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四叔山頂屋發水1.2倍 收緊前申請 破超人深水灣大宅紀錄 5年前補地價逾3億

1 : GS(14)@2018-07-19 07:16:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7559&issue=20180718
【明報專訊】雖然政府早於2011年收緊物業「發水」比例上限,但成功趕及發水尾班車、由恒地(0012)主席「四叔」李兆基家族持有並作自住的山頂白加道35號3幢「皇宮屋」,發水比例就高達118%,總面積比屋宇署批建圖則多出3.15萬方呎,發水比例較長和系創辦人「超人」李嘉誠的深水灣道79號還要高。四叔等人曾於2013年補地價,涉及約3.36億元。

明報記者 林尚民

白加道35號「四叔皇宮」已經落成,隨着物業於今年4月獲批入伙紙,其發水資料亦曝光,本報翻查屋宇署文件資料,項目建有3幢洋房,總樓面26,758方呎(包括2幢5312方呎及1幢5925方呎大屋),不過,整個項目之豁免樓面卻高達31,572方呎,發水比例高達118%,項目設有16個車位。

總樓面5.8萬呎 包括1.7萬呎停車場等

該31,572方呎發水樓面,包括17,040方呎停車場及上落客貨範圍獲豁免樓面、10,062方呎停車場及上落客貨範圍以外獲豁免樓面、653方呎環保設施獲豁免樓面及3817方呎適意設施及其他獲豁免項目的總樓面。本報攝得白加道35號現場所見,項目除3幢大屋外,更設有1個大泳池及不少綠化空間。若連同項目本身獲批建之樓面以及豁免樓面,整個項目總面積達58,330方呎,隨時相當於恒地旗下一個單幢迷你新盤的總面積。

雖然該項目發水比例在近年落成的洋房中算是「數一數二」,但資料亦顯示,四叔等人曾於2013年就有關項目向地政總署補地價,涉及約3.36億元,當年有指相關的補地價金額,是要加建有蓋停車場及平台花園等設施。

補地價料涉有蓋停車場平台花園

事實上,今次四叔大宅之發水面積及比例,與另外兩大富豪持有、近年落成的大屋相比有過之而無不及,如2010年落成、由李嘉誠持有的深水灣道79號大宅,屋宇署資料顯示,物業獲批建總樓面約8842方呎,獲豁免的樓面面積則有9165方呎,發水比例約104%,為近年本港超級富豪持有的大宅發水比例較高紀錄。

四叔2010年逾18億天價奪標

四叔該項山頂物業前身為中建企業許世勳家族持有的豪宅項目Falconridge,當時設有8伙面積約3300方呎的分層住宅,2010年5月推出作私人拍賣,最終由李兆基家族以18.2億元投得,地盤面積53,350方呎,以可建樓面26,675方呎計,每方呎樓面地價達68,229元,創當時全港最高樓面地價紀錄,當年四叔兒子李家誠表示,家人多年來居於分層住宅,見物業地點好,故想轉居於洋房。
2 : GS(14)@2018-07-19 07:18:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0991&issue=20180718
【明報專訊】針對過往新建項目「發水」比例嚴重的問題,政府於2011年收緊發水比例,於當年4月起新申請圖則,「發水」樓面上限大減至一成,令「蛋糕樓」等近年已絕迹市場。業界相信,未來如白加道35號的情况將不會出現。

翻查資料,政府當年讓私人樓宇增加樓面面積,為引進環保及生活設施,改善樓宇宜居環境,但有發展商利用這項寬免政策,大量增加樓面面積,造成「發水樓」問題,結果政府2011年4月實施新發水限制,過往樓宇可透過「豁免總體樓面面積」、「不計算的總樓面面積」及「額外總樓面面積」三類寬免計入總樓面措施獲得「發水」,但新規定下,寬免樓面已收緊為整體上限10%以內。

「蛋糕樓」近年已絕迹

新指引下會所及泳池等康樂設施由一律5%樓面寬免,改以按發展規模遞減2.5%;地面停車場需配備電動車充電裝置才可獲50%寬免,地下停車場則維持100%;露台及工作平台寬免樓面亦較舊指引減少一半;另走廊及升降機大堂需採用自然通風設計才可獲寬免。

由於在新指引下,發展商賣樓的面積大減,當年曾掀起發展商趕搭「發水尾班車」。普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,以批則時間推論,上述白加道項目應趕得及當年「發水尾班車」,若以舊發水限制計,類近的發水比例在獨立大屋而言非絕無僅有,不過近年買入屋地重建,將絕不會再出現類近情况。
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