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餘屋出清!大建商帶頭降價兩成 兩張圖表 教你下半年搶進蛋黃區

2016-06-20  TCW

蛋黃區熱烈完銷,指標建商自砍兩成迎來下半年降價潮,本篇教你看建商財報與餘屋量指標,找到最佳殺價買屋法。

今年第二季以來,新建案「降價」大拍賣,並迅速完銷的訊息不斷傳出,這波完銷熱潮,從地段或參與建商,都是業界一線要角。這背後代表什麼訊息?

「今年下半年房價會落底,」指標建商華固建設總經理洪嘉昇說。全台最大代銷公司海悅國際總經理王俊傑、永慶房產總經理葉凌棋亦齊聲表態:未來一年,將是建商出清餘屋的倒貨季。

本刊解剖建商首季財報發現,在建與待售房地存貨量前十大的上市櫃建商,推案量總成本近二千九百三十億元,這意味,未來兩到三年,建商確實背負沉重的餘屋賣壓。

洪嘉昇表示,最近這波降價個案,與近年房價最高點二○一四年中相比,平均降幅約一五%到二○%,這幅度也差不多是建商的「合理利潤」,「房價已經到了開發商的成本點,賣方已經降到沒有(利潤)空間了。」翻開財報,存貨量前十大建商今年第一季淨利率,只有兩家高於一五%,日勝生、華固建設,甚至出現利損。

洪嘉昇認為,由於市場買氣疲弱、餘屋量大,今年下半年到明年,多數建商會選擇不開新案,集中火力去化新成屋,「今年下半年將是價格的底部。」

蛋黃區》建商「真降價」

120萬買大安,中正打八折二○一五年全台房地產交易量僅約二十九萬四千筆,創下近十四年新低紀錄。建商降價求售從去年就開始,但降價求售的地段,主要以新北市外圍郊區、重劃區為主。

今年第二季這波降價建案,地段不僅擴展到蛋黃區,不乏品牌建商的新案也通通上榜,他們一出手,就是低於當地行情一成到兩成的價格。老字號建商忠泰建設在北市大安區的新案「忠泰鳳磐」,平均成交價約一百二十萬元,較區域行情便宜約一○%到一五%,開案兩個月內完銷。

此外,坐落在中正區的「太平洋之森」,更開出每坪七字頭的破盤價搶客,但據當地業者指出,最低成交價甚至出現六字頭。與當地新案每坪開價約九十萬元的行情相比,至少下殺兩成以上,一個半月內迅速完銷。

「原本預備做長期抗爭的,本來以為要賣半年,沒想到一開始丟出去,(消費者)就搶了,」太平洋建設總經理章啟明坦言感到意外。他說,「這價格大概是一四年房價最高端的八折,也差不多是建商的底價了。」翻開近期十大熱銷個案表,其中有七個是因為降價推出而熱銷。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,今年三月以來,全台市區出現零星成交價較平實或降價的建案,光是北台灣一千多個建案中,至少就有三成,是實際成交價低於市場行情的「真降價」個案。「有感降價」個案,平均銷售期不到兩個月,每週成交組數至少兩到二十組;反觀未降價的案子,銷售期至少半年起跳,每週成交組數從掛零到最多三組,差距約五倍,銷售難度相對較高。

其實,敏感的消費者早已率先搶進,自二○一五年三月起,台灣六都的房屋成交量,首度出現反彈回升。(見六十五頁上表)

蛋白區》預售屋破盤價

土城中古屋半年跟跌一成

預售屋向來是房價領頭羊,如今,指標廠商的預售案帶頭降價,連帶壓縮周邊新成屋、中古屋報價。例如土城區新案「大同莊園」,開出每坪最低四十萬元的破盤價,據當地仲介指出,比附近新案低了將近三成,直接向當地中古屋房價看齊。

「大同莊園降價對我們來說,真的是震撼彈!」中信房屋土城學府加盟店店長王錦鈴指出,一確定該案降價幅度達二○%,立刻跟求售屋主溝通降價,經過約半年評估市場行情與買氣後,多數屋主願意與市況妥協,目前當地中古屋全面調降約一成。

向來穩固的中正區房市,也因「太平洋之森」變得交易遲緩,中古屋降價一成至兩成。

而在這個時間點,消費者該如何進場搶便宜?

一、住商不動產企研室主任徐佳馨建議,準購屋族可依自身購屋需求鎖定買房區域,再留意附近餘屋量大的區域(見右上表),價格會比較好談。

二、注意建商的財報數字。「存貨」正是建商的庫存壓力,存貨比重高、財務不健全的廠商,殺價意願會更高(見右下表)。「待售房地」,可看出建商在哪些地方有已經完工的餘屋,「在建房地」則可看出,正在興建的建案,完工後將轉為待售房地。可從這些案子找符合需求的建案,乘勢砍價。

太平洋建設協理徐福龍分析,過去長達十多年的房地產多頭,建商習慣開高價慢慢賣、甚至還會挑買方;但現在景氣低迷,買賣雙方地位翻轉。對建商而言,「順銷才有資金,錢進來,才能進行下一個案子。」否則案子滯銷,代銷費、銀行利息、工程款等間接成本,每年支出成本占總銷金額成本約五%,銷售期拉越長,徒增財務危機。

依照目前市況看來,今年下半年,降價風潮方興未艾。王俊傑表示,建商將房價的「想像空間」讓利給消費者,但買房畢竟是人生大事,建議仍要以自身需求出發,依建案品牌、地段與產品規畫評估;才有機會在近三年難得一見的降價熱潮中,找到符合條件的好宅。

撰文者王柔雅

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