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高官鬆手明益地產商

2006-9-21 NM




申訴專員公署上週發表了一份調查報告,揭露地政官員在審批半山重建發展時,以「隨意」和「寬鬆」的態度審批,令原本只可建平房的地皮變成了十三層高住宅;而被轟的發展商身份呼之欲出,就是往往能為地皮點石成金的新地。

新地與另一發展商長實,同樣非常懂得「知人善任」,聘請地政高官坐鎮在集團內,或者聘請有政府人脈的顧問公司,因此向政府申請各類項目審批時均能如魚得水。另一邊廂,發展商覷準政府對建築面積並無監管的漏洞,大賣發水樓,令新樓盤實用率每況愈下,實行向政府及小業主兩邊掠。

這幢在半山「離奇增高」的住宅,其實就是由新地牽頭發展的寶珊道一號。當中業主不乏名人,計有特首曾蔭權長子曾慶衍、已故賭王傅老榕後人傅厚達,及前恒生大班歐肇基等等。

追溯歷史,寶珊道一號這幅面積四萬多呎的地皮,原本由商人李作禮(東亞李國寶家族成員)持有,其後輾轉賣給恒生銀行創辦人梁昌家族,至九六年,再以五億七千多萬賣了給新鴻基地產,立法會議員田北俊的萬泰地產及永泰亞洲等財團,並由新地牽頭發展。

政府鬆章一鋪賺四億

而按照該地皮在上世紀初訂立的地契,已規限原地只可建三十五呎高物業,即相等於兩、三層樓高。為此在○○年新地就向地政總署申請修改地契,並火速獲批;補地價金額只是三千九百萬元。

翻看補地價文件,內裡先將樓面發展上限訂為十一萬平方呎,又寫到明原來地契中的三十五呎高度限制,從此失效,由是新地便可將樓宇「唧」高發展,讓大部分單位坐擁海景,比起將所有樓面面積用盡來發展兩、三層高的平房來得妙。

而 補地價過後,新地亦迅即將寶珊道一號建成兩幢(包括第一、二座及第三座)十三層高物業,當中十層為住宅,三層為停車場及會所等。由於位置優越,高層坐擁無 敵海景,○二年推售時部分單位呎價逾一萬元;單是第一座十三樓的複式單位,已賣了七千多萬,用來付補地價金額綽綽有餘。結果寶珊道一號總共五十八個單位, 數個月間已沽清,套現逾十億元,扣去地價及補地價金額,新地等發展商淨袋四億。

今次申訴專員發表的報告,是基於七二年時訂立的「半山區發展 限制」(Moratorium)的行政措施;這措施是要控制半山交通,以防因人口過多導致擠塞,遂透過延遲賣地、延遲審批可令發展密度更高的補地價申請等 等,控制落成單位的數量。不過,這些措施實際上只是「紙上談兵」。

因為負責訂立及執行「發展限制」的工務司署,早於八二年架構重組,職能分 散至地政署、屋宇署、規劃署等部門,大家各管各範疇,這條半山發展限制的措施便擱在一旁無人理。住在干德道十年的陳太說:「以前就話睇到無敵海景,依家要 喺大廈啲罅先睇到,連後面山景都被啲樓遮住,總之就咩都無。」

聘用高官好辦事

新地能把寶珊道一號的高度限制撤銷,申訴專員指地政署審批半山重建發展時「手鬆」。而○○年新地向地政署申請修改地契時,當時的地政署署長是布培。

布培於一九七○年加入政府,在地政總署任職了三十二年,其間出任多個職位,並擔任中英土地委員會成員數年。九三年開始當地政總署署長,○二年退休。

近幾年地政署卻爆出多單「有明益發展商之嫌」的事件,包括恒基嘉亨灣事件,長實的紅磡海韻軒及海灣軒酒店因地契漏洞可拆散出售等等。而這些事件都是發生在布培出任地政總署署長期間。

布培退休後曾經自組公司替客戶提供物業諮詢服務,去年出任長實分拆上市的泓富產業信託獨立非執行董事,成為退休高官加入發展商的又一例子。

其他發展商亦仿效聘任政府前高官,太古西摩道及衞城道舊樓重建項目,就由太古地產董事及總經理安格里主理,他曾在政府擔任總產業測量師,對收購舊樓重建的條例十分熟悉,該地盤正申請以地積比率九倍來重建。

外聘顧問裡應外合

而另一前政府地政官員譚小瑩,本月剛獲聘為市區重建局執行董事,她在八三年加入政府,曾在規劃署及屋宇署任職,於九○年離開政府後,就加入都市規劃顧問公司,並持有四成七股權。

都市規劃顧問有限公司由前屋宇地政署長周湛燊在九一年成立,專門替大發展商做地產項目顧問。不過九三年周湛燊曾被立法局政府賬目委員會公開聆訊,調查他有否違返操守,明知中區花園道科達中心,地盤批地條文有漏洞,仍讓中標的和黃興建三十一層大廈,較原定的地積比率高出四倍。

最近,長實亦聘用都市顧問有限公司,向城規會申請放寬九龍塘的樓宇高度限制。

早 前長實在九龍塘分別以二億及六億收購福景苑及亞洲電視大樓,欲發展超過四十層高的豪宅,不過,城規會於今年二月刊憲,向公眾徵詢有關對收緊九龍塘區樓宇的 高度限制到八至十三層的意見,好讓於七月十四日的城規會會議上討論。都市規劃三月份以書面向城規會提出反對意見,當時譚小瑩以都市顧問董事總經理身份,替 長實當說客,並於七月十四日親自向城規會發表意見,她指出:「福景苑地盤附近有保護樹木的陡峭斜坡的需要,沿地盤向西有需要提供緊急車輛通道和訂明規格的 窗戶等因素,令可建築的面積只佔地盤約三分一的範圍。」故她認為有需要放寬高度至廿二層,以用盡三倍的地積比率。

政府有意收緊高度限制消息傳出後,反而有助長實收樓時「鍊價」。

趁機筍價收樓

去 年長實以劃一價每單位二千三百萬購入和域臺七成單位,落訂一成,並與業主協議如果能於今年六月,收樓達九成後,便會付餘下款項。於今年五月限期前,長實仍 然未收足九成,似乎不怕高度限制的掣肘,繼續與和域臺九成的業主周旋;要求延遲付款期,有地產代理說:「去年九龍塘舊樓業主叫價瘋狂,但高度限制消息傳出 後,區內舊樓即跌價兩至三成,長實好似無有怕,於五月底即分別以一千八百萬買斷和域臺其中兩個單位,較早前商議價平足兩成。」

同樣地,福景苑毗鄰的天樂園一班業主原本已集合了九成業權,實行抬高價,其中一位業主呂小姐說:「本來有地產商同我哋傾,我哋企硬九百萬以上,不過高度限制消息傳出後,依家無晒下文喇。」發展商大可趁此時間低價買盤。

雖然七月十四日城規會會議否決各大地產商包括長實的申請放寬高度限制,但本月八日,城規會又重申,指若申請人有足夠的理據及優越的樓宇設計,可個別考慮放寬高度限制超過一成,所以行政會議一日未拍板,長實在九龍塘仍有機會起高樓。

新盤發水間隔搵笨

另外近年發展商大賣發水樓令實用面積大縮水,繼申訴專員炮轟地政署鬆手後,消委會要求發展商釐清新施設如環保露台,與可售樓面面積的關係。

張 氏夫婦下月新居入伙,位於西環泓都中層的單位,面積六百一十五呎,去年以二百八十萬元向發展商購入,每呎四千五百五十二元。以往與家人同住北角的舊樓,今 次兩口子搬出來首次置業,過二人世界。他們異口同聲表示:「以前住北角唐樓,咁依家都想住吓新樓,貪唔使維修又有會所,平時可以去會所睇吓報紙,做吓健 身。」

跟舊居有接近九成實用率相比,新居實用率少了一大截,據區內的地產代理稱,這類單位實用率只有約七成半。長方形的客廳,兩邊牆身相隔 約八呎十;睡房放上四呎半的雙人床後,所剩空間亦不多。「我哋都預咗新樓實用率低,依家個個新盤都係咁,試問有邊個新盤有八成實用!如果想住新樓的話,我 哋根本無選擇,只可以接受同適應。」張先生這樣說。

為了住得更舒適,他們在室內設計上花心思。以淺棕色襯白為全屋主色,看上去就更寬敞;全屋傢俬均要訂製,當中四人餐桌設計得像一塊「四方積木」,枱面和桌椅高度一樣,令桌椅可以整齊放在餐桌下,才慳了不少位置。

當 了超過十五年工程監督師的詹濟南,替客戶進行新樓樓宇驗收時,就聽過不少客人批評新樓的實用率低。「我有個客以前住開六百呎屋,諗住換間樓齡新啲嘅,於是 買入泓都一個約六百二十呎的單位,但點知收樓時先知間屋好細,有部分舊傢俬更放唔落,結果要棄掉一個衣櫃才能入伙。」他說。

舊樓勝豪宅

記者本月初亦以買家身份,參觀去年開始入伙的西灣河嘉亨灣。經紀介紹兩房單位,面積六百三十九呎,叫價四百三十萬元,每呎約六千七百元。

這 個單位實用率只有七成半(實用面積四百七十九呎),記者用拉尺「左度右度」,發現客廳闊八呎半左右,放置一張兩座位梳化後,添置一部超薄電視才減少壓迫 感;在睡房雙手一伸,幾乎碰到兩邊牆壁。見記者有所猶疑,經紀便說:「依家新樓啲實用率都係咁上下,呢個盤最吸引係會所喎,有保齡球室、烹飪室‥‥‥不 過,我都有唔少客睇睇吓新樓,都轉咗去睇舊樓,好似隔籬鯉景灣六百幾呎單位,一間房等於呢度兩間房咁大。」

過去兩年、其中十一個入伙的大型樓盤,包括西環泓都、西灣河嘉亨灣、長沙灣宇晴軒、大角咀一號銀海和將軍澳君傲灣等。當中由信和置業發展的一號銀海實用率最低,平均只有七成三左右。然而,所謂實用率「最高」的樓盤,爵悅庭僅貼近八成。

目前並沒有規定發展商,要列明每個單位究竟攤分了哪些及多少公用面積。還有「更離譜」的是,所謂單位的建築面積根本沒有定義,而是由發展商自己話事,即是「點計都得」,更遑論有任何政府部門監管。

建築面積無王管

雖 然屋宇署對建築面積有一個定義,發展商起樓入則時,就按這個標準;但這只適用於入則發展時用。審批預售樓花的地政總署,只要求發展商在售樓書內,列明實用 面積的計算方法,對建築面積隻字不提。一名地產商的前高層說:「政府從來沒有任何部門認真處理這個問題,部門之間各自為政,於是發展商變了無王管!」

該 名人士續說,廿多年前,發展商都以屋宇署的標準,去計算賣樓時的建築面積。例如停車場和花園平台,屋宇署並不會將之計入建築面積,既然屋宇署不計,當年發 展商亦不將之攤分給買家。「但現在不同了,發展商乜都計,停車場和花園平台統統都計,亂嚟到乜嘢地步,就不得而知了。」

行內俗稱這個行為叫「發水」,就是指地產商可以隨意谷大單位的建築面積。參考近年落成的新盤,發現例如東涌映灣園三期、將軍澳君傲灣、將軍澳豪庭和大角咀一號銀海統統「發水」一成四至二成一不等;估計發展商「輕而易舉」多收兩億至八億元。

「發水」後還能成功製造假象催谷銷情,「睇落去每個單位的建築面積『大了』,每呎價錢看上去就更吸引,甚至製造一手平過二手的假象,這樣做實際是愚弄買家。」一名地產代理高層批評。他續說扣去「發水」成分,用家應參考實用面積,才能掌握單位的真正呎價。

發水樓一覽

*以物業出售的總面積,再比較發展商於年報內公布的可建樓面面積,計算兩者的差別。

#估計數字

實用面積再打八折

不 過近年住宅樓越起越高,亦要更厚的牆壁支撐,牆身的面積是計算入實用面積之內,按比例攤分給每戶。資深建築師黃錦星指出,扣除牆身的面積後,單位內部、可 用的淨面積,其實要再打八折。他曾計算本港數個新盤的牆身厚度,發覺一般建築面積六百至八百呎的單位,每個單位的外牆和結構牆面積總和是八十至九十呎。

「這批單位實用率平均約七成半,再扣八十呎至九十呎牆身面積的話,實際要再打一個八折;於是這樣一減,實際可用的面積,平均只有六成半(相對建築面積)。」黃錦星續說,上述的情況有一定代表性,而低層單位的情況更加明顯,所以這類單位的售價亦較低。

一 名經常與地產商合作,替多個樓盤進行建築工程的建築師直言:「依家的新盤內籠淨面積咁低,六百幾呎的單位只係做到兩間細房,叫做勉強放張床,衣櫃都未必夠 放。但係發展商點都要間兩間房,因為好睇啲嘛!買層樓最少都百幾萬、甚至二百幾三百萬,用咁大筆錢只係買間一房一廳的單位,買家心理上點都唔舒服的。」

於 是業界有建議,再嚴格一點的話,除了實用面積,發展商還應披露單位的內籠淨面積。簡單來說,是指單位要鋪地氈的話,究竟需要多少呎地氈。香港建築師學會會 長林雲峰表示,這個做法令市民有更大的知情權。黃錦星亦指出,這個資料能更完全反映單位的大細,發展商應主動披露,以保障消費者的利益。

靚則有風光

單位是否物有所值,實用率之外,單位的間隔、通風和光度亦同樣重要。多名不願透露姓名,怕得失發展商的測量師均表示,廳闊九呎是很基本的要求。「一張普通尺寸的梳化都兩至三呎,再加一個兩呎的地櫃放電視,都已經無咗約五呎,看電視都要有一定的距離!」測量師這樣解釋。

建 築師黃錦星則最留意單位的「風」和「光」,他續稱:「雖然越細的單位,開則時限制越多,但市場、買家可以有要求。」首要和最基本的,他說是要求有對流窗。 「這是很基本亦顯淺的道理,一個人站近窗旁才能感受到風,覺得通爽。部分住宅採長方形廳設計,卻只有一面有窗,站在屋內會感到侷促,就一定要開冷氣了。」

九 八年後樓市低迷,為了節省成本,盈大地產主席李澤楷在發展貝沙灣樓盤時,率先引入無窗戶、由中央抽風的洗手間。新盤如新地的將軍澳豪庭和長實的雍雅軒都有 這種設計。由於浴室沒有陽光照明,業界俗稱為「黑廁」。黃錦星直言,他個人絕對不會選擇「黑廁」,「空氣同陽光都好重要的,好似晾件衫,有太陽曬吓件衫都 香啲,可以殺菌:有黑廁雖然唔會死,但係咪叫做健康的生活呢!」理工大學屋宇設備工程學系教授陳維田則表示,屋宇署對黑廁的空氣流通量等有所監管,以確保 符合衛生,但市民亦要特別留意抽風的問題。「發展商在設計時,應該在洗手間門的下方,開設類似百葉的抽風位,令屋內新鮮、乾淨的空氣能抽入洗手間,再經中 央管道排走,這樣才能保持洗手間衛生。不過,發展商很少留意到這個問題,雖然佢哋賺好多錢。」

何為好則?

與大自然距離

1. 樓底:應不少於9呎

2. 透光:窗戶總面積與實用面積比例,應為10-25%(不包括厠所及廚房的窗戶)

3. 通風:能打開的窗戶(包括露台的活動門等),其面積應佔實用面積3-8%或以上

4. 開揚:視線150米內無阻擋物

5. 方向:向南較好,以客廳為準

實用度

1. 實用率:70%以上(不計算窗台面積)

2. 牆身比例:不多於實用面積兩成,越少越好

3. 死角位面積比例:例如走廊等實用性低的地方,不應多於實用面積8%

4. 間隔、位置和形狀:間隔要四正,睡房和廚房應保持距離等

5. 靈活度:指牆身能拆掉,靈活性較高

* 資料由香港測量師學會提供

 


高官 鬆手 明益 地產
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匯市干預鬆手

http://magazine.caixin.com/2012-12-21/100475251.html
是否繼續充當外匯市場上最大也是最後的買家?歷來並不公開回應這一問題的中國央行,今年似乎有了新的解答。儘管它仍然是每個交易日匯率中間價的定價者,但擔當角色正在蛻變。

  臨近年末,外匯市場前所未有的人民幣連日漲停行情,印證了這一變化。這一局面持續達一個多月。至12月20日,人民幣兌美元即期匯率連續七個交易日未再觸及漲停,但市場對僵局是否就此打破,仍然不敢肯定。

  「上週大行出手購匯後,市場流動性暫時有所恢復,但預計未來走勢仍是波動中趨於在漲停附近徘徊。」一位廣西城商行的外匯交易員告訴財新記者。

  央行過多干預匯市,一直是中國匯率形成機制中備受詬病的環節。干預方式有兩種,一是量,即在交易中買入一定量的外匯,維持匯率穩定;二是價,即控制中間價。在交易量上干預是2003年以來、尤其是2006年以來慣用的方式。價格干預也一直存在,但由於央行通過購匯穩定匯率,收盤價與次日央行主導確定的中間價的偏離,不是那麼顯著。

  中國社科院世界經濟與政治研究所研究員張斌認為,貨幣當局顯著減少入市購匯干預,是人民幣匯率形成機制的實質性進步。但目前看來,市場化的取向並不徹底,在中間價與前一交易日收盤價的連續性方面,進展還是不夠;如果不讓市場定價,減少交易量干預的嘗試是持續不下去的,「切不可再回到入市干預的老路上去。」

  一位接近監管層的人士認為,央行如何退出匯市干預,仍在摸索期。是不是量和價的干預都一下子退出、完全不干預,仍在試探、摸索。

央行不再接盤

  10月初開始,即期市場人民幣由此前的貶值預期轉為升值預期,外匯開始供大於求。但市場上曾經的大買家——央行幾乎不再接盤,商業銀行手中的外匯頭寸越來越難賣出。

  央行外匯佔款數據的變化佐證了這一點。10月,人民幣即期匯率持續升值,但央行公佈的貨幣當局資產負債表顯示,央行外匯佔款僅為10.84億元,低於三季度人民幣貶值期間的月度新增外匯佔款規模。

  同時,央行仍強力主導著中間價的定價權,中間價並未緊隨市場上強烈的升值預期。以11月15日為例,前一個交易日人民幣兌美元收於漲停價6.2252元,已經連續12個交易日漲停,但當天的中間價反而較前一日貶值24個基點,為6.2905元。

  央行在外匯市場中交易量上的放手與價格上的干預,是人民幣連日漲停的主要原因。從10月底到12月上旬的絕大多數交易日中,人民幣兌美元的即期市場都觸及漲停,而且經常是在開盤不久價格就升至中間價上浮1%的上限。

  「央行這樣做必然導致困境,」張斌認為,央行既要定價,而且價格不是市場供求平衡的價格,又不買入外匯來維持自己定的價格,金融機構就被迫持有很多外匯頭寸,而且如果人民幣升值,金融機構就會虧錢。

  受外管局結售匯頭寸額度限制的商業銀行不堪其苦,期待央行購匯,同時也展開一輪博弈,每日一開盤價格即到漲停點,即期市場有價無市,交易量明顯萎縮。很多交易員認為,央行總不至於坐視即期市場死掉。

  上述接近監管層的人士說,之前從來沒有出現過央行完全不入市的情況,這次嘗試,也在觀察在沒有干預的情況下,市場到底是什麼情況。

  有交易需求的商業銀行被逼著想辦法自求平衡,轉而去不受中間價上下1%波動區間限制的短期外匯遠期市場,降低點差賣美元。11月,人民幣兌美元遠期T+0、T+1和T+3(1D)的交易量明顯增加。中國外匯交易中心的統計顯示,11月1D交易546筆、78.7億美元。而2011年12月至2012年10月,1D的月平均交易量為28筆、8.09億美元。

  但其實,在中國外匯交易中心的產品指引中,T+0、T+1與T+2同屬於外匯即期交易,只是價格計算方法與其他遠期標準期限相同。12月3日央行的一紙通知,封上了T+0和T+1交易之門。《關於重申銀行間外匯市場即期交易範圍的通知》指出,T+0和T+1屬於外匯即期交易,適用即期交易的相關規定。

  央行此舉屬堵漏之舉,但在外匯交易員看來不盡合理。上述城商行外匯交易員認為,T+0和T+1定為即期交易,其實並不合理,因為與即期存在外幣和人民幣的利差,價格不應該一致,央行的通知更加劇了流動性匱乏。市場只剩T+3可選,但很多銀行沒有衍生產品資格,幾乎所有城商行都沒有資格。

  張斌認為,央行基於國際市場巨變,及中國宏觀經濟基本面的變化等因素,改變了外匯市場上的供求基本面,使得市場供求較以前更加平衡的情況下,乘勢而為,減少干預,引入了更富彈性的人民幣匯率形成機制,是實質性的進步。

  2011年四季度以來,央行在外匯市場上買入外匯產生的貨幣當局外匯資產顯著下降。貨幣當局資產負債表顯示,2003年初至2011年9月,央行平均每個月在外匯市場上淨購入超過2000億元人民幣等價的美元;2011年10月至2012年10月,央行在外匯市場上平均每個月的淨干預量只有112億元人民幣。

 

市場化下一步

  但很顯然,由於央行依然主導中間價,目前並未形成市場化的匯率形成機制。

  減少干預是進一步市場化的小步嘗試。但張斌認為,如果最終還是不讓市場來定價,連續漲停的局面將繼續下去,減少干預的方式也不能長期持續,一個妥協辦法是央行繼續幹預,把市場上多餘的美元賣盤都全抽掉,「這就又回到老路上去了」。

  12月10日上午,即期市場人民幣依然漲停,但到下午收盤前,大行入市購匯。此後幾天,陸續出現幾筆國有大行的美元購匯買單。交易員認為,這就是代表央行意圖的干預。

  此後,外匯市場流動性有所恢復。上述城商行的外匯交易員說,也追買了部分美元頭寸;而且到年底有些大客戶如石油企業購匯量很大,也會使市場整體更平衡些。12月12日開始,即期市場人民幣未再觸及漲停。

  最近幾天央行入市干預,是救急注入流動性,還是回到原來干預的老路?仍需觀察央行後續的行為。

  央行的底線並不明晰,在上述城商行外匯交易員看來,預計年底前央行要守住6.23關口,即2012年人民幣對美元升值在1%左右。

  張斌認為,要解決前段時間外匯市場的困境,根本的出路是儘量減少對中間價的干預,讓市場來決定價格,儘可能讓價格保持延續。但這樣做的結果是,短期內人民幣升值幅度可能會比較大。

  目前國際經濟環境依然未穩定,歐美持續以量化寬鬆擴張貨幣,中國外貿出口增速回落到歷史低位,中央政府仍在努力穩定外貿,各方對於經濟基本面是否支持大幅升值存較大分歧。「央行擬定中間價就是明顯在引導市場,央行不樂於看見人民幣升值過快過多。」上述城商行外匯交易員說。

  但張斌認為,若貨幣當局確信匯率已經接近供求平衡水平,就沒必要對中間價有那麼多干預;如果放開,短期內升值可能出現一定超調,但供求就會調節,市場預期會變化,之後還會再回調。

  匯率市場化改革的另一個方向是進一步擴大波幅。張斌認為,如果中間價完全放開,每天1%的波幅已經不小了。

  巴克萊亞洲首席經濟學家黃益平接受財新記者採訪時說,從長遠來看,進一步擴大人民幣對美元匯率的波幅,是必然的。但目前來看,如果能用足1%的波幅已經相當靈活,連續一週、一個月的匯率調整幅度是相當大的,畢竟新興市場國家,也不想讓匯率波動太大。

  匯率形成機制進一步市場化,並不意味著央行完全不干預,而是會針對市場的異常波動進行必要的干預,且干預規則應更明確。

  張斌認為,關鍵是要讓干預成為彌補市場缺陷的手段,而不是替代市場自發的供求調節能力。貨幣當局應該告訴市場,自己的底線是什麼,一旦觸及底線就出手,樹立央行的公信力。例如可以規定,若人民幣一個月升值超過3%,短期內會對貿易形成威脅,就可以出手干預,「但底線一定要告訴市場」。■

匯市 幹預 鬆手
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266萬老人幸福秘訣:政府鬆手!

2013-11-11  TCW
 
 

 

想像一下這樣的生活:早上到溫泉飯店,泡完溫泉後,到教室寫書法有如神助;午覺醒後,復健師和老同學們已經等著我去上課,順道打幾圈麻將,手氣不錯!喔,護士來提醒我吃藥;時間過得很快,傍晚了,坐飯店巴士回家陪孫子!

這是日本愛知縣一家溫泉旅館,跨足經營「日間托老所」提供的服務。像和民從餐飲業跨足經營養老院,「異業」參一腳的案例,在日本並不罕見。

最會做小孩生意——巧虎的經營者巧連智(Benesse),老小通吃,母公司有一六‧四%營收來自照護事業,穩坐日本第二大照護企業;日本第一大電力公司東京電力,亦轉投資照護事業。

關鍵一:照護保險制度透過政府給付降低風險,保障企業

銀髮是筆好生意,巧連智的照護事業營業利益率約六.六%,比鴻海集團營益率三%多出一倍。日本住進私費養老院得先繳新台幣九十到一百五十萬元的保證金,加上三分之一收入來自照護保險,被倒帳風險低。

因此,大如電力公司跨入養老院,小到溫泉旅館開設日間托老所,試圖在銀髮市場找到新成長引擎。

二○○○年,日本政府開辦高齡照護保險,十年間(二○○一至二○一一年)照護產業產值成長七五%,達新台幣二兆一千億元,市場爆量。

日本能,今年六十五歲以上高齡人口達二百六十六萬人的台灣,為何沒辦法出現像和民般,把異業優勢引入的養老院?一來沒有照護保險,經營風險高;二來缺乏市場機制,經營者提升品質動力低。

養老院經營有三大塊——吃、住、照護;在日本,照護有九成由政府給付,呆帳風險降低,企業較願意投入。

更重要的是政策鬆綁;這是日本政府經過六年摸索,才學到慘痛教訓。

二○○○年後,日本雖讓企業加入照護相關事業,但仍不准企業介入長期照護機構,只能由政府補助非營利機構經營,導致日本照護保險支出大幅增加。二○○六年為了減輕負擔,日本政府開放讓原本給健康老人住的私費養老院,也可以經營照護機構,領政府照護保險。

關鍵二:市場競爭機制透過服務優勢,消費者會汰弱留強

專門研究日本照護產業的學者李光廷指出,首先,這解決日本每年有四十二萬人排隊、進不了養老院的問題。其次,競爭促使企業提升品質,降低苛刻老人的機率。

統計二○○六到二○一三年間,日本付費養老院家數由一千七百三十二家增加到五千二百三十九家,擴增兩倍。

在台灣,政府對養老院經營者資格比日本嚴格:只有非營利機構或自然人才能申請老人福利機構(包括安養和照護機構),營利事業法人不得申請。

政府還規定床數,非營利組織經營必須高於五十床、低於兩百床,自然人須高於五床、低於五十床。

養老院的營運模式類似飯店,規模越大越能攤平固定成本。打個比方,若政府規定飯店都是非營利事業,不能分配盈餘;又說,想營利可以,床數限制五十床以下還不能連鎖,會有業者想開飯店嗎?

或有讀者好奇,台塑養生村和潤福銀髮專用住宅,難道不是企業經營?其實,它們僅是出租老人住宅,並非內政部規定的老人福利機構,不能提供插管等醫療護理服務。至於多家大型養老院(例如雙連)達三、四百床,是因為二○○七年才有兩百床以下的規定,不溯及既往之故。

政府把企業當賊防,築起層層高牆,促使部分業者把心思花在走小門,私下用不同名字連鎖,更有不肖業者違法超收床位,苛刻老人。

按台灣法令,日本的巧連智、東京電力、和民居酒屋、溫泉旅館,都不能開設照護機構,民間創意也被鎖住。

台灣大學管理學院會計系教授劉順仁指出,比起醫療產業,老年更像服務業,政府只要由上管好資訊揭露、監督品質,民間會做出選項。

台灣戰後嬰兒潮世代退休後,不指望兒女侍奉,只希望用半生積蓄,有權利選擇更好的熟年生活,但目前的選擇顯然不夠。

長期來看,鬆綁照護機構經營資格與規模,讓消費者有多元選擇,讓市場汰弱留強,才是政府面對高齡社會應做的事。

【延伸閱讀】台灣管制多,反而讓品質變差——日本、台灣養老院制度比較

日本資格限制 社團、財團法人、營利法人皆可 台灣資格限制只允許醫療機構、公益法人或者自然人申請

日本床位限制至少10床以上,無規定上限 台灣床位限制非營利組織規定50~200床,自然人規定5~50床

日本保險制度開辦照護保險,依自理程度,政府補助從新台幣17,000到83,000元 台灣保險制度無照護保險,試行「長期照顧10年計畫」*

註:長期照顧10年計畫指65歲以上老人,50歲以上身心障礙或55歲以上原住民,經各縣市政府評估後,可由政府指定機構提供照護服務。

資料來源:日本厚生勞動省、《老人福利法》、台灣長期照護協會網站整理:曾如瑩

 
266 老人 幸福 秘訣 政府 鬆手
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人民銀行鬆綁限貸 助房地產商喘口氣 中國經濟不夠力 打房五年忽鬆手

2014-12-07  TWM
 

今年以來緩緩下跌的中國房市,在人民銀行出手放鬆限貸後,終於得到喘息。雖然城鎮化建設帶來大量的住宅需求,然而專家預警,高速成長的中國房市,可能在二○二○年出現硬著陸的風險。

撰文‧周岐原

入秋後,中國各大城市陷入厚重霧霾,令人分不清方向,宛如當前的中國房市。

經過近半年緩步下跌,中國房市依然沒出現止跌訊號。由於中國房市牽動信貸、原物料、就業,與總體經濟息息相關,如果這股趨勢持續下去、甚至跌勢加劇,越來越多學者擔憂,二○一五年中國的經濟成長,很可能會被拖下水。歷來房市銷售最熱絡的「金九銀十」,今年反成了業者苦撐待變的「銅九鐵十」。

「房市繼續調整,是中國經濟的主要風險。」現任世界銀行副總裁朱民直言。

朱民的擔憂,不是沒有道理,中國房市近來陸續浮現幾個不尋常的訊號,第一個跡象是中國鋼鐵價格跌至每噸人民幣三二一二元(約新台幣一萬六○六○元),等於一公斤鋼鐵賣不到新台幣二十元,甚至不如一顆高麗菜,行情是二十年來最慘。

第二個跡象是,又有房企老闆跑路。河北省邯鄲市第一大房地產商──金世紀開發,老闆史虞豹因為負債人民幣三十億元,於十月上旬遠走香港。當年引爆溫州債務危機的信泰集團董事長胡福林,倒帳「僅」二十億元,史虞豹欠的債,比胡福林整整多五成。

又見老闆跑路、鋼價慘跌

中國房市「有序回檔」

與一一年溫州事件(見本刊七八五期封面故事)一模一樣的資金斷鏈,以及全市高達六成的空屋率,迅速牽連多家同業,也讓熱中民間集資的邯鄲市民高度緊張。因為每當有業者倒下,往往象徵房地產風暴的到來。

數據顯示,中國房地產開發投資年增率從一一年的高峰三四.六%,緩緩降至今年八月的一三.二%,代表房地產業者投入的熱度,已經比往年明顯收縮。因此,過去五年來執行打房政策最力的中國人民銀行,終於趕在十一長假前,將限貸政策由緊轉鬆。

中國央行態度的一百八十度大轉彎,能為中國房市帶來什麼改變?這真的是利多嗎?

人民銀行放鬆貸款政策的手法,看來只是文字遊戲,但槓桿效應十分可觀。舉例來說,名下只有一間住宅的家庭,如果貸款已經償還完畢,「基於改善居住環境需要」,在第二次購買的房子,可以比照首次購買申請的房貸,最低還可以拿到基準利率七成的利率。若依照原規定、從嚴審核,這家人成交的第二間房子,本要以基準利率的一.一倍申貸。

這就是人民銀行變的戲法!假設基準利率是一○%,人民銀行鬆綁前後,買房家庭背負的利率可能從一一%降為七%,最多差了四個百分點,壓力截然不同,對於刺激新增買氣,自然有頗大成效。

雖然A股近日拉出一波明顯漲勢,以資金配置比例而言,中國家庭選擇買進房地產的資金,比重還是遠超過A股,這股越漲越追價的「剛性需求」,眼見房價下跌,觀望一段時間之後,可能因為人民銀行終於出手,買氣重新被點燃。像黃金周期間,南京、杭州房市銷量就明顯回溫。

不過,既然國務院總理李克強寧願忍受經濟放緩,一直堅持不推出大規模經濟刺激方案,看來這一波房價回檔,不會因稍稍鬆綁就落幕。

「這個動作測試意味較濃,不是完全放寬。」誠正海峽兩岸不動產估價師事務所所長林金生分析,在限貸令下,中國民眾可能得提出高達四至五成的頭期款,不僅門檻高,對中國達成GDP成長目標更有負面影響;惟有限貸令放鬆,市場的新增貸款資金才會活絡。

但林金生提醒,目前中國房價依然偏高,人民銀行對此始終維持警戒,自然不樂見資金再度湧入房市、令金融業的風險再度提高。他說,目前中國限貸的手段稍微寬鬆,但調控的立場看來並沒有改變。

惠譽信評聯席董事張安傑也指出,今年房市降溫不僅使銷售量下跌,也淘汰了一批房地產商。但是人民銀行政策介入,又將讓體質不佳的公司得到喘息,市場重整速度被減慢,房市完成調整的時機可能再度延後。

張安傑進一步預警,如果中國房市維持近年的高速成長、不加整頓,二○年時可能因為住房供給量嚴重過剩,出現房市硬著陸的風險,「這也是中國房市終究得面對的考驗。」

人民銀行出手相救

房市短期回溫

儘管新建住房供給大量湧現,但中國政府的城鎮化建設,也構成住房需求的主力。

美銀美林(BAML)大中華區首席經濟學家陸挺,近期即在研究報告中指出,在為數一.六億名農民工裡,只有約一%農民工在城市購買住房;其他一.五億名農民工,未來的自住或租賃需求,將形成一股龐大的消費群體。另一方面,目前已經住在城市的民眾,也將陸續出現換屋的需求。

儘管調控只收部分成效,但在穩定重於改革的前提下,人民銀行先適度調控、後適時鬆手,未來中國房市應該不會出現恐慌拋售,第四季經濟也不至於硬著陸。

 
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德勤否認新股核數特別鬆手

1 : GS(14)@2012-03-31 17:34:02

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120331/News/ea_eaa2.htm

....

博士蛙及大慶乳業均於2010年下半年上市,但德勤為兩家公司審核2011年度的業績即出現問題兼辭任,蔡永忠被問到,坊間有批評德勤為新股核數時特別「手鬆」,蔡回應:「公司絕對沒有你形容的情。」

蔡永忠:辭任經謹慎的程序

身為香港會計師公會前會長的蔡永忠續稱,核數師每次辭任均經過慎重的考慮,「核數師對任何上市公司的業績不表意見,不是輕易的決定,是經詳細、謹慎的程序。」

至於近日有為數眾多的上市公司未能趕及在本月底出公布業績,蔡永忠認為,與業內人手不足無關。他說,3月份整個行業都很忙,但上市公司一早決定董事會會議及公布業績的日子,而且審核委員會一般在董事會會議前數天至一周舉行,核數師一般在審核委員會上審閱財務報表,正常不會在死線來臨前一刻才發現趕不及「埋數」。他估計,可能是個別公司,有個別事項需要多些時間核實,才會無法趕及在原定日子派成績表。
2 : GS(14)@2012-03-31 17:34:50


德勤 否認 新股 核數 特別 鬆手
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貴賓廳生意回暖 賭廳放數鬆手

1 : GS(14)@2017-04-15 23:02:24

【明報專訊】澳門貴賓廳生意近期好轉,放數較前鬆手,較早前已反映貴賓轉碼較前積極。根據德意志銀行報告稱,個別大型賭廳集團如太陽城等對客戶延長信貸期,由原先14日延至21日。另澳門業界人士均表示,賭廳放數較前積極,反映收款進度較之前改善。澳門賭廳業界更稱,個別大幅緊縮的賭廳如大衛集團最近重開賭廳,反映貴賓博彩行業持續回暖。

德銀:貴賓客料短期重返澳門

德意志銀行表示,最近從太場城、德晉及海王廣東3家貴賓博彩龍頭了解到,在客戶還款周期縮短,農曆新年期間多了新簽客戶加入,加上貴賓願意繼續存款而非提款等因素支持下,反映貴賓客戶短期內會重返澳門市場。業界相信,第二季度貴賓博彩仍會正面發展,兩間龍頭貴賓廳集團更預期今年轉碼按年增長30%。據德銀理解,太陽城給予疊碼的數期更由原有的14日加長至21日。

初步觀察個別貴賓廳最新預約情况,龍頭太陽城在澳門銀河及威尼斯人的賭廳房間在昨晚全數爆滿。據了解,在太陽城及德晉位於澳門銀河的賭廳,近期入場博彩的客戶明顯增加,轉碼頗為活躍。熟悉澳門貴賓廳投資的太平洋投資顧問唐儀說,無論博彩公司及貴賓廳近期均願意對貴賓客戶提供更多信貸,給予更佳及較寬鬆的信貸條款。個別之前大縮貴賓廳數目的大衛集團,亦在最近開始在澳門重開更多賭廳。

有集團重開賭廳

實德環球(0487)副主席馬浩文表示,經過一輪大跌後,近幾個月貴賓博彩業務明顯回升,估計可維持升勢。貴賓廳向客戶放數亦較前積極,相信與收帳進度較前良好有關;但他認為,業界對賭客放數是否鬆手,始終視乎客戶財政狀况而定。Union Gaming執行合伙人簡嘉臣估計,復活節來自貴賓客戶對賭場博彩活動的需求頗為正面。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8951&issue=20170415
貴賓廳 貴賓 生意 回暖 賭廳 廳放 放數 鬆手
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