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Q房網高佣制挑機 顛覆市場

1 : GS(14)@2015-06-15 01:23:02

樓市再起風雲,內地大型地產代理Q房網殺入香港,與本港龍頭代理行拗手瓜。在內地廿個城市有約900間分行的Q房網,近月已進軍香港,並由前美聯主帥陳坤興作統領,將Q房網的高佣制度引入香港,以新模式制度顛覆市場,吸納業界精英,目標兩年內增至200間分行,誓奪龍頭地位。



Q房網多間分行陸續開業,圖為跑馬地黃泥涌道分行。

兩年開200間分行

政府一再出招收緊按揭,數月前金管局出招,調低七百萬以下細價樓按揭成數,一度令二手交投急跌,近月靠一手撐起樓市,但無阻內地房地產代理來港開拓市場。在內地擁有約900間分行共1.7萬員工的Q房網,以深圳為總部,單在深圳已有1萬名員工,深圳香港董事總經理林家樂特別請來前美聯集團執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興加盟,任香港區董事總經理一職,挾以1至2億元來港「招兵買馬」和鋪設分行網絡,並預留4至5億元營運資金,高姿態殺入本港。陳坤興指出:「除了位於銅鑼灣的八千方呎總部外,已落實約35間分行,入職員工達370名,預計今年底分行及員工總數可達80間及1,500名,而長遠目標則是兩年內增至200間分行及聘請7,000人,以搶奪本港的龍頭地位。」




平均拆賬逾40%

林家樂表示,Q房網以高佣制吸納人才,香港代理行現有的佣金制度難以比較,令業界從業員多一種突破性選擇。「Q房網與本港代理行最大的分別,就是管理架構簡單,可減少現時大型代理行重疊管理架構所引致的成果瓜分,反之更着重員工的付出,將大部份成果留給前線同事,平均拆賬逾40%,最高可達50%,較一般代理行高出一大截,制度有助激發員工的工作鬥心,可好好享受努力的成果,同時亦能為買家提供更優質的服務。」此制度下令集團業績以倍數增長,單以深圳為例,由數月前的數千萬營業額升至上月的2.58億元,足見高佣制之成效。


日前,Q房網設有開業酒會,圖右二為Q房網集團董事長梁文華先生、右一為董事副總裁花蘊女士。

減少代理行壟斷

陳坤興稱,Q房網來港能為本地從業員提供多一個就業平台,吸引行內精英加盟,減少一至兩間代理行獨大的壟斷局面,可為業界帶來良性競爭,亦讓買樓人士多一個選擇。首階段除了在半山區、九龍站、跑馬地及九龍豪宅區等地段設點外,正陸續落實不同區份的分行,另正積極招攬人才擴充工商物業的代理市場,料將於短期內開設於本港的首間工商物業分行。



看好本港樓市 今年走勢橫行

談及香港樓市,陳氏表示集團對香港樓市前景具信心,尤其看好豪宅市場,不擔心成交萎縮加劇行內競爭,並估計今年樓市走勢會橫行,升跌幅度維持在5%內。「雖然建築費用上升,但有不少發展商推出優惠或貼市價推盤,亦要視乎美國加息情況,估計未來的加息周期處於1厘水平。另外,從近月的整體成交量來看,毫無疑問一手吸納不少買家,但集團仍會以一二手平衡發展。雖然近年政府多次出招調控,事實上有利於減少樓市不健康的急升情況,但本港始終面對供不應求的土地問題,籲政府應開發土地提高供應量方為上策。」



引入O2O營運模式

Q房網擁有強大的中國市場作支持,除了在港引入高佣制度外,另會將國內分店早已採用的O2O營銷模式帶入本港。林家樂指出:「集團加強分行網絡後,預計下半年就會開設O2O營銷模式(OnlineToOffline;綫上及綫下)的置業平台,相信會為本港地產代理帶來新衝擊。系統更會按步升級,屆時與集團的中央大數據庫系統互通,顧客可快速尋找港九新界各區的盤源外,更可得到國內不同城市的盤源及資訊,而從業員亦能資源共享,加強效率,減少過往地區交接的問題,縮短溝通時間,以達到無縫對接,最終達到方便不同中港顧客往來買賣的互動。」據Q房網資料提供,單以深圳一個城市,已有5成顧客會透過上網方式尋找盤源,個別城市如上海、北京更錄得6至7成比例。  陳坤興則續指,公司成立初期,暫不估計市場佔有率,但會積極搶拓大眾化物業至豪宅市場,預料全年佣金收入達1.2億至1.5億元,並會加強宣傳攻勢,另會利用集團於內地的網絡優勢,引介中港顧客互動置業。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150613/19182298
房網 高傭 傭制 制挑 挑機 顛覆 市場
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三招快速倍賺投資物業秘技 電訊王子羅珠雄:增值‧高佣‧謹慎

1 : GS(14)@2017-03-09 12:30:06

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5864&issue=20170309
【明報專訊】近日除了住宅樓價屢創新高外,工商舖市場亦有回暖迹象。去年成功短炒沽出3個車位及商場項目均獲利近倍的地產一代有限公司董事總經理羅珠雄透露,美國加息始終是不明朗的市場因素,他對短期後市持謹慎態度,堅持「量力而為」及「不筍不買」兩大原則,例如本周一他斥資3300萬元向恒地(0012)買入屯門彩暉花園62個車位,租金回報率逾5厘,屬相當吸引,這樣才吸引他入市掃貨。他同時向讀者教授過去數年能短時間內大賺一倍的物業投資秘技:低吸可以改做增值的物業,然後以高佣金讓代理拆售,同時謹慎不過度借貸。

本周天氣乍暖還寒,昨日轉冷前,周二還錄得逾20度高溫,羅珠雄當日早上接受訪問,一開始就興致勃勃分享剛於周一傍晚完成的交易。他說:「昨日到恒基位於中環國際金融中心高層的總部簽約,以3300萬元買入彩暉花園62個車位,當中包括以2700萬元買入56個私家車車位,另以600萬元買入6個貨車車位。每個車位售價僅48萬元,我覺得屬全港最平,而且目前月租2100元,即每年租金收入達25,200元,對比48萬元的買入價,回報率達5.25厘,也很吸引。目前市場擔心很多風險,既憂慮美國下周加息,又怕中美爆發貿易戰,我也覺得後市的確有很多不明朗因素,不易睇透,但難道因此有筍貨在前也不買嗎?」

去年售商場車位 均勁賺近倍

羅珠雄是次在市場不明朗時掃貨,原因之一相信是他去年多宗物業交易均獲利近倍,目前可謂資金與信心兼備。舉例說,他去年2月以3080萬元購入沙田花園城兩層停車場,內設58個車位,平均每個車位售價約53.1萬元;去年第四季他已把上層的30個車位悉數拆售,套現2500多萬元,目前則在放售下層車位,每個叫價逾百萬元。

更大手的交易是,羅珠雄2015年9月伙拍財團以4.98億元購入沙田石門安群街1號商場1樓全層,樓面面積6.1萬方呎,去年他將商場命名為「OK Mall」,改裝為多個舖位出售,悉數售罄,套現約11億元。至於去年食尾糊之作,是12月出售將軍澳慧安商場1樓由酒樓改裝而成、改名為「慧星匯」的近百個舖位,料套現約2億元,該物業他在去年3月伙拍澳門賭業紅人、太陽世紀集團(1383)主席周焯華,以及曾投得多個領展商場的資深投資者「磁帶大王」陳秉志買入,買入價僅8800萬元。

換言之,羅珠雄去年三大交易均獲利近倍,令人羨慕。他認為,投資物業成功的竅門,首要在於低價購入外表失色惟卻具發展潛力的物業,「若物業本身靚靚仔仔,係人都識買,怎會輪到我執平貨呢?我專買一些別人『睇見都唔開胃』的物業。不怕物業殘舊,只要位置好,我就有信心可以透過翻新令物業價值短期內提升」。

羅珠雄舉例說,目前作為集團總部用途的觀塘金凱工業大廈11樓連天台的物業,是他在3年前以3150萬元買入。此前該天台曾荒廢多年,既漏水又生草,惟當時他已認為,天台經修葺後大有用途,而買入後亦斥資200萬元為天台鋪設防水系統及翻新,目前已是另一番景象,上月底集團更在該天台舉行農曆年團拜宴請數百嘉賓,他笑說:「我覺得自己是一名物業醫生,把舊樓由唔好執到好,好似有人身體唔好我就醫好他。」

另一例子是,羅珠雄去年以650萬元買入沙頭角麻雀嶺村2.5萬呎農地,以及地上近120年歷史的大屋,當時農地上有蛇有又牛,屋內更因荒廢多年而陰氣陣陣,但由於他留意到其發展潛力,睇樓後二話不說便扑鎚掃貨:「我睇樓時村民話間屋有鬼,係人聽到都驚啦,於是其他買家亦望門止步,但我不單不驚,反而希望真的有鬼在屋內,等我可以去捉鬼。結果經我買入物業到我手後,短短半年已是另一番景象,我把大屋拆了,目前用來種菜、種魚及種水果。隨着中港經濟融合,將來該物業或有其他發展用途,升價10倍也說不定。」

賣沙田OK Mall套11億 佣金逾5%

至於致勝之道的第二招是善待經紀,羅珠雄2012年曾錄得連續50宗買賣個案,令跟隨他的經紀貨如輪轉地賺佣金;雖然去年他的買賣個案減少,但以高佣金率重賞經紀,例如石門OK Mall的佣金率高達5%至6%,以該物業銷售額約11億元計,涉及佣金近6000萬元,「多給一點佣金沒問題,最重要是大家做得開心,所以我們推出市場的項目銷售得特別快」。由於羅珠雄貨如輪轉,對經紀來說是重要客戶,經紀亦會特別積極代他與買家傾價,令他可以低價買到一些筍貨,「例如近日我買入彌敦道80號單邊低層單位,業主原本開價8000萬元,但最終以4350萬成交。最主要是我平日對經紀很好,他們成功壓價後即刻通知我」。

謹慎行事 有幾多錢買幾多貨

羅珠雄總結說,市場對於美國加息的憂慮不無道理,雖然他本周以3300萬元的筍價買入屯門62個車位,惟他對本港物業市場短期後市仍然謹慎,「無人可以準確預測跌浪幾時開始,所以我們很謹慎,亦很清醒,荷包有幾多錢就買幾多貨,通常是沽出一件後再買一件;例如廚師即使製作了幾百碟好菜,我們暫時胃口有限,無能力一次過食完,一定要一碟一碟食」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-03-09 12:31:36

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6644&issue=20170309
擬20億元發展全幢工商廈
文章日期:2017年3月9日 Share  
【明報專訊】雖然羅珠雄留意到美國加息在即,屬市場重大不明朗因素,集團作出短線物業投資時,堅持「量力而為」及「不筍不買」,惟他對中長線後市卻比較樂觀,原因是他留意到近日有多間中資財團以高價買入本港住宅地皮,「中資近日接二連三以天價買地,3至5年後這些住宅落成後,樓價很大機會較今日高」。

地區首選觀塘新蒲崗

羅珠雄透露,由於集團沒發展住宅經驗,不會仿效中資進軍住宅市場;惟他對寫字樓及工廈相對熟悉,希望在下半年透過收購舊樓或地盤,或者參與政府或私人招標投地,目標是以合理價買入地皮,發展全幢嶄新的工廈或商廈。地區方面,首選是集團現已持有物業的觀塘及新蒲崗,但港九新界其他有地鐵覆蓋的地區,包括葵浦、荃灣、黃竹坑及柴灣也會考慮。

他表示,以一個地盤面積1萬方呎的項目計,地價估計約10億元;按12至15倍的地積比率,建成12萬至15萬方呎的樓面,以建築成本每方呎3000元計,建築費介乎3.6億至4.5億元。再加上利息成本、稅務開支及其他雜費,整個項目投資額可達20億元。雖然投資額較大,惟羅珠雄分析,由於10億元的地價成本中,五成料可由銀行貸款,而建築開支更可望全數向銀行貸款,料集團實際只需出資5億元,「個槓桿係大的,所以個遊戲幾好玩」。

羅珠雄強調,過去他曾與行家合作投資多個工商舖;他相信,只要取得發展整幢工廈或商廈的好項目,找合作伙伴一起投資並無難度。他表示:「我老婆經常話中環海景靚,我建議她走出去睇遠些,因為太平洋的海景更靚,她見過後就不會再覺得中環的海景靚。游出太平洋是我的目標,過程中多些有實力的人陪我一起游出去就更好啦!」

[名人樓市論壇]
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