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龍湖地產2016年核心凈利增長近12% 加速晉級千億預備班

每經實習記者 唐潔

上周，碧桂園、中海地產、SOHO中國等龍頭房企集中披露2016年成績單，多項核心指標飄紅。3月初起，內房股集體大漲，已提前做出了反應。

3月24日，龍湖地產（00960，HK）在香港發布了2016年業績，顯示去年簽約銷售額同比增長61.6%至881.4億元，創下歷史新高， 歸屬於股東的凈利91.5億元，核心凈利增長11.8%至77.6億元。

相比今年碧桂園確定的4000億與中海的2100億港元目標等，龍湖給自己的目標是1100億。《每日經濟新聞》記者最近觀察到，旭輝、富力、雅居樂等品牌房企均在瞄準千億級。

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示，盡管今年現在的市場整體向好，但是面向未來政策和市場的不確定性是必須考量的因素，所以他們會根據市場的情況力保完成1100億。

核心凈利穩健增長

當前，隨著國內房地產行業走過粗放性增長階段，保持質量效益型增長成為其特別看重的一個核心考量指標，尤其是在香港上市的內地房企。

根據年報表述，龍湖地產2016年歸屬於股東的凈利為91.5億元，減除少數股東權益及評估增值等影響後的核心凈利為77.6億元，同比增長11.8%。

中銀國際2月份發布研報指出，龍湖地產凈資產收益率持續保持在13%以上的穩健水平，且凈負債比處於60%左右的低位，在同行業的非國有企業中表現亮眼，主要得益於公司在價格溢價和低財務成本的基礎上，獲得較高的利潤率。

近日，龍湖地產罕見獲得了國際評級機構穆迪對其較高評級水準，龍湖企業家族評級由Ba1調升到Baa3，高級無擔保債券評級由Ba2調升到Ba1，評級展望為穩定，首次成為境內外全投資級民營房企。

能穩健賺錢的背後，是龍湖地產保持了營業收入高增長。去年，龍湖地產實現簽約銷售金額881.4億元，同比增長61.6%。其中，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為325.1億元、238.9億元、196.5億元、107.4億元、13.5億元。

按照克而瑞的統計口徑，龍湖地產去年的銷售排名處於全國房企200強的第13位，直逼首次躋身千億級的華潤置地和金地集團。

記者註意到，去年龍湖地產新增土地43幅，項目集中位於北京、上海、杭州、廣州、重慶、廈門、濟南等一二線城市，而且增加了天津、武漢兩大高鐵路網重地。

依此計算，龍湖地產當前已覆蓋城市增至全國26個，自稱其當前的戰略布局城市為堅持了深耕高能級城市的投資邏輯。

業績發布會上，龍湖集團董事長吳亞軍說，“從心情來講，應該說不錯，同時也忐忑。‘不錯’是說我們一直還是覺得掌握了自己的發展節奏，比較滿意。忐忑的原因，是下半年的市場或者政策可能有很多不確定性，也需要小心駕馭。”

沖刺“既定目標”1100億

據克而瑞研究統計，在盤點今年房企千億預備班上，龍湖與招商被列入“穩健保送班”，魯能、新城、旭輝首開被劃入“飛速沖刺班”，世茂、陽光城被編入“蓄力黑馬班”。

面對像恒大的4500億元、碧桂園的4000億元、中海的2100億港元等龍頭房企已先後拋出的銷售目標，龍湖地產及時回應了外界對其年度銷售計劃的猜測。

龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼對外透露，該房企2017年銷售目標為1100億，將推出1700億的可售貨值，去化率接近65%，強調要“穩穩站上千億規模並力爭上遊”。

但截至目前，全國40余個城市進入限購等調控從緊狀態，不少實力房企年初曾高調宣布過今年千億級銷售目標計劃，後來卻做了一定下調的謹慎舉措。

業績會上，吳亞軍除了心情“忐忑”之外，她的策略依然是堅持穩健原則。她說，與過去兩年一樣，今年也會量入而出，根據集團整體財務狀況投資，堅持不投過高的“地王”項目。龍湖會保持比較平和的心態，用頻率換概率，積極參與。

據悉，龍湖地產預計2017年土地投入會在400億元到500億元之間。比如3月3日，龍湖地產以6.17億元總價競得大連市高新區騰飛軟件園西側地塊，而3月24日，龍湖地產以單價522萬元/畝、總價4.2億元競得位於合肥瑤海龍崗一幅地塊。

截至2016年底，龍湖地產凈負債率53.9%，現金儲備173.6億元，綜合借貸成本進一步降至4.92%的歷史低位，平均貸款年限拉長至5.9年，非抵押債務占總債務比例提升為75%。

就上述千億預備班來看，招商蛇口基於央企背景同樣有著的安全穩健的財務管理，優質的土地儲備是其進入千億門檻的保障，但近來不斷下降的毛利率也引人關註。憑借95%以上超高出租率進行輕資產模式化的新城控股，近年來增勢迅猛，但其88.67%的負債率使其財務狀況急需改善。

克而瑞研報指出，千億預備班房企達成千億並不是最終目的，基於新的增長點，能有質量的、健康地發展才是正確的路徑。

高管頻繁出走，龍湖步入擴張陣痛期

自從龍湖地產（00960.HK）2017年的合同銷售額飆升77.1%至1560億之後，如今的龍湖再也不是江湖上那個“小而美”的龍湖了，相反，一個“大龍湖”時代撲面而來。

年報數據顯示，2017年龍湖合計新增土地儲備76幅，涉及土地總建築面積2023萬平方米，總土地金額約740億。其中權益面積為1149萬平方米，占該公司總土地儲備權益面積3900萬平方米之約30%。

2018年以來龍湖繼續保持積極拿地狀態。中指院披露的數據顯示，1~4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企勢頭猛進，而行業銷冠碧桂園（02007.HK

）同期拿地總額只有529億元，較龍湖少了167億元。

僅從拿地的動作來看，龍湖提速的意圖已是呼之欲出。該公司曾在年初披露，2018年合約銷售目標為2000億元，並努力在兩三年內實現3000億元的突破。

前景固然美好，但現實的問題不容忽視。擴張潮伴隨著核心高管的頻繁出走，以及客戶維權事件頻發等，都對龍湖原有的良好形象造成沖擊。

更有數據顯示，今年前4月，龍湖累計實現合同銷售金額為585.9億元，同比下降2.38%，4月單月實現合同銷售金額145.7億元，同比減少14%。橫向比較來看，中原地產統計32家主流房企前4月銷售數據同比增幅超過30%。

雖然月度或季度的數據不足以作為公司銷售下滑的佐證，但管中窺豹，眾多的蛛絲馬跡已然顯露出，千億龍湖正站在一個全新的十字路口，未來將變得更好，抑或是走向反面，或許都取決於當下集團內部的一些重構。

穩健至激進的轉變

將時間倒回至2010年，在那個全國房地產行業高歌猛進的年份里，龍湖以333億元的合同銷售金額實現了同比81%的增長幅度，此後的6年時間內，該公司的合同銷售金額始終處於500億元的關口上下波動，直至2016年，公司以881億元的銷售額實現了同比61%的增長，龍湖銷售舉步不前的局面才得以打破。

雖然過去多年里龍湖在規模增長上不見起色，但這家公司以穩健的財務策略、業績回報以及市場上較為突出的產品品質，而贏得市場和資本市場的認可，一度被稱作“小而美”公司典範。所以，當該公司2017年開啟了突飛猛進的提速戰略，難免讓內部和外部感受到對於變化的不適應。

數據顯示，2017年，龍湖合同銷售額1560.8億元，較上年增長77.1%；銷售總建築面積1016.7萬平方米，較上年增長68.9%；銷售單價人民幣15352元╱平方米，較上年增長4.9%。

僅僅一年時間，龍湖的行業排名由13提升至第8名，成效十分顯著。同時，為了保持行業地位，龍湖提出了2018年2000億元，以及未來突破3000億元的更高目標。更高的銷售目標，意味著更多的項目數量，以及更多進入的城市。因此，僅僅2017年，該公司新增項目總數76個，所進入的城市總數也增加至33個。

對於房地產企業而言，擴張需要多方面的資源匹配，一是資金，二是團隊。

資金方面，鑒於龍湖過去多年穩健的財務策略，使得該公司借貸狀況仍舊處於較為理想狀態。截至2017年底，該公司綜合借貸總額為人民幣774.0億元，凈負債率為47.7%，平均借貸成本為年利率4.5%，平均貸款年限為5.92年，多項指標均處於行業較低水平。

但值得提及的是，為了匹配公司的擴張型戰略，龍湖2017年進行過多筆融資，使得公司籌資活動產生的現金流凈額由上年的67.8億元顯著增加至489.4億元。

步入2018年，龍湖的擴張型戰略依舊。數據顯示，其1~4月高達696億元拿地總額，已然高於同期實現的585.9億元合同銷售額。

高管團隊有待重建

龍湖擴張過程中更急需解決的問題，更直接地表現在團隊的組建上。

今年3月，龍湖戰略發展部總經理王亞軍由於個人原因將離開龍湖，原戰略團隊向CEO邵明曉匯報工作，這只是龍湖高管離職的一個縮影。

根據第一財經記者不完全梳理發現，包括龍湖前副總裁袁春、副總裁顏建國、上海公司總經理張澤林、南京公司總經理李宏耕均相繼離職。此前，龍湖上海公司更是全部換血，從總經理到各個業務條線老總全數在主動和被動中離職。

在龍湖長達七年的袁春，一度被外界看作龍湖集團五年後下屆CEO的第一人選，但袁春最終“由於個人原因”選擇了離開。從很多消息看，袁春的離職主要是集團將物業服務以及相應的O2O技術平臺交於其全權管理，而並非一些核心業務。

“從去年龍湖提出了更高的規模目標後，龍湖的人員流動就明顯開始加快，跟得上節奏的留下，跟不上節奏的就離開。”一位前龍湖員工評價。

高管的變動對銷售帶來了質的影響，雖然龍湖可售貨值較之前有很大提高，但是銷售金額並未表現得讓人滿意。

“高管團隊的穩定對於房企非常重要，這個涉及管理風格和團隊士氣，一般高管離職都會給企業帶來影響。”一位房企人力總評價。

高管變動同時，龍湖的產品同樣面臨問題。曾經龍湖的形象是豪宅專家，不過近年看龍湖幾乎已經沒有這樣的標簽。

一位龍湖前城市總曾透露，團隊每次擔憂的就是物業交付，一般都會伴隨維權。此前，互聯網一度出現一獨立IP“龍湖維權網”，各地業主均出現各類維權。

同策咨詢一份報告認為，高管人事變動頻繁、產品質量遭質疑、收益質量下降、周轉速度減緩、內增長變慢等，均需龍湖從自身出發，全面調整以達到適應市場的最佳狀態。

組織架構或存硬傷

從很多業內外的采訪看，龍湖的二級管理模式將很大程度影響其效率。

作為一家超過千億的TOP10房企，同類企業均實行總部、區域、城市公司的三級管控模式，而龍湖則沿用之前的總部、城市公司管控模式。

這意味著，龍湖的權力全部是集中到集團，重要審批均需集團拍板。其他公司則把權力下放區域，讓區域有更多的主動權。

“我們以前二級管控的時候明顯發現拿地的溝通效率不夠快，後來改成三級管控後我們區域自主性強了很多，溝通也快了很多。”一家房企高管說。

目前看來，龍湖進入城市超過33個，二級管控難度也開始陡增。這導致了兩個問題，一是集團精力有限管不過來，導致決策效率低下。二是因為管控半徑過長，地方問題各異，集團難以深入了解，更難有效管理。

不難看出，龍湖的權力幾乎全部高度集中在集團層面，這也不難理解為何多位龍湖城市總經理選擇離職。

“對於職業經理人而言很重要的是發展平臺，如果沒有良好的平臺和空間，大家都做得不開心。”一家房企城市總告訴記者。

有媒體報道稱，龍湖正在進一步優化這個機制，簡化流程，但是效果如何，可能還需要更多時間。

融資成本4.5%，龍湖加碼商業地產

“我們計劃2020年開業商場50座，租金收入60億，主要集中布局在一二線城市。”龍湖地產（0960.HK,下稱“龍湖”）商業地產部總經理李楠告訴記者。

2011年，龍湖集團將自己的商業地產板塊作為戰略開始布局。根據公開資料，截至2017年12月，龍湖已經在18個城市開業26個商場，開業商場面積達260萬平方米，分布在北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安等核心城市，商業整體出租率95.3%。2017年 , 龍湖商業租金收入27.09億元（剔除營業稅前），同比增長33%。

“我們每年都會把住宅回款的10%用於投資性物業（商業地產），去年銷售1500億，我們至少會在今年投150億在商業地產。”龍湖CEO邵明曉告訴記者。

去年，邵明曉帶領團隊走訪了很多國外商業地產開發商，發現很多國外的優秀經驗，逐漸開始讓龍湖的商業地產戰略慢慢清晰。

“我們的購物中心定位城市中產新銳家庭，希望通過購物中心提供他們的生活需求，我們的布局主要是核心城市深耕，主要是布局在地鐵上蓋區域，通過網格化布局完成城市的深耕。”邵明曉告訴記者。

邵明曉計劃，龍湖在住宅領域保持top10規模，而在商業地產領域則要進入top3。

這樣的邏輯是，未來住宅開發將出現瓶頸，開發商都需要在主航道之外尋找更多的增長極，因此龍湖不斷在商業地產進行加碼。

“過去幾年，我們融資方面前融、非標、信托、資管均沒有用過，這樣的記錄給我們帶來了非常低的融資成本，因此我們才有能力做好商業地產。”邵明曉認為，較低的融資成本是龍湖做商業的核心競爭力之一。

根據龍湖2017年年報，2017年龍湖凈負債47.7%，截至2017年現金持有量為267.6億元，負債結構健康。龍湖2017年平均融資成本為4.5%，達歷年新低。事實上，低資本成本是龍湖的戰略之一，龍湖一直通過審慎原則保持較低的資金成本。

按照龍湖規劃，北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街將於今年開業，2019年及2020年每年還將分別有超過10座天街開業。龍湖商業目前擁有三類主要產品，包括購物中心天街系列、社區購物中心星悅蕓系列和中高端家居購物中心系列家悅蕓系列，以天街系列為主。

“商業空間是我們的戰略一部分，未來我們還將把商業、公寓等業態的用戶進行整合，我們希望未來在城市更多點的布局，讓這個城市的用戶可以更多的選擇用戶的產品和服務，提高忠誠度，這是我們的核心邏輯。”邵明曉介紹。

根據年報，2017年龍湖投資性物業不含稅租金收入25.9億元，較上年增長35.6%，商場、冠寓及其他租金收入占比分別為 97.7%、1.5%和0.8%。物業管理費收入20.19億元，同比增長40%。

邵明曉表示，到2020年，這三大主營業務收入將分別超過60億元、30億元以及60億元，使得經營性收入超過150億元。

中報季|投資性物業租金收入增加62.8% ，龍湖商業開始發力

完成更名後的龍湖集團（0960.HK，下稱“龍湖”），除住宅外投資性物業也開始發力。

龍湖集團8月21日發布中期業績報告，上半年合同銷售額同比增長4.8%至971.0億元，營業額同比增長45.9%至271.2億元。

其中，銷售總建築面積629.1萬平方米，較上年同期增長5.7%。銷售單價15,435元/平方米，較上年同期降0.8%。

環渤海、長三角、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元、26.2億元，分別占該集團合同銷售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

利潤表現看，龍湖中期歸屬於股東的溢利為54.3億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心溢利同比增長31.4%至37.3億元。

毛利同比增長48.2%至100.7億元，毛利率為37.1%，核心權益後凈利潤率為13.8%。

從數據看，龍湖的銷售增幅較為緩慢，利潤則繼續保持不錯的表現。

“從今年來看，我們的供貨夠了，2000億這是沒有任何懸念的，大量的推盤會在下半年，主要是拿預售證比較難。”龍湖CEO邵明曉在業績會上說。

目前，龍湖的四大主航道分別是住宅、商業、長租公寓、智慧服務，從目前的趨勢看，通過多年發展，龍湖商業開始為集團貢獻收入。

根據中報，龍湖物業投資業務收入18.5億元，同比增長62.8%。其中，商場、長租公寓、其他收入的占比分別為90.7%、7.5%和1.8%。

截至2018年6月30日，龍湖集團已開業商場的建築面積為258萬平方米（含車位總建築面積為337萬平方米），整體出租率為97.0%；已開業長租公寓整體出租率為76.2%，其中，開業超過六個月的項目平均出租率為90.1%。

最近幾年，龍湖一直在商業地產領域跑馬圈地，希望獲得穩定的資金回報。根據龍湖規劃，計劃在2020年l累計開業商場50座，租金收入60億，商場主要集中布局在一二線城市。以上海為例，上海龍湖目前已有6個商業項目。

“我們平均每年把住宅回款的10%用於投資性物業。”邵明曉說。

從中報數據看，商業的貢獻慢慢增加，按照推算，未來將成為龍湖的重要業務中貢獻之一。

從土地端看，龍湖正在不斷進入更多城市。截至今年上半年，龍湖集團的土地儲備合計6363萬平方米，權益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元。期內新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米，權益面積為898萬平方米，平均權益收購成本為每平方米4849元。

從項目數量看，龍湖獲取42幅土地，拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。

邵明曉表示，未來龍湖將保持住宅規模TOP10，商業規模TOP3水平。

負債方面，龍湖繼續保持平穩水平。於2018年上半年末，龍湖集團凈負債率為54.6%，在手現金為421.3億元。

目前，龍湖綜合借貸總額為1079.3億元，平均借貸成本為年利率4.5%；平均貸款年限5.82年。

責編：陳姍姍

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