖一直在寻找稳定的融资渠道,之前在做的一些工作,可能会于近期开花结果。

“一个公司的发展过程中,安全是第一位的。”在秦力洪看来,龙湖一直以来积极的融资行为就是为了保证其运营安全。

据他介绍,最近的两项融得的资金将用来支持集团房地产业务的发展,还将为运营过程中的现金流做一些补充。

早在2005年,龙湖就曾在重庆发行该市首单且最大的房地产股权信托“龙湖·西城天街资金信托计划”,成功募集资金约3亿元。

2006年,龙湖获得花旗4亿美元的贷款。这笔资金被龙湖用来买地和第一次筹备上市。 2007年,龙湖拍下了西安、北京、上海、天津等地的多块土地,逐渐从西南走到竞争更加激烈的城市,完成了多点布局。2009年上市前,龙湖归还了这笔贷 款。

2009年5月,龙湖又公开发行了14亿企业债。这一“龙湖债”为期7年,债券在存续期内前5年票面年利率为6.7%。

在2009年11月,龙湖完成香港上市前,其在资本市场已然游刃有余。

“房地产行业在宏观调控影响下的周期性非常明显,因此总是要 ‘晴备雨伞饱带干粮’。”秦力洪表示,如果等到政策出台之后再想到去资本市场做动作,最快的情况下有了结果也要在半年或一年之后,在这期间,公司的经营风 险就会比较大。“因此,尽管我们去年打开了香港资本市场的大门,但同时还一直在做着其他的融资安排。”

对于日前突如其来的宏观调控,秦力洪坦言,龙湖在去年底做今年的预算时,就已经预计到宏观调控必然是情理之中的事,“但调控来得如此之快却还是有些 意外”。

不过秦力洪表示,龙湖对此已有准备,面对调控会更加从容。“我们会根据市场情况决定推盘的节奏,而龙湖的定价也是留有一定空间的,因此价格方面目前 也没有调整的必要。相信我们一直在深耕的产品、品牌和客户满意度,可以帮助我们抵御风险。”



龍湖 謀兩 兩項 項超 超百 百億 融資 計劃
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龙湖半年销售首过百亿 同比增三成

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100817/1451709.shtml

昨日(8月16日),港股上市公司龙湖地产 (00960,HK)公布中期业绩。在上半年调控从紧的情况下,龙湖合同销售额仍达104.9亿元(人民币,下同),由于受北京地区项目高售价的带动,其合同销售平均售价达到14234元,同比增长81.7%。
值得注意的是,虽然龙湖销售规模尚无法与万科、保利等地产商比肩,但纯利却毫不逊色,上半年归属上市公司纯利22亿元,同比增长51.4%。
龙湖地产中期业绩显示,上半年实现合同销售额104.9亿元上升30.7%,首度实现半年销售过百亿;不过,受调控等政策的影响,销售总建筑面积为73.66万平方米,较去年同期降低28.1%。上半年归属上市公司利润为22亿元,同比增长51.4%。
财报显示,集团物业发展业务毛利率仍保持在30%左右,与2009年同期基本持平。
龙湖在拿地时也注意土地成本。财报显示,集团新增土地面积为293万平方米土地,其中,94.5%位于环渤海和长三角等东部地区,当中包括上海松江区及北京朝阳区等地块,而北京朝阳区地块楼面价仅每平方米9807元。
龙湖财务部总经理韦华宁表示,龙湖过去的土地收购成本极具竞争力。假设物业价格保持稳定,未来几年该等项目相继交付后,集团的毛利率仍有空间进一步增长
同时,集团再拓财务融资渠道,2010年4月,集团与5家银行签订21.5亿港币4年期银团贷款,为目前内地房地产民营企业所获取境外贷款中年限最长的 之一。与此同时,与国内多家银行建立的长期战略合作关系积极发挥作用,在充满变数的市场中为集团带来了稳定的信贷支持。但还有大部销售资金等待回笼,虽然 合同销售额大升,但上半年入账营业额同比减少37.5%至人民币36.7亿元。
龙湖地产董事长吴亚军表示,公司现时售出但未入账合同销售额为 250亿元人民币。执行董事兼首席财务官林钜昌补充,公司全年落成目标为231.72万平方米楼面,有信心全年全数交付并入账。吴亚军又指,重庆新盘最近 开售,一次售出300套,套现约4亿元人民币,去年新进驻的沈阳区域内新盘亦已套现2.2亿元。

龍湖 半年 銷售 首過 過百 百億 同比 三成
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低价“捡”地近万亩龙湖“下乡”搞旅游地产

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101028/2032995.shtml

  每经记者 李潮文 发自深圳
素来低调的龙湖地产,最近在土地市场上频频出击,继今年8月斥资15.2亿竞得烟台养马岛33宗商住用地后,近日再度豪掷34亿拿下该区域30宗地,合计近7000亩;同时,龙湖还以4.45亿获得云南玉溪1781亩旅游用地。至此,龙湖地产的旅游地产规模已近万亩。
10月25日,龙湖地产通过公开拍卖方式在山东烟台牟平区养马岛再次获得30宗商住项目,与此前成功斩获的33宗地块加到一起,龙湖在烟台已成功圈得63宗地块,总计约7000亩,平均楼面价约1000元/平方米左右。
由于龙湖项目所在的牟平区位于大连、青岛、烟台和威海4个滨海旅游城市的中间地带,周边旅游资源丰富,龙湖计划在该大片土地上打造一个大规模的旅游地产项目。
无独有偶,26日,龙湖再以4.45亿拿下云南玉溪江川抚仙湖1781亩土地,为云南省级高端旅游项目。龙湖地产执行董事秦力洪表示,龙湖将在这千亩地 块之上建立一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目,“龙湖一直坚持区域聚焦多业态的发展战略,该项目将是我们在西南区域的战略 布点。”秦力洪称。
自此,龙湖向旅游地产转移的策略已不言而喻。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济新闻》采访时指出:“面对目前中央对住宅地产的强硬调控,现在开发商确实都在做战略转移,可以归纳为两个趋势,一是往城里走,做高密度、高品质城市商业地产,二是向郊外走,做高品质,低容积率的旅游地产。”
由于龙湖一直致力于住宅地产的开发,有业界质疑,转战旅游地产是否会面对经营上的门槛。“相比城市中心片区高密度地产的良好商业前景,旅游地产确实会面临一定的风险”,宋丁指出,但在郊外发展旅游地产,一般都会开发别墅等高档地产,大大降低了开发的风险。

低價 地近 萬畝 龍湖 下鄉 旅遊 地產
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龍湖吳亞軍隱退 萬科高層接連流失

http://www.infzm.com/content/62282

8月15日,龍虎地產中期地產業績會上,創始人兼董事長吳亞軍宣佈辭去CEO職務,由原常務副總裁邵明曉擔任。吳亞軍表示,她希望龍湖能擺脫創始人和創業精英的影響,成為一個深度機構化、持續發展的組織。

《21世紀經濟報導》稱,作為一家民營房地產商,龍湖地產去家族化特徵日益明顯。

根據各公司的股權結構資料,上市民營房企中,很多都是家族企業。過去的十年是房地產業高速發展的十年,成就了萬科的千億銷售額,同時也造就了不少百億家族。

例如,恆大地產的許家印家族,龍湖地產的吳亞軍家族,碧桂園的楊慧妍家族,雅居樂的陳卓林家族,SOHO中國的潘石屹家族,富力地產的李思廉家族與張力家族,合生創展的朱蒙依家族,綠城中國的宋衛平家族……

與此形成鮮明對比被人稱作「異數」的是萬科。根據萬科的2011年半年報,萬科的第一大股東目前是華潤股份有限公司,持股14.73%,前十大股東持股數不足30%,屬於典型的大眾持股企業,而沒有像其他民營房企一般由家族控股。

據媒體報導,萬科一直是龍湖的學習對象。萬科的公司治理、職業經理人團隊建設,是吳亞軍重點關注的。為了減少公司的家族企業色彩,吳亞軍的丈夫蔡奎在上市前已辭去公司副董事長及其他公司職務。

8月15日的業績會上,龍湖宣佈進一步去家族化。吳亞軍高調宣佈她本人將辭任CEO一職,而由原北京公司總經理、常務副總裁邵明曉接任。

吳亞軍說,卸任CEO後,她和邵明曉有明確分工,她將專注於公司中長期戰略的制定和決策,領導董事會,更偏重於中期和長期的規劃,投融資方面;而邵明曉領導核心管理團隊,完善管理體系並執行戰略。

「我希望龍湖真正成為一個機構化的公司,擺脫創業期的特徵,創建深度機構化。」吳亞軍說,龍湖是個非常在乎企業文化發育的公司,是個解決了「我是誰」的公司,在取捨上面非常明確。

吳亞軍闡述,深度機構化組織的特徵,是不依賴於創始人和精英,進一步集團化和職業化;

所謂具有企業家精神的職業經理人團隊,就是像老闆一樣做事,有很強的股東意識,有節制的激情,強調價值判斷而非單純地強調規則等等。

吳亞軍的隱退也許預示龍湖地產從以家族成員支撐公司轉向依靠職業經理人,但是,一直以出色的職業經理人制度而自豪的萬科也有其煩惱之處。一年多來,萬科連失多位高管。

繼高管徐洪舸、肖楠、劉愛明先後離職之後,萬科集團執行副總裁袁伯銀8月9日也閃電離職。萬科在不到一年時間內出現四分之一的高管流失,被業界認為萬科高管團隊近年來發生的級別最高、最密集的人事變局。

值得關注的是,四位高管都是在萬科實施股權激勵之後先後離職的,四人離職後都選擇了個人發揮空間較大的平台。《第一財經日報》報導,徐洪舸和肖楠在深圳聯合成立新地產公司;劉愛明則加盟重慶協信控股集團擔任總裁一職,並為該公司上市進行積極籌備;袁伯銀加入國內知名家居賣場紅星美凱龍,出任總裁一職。

萬科總裁郁亮表示,事實證明股權激勵的作用並不是萬能的,很多方面仍需要調整。

萬科內部人士認為,萬科健全成熟的職業經理人制度決定公司不會因為任何一位領導的離職而出現動盪,但這一制度同時弱化了個人的作用和影響,恰恰導致部分高管出現個人價值和成就感缺失,渴望尋找能夠自我發揮的平台。

高管的薪酬收入和職業地位不匹配也被認為是萬科高管流失的另外一個重要原因。


龍湖 亞軍 隱退 萬科 高層 接連 流失
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龍湖的節奏感

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1622
 2011年10月8日,國慶長假後開工的第一天,龍湖地產執行董事兼首席市場官秦力洪和30多個同事從各地趕往杭州,他們中大多是地區公司的總經理和營銷總監。接下來的會議,改變了這家公司的經營策略。


  在這家公司過去18年的歷史裡,它從未大幅通過降價的方式來順應市場,因為它一直覺得這是下策,但在這個會議上,他們覺得房地產市場的這個冬季會很長,必須要有大的動作來破局,否則會凍死。


  梳理完市場行情、公司存貨和團隊狀況後,他們決定以底價開盤。「華東市場是最寒冷的,看不到任何希望。」秦力洪有些悲觀。最後,上海、北京、杭州和青 島的5個項目被選定,華東的項目有3個。會議一直開到凌晨4點,持續了10個小時,所有方案在當晚開始執行。一些銷售員凌晨兩三點開始給前期蓄水的客戶打 電話,他們告訴客戶房子將底價開盤。在上海,一些人凌晨四五點開著車趕來買房。


  在這場名為「搶收華東」的銷售中,龍湖上海酈城、上海好望山、杭州香醍溪岸三個項目共推出1000套房源—10月15日至19日,龍湖搶收行動5天認購20億元,銷售去化率約90%。這比原定的銷售週期提前了15天。


  突然以犧牲利潤的方式加快回款週期、充實現金流,這實在是一種無奈之舉。秦立洪承認,這肯定會與龍湖過去的經營原則發生一些矛盾。但在政府「限購令」 的干預下,它也不得不從財務角度做更多考慮去順應市場的節奏。很多開發商的資金鏈正岌岌可危,成交量的大幅萎縮使其周轉出現問題,包括綠城等開發商都出現 銷售困難的情況,不得不依靠賣項目給其他地產公司自救。


  華東搶收之後,也發生了一些混亂。龍湖在上海的一個項目酈城的售樓處被砸掉了。「不過那個時候60億元的項目最後賣得只剩下29套房了。」秦力洪說。他們就是以這樣的故事開始了營銷策略上的調整。


  搶收的結果是,到2011年年底時,龍湖手上還存有145億元現金流。「這讓我們今年會從容一些,進可攻退可守吧。」秦力洪認為,華東搶收在這個意義 上是值得的—假如今年的形勢仍然不佳,他們可以少投資、少拿地,讓財務更穩健;反之,則可以繼續以犧牲利潤方式換取成交量。


  它還做了一件讓人覺得不可思議的事來調整經營節奏—在去年12月提前還了一筆20億的貸款。「銀行覺得我們快瘋了。」秦力洪說。但龍湖通過這樣的方式 來降低負債率,趁現金流還充足之時,降低債務壓力以防後續的風險。接下來,龍湖又故技重施,在春節大年初四便開始賣房,在成交量最為冷清的時期,它連續兩 個週末賣出了10億元。


  這樣的順勢調整雖然一度打亂了龍湖原本的步伐,但至少它在財務上脫離了難關。穆迪投資者服務公司根據龍湖在2011年的表現,預期它將維持穩定發展: 「龍湖地產維持了充足的流動性,以應付目前具挑戰性的市況。」同時,它預計龍湖的稅前利息覆蓋率將會從2010年的5.2倍上升至5.8倍—這一指標是用 來衡量一家公司是否有足夠利潤支付利息費用,也就是償債能力,通常大於1為健康,數字越高越理想。這家機構在同期對市場銷售額排名第二的恆大地產做出的相 關指標預測值為3.5倍至4倍的區間。


  即便是降價銷售,也有技巧,如果控制不好管理節奏,機會就會被對手搶走。


  去年11月,龍湖和保利地產在北京郊區大興展開了一場賣房較量。「我們要先開,不能等他們。」秦力洪瞭解保利這個競爭對手,它的利潤率在各上市房企裡總是最低的,所以市場不好時肯定會成本價賣房,龍湖必須搶先開盤。


  在項目開盤前,龍湖對客戶進行了上千組摸底,「龍湖內部有一套比較完整的工具,摸底之後營銷部會得出一個量價曲線。」最後他們計算出客戶的心理價位大 概在每平方米1.2萬元左右,所以就搶先以1.18萬元開盤。在北京中原地產的統計中,大興區11月中旬的成交均價為1.76萬元/平方米。「這讓我們的 項目不知該怎麼定價。」當時旁邊準備開盤銷售的保利地產一位員工對《第一財經週刊》說。龍湖時代天街的拿地樓麵價為7519元/平方米,而保利該項目的樓 麵價每平方米貴了近2000元,要賣到1.3萬元/平方米才能不賠錢。


  龍湖僅用一下午的時間就將房源售罄。利用類似的戰術,龍湖在北京去年年底一個月時間賣了5個億。


  CEO邵明曉曾經在內部舉過這樣一個例子:一家房地產公司精雕細琢出來一個精品,結果卻錯過了市場的高峰期—他不能容忍這樣的失敗。


  龍湖由慢變快的分水嶺其實是2007年,「那年龍湖進入了北京,發現一線城市給我們的誘惑和壓力都太大了。」秦力洪對《第一財經週刊》說,他主管這家 公司的營銷工作。在進入北京之前,龍湖花了整整五年時間研究這個城市的房地產市場。那一年,在重慶和成都蓋了10多年房子的龍湖,走出區域市場來到一線城 市。秦力洪發現,北京、上海不像重慶是一個連續的市場,這裡是由一連串的窗口期構成的,4月至10月是銷售旺季,但到了冬天房子就賣不動了,特別是春節, 這類移民城市此時很少有客人來買房。「這個時候節奏比什麼都重要。」


  這家公司能夠快速轉向高周轉戰略,除了成長的動力外,也得益於它有一套完善的項目管理體系—在外界看來,龍湖的最大優勢還在於它對項目從決策到執行的 整個過程的控制力。「我們注重結果,也注重關鍵過程。」龍湖地產信息中心總監萬國鋒對《第一財經週刊》說,這是龍湖對項目運作的要求。


  房地產圈裡有這樣一個故事:早年龍湖地產創始人吳亞軍曾向萬科董事長王石請教公司管理,吳亞軍對他說:「龍湖想做最好的項目,成為最好的公司。」王石 沒有立即表態,他和吳亞軍說了一些萬科在項目開發方面的經驗教訓,他不想打擊她的積極性。萬科一直被成立於重慶的龍湖當作學習對象,管理中至今還有萬科的 影子。


  但現在,更多的競爭對手開始把龍湖當成新榜樣。王石說:這是一家「可怕」的公司。他的一名嫡系弟子、原《萬科週刊》主編林少洲曾去參觀龍湖的樣板間,出門時發現,剛脫去的鞋子,已由進門的朝向擺成了出門的朝向。


  王石所說的「可怕」,在綠城集團董事長宋衛平眼裡另有解讀。宋衛平說,造房子的品質比得上自己的只有一家半家,「一家」指的是星河灣,「半家」便是說 龍湖。宋衛平曾連夜通知公司所有高管—包括項目總經理和設計師—第二天下午3點到重慶去看龍湖的項目,一共去了100多人。因為它們開發同品類的項目,龍 湖的花費卻更少。一位綠城的高管打比方說:「綠城用200種材料組合達到的裝修標準,龍湖只要用100種就能解決問?題。」


  做商業地產的SOHO中國董事長潘石屹也有類似的觀點。他看過不下10個龍湖的住宅項目,還從龍湖挖來了內審部的人來負責公司的成本控制。「內審部是房地產公司最重要的部門。」他對《第一財經週刊》解釋。


  吳亞軍把這些特點歸結為自己是女人。誰都知道這是句玩笑。她頗為細膩的行事風格的確影響著這家公司,但發揮著更大作用的還是其內部建立起的一套管理流程。


  在龍湖,項目正式運作的標誌是項目啟動會。在這個會議上,一個項目的工程、營銷、財務等6個職能部門的人需要虛擬搭建一遍項目開發運營過程,整個過程 被龍湖細化成了1000多個時間節點,大到開盤銷售的時間,小至門窗安裝進度,都會在啟動會上定下時間表,「關鍵過程」正是通過節點的交付來體現,它們分 別由集團總部、地區公司和項目各部門來分級管控。


  這就像是一條環環相扣的工業流水線,因為要達到開工條件就必須拿到施工許可證,而施工許可證的獲取需要產品設計研發完成……如果某個部門在規定的時間內未完成工作,整體節奏將被打亂。所以每個節點都會有特定的交付物,比如拿到預售許可證。


  「很多公司的項目啟動會只是一個儀式,但龍湖開會很嚴肅,也很細緻。」一位曾經在龍湖任職的人士對《第一財經週刊》說,這就像發令槍響了,你要全力以赴地跑,因為節點未達成,面臨的將是處罰。比如沒有及時召開項目啟動會,地區公司會被處罰30萬元。


  沒有人敢掉以輕心,上述曾任職龍湖的人士就領教過這家公司的執行力,相關負責人只要在項目現場發現問題,會立即要求整改,執行者做不到就走人,「很多 問題都在現場解決」。但要踩准這1000多個節點並不容易,一些工作需要與政府、分包方等外部人員協商合作,不確定因素極有可能造成時間的延遲,而惡劣的 天氣等客觀原因也會延緩工程進度。


  這時,PMO(Project Management Office)會議機制便會啟動—節點未達成或者某一節點的花費超出預算的2%,這在龍湖看來是非常嚴重的事情。PMO會議就像是一個糾錯機制,會上要討 論節點未達成原因,再由地區公司總經理決策,給出解決方案,並重新設定節點。


  「龍湖有明確的授權,99%的事不需要通過總部決策。」秦力洪說,而他們的決策平台便是PMO。


  為了保證每個決策順利進行,龍湖採用了一種逆推的項目管理思路。在秦力洪的時間表裡,重慶的紫云台項目4月22日必須開盤,其他部門都會以這個時間點 來逆推所有動作,「你通知客戶明天上午10點開盤,負責報批報建的同事9點一定要拿到預售證,10點準時送到售樓處,就是卡這個節奏。」秦力洪說,這就是 以項目管理來匹配節奏。從拿地到開工必須6個月到9個月內完成,從拿地到銷售必須控制在9到12個月內,這家公司有著嚴格的規定。


  不過這個行業總是有太多的來自政策層面的不確定性。龍湖上海酈城項目本來定在去年3月份開盤銷售,但去年年初上海出台了高層建築要封頂才能開盤的規 定,這讓它的開盤時間推遲了8個月,最後龍湖不得不將其列為「華東搶收」項目之一。類似的搶收雖然體現了龍湖的決策及控制優勢,但也是一種調控政策下的無 奈。龍湖內部也在磨合這一節奏感,有的一線經理為了多賣幾十套房,延長蓄水集客的時間、推遲開盤,但現在的房地產市場瞬息萬變,就是在這幾週甚至是幾天的 時間裡,隔壁那個項目降價了、銀行不貸款了、開盤那天突降大雨……這些狀況他們都碰到過。


  為了實現對項目的控制,龍湖把對1000多個節點的管控搬到了IT平台上。這家公司是最早在這信息化方面佈局的房地產公司。2002年吳亞軍開始建立 公司的IT管理系統,她對幾個高層說,光靠人來管理恐怕不行,得有些更好的辦法,在這套IT系統搭建好之前,龍湖不會擴張。2007年,龍湖的運營管理 IT系統成型,「這讓我們可以在不同的城市複製出更多的龍湖,它不會走樣。」龍湖總設計師唐初旦說。


  這一年,龍湖準備上市,其上海和西安分公司成立,北京的灩瀾山和香醍漫步開盤銷售。許多人知道龍湖也是從這一年開始,按照當時估值水平及持股比例測 算,如果龍湖上市,吳亞軍的身價甚至達到700億元,「女首富」的標題出現在各家媒體的報導裡。2007年,龍湖在北京組建了管理總部,它開始了全國擴 張,不再只是重慶本土開發商。兩年後,龍湖便做到了北京住宅市場銷售額的前三名。


  在龍湖,每個項目的成本和造價採購的數據是透明的。管理人員可以控制每一個項目的成本指標,甚至到每一個合同的執行;銷售負責人能實時看到每套在售的房子,它的成本、價格、溢價。


  從一線營銷經理開始計算每套房子的折扣、價格,到秦力洪對整個樓盤去化率和利潤率的衡量,因為每一項指標都有據可查,這樣的價格調整通過IT系統只需要一兩個小時就能搞定。這也是「華東搶收」能夠快速反應的原因。


  龍湖設計師們的工作是要讓精細化的產品同樣可以複製,這既節約成本,又是快速開發實現高周轉的關鍵。


  這家公司很早就確定了成品房策略—90%的複製加10%的創新。這不光是複製產品的外形,還有合作的分包方。而創新更多體現在不同的地方政府要求建築跟其城市規劃相匹配以及當地居民的居住習慣上。


  大多數開發商都會將自己的成功產品複製到下一個項目,但曾在龍湖供職的那位人士說,龍湖在模塊的搭建上更細化,比如別的開發商會以容積率來搭建,而龍 湖會細緻到道路景觀、平面佈局,甚至戶型。類似簷口構造、門窗體系、牆體顏色等這些「零部件」,也都被固定下來形成可複製的標準,它們加起來有300多 項,光是簷口的構造就有5種,對應著不同的建築形態。


  3年前,唐初旦和設計中心的同事們製作了一本《托斯卡納建造指南》,他們從客戶中心瞭解到,在托斯卡納、美式、英式、中式等建築風格的別墅產品中,托 斯卡納地中海風格的認同度是最高的,這個比例達到了70%以上。建造指南上甚至連工人的施工動作都有規定,因為托斯卡納建築安瓦時要用水泥做漿,這難免會 讓水泥漿粘在瓦面上,所以工人在安瓦時要準備水桶和毛巾,隨時擦去瓦面上的泥漿被明文規定下來。


  這些標準也保證了龍湖的產品品質,「別人要達到龍湖品質,成本至少要高20%至30%。」唐初旦對《第一財經週刊》說。以龍湖的小區園林為例,這是它 的最大賣點。重慶的坡地地貌,讓龍湖的小區園林景觀更有層次和立體感,它也將這一優勢帶到了其他城市,園林景觀成為了龍湖的競爭優勢。但龍湖在園林景觀上 卻並非大投入,他們自己的統計是,園林成本是行業中大公司平均成本的1/2。


  這家公司有一些節約成本的辦法。


  高周轉和做精細化的產品本身是有一定衝突的,這是作為營銷負責人的秦力洪和總設計師唐初旦需要平衡的問題。唐初旦的答案是:產品是實現龍湖商業邏輯的 手段,能賣得掉的產品就是好產品。秦力洪覺得龍湖有一群具備生意頭腦的設計師,成本意識在這個部門裡同樣濃厚—他們通常先算賬而不是畫圖。比如不同窗牆比 和體形係數,給成本帶來的影響;國家環保節能標準提高,建築外輪廓如何涂貼最經濟。


  龍湖會嚴格控制硬景的面積,因為鋪設花崗石、修造水池,要比鋪草種樹的成本高得多。就連小區的景觀小道,也是經過測算後統一為1.2米,這個寬度能容 納兩人同時行走又不浪費。龍湖在每進入一個城市前都先自建苗圃,也能為其節約成本,2007年才有項目在北京銷售的龍湖,2002年便在北京建了6個苗 圃,苗木在苗圃裡生長的過程,也是它增值的過程,龍湖不必為此臨時花大價錢去市場上找成型樹?種。


  托斯卡納建築風格是龍湖和綠城都愛用的,兩家產品的風格比較接近。在外立面的鋪設上,綠城使用的是干掛的黃山石,每平方米的費用高達500元,而龍湖選擇的是文化石拼砌的手法,每平方米費用約100元,但大多數購房者的體驗感並無差別。


  龍湖來自低房價區重慶,注定從一開始就不能走高投入路線。1997年龍湖在重慶開發了第一個項目龍湖花園南苑,賣完後吳亞軍發現,十幾萬平方米的利潤 還抵不上倒賣建材,這逼迫她只能控制成本。但現在,龍湖在重慶的幾個項目平均利潤率在20%以上,並且賣得並不比其他項目貴。


  在萬科的一位策劃經理看來,龍湖是最會賣房子的開發商,「你會發現龍湖每進入一個城市,都是先蓋別墅,用品質打開市場後,再開發其他業態。龍湖的聰明 之處還在於它善於把錢花在看得見的地方,這很吸引女性購房者。」它會在項目開盤時種上鼠尾草,營造普羅旺斯的意境;煙台葡醍海灣項目的樣板區就達23萬平 方米,它被設計成了當地最漂亮的公園;龍湖甚至將大客戶體驗中心開在了國貿三期這棟北京最貴的寫字樓裡。


  但秦力洪覺得,龍湖的核心優勢其實是組織管理和企業文化建設。


  以金錢激勵為主的房地產行業,團隊總是缺乏凝聚力,銷售員們在市場行情好時充滿激情,而一旦行情急轉直下,這些沒有歸屬感又賺不到佣金的員工立馬會另謀出路,這在去年表現得最為明顯。


  龍湖看上去是另類,和其他房地產公司希望找到有客戶資源的銷售熟手不同,這家公司的銷售員大都是從北大、清華、北師大這些高校招聘應屆畢業生,他們被作為類似管理培訓生培養,不拿提成,而是有著比行業平均水平高上兩三倍的底薪,幹得更好的人會有獎金激勵。


  在市場很好時,龍湖的銷售員工不是同行裡賺錢最多的;但當市場不好時,龍湖的優勢就體現出來了。與高提成相比,他們看到的更多是職業上升空間。 2005年從華中科技大學畢業後加入龍湖的鄒墨遠,5年後成了北京公司營銷總監,2011年任龍湖集團營銷中心總監;王勐畢業後2年便成為了煙台項目的營 銷經理;從置業顧問成長為煙台項目北京營銷組營銷主管,李帥只用了1年時間。而一旦成為獨立的地區公司總經理,年薪便是百萬元級別。


  吳亞軍想要營造的是公平性和歸屬感,她的公司已經有了7374名員工,她希望權力距離趨於零。在龍湖內部,員工更願意稱呼她「老吳」、「吳老師」,而不是「吳總」。在重慶,人們喜歡相互稱呼為老師,而這也許和吳亞軍曾經是記者出身也有些關係。


  萬國鋒2010年5月加入龍湖,他發現在這裡一切都有章可循。在龍湖的員工手冊裡,一些看似無關緊要的內容被列了下來:內部員工之間,能不叫「總」就 不叫「總」;我們反對給任何領導設置專職秘書、助理,反對內部開會時給領導排座次,反對開會時讓領導層坐到主席台上面向員工,反對下級給上級拎包、開車 門、扶電梯……鼓勵年會表演時惡搞領導甚至也被列了出來。一次年會上,北京公司諸多高管等人被綁上水管、磚頭這些建築材料,表演時裝秀。


  龍湖的獎金體系並不只是看個人業績,它還要根據團隊業績、客戶滿意度等幾個指標來綜合評定,秦力洪覺得這是最公平的方式,他們執行的是有限獎金制,並以團隊資金的形式發放。這家公司有這樣的慣例:如果有員工病倒了,可以有人去輪流照顧他,甚至去給他做家務。


  秦力洪覺得「華東搶收」這件事,如果是其他靠提成激勵的公司來做,這會有困難,「我要求你五天五夜不睡,你是不是也不會聽我的?我大不了不賺這個錢了。」但在龍湖,他發現自己並未如此要求(他定的期限是20天完成),員工們卻對他說,這個事要干不成就太沒勁了。


  儘管龍湖的營收規模尚不及萬科的1/3,王石卻很愛研究他的這位競爭對手,他曾把龍湖的園林設計、人才戰略等幾個核心優勢總結起來,在內部講給萬科的員工聽。


  「你覺得龍湖這家公司的特點是什麼?」面對這個問題,萬科、合生創展等幾家房地產公司的中高層管理者得出了一個共同的、樸素的答案—正規。


  在萬通控股董事長馮侖形容的房地產公司「野蠻生長」的年代裡,很少有人在意公司的管理,也很少有人在乎公司發展是否正規,龍湖是個少數派。但現在,那個黃金十年已經過去,這個製造業雖然有點像金融業,但終究還是得按照製造業的規矩來做事。


  秦力洪說,龍湖的管理層們最近常討論這樣的話題:跳出房地產行業,龍湖作為一家公司如何發展。不過,在這個政策性的市場裡,龍湖得首先保證自己順利活下去。


龍湖 節奏
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龍湖宣布執董顏建國離職 或將接任中海新掌門

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-05/1058961.html

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每經記者 魏瓊 每經編輯 隋丕寧

12月5日,龍湖地產發布公告稱,顏建國因個人其他發展而呈請自2016年12月5日起辭任本公司執行董事及投資委員會委員。

顏建國離職消息在龍湖公告之前便有傳言,據網易房產等多家媒體報道,顏建國離職後將回歸中海,接替郝建民的職務成為新掌門。

《每日經濟新聞》記者第一時間聯系龍湖地產相關負責人,該負責人表示一切以公告為準,至於顏建國離職後去往何處,暫時不清楚。

龍湖北京公司表示, 顏建國因個人原因決定離開龍湖,公司尊重他的選擇,並感謝他為龍湖運營體系建設做出的積極貢獻,祝福他在未來有更好的發展。 過去5年,龍湖持續推進組織的深度機構化,已經培養了一個具有企業家精神的職業經理人團隊,並實現了運營管理的體系化、制度化升級,個別高管的變動不會影響公司的日常運營,也不會影響管理團隊的整體穩定。

中海地產相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者,暫時沒有確認的消息顯示顏建國將接任副董事長兼總經理的職務,關於中海的相關人事公告將於本周發布消息。

據了解,顏建國從中海到龍湖僅2年時間,2014年6月26日起加入龍湖,分管物業與運營部分,並於2015年1月1日起獲委任為公司執行董事。

11月15日夜間,中海突發公告,52歲的郝建民辭任公司執行董事,60歲的肖肖接任,一紙公告宣告了郝建民時代的終結,但業內一致認為肖肖只是暫代,很快將有新的掌門人到來。

郝建民離職20日,中海的新任接班人浮出水面,中海是否即將迎來“顏建國時代”尚未公告,但中海的改朝換代已在路上

龍湖 宣布 布執 執董 董顏 建國 離職 或將 接任 中海 掌門
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規範發展住房租賃市場 龍湖集團董事長吳亞軍提了四點意見

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-08/1082873.html

每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 隋丕寧

龐大的住房租賃市場正吹起一股春風。根據鏈家的數據,2015年全國有接近1.6億的人選擇租住,預計2020年將達到1.9億,預估到2030年將有2.7億人選擇租賃的居住方式。

在全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍看來,隨著我國大城市、特大城市仍呈現出較強的人口聚集態勢,流動人口數量持續上升,住房租賃將成為解決居住問題的主要手段之一。

住房租賃市場立法正在路上

223日國新辦舉行的新聞發布會上,住建部部長陳政高在提及房地產去庫存的情況時,說到要發展租賃市場,把目前的庫存房轉化為租賃房,這樣也可以實現去庫存。

住建部副部長陸克華也表示,加快住房租賃市場立法,目前正會同有關部門積極開展調研、論證等工作,抓緊起草相關法規草案,爭取早日上報。

2016年,國務院辦公廳發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,提出實行購租並舉,培育和發展住房租賃市場,並鼓勵培育市場供應主體,發展住房租賃企業,著力推動除公共租賃住房外的商品租賃住房發展。

此後,12個省市相繼出臺了扶持長租公寓的政策根據易居研究院的數據,2016年,共有47家企業累計推出房源106萬套,而龍湖、萬科、旭輝、金地等7家房企直接進入長租公寓行業,保利、遠洋、景瑞、陽光城等10家房企通過合作方式進入。

根據鏈家的數據,以北京、上海為代表的一線城市在過去4年中,首次購房人群的年齡從30歲推遲到34歲,大城市中的年輕人會有越來越長的時間停留在租房市場,專業租賃機構的出現也填補了市場的空白。

亟需建立長期有效機制

對於租賃市場前景,優客逸家創始人劉翔向記者透露,其在成都市場預計今年二季度就能實現盈利。在業內看來,只有規範的市場才能持續健康發展。

根據鏈接提供的數據,自如目前租客的平均租房周期達到415天,業主的平均出租周期達到1095天,這兩個數據相較過去有明顯提高;接近八成的租客認為,如果品質足夠好,租期足夠穩定,一直租房住也無妨。

但由於目前租賃市場中仍存在市場供給不足、租金高、無法可依等問題,對此,吳亞軍認為,首先要增加土地供給,鼓勵開發企業興建商品租賃住房,建立穩定供應主體,比如對於目前空置的商用住房,允許開發企業將其盤活,改建為長租公寓,進而增加商品租賃住房房源供應。

其次建立商品租賃住房運營企業資質認證體系,向滿足條件的運營企業提供稅收優惠,建議對租金定價實行政府指導價格的運營企業免征增值稅款,對租金定價實行市場調節價格的運營企業減免3%增值稅款。

第三,對符合條件的承租人進行不同形式的租房補貼,增強其支付能力,如本人、配偶及未成年子女在當地未擁有產權住房,在通過政府資格認證的租賃機構進行租房,且累計穩定納稅滿一定時限(6個月~12個月)的居民,可向居住地政府申請租房補貼,額度參考當地平均房租水平的10%20%。應屆畢業生、當地重點發展行業從業人員等,經資格審批可適當提高補助額度。

第四,將商品租賃住房租戶進一步納入公共服務體系,實現與購房者均等化享有社會服務,對於在一個區域內租賃達到一定年限的家庭(13年),從教育、醫療、社會保障、就業、戶籍等方面加快推進其公共服務均等化進程。

規範 發展 住房 租賃 市場 龍湖 集團 董事長 董事 亞軍 提了 了四 四點 意見
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龍湖地產2016年核心凈利增長近12% 加速晉級千億預備班

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-25/1088259.html

每經實習記者 唐潔

上周,碧桂園、中海地產、SOHO中國等龍頭房企集中披露2016年成績單,多項核心指標飄紅。3月初起,內房股集體大漲,已提前做出了反應。

3月24日,龍湖地產(00960,HK)在香港發布了2016年業績,顯示去年簽約銷售額同比增長61.6%至881.4億元,創下歷史新高, 歸屬於股東的凈利91.5億元,核心凈利增長11.8%至77.6億元。

相比今年碧桂園確定的4000億與中海的2100億港元目標等,龍湖給自己的目標是1100億。《每日經濟新聞》記者最近觀察到,旭輝、富力、雅居樂等品牌房企均在瞄準千億級。

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示,盡管今年現在的市場整體向好,但是面向未來政策和市場的不確定性是必須考量的因素,所以他們會根據市場的情況力保完成1100億。

核心凈利穩健增長

當前,隨著國內房地產行業走過粗放性增長階段,保持質量效益型增長成為其特別看重的一個核心考量指標,尤其是在香港上市的內地房企。

根據年報表述,龍湖地產2016年歸屬於股東的凈利為91.5億元,減除少數股東權益及評估增值等影響後的核心凈利為77.6億元,同比增長11.8%。

中銀國際2月份發布研報指出,龍湖地產凈資產收益率持續保持在13%以上的穩健水平,且凈負債比處於60%左右的低位,在同行業的非國有企業中表現亮眼,主要得益於公司在價格溢價和低財務成本的基礎上,獲得較高的利潤率。

近日,龍湖地產罕見獲得了國際評級機構穆迪對其較高評級水準,龍湖企業家族評級由Ba1調升到Baa3,高級無擔保債券評級由Ba2調升到Ba1,評級展望為穩定,首次成為境內外全投資級民營房企。

能穩健賺錢的背後,是龍湖地產保持了營業收入高增長。去年,龍湖地產實現簽約銷售金額881.4億元,同比增長61.6%。其中,長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為325.1億元、238.9億元、196.5億元、107.4億元、13.5億元。

按照克而瑞的統計口徑,龍湖地產去年的銷售排名處於全國房企200強的第13位,直逼首次躋身千億級的華潤置地和金地集團。

記者註意到,去年龍湖地產新增土地43幅,項目集中位於北京、上海、杭州、廣州、重慶、廈門、濟南等一二線城市,而且增加了天津、武漢兩大高鐵路網重地。

依此計算,龍湖地產當前已覆蓋城市增至全國26個,自稱其當前的戰略布局城市為堅持了深耕高能級城市的投資邏輯。

業績發布會上,龍湖集團董事長吳亞軍說,“從心情來講,應該說不錯,同時也忐忑。‘不錯’是說我們一直還是覺得掌握了自己的發展節奏,比較滿意。忐忑的原因,是下半年的市場或者政策可能有很多不確定性,也需要小心駕馭。”

沖刺“既定目標”1100億

據克而瑞研究統計,在盤點今年房企千億預備班上,龍湖與招商被列入“穩健保送班”,魯能、新城、旭輝首開被劃入“飛速沖刺班”,世茂、陽光城被編入“蓄力黑馬班”。

面對像恒大的4500億元、碧桂園的4000億元、中海的2100億港元等龍頭房企已先後拋出的銷售目標,龍湖地產及時回應了外界對其年度銷售計劃的猜測。

龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼對外透露,該房企2017年銷售目標為1100億,將推出1700億的可售貨值,去化率接近65%,強調要“穩穩站上千億規模並力爭上遊”。

但截至目前,全國40余個城市進入限購等調控從緊狀態,不少實力房企年初曾高調宣布過今年千億級銷售目標計劃,後來卻做了一定下調的謹慎舉措。

業績會上,吳亞軍除了心情“忐忑”之外,她的策略依然是堅持穩健原則。她說,與過去兩年一樣,今年也會量入而出,根據集團整體財務狀況投資,堅持不投過高的“地王”項目。龍湖會保持比較平和的心態,用頻率換概率,積極參與。

據悉,龍湖地產預計2017年土地投入會在400億元到500億元之間。比如3月3日,龍湖地產以6.17億元總價競得大連市高新區騰飛軟件園西側地塊,而3月24日,龍湖地產以單價522萬元/畝、總價4.2億元競得位於合肥瑤海龍崗一幅地塊。

截至2016年底,龍湖地產凈負債率53.9%,現金儲備173.6億元,綜合借貸成本進一步降至4.92%的歷史低位,平均貸款年限拉長至5.9年,非抵押債務占總債務比例提升為75%。

就上述千億預備班來看,招商蛇口基於央企背景同樣有著的安全穩健的財務管理,優質的土地儲備是其進入千億門檻的保障,但近來不斷下降的毛利率也引人關註。憑借95%以上超高出租率進行輕資產模式化的新城控股,近年來增勢迅猛,但其88.67%的負債率使其財務狀況急需改善。

克而瑞研報指出,千億預備班房企達成千億並不是最終目的,基於新的增長點,能有質量的、健康地發展才是正確的路徑。

 
龍湖 地產 2016 核心 增長 12% 加速 晉級 千億 預備班 預備
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高管頻繁出走,龍湖步入擴張陣痛期

自從龍湖地產(00960.HK)2017年的合同銷售額飆升77.1%至1560億之後,如今的龍湖再也不是江湖上那個“小而美”的龍湖了,相反,一個“大龍湖”時代撲面而來。

年報數據顯示,2017年龍湖合計新增土地儲備76幅,涉及土地總建築面積2023萬平方米,總土地金額約740億。其中權益面積為1149萬平方米,占該公司總土地儲備權益面積3900萬平方米之約30%。

2018年以來龍湖繼續保持積極拿地狀態。中指院披露的數據顯示,1~4月,龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首,拿地金額高企勢頭猛進,而行業銷冠碧桂園(02007.HK

)同期拿地總額只有529億元,較龍湖少了167億元。

僅從拿地的動作來看,龍湖提速的意圖已是呼之欲出。該公司曾在年初披露,2018年合約銷售目標為2000億元,並努力在兩三年內實現3000億元的突破。

前景固然美好,但現實的問題不容忽視。擴張潮伴隨著核心高管的頻繁出走,以及客戶維權事件頻發等,都對龍湖原有的良好形象造成沖擊。

更有數據顯示,今年前4月,龍湖累計實現合同銷售金額為585.9億元,同比下降2.38%,4月單月實現合同銷售金額145.7億元,同比減少14%。橫向比較來看,中原地產統計32家主流房企前4月銷售數據同比增幅超過30%。

雖然月度或季度的數據不足以作為公司銷售下滑的佐證,但管中窺豹,眾多的蛛絲馬跡已然顯露出,千億龍湖正站在一個全新的十字路口,未來將變得更好,抑或是走向反面,或許都取決於當下集團內部的一些重構。

穩健至激進的轉變

將時間倒回至2010年,在那個全國房地產行業高歌猛進的年份里,龍湖以333億元的合同銷售金額實現了同比81%的增長幅度,此後的6年時間內,該公司的合同銷售金額始終處於500億元的關口上下波動,直至2016年,公司以881億元的銷售額實現了同比61%的增長,龍湖銷售舉步不前的局面才得以打破。

雖然過去多年里龍湖在規模增長上不見起色,但這家公司以穩健的財務策略、業績回報以及市場上較為突出的產品品質,而贏得市場和資本市場的認可,一度被稱作“小而美”公司典範。所以,當該公司2017年開啟了突飛猛進的提速戰略,難免讓內部和外部感受到對於變化的不適應。

數據顯示,2017年,龍湖合同銷售額1560.8億元,較上年增長77.1%;銷售總建築面積1016.7萬平方米,較上年增長68.9%;銷售單價人民幣15352元╱平方米,較上年增長4.9%。

僅僅一年時間,龍湖的行業排名由13提升至第8名,成效十分顯著。同時,為了保持行業地位,龍湖提出了2018年2000億元,以及未來突破3000億元的更高目標。更高的銷售目標,意味著更多的項目數量,以及更多進入的城市。因此,僅僅2017年,該公司新增項目總數76個,所進入的城市總數也增加至33個。

對於房地產企業而言,擴張需要多方面的資源匹配,一是資金,二是團隊。

資金方面,鑒於龍湖過去多年穩健的財務策略,使得該公司借貸狀況仍舊處於較為理想狀態。截至2017年底,該公司綜合借貸總額為人民幣774.0億元,凈負債率為47.7%,平均借貸成本為年利率4.5%,平均貸款年限為5.92年,多項指標均處於行業較低水平。

但值得提及的是,為了匹配公司的擴張型戰略,龍湖2017年進行過多筆融資,使得公司籌資活動產生的現金流凈額由上年的67.8億元顯著增加至489.4億元。

步入2018年,龍湖的擴張型戰略依舊。數據顯示,其1~4月高達696億元拿地總額,已然高於同期實現的585.9億元合同銷售額。

高管團隊有待重建

龍湖擴張過程中更急需解決的問題,更直接地表現在團隊的組建上。

今年3月,龍湖戰略發展部總經理王亞軍由於個人原因將離開龍湖,原戰略團隊向CEO邵明曉匯報工作,這只是龍湖高管離職的一個縮影。

根據第一財經記者不完全梳理發現,包括龍湖前副總裁袁春、副總裁顏建國、上海公司總經理張澤林、南京公司總經理李宏耕均相繼離職。此前,龍湖上海公司更是全部換血,從總經理到各個業務條線老總全數在主動和被動中離職。

在龍湖長達七年的袁春,一度被外界看作龍湖集團五年後下屆CEO的第一人選,但袁春最終“由於個人原因”選擇了離開。從很多消息看,袁春的離職主要是集團將物業服務以及相應的O2O技術平臺交於其全權管理,而並非一些核心業務。

“從去年龍湖提出了更高的規模目標後,龍湖的人員流動就明顯開始加快,跟得上節奏的留下,跟不上節奏的就離開。”一位前龍湖員工評價。

高管的變動對銷售帶來了質的影響,雖然龍湖可售貨值較之前有很大提高,但是銷售金額並未表現得讓人滿意。

“高管團隊的穩定對於房企非常重要,這個涉及管理風格和團隊士氣,一般高管離職都會給企業帶來影響。”一位房企人力總評價。

高管變動同時,龍湖的產品同樣面臨問題。曾經龍湖的形象是豪宅專家,不過近年看龍湖幾乎已經沒有這樣的標簽。

一位龍湖前城市總曾透露,團隊每次擔憂的就是物業交付,一般都會伴隨維權。此前,互聯網一度出現一獨立IP“龍湖維權網”,各地業主均出現各類維權。

同策咨詢一份報告認為,高管人事變動頻繁、產品質量遭質疑、收益質量下降、周轉速度減緩、內增長變慢等,均需龍湖從自身出發,全面調整以達到適應市場的最佳狀態。

組織架構或存硬傷

從很多業內外的采訪看,龍湖的二級管理模式將很大程度影響其效率。

作為一家超過千億的TOP10房企,同類企業均實行總部、區域、城市公司的三級管控模式,而龍湖則沿用之前的總部、城市公司管控模式。

這意味著,龍湖的權力全部是集中到集團,重要審批均需集團拍板。其他公司則把權力下放區域,讓區域有更多的主動權。

“我們以前二級管控的時候明顯發現拿地的溝通效率不夠快,後來改成三級管控後我們區域自主性強了很多,溝通也快了很多。”一家房企高管說。

目前看來,龍湖進入城市超過33個,二級管控難度也開始陡增。這導致了兩個問題,一是集團精力有限管不過來,導致決策效率低下。二是因為管控半徑過長,地方問題各異,集團難以深入了解,更難有效管理。

不難看出,龍湖的權力幾乎全部高度集中在集團層面,這也不難理解為何多位龍湖城市總經理選擇離職。

“對於職業經理人而言很重要的是發展平臺,如果沒有良好的平臺和空間,大家都做得不開心。”一家房企城市總告訴記者。

有媒體報道稱,龍湖正在進一步優化這個機制,簡化流程,但是效果如何,可能還需要更多時間。

高管 頻繁 出走 龍湖 步入 擴張 陣痛期 陣痛
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融資成本4.5%,龍湖加碼商業地產

“我們計劃2020年開業商場50座,租金收入60億,主要集中布局在一二線城市。”龍湖地產(0960.HK,下稱“龍湖”)商業地產部總經理李楠告訴記者。

2011年,龍湖集團將自己的商業地產板塊作為戰略開始布局。根據公開資料,截至2017年12月,龍湖已經在18個城市開業26個商場,開業商場面積達260萬平方米,分布在北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安等核心城市,商業整體出租率95.3%。2017年 , 龍湖商業租金收入27.09億元(剔除營業稅前),同比增長33%。

“我們每年都會把住宅回款的10%用於投資性物業(商業地產),去年銷售1500億,我們至少會在今年投150億在商業地產。”龍湖CEO邵明曉告訴記者。

去年,邵明曉帶領團隊走訪了很多國外商業地產開發商,發現很多國外的優秀經驗,逐漸開始讓龍湖的商業地產戰略慢慢清晰。

“我們的購物中心定位城市中產新銳家庭,希望通過購物中心提供他們的生活需求,我們的布局主要是核心城市深耕,主要是布局在地鐵上蓋區域,通過網格化布局完成城市的深耕。”邵明曉告訴記者。

邵明曉計劃,龍湖在住宅領域保持top10規模,而在商業地產領域則要進入top3。

 

這樣的邏輯是,未來住宅開發將出現瓶頸,開發商都需要在主航道之外尋找更多的增長極,因此龍湖不斷在商業地產進行加碼。

“過去幾年,我們融資方面前融、非標、信托、資管均沒有用過,這樣的記錄給我們帶來了非常低的融資成本,因此我們才有能力做好商業地產。”邵明曉認為,較低的融資成本是龍湖做商業的核心競爭力之一。

根據龍湖2017年年報,2017年龍湖凈負債47.7%,截至2017年現金持有量為267.6億元,負債結構健康。龍湖2017年平均融資成本為4.5%,達歷年新低。事實上,低資本成本是龍湖的戰略之一,龍湖一直通過審慎原則保持較低的資金成本。

按照龍湖規劃,北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街將於今年開業,2019年及2020年每年還將分別有超過10座天街開業。龍湖商業目前擁有三類主要產品,包括購物中心天街系列、社區購物中心星悅蕓系列和中高端家居購物中心系列家悅蕓系列,以天街系列為主。

“商業空間是我們的戰略一部分,未來我們還將把商業、公寓等業態的用戶進行整合,我們希望未來在城市更多點的布局,讓這個城市的用戶可以更多的選擇用戶的產品和服務,提高忠誠度,這是我們的核心邏輯。”邵明曉介紹。

根據年報,2017年龍湖投資性物業不含稅租金收入25.9億元,較上年增長35.6%,商場、冠寓及其他租金收入占比分別為 97.7%、1.5%和0.8%。物業管理費收入20.19億元,同比增長40%。

邵明曉表示,到2020年,這三大主營業務收入將分別超過60億元、30億元以及60億元,使得經營性收入超過150億元。

融資 成本 4.5% 龍湖 加碼 商業 地產
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中報季|投資性物業租金收入增加62.8% ,龍湖商業開始發力

完成更名後的龍湖集團(0960.HK,下稱“龍湖”),除住宅外投資性物業也開始發力。

龍湖集團8月21日發布中期業績報告,上半年合同銷售額同比增長4.8%至971.0億元,營業額同比增長45.9%至271.2億元。

其中,銷售總建築面積629.1萬平方米,較上年同期增長5.7%。銷售單價15,435元/平方米,較上年同期降0.8%。

環渤海、長三角、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元、26.2億元,分別占該集團合同銷售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

利潤表現看,龍湖中期歸屬於股東的溢利為54.3億元,減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心溢利同比增長31.4%至37.3億元。

毛利同比增長48.2%至100.7億元,毛利率為37.1%,核心權益後凈利潤率為13.8%。

從數據看,龍湖的銷售增幅較為緩慢,利潤則繼續保持不錯的表現。

“從今年來看,我們的供貨夠了,2000億這是沒有任何懸念的,大量的推盤會在下半年,主要是拿預售證比較難。”龍湖CEO邵明曉在業績會上說。

目前,龍湖的四大主航道分別是住宅、商業、長租公寓、智慧服務,從目前的趨勢看,通過多年發展,龍湖商業開始為集團貢獻收入。

根據中報,龍湖物業投資業務收入18.5億元,同比增長62.8%。其中,商場、長租公寓、其他收入的占比分別為90.7%、7.5%和1.8%。

截至2018年6月30日,龍湖集團已開業商場的建築面積為258萬平方米(含車位總建築面積為337萬平方米),整體出租率為97.0%;已開業長租公寓整體出租率為76.2%,其中,開業超過六個月的項目平均出租率為90.1%。

最近幾年,龍湖一直在商業地產領域跑馬圈地,希望獲得穩定的資金回報。根據龍湖規劃,計劃在2020年l累計開業商場50座,租金收入60億,商場主要集中布局在一二線城市。以上海為例,上海龍湖目前已有6個商業項目。

“我們平均每年把住宅回款的10%用於投資性物業。”邵明曉說。

從中報數據看,商業的貢獻慢慢增加,按照推算,未來將成為龍湖的重要業務中貢獻之一。

從土地端看,龍湖正在不斷進入更多城市。截至今年上半年,龍湖集團的土地儲備合計6363萬平方米,權益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元。期內新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米,權益面積為898萬平方米,平均權益收購成本為每平方米4849元。

從項目數量看,龍湖獲取42幅土地,拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。

邵明曉表示,未來龍湖將保持住宅規模TOP10,商業規模TOP3水平。

負債方面,龍湖繼續保持平穩水平。於2018年上半年末,龍湖集團凈負債率為54.6%,在手現金為421.3億元。

目前,龍湖綜合借貸總額為1079.3億元,平均借貸成本為年利率4.5%;平均貸款年限5.82年。

 

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責編:陳姍姍

中報 投資性 投資 物業 租金 收入 增加 62.8% 龍湖 商業 開始 發力
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中環在線: 龍湖自詡重慶三寶

1 : GS(14)@2013-07-19 00:38:13

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130718/18338831
龍湖地產(960)現市值607億元,就連九倉(004)主席吳光正都高調入股,難怪主席吳亞軍要趁公司成立20周年嘅機會,親筆寫信講述心路歷程兼大讚公司。佢話,唔知幾時,有人話龍湖已經係重慶三寶(火鍋、美女、龍湖)之一喎。
重慶三寶應該係火鍋、美女同埋夜景,常言道「不覽夜景,未到重慶」,龍湖竟然取代咗夜景,成為重慶三寶之一?!不過,吳亞軍唔止想做重慶之寶,目標係要成為全國性地產公司。                                                        
中環 在線 龍湖 自詡 重慶 三寶
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投唔到滬地王 龍湖旭輝齊呼好彩

1 : GS(14)@2016-08-18 05:41:31

【明報專訊】上海噚日誕生第N塊地王,每平方米樓面價盛惠14萬人仔,再創內地歷史紀錄。噚日兩間公布中期業績嘅內房龍湖(0960)和旭輝(0884)投地齊齊敗陣,非但無可惜,反而仲覺得執身彩喎!

旭輝:每平方米賣28萬方有賺

問到呢塊地王,龍湖首席執行官邵明曉話「唔敢攞」,佢話呢排中小房企初生之犢不畏虎,佩服佢哋嘅勇氣,但呢幅地要達到公司毛利率目標,太富挑戰;旭輝主席林中講得更白,話呢幅地要賺錢,要賣雙倍價錢即係每平方米盛惠28萬,但周邊住宅而家不過賣9萬啫。查實講規模,龍湖旭輝今年成績都好靚,仲上調全年銷售目標,龍湖噚日宣布上調兩成至750億元,旭輝早前亦上調20%至438億,反而搶到地嘅融信(3301)年銷售不過110億,呢舖認真賭得大。

[小琴密語]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9070&issue=20160818
投唔 唔到 到滬 地王 龍湖 旭輝 輝齊 齊呼 好彩
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龍湖前高層顏建國任中海外總裁

1 : GS(14)@2016-12-08 08:00:53

【明報專訊】中海外(0688)宣有,上月接替突然離職的郝建民,而成為公司主席、行政總裁兼執行董事的肖肖,將不再兼任行政總裁;龍湖地產(0960)前執行董事顏建國,則獲委任為執行董事兼行政總裁,上述變動將於明年一月一日生效。公司表示,上述職位變動,是為了讓肖肖專注主席一職,藉此加強公司管治,提升企業治理水平所致。

[是日點睛]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3451&issue=20161208
龍湖 高層 建國 中海 總裁
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龍湖啟德地貸款 息率僅H+1.3厘

1 : GS(14)@2017-07-06 23:43:07

【本報訊】金管局早前出招收緊對地產商的地價成本融資上限後,由內房股龍湖地產(960)夥拍合景泰富(1813)為啟德地皮籌組的過渡期貸款,以超競爭力息率水平完成。消息說,包括中銀香港(2388)、建行亞洲、工行亞洲及星展香港等合共7間中外資銀行,包銷總值28.9億元的1年期過渡貸款,相等於地價的四成,息率連費用合計為港元同業拆息加1.3厘,單計息率僅低至拆息加1厘。有關息率水平是5月底,銀行與財團最初商議融資時的息率底線,業界指是次貸款已成為多幅啟德地皮融資息率的新低指標,顯示金管局出新招後,僧多粥少下,優質地產商可按更具競爭力的息率成本,獲得銀行信貸支持。據悉,上述4間牽頭行(中銀、建行、工行及星展)各包銷5億元貸款,次一級承銷行為滙豐、渣打(香港)及恒生(011),各貸款約2.98億元,由龍湖提供擔保,過渡期融資為期1年,但有關銀團承諾在9個月後,會開始磋商以新的小型銀團取代原有過渡期貸款。


金管局降借貸比率至四成

龍湖及合景在5月中,以72.3億元投得啟德1K區1號地皮,假設地盤可建樓面面積為57.5萬平方呎,即財團以每呎樓面地價約1.2563萬元投得此住宅地。銀行界表示,龍湖屬一線內房股且有信貸評級,是次借貸比率由五成降至四成,風險更趨穩健,但銀行所賺息差同時更見微薄。去年底海航集團首度攻港連奪4幅地皮,其中首幅以88.4億元投得的地皮,籌組35億元的1年期過渡貸款,傳聞息率為拆息加1.3厘;上月初海航旗下香港國際建投(687),亦完成籌組22.2億元1年過渡融資,金額僅及地價的三成。金管局公佈,5月份貸款與墊款總額增加1.9%,年率化計增幅22.7%,年初至5月年率化增長則為19.6%。該局於5月中宣佈,將地價成本融資上限由五成降至四成。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170706/20080346
龍湖 啟德 貸款 息率 1.3
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龍湖主席前夫 14億購亞洲樓王

1 : GS(14)@2018-04-18 12:43:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0159&issue=20180418
【明報專訊】九倉(0004)和南豐合作發展的山頂MOUNT NICHOLSON一直吸引名人入市;樓盤上月以實呎逾15萬元售出的2號屋,買家為內房龍湖地產(0960)主席吳亞軍的前夫蔡奎(CAI KUI)。上述 2號洋房,實用面積9217方呎,連花園、庭園、天台及泊車位,上月以13.99億元售出,實呎達15.17萬元,成交價、呎價創全港屋苑式洋房新高,呎價料亦屬亞洲住宅新高。土地註冊處資料顯示,登記買家為蔡奎,與龍湖地產主席吳亞軍前夫名字相同,相信為同一人。據悉,蔡奎2012年與吳亞軍離婚後,獲分配逾200億元資產,於2016年蔡奎配售1.5億股龍湖股份,每股配售價為12元,套現18億元;同年,其家族以220億元人民幣的財富,在胡潤百富榜內排名第95位。

新盤特色戶成交理想,多個樓盤加推特色戶標售;嘉華(0173)等發展的香港仔現樓深灣9號,推出16號「花園洋房單位」於周五招標,實用面積2708方呎、連724方呎花園;今次招標前,定價逾2.07億元、實呎逾7.6萬元。

深9 SHOUSON PEAK齊加推招標

新地(0016)南區SHOUSON PEAK,推出壽臣山道19E號屋於周五招標,實用面積3218方呎,連717方呎平台及1060方呎花園;招標前定價2.82億元、實呎8.7萬元。另同系屯門御半山開售在即,新地代理總經理張卓秀敏重申,樓書最快周內上載,或同步開價及開放示範單位。

MOUNT VIENNA今年開齋 4房售4600萬

興勝創建(0896)沙田火炭豪宅MOUNT VIENNA,錄今年首宗成交,市場消息指項目3樓A室,屬實用1645方呎4房戶,以4600萬元售出,實呎2.79萬元。項目去年9月推出至今累售7伙,套現約3.74億元,目前餘下5伙待售。
龍湖 主席 前夫 14 億購 亞洲 樓王
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龍湖合景啟德地 新批51億貸款 建行亞洲借出 佔地價開支七成

1 : GS(14)@2018-07-11 12:21:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8634&issue=20180711
【明報專訊】金管局去年5月收緊銀行對發展商的貸款上限,但事隔一年多,部分發展商去年所借貸款到期清還後,隨即加大借貸金額;本報發現,內地發展商龍湖地產(0960)伙合景泰富(1813),於去年5月以約72.3億元投得的東九龍啟德住宅地皮,最新由建行亞洲借出50.92億元貸款,除比去年7月所借的1年期貸款28.9億元高76%外,相關貸款額亦佔地價開支七成。

明報記者 林尚民

資料顯示,上述啟德1K區1號地皮,由龍湖伙合景泰富以喜綽有限公司名義,去年5月以72.3億元投得;以可建樓面約57.55萬方呎計,當年折合每方呎樓面地價約為1.25萬元。據公司註冊處資料顯示,喜綽有限公司今年6月初與建行亞洲簽訂借貸協議,所涉金額為50.92億元,即佔地價70%。

可留意的是,金管局去年收緊銀行對發展商的貸款上限,根據新規定,有關貸款不得高出地價成本40%,惟有關借貸仍可包括建築成本最高80%,以及整體貸款須相對物業完成後的預期價值比率的50%,故即使今次龍湖地產伙合景泰富所借的金額達地價七成,仍未能確認是否超出借貸上限。

比去年舊貸款高76%

事實上,有關財團去年曾向中銀香港(2388)、建行亞洲等多間銀行借28.9億元的1年期過渡貸款,相等於地價四成。據了解,有關貸款已清還,而今次再由建行亞洲借出的金額,比去年所借貸款金額高76%。

另合景泰富與龍光(3380)去年2月亦以168.56億元投得南區鴨脷洲地王,去年3月曾獲恒生銀行(0011)批出75.05億元貸款;到今年2月,有關財團再獲恒生批出105.75億元貸款,較去年3月的貸款額多四成,並佔地價62%。

合景泰富在投地後曾表示,項目將發展大型豪宅為主,總投資額約230億元,預計最快明年推售,以此計算,最新貸款金額仍為總投資額不足一半。

至於目前全港最矚目地皮貸款個案,為南豐去年6月以246億元投得的啟德商業地王,由恒生銀行批出166.4億元貸款,佔地價67%。

永泰資策卑利街獲批69億貸款

另永泰(0369)及資本策略(0497)去年10月合作投得的市建局上環卑利街、嘉咸街商業項目,當時有傳中標價約為116億元,事隔半年多,投得地皮的Southwater Hong Kong Limited,5月獲中銀香港批出69億元貸款,即佔當時市傳的中標價約六成;項目可建樓面面積43.3萬方呎,若以市傳中標價約116億元計,每方呎樓面價約2.68萬元。
龍湖 合景 啟德 新批 51 貸款 建行 亞洲 借出 佔地 開支 七成
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