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房地產調控需看地方債務「臉色」

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土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長,使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

2011年,「笨豬五國」(葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘、西班牙)、美國主權債務危機此起彼伏,日本、法國等也都面臨巨重的債務循環壓力。除澳大利亞、丹麥、瑞典、芬蘭等少數國家外,其他的發達國家政府債務餘額/GDP都超過60%的警戒線。

與此同時,2011年中國地方政府債務規模激增,潛在風險較大等問題也逐步暴露。與發達國家不同,中國地方政府債務問題產生的根本原因是分權式財稅 體制的弊端。1994年中國分稅制改革後,地方政府隱性債務不斷增長,20世紀90年代末,地方政府紛紛開始建立地方融資平台以解決地方發展中的資金瓶頸 問題。

2008 年為應對全球金融危機,中國大幅減息、放鬆信貸、降低汽車購置稅、全面放鬆並刺激房地產業並推出「4萬億投資」刺激政策,從而實現了中國經濟「V」型反轉。過度的刺激一方面帶來了產能過剩通脹高企的後遺症,另一方面也造成了地方政府債務高企的風險。

按照國家審計署的數據來看,截至2010年底,中國地方政府債務餘額10.7萬億元中,政府負有償還和擔保責任的或有債務總計是9.05萬億元,佔 84.4%,而政府可能承擔一定救助責任的債務1.66萬億元,佔15.6%,地方融資平台公司政府性債務餘額中,有80%由政府負有償還、擔保責任,總 計3.95萬億元左右。

在這些政府性債務分佈中,直接反應出部分縣級政府負債率過高。截至2010年底,有78個市級(佔比19.9%)和99個縣級(佔比3.56%)政 府負有償還責任債務的債務率超過100%的警戒線。另外,由於地方債務主要集中在基礎設施等前期投入大,現金流回收期長的項目,「舉舊還新」使地方債務的 資金鏈蘊含較多風險。初步匡算,2010年底,地方政府性債務餘額中舉舊還新的債務大概在7000億-10000億元左右,佔比是6.54%-9.35% 左右。

由於2011、2012年將有大量過去的貸款到期,這2年地方政府還本壓力最大。地方政府貸款中54%的期限在5年以上,2011年到2015年期 間,大量地方債將進入還本付息期,按照審計署披露的數據,2010年底地方政府性債務餘額中,2011、2012年到期償還的佔24.49%和 17.17%,2013年至2015年到期償還的分別佔11.37%、9.28%和7.48%,2016年以後到期償還的佔30.21%

土地是地方財政收入的命脈。在中國地方政府的可支配收入中,國有土地使用權出讓金是重要組成部分,2010年,土地出讓金佔地方可支配收入27%。 在地方政府負有償還責任的債務中,承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務佔23.79%,達到2.55萬億元,土地收入下滑將導致地方政府還本付息困難和 壓力顯著增加。一旦房地產價格「硬著陸」、土地出讓金下滑將使地方政府面臨較嚴重的債務負擔和資金還本付息壓力導致地方政府資金鏈斷裂、陷入債務危局。

在房地產的持續調控政策下,2011年中國土地市場呈現流拍率上升、溢價率下降的態勢,這導致地方政府土地出讓收入大幅銳減。130個城市2011 年土地出讓金收入與10年同期相比降12%,其中住宅用地降18%。2012年,房地產開發商的資金壓力加大,銷供比下降會帶動土地溢價率和平均地價進一 步下滑,地方政府土地出讓金收入將會整體大幅下降,土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長,使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

在目前一方面減稅,一方面房價調控的雙重壓力之下,國內許多地方政府今後兩年的財政壓力可見一斑。在一些地方政府看來,投資拉動地方GDP增長的虛 榮猶在,改革總是痛苦的,以往的解決模式當然是最得心應手的。在沒有更加快速有效的解決方式的前提下,走老路,回頭路的情況難以避免。所以2012年以來 不少地方開始出現了房價、土地放鬆的情況。其中還不包括佛山、成都、蕪湖等地的被叫停的樓市微調事件。


房地產 房地 調控 需看 地方 債務 臉色
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全球頭條丨耶倫暗示加息需看情況 彭斯自我辯護稱與希拉里不同

——華爾街日報——

【耶倫再次耍太極:3月加息與否將由經濟狀況決定】美聯儲主席耶倫(Janet L. Yellen)周五表示,只要經濟數據不出現下滑,美聯儲有可能在本月提高基準利率,美聯儲的決策機構——聯邦公開市場委員會(FOMC)定於3月14日和15日在華盛頓舉行會議。委員會將評估就業和通貨膨脹是否繼續按照預期進行發展,在這種情況下,聯邦基金利率的進一步調整可能是適當的。

——Reuters——

【超過1800名波音公司的員工接受自願離職】波音公司的兩個主要工會表示,超過1800名的員工接受了自願離職,因航空航天巨頭希望削減成本。減少工作崗位是波音公司在去年12月宣布的裁員計劃中的一部分。

【Uber倫敦官司敗訴,旗下司機面臨失業危機】Uber周五敗訴,未能阻止倫敦監管機構對旗下的自雇司機施加嚴格的新英語閱讀和寫作標準,Uber此次敗訴,可能意味著成千上萬的uber司機的失業 。

——Bloomberg——

【大眾又出問題,將在中國召回近70萬輛奧迪】大眾汽車公司旗下奧迪正在召回中國68.1萬輛汽車來解決可能過熱的冷卻劑泵。這項措施是全球召回的一部分,影響約110萬臺奧迪A4,A5,Q5,A6和A8混合動力車型,其發動機控制單元將需要軟件更新來解決問題,他說。奧迪在1月下旬在北美已經回收了39萬輛受到冷卻劑泵故障影響的車輛,110萬輛汽車中約有三分之一受到影響 。

——CNN——

【彭斯為自己辯護:使用私人郵箱工作與希拉里的情況不同】美國副總統彭斯周五發言辯護,他在印第安納州政府工作期間使用私人郵箱來處理政府工作的性質,與希拉里在白宮工作使用私人郵箱大有不同。

【俄外交部長澄清駐美大使並非間諜】周五,俄羅斯外交部長拉夫羅夫在新聞發布會上反駁美國指控,澄清俄羅斯駐美大使並非間諜。拉夫羅夫指出:“駐美大使本來就是受命去維護兩國關系,與美方的官員展開談話及會議只是正常流程,美方在此事上明顯是反應過激。”

——BBC——

【歐盟議會欲對美國公民取消免簽協議】歐盟議會成員要求美國給予保加利亞、克羅地亞、波蘭、羅馬尼亞及塞浦路斯等5國免簽進入美國的權利,因在歐盟法體系中,這5國應該與其余國家一樣享有進入美國免簽的同等權利。而且美國公民前往歐洲是免簽的。但美方表示拒絕,歐盟議會成員敦促歐盟委員會在兩個月內完成立法,令美國公民前往歐洲時也需要簽證 。

——英國金融時報——

【英國首相:蘇格蘭政黨對獨立過於著迷】周五,英國首相特蕾莎-梅在參加蘇格蘭保守派會議時表示,“蘇格蘭政黨對於獨立過於著迷,脫離英國對蘇格蘭毫無益處。英國政府將會在退歐談判為蘇格蘭爭取應有的利益。”由於英國退歐後引起的不穩定因素,令蘇格蘭民族黨意圖發起第二次脫離英國的公投:在上一年的退歐公投中,62%的蘇格蘭民眾希望依舊留在歐盟。

——印度經濟時報——

【印度政府要求銀行3月底前全線支持手機銀行】印度政府要求銀行在3月31日前將客戶儲蓄賬戶與手機關聯,方便客戶開通使用手機銀行。目前印度的銀行儲蓄賬戶里只有不到65%是支持手機銀行的,印度政府希望將移動支付進行全民普及,作為對下一步經濟發展的鋪墊。

全球 頭條 耶倫 暗示 加息 需看 情況 彭斯 自我 辯護 稱與 希拉 不同
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*ST新都退市余波:原會計調整遭爭議 索賠需看監管調查結果

因會計調整後業績未達標,*ST新都(000033.SZ)最終被處以“死刑”,成為“2017年第一退市股”。但利益受損的上市公司以及投資者並不願意接受這一事實,其中上市公司方面表示,將盡快向交易所提出複核申請,請求暫緩進入退市整理期。

會計師事務所突然推翻此前的會計認定,讓原本等待恢複上市的*ST新都遭遇“致命一擊”,因為這成為交易所判定該公司股票退市的關鍵依據。然而上市公司及多數投資者均對會計師事務所的調整不予認可,對會計調整是否合理、退市背後是否存其他內幕等提出質疑。但在當前尚未看到事件全貌的清下,這些也僅是猜測。

對於投資者而言,若*ST新都最後的結局依舊不變,那麽通過索賠來減少損失則是一大關註點。在多方證券維權律師看來,該公司最近一次被立案調查或許成為後期交易該公司股票投資者的救命稻草,等待行政處罰結果出來後,相關投資者可憑借這一前置條件索賠。

退市余波

5月17日,在恢複上市路上垂死掙紮兩年的*ST新都收到深圳證券交易所(下稱“深交所”)的“退市令”。這意味著這家1994年1月3日上市的老牌上市企業將告別A股市場,在冊的2.3081萬投資者可能將因退市而受損。

擺在投資者面前的“逃生”之路則是*ST新都股票進入退市整理期的30個交易日,在退市整理期屆滿後的四十五個交易日內,ST新都股票進入全國中小企業股份轉讓系統進行掛牌轉讓。根據公告,*ST新都股票將自2017年5月24日起進入退市整理期,股票的證券簡稱將變更為“新都退”,股票價格的日漲跌幅限制為10%,預計最後交易日期為2017年7月6日。

然而,除了對*ST新都股票在退市整理期可能連續跌停難以賣出有所擔憂外,大多數中小投資者則將註意力集中於退市理由是否成立之上,並提出諸多質疑。

等待深交所審核恢複上市申請的*ST新都遭遇變局,是因為天健會計師事務所湖南分所(下稱“天健湖南所”)的一紙告知函。4月25日天健湖南所來函稱,應相關監管機構的要求,該所對*ST新都在2015年度財務報表中確認的2014年租賃期的高爾夫物業租金收入作為2015年度經常性損益事項進行了審慎核查,鑒於該高爾夫租金收入具有偶發性,應被視為非經常性損益。雪上加霜的是,保薦機構和另一會計師事務所也紛紛“下船”,不願為*ST新都恢複上市背書。

根據公開資料,*ST新都確認進2015年度財報的2014年租賃期的高爾夫物業租金收入共有1650萬元,而該公司2015年扣非後凈利潤原本為1493.7萬元。調整後,*ST新都2015年扣非後凈利潤虧損100余萬元。這便將因2013年、2014年連續兩個會計年度的財務報告被出具無法表示意見審計報告的*ST新都恢複上市之路截斷。事實上,這也成為深交所判定*ST新都退市的核心依據。

對於會計師事務所對同一事項出具2份截然不同的審計報告和專項複核審計報告,*ST新都對會計師事務所推翻之前意見不予認可,目前已對兩家會計師事務所以及保薦機構的行為提起了訴訟或仲裁。多數投資者也表示,“不能理解”,應該慎重定性中介機構的審計結論,建議深交所聘請第三方機構重新認定。

上述高爾夫物業租金來自於*ST新都2013年6月份購買的位於惠州高爾夫球場內部的一棟商業地產,對外出租,租期10年,首年租金為 2000萬元,每三年遞增10%。2013年度*ST新都將半年的租金計入主營收入,但2014年承租方資金拖欠長達6個月,導致《房屋轉讓協議》約定的回購款項事由出現,但是到2015年11月份回購方因資金緊張要求解除回購協議。

其實,上市公司此前也對2015年財報中確認的2014年度高爾夫會所租金收入是否計入經常性損益不確定。經*ST新都方面證實,曾就這個問題請教過天健會計師事務所,後者表示可以計入經常性損益,為了“雙保險”該公司又另聘大信會計師事務所進行複核並於2016年12月15日出具複核說明,得到同樣的表態。

那麽這個曾經上市公司都拿不準而如今會計師事務所推翻此前認定的會計處理問題到底該如何看待?一位來自“四大”的專業審計人士認為,從表象來看,這項租金有10年的合同期,且2013年也是計入主營收入,應該2014年度的收入也應該計入經營性損益。

另一位會計專業人士雖然也贊同上述觀點,但其提出一個疑問,為何2014年度的收入被確認進2015年度財報,涉及跨年度確認收入的問題,按照常規,2014年度的租金收入暫時收不到也應該確認為應收賬款,不過這也要看房產回購協議在這其中起到了怎麽樣的影響,是否會影響到收入的收到。

一位高校的會計學院教授則提出一大質疑,上市公司可能涉嫌故意通過延遲租金收入確認時間點或者通過回購協議安排來操縱2015年度的凈利潤。其同時表示,會計師事務所突然推翻原有會計認定,需要看後期相關會計準則有無變化,若無變化,但對於同一個事項的判斷出現不一樣的處理,則會計師事務所可能存在問題。

*ST新都因2014年度報告期內計提大額預計負債、減值準備及核銷壞賬,2014年全年度虧損約4.5億元,同比降近130倍。而該公司2015年度的業績對能否恢複上市至關重要。

投資者的“救命稻草”

除了上述退市理由是否成立外,市場投資者也較為關註,會計師事務所出具前後不一的審計意見導致上市公司走向退市,相關會計師事務所的行為是否不審慎,監管層是否會繼續追責?

此外,當前部分投資者對退市決定較快落定有些不理解,認為深交所做出*ST新都股票退市的決定,是在證監會的立案調查尚未有結果、上市公司訴訟或仲裁會計師事務所和保薦機構廣發證券未有定論的情況下做出的。那麽上述調查的結論、訴訟的結果,是否影響*ST新都退市與否?

針對上述質疑,第一財經記者向證監會進行反映並問詢,截至發稿尚未獲得回複。

“此次退市出現這樣的爭議,交易所以及中介機構等各個方面都應該給出市場一個詳細的解釋,讓市場有明確的預期。”一位滬上的證券界資深人士認為,這次是向市場普及退市標準,進行投資者教育的絕好機會,相關方應該更加公開透明。

在上述證券界資深人士看來,市場對*ST新都退市給予高度關註,相關方應盡量少留下疑問,做成投資者教育教材,這樣未來投資者就會有明確的預期,避免炒作可能退市的股票,減少投機,培養更多的投資理性。

目前距離*ST新都進入退市整理期還有1個交易日的時間,而據第一財經多方獲悉,上市公司和投資者均有意請求監管層暫緩進入退市整理期。

*ST新都5月22日上午在回複第一財經的郵件中表示,該公司將盡快向交易所提出複核申請,請求暫緩進入退市整理期。

不過,該公司於當日晚間發布了股票退市整理期首日開盤參考價的公告,根據該公司轉增前總股本3.29億股,停牌前收盤價10.38 元/股,計算公司總市值,轉增後公司總股本約4.3億股,按照除權前後市值不變原則,除權除息後參考價為7.96元/股。

那麽,在目前較為短暫的時間內,*ST新都會否迎來變局?若最終結局依舊不變,那麽投資者又將如何通過索賠來減少損失?

因資不抵債而進行破產重整的*ST新都,全部資產已出售給了重整投資人用以償還債務,而原第一大股東尚未將股票讓渡給重整投資人。對此有投資者表示,希望重整投資人能將新都酒店還給股東,將酒店資產進行拍賣之後所得資金扣除之前重整投資人所還債務,剩余的則用來賠償投資者。

對此上市公司方面回應表示,重整計劃已經債權人會議審議通過並經深圳中院裁定確認,具有法律效力;該公司原第一大股東已經進入破產清算,公司就已承擔的違規擔保責任已向其管理人進行債權申報。

上海市華榮律師事務所律師許峰認為,投資者索賠主要是向上市公司索賠,“最近一次調查或許成為那些後期交易這個股票投資者的救命稻草了”,如果高管同時被處罰也可以成為共同被告。

許峰表示,退市本身是不可索賠的,投資者索賠主要是依賴後續證監會的調查以及處罰情況。*ST新都於5月15日發布公告稱,因公司涉嫌違反證券法律法規,證監會決定對公司立案調查。

 

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ST 新都 退市 余波 會計 調整 爭議 索賠 需看 監管 調查 結果
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證監:滬股通成效 需看兩年

1 : GS(14)@2014-11-25 11:47:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141125/news/ea_eaa5.htm

【明報專訊】滬港通成交額持續偏低,即使昨日受內地減息刺激略有增加,滬股通及港股通的成交額,仍分別佔滬市及港股總成交相當低的比例。證監會行政總裁歐達禮昨日強調,不能單單用頭幾天的成交額去評論這項長期制度的成敗,由於這是嶄新的制度,亦是全球首例,相信要兩年時間甚至更久,才能看到成果。


歐達禮昨日笑稱,過去一周市場對滬港通負評不絕,主要圍繞成交量過低而討論,但他認為市場過分眼於短期表現,而忽略滬港通是一項長期制度。「我們注意到北向交易大都是機構投資者,且以對基金為主,互惠基金及其他長線投資者沒必要急衝進市場。」

部分基金經理仍未準備好

過去一星期,港府及港交所(0388)已分別就滬港通成交低作出解畫,但主要歸咎於市問題。不過歐達禮則承認,部分基金經理未必有足夠的時間作準備,例如要更多時間作股票研究、預備法律文件、更改內部監控規則等等,沽A股前要提早搬倉的買賣規矩亦不同,這些「結構性問題」都需要時間解決。

另一方面,南向交易冷清,歐達禮認同,主要由於50萬元人民幣的資產限制,同時因為不少內地人早已在港投資。但他指出,現時討論是否放寬資產限制,為時尚早。他相信,隨A股市場估值較吸引,人民幣又有升值前景,北向交易額高於南向的情會持續一段日子。

香港會計師公會會長陳錦榮則在另一場合稱,境外投資者對滬港通反應未見熾熱,非因為投資者對A股公司的管治有特別大的顧慮。他指滬港通僅實施約一周,不少投資者仍抱觀望態度,要以較長遠角度去觀望未來成效。
證監 滬股 股通 成效 需看 看兩 兩年
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