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搞定吳辜蔡家族 蔡辰洋搶當飯店霸主

2010-12-02  TNM




今年熱鬧不已的信義計畫區,三日將再開一家大型酒店-寒舍艾美。這是六十一歲的蔡辰洋,繼台北喜來登飯店後的第二家飯店。然開幕前,他又簽下富邦信義A10及中信南港總部,預計三年後再開二家飯店。

這三大飯店物業各屬吳、辜、蔡三大金控家族,蔡辰洋不但一次搞定,還擊敗勁敵晶華酒店潘思亮。蔡辰洋二十六日接受本刊專訪時說:「寒舍旗下四家酒店二○一四至二○一五年,總營業額約有六十億元時,將上巿掛牌。」

蔡辰洋小檔案

現職:寒舍餐旅集團創辦人

生年:1949年

學歷:德明專科學校畢業

經歷:

.國泰建業廣告(奧美廣告前身)副董事長

.來來百貨董事長

.喜萊登飯店最高顧問

興趣:藝品收藏、美食

時序乍入輕寒,本週五(三日)晚間,位於北巿信義計畫區的寒舍艾美酒店將登場,酒店主人、寒舍創辦人蔡辰洋除了陳列巿值十億元的收藏畫作,難得的是,他的堂兄弟—富邦、國泰蔡家與寒舍艾美地主新光吳家成員,也將現身。

三連發 擊敗潘思亮

寒舍艾美開張前,蔡辰洋還連闖兩關,先是十一月十七日,與堂弟蔡明興主掌的富邦人壽,簽訂信義A10租賃契約書,經營觀光旅館;隔天,再與中信金辜家簽署合作意向書,承租中信銀位於南港經貿園區企業總部的部分大樓,經營旅館。

蔡辰洋拿下的A10,與在信義計畫區A12的寒舍艾美為鄰,等於在信義計畫區開二家飯店,刷新紀錄;非但如此,A10、A12及中信銀南港總部大樓三物業分屬吳、辜、蔡三大金控家族,蔡辰洋不但一一搞定,還擊敗飯店一哥、晶華酒店潘思亮而勝出。

許久未受訪的蔡辰洋二十六日接受本刊專訪時,直呼:「很安慰、也很高興,能一次開出四家大型酒店。」看似順利的喜事,其實有過一番折騰。「我們不是突然決定簽,一年多前早就跟富邦談了!」滿頭白髮、身形削瘦的蔡辰洋透露。

劈腿做 讓利新光吳

和老字號國賓飯店的仰德集團許家、晶華酒店的潘思亮家族比起來,開台北喜來登飯店只有八年的蔡辰洋,不算老手,但他看準陸客自由行商機。以陸客香港自由行為例,大陸才開放三十幾個城巿,香港每年就有一千多萬觀光人次,若大陸全國開放,起碼有三千萬人次造訪。

因此○七年,新光人壽信義A12招租時,蔡辰洋以喜來登營收突破二十億元及引進國際品牌,擊敗對手。隔年,緊鄰的A10,被蔡明興以富邦人壽標下五十年地上權,找蔡辰洋合作。

「不過,蔡辰洋因已與新光吳家簽約經營信義A12酒店,被新光吳家綁住。」知情人士說。富邦轉而找上晶華酒店潘思亮。今年四月,晶華宣布與富邦合作經營信義A10的旅館,外界以為蔡辰洋出局。不料,上個月豬羊變色,結果是蔡辰洋出線!

蔡辰洋反敗為勝,背後是因為他向新光吳家讓步。「為了A10,蔡辰洋不放棄努力,轉而提高條件,讓新光抽成,取得妥協。」知情人士透露。此外,蔡明興與潘思亮也未達共識,因此「新光一點頭,富邦早就等著和蔡辰洋簽約啦!」

打品牌 同業冒冷汗

蔡辰洋還不甚滿意,「要不是新光與富邦都留下部分樓層另做商場或辦公室用途,我整棟都會拿下來!」就在蔡辰洋跨足A10的同時,將總部遷往南港的中信金,也打算釋出部分大樓經營旅館。但找過一輪國內外如雲朗(由中信觀光更名)、晶華、國賓等飯店,最後找上蔡辰洋。

結果,原本只開一家飯店的蔡辰洋,一連要再開三家,包括A12的寒舍艾美、A10與中信,則主打自家品牌「寒舍」。事業版圖頓時擴大的蔡辰洋,喜上眉梢,其他同業則為他冒冷汗。

信義計畫區可說是飯店業的一級戰場,前有埋伏君悅飯店、亞太會館,後有追兵W飯店(W Hotels),還有籌備多年的國泰四季飯店以及遠東的遠企飯店。蔡辰洋不開則已,一開就是二家,不但選在信義計畫區,還自己打對台,有沒有搞錯?

鮑魚餐 自豪是獨家

蔡辰洋手指點擊著辦公室的古董桌細數:「君悅飯店裝潢有些老、會再改裝提高競爭力。」「宏圖(國泰金董事長蔡宏圖)說四季飯店暫不推動。」「W飯店走年輕風、定位不同。」他信心滿滿指出:「暫時來講,台北沒有比這個(寒舍艾美酒店)更漂亮的,我很有把握!」

對於同業競爭,蔡辰洋有自己看法,「有的作風是拚房價,我跟你拚,那我不是就掛了。但我有特別菜單,講一句不好聽,有的(其他五星級飯店)連一顆鮑魚都沒 有,我當然把這塊(餐飲)拿走。」「人家懂得做一個chain (連鎖飯店),我現在還不懂,但寧可開一家大的,才不要搞十幾家小的。」握有鮑魚等食材原料的他打包票說:「寒舍艾美推出有鮑魚等高級食材的高價位菜單, 絕對是別家沒有的。」

會不會自己打對台?「A10就在A12隔壁,房間有二百五十間,比艾美的一百六十八間多,但房間坪數較小,價格會便宜些,兩邊客層有區隔,不會自己人打自己人。」蔡辰洋有解。

事實上,蔡辰洋準備打出自有品牌「寒舍」。他規劃,A10與中信分別投資十三億元與十億元,打造本土品牌五、四星級酒店。雖然,自打品牌可節省付給國際品牌八%的權利金,卻得冒著無法吸引國際旅客的風險。

「我想要做自創品牌。雖然擴展生意會比較費力,但總是要把第一個做起來。」蔡辰洋說。

個性大開大闔的蔡辰洋,說話向來單刀直入,他訴苦說:「我做的喜來登比香港、日本好,我做的艾美是亞洲第一,但沒有分級,好壞通通都一樣。而艾美就是做些制式鑰匙,大門門口貼得花不拉嘰,全球統一規定用黑蠟燭,中國過生日怎麼弄黑的?被人罵死。」

和信集團女婿張安平自創品牌的君品酒店,在台北火車站旁的京站樓上,今年五月開幕以來,住房率始終差強人意。難道,蔡辰洋不怕面臨同樣的困境?一旁人士補 充說:「蔡先生與張安平是好朋友,他由衷稱讚君品裝潢得很漂亮,但酒店的經營受限於location(地點),貴賓下車時,還得閃車子才能走進去,比較困 難。」

謀上市 最快約三年

不服輸的蔡辰洋,是首富家族國泰集團創辦人蔡萬春的兒子,二十五年前,二哥蔡辰洲嚴重超貸百億元,爆發經濟重案十信事件,家族事業瞬間瓦解,原為家族所有 的來來大飯店易手給鴻禧。這些年,蔡辰洋低調經營寒舍古董、寒舍食譜,直到八年前,鴻禧財務危機,蔡辰洋在堂弟、國泰人壽董事長蔡宏圖的協助下,拿回來改 裝成「台北喜來登」,重新上路。

台北喜來登○三年營收不到十億元,今年至十月衝上二十三億元新高,算是交出成績單,但去年滿六十歲、原打算退休的蔡辰洋,卻再接再厲還要開飯店,儼然要搶當飯店業霸主。

對於晶華蟬聯觀光股王多年,十一月二十二日八十五度C以KY美食為名上市,成了股后,蔡辰洋也給自己訂下目標。「上巿最快約三年,但我不急,業績很好上巿 才有意思,不能只靠觀光股現在很熱,我想的是長久經營之道。」他估算,寒舍旗下四家酒店二○一四至二○一五年,總營業額約有六十億元,屆時,再風光上巿掛 牌。

振家業 為三子接班

蔡辰洋傾全力一搏,除了重振家業,為的還是兒子們的接班。台北喜來登原由蔡辰洋與第三任太太賴英里,及弟弟蔡辰威一塊打理,一邊栽培蔡辰洋的二個兒子蔡伯府及蔡伯翰。

二年前,蔡辰洋展開接班布局。原任寒舍餐旅董事長的蔡辰威升為總裁,董事長大位由蔡伯府接任,專管喜來登;蔡伯翰則任寒舍餐旅執行長,主管寒舍艾美。今年,蔡辰洋的么兒蔡伯璽回國,現任董事長室任特助。

在蔡辰洋眼裡,「老大成熟、學著做老闆,老二脾氣與個性都好,深懂老二哲學,精打細算。有回,公司要買車派給他,他買了部用過幾個月的二手車,費用立刻節省近百萬元;新婚時買房,我幫他殺價到每坪七十萬元,他回頭又殺了二、三萬元,堪稱『蔡家第一摳』。」

蔡辰洋回憶說:「當年老大考上他的第一志願-師大附中。我打電話給我媽報喜:『我家小牛(蔡伯府)考上師大附中。』我媽很高興,但沒二秒鐘就講,看你以前讀書不怎麼樣,我聽了很生氣,還跟她鬥嘴:『我兒子比妳兒子強,妳要怪誰?』」

老么蔡伯璽是蔡辰洋第二任太太、明星王釧如所生,身高一百八十六公分、體重不到六十公斤,長相俊秀,加拿大讀書畢業後,有一段時間到歐洲自力更生,擔任走秀模特兒,也曾應徵擔任酒店的服務生,近期剛回國,與蔡辰洋、賴英里住在一起,並進入寒舍體系學習。

「我很意外,沒想到他一工作起來,叫他休息還不休息,很認真在做,最近寒舍艾美開幕很忙,他都住在艾美。他曾經想要演戲,後來,跟我說:『還好沒去,做這個(酒店業)更好。』不管是我哪個老婆生的,男生都一樣,他有一天會變成副總爬上去。」蔡辰洋說。

蔡辰洋 最愛古早味

蔡辰洋除了會做鮑魚、魚翅等高檔菜色,他最津津樂道的古早味是「四神湯」和「扁食湯」。

一般四神湯是用薏仁為主食材,蔡辰洋用大陸蘇州特產的「雞頭米」取代,約黃豆大小,看起來像薏仁,口感卻較紮實;而腸子則用手工串腸,腸子包腸子,吃起來有嚼勁;豬肚則只用最厚實前段,咬起來有Q感,搭配熬上1天的湯頭,在台北喜來登請客樓有賣,一客780元。

扁食湯則是蔡辰洋招待客人的私房菜,並未對外販賣,必須現做,廚師用豬五花肉與曹頭肉部分,手工剁細,攪拌調味後用扁竹片挑起一小團餡料,抹在新鮮麵皮 上,手一抓成型,現包現煮最好吃。起鍋後,倒入一點熬一天大骨湯,再淋上台灣特有的紅蔥頭添香,加上切細的芹菜珠、白胡椒粉,若怕膩,小白菜就多一點。

蔡萬春家族


搞定 吳辜 辜蔡 家族 蔡辰 辰洋 洋搶 搶當 飯店 霸主
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老店再爬高 墾丁凱撒飯店 總經理武祥生

2010-12-30  TNM




25歲的墾丁凱撒,是墾丁最老也最貴的飯店,曾經獨領風騷,近年墾丁地區陸續出現新型飯店與6百多家民宿,3萬多個房間,讓墾丁凱撒備受壓力。

5年前,宏國集團斥資4.5億元整修,武祥生銜命從台北南下,為改裝後的飯店重新上膛。

墾丁夏季一房難求,冬季卻得跟落山風搏鬥,武祥生把1年分8段期,集中火力衝刺淡季,下殺3.5折,將以往只有4成的淡季住房率拉高1倍。就算是冬天,他也要引進陽光,讓業績暖起來。

武祥生小檔案

年齡:49歲

學歷:台灣大學EMBA商學組碩士、輔仁大學哲學系

經歷:墾丁凱撒業務總監、台北凱撒飯店副總經理、台北西華飯店業務部協理、溫哥華亞都溫華飯店中國市場業務代表、台北希爾頓飯店大廳副理

家庭:已婚,育有1女

最喜歡:聽周杰倫的歌、讀宋詞

最討厭:拒絕溝通的人

座右銘:結果不是結果,過程才是結果。

冬日,墾丁卻還處處蕩漾著夏末風情。晴空一碧的日子,我們才和武祥生結束一早的慢跑行程,還喘著氣,他便騎上腳踏車,在凱撒飯店四周緩緩繞行著。

老闆欽點 南下赴任

南 洋風的大廳正熱鬧,吃早餐、辦退房、逛精品店的,和逗弄二隻金剛鸚鵡的遊客,都在晶亮的大理石地板上交會穿梭。「客人到達凱撒,不同時間都有人跟他 check,一關一關走,非常smooth(流暢)。」武祥生大學時是辯論社要角,說話時,炯炯有神的眼,總在不斷飛舞的雙手後方盯著你。

交通部觀光局二○一○年十一月完成國內第一次星級飯店評鑑,墾丁凱撒、台北遠東、台北喜來登等八家飯店被評鑑為五星級。這個有二十五年歷史的飯店,二○一○年營業額將達五億五千萬元。

一九八六年開幕營業的墾丁凱撒,由日本青木建設向觀光局標下土地並興建經營,是台灣第一家國際級休閒度假飯店;一九九六年,已擁有台北希爾頓飯店(現台北凱撒)的宏國集團,向青木建設認購股權,並由副董事長林鴻道出任董事長。

墾 丁凱撒多年來始終是墾丁地區指標飯店,然而歷盡風霜,不時有客人詬病:「房價真貴,設施真老舊。」二○○五年底,宏國斥資四億五千萬元,全面翻修,客房數 從二四五間增加到二五四間,其中濃厚峇里島風味的花園客房最受歡迎,有十七坪大(一晚訂價一萬四千三百元),花園裡有按摩浴池,房間外有新泳池和庭園 B.B.Q區。

二○○七年,武祥生被林鴻道欽點,由台北凱撒業務總監,接任剛完成改裝的墾丁凱撒總經理。飯店業十幾年,他頭一回進入休閒度假飯店。

年分八段 衝住房率

墾 丁是台灣知名風景區之一,九二一地震後,中部遊客南移,墾丁遊客量一度超過五百萬人次,二○○八年遞減至三五○萬人次,拜電影《海角七号》風潮之賜,二 ○○九年又爆增至四九四萬人次。於是,除凱撒和福華二個老品牌外,南仁湖、統一、六福、福容等飯店集團都砸下銀彈,加上合法、非法民宿爭食大餅,飯店和民 宿多達六百間,總房間數三萬多間,但旺季生意做不完,到了淡季,業者只能喝西北風。

武祥生說:「在墾丁,住房率低於六○%的月分達半年。」他把三百六十五天打散,一年分了A到H八個段期,每個段期有不同的策略。

「暑假的禮拜六,這是A段,房價都一萬五千元起跳;最難經營的是十一、十二月的星期一到星期五,這是H段,一萬四千元的房間,我會用最低四千元不到的低廉價格賣,把住房率往上拉。」

創意專案 行銷淡季

擬訂了淡季攻堅計畫,武祥生把文宣上有熱帶氣氛的色彩拿掉,沒有沙灘,也沒有辣妹,取而代之的是三代同堂或秋日夕陽的照片。「我必須告訴消費者,凱撒不僅是夏季度假村。」

淡季攻堅奏效,墾丁凱撒冬天都有八成住房率,營收從二○○六年的四億元,成長到二○○七年四億六千萬元。隔年,墾丁觀光業趕上《海角七号》熱潮,對手夏都酒店因參與該劇拍攝,二○○九年營收達五.一三億元,已和凱撒在伯仲之間。

「夏 都有沙灘,喜歡夏都不一定喜歡我們,不必做競爭。」武祥生嘴裡誇說:「墾丁就是凱撒,凱撒就是墾丁,我們是領導品牌,不覺得有跟風潮的必要。」但電影太 紅,他還是不能免俗地推出「住『墾丁六號』(飯店地址),品嘗海角七号餐」的專案,還印了「恆春半島海角之旅」地圖送給住客。

開放員工 參與決策

大學主修哲學的他,把飯店業的正三角形管理模式,改成倒三角形,他要基層員工參與決策,員工犯錯,他先怪主管。「檢討人,太容易。如果不檢討流程和系統問題,保證還有人犯同樣的錯。」

「搞飯店這行,自己要先enjoy。」每個月,他讓員工免費帶家人來飯店吃一次飯,廚師研發出新菜,不僅要讓前檯服務生試菜,還得在一旁講解。「員工吃過後才會告訴別人,哪個菜好吃嘛!」

墾丁凱撒業務經理陳恆珣回憶:「接總經理前,他先兼任業務總監,短短四個月,從上到下打成一片。部門主管聚餐都邀他尬酒唱歌,活動組開發了新景點,會私下先找他走一趟,連房務阿姨都對他『笑微微』。」

然而傳統飯店業管理最講究SOP、紀律,不願具名的業者說:「武祥生讓基層參與決策,又不輕易責罰基層,這種管理的風險並不小。」

武祥生的好友、廣告圈鬼才范可欽,對他的管理風格不感意外:「大學時代,我帶他們參加辯論,打辯論不心狠手辣哪行?但這個人口才非常好,卻沒心機,根本不適合打辯論!」

基層做起 經歷豐富

沒心機,武祥生的飯店生涯卻很順遂。一九九一年,武祥生服完兵役後,到台北凱撒(當時的希爾頓)應徵,錄取後通過八個月見習,做過掃地、煮湯等粗細活後,分派擔任大廳副理。

幾年後,武祥生帶著家人移居加拿大,在溫哥華的亞都溫華大飯店覓了差。亞都總裁嚴長壽說:「把Jack(武祥生)放在不同的位置,他都能生存。」六年後,武祥生卻想讓女兒在台灣接受教育,因而搬回台灣,從西華飯店行銷經理幹起。

二 ○○三年SARS來襲,台北凱撒住房率跌到一三%。林鴻道把武祥生找回來當業務總監,他先和Yahoo!等各國最大入口網站合作,開發出網路市場客源,接 著把香港和日本客人「當正餐打」。但對服侍慣歐美客的凱撒員工來說,這無異是自貶身價,反彈聲轟隆作響,武祥生卻鐵了心腸硬幹,那年十月,住房率回到七成 六,他通過考驗。

愛妻知己 體恤甘苦

武祥生與太太Jessie,也結識在台北凱撒,當時Jessie是總經理祕書。武祥生說:「她對我的甘苦最了解。」范可欽說了一件事:「老闆要他去墾丁,我說,太太和女兒都在台北呀!結果他還是去了。他就是那種不跟老闆談條件,一聽指令就往裡鑽的個性。」

一個星期五的晚上,武祥生趁著從墾丁回台北的短暫時光,和太太陪著母親吃飯。這一家人不停交換著眼前的菜餚,感情非常好。

「他最怕人家看不見他用心的地方,有天馬凱(《經濟日報》總主筆)聽完他演講,告訴他:『我看得出你很用心。』他高興了好久。」太太Jessie說:「他需要的,就是這句話!」

後記

我向武祥生要了一些老相片,事先還聲明了,除了他的,還要太太和女兒的。他說:「這件事,我得先得到2個女生的同意才行!」

他的生命裡,3個女人的地位同樣重要。媽媽,39歲生他,2年後守了寡,咬牙把3個兒子帶大;太太,是這輩子忍讓他最多的朋友;女兒,遠在加拿大,每天上午都會用越洋電話跟他談心事的前世情人。

飯店是一個陰盛陽衰的工作環境,我們拍了很多照片,發現不論在飯店、在旅展,或在台北的辦公室,武祥生都被一群漂亮的女生圍繞著,好比眾月拱星。同事戲謔地說:「很危險啊!很危險啊!」

如果聽了他絮叨過的3個女人的故事,覺察他的用心,也許可以少擔這種心。

 


老店 爬高 墾丁 凱撒 飯店 總經理 武祥 祥生
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讓朱鎔基說讚、成龍送上熱吻 W飯店康儒革的弦外之音服務學


2011-3-7  TWM




喜達屋集團派在亞洲開疆拓土的頭號戰將康儒革,這次空降台灣籌設W酒店。為何這個美國人可以讓亞洲權貴豎起大拇指?讓喜達屋集團敢把重要戰場交給他?究竟,康儒革有何獨到的服務哲學,能打動客戶的心。

撰文‧林讓均

隨著陸客議題的延燒,台灣、尤其是台北的國際級飯店愈蓋愈多,就連全球知名的「潮牌飯店」──W飯店(W Hotel),也來搶食台灣一年高達五五六萬觀光人次的餐旅商機!

從 說要來台設點開始,W飯店就在台灣造成轟動,甚至引發飯店業的洗牌效應,不少業界好手紛紛靠攏。令人好奇的是,旗下掌管W飯店、喜來登 (Sheraton)等九個國際飯店品牌、全球最大飯店集團的喜達屋集團(Starwood Hotels & Resorts Worldwide),這次會派誰出掌台北W飯店?

「台灣每隔二十年,飯店業就有一番新氣象,這次W飯店的進駐,可望引動國內飯店業朝下一波演進!」高雄餐旅大學助理教授蘇國垚說,W飯店走的是融合科技、創新與品味的潮店路線,顛覆現有飯店的經營模式。

而帶動這股新風潮的就是來台已經一年多,在喜達屋集團有三十年飯店經營經驗的康儒革(Cary Michael Gray),他接掌首任台北W飯店總經理,低調開始籌備事宜。

除 了母語英語,還會說西班牙語和日語的康儒革,晉升之路起步甚早。三十一歲在日本沖繩喜來登飯店,康儒革就被拔擢為喜來登系列最年輕的飯店總經理;而在接掌 台北W飯店之前,康儒革已擔任過八間飯店的總經理,並擁有四次籌備新飯店的經驗,豐富紀錄少人能及,可說是新飯店籌設達人。

征戰亞洲各地、迅速累積戰功的康儒革,已經是喜達屋集團開拓新興市場的頭號戰將,喜達屋派給他的幾乎都是指標性的戰略要地。

例如,近十年來,康儒革就扛著喜達屋旗下最頂級的奢華飯店品牌「瑞吉酒店」(St. Regis),陸續前進中國一線大城「上海」與「北京」插旗。他所籌備、開門的頂級酒店,包括坐落在中國國務院附近、往來全是各國政要與全球五百大企業主的「北京瑞吉酒店」。

「康 儒革有二十年的日本與中國經驗,正是我們需要的!」引進「W飯店」品牌的時代國際飯店執行長、同時也是太子建設第二代莊士弘說。以目前來台觀光人次來看, 日本客和中國客分居一、二名,而康儒革深耕日本與中國人脈,又有多次籌備新飯店的經驗,因此在當初喜達屋集團派來台面談的三、四位飯店經理人之中,康儒革 當然是上上之選。

一碗白粥的貼心服務

出身自夏威夷餐旅世家,甚至當地有塊沙灘以其家族姓氏﹁Gray﹂命名的康儒革,之所以能在亞洲飯店界開疆闢土、攻下一個接一個客戶,最厲害的武器居然是:「聽懂弦外之音的服務哲學」。

喜 歡和人相處、大學時從建築系轉到旅館管理系的他認為,聽懂客人的「弦外之音」,才能在亞洲市場提供深入人心的服務。「客人想要的不一定會說出來,例如他嘴 巴說不急、手卻不自主地一直敲桌面,這表示他真的很急!」康儒革舉例,「肢體語言」、「聲音語調」以及「當時情境」都是幫助聽懂弦外之音的指標。

甚至,客人的神色、口氣都可能暗示著需要進一步的服務。例如,康儒革擔任澳洲喜來登飯店總經理時,時任中國總理的朱鎔基率團到澳洲開會,康儒革接待朱鎔基時,發覺朱口氣有異,他因此判斷朱的胃出問題了。

於 是待過日本、知道怎麼煮粥的康儒革,親自熬了一碗粥給朱鎔基。沒想到,一向不苟言笑、在中國有「鐵面宰相」之稱的朱鎔基看到粥大喜過望。原來連吃了多天的 澳洲海產讓他很不舒服,康儒革的一碗白粥,好過山珍海味。隔天,朱鎔基參加亞洲旅遊大會,還沒說到正題,一劈頭就當眾大讚康儒革:「澳洲服務業這麼棒,就 是因為有這個人!」對康儒革豎起大拇指的,不僅朱鎔基,還包括多位中外名人,例如美國前總統柯林頓與小布希、已故男高音帕華洛帝,以及將康儒革視為老友、 一見面就會主動擁抱並送上熱吻的動作巨星成龍。

尋求共識的領導風格

康儒革不僅可以深入客戶的心,也有其大器明快的一面,即使攸關外觀設計、主題定位的大事,一經議定就能快速拍板定案。不過,果斷的前提,是來自對各種細節與團隊文化的掌握。

「亞洲社會非常在乎『共識』,員工不傾向單打獨鬥,而是會急於了解接下來要『一起』做些什麼!」自承深受亞洲經驗影響的康儒革說,他擅長組織一個可以互相幫助的團隊,鼓勵員工彼此示範、討論,達到「為什麼我們要這樣做」的共識,進而把執行阻力減至最低。

說 起話來很有情緒渲染力的康儒革,私底下有著細膩而堅守原則的金牛座個性。至今每天工作十四小時的他,仍維持把顧客意見記錄成冊的習慣;而每次接受媒體採訪 前,都會與公關同仁事先預演兩次對答。「我的個性中,已經交融著美國、日本與華人的性格,這點和台灣人很像啊!」康儒革相信,他絕對可以很快融入腳下這片 土地。

首次接掌W品牌的飯店老將康儒革,這次如何讓台北體驗到W飯店充滿挑逗、驚奇的潮店精神,台灣飯店業界乃至於潮流人士,正引頸觀察。

康儒革

出生:1956年

現職:台北W飯店總經理

經歷:歷經北京、上海、東京、澳洲等喜達屋集團旗下飯店總經理學歷:加州理工大學波莫那分校飯店管理系

 


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違法挪用停車空間蓋飯店 義大世界違建恐遭拆除

2011-3-10  TNM




高雄義大世界驚爆違建將遭拆除事件。其中,由前101董事長陳敏薰負責經營管理、日前還招待大陸海協會會長陳雲林下榻的皇冠假日飯店,也列名違建之中。

知情人士指出,義大世界違建林立,天悅飯店、購物廣場、室內遊樂館、劇院,及部分透天別墅,都被查出容積超出法定上限,違規挪用停車空間。但義大不服,搬出立委直接找來內政部官員協調,企圖扭轉乾坤。

義联集團旗下的高雄義大皇冠假日飯店,日前才因招待大陸海協會會長陳雲林及其率領的經貿訪問團而聲名大噪,前一○一董座、現任義大皇冠假日飯店董事長陳敏 薰為了迎接這批貴賓,還一改過去典雅的包頭造型,改換成浪漫捲髮亮麗現身。但陳敏薰美麗身影的背後,卻背負了轉赴南台灣任職以來最大的危機,因皇冠假日飯 店被高雄市政府查出是超大違建,恐將面臨拆除的命運。

九大區 涉違建

根據本刊掌握的資料顯示,義大世界宛如一座違建城,不僅皇冠假日飯店涉及違建,連標榜英式古典建築風格的天悅飯店,號稱可感受希臘神話氣氛,媲美國家級劇 院的義大劇場及希臘館,以及知名的U型室內遊樂館、購物廣場、萬里長城步道、部分主題餐廳和歐商二期及透天住宅別墅區等,都被查出是超大違建。

知情人士說,義大開發公司和設計建築師及營造商等,約在去年十一月就已收到縣市合併前的高雄縣政府通知,部分建築涉及違建。不過,義大皇冠假日飯店、天悅 飯店、遊樂世界和購物廣場卻照常在去年十二月大張旗鼓開幕,還請來名模蔡淑臻等人走秀代言;之後又接連舉辦大型跨年煙火晚會等活動,吸引大批民眾前往,根 本不把縣府要求限期改善的通知放在眼裡。

據了解,陳敏薰等義大高階主管之所以有恃無恐,主要是已請立法委員張顯耀出面,直接找上建管主管機關內政部協調。

五千坪 遭挪用

本刊調查,二年前就從高雄縣政府取得使用執照的義大皇冠假日飯店,月前被查出實際興建面積遠遠超過容積上限。建築師說,皇冠假日飯店雖已取得使用執照,但多蓋的樓地板面積還是形同實質違建,將面臨拆除命運。

知情人士說,義大世界會被發現違建林立,主要是高雄縣政府和高雄市政府合併升格前,縣府建設局官員在去年底會同相關專業工程技師公會人員,前往抽查天悅飯店建造及執照時發現,義大世界違規將停車空間挪用做店鋪、辦公室、集合住宅或飯店等容積使用。

高雄縣政府及專業技師發現,天悅飯店在請領建照時,設計要蓋一千二百二十五輛汽車停車位,並且用每個停車空間的最大上限四十平方公尺計算,光停車位的容積 樓地板面積,最多可蓋到四萬九千平方公尺,但天悅飯店卻只用了三萬一千多平方公尺來做停車空間,多出來的一萬七千多平方公尺(約五千多坪),可多蓋五棟、 十層樓高的百坪豪宅。

不改正 可拆除

在發現天悅飯店的違規情節後,縣府相關人員於是深入清查義大世界開發範圍內,已經拿到建築執照,甚至是取得使用執照的建案,發現和天悅飯店一樣違規將停車 空間挪做他用,導致實際樓地板面積超過法定容積率上限的超大違建,還有皇冠假日飯店、萬里長城步道區、主題餐廳和部分透天住宅別墅。

為此,高雄縣政府多次發函開發義大世界的義联集團旗下子公司義大開發及泛喬,以及營造公司和建築師事務所負責人,要求限期停工,並將違規部分辦理變更設計或變更使用執照,否則就要自動予以更正或撤銷,甚至將這些全判定為違建予以拆除。

但義大世界的開發單位考量施工中的建案必須重新設計,要不是降低樓層、減少樓地板面積,就是要將多出來的容積恢復成停車空間使用。

至於像皇冠假日飯店等已經蓋好的違建,只有中止其他開發案,並將這些開發案相連的基地面積補給超出法定容積上限的違建使用,經過重新計算變更設計和補照才有機會避開拆除的命運。但如此一來,將使義大世界少賺好幾億元,因此堅持不肯接受縣府的要求。

換容積 拒配合

知情人士指出,高雄縣政府曾提出建議,指義大世界開發區內大樹鄉姑婆寮段二六之四到二六之六地號,有三筆建築基地已領有二張建造執照但尚未申報開工,經過 換算這三筆建築基地的容積樓地板面積,足以填補縣府所查出包括皇冠假日飯店在內已經興建完成,量體較大、樓層較高並領有使用執照的建物超額面積,但義大世 界不願接受縣府開出的條件。為此,這三筆建案仍卡在地方政府,不得施工。

知情人士說,由於義大不服縣府裁決,要求縣府函請內政部營建署對相關法令做出解釋,更在縣府發文內政部前,先一步請出立委張顯耀,在去年十二月三日,把內 政部營建署副署長蘇憲民及相關承辦人員找進辦公室協調。當時天悅飯店起造人泛喬公司高層主管和建築設計師林益慶等人也都到場說明。張顯耀當場告知營建署人 員,高雄縣政府將發函請內政部解釋法令爭議,希望內政部予以協助。

協調會後十天,內政部果然接到高雄縣政府來函請求解釋。經內政部相關單位開會研議後函復縣府表示,停車空間若實際設置面積未達法定上限,只有實設範圍面積 不計入容積;收到中央回文的高雄縣政府,立即在隔天發函義大世界,確定實設容積已超過法定上限,期限內需辦理變更,但義大世界不服,認為內政部的解釋和建 築技術規則相悖,再度請出立委協調。

請立委 查市府

知情人士說,今年二月八日,張顯耀再度把營建署副署長蘇憲民等人找進辦公室,這次義大世界出席的陣容更為龐大,由天悅飯店起造人泛喬公司副董事長親自帶領法律顧問與會。

蘇憲民不斷強調,建案停車空間只能做停車用途,不得挪為他用,但泛喬不服,並表示變更設計或使用執照有困難。

蘇憲民還要求張顯耀協助調查台北市、新北市、桃園縣及苗栗縣政府對相關案件的執行方式,是否和義大的核算方法相同,另一面則質疑已經合併的高雄市政府,已核發相關執照,如果內容有誤,將要求立委協助追究市府相關責任。

本刊調查,相關單位在詢問台北市及新北市等五縣市對於類似案件的執行方式後發現,沒有任何案例像義大世界一樣,把多出來的停車空間移作其他用途。內政部於 是決議,請義大開發單位依照高雄市政府提出的方式限期辦理變更;如果義大不從,皇冠假日飯店、天悅飯店、室內遊樂館及其他別墅住宅等,將被認定為違建拆 除。

義联集團 主導義大世界開發

義大世界由泛喬公司及義大開發公司主導開發,泛喬負責人李必賢代表裕勝投資,最大法人代表為燁聯鋼鐵,至於義大開發負責人吳承璋為興隆投資推派在義大開發的代表,興隆投資和燁聯、裕勝負責人同為義联集團創辦人林義守。

本刊調查,義联集團耗資300億元開發義大世界,占地約90公頃,號稱是國內最大的綜合性休閒度假購物娛樂城。

義大世界 九大違建

●A興建完成已領使用執照建物

◎皇冠假日酒店、義大劇場及希臘館、義大購物廣場、U型室內遊樂館、歐商二期建案

●B領有建照仍在施工的建物

◎天悅飯店(一期工程已完工並領有部分使照,二期近乎完工,三期仍在施工中)

◎萬里長城步道(部分建物已完成,仍有少部分施工中)

◎主題餐館(部分樓層已完成)

●C其他

◎部分透天住宅(將停車空間挪作他用)

義大世界爭議事件簿

2010/06/19

試營運期間摩天輪突然斷電,上百名遊客受困半空90分鐘。

2010/06/29

聯外道路擋土牆坍方,環保團體要求重做環境影響評估。

2010/07/03

遊樂設施「天旋地轉」故障,16名遊客卡在半空近40分鐘。

2010/07/14

高縣府建設局會同「台灣省機械技師公會」、「高雄市電機技師公會」檢查遊樂設施。

2010/07/17

建設局發現遊樂設施維修保養紀錄不夠確實,依法開罰10萬元。

2010/11/29

高縣府發現天悅飯店涉違建,進而抽查義大其他建案,發現也有超建及將停車空間挪做他用等情節。

2010/12/01

高縣府要求義大違建案限期變更。

2010/12/03

義大請立委張顯耀找內政部官員協調。

2010/12/18

義大世界正式開幕。

2011/02/08

義大不服中央及地方函釋,二度請立委張顯耀找內政部官員協調。

回應:義大世界:公共利益為先

義大世界發言人江惠頌表示,在興建前已備齊相關資料透過建築師團隊送交建築公會審查,之後也經公部門審查通過後才能領取執照,並按核可後的設計圖施工,最 後更是經由高雄縣政府等相關單位驗收通過,才能順利開幕營業。如果中央及地方主管機關仍有疑慮,義大會以公共利益為優先,並信賴專業建築團隊尋求適切的解 決之道。至於義大是否請民代幫忙向中央協調,還有待進一步查證。

立委張顯耀及高雄市府建設處在本刊截稿前都未回應。

 


違法 挪用 停車 空間 飯店 大世界 違建 恐遭 拆除
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三大都會區將蓋十棟星級飯店 會計師變身飯店大亨 扎根培養當地思惟 長期經營賺「慢錢」

2011-3-14  TWM




神祕的觀光飯店業者李銘松,二十 三年前曾赴中國投資,卻接連四次失利,他不畏挫折反而赴當地求學,終靠投資上海店面大賺。二十年前開始參加投資考察團的李銘松,多年來在台灣北、中、南獵 地,因為懂得在失敗中努力學習,讓他成為百億元身價的富豪、台灣新飯店大亨。

撰文‧周岐原、梁任瑋

「你就去談 談看,(價錢)不要超過。」一列高速奔馳的「和諧號」列車,正由重慶駛向成都。車廂裡,坐著許多財金文化的考察團員。其中,一位穿西裝的中年人正透過電 話,指揮一樁房地產買賣的談判細節。談了許久之後,這通電話才掛斷。從外表看起來,這人中等身材,一頭銀灰色頭髮,儘管戴著眼鏡,他的眼神依然銳利。這個 人的名字叫作李銘松。

李銘松是誰?去年六月中旬,新光人壽標售北市寶慶路土地,最後富邦建設等十二組人馬全數失利,由市場十分陌生的皇家季 節酒店得標,每坪得標金額換算逾五百萬元;在幕後操刀這樁交易的主導者,就是皇家季節酒店的創辦人兼總裁李銘松。他在接受《今周刊》獨家專訪時,頗具信心 地表示,準備將西門町的土地,用來興建地上十九層的五星級飯店,以擴充台北市的經營版圖。

此外,在台中、高雄市中心,他也各準備至少三個地 點,將用來興建高級觀光飯店。待工程陸續完成後,皇家季節酒店將在北、中、南三大都會區,擁有十棟四星或五星級飯店,成為爭奪台灣觀光市場的一股龐大勢 力。李銘松本人,更會成為國內的新飯店大亨!

據統計,外國觀光客由○六年的三五一萬人,增加到去年的五五六萬人,在短短五年間,來台人數成 長率逼近六成;連國際飯店的平均房價,也已逐步逼近○六年的歷史高點。巧的是,李銘松旗下的飯店,正好就是從○六年開始營運,順利搭上這波觀光業起飛的大 商機。目前,由皇家季節酒店營運的飯店,包括南京西路的一館、二館,及位在北投的溫泉旅館,房間總數約一四○間。儘管數量還不多,但未來新飯店陸續加入營 運陣容,將使得李銘松的飯店版圖更加可觀。

得標西門町的角地,讓以往極為低調的李銘松,一下子成為市場焦點。當大家都在追問「誰是李銘 松?」參與投資考察團的團員都知道,他就是那位頭髮銀白、笑口常開的成員。也知道早在九○年代初期,︽財訊︾創辦人邱永漢帶團參訪中國考察時,李銘松已是 參與其中的第一代團員。但是在浮上台面之前,李銘松和觀光產業全無淵源,只是一位擅長投資房地產的會計師。

出身宜蘭頭城的李銘松,祖、父二 代靠投資經營遠洋漁業和養殖漁業起家,並在迪化街從事銷售貿易生意。由於這層地緣關係,李銘松由台北商專(現改制為台北商業技術學院︶畢業後不久,就創辦 了松哲會計師事務所,專門將目標客戶鎖定在迪化街的公司,為他們處理帳務相關事宜。大膽創業這一年,李銘松年僅二十五歲。

青年創業 積極標會買樓、換屋李銘松創業初期,正好碰上台灣經濟大幅成長的年代,會計師事務所的事業,很快進入軌道;甚至因為事務所的生意興隆,他還有「迪化街大帳 房」的封號。然而跑遍各大公司的查帳過程,卻是他最難忘的經驗。李銘松回憶,在最高峰時期,松哲曾為一千多家客戶提供稅務及會計服務,儘管員工多達上百 人,但要查核一千家客戶的帳目,仍然十分辛苦。「扣掉假日,三六五天每天拚命查,(帳務)還是查不完。」李銘松說。

至於李銘松最重要的致富 管道—— 房地產,則是在他創立會計師事務所的隔年,才開始投資。當時,忠孝東路四段的現代大廈剛剛完工,一坪要價四萬元。透過朋友擔任銷售業務的關係,李銘松以少 許折讓的一○八萬元,買下一戶二十八坪的房子。李銘松承認,當時資金並不充足,還是回老家標了一個會,才湊足自備款。他自嘲說:「我大概是『頭殼尖 尖』(意指財運不佳),但是自備款夠了就敢買房子。」二十五歲創業、用標會籌措買房的自備款,可以看出李銘松行事的積極作風。

開始買房地產 時,李銘松剛結婚不久。他回憶,為了換空間較大的房子,全家人曾每隔三年就搬一次家。為何如此勞師動眾?原來李銘松為了避免購屋造成太大的資金壓力,他決 定在換屋時,先搬到市郊的大房子,直到經濟能力穩定,再搬回市區,找同樣大小但價錢略高的房子。雖然搬家過程辛苦,但如此一來卻能趁房價波動,達到換住好 房子的目的。

創業期間長年查帳的經驗,加上用心觀察房地產市場變化,讓李銘松練出極為敏銳的房價嗅覺。像是在考察大陸期間,每參觀一個建 案,李銘松往往會走上樓、從陽台向外眺望,仔細觀察建案周邊的市區建設和交通動線,藉此了解發展潛力。

舉例來說,在參觀幾處重慶的建案時, 李銘松就發現部分建築本身即使位在市區,但周邊的建設進度還不到位,現階段若出手購買,價格將不容易有明顯上漲。可見投資不動產數十年的他,認為房地產的 區位還是最重要的選擇指標。

他經常掛在嘴邊的話是:「只要是經濟維持成長趨勢的地方,就不用擔心買來的房子價格不漲,只會有快漲或慢漲的區 別。」之所以有這層體悟,是李銘松花十年考察中國各地的心得。在這十年間,李銘松雖然靠投資中國獲利甚豐,但成果卻是用多次挫折換來的。

投 資中國四次失利 為人脈赴當地讀書李銘松回憶,一九八八年他首次到中國觀光,由北京一路南下到江蘇,當時中國的投資環境仍相當原始,但潛力已讓李銘松留下深刻印象。回台灣 之後,他積極找管道進軍中國投資。第一站,就選在國民政府的舊都南京。

當時,李銘松請友人協助,以近人民幣八百萬元的代價,在南京市郊景點 湯山溫泉買了兩百畝地(約四萬坪)使用權。不料繳款後數個月,還是無法取得國土使用證,取得執照又發現,買的地竟縮水到八十畝。原來官員並沒有告知,一條 規畫中的高速公路剛好經過這塊土地,在重大建設優先使用的情況下,土地於是縮水。幾經折衝之後,李銘松總算拿回當初的投資款項,精明如他,也終於嘗到吃悶 虧的滋味。「一堆經驗,白忙一場」,李銘松感嘆。

這次投資失利,不僅沒有打消李銘松布局的念頭,反而讓他更積極地想切入南京的消費市場。原 因是一次逛街時,李銘松發現當地的麵包售價相當高,「兩種都是麵粉做的,包子一顆只賣三毛,麵包卻賣八毛至一塊」,這讓李銘松興起在當地賣麵包的念頭。於 是他決定與家人合夥,在南京市區連租了二十個店面,打算一口氣衝高規模,拉抬經營聲勢。想不到第二次又遇上同樣的產權問題;明明已經付出人民幣兩百萬元拆 遷費,但幾個店面的使用證一直無法取得。幾經等待,李銘松只好再次決定放棄投資,當作花錢買教訓。

仍不放棄的李銘松,後來曾嘗試經營南京一 家飯店,以及承作當地人民大會堂的餐廳生意,但兩者雙雙因勞工問題而碰壁。一再被人治問題困擾的李銘松,終於決定暫停在中國的經營腳步,檢討自己的布局。 他得到的結論是:做生意,不僅要有當地人脈,還要具備在地思惟才能成功。於是,李銘松做了一個讓眾人驚訝不已的決定:到南京讀碩士。

「九三 年起,我每周五去南京,周一回來。這樣一趟來回,一周交通時間就超過七小時,連續上了二年課」,李銘松笑說,他以四十歲「高齡」到南京大學念碩士課程時, 是全班唯一的台灣學生。當時還沒有兩岸直航,到南京必須先到香港轉機,過程十分辛苦;但李銘松一心想要了解當地商界人士的經營思惟,因此絲毫不以為意,反 而上得十分勤快。

前後為學業飛了八十多趟南京,經過兩年,李銘松終於拿到碩士學位。他回憶,當年擔任指導教授的老師,如今都已是大學校長、 書記等重要人物,為他提供更多的經營訊息,李銘松這步棋,終於是走對了。

歷經多次失敗,李銘松在中國的事業終於有了大翻身的機會。一九九七 年起,李銘松將事業布局轉往上海,在古北新區的一條商店街收購了三十間店面。當時,店面每坪售價只有七千五百元新台幣,他將店面出租,租金的年化報酬率估 計高達四成。不過二○○○年時,中國改革房屋政策、終止原來的「福利分房」措施,大批民眾直接買屋,使得租金報酬率大減,一下子降到只剩五%。有鑑於收益 下滑,隔年開始,李銘松就陸續將這些店面賣出。

鮭魚返鄉 經營觀光飯店獲利豐厚將這批房地產出清後,讓李銘松獲利最大的除了價差,還有一項無形影響因素:新台幣匯率。他回憶,最初將投資款項匯出台灣時,新台幣兌 美元是一比二十六,但是○一年他將資金收回時,匯率已經貶到一比三十七.五,這一來一往,等於讓李銘松又多賺了四成。李銘松這次投資上海店面的獲利,估計 有好幾倍。

事業中心調回台灣後,李銘松仍未改變「店面優於住宅」的投資原則,趁著當時銀行承作的貸款成數高,李銘松陸續收購不少位在台北市 忠孝東路與敦化南路周邊的辦公室。包括葉財記世貿大樓、中鼎大樓、十信大樓等辦公室,李銘松均一層層加以收購,並且持有不賣。直到○六年開始,他發現房價 的漲幅開始超越土地,也就是麵包(房屋)比麵粉(土地)還貴的異常情況。隨著房價走高,他將這些商辦陸續出脫,結果這批商辦,又為他賺進約三倍的豐厚獲 利。

至於經營觀光飯店,李銘松笑說:「完全是無心插柳,我大概是最不務正業的會計師!」原來在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情期間, 李銘松決定讓房客退租、將位在南京西路的大樓重新整修。原因是他偶然讀到一則新聞,指出一旦國內開放大陸遊客來台,高級觀光飯店將供不應求。生意頭腦靈光 的李銘松,立刻決定將這二棟改作飯店用。這位旅遊業的門外漢,就這樣一頭栽進飯店事業。

「當時全台總共二萬多個房間,觀光局估計若全面開放 陸客,至少要八萬個房間,還差很多。我的邏輯一想,這就有投資的空間,」李銘松說,「飯店不是能賺暴利的行業,但它可以永續經營,只要守得好,留給下一代 也不錯」。

由於創始的一、二號館,地點位在台北市鬧區外圍的南京西路,一開始規畫時,李銘松就強調須凸顯差異化的品牌價值。而全面使用歐舒 丹作為房間沐浴用品,就是該飯店的創舉。

經過數年籌備,陸客即將開放自由行,李銘松終於等到開放陸客自由行的活水,現在,他要全面衝刺旗下 的飯店事業,與加入戰局的國際品牌一較高下。他私下坦承,只要飯店事業經營得當,不排除將公司掛牌上市櫃。這位神祕的地產大亨,過去靠著不動產賺得可觀身 家,但他卻將精力和公司的重心,全都押寶在觀光飯店產業上。

從一位會計師到身價上百億元的飯店大亨,李銘松靠的是他比別人更強的成功企圖 心,不認輸,以及敏銳的觀察力與執行力,成就他今日的身家。

李銘松

出生:1952年

現 職:皇家季節酒店總裁

經歷:松哲會計師事務所創辦人學歷:南京大學國際經濟研究所碩士

李銘松的投資態度:

1. 專注投資熟悉的房地產,陌生的商品一律不碰。

2. 在中國投資失敗4次不氣餒,反而赴當地求學,長期耕耘人脈,重新學習。

3. 經營事業需要的不動產一律購買,不採租賃。

4. 寧可投資土地、蓋飯店,賺長期經營的「慢錢」,不急著投資金融商品來短期獲利。

李 銘松的投資心法

1. 投資任何地區都只買交通動線良好、周邊建設已經到位的房子。

2. 只要確認當地經濟成長趨勢,就不必擔心房價不漲,只有快漲、慢漲的區別。

3. 當價格便宜時,優先購買市中心的商辦產品。

4. 每坪房價水準比土地價格還高時,就會陸續賣出。


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台灣工程師 化身W飯店形象推手

2011-4-25  TWM




猜猜看,香格里拉(Shangri-La)、寒舍艾美(Le Meridien)與W飯店(W hotel)等知名五星級旅館,最害怕的是什麼?

答案是社群網站的威力。

有 一個在社群網路上挖掘出秘密的公司美商千祐資訊(Circos),創立短短兩年半來,已經擁有五千多家客戶,萬豪酒店集團(Marriott)、文華酒店 集團(Mandarin Oriental),以及旗下擁有W飯店、寒舍艾美等九大品牌的喜達屋集團(Starwood Hotels and Resorts)等都是它的客戶。

這家公司的執行長沈洊良,出生於台灣,畢業於史丹佛大學工程系,二十一歲加入微軟 (Microsoft),二十七歲就當上微軟最年輕的資深副總裁,直接向比爾‧蓋茲(Bill Gates)報告;之後效法美國知名選秀節目《美國偶像》(American Idol),開創出潛能創意盃(Imagine Cup)的校園程式設計競賽,重塑微軟在學生中的品牌形象。沈洊良是少數兼具資訊與行銷兩種專長的工程師。

雖然是理工科背景,但沈洊良對人與人之間的互動相當敏感。千祐的誕生源自沈洊良想要解決自己旅行常碰到的問題,每次出差住旅館,最令他頭痛的,是要靠同事的口耳相傳,才能了解居住環境的好壞,浩如瀚海的資訊根本無法成為有效的參考依據。

蒐集意見把網友留言,量化後評分

於 是他開創了一個全新的做法:先運用關鍵字搜尋技術,把全球四十多萬家旅館的相關網路資訊收入其資料庫,再結合文字探勘(text mining)的技術,分析每一則網路留言中的語言結構,找出其正面與負面的意涵,最後歸納成一個分數量表,從負六分到正六分不等,分數越高代表顧客對其 品牌印象越好。

透過這套系統,旅館業者只要輸入自己的品牌名稱,就可以知道顧客在各地網路上所留下的真實感受,同時還能根據不同的項目,例 如食物、餐廳、衛浴設備等去查詢;甚至連枕頭軟硬、被子厚薄、燈光明暗等細微感受,都能精準的量化分析出來。如此一來,旅館業者既不需要眼巴巴的等著顧客 填寫問卷回函,也不需要再另設部門二十四小時監控,就能獲得顧客最真實的反應。

根據全球最大的旅遊諮詢網站TripAdvisor的統計,高達七二%的旅客在預訂旅館前,會先上網查詢所有相關評論,再決定是否入住。「網路上所形成的『集體智慧』,已經成為影響旅館品牌形象甚至營收高低的重要因素!」TripAdvisor亞太區商務總監莊懿銘指出。

老 爺大酒店集團總執行長沈方正說,旅館傳遞的是一種「說不出來的感覺。」過去這種感覺只能靠口耳相傳,但現在,行動通訊與社群網站的風行改變了這一切。顧客 可能才剛辦完入住手續,一轉頭就馬上用手機上傳櫃檯人員的服務態度到臉書(Facebook)或推特(Twitter)上與朋友分享。

而沈洊良開發出的系統,就是要讓這種「說不出來的感覺」成為具體的反饋意見,資料庫越存越多,就能越精確描繪出客戶對每一家旅館的完整面貌,甚至進而成為旅館業者在管理不到的死角上,一個最佳的探測針。

這種立即且廣泛的傳播模式,徹底改變飯店業的行銷模式。「這讓我們的現場管理者壓力非常大,」雲朗觀光集團餐飲事業總經理丁原偉表示,以往對於顧客滿意的調查,一個月只要檢討一次就可以掌握大部分狀況,但現在卻得要壓縮到每週甚至每天,「真的是滿難經營的!」他坦承。

分析意見獨門系統,讓回饋更客觀

一般旅館業者因應這個趨勢的方式,是設立一個部門,專門負責監控網站,查看各式各樣的文本訊息,但這種「手工」做法既要付出龐大的人事成本,勞神費力,回報訊息也難脫「人」的主觀意識。

「我們花了三年多的時間,結合搜尋技術、語言學分析與data mining(資料挖掘)等技術,才寫出這套系統,」沈洊良說。也就是利用科技技術,改善類似部落格客觀性不足的缺點。

這個產品很快的就引起旅館業者的興趣。過去這些品牌形象的調查資料都被業者們視為高度的機密,但千祐光是透過在社群網站上的資料蒐集與分析,就能透視每一家的狀況。一家美系五星級飯店的行銷副總第一次聽完沈洊良對他們的分析報告後,鐵青著臉問他「你怎麼會知道這些事?」

「所以他馬上就簽約了,」沈洊良大笑說。

提供意見利用臉書,抓住年輕客層

不 只分析網路資訊,千祐還提供行銷顧問服務。傳統奢華旅館的代表香格里拉,作風一向穩健保守,卻沒意識到自己在社群網路時代逐漸失去了年輕人的認同。但在與 千祐合作之後,香格里拉先是拋去傳統包袱,突破性的在臉書上開設粉絲團,接下來六個月竟聚集到十萬個粉絲,人氣指數在全球五星級旅館中排名第一。

「它讓我們可以對症下藥,用有限的資源擬定出最切合需要的策略方針,」萬豪酒店集團亞太區策略副總裁艾伯汀尼(Greg Albertini)肯定的說。

「旅館業只是我們第一個嘗試,我們先專注深耕之後,接下來就可以把它拓展到各行各業,」沈洊良充滿信心的說。


臺灣 工程師 工程 化身 飯店 形象 推手
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潮裝振父業 華園飯店董事長 陳海尼

2011-4-28  TNM


台灣飯店史上第一家認證的國際飯店,不在台北,而是高雄的華園飯店。53年前,陳海尼的父親陳植佩在政府重點扶植下成立華園,成了黨政軍流連、影視藝人星光閃閃的交際場所。
那是高雄加工出口區支撐台灣經濟起飛的年代,當初的時尚飯店,後來在超高樓層飯店擠壓下求生。陳海尼進行改裝整修,大膽顛覆了老飯店外觀,變得風姿綽約。但他堅持的高房價,也拉低了住房率,考驗著南洋富二代在南台灣的生存本領。
陳海尼 小檔案
年 齡:1951年次,60歲
學 歷 淡江大學國貿系、加州多元技術學院旅館管理系
經 歷:華成製罐紙器股份有限公司總經理、華成股份有限公司總經理
家 庭:太太林淑惠,育有1子2女
嗜 好:撞球、釣魚、太極拳
最喜歡:偷吃甜點(因為太太禁止)
最討厭:同樣的錯誤連犯3次
經營哲學:公司照顧好員工,員工自然會照顧好客人
「高階飯店的枕頭,頭一壓,噗,就陷下去,要是側躺,鼻子掩住,怎麼睡?」色彩繽紛的客房裡,陳海尼一拳輕輕打在枕頭上,擺出頑皮的表情。
輝煌歲月 星光熠
二○○八年初,五十年歷史的華園飯店改裝整修前,陳海尼一度躊躇了。但飯店老了,年輕人不來,他再不下決心,只怕時不我予。
身兼台灣首家國際觀光飯店,及第一家股票上市飯店,去年營收一億八千萬元的華園飯店,曾有過一段光輝歲月。
一九五五年,政府頒布〈華僑歸國投資條例〉,包括富都飯店徐亨、中泰賓館林國長,都在台北蓋飯店,獨獨陳海尼的父親陳植佩和四伯陳植津,選擇高雄當根據地。「父親沒說原因,我推斷是只有高雄才可能在市中心找到一千五百坪大的土地吧!」
陳海尼的二個哥哥都在大陸出生,他則在台灣出生。「飯店起造時,我剛上學,都在工地裡跑來跑去。」 一九五八年,華園飯店落成啟用,陳植佩軍方人脈雄厚,陸軍一級上將何應欽還來剪綵。那也是高雄身為加工出口重鎮的時代。在華園飯店美容室幾十年的劉秀昭 說:「當年住了好多外國工程師和技術員,劉文正、白嘉莉、凌波這些明星也都是常客。」
一九七九年,陳海尼進入父親和南部麵粉大廠永光製粉方金炳家族共同經營的華成工業合板廠。當時,華成營收超過六億元,曾名列中華徵信所台灣企業排名前一百五十名。
年少應戰 喬債務
一九八○年全球石油危機,華成工業陷入困境,市場派介入取得董座席位,時任副總的陳海尼被家族推上總經理位置應變。提起這段往事,陳海尼常開笑口的臉也沉了下來;「爸爸事業太大,不是都管得到,大哥三十二歲病死,二哥負責新加坡事業,我還年輕,接班斷層了。」
但後來華成市場派因炒股失利而棄走美國,二十八歲的陳海尼被推上火線。
「欠了銀行幾億元債,整天跑外商銀行開會,後來是泰國的堂哥(陳德樹,現泰國盤古銀行最大股東、台灣國泰世華銀行董事)用二億元買了高雄廠,債務才解決。」他皺著眉說。
「爸說算了,這行業不是我們要做的,決定全面退出。」偏著頭,陳海尼解釋:「我們是華僑家族,事業做不好就賣掉,心力不會固定放在一個事業上。」
回扣突圍 虧轉盈
一九八三年,陳海尼到美國念旅館管理,回國後到華園飯店擔任副理。此時,大統吳家經營的華王飯店已紮穩根基,國賓剛剛開幕二年,三家觀光飯店均分市場,但華園飯店仍年年虧損。「副總是以前老董事長的同袍,軍人個性,沒服務觀念,一年要虧二千萬元。」老員工說。
當時來台的日本遊客一年可達一百萬人次,陳海尼自己跑起業務,每月上台北一週,拜訪東南、新亞等大型日本線旅行社。
「我開的條件很好,一年滿二千間,每間退五十元,滿三千間,每間退一百元。」由於條件優惠,旅行社樂得把客人一車車往華園送,加上高雄加工區的日本企業尚未大量遷往中國,華園的日本客比重高達七成,財務也慢慢轉虧為盈。
那些年,華園住房率曾高達七成五,一九八五年的第二十二屆金馬獎在這裡舉辦,星光閃閃。協理陳祥銘回憶:「林青霞、湯蘭花都住過這裡。以前樓下的麗池,是南部第一家夜總會,政商名流都往這裡跑。」
一九九九年,陳植佩過世,太太陳柯淑卿接任董事長,陳海尼跟著母親見習財務管理。由於僅有國賓、華王二家主要競爭者,「一九八四到一九九五年間生意很好做,我們手上多累積了一億元資本。」陳海尼說。
眾敵來犯 大改裝
但眾敵很快來犯,「以前三家飯店總共才一千一百間房,現在光漢來和金典二家就超過這個數字,還不算福華、寒軒、天悅、福容咧!」根據業者估算,大高雄地區觀光飯店總房間數已高達四千間,是歷史高峰。
因應市場競爭,高雄老字號的華王和國賓相繼改裝整修,陳海尼也展開行動,和太太飛到紐約和洛杉磯,聽說哪裡有特別的旅館就去。「洛杉磯Sunset Boulevard(落日大道)上很多別緻的精品旅館,有家晚上全部點蠟燭,迷迷濛濛,有張長椅,洛城最時尚的男女就著長椅社交,人影隱約,非常『性 感』,華園茶餐廳就複製了這個氛圍。」
他找來高雄市「城市光廊」設計總監何怡珍,告訴她:「我要弄一間『design hotel』(時尚設計飯店)。把你當成好萊塢電影導演,好好玩玩布景吧!」
二○○八年年中,華園進行改裝,完工時連員工都嚇了一跳。「前棟七十間客房全改了,五個樓層一層一個顏色,床大電視大,衛浴夠好,行了。」陳海尼得意說著。
改裝完隔年第一季,因平均房價半年內從二二○○元跳到三○○○元,住房率由六成跌到三成。員工回憶:「他難得動怒,一天卻把大家叫到辦公室罵,那個危機 感,他感受到了。」相較於對手華王飯店整修後,採取二千多元的平價策略,陳海尼卻堅持要跟漢神、金典等新型飯店房價一樣超過三千元。
住房暴跌 嘸在驚
「華園近六合夜市,是其強項,改裝前接國民旅遊團,檔次平平,改裝後房間漂亮,但客人要重新培養,有斷層出現。」不願具名的飯店業者說。
漢來飯店總經理林子寬則覺得,陳海尼讓華園轉型時尚飯店,是聰明的決策,但也說:「他是高雄飯店業裡唯一身兼業主和專業經理人雙重角色的人,人才培養不夠快,會是罩門。」
拉高房價的堅持,導致華園住房率在高雄觀光飯店中墊後,一直在五成左右打轉。但陳海尼顯然不著急。
陳海尼解釋:「一般飯店想賺錢,住房率要超過六五%,華園營運成本低,住房率只要五○%就能賺錢。」他大學時會計特別好,「老飯店折舊少,帳面不賺錢,現金流卻很多,我現在手上現金超過一千萬美元(約新台幣三億元),準備再在美國買間飯店經營。」
公子哥兒 沒脾氣
年輕時,陳海尼與和信辜啟允、中泰賓館林命群等二代公子哥兒就有來往。「林命群年輕時有個綽號,叫『掃把』,辜啟允我們叫他『辜仔』。辜仔常請一堆朋友去 中山北路的UCC喝咖啡,很貴耶,他只說,你們儘量點,儘量吃,但他總是簽完帳,人就跑了。當朋友,他是第一流的,偏偏害他的,也是朋友。」
他和辜啟允都喜歡打撞球,辜啟允從撞球一分一元賭到保齡球一局一萬元,「真匪類。」他說,但他卻是玩認真的,撞球界的黃國展、趙豐邦等知名人物都是他的好朋友。我們造訪了他百來坪大的豪宅,他拿出珍藏的撞球桿,每一支都身價不菲。
「做這行不能有脾氣,真的滿適合我。」我們在大廳找員工和他合照,大家爭著擁上來,他戲謔似板起臉,複頌「客人就是客人不是朋友,分寸要拿捏。」大夥兒收起笑容,他才又擠擠眉說:「幹嘛那麼嚴肅啊!」
陳家起底
陳植佩是福建晉江人,大學三年級時響應蔣介石「十萬青年十萬軍」,1949年隨部隊來台,與四哥陳植津在高雄鼓山開文興行,做大宗物資進出口貿易,結識同因貿易起家的高雄方金炳家族。
1960年代,陳植佩和方金炳家族合作,先後成立華成食品、華成紙業、友聯儲運等。曾經是台灣南部商界呼風喚雨的人物,手下最多擁有華成工業和華園飯店2家上市公司在內的十幾家企業。
陳植佩兄弟先後到泰國、馬來西亞、新加坡種鳳梨,曾是全球第三大鳳梨加工業者。陳海尼說,四伯在東南亞事業很大,堂哥陳德樹是泰國盤古銀行最大股東,持有15%股權,也是台灣國泰世華銀行董事,總資產超過10億美元,曾在富比士華人富豪榜中排名101名。

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2011-5-16  TWM




陸客來台自由行可望六月底前上路,全台飯店收購熱潮持續增溫,不僅飯店業者加碼搶進,現在連大型壽險、電信集團也要搶食自由行市場大餅。大老闆們都想當旅館大亨,台北市飯店業生態將產生什麼樣的質變?

撰文‧梁任瑋

日勝生五月初甫以八.五億元,買下緊鄰台北市北投加賀屋旁的老字號新秀閣大飯店經營權與建物;巧的是,彰化縣立法委員蕭錦田七年前買下的北投南華飯店,經 過漫長的重新整建,四月底也以麗禧溫泉酒店重新開幕,每晚房價高達一萬兩千元至三萬五千元不等,與日勝生加賀屋、三二行館目前並列北投三大頂級觀光旅館。 半年之內,北投就開幕兩家頂級觀光旅館,顯見自由行商機,連溫泉度假酒店都正式進入全新高價競爭時代。

企業老闆紛紛進軍旅館業

此外,國壽與中華電信旗下精華地段商辦,都有改裝為旅館的計畫。國壽二○○九年八月買下北市敦化南路與基隆路口的前上海商銀總部,原本招租了一段時間不甚理想,日前敲定由柯達大飯店承租,預計明年底開幕。

中華電信位於台北市信義路四段的頂級辦公大樓,去年完工後都尚未使用,就將改裝為精品旅館,目前正在變更使用項目。據了解,承租方是股票興櫃公司圓方科 技,近年積極轉型跨入營建與觀光業,將同時引進洲際集團︵IHG︶旗下兩個飯店品牌,分別為走高價路線的英迪格酒店︵Indigo︶,及走平價路線的假日 快捷飯店︵Holiday Inn Express︶品牌,因工程浩大,兩家飯店裝潢費用,保守估計約十億元。

台灣南部也出現買飯店熱!億大聯合公司董事長鄧文聰以三十二.一八億元標下高雄金典酒店債權。鄧文聰已在中國擁有經營佰威大酒店的經驗,進軍台灣飯店業企 圖心旺盛。不過,身兼幸福人壽董事長的他,在幸福人壽資本適足率仍遠低於法定標準的情況之下,不先把錢拿來救「近火」,而用來買飯店,引發爭議。

飯店業一連串的收購、整併,讓沉睡十年的台灣旅館業又動了起來。中源大飯店總經理楊明惠說,二、三十年前,台灣八○%的飯店都靠日本觀光客在撐,後來東南 亞、大陸客逐漸增加,日客比重這幾年已萎縮至二五%,加上市區旅館原本「休息」的市場又被新穎的汽車旅館取代,有一段很長的時間,台北市老旅館都快經營不 下去,直到這三年台灣旅館業回春,陸客觀光扮演相當重要的角色。

在飯店業打滾四十餘年的楊明惠,兩年前還是台北麒麟飯店總經理,因飯店吹熄燈號而退休的他,原本打算回家含飴弄孫,但因應這波陸客自由行商機,他被積極來台拓點的紐約飯店大亨張善良,挖角來中源大飯店擔任總經理,開啟事業第二春。

楊明惠打開中源大飯店標準套房房門,一邊介紹可三百六十度旋轉的液晶電視架,還不忘特別強調專門接收衛星電視的節目。「我們的電視雖然只能看八台,無線四 台加中國中央電視︵CCTV︶四台,但客人看得很高興。」他說,現在旅館的電視如果看不到CCTV就跟不上流行。陸客來了,不僅改變旅館業生態,連服務也 要跟著換腦袋。

楊明惠說,早年以日本客為主的市場,光是收取房間電話費、迷你吧、代客洗衣等客房服務的收入,一個月可進帳幾十萬元,但現在人人有手機,住宿時間縮短,上 述費用都賺不到,現在經營旅館是硬碰硬,賣多少房價就等於營收來源,所以旅館業近年乾脆推出「一價全包」的服務,房間內上網、水果、礦泉水都免費,把國際 觀光飯店才有的服務導入到平價旅館。

舊大樓改裝平價旅館蔚為風潮,不過才三年時間,這波平價旅館以倍數成長,感受最深的莫過於飯店室內設計業者。

平價旅館近年以倍數成長

「最快的案子是只用五個半月,就完工一棟飯店。」這幾年承攬過台北君品大酒店、桃園假日飯店︵Holiday Inn︶改裝案的億特設計總經理吳麗玲,從事室內裝修業近三十年,經歷過台灣觀光業慘澹歲月,因為自設家具工廠、工程能力強,可以用最短時間改裝旅館服 務。這兩年旅館拉皮案暴增,她幾乎沒有休過假,有時候甚至還要推掉案子。

吳麗玲說,沒有一位業主不想要旅館趕快開張做生意,改裝時間當然是愈短愈好。最大的差異是,過去業務來源以旅館老舊翻新為主,現在她接到的案子多半是要將辦公室改頭換面為旅館,可見市場商機有多龐大。

第一太平戴維斯零售事業部經理田揚名說,「辦公室一個月才收一次租金,而且簽約一次就要簽三、五年,開飯店每天都可以收錢。」這讓很多商辦大樓乾脆轉型為旅館。

此外,閒置辦公室因為原本就在辦公商圈,有固定商務客源,可維持基本住房率。根據第一太平戴維斯統計,辦公室若改裝為旅館,創造出來的租金收益,比起辦公 室可高出三○%至四○%,因此近期信義區就有辦公大樓業主,打算將總樓地板面積七千坪的辦公室,找尋飯店業改裝經營旅館。

目前想經營商務旅館的可分為兩種類型,一種是原本做愛情旅館、休息旅館業者轉型,另一種是業主出租給旅館業者經營。

高力國際總經理劉學龍說,全新的飯店至少要十年才可以回本,舊商辦重新拉皮,因為成本較低,最快五年內就可全部回收。由於改裝費用是固定的,所以買家會去找屋齡很久,收益沒有改善空間的老商辦,拚命壓低成本,但前提是地點要好,距離捷運站很近,才能加速回收期。

劉學龍認為,台灣五年內籌建的國際觀光飯店房間數至少有七千間以上,市場相對飽和。相較之下,四星與三星半旅館因淡季可以彈性調整房價,不像五星級飯店有所限制,未來國際連鎖商務旅館品牌在台灣還有很大的成長空間。

今年以來知名旅館交易案一覽旅館 買方 成交價(億元)北投新秀閣大飯店 日勝生 8.50 萬華麒麟飯店 興富發建設 52.15 高雄金典酒店債權 億大集團 32.18 單位:新台幣 資料來源:股市觀測站

 


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搶自由行陸客 飯店變得有夠台

2011-7-18  TCW




除了士林夜市的「雞蛋海蠣餅」(蚵仔煎)和「基隆魚餅」(天婦羅),還有什麼可以讓遠道而來的對岸觀光客,體會台灣味?

現在,不是只有夜市才具「台灣味」,隨著六月二十八日陸客自由行上路,飯店業也使出渾身解數,準備從陸客入住的第一秒起,就讓他們感受到台灣濃濃的本土氣息。

根據交通部觀光局估算,拜陸客自由行開放所賜,今年台灣觀光客入境總數將拚六百五十萬人次,幾乎是二○○五年的兩倍,更是二○○三年SARS(嚴重急性呼 吸道症候群)期間,當年僅二百二十餘萬來台觀光人次的近三倍之多。觀光客倍增的「量變」,也帶來本地飯店業風貌的「質變」,如同香港、曼谷和東京等旅遊大 城,強調設計概念的台式風格飯店,正帶給旅人五星級飯店所沒有的驚喜。

賣在地文化:整間飯店是一個文創平台

「就算是角落的垃圾桶,也要讓客人充滿驚喜,」坐在成立一甲子的中部永進木器廠所自創家具品牌STRAUSS素色沙發上,HOME HOTEL總經理王念秋表示,手上這個材質輕盈的垃圾桶,選自台灣人在上海開設的MRKT設計精品店作品,準備送給房客當紀念品的,則是使用布齡超過二十 年,充滿質樸手感老土布製成的餐墊組。

於今年第三季正式開幕營運,坐落信義區原奧美集團大樓的HOME HOTEL,不只挑精品垃圾桶、品牌家具,從環保沐浴乳、手繪漱口杯,到茶几上的有機茶葉,都是飯店行銷團隊,遍尋最能代表台灣在地品味的產品,傳統飯店 拿來展現氣派的一樓迎客門廳,王念秋更是大方保留給也在誠品書店設櫃,強調手感的i prefer本土服飾品牌。

「它不只是一個MIT(Made in Taiwan)飯店,更將是一個充滿趣味的文創平台,」六十八年次的王念秋興奮的說,從盥洗備品到舉目所見的家具和電器用品,進駐HOME HOTEL房間超過十個本地文創品牌的故事,也都將被寫進房間抽屜內的飯店手冊內,「成為讓旅人認識台北這個城市的第一本故事書,」她形容。

賣好吃好玩:請來阿基師,還蓋觀景塔

打文創牌,是沒有任何飯店經營經驗、出身奧美廣告業務AE的王念秋,要在君悅、艾美,以及W HOTEL等國際連鎖品牌飯店雲集的信義區,殺出重圍的聚焦策略,讓駐足一晚的飯店,成為探索台北這個大型主題樂園的最佳入口。

同樣把飯店當作認識台灣第一扇窗的,還有今年六月中旬,在新北市淡水,開出全台第十二家連鎖飯店的福容漁人碼頭飯店,賣的是緊鄰淡水河出海口的絕美地景, 投資者麗寶機構斥資兩億元,打造高度百公尺的觀景情人塔,讓國內外遊客坐上三百六十度環景的升降平台,六分鐘就能飽覽淡水夕照和觀音山景致。

「我們主打的就是MIT招牌!」福容大飯店總監龐妤家表示,三年前才成軍的福容體系,除靠迅速展店,快速躋身全台最大飯店連鎖集團,更靠建立各分店特色, 殺出血路突圍。以餐飲部門為例,福容體系去年三月找來名廚阿基師(鄭衍基)擔任行政總主廚,強化台菜料理實力,這回福容漁人碼頭飯店開幕,阿基師就以新北 市夏季盛產的綠竹筍入菜,主打在地養生食材。

賣空間風格:設計師操刀,融入人文味

MIT品牌定位,展現在創造在地化的特殊情境體驗。預定今年底開幕營運,規畫二百八十間客房的福容月眉飯店,同樣也是以一座一百二十公尺高,可飽覽中部山城的巨無霸摩天輪,當作集客主題,賣的是寶島的高空驚豔。

除讓遊客摸得到、吃得到、看得到台式浪漫,有別於五星級飯店規格化的空間機能,強調融入人文品味的空間感,亦是這波本土新飯店主打的品牌特色。

HOME HOTEL這回便邀來在台北時尚圈有「夜店教父」之稱、參與超過三十家夜店的設計師蘇誠修操刀室內設計,位在信義商圈的熱門夜店「In House」,即出自蘇誠修之手。至於,去年相繼開幕的台北君品酒店,以及華泰飯店旗下的HOTEL QUOTE,則出自曾榮獲「亞洲最具影響力設計大獎」、設計台灣半數以上誠品書店的建築師陳瑞憲,其精準傳達台北鬧中也能從容取靜的都市風格。

飯店餐飲業資歷四十年的台北商旅董事長劉季強觀察,大量融入在地元素的精品飯店,已成為當今跨國酒店集團方興未艾的趨勢,過去標榜統一規格、極盡奢華的五 星級飯店,正逐漸被風格化精品酒店所取代,隸屬喜達屋(Starwood)集團旗下,近年來成為該集團獲利能力最佳的W HOTEL,即靠在不同城市打造迥異設計風格旅店,成為全球風格飯店效法的典範。

事實上,亞太地區觀光客到訪排名第一的泰國曼谷,靠特色吸引自由行旅客,在飯店業早已蔚為風行,結合設計產業各路人才天馬行空創意,風格殊異的大小精品飯 店,由於比五星級酒店價廉且充滿趣味,早已成為背包客按圖索驥的旅遊景點,不但增添服務業的多元風貌,更替旅人找到留下來多玩幾天的好理由。

服務業軟實力,是台灣觀光資源的核心,而軟實力很大一部分,來自玩設計、比風格的說故事能力。發掘自由行觀光客深度需求,本土飯店業的說故事比賽,正式鳴槍開跑。


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七年級菜鳥說動五星級飯店合作

2011-9-26  TCW


沒有籌碼的弱者,能不能成為談判的最後贏家? 餐廳線上訂位服務Eztable執行長陳翰林,一個七年級生,在與五星級飯店老闆的談判桌上,證明了弱者「逆轉勝」
的可能。

三年前,陳翰林剛從美國返台,當時的台灣連臉書(Facebook)都還沒普及,他卻試著說服餐廳業者,將座位放上 他的訂位網站。沒有人脈、沒有財力,連網頁瀏覽人流都沒有,一個商場菜鳥,竟能說服喜來登、西華、遠企、亞 都麗緻等五星級飯店,還有全國三百九十家餐廳,交出座位、以及獨家折扣。甚至,喜來登大廚還打造了Eztable獨 賣的蛋糕,自家房客想吃,還吃不到。

只擁有一串網址的陳翰林,如何用一片空白換取各大飯店的信任,成為台灣最大訂位網站?談判桌上弱者的逆轉
,來自他對一無所有的體悟。

三年前,陳翰林頂著加州大學洛杉磯分校(UCLA)的學歷、德意志銀行分析師的光環,帶著美國上市公司 OpenTable網站的商業模式,準備在台灣大展身手,「他那時候就是一副盛氣凌人的樣子,」從三年前就輔導陳翰林 團隊的合裕管理顧問公司策略長程九如形容,擁有產業數字分析的專業,商業模式也在美國證明了市場的存在,想 要攻下台灣網路訂位市場,陳翰林自認拿了一手好牌。

陳翰林用電話拜訪展開第一步。「我們是Eztable,是美國帶回來的模式,透過網站可以帶給你很多客人。」他回憶,「我們每天打一百通以上的電話,大概只有一通會理我吧!」面對保守的餐飲業,總機,成為最容易到達、卻也最難突破的一關。

搞砸和欣葉的談判: 當初只顧秀自己,忽略對方需求 對自己的服務充滿自信,陳翰林只能採取突擊策略,只要知道店長在場,掛上電話後就直奔店家,「那時候都騎機車跑來跑去,常常被雷陣雨淋得滿身濕,不然就是穿著西裝被大太陽曬,我想起在美國開BMW跑車的生活,我直問自己,為什麼要回來、我是不是瘋了?」

一次又一次的失敗,陳翰林只能改變,根據店家的反應調整話術,還做了一百題的問答集,力求坐上談判桌的機會。

一次與欣葉餐廳的見面,陳翰林以為是調整步伐後,美夢成真的開始,沒想到卻讓他徹底夢碎。 走進台北市雙城街的欣葉總部,台式風格的會議室裡,大木桌上坐著欣葉餐廳總務開發處協理陳正莊。興奮的陳翰
林,抓緊機會滔滔不絕,介紹網路訂位的好處、未來的發展性等。陳正莊聽完,問了幾個問題,其中之一就是收費。

「你們每個人頭收五、六百元,我收個五、六十元很合理吧,美國都這樣收啊。」沒有餐飲業經驗的陳翰林,卻沒 料到自助式餐廳扣掉房租後,毛利率大約只有一○%到一五%,就算是五十元,也犯了大忌。

「他很有自信的走進來,卻根本端錯東西了,」陳正莊嘆道,陳翰林的提案,完全不符合欣葉的需求,「他一直說 很『抱歉、很抱歉』,我才開始告訴他我們的業態、訂位流程應該是怎樣。」從那一刻起,陳翰林才瞭然,手中捧 著的籌碼在對方眼中,有如一片空白,完全沒有價值。沒有籌碼的人,誰要跟他上談判桌呢?

放下美國的高薪工作,離開穩定交往的女友,還跟反對的父母拍胸脯保證成功,陳翰林卻發現心目中的商機,多麼 遙遠。「我那時候唯一想的只有一件事,我絕對不能輸,我死也要撐在那裡。」不給自己回頭路,陳翰林要重返談 判桌,「game不是只有一場,大不了就是game2、game3一直下去。」

弱要轉強,關鍵是如何從對方眼中,找到自己價值、累積自己的籌碼,創造交換的可能。 於是,陳翰林決定放下過去手中的那副牌,將自己變成另一個餐飲業者。 現在的陳翰林,連辦公室內部都做成餐廳的擺設,「他就算不跟我們合作,我也要跟他聊個一、兩個小時,」他笑道。一路從營運面聊起,各個環節都不停的問,拼湊出餐飲業當下的產業需求。

走入喜來登廚房練功: 聽業者吐苦水取經,再修正服務

「某個程度來說,他不是來做生意,是來上課的,」喜來登飯店餐飲部副總經理盛緒平形容,「就是因為他是一片 空白,他才願意聽,其他人來談都只講他們有多厲害、能做什麼,不會在意我們的需求。」他感慨,當時也有大型

入口網站業者上門,但對方只顧著報告自己的市場地位,卻完全不問喜來登的需求。

「只要你願意問,他們其實很願意分享,因為很難得會有人關心他們!」陳翰林笑道,當多數人只見餐桌上的光鮮 亮麗,這個七年級生,卻以聽餐飲業主管吐苦水為目標。

四處取經之後,他發現,當時的餐飲業正苦為金融海嘯所害,特別是中高階餐廳,對能夠帶來人流的網路訂位,不 是沒有期待,「可是他們怕跟二○○○年網路泡沫一樣,一群網路公司來幫他們做網站,撈了一筆就不見了,」陳 翰林觀察,對網路業者而言,得不到信任,就拿不到談判的入場券。

「既然信任感是第一個賽局,我那時候的談判策略,就是不談判。」了解對方心態後,為了走進餐飲業者的腦袋
,挖掘身為弱者的自己,可能存在的價值,第一回合,必須讓利。陳翰林決定讓早期合作業者免費試用,以打倒不
信任的高牆。終於,弱者也有了談判的機會。
陳翰林談下的第一家指標性業者就是喜來登,也是從這裡,他挖出一把又一把的籌碼。 洽談合作超過半年時間,每星期除了一到兩次例會之外,陳翰林隨時打給盛緒平,確認對方需求,「只要經過台北
車站我就去拜訪,連服務生都認識我了,」他回憶。

「他讓我覺得他是來幫我解決問題的,」盛緒平表示,喜來登踏上網路訂位服務,各部門都有意見,陳翰林卻能馬 上修正服務內容,連結款方式也都完全配合,解決各部門的疑慮,也根除洽談過程中,對方任何說不的可能。

為了完整了解對方需求,陳翰林甚至要求走入廚房,「現在喜來登廚房跟我家一樣!」陳翰林笑著說,了解整體作 業流程,他發現,在喜來登用餐的客人還有鮮花、蛋糕等需求,於是他主動提案,搭配喜來登的後台,合作推出獨 家蛋糕,三季已賣出上千個。

「我都說那是去少林寺練功!」陳翰林說,透過與喜來登的合作,Eztable的服務,等於是在喜來登的手中徹底重生,第一回合的讓利,反倒帶來了大筆籌碼。

敲開西華合作大門:擺脫弱者地位,每月現金流兩千萬 練了功的陳翰林,根據對餐飲業的經營,開始在談判桌上,快速找到對方眼中,自己最值錢的籌碼,擺脫弱者地位。

台北西華飯店公關副理楊尚璉表示,同樣是飯店,各家風格不同,當其他合作廠商提案都強調「量」時,陳翰林卻 從西華的精品定位出發,將合作內容聚焦在服務的精緻化,對西華來說,那才是促使它冒險與外部合作的誘因。

「他們的網站跟三年前完全不同,幾乎是餐廳業者幫他改的,現在拿出來大家都很愛,」程九如觀察。 現在的陳翰林,每月已握有五萬訂位人次,若以Eztable選擇合作餐廳標準,每人平均消費四百元以上計算,他的手
上至少已有每個月兩千萬元的現金流做為籌碼,加入Eztable,等於找到了從網路上分食兩千萬大餅的機會,這個餅,每月還正在以二○%的速度成長。

一無所有的體認,最終讓陳翰林成為談判桌上,滿手籌碼的強者。 從空白到每月兩千萬,陳翰林不斷從對方身上挖出籌碼,「他就是不服輸,」一路觀察他的程九如說。弱者一旦有贏的意志,擺脫追求單次勝利的桎梏,就能創造籌碼,弱者的逆轉勝,不再只是奇蹟。

【延伸閱讀】陳翰林談判心法:賽局不只一回合,利用多重談判了解對方需求,找到自我價值、累積籌碼,弱者最 終也能成為贏家

柯林頓首席談判顧問羅傑˙道森的談判心法:談判高手一定要讓對方覺得,自己是這場談判的贏家。

年級 菜鳥 說動 五星級 五星 飯店 合作
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看壞後市? 求售華國飯店、大台北華城周邊等多筆土地台灣「現金王」葉國一房地產抵押設定一六二億

2012-02-13  TWM




手握兩百億元現金的「現金王」英 業達會長葉國一,近幾個月在市場求售不動產與物業,根據本刊調查,他投資的不動產,向銀行質押設定金額高達一六二億元,高額數字令人震驚。

撰文‧梁任瑋 研究員‧陳兆芬元月初,不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊,記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價,其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三 峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的,據了解,賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。

這幾年葉國一陸續投入約兩百億元,掌握土地面積逾五萬坪,儼然成為新地產大戶,前年葉國一曾說,「電子業是『茅山道士』(毛利率僅三%到四%),但土地放 在那卻會幫你『白天也賺錢,晚上也賺錢』,相較之下,房地產太好做了。」這句話言猶在耳,如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產,引起外界側目。

除了在市場求售房地產外,手握兩百億元現金的葉國一,真正投入房地產的現金並不多,本刊調查,他投資的不動產向銀行抵押設定一六二.○五億元,實際貸款金 額約一三五億元,高額的數字令人咋舌。

進軍房地產

慣從複雜不良債權下手

攤開葉國一的房地產質押設定狀況,大致分為兩種類型,第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子,例如,華國飯店與大板根,除了公司本身向銀行聯貸,葉國一本 身也是該公司的債權人,例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。

第二種是,葉國一直接買斷土地的案子,包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等,主要是用他個人名義、投資公司摩 天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元,僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段,待完工後按銷售狀況回收資金。

事實上,葉國一大舉進軍房地產,是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊,可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手,例如高雄亞太財經廣場,原本是 宏總集團總部,他在法院拍賣過程中,以債權承接標的物,將債權順利轉換為物權,儘管過程冗長,但可以低價取得物美價廉物件。

除亞太財經廣場外,葉國一持有的台南開元段土地,手法如出一轍,先投入約六.三億元買下不良債權,再透過拍賣程序,以十.四四億元拍定價,成為該地所有權 人。此外,葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權,此塊基地打算推出大型別墅案,規模上看一五○億元,可望為他創造不錯的獲利。

葉國一像獵豹瞄準物件,耐心等候時機出手;但計畫趕不上變化,台灣房市景氣反轉,不少建商看壞後市,熟悉葉國一的朋友也說,「最近葉董心情不太好,除了英 業達的事要煩心,尤其去年政府打房後,讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯,也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高,因此,只要有人出好價錢,不排除將手上 幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」其實,去年下半年奢侈稅上路後,從葉國一的投資動作即略見端倪,他曾公開表示,「今年只進了一筆土地」、「將放慢房 地產投資腳步」,但葉國一沒有說出口的是,如果有好價錢,不排除處分他名下的房地產。根據了解,葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店 大台北華城土地這三個物件。

奢侈稅上路

三物件列為處分目標

○八年,葉國一把英業達交棒專業經理人後,認為「有土斯有財」的他,就加碼布局房地產。

○三年,他在英業達股東會後,提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝,當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地,重劃後分回六八六坪精華用地,換算每坪成本約一一六 萬元,以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看,雖然未處分,但葉國一的潛在獲利可觀。

○四年,葉國一砸下二十四億元,接手華國飯店,當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機,目前,華國飯店除了向國泰世華借十九.二億元,也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元,這個數字 大約是葉國一買下華國債權的金額,惟葉國一本來就無實際經營華國飯店,因此想處分獲利了結。

「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元,每坪地價六八八萬元,但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露,沒有出價五十億 元以上,應該不會成交。

葉國一另一個想處分的標的,是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍,葉國一先買下入口兩千坪土地,並出面向銀行擔保,才 讓大板根免於拍賣命運。

據了解,葉國一想賣大板根,主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。

雖然兩千坪土地就位於大板根門口,但使用分區為森林區,有很多開發限制,且必須與大板根共同開發才有價值,甚至要連大板根一起吃下,才能發揮最大效益,這 也是讓買家興趣缺缺的原因。

毛利勝電子

科技大亨轉當地產大戶

真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭,應該是○八年,高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年,葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口,亞力山大倒閉後, 葉國一也成為受害者,後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地,希望兩人可以藉「國硯」推案,把他們在亞力山大虧的錢賺回來。

國硯占地一五二○坪,是國揚○四年底自台肥手中取得,每坪單價僅四十二萬元,之前一直作為漢神百貨停車場;因取得時間早,○八年國揚賣給葉國一,處分利益 高達八.二億元,僅四年時間,光賣土地就獲利近一倍。

國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地,與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅,總銷金額一百億元,地主葉國一占三成,建方國揚占七成,葉國一可分回的金額至 少有三十億元。

房市走下坡

地產大戶大舉出脫物業

高力國際總經理劉學龍指出,今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠,市場會有不少物件拋售,尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產,背負龐大利息 壓力,「再怎麼有錢,也禁不起景氣拖磨。」除了面臨房市下滑壓力,去年初,英業達搶進太陽能廠益通後,原本前景看好的太陽能產業,旋即因供需以及庫存因 素,景氣急轉直下;益通去年元月營收還有十七.六億元,去年十二月營收卻不到億元;益通股價更從每股二十二元,一度跌到九.一一元;太陽能產業不但未照亮 英業達,反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。

葉國一由科技業跨足房地產業的故事,過去幾年屢屢成為業界美談,但房地產業景氣的高度波動性,也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課;尤其今年房地產景氣仍 多空未明,葉國一應該也亟欲對外證明,在這波房地產大浪中,仍能平穩掌握自己的船舵。

不動產抵押借款162億

標的物 取得

時間(年) 投資金額(億元) 設定義務人 擔保債權總額(億元) 債權人或銀行士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 王富代

(葉國一妻)

葉力銓

(葉國一長子)

葉力誠

(葉國一次子) 無 無

華國飯店 2004 24 華國大飯店 19.2 國泰世華銀行*華國大飯店 8.4 國協投資

*華國大飯店

蔡紹華 12.6 銓誠資產管理高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 葉國一 44.4 土地銀行太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 葉國一 27.6 合作金庫三峽大板根森林溫泉度假村及周邊土地 2009 15.6 大板根育樂葉國一 20.4 國泰世華銀行

大板根育樂

葉國一 6 元大銀行

*大板根育樂 15.6 葉國一高雄亞太財經大樓 2009 17.8 銓誠資產管理 18 合作金庫松山火車站旁土地 2010 15 廖裕輝 1.75 板信商銀摩天開發 9.18 板信商銀新店大台北華城土地 2011 70 摩天開發 8.97 兆豐銀行

4.8 兆豐資產管理

1.75 板信商銀

合計 196 162.05(註)備註:*表債權人為葉國一,扣除葉國一為債權人的金額36.6億元,擔保債權總額合計162.05億元葉國一房地產語錄!

2009/07 經過國硯當「白老鼠」實驗後,確定房地產是一門值得投資的生意。

2009/07 全世界名列前茅的富豪,多數靠房地產致富,一個房地產建案的毛利率,往往是電子代工業的10倍以上。

2010/06 對台灣房地產相當有信心,特別看好都市更新議題和大陸資金來台效應,台灣房市不會出現泡沫化。

2010/12 房地產可以讓人「白天也賺錢,晚上也賺錢」;相較起來,電子業是「茅山道士」(毛利率僅3%到4%),真的頗辛苦。

2011/03 政府祭出奢侈稅打炒房後,市場修正在所難免,但我從不炒作,對台灣房市仍有信心、長期看好,會持續評估、買進不動產。

華國飯店:

把買主找出來再說啦

針對葉國一處分華國飯店,華國飯店回應,「賣掉幹麼?幾年前就有人在傳要賣,都是亂傳的,我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說,葉國一不想澄清,因為 覺得「外界太低估他的現金實力了。」據了解,市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店,直到上個星期還有人透過關係,要介紹客戶買華國飯店,但華國飯店方 面都說,「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法,並非空穴來風。

據了解,高雄國硯豪宅已經銷售70億元,大台北華城國玉六戶結案獲利,之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司,買進的新北市新 店區秀岡段15000坪土地,也與寶徠建設簽好合建契約,1月18日才剛送件申請建照,該案將由寶徠主導。

 

 


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觀光飯店集團展開比價效應 夏都掛牌大漲七成 蜜月期還有多久?

2012-03-26  TWM



今年以來,新掛牌的觀光類股公司表現亮麗,進而帶動一波比價效應出籠;靠一部電影竄紅的墾丁夏都飯店,未來除了依賴想像題材支撐,需要更多基本面讓股民買 單。

撰文‧梁任瑋、周岐原、李建興三月十四日,因國片《海角七號》一夕暴紅的屏東墾丁夏都飯店,搶搭這波陸客觀光熱,以三○.二元正式掛牌上市,在觀光題材加 持下,上市首日一舉溢價大漲了七三.八四%,盤中更一度站上五十八元的高點,漲幅高達九二%,遠遠超過法人圈設定五十二至五十四元的預期價。而若以夏都去 年每股稅後盈餘一.八八元的實績來看,本益比高達三十倍,股民瘋觀光所帶來的超高期望值,讓夏都蜜月行情十足搶戲。

儘管法人圈對於「觀光類股是典型對政策面反應敏感的族群」已成共識,也就是說,從歷史經驗看來,該類股營收表現通常影響不到二%的股價,反倒是政策一打個 噴嚏,行情立刻就會有激情演出,但夏都這起噴出行情,顯然已由「本夢比」主導整個盤勢,使得夢想和現實之間值得回歸理性一一拆解。

政策造就比價效應

先來解構當前的觀光大餅。事實上,台灣的觀光經過政府幾年來的勵精圖治,確實有了顯著的成長,拿去年來說,全年外國人來台人次即突破了六百萬大關,相較於 二○○三年低點時高出一倍多,而其中以觀光名義比率又由○一年的三六%,提升至○六年的四三%,至去年則躍上了六成,而這一切,又與執政黨力推的大陸客來 台觀光與自由行深刻鏈結。

○八年台灣開放大陸客以團進團出的名義來台觀光,一一年又正式放寬為自由行,這使得四年前開放之初陸客來台僅三十三萬人,在一○年時一舉超越日本人成為來 台觀光之最大宗,而去年更飆至一百七十八萬四千多人,占比為二九.三%,陸客可說是當前台灣觀光業的主要命脈。也因此,隨著馬英九連任,在兩岸和平紅利的 加持下,才持續被視為推動觀光產業的超級引擎,造就了觀光類股令人咋舌的「比價效應」。

淡旺季營運落差是瓶頸

但值得注意的是,有別於和大陸緊緊相依的香港,陸客七五%透過陸運交通入境,和大陸一海之隔的台灣,絕大多數必須依賴空運,依照目前兩岸直航航班有限、直 航機場腹地不足的窘境,無疑造成了未來台灣吸納陸客的瓶頸。姑且不與香港比,聚焦在陸客來台後的下榻飯店,目前全台最受大陸人歡迎的是桃園的桃園大飯店, 全年陸客入住人次高達十五萬五千人,占比為該飯店的六成左右,而第二名的則是台中的通豪大飯店,顯見陸客的下榻飯店仍以三、四星級的中價位旅館為主,以夏 都每晚房價逾五千元的水準來看,如何吸引預算較低的陸客或自由行背包客,恐怕是亟須克服的難題。

而弔詭的是,夏都的股價乃受惠於陸客題材,但偏偏夏都的客源有九五%卻來自國民旅遊,顯見是「別人吃米粉,夏都喊燒」,而這幾年國內觀光收益的成長,卻多 半來自國外觀光客,○八年時,台灣的觀光外匯收益已超越國旅,一○年時,觀光外匯貢獻金額高達二七五九億元,高出國旅將近四百億元。

國旅最大的問題是,客源多半集中於周休二日或國定假日,淡旺季有天壤之別,再加上夏都位於墾丁海邊,夏冬兩季人潮差異大,亦造成營運上的另一瓶頸。

夏都的二百九十三間客房收入占總營收的七成,餐飲則占三成,於三大館的各式餐廳,共可容納一千人用餐,以單店來看,量體不算小,但相對於國賓、福華、福容 等連鎖體系,據點和量體廣布,夏都則僅墾丁單一據點,再類比於晶華、六福皇宮等市區型的飯店,客層多元,夏都亦偏重仰賴觀光客,難免有風險集中之虞。

在兩岸三地掛牌的飯店股中,獲利能力逐漸改善,是各龍頭業者的共同特徵。由於飯店業績與當地景氣高度連動,除了中國之外,這些業者也在全球廣泛布局,相對 於收入高度集中於單一據點的業者,分散經營較能避開景氣趨緩的衝擊,同時發揮品牌綜效。

分散經營較能避開景氣衝擊總市值較高的香格里拉亞洲︵○六九.HK︶、大酒店︵○四五.HK︶、晶華︵二七○七︶,全都是版圖跨及多國的飯店集團。以本益 比達七十一倍的飯店股︱︱ 香格里拉亞洲為例,創立四十年來設立七十二家酒店,透過「香格里拉」、「嘉里」和「盛貿」品牌,集團擁有超過三萬間住房,若以二三○○億元市值計算,每間 住房相當於貢獻七六八萬元市值。

因為一開始就鎖定亞洲市場,並強調高級定位,香格里拉受惠於亞洲經濟成長,業績數字陸續擴增。香格里拉去年全年營收成長二一%,但稅後淨利小幅衰退一 ○%,在分散布局、主打利基市場的策略之下,香格里拉在亞洲的高級飯店市場,地位仍相當鞏固。

至於台灣觀光股王晶華,也具有「獲利成長超過營收成長」的特色。晶華在一○年收購頂級酒店品牌「麗晶」後,版圖正式跨出台灣市場,成為管理四千間房間、據 點分布三大洲及中東的跨國飯店集團。以晶華的市值三八七億元計算,每間住房相當於貢獻九六八萬元市值。同時,晶華也持續擴張餐飲業務,目前餐飲營收已占營 收比重超過一半,是分散營收來源較成功的案例。

再來解構本益比。雖然綜觀現行的飯店股,不乏高本益比的個股,拿晶華來說,依二十日的收盤價來看,本益比為三六.二八倍,稍高於夏都的二九.二四倍;惟晶 華在品牌的加持下,除了住房和餐飲外,亦有技術輸出的價值,此乃夏都暫時無法超越的。

不過,夏都仍有獨家價值。其於一九九八年取得林務局墾丁森林遊樂區海濱區經營權,目前尚有三十七年經營期間保障,因擁有國內唯一長達二.八公里的貝殼沙 灘,是無可取代的獨門資產。

一一年,夏都住房率為八○%,但平均房價從四八二二元提高至五○六五元,均優於國內整體觀光飯店業的六成八住房率與平均房價三二七九元。

而有鑑於「淡旺季明顯」是位於休閒景點飯店的營運瓶頸,因此近年來夏都則戮力平衡淡旺季的業績差距,不僅持續參與旅展以販售住宿及餐飲券,吸引遊客於淡季 前往;硬體部分,同步加強戶外設施,考量到遊客冬季玩水興致稍減,加強如露天SPA湯池設施,以期彌補季節影響。

除了提高本館來客率外,夏都亦計畫向外拓點,包括希望能夠購併規模為一百八十至二百間客房的休閒或商務觀光飯店,甚至不排除進軍政府推出的觀光飯店BOT 案,或前進大陸尋找合作對象。

在一片觀光熱中,夏都是被高估或只是真實反映價值,仍須等待時間來印證。

關注!

——上市櫃飯店投資價值比較股票名稱 2011年 收盤價(元,3/20) 本益比

(倍)

住房率(%) 平均房價(每晚╱元)夏 都(2722) 80.00 5,065 50.00 29.24 華 園(2702) 53.09 2,174 21.60 22.74

國 賓

(2704) 台北國賓 77.06 3,672 39.10 36.54 新竹國賓 54.35 3,616 高雄國賓 74.00 2,095

六 福

(2705) 六福皇宮 76.15 5,406 19.45 9.26 六福客棧 91.26 1,675 第一店(2706) 85.55 1,676 20.60 30.29

晶 華

(2707) 晶華酒店 78.76 5,088 433.50 36.28 太魯閣晶英 53.40 2,921 蘭城晶英 58.34 3,761 劍湖山(5701) 61.77 2,578 6.50 N/A 亞 都(5703) 78.09 3,860 23.70 38.85

老爺知

(5704) 台北老爺 86.42 4,355 18.95 31.58 知本老爺 60.41 3,908 新竹老爺 60.00 2,938 礁溪老爺 70.45 6,955 桃園店(2718) 91.44 1,143 37.30 33.01 整體觀光飯店 68.12 3,283 – –資料來源:夏都、觀光局、股市觀測站

整理:梁任瑋、周岐原

觀光 飯店 集團 展開 比價 效應 夏都 掛牌 大漲 七成 蜜月 還有 多久
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華國飯店求售進入最後階段、出售台南土地變現 科技大老葉國一轉戰房地產的悲與痛

2012-5-14  TWM




從電子業崛起,靠投資廣達致富的英業達創辦人葉國一,九年前開始積極布局房地產,讓他嘗到不動產增值利益甜美的果實。但這次,他卻因用人頭買賣專案住宅被 檢調盯上,與他過往給予外界的正派形象大相逕庭,消息一出,震撼科技與房地產界。

撰文‧李建興、梁任瑋

身價百億的英業達集團會長葉國一,因以人頭名義,低價取得台北市政府配售給士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」,從中獲利數億元,不僅遭到檢調單位調查, 更被指控涉嫌詐欺取財、偽造文書,令科技及地產界一陣譁然。

葉國一當初大舉進軍房地產,沒想到會涉入炒房疑雲,甚至為此吃上官司,但令他煩心的恐怕不只此事。根據︽今周刊︾調查,葉國一正祕密進行出售兩大不動產物 件||華國飯店與台南市土地。

事實上,葉國一找尋買家,接手華國飯店的動作從未停止,目前已與一組買方洽談到最後階段,成交金額約四十六億元,每坪單價近六百萬元,熟悉內情人士透露, 買家正在與銀行接洽貸款成數,近日可望拍板定案。

賣地求現 引發市場注意華國飯店先前傳出多組買家探詢,包括台壽保集團、興富發建設,都是外傳的買家名單,但針對本刊求證,兩家公司都予以否認。相較於交易門檻較高 的華國飯店,葉國一已將金額較低的台南土地悄悄處分了。

本刊調查,今年三月五日,登記在葉國一妻子王富代名下的台南市北區開元路土地,就悄悄以總價九.二七億元賣給興富發建設子公司齊裕營造。而這筆占地三四○ 八坪的空地,據說是葉國一在○九年透過法拍取得,當時進場金額六.三億元,而今處分後,獲利達二.九七億元。

除了賣地求現外,葉國一近期種種調度資金的動作,也耐人尋味。目前他投資的不動產向銀行抵押設定的總金額約一八○億元,其中,今年四月九日,葉國一與大板 根重新向國泰世華銀行調整授信額度,債權擔保總額由原本的二十.四億元,新增至二十六億元。

葉國一是國內科技業大老,一九七五年,與溫世仁、鄭清和成立英業達,締造台灣的筆電代工傳奇。而當一九八八年廣達董事長林百里決定創立廣達時,葉國一不僅 出錢,更調派英業達旗下員工至廣達幫忙,對廣達的成軍功不可沒。

至於在地產界,雖然跨足時間不長,但他接連投資的華國飯店、新北市三峽大板根森林溫泉渡假村以及高雄豪宅「國硯」,都是業界的指標個案,手筆之大,鮮少人 能出其右。

但葉國一落到以人頭戶買屋,涉嫌炒房詐欺,遭到檢調單位調查,被諭令五百萬元交保的下場,令人不勝唏噓。

根據知情人士指出,葉國一的地產霸業出了紕漏,這次鬧得沸沸揚揚的士林官邸重劃區案似乎不是第一遭。事實上,去年政府祭出奢侈稅等打房政策,衝擊房市時, 市場就傳出葉國一積極處分不動產,想要求現退場。

今年二月,本刊七九○期就曾報導葉國一兜售旗下不動產,以及向銀行質押設定金額高達一六二億元的第一手消息。雖然與葉國一熟識的房地產投資客堅稱「葉國一 不缺錢,只是變現性不足!」但他也承認,由於葉國一的投資主軸是大型商用不動產和土地,偏偏這一類的產品總價過高,在轉手性不足下,導致變現不易,容易讓 資金周轉不靈活。

因此,目前葉國一拿來「出售求現」的產品,多為市場接受度較高,可立即開發的建地。

資產複雜 升高觸法風險面對葉國一這一連串資金調度的動作,看在一些熟知內情的人士眼裡,並不感到訝異。

「再密的石頭都有縫!」其中就有一位房地產業者分析,有別於一般房市投資客,多半是買賣房屋或包租套利,葉國一操作不動產,卻偏好高難度的投資項目,有些 手法還十分迂迴,例如利用人頭取得政府住宅優惠的資格,為的就是低價取得資產。

另外,葉國一近年來也介入一些不良資產,有部分是為了能低價取得標的,從中套利;有些則是借錢給朋友,後來因對方無力償還,欠債的友人乾脆直接將旗下的資 產「作價償還」,因此葉國一往往迫於現實,接受「債權變股權」,間接承攬了一些不動產。其中,二○○四年葉國一就是「以債作股」入主華國,換算下來,等於 以二十三.四億元價格,成為最大股東。

據了解,葉國一之所以勇於執行這些難度極高的投資,除了利之所趨,更因旗下擁有一個專業團隊幫他處理法律、稅務、房地產交易等專業問題。如中國土地改革協 會理事長王進祥就被他延攬,除了對於投資案頻頻獻策,更一手解決所有疑難雜症。

在建築業擁有三十年資歷的王進祥,堪稱代書界的天王級人物,外界對其辯才無礙、精熟不動產法規、地政作業程序等特質,印象最為深刻。

但葉國一卻沒想到,再怎麼堅強的幕僚陣容和縝密的算計,都不及現實的複雜,尤其舉凡土地、不良資產等產品,由於買賣過程曠日廢時,只要一個小環節出了差 錯,就讓整個投資案動彈不得。

拿葉國一於二○○八年用二十八.九億元購入太子汽車三重舊廠土地來說,當初單純地只想自行開發,孰料,後來新北市政府將其納入特定開發區內,統整開發,使 得全案進度延宕。

也正因為操盤手法迂迴,除了讓外人霧裡看花、產生疑慮外,更難免擦槍走火,徒增觸法的風險,這次士林官邸重劃區案即為典型個案。

位在士林官邸北側的士林官邸重劃區,在二○○○年時解除禁建,由於立地條件佳,成了建商和投資客覬覦標的。

○五年,台北市政府針對老舊住戶執行區段徵收,為安置拆遷戶,以「專案住宅」的形式,讓拆遷戶認購重劃區內的國宅,而平均單價則是每坪十八.五萬元。由於 買入後,不但不用受到「購入國宅兩年內不得買賣」的限制,可以立即轉售;另外若以當地動輒上百萬元的市價來看,認購「專案住宅」等於現買現賺,潛在獲利十 分驚人。

時點巧合 引起檢調懷疑基於利潤可期,於是葉國一早在一九九九年就開始收購士林官邸一帶的老舊住宅,陸續取得二十四戶。原本二十四戶都登記在太太王富代名下,後來只 保留一戶,將其餘二十三戶過戶給英業達董監事及員工,最後王富代與人頭都順利取得認購權。等到二○○九年國宅蓋好之後,原本登記在董監事和員工名下的「專 案住宅」,又全數賣回給葉國一的次子葉力誠名下的銓誠資產管理公司。

檢調指出,他們早從二○○九年八月就已經接獲檢舉,並暗中調查多年,握有證據。對此,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊則分析,由於這二十四個「問題 戶」的交易時間點,太多巧合,難免引起檢調單位「合理的懷疑」。

如葉國一在官邸解除禁建前就收購舊房子,取得拆遷戶資格,主管機關懷疑政商關係良好的葉國一,提前得知內幕消息而搶先布局。而原先「專案住宅」配售拆遷戶 是採「一個門牌可認購一戶」的規則,但當台北市政府清查拆遷戶名冊,發現有人同時擁有多戶房子。為了避免不公平,主管機關於是緊急修訂辦法,改為「一人至 多一戶」原則,也就是所有權人只能配置一戶「專案住宅」。

沒想到,在正式登記認購前,葉國一發現「法律變了」。山不轉路轉,他將原先登記在太太名下的房子,紛紛過戶給其他人,但這個舉動,有人質疑葉國一是刻意利 用人頭,分散產權,為的就是要全數取得所有的認購權,「一個也不放過!」而且儘管用人頭買房套利的情事時有所聞,但葉國一這次卻連拆遷戶的優惠也要獲取, 鮮有人如此。更何況其身價百億,令人有「富人與平民爭利」的不良觀感,不符合公平正義,也違背台北市政府配售的用意,這因而觸動主管機關的敏感神經!

但對此亦有人替葉國一抱不平。就有法律界人士指出,由於這次士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」認購規則,是台北市政府量身訂做的「專案規則」,與一般拆 遷戶補助方式截然不同;再加上辦法臨時改弦易轍,容易讓人誤觸法網。

不過,整起案件,葉國一最難交代的就是「交易價格」的問題。由於葉國一的員工取得「專案住宅」後,竟全數都以十八.五萬元的原價轉售給葉家,不合常理,更 讓檢調確信其以「人頭謀取暴利」的假設。

交易價格 讓人頭戶假設成立原本葉國一自認縝密的計畫,卻由於手法太過複雜和迂迴,反而容易讓人大做文章,最後惹來官司,可謂「偷雞不成蝕把米」。隨著葉國一被起 訴,不少人驚覺「使用人頭戶操作房地產,原來風險這麼大!」使得向來被房地產投資客視為「公開祕密」的操作手法,成了葉案的另一個話題。

對此,政治大學地政系教授張金鶚就表示,在地產界,利用人頭來「爭取優惠資格」、「轉手炒高房價」、「規避相關賦稅」,以及「取得超額貸款」等情事,可視 為運用人頭獲利的四大操作目的。

而身任知名投資客「劉媽媽」委任律師的華亞協和法律事務所律師黃坤鍵則進一步分析,雖然使用人頭不能和「違法」畫上等號,但他提醒,正因為人頭好用,所以 常被濫用,甚至會誤觸法網,因此所有的投資客都得認清「法律的界限」,以免賠了夫人又折兵。

以葉案為例,當時葉國一使用人頭戶,大概是認定只要過戶給人頭的時間和文件合乎程序,法律上並不能否定其「拆遷戶資格」;再加上與人頭達成共識後,對於葉 家要不要售後買回?以及用多少錢交易?純屬私人契約行為,不至於觸法。「但葉國一忽略問題不在人頭身分,而是過程的合理性有爭議!」黃坤鍵進一步解析,這 次檢調就是發現,葉案的時間過於巧合,和交易價格不合理,認定葉國一有明顯犯意。同時檢調也認為這些因人頭而衍生的拆遷戶,不但造成台北市政府統整拆遷戶 出現錯誤,更額外多配售二十三戶國宅,造成市政府損失,因此控告葉國一觸犯了「詐欺取財罪」,甚至到最後,更以「使公務員登載不實」為名,多了一條「偽造 文書罪」。

葉國一在科技業闖蕩多年,原本以為房地產將是他下一隻財富金雞母,到頭來,因為錯估情勢,讓他徒有百億資產,資金都因為房地產而卡住,甚至只為了拆遷戶專 案住宅的蠅頭小利,而誤觸法網,這恐怕是當初他始料未及的。

還原葉國一士林「專案住宅」炒房事件簿

時間 事件

1999年 葉國一開始以太太王富代名義收購士林官邸北側的老舊房屋共24戶,取得拆遷戶資格。

2000年 士林官邸搬遷,解除禁建,並開始重劃,對附近老舊房屋進行拆遷、整地。同時祭出讓拆遷戶得以每坪均價18.5萬元價格認購重劃區內國宅的「專案住宅」。

2004年 北市府地政局清查拆遷戶名冊,發現有多戶為同一所有權人持有,故修法,將認購規則由「一門牌認一戶」,改為「一所有權人僅認一戶,其餘以每戶75萬元補 償」。

2005年 王富代名下其中的23戶房子過戶給英業達董監和員工,使得王富代和所有員工及董監共順利取得24戶的認購權。

2009年 專案住宅完工,原過戶給員工和董監的房子,統統以每坪18.5萬元,賣回給葉國一兒子名下的銓誠資產管理。

2012年 檢調以詐欺取財和偽造文書罪控告葉國一。

製表:李建興

葉國一全台地產投資逾200億元 但難以變現標的物 取得時間 投資金額

(億元) 現況

士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 尚未開發華國飯店 2004 24 正洽詢買主

士林官邸北側專案住宅

(福林段二小段594地號)福林路100巷77弄1號 2005 N/A 24戶由銓誠資產管理公司持有北市雙城街、德惠街土地 N/A 尚未開發高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 與國揚建設合作,已於2010年7月動工,預計2013年完工太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 尚未開發三峽大板根森林溫泉渡假村 2009 15.6 營業中台南市開元路土地 2009 6.3 今年3月5日9.27億元賣給興富發建設旗下齊裕營造高雄亞太財經大樓 2009 17.8 對外出租中入股皇普建設 2009 6 2011年成為大股東松山火車站旁土地 2010 15 尚未開發新店大台北華城土地 2011 70 與新普建設合作,推出6戶頂級別墅「新普國玉」

其餘土地尚未開發

合計 208.3

製表:梁任瑋

華國 飯店 求售 進入 最後 階段 出售 臺南 土地 變現 科技 大老 國一 轉戰 房地產 房地 的悲 悲與 與痛
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迎戰大倉飯店 老爺酒店轉守為攻

2012-5-14  TWM




南京東路一段日本大倉飯店開幕日 期逼近,中山北路飯店業者備感壓力。五月三日,台灣第一家引進日系連鎖飯店系統的台北老爺大酒店,破天荒召回國內外十位總經理,宣示未來三年拓點計畫。老 爺大酒店集團執行長沈方正指出,「未來創新速度會加快!」老爺與台北大倉久和大飯店同屬日本大倉Okura Hotels & Resorts旗下的國際日航連鎖飯店集團,雖然都是一家人,但老爺為鞏固日客基本盤、開拓新客源,一改從不舉行大型記者會慣例,沈方正自嘲老爺三十五年 來就像「有為青年默默背著行囊,爬過一座座大山,未來要更積極。」看得出大倉加入戰局,激發老爺的戰鬥力。

不只老爺嚴陣以待,去年台北晶華陸續進行飯店翻修,並將台北晶華酒店地下樓層麗晶精品中心收回自營,也增加麗晶精品私人購物等頂級服務,且積極邀請日本名 廚或米其林餐廳舉辦美食活動。原本就有五至六成日本客的華國飯店,近期也加速改裝計畫,將增加客房,以迎接更多的日本商務客Long Stay及高檔的自由行日本旅客。看來大倉飯店還沒開幕,中山北路觀光飯店的戰火已提前引爆。

(梁任瑋)

迎戰 大倉 飯店 老爺 酒店 轉守 守為 為攻
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廣場飯店見證不景氣

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1724
  擁有105年歷史的紐約Plaza Hotel(廣場飯店)或許又要易主了。這一次的新老闆將是印度人。


  一位知情人士上週向彭博社透露說,Sahara India Pariwar(印度撒哈拉企業集團)簽署了一份意向書,旨在動用5.75億美元從現有股東Elad Group(以色列埃拉德集團)和Kingdom Holding Co.(沙特阿拉伯王國控股公司)處收購廣場飯店。


  在此之前廣場飯店已經幾易其主,曾經的老闆也包括特郎普這樣的美國地產大亨。不過就像同樣著名的帝國大廈一樣,當本國經濟不景氣的時候,那些海外富豪就成了後來的「接盤者」。


  公開資料顯示,眼下紐約廣場飯店的資產主要由酒店客房(含公共空間)、獨立產權式公寓、購物商場三部分構成。分別來自以色列和沙特的兩大股東對前兩項資產的持有比例,若按目前的市值折算大約為6:4,而購物商場則由埃拉德全資控制。


  王國控股根本不缺錢,其董事長正是沙特首富阿勒瓦利德王子。他正在沙特建造比迪拜塔高一倍的王國大廈,保守估計耗資將超過300億美元。


  但是埃拉德地產公司的情況卻不盡相同。這家公司經營的天然氣生意需要大量投資,令其面臨現金壓力。如果它最終決定出售股權,這可能是最直接的原因。


  埃拉德是年過六旬的以色列富翁薩克·楚瓦以其唯一兒子的名字命名的公司,它曾在2004年試圖收購位於紐約中央公園西路的五月花酒店(Mayflower Hotel)而未果。


  它們最終借助中間人找到新加坡富豪郭令明。郭擁有比五月花酒店更好位置的廣場飯店50%股份。經過整整一天會談,雙方以6.75億美元的價錢完成了股權的交接。


  埃拉德決定對酒店進行改造升級。這項花費4.5億美元的投資曾引發巨大爭議,它將客房數從805間削減至282間,並改建出152套具有獨立產權的公寓。紐約當地媒體對埃拉德的這一舉動大大抨擊,比如「糟蹋了廣場酒店」,並且「出賣了該建築的靈魂」。


  現在埃拉德更看重的仍然是經濟效益。單靠出售這些公寓,它就已經收回了約15億美元。再加上此次轉讓股份的收益,相比之下,11億美元的前期投入可不算多。


  現在也是拋售這些固定資產的好時機。因為廣場飯店的公寓資產正在貶值,楚瓦一定不希望它重複他手裡另一個項目—拉斯維加斯邊疆酒店(Frontier Hotel)的命運。在他和合夥人拆掉原有建築正打算重建時,金融危機爆發,這令地皮估值在此後三年內蒸發掉了2.5億美元。


  楚瓦或許能從這次股權交易中賺上一筆。對於他而言,相比天然氣生意,眼下廣場飯店已經失去了吸引力。


  但新玩家則不會這麼想。這家飯店背後主人的更替規律早就揭示了一件事:一個來自蓬勃興起的新興經濟體的後來者,總是會雄心勃勃的。


  

紐約廣場飯店過去的歷次易主


  金融家伯恩哈德·拜內克等三人買下原本在這個位置的一家老飯店,將其改造,命名為廣場飯店。


  1943年,希爾頓集團的創始人康拉德·希爾頓花740萬美元將其收購。


  1955年,頌乃斯塔國際酒店集團以自身110萬股份收?購。


  1988年,紐約地產大亨唐納德·特朗普耗資4億多美元收購。


  1995年,特朗普以3.25億美元出售給沙特阿拉伯瓦利德王子和新加坡酒店巨頭豐隆集團。


  2004年,以色列埃拉德集團以6.75億美元購得部分股權。


廣場 飯店 見證 不景氣
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劉季強打造旅客最貼心的家 台北商旅讓五星級飯店望塵莫及的祕密

2012-10-01  TWM



隱藏在巷弄的台北商旅,大安、慶城兩館各有五十九、八十四間房,規模不敵五星級飯店,但小而美的經營方式,以及創新服務,獲得LVMH集團、宏達電等大公司青睞,董事長劉季強如何做到?

撰文‧許瓊文

手機除了通訊、上網功能,現在入住台北商旅,客人還會收到一支手機,這支手機可以打開房門,也能當做悠遊卡搭捷運、到便利商店買東西,更可免費撥打國內室內電話。

這項很炫的創新服務,是台北商旅、上海東方商旅董事長劉季強一手主導。據了解,他砸下三百多萬元,更新飯店硬體設備,還要整合手機廠、悠遊卡公司,前後花了二年時間。也因劉季強的堅持,讓台北商旅創下多項超越國內五星級飯店的紀錄。

台北商旅在國內飯店業獨樹一幟,目前已有大安、慶城兩館,各有五十九、八十四間房,雖然規模不大,但強調精緻隱密的服務,卻獲得LVMH集團、宏達電等大 型企業的簽約,海外員工來台出差,都入住台北商旅。至今,台北商旅兩館每年維持平均七成的住房率,且有五成的「回客率」,平均房價約二百美元。

創新服務成業界表率

台北商旅的高回客率,讓台北市五星級飯店望塵莫及,「一般飯店能夠有二成五的回客率就算高了。」東方商旅營運長畢嘉瑋說,亮眼的成績讓台北商旅,在台灣飯店業中占有一席之地。

台北商旅的推手董事長劉季強,雖在飯店業資歷逾四十年,但一向隱身幕後,不常曝光。

劉季強談到當初取名「台北商旅」的緣由:「當時,無意間翻閱到《周禮‧考工記序》,記載著:『通四方之珍異以資之,謂之商旅』」。劉季強看到這段話,正是他想要開旅館的定位,「一位旅行四方的商人,需要休息、落腳的『家』。」劉季強說得很有意境、很浪漫。

但台北商旅的成立,可是一點也不浪漫。率先成立的大安館,試營運的第二天,剛好碰到一九九九年發生的九二一大地震,入住的外國旅客跑掉剩下兩位,台北商旅 負責營運的副總經理陳德宏回憶,「當時真的不知道這家飯店可以撐多久。」看似出師不利,劉季強告訴每位員工,「每位商務客人背後都代表一家公司,只要讓這 位客人帶回滿意的入住經驗,來一個留住一個,就可以穩住客源。」很快地八個月後,大安館開始損益兩平,「因為客人回去都會建議公司,與台北商旅簽約。」在 飯店產業裡,所有客人就屬服務「商務旅客」最困難。「因為他們住過太多頂級飯店,要求很高。」劉季強將心比心,設身處地著想,台北商旅的餐廳只接待房客, 不收其他客人,在咖啡廳提供免費的網路、飲料、小點心。

這樣私密、專屬的服務,在當時是個創舉,就連飯店教父嚴長壽,參觀過台北商旅後,都拍拍劉季強的肩膀說:「老弟,你沒有對外經營餐廳是對的。」要讓客人覺 得這是在家裡,豈有將餐廳的位置賣出去給外人用餐的道理?劉季強相信,只要「純粹」讓入住的旅客有很好的服務體驗,創造的回客率,效益絕對大過電話費、網 路費,甚至餐飲服務費用。

負責業務行銷的台北商旅副總經理張素卿,曾經在海外知名連鎖飯店集團的客房部經理,帶著豐富的海外飯店管理經驗,遇到劉季強卻一度難以適應。「在大飯店每 件事情都要計算成本、報酬率,董事長(劉季強)卻從來不問。」張素卿舉例,有一次劉季強要求提供客戶免費的「付費電影(Pay Movie)」,張素卿非常不解,既然是付費電影就是應該要收費,為什麼要捨掉可以賺錢的機會?

但是,在劉季強眼中,多提供一項服務,就是讓客人多一個像家的感覺,「以後到台灣,豈有不回家的道理?」台北商旅打破許多飯店產業的遊戲規則,也成為許多飯店創新服務的表率。

拒絕頂新集團魏家的投資

在台北商旅員工的眼中,劉季強比較像是一個「藝術家」而非生意人,他把飯店當作是他的「創作」作品,而非生財工具。這也是為什麼台北商旅成立十多年來,在台北只有兩個館,相加不足二百個房間。

而去年在上海開幕的東方商旅,也是劉季強花了七年多的時間籌備而成,「我在一個飯店營運後,就開始籌備下一間,只是沒有開幕的時間表。」劉季強說。台北商旅慶城館在二○○二年開幕,二年後劉季強就到上海去籌備東方商旅,卻一直到一一年才開幕。

「我們不是快不起來,在台北商旅創造這麼多成績時,很多人找我們合作,機會很多,但是董事長一一推掉。」陳德宏說,因為台北商旅的特點不是硬體設備多高 級,裝潢有多豪華,而是「人所提供的服務,很有sense(感覺)。」事實上,頂新集團魏家也曾經與劉季強接觸,表示願意出錢投資,由劉季強經營管理,卻 被拒絕了,「速度太快,沒辦法提供好的服務。」無論是免費的咖啡、甜點,或是手機門禁結合悠遊卡的創舉,這些都是劉季強「貼心」的服務,只為了讓商務旅人 能有家的感覺。

劉季強

出生:1948年

現職:台北商旅、上海東方商旅董事長經歷:西餐廳經理、芝麻酒店客房經理

學歷:高中

台北商旅

成立時間:1999年成立大安館

2002年成立慶城館

2011年成立上海東方商旅

資本額:1億1千萬元

營業額:2012年2億元

 
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營造光線氣氛,詠真做遍五星飯店生意

2012-10-15  TCW




傍晚時分,走入信義區,各五星級飯店明亮的大廳,散著柔和的調光襯出氣派氛圍。要營造出這樣的燈光,需要一組整合控制器。而從W飯店、寒舍艾美到君悅,即使這些飯店相互競爭,但他們以及幾乎台灣所有五星級飯店大廳的燈光控制,都來自同一家。

這家公司是員工不到五十人的詠真實業。不僅台灣,從日本NHK、富士電視台,到上海世博、巴西電視台、德國IMAX劇場等,都由詠真扮演控制燈光的魔術師。

嗅到獨門商機 早期包下全台九成歌廳秀

然而,三十多年前,詠真草創之初,做的是音響器材買賣,根本與燈光事業搭不上關係。但創業後一年多,詠真董事長徐錕柏不僅面臨音響市場急速萎縮,更遇上惡質客戶,背了兩百萬元債務,過了多年每天跑三點半的日子。

文化大學印刷工程系畢業的徐錕柏,在一九八○年代透過友人介紹,嗅到歌廳秀燈光商機。當時國內外幾乎沒有燈光控制市場,而音響和燈光控制器技術原理相似, 徐錕柏便自行設計出一套系統。「三十年前並沒有燈光控制市場這件事,而且國外也很少,」徐錕柏坦言:「這套技術是自創的。」詠真自創技術,也創造出燈光控 制的市場。

詠真當時在做歌廳秀生意時,全台跑透透,一家、一家的把控制器裝進餐廳裡。由於每家所需要的設計和線路都不太一樣,逼著徐錕柏必須要為每個客戶設計出客製 化產品。雖然辛苦,卻為詠真累積了好口碑。詠真從此不僅成了燈光控制器的代名詞,那時台灣超過九成的歌廳秀燈光控制器都成為它的客戶。

面臨被迫轉型 硬底子實力贏得凱悅合作

但當時的歌廳秀有如蛋塔效應,兩年內便沒落。當時台灣開始興建五星級大飯店,詠真跟著被轉進飯店市場。

讓詠真從傳統歌廳秀,轉型到能與國際級五星飯店合作的轉捩點,就是信義區第一個五星級飯店:凱悅飯店(編按:現改名君悅飯店)。

早期在台蓋飯店的都是不相信台灣技術的外國人。徐錕柏回憶,凱悅飯店開始興建後兩年,老闆卻換人,許多工程跟著換人做。飯店也透過工程師們聯絡上詠真,而徐錕柏硬著頭皮和破英文,想辦法拿下凱悅的案子。

但燈光設計師是決定製造供應商的關鍵,而這位設計師是美國人。當時徐錕柏多次去開會,每次都向美商證明產品功能符合需求,且美商也都無法反駁,但總不答應。

有一回,徐錕柏當下已經無計可施,突然想到這位美商總是洋洋得意的帶著一台戴爾電腦(Dell),便大膽告訴他,「你使用的電腦就是台灣製造!」美商確信 不是,並翻開蓋子準備讓徐錕柏難堪,結果老天幫忙,翻開後印表機插座的蓋子裡正寫著「Made In Taiwan」(台灣製造)。華人背景的凱悅董事總經理當下一看,就決定把飯店全部的燈光控制系統都交付詠真。

「這行是孤行獨市,」徐錕柏說。這行的門檻和競爭或許都不是最激烈,但是要讓客戶不能沒有他,徐錕柏也必須在產品上不斷研發,才能維持自己的市場優勢。 走進徐錕柏的辦公室,充斥著電路板和機器,他可以花十年研發一組機器,並每天早上四、五點就上班,晚上九點、十點離開。即使他時常得應酬,但當所有人準備 離開,要回家好好一覺到天亮時,徐錕柏卻是回到辦公室,繼續研究他的機器。

「他就像個科學怪人啊,小時候就很喜歡拆鬧鐘,」徐錕柏的太太、詠真總經理林鑾鳳笑著說。徐錕柏的個性,讓他能夠從台灣攻進日本。

研發高階技術 擊敗東芝攻進日本NHK

有一次,詠真與日本東芝(Toshiba)、松下電器(Panasonic)等大廠搶接NHK的設備生意。NHK是電視台,近年來品質要求越來越高,需要沒有雜音和能夠大力節能的調光控制器。而能夠達到這些要求的技術叫正弦波調光 (SineWave)。

詠真前後研發了十年突破這項技術,正弦波調光能夠消除電磁電氣雜音、保護燈泡,功率因數更達九九%以上(不到一%的能源被浪費),對電視台和劇場來說,正弦波調光是一項實用、更逐漸成為必須的產品需求。

一開始,日本人排外性格讓徐錕柏備感壓力,原本想放棄。沒想到,最後日本東芝實地評估後,竟向NHK開出三十億日圓的價錢。「那擺明了就是他們做這成本太高,」徐錕柏說,最後還是詠真接下了案子。

詠真投入研發的心力,從技術到服務客戶的經營方式,讓他可以打敗東芝,贏得NHK的青睞。

這項能力,來自詠真從歌廳秀時代就訓練出來的客製化研發思維。「跟很多國內或國外廠商比,詠真的東西比較活啦。他們比較能夠依你所需去做改裝或維修,」與詠真合作二十多年的喜來登工程部協理蔣永江表示。

對機器的責任感和熱忱,徐錕柏講出了一句話,「我們賣機器就好像自己的女兒嫁出去一樣。」賣了三十多年的機器,詠真一向只收安裝費,除了有新研發的安裝,後續維修幾乎不收錢。

「他們很努力,服務做得很好,每次飯店需要維修或什麼的,他們都很快就到現場了,」君悅飯店工程部總監張德民說。

詠真透過賣硬體、送服務的方式,讓客戶沒有任何理由換掉它,讓他從歌廳秀時代到五星級飯店戰場,不僅照亮別人,也照亮自己。

 
營造 光線 氣氛 詠真 真做 做遍 五星 飯店 生意
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陸客最愛巴黎 精品飯店未開張先嫌


2012-10-22  TCW




半個月來,一張英文寫的「中國人禁止進入」的旅館聲明在大陸流傳,種族歧視隔了半世紀又重新出現?

原來,預計二○一四年開張的法國巴黎高檔旅館伏爾泰(Zadig & Voltaire),創辦人吉立艾(Thierry Gillier)日前對英國時尚新聞網站WWD說:「我們會挑選客人,好比是我們不會接待中國旅客。」

創辦人立刻改口歡迎

吉立艾還說,伏爾泰提供寧靜的私人空間,中國旅客的嘈雜顯然不符合旅館要求。此話一出,各界震驚,迅速登上英、美新聞網站版面,發覺說錯話的吉立艾,連忙要求網站將不歡迎「中國旅客」,改為不歡迎「大量旅客」(busloads)。

然而,改正為時已晚,吉立艾的言論掀起了中國網民兩極化反應,有一些人憤慨:「忽視中國遊客,公司等著倒吧!」也有人檢討:「國人觀光素質還是有待加強。」

幾日後,吉立艾為自己的失言道歉,改口稱「我們旅館當然歡迎中國旅客,」但無法平息爭端,香港民眾順水推舟在新聞網站上大力抨擊陸客吵鬧,破壞香港觀光品質;也有歐洲精品設計師認為,中國旅客來歐洲只懂得掃貨,本身缺乏鑑賞品味。

陸客消費比平均高兩成

中國遊客看似備受排擠,但事實上任何產業都承受不起捨棄中國觀光財的後果。精品業香奈兒(Chanel)統計,法國巴黎是中國遊客到歐洲的首選,每年有九 十萬觀光人次;此外,中國比其他國籍旅客在巴黎的平均消費額高出二○%,更比鄰近的倫敦高出二五%。中國人如此鍾愛巴黎,吉立艾的一番話卻大潑他們冷水。

中國商務部統計,光是八天的十一長假,就製造了人民幣八千億元(約合新台幣三兆七千萬元)的旅遊商機;釣魚台事件激起中國反日情緒,沒能在十一長假分一杯羹,一個月來,光是沖繩縣的觀光收入就短少近四億日圓(約合新台幣一億五千萬元)。

因此,雖然有些人對中國遊客意見不少,誰也沒能忍痛把生意往外推。《時代》(Time)雜誌就認為,吉立艾應該體認到,當中國力量撤出當地市場,也就意味著該國力量衰退殘敗。因此,各國都應做好軟、硬體準備,才能擁抱這位遠渡重洋的大金主。

陸客 最愛 巴黎 精品 飯店 開張 先嫌
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誠品小公主宣戰 W飯店成新敵手

2013-01-21  TCW  
 

 

一月十日,誠品信義店展演廳,瞬間擠進近六百人,為了的是參加「誠品生活」(簡稱誠生)上櫃前業績發表會。人數之多,也讓誠品董事長吳清友,一度站起來,跟外面無法進入的股東、券商,說抱歉。

談到誠品書店虧損十五年,去年切割出通路、餐飲事業成立的誠生登錄興櫃,股價一度站上兩百元,成為興櫃之后,接著,將於一月三十日上櫃。吳清友哽咽的說:「感謝台灣,才有誠品,才能走出海外。」對比父親感性,誠品生活總經理吳旻潔顯得理性。業績發表會上,舉凡營運數字、方向,由她上陣回答詢問。反倒是吳清友提醒:「別講得好像上課一樣!」

誠生是吳旻潔投入家族企業後重要的成績單。書店包裹商場的策略,加上去年八月香港開出第一家海外店,法人預估,去年營收達百億元,每股盈餘(EPS)預估可到八元,相較遠東百貨高出許多,也難怪成為法人追捧對象。

如果說,書店包裹商場策略是父執輩的交棒;那麼,預計今年第三季開幕,位於松山文創園區,內含電影院、文創旅館,主建築共有地下四層、地上十四層,由日本建築大師伊東豐雄設計的誠品園區,則是吳旻潔主導。

切入旅館業,意味誠品競爭對手,從金石堂、轉成Sogo,擴大成W飯店、寒舍艾美等五星級飯店。「誠品旅館只有一百零四間,要靠台灣味,如阿原肥皂、台灣特有的陶藝、竹藝品等生活設計風格,走出競爭差異化,」吳旻潔分析。為增強戰力,請來退休多年、迪士尼亞太區消費商品部前總裁劉靖文,坐鎮旅館事業群。

旅館可望再挹注一成營收

翻開誠生財務訊息,截至去年第三季,敦化和信義兩店營收約三十三億八千萬元,占整體營收約三分之一比重。加入旅館戰局,企圖吸引陸客逛書店、商場後,留下來過夜。法人預估,旅館事業加入,將可再提升一○%到一五%的營收。

只是,隨著競爭對手群不斷擴大,也挑戰著業態轉換經營能耐,以及人才養成。屆時誠品是否還能挾帶著固有「誠品文化」四個字,突破信義區五星級飯店一級戰區的包圍,也考驗著小當家的經營思維!

誠品 品小 公主 宣戰 飯店 成新 敵手
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做跑步機 打進君悅、W飯店

2013-04-08  TCW
 

一台無人搬運車自動沿著地板上線條前進,車上包含組裝一套健身器材的所有零組件,讓一條自動化產線最少只要四人就能運作,人力只要同業的十分之一,生產面積縮減超過三○%。

這,是清河國際(簡稱清河)導入豐田式管理(TPS)的中壢生產線。

它專替全球商用健身器材龍頭力健(Life-Fitness)等知名品牌設計代工,W飯店、艾美、君悅等五星級飯店,均可見到它代工的高階健身器材。

同業外移,留在台灣穩死?員工跑光光,就把豐田式管理學深

比同業少了十年以上製造經驗,清河能後發先至,靠的是敢「撿東撿西」的能力。 一九九八年,台灣剛度過亞洲金融風暴,傳統產業外移沒落,當時不到三十歲、作業員出身的清河國際總經理張書楨,向長輩借五百萬元創業,「最早沒有技術、沒有人、沒有資金、沒有訂單,真的叫白手起家,」張書楨弟弟、清河國際副總經理張書燮說。

「貿易只能餬口沒有未來、仲介永遠是仲介,」原本張書楨想經營健身器材買賣卻苦無生意,被迫轉型設計開發,隔年韓元大貶,他接收發生財務危機的韓國客戶旗下電子工程師,並從取得首項專利開始,投入產品差異化設計,「有專利、高難度的合作案,客戶才會找我,」儘管只專注設計,最高峰時全公司四十個員工,每人年產值高達一千五百萬元。

因為利潤很高,他在台灣委外製造的零組件供應商,製作山寨版出售,轉換替代製造廠,品質又無法跟上。為掌控品質,逼得他二○○五年從設計跨入製造。

這個決策,考驗更大。八年前,逾九成台灣運動用品同業外移中國,他卻選在中壢設廠,因廠商關廠外移,工業區有一半空廠,簡直像廢墟,「都沒有人,你看到會嚇死!」

清河「撿」了撤出近三年的美商增你智(Zenith)廢廠,開始跨入製造;「那時候主流是西進,沒西進是污流,留在台灣是要上刑場,」張書楨回憶同業無不看衰,甚至幫清河算好命:穩死。

他形容,「從Google到Foxconn(富士康)」的變化太快,員工無法適應,清河當年新人離職率高達一○○%,不只十個新人全走,還帶走一個舊員工。又加上,原代工廠要求下游廠商抵制……。

夾縫求生,清河只好從周遭「撿東撿西」突圍。接收別人不願西進的員工,承接勞退新制資遣員工、中年婦女等多元人力應急,找汽車零組件廠來做運動器材零組件,且因沒有包袱,一開始就把生產設備自動化,導入豐田式管理等資訊系統,最多曾經一年內派三十人到臨近的國瑞汽車學習。

「Toyota(豐田)強調多能工,現在一條產線四、五個人就可以,同業產線有些居然是我們十倍,」張書燮透露。清河不但自己導入豐田式管理,也要求供應商導入,在培養百家供應商過程中,光輔導電腦收單、回覆交期、列印憑證等E化,就至少歷時三年才全部上線。

走出辦公大樓,我們看到一輛清河旗下廠車,原來它不要庫存,自己組巡迴車隊到供應商處,一次只收一天的量,省下供應商把一個月庫存送來自家廠房的空間、呆料與利息成本。

充分運用周邊資源,撿設計師、撿廠房、撿供應商、撿員工、撿別人的管理模式,組合運用,組出一片天。

十幾年前,清河當時接收韓籍客戶的工程師,如今已經升上工程部副總經理,負責帶韓國分公司八位電子軟體工程師團隊,開發健身器材電子軟體,例如,觸控介面系統和導入Wi-Fi(無線網路)等新科技,這也是清河在市場競爭的秘密武器。

「做低價,不如做好自己位置,」公司研發人員占二六%,讓張書楨更專注開發平均五至七年才下架的高產品週期商品,而非追求一次商品,此種由電視廣告拱出的明星,風潮過後多數淪為大量退貨和庫存悲劇,「有時明星跟悲劇同一個人,不當一次商品明星才能避免悲劇。」

清河的製造競爭力,建立在台灣聚落價值供應鏈上,但目前部分關鍵零組件仍賴進口,他希望能帶著供應鏈夥伴,做更高階的商用健身器材。「我們要做的是帶來群聚效應,把供應商平均銷售單價拉高好幾倍,不是傳統拚價格,」張書楨說。

下半年,清河位於台南柳營新廠將完工,預計製造規模將放大四倍。能否邀集聚落夥伴一起升級打進大聯盟,將是他另一嚴峻考驗。

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