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綠地特色小鎮:開發周期內需賺回自有資金

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-15/1117671.html

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 曾健輝

“小鎮之風”愈演愈烈,多家上市房企已進場搶食。去年住建部對外披露到2020年爭取培育1000個左右特色小鎮之後,外界預測這將催生6萬億元的投資規模。

在房地產的“白銀時代”,特色小鎮是否會成為房企轉型的一個戰略支點?曾與萬科爭鋒的綠地,在其2016年年報中稱今年將全力推進特色小鎮大盤戰略,重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城,在一二線重點城市遠郊及周邊儲備10~15個項目。

《每日經濟新聞》記者了解到,相比以大本營上海為中心的長三角區域,綠地搶先在京津冀成立區域管理總部,還在河北敲定了兩個特色小鎮項目。綠地京津冀相關負責人表示,特色小鎮將成其新的業績增長點。

開發期內要賺回自有資金

談及何為特色小鎮,綠地集團京津冀房地產事業部總經理歐陽兵的理解是,有機結合多種產業和生活形態,使人很適合在這兒工作、生活、休閑和享受等。

為開拓這一新的業務,歐陽兵專門成立了綠地京津冀區域管理總部,意在加大對河北區域多種產業集群的投資力度。

一個“冀”字,帶來的是綠地位於河北保定、大廠兩小鎮的項目,即保定直隸文化藝術小鎮和中國出版傳媒融合發展特色小鎮。

針對組織變革及進軍新領域,綠地集團京津冀房地產事業部技術部總經理助理高洵向《每日經濟新聞》記者解釋說,綠地已不再是單一的房地產開發商,其加速轉型的方向是開發商、服務商和運營商三位一體的城市運營商。

近來,特色小鎮“地產化”備受詬病。綠地作為運營商,如何從特色小鎮中賺錢?歐陽兵坦言:“我們是上市公司,有ROE(凈資產收益率)、ROA(總資產收益率)的考核,否則,這個在集團是過不去風控的。在規定的開發建設周期內,小鎮項目的自有資金投入要賺回來。”

按照綠地規劃,直隸文化藝術小鎮定位為展示燕趙文化特色,弘揚直隸工匠精神的一個載體。其中,代表直隸工匠文化的服、飾、藝、居、禮等五大板塊將作為小鎮的支柱產業,核心模式是與百家企業聯盟,搭建信息交易平臺,實現線上線下交易,挖掘小鎮文化藝術品的產業價值。

從保定小鎮項目規劃圖來看,除核心區的主題小鎮之外,周圍還涉及產業開發、樓盤項目建設規劃等。這意味著綠地這個特色小鎮未來將涉及產業導入和樓盤銷售等。

單個小鎮需投30億~50億元

“我們今年落實的幾個特色小鎮項目,從明年開始,將會為事業部每年貢獻幾十億元,甚至上百億元規模的成長動力”。歐陽兵這樣表示。

據不完全統計,今年綠地已在浙江寧波、四川成都、江西南昌和陜西西安等多個省市簽下了10個特色小鎮項目。

綠地金控集團北京地區總部副總經理丁衛接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示:“根據以往的經驗,單個特色小鎮占地面積5平方公里左右,需投資30億~50億元,布局4個小鎮就達120億~200億元的規模,後續形成銷售帶動整體產業的規模或更大。”

實際上,特色小鎮項目開發周期相對較長,前期資金投入巨大。就開發模式來看,綠地計劃采取滾動開發,讓其“大金融”、“大基建”和“大消費”板塊全部介入,為小鎮建設提供資金、基礎設施和生活配套支持。

從大金融來看,據丁衛介紹,當地政府一般通過金融方式鼓勵合作方按照政府的方式進行特色小鎮的建設和運營。“這樣一來,綠地的優勢就體現出來了,比如綠地金控有基金管理的資格;第二、也有募資能力;第三、綠地也是一個產業建設方。”

丁衛還告訴記者,綠地金控不僅有自有資金的投入,還引入了政府支持的基金參與小鎮投資,但一般都會看當地政府的要求。而引入資金主要考慮的是資金成本,在這方面,綠地金控充分遵循市場化原則。對於資金的使用期限,一般來講,產業基金會采取6+2模式,6年的募集、投資、管理的期限,2年的一個退出期。

關於投資回報率,丁衛介紹到:“這個很複雜,綜合收益率,如果運營好的話,在20%左右。”

 
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