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六釐派息打底 陽光頗算穩健 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13545

(原載於明報財經網14/9)

 

近日研究重心,轉移至有實物資產支撐的股份,REITs自然也要研究。領匯(823)優秀,路人皆知,然而連番破頂急升後,息率與值搏率,雙雙下降。退而求其次,開始鑽研板塊之中,是否另藏商機?

上周四,陽光房地產基金(435)公布業績。翌日,報章題為:「陽光房產息7.51仙減51%」沒研究該基金的投資者,單看標題,第一印象會是營運大幅轉差。「又話REITs賺幾多派幾多,派息減半,咪即係賺少一半?」財息兼收夢碎,速速沽貨逃生,自是必然。當天基金價格,自高位跌逾9%

但細看營運數據,並不如派發預示般嚇人。衡量REITs的指標,以出租率(occupancy)及現成租金(passing rent)為先。陽光的零售物業,過去兩季的出租率,分別是99%98.8%,是基金上市以來最高;寫字樓方面,最新公布的出租率達95.9%,已重返海嘯前的水平。近兩年寫字樓供應上升,劇烈競爭下,有這樣的成績,殊非易事。

租金方面,零售物業平均每呎$43.4,按年升5%,亦為上市新高。主要物業是上水中心購物商場,和將軍澳新都城一期。兩者共佔基金收入的43.5%。前者受惠於內地居民跨境購物,如奶粉等;後者則因區內人口增加,都有不俗表現。

寫字樓平均租金每呎為$20.4,大致持平。隱憂存在,因為佔基金收入25.1%的重心物業「皇后大道東248」,雖然出租率回升,但新造租約租金下跌,趨勢仍然持續。幸好基金組合中,持有不少次一級的寫字樓,吸納了很多追求平租的企業,抵銷部份不利因素。

返回投資者最關心的派發問題。要了解營運改善,派發卻下 降的因由,要自公司派發政策中尋。自基金上市以來,每單位的分派中,很大程度來自初期的財務安排:利率掉期、分派保証、管理人費用以基金單位支付、主要股 東放棄分派等。基金並沒隱藏這些「財技」,在招股書第二頁起已詳盡說明。據同事與基金管理人面談,管理人坦言額外派發有助穩定民心,可以放手做些改善工 程,而不用擔心短期收入下降,影響投資者的現金流。

數年下來,累計派發達$0.76,以招股價$2.6、現價$2.13計,經歷了海嘯,仍錄得逾兩成回報。現時這類項目逐漸縮減,下一財政年度只會餘下40%放棄分派及100%管理費以基金單位支付。

在收入溫和增長、分派率90%的前提下,預期每股分派會與今年相若,或輕微下降。以預期派發每單位$0.143計,現價息率6.7釐。不會預期有很高增長,但如目標是現金收入,也算是乾手淨腳的選擇之一。


六釐 派息 打底 陽光 頗算 穩健 國英 Alex Wong
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