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時代地產新進深莞惠 岑釗雄詮釋高溢價拿地邏輯

每經記者 魏瓊

2016年，全國房地產市場成交價量均創歷史新高，國家統計局數據顯示，全國商品房已售面積達15.73億平方米，同比增長22.5%；交易金額為11.76萬元，同比增長34.8%。

受益於整體市場環境大熱，時代地產2016年實現銷售金額同比增長50.3%，高於行業平均水平。同時，2016年時代地產新進入了深圳、東莞、惠州，珠三角布局更完善。

關於高溢價拿地進入東莞等城市，時代地產行政總裁岑釗雄接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公開市場的起拍價誤導了我們的判斷，高溢價主要是因為起拍價非常低，這種情況不算高價拿地。

全年業績增長50.3%

2月28日，時代地產在香港公布了2016年年度業績報告。數據顯示，2016年時代地產實現合同銷售金額293.3億元，同比增長50.3%；合同銷售面積247.3萬平方米，同比增長14.2%。

2013年底，時代地產在香港上市，當年實現銷售金額111億元。2014年和2015年銷售金額分別為152億元和195億元，同比分別增長36.94%、28.29%，2016年超50%的同比增長率是時代地產上市以來最好的業績。

上市3年多以來，時代地產的業績各項指標均取得了一定增長。2013年至2016年，時代地產營業收入複合增長率為18.7%，核心凈利潤複合增長率為24.8%，全年股息複合增長率為42.3%。

受益於業績以及盈利能力的提升，2016年期末董事會建議年度股息每股為人民幣31.51分，實現較大幅度增長。 岑釗雄表示，派息以往定的原則是不低於20%，過往兩年都是按照20%進行派息，2016年則根據盈利、現金流以及盈利水平提升，將派息提高到30%的水平，也希望未來可以保持這一比例。

據了解，時代地產2017年總貨值大概為600億元，銷售目標為325億元，與去年相比上升10.8%。

高溢價拿地

2016年，時代地產通過公開市場、城市更新、合作收購等方式斬獲14宗土地，共花費184.5億元，總規劃建築面積達到344萬平方米。 截至2016年12月31日，時代地產已在8個城市擁有土地儲備總建築面積約1306萬平方米，足夠支持今後3至5年的發展。

主耕廣州、珠海、佛山的時代地產，2016年新進入深圳、東莞，以及惠州，完善了在珠三角的布局。

2016年深圳房地產市場出現異常火爆的局面，全年房價上漲幅度達33%。臨近的東莞、惠州受到深圳樓市外溢效應的影響，樓價緊隨深圳腳步，一路上漲。

廣東省統計局數據顯示，東莞以全年41.4%的漲幅位居廣東省第一，超越深圳。一時之間，以深圳為中心的深莞惠三城成為開發商眼中的“香餑餑”，爭相搶灘布局。

據了解，早在2015年，時代地產就有意進軍深圳市場，直至2016年，時代地產在深圳龍華收購了一個工廠，在光明新區參與了一個舊城改造項目，兩個項目均已落地。

2016年時代地產斥資36.3億元拿下東莞三宗地，溢價率均超400%。關於高溢價拿地，岑釗雄回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，外界看到時代在東莞高溢價拿地，卻忽視了低起拍價，公開市場的起拍價誤導了外界的判斷。岑釗雄認為，由於非常低的起拍價達成的高溢價，這種情況不算是非常高價的拿地。如果這些地塊，現在重新掛牌，當時的拿地價就是現在的起拍價。

關於“面粉貴過面包”，岑釗雄表示，時代地產聚焦珠三角最繁榮、最有潛力的地方，東莞的產業升級做出很多努力，後續動力發展足，會帶來新的產業和融資機會。項目未來推出市場肯定有客觀的盈利空間，但需要時間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企高溢價拿地的背後隱藏著市場新一輪的投資機遇，房企對於華南核心熱點城市繼續看好，東莞等市場的投資價值會繼續增大。

但需要註意的是，東莞等市場二手房房源比較多，所以往往會牽制住一手房的價格，從這個角度看，這會使得此類高價拿地項目的銷售面臨較大的定價壓力。

廣東新招聚力共贏：打造深莞惠經濟圈協同發展試驗區

近日，深莞惠經濟圈（3+2）黨政主要領導在一次聯席會議上提出，參照深汕特別合作區有關做法，規劃建設一個區域協同發展試驗區，促進三地協同發展。

當地區域經濟觀察人士分析，深圳將參與分成該試驗區的生產總值和稅收的增量部分，這意味著深莞惠區域協同發展試驗區的模式將不等同於由深圳全面主導的深汕合作模式。此外，深莞惠合作也將進入一個新的階段：從過去的經濟合作區到深莞惠都市圈的區域全面合作。

深圳將按比例分成增量部分

4月21日，深莞惠經濟圈（3+2）黨政主要領導第十一次聯席會議在河源市召開，深圳、東莞、惠州、汕尾、河源五市黨政領導及有關部門負責人共聚一堂，共同謀劃區域一體化新發展。

為進一步促進深莞惠三地協同發展，助推珠三角打造世界級城市群，上述會議提出在深莞惠經濟圈（3+2）合作機制上，參照深汕特別合作區有關做法，推動在東莞、惠州鄰近深圳地區劃出一定區域，規劃建設跨行政邊界的功能協調、產業互補、成果共享的區域協同發展試驗區。試驗區地區生產總值、稅收存量歸當地所有，增量部分由三地政府在協商基礎上按比例分成，提升中心城市輻射帶動作用。

接下來，深圳、東莞、惠州將積極探索創新合作機制、合作模式，明確試驗區選址、發展定位、空間布局、主導產業等因素。

值得註意的一點是，上述會議提出要參照深汕特別合作區有關做法。這意味著什麽？

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對第一記者分析，參照深汕特別合作區有關做法並不等同於采用深汕特別合作區模式。“打造深莞惠區域協同發展試驗區是三地政府在聯席會議上的意向性說法，並沒有進入到政策的規範程序，僅相當於提了個建議。而深汕特別合作區是廣東省政府已經做出的決定。”

他補充道：“深汕模式的核心是深圳主管合作區，汕尾市配合，合作區400多平方公里的土地完全交給深圳主管，該區域的發展列入深圳市國民經濟規劃。”

而此次，三地聯席會議上提出，試驗區地區生產總值、稅收存量歸當地所有，增量部分由三地政府在協商基礎上按比例分成，提升中心城市輻射帶動作用。 宋丁認為，這意味著深圳只是分享該區域增值的部分。“比如說，如果試驗區今年的生產總值是100萬元（人民幣，下同），明年的生產總值是110萬元，那麽其中100萬元就是存量，10萬元就是增量。深圳能參與按比例分成的只是10萬元這部分”。

由經濟合作區到都市圈的區域全面合作

無論如何，深莞惠區域協同發展試驗區的提出，意味著三地合作將進入新的階段。

中國（深圳）綜合開發研究院新經濟研究所執行所長曹鐘雄在接受第一財經記者采訪時表示，深莞惠的合作最早始於珠三角規劃綱要，從概念到行動，基本已經走過十年的時間。

具體來說，深莞惠的合作是從初期的環境治理，到基礎設施對接等逐步過渡，到今天提出要發展成區域協同發展試驗區。試驗區的提出，標誌著深莞惠合作由過去的經濟合作區逐步演變成深莞惠都市圈的區域全面合作。

深莞惠區域協同發展試驗區的由來和合作動力是什麽？ 曹鐘雄說，首先是粵港澳大灣區的在次區域方面的深度合作和時間。中央層面將粵港澳大灣區納入國家戰略，為深莞惠的合作打開了政策通道。其次，深莞惠三地都逐步由過去各自的開放區、高新區、城市中心區的開發轉向城市邊緣區域的開發。三地的經濟勢能均到了一定高度，特別是深圳和東莞，具備了輻射帶動全域開發的實力。

深圳要成為全球城市這一戰略定位也促成了試驗區的推出。曹鐘雄說：“深圳要位居全球城市前列，那麽就需要進一步拓展都市經濟的腹地，也需要城市群作支撐。沒有世界級的城市群，就沒有世界級的城市。

未來，深莞惠需要如何合作，以推動試驗區的發展？對於三地的發展又將帶來哪些影響？曹鐘雄認為，首先要在產業上建立產業梯度，避免過去的單打獨鬥。三地需要形成各自的產業特色，具體來說就是，深圳更應聚焦科技創新，東莞需要在科技轉化和創新合作方面進行發力，惠州則需要在協同創新、加強科技轉換和應用、發力智能制造等方面為深莞惠城市群向更大經濟圈層和城市圈層集聚勢能。

曹鐘雄補充道：“三地需要在更高層面、更廣緯度去加強合作，形成合力，集聚世界級的科技、產業和城市基礎設施。未來，在深莞惠可能會形成若幹個合作型城市。但也需要註意的是，三地需要真正的同心協力，在試驗區聚三地之力引進和布局超大的、更大的產業平臺和重大項目。”