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黃元山:供應或斷層 宜加快造地 5年後落成量難敷需求 籲抱危機感

1 : GS(14)@2017-03-23 06:02:57

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8313&issue=20170323
【明報專訊】本港住宅樓價近日屢創新高,惟長和(0001)主席李嘉誠昨日在業績記者會上預測,樓價在未來1、2年料靠穩,籲有自住需要者仍可上車。樓價堅挺背後有何基本因素支持呢?中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師黃元山接受訪問時指出,從基本因素來說,即使未來5年私人住宅落成量可勉強滿足剛性需求,惟5至10年後能否維持有關供應量實屬疑問,中長期供不應求的情况十分明顯。他認為,本港社會應有危機感,加快在維港以外填海造地,並且積極發展新市鎮,避免土地及住宅出現斷層。

明報記者 葉創成

本港樓價過去1個月升勢火上加油,其中一個觸發點是中資機構高價來港買地,例如合景泰富(1813)及龍光地產(3380)上月24日以破本港單一地皮成交價168億元投得鴨脷洲地皮。市場普遍認為,由於這些「過江龍」並不了解本港市場,故出價或過於進取;惟黃元山認為,本港地皮近日接連以高價成交,只是反映供應不足的事實而已:「首先,中資機構做生意向來風險胃納較高,與本港傳統發展商的作風並不同;但我覺得歸根究柢的原因是,市場已留意到本港政府土地儲備所剩無幾,幾乎連櫃桶底的貨也拿出來賣了,所以敢於出高價買地。舉例說,除了鴨脷洲地皮外,港府的土地表上還有一塊臨海的、大幅的、已平整的靚地嗎?我相信沒有吧!這是港府過去10多年沒有積極造地引致的。統計顯示,本港每年新增私樓剛性需求達1.8萬伙,但去年只落成1.4萬伙,而且這已經是過去5年最高,既然我們自己交唔到功課,便不應該對於人家來港高價投地指指點點。」

啟德地明年料賣完 改劃地捉襟見肘

根據運房局的數據,港府未來3、4年可提供的私人住宅單位達9.4萬個,理論上可滿足每年1.8萬伙的需求有餘。不過,黃元山指出,由於過去10年每年平均落成量不足1.2萬伙,與1.8萬伙的需求比較,每年平均供不應求的數量達6000伙,令樓價期內累升逾倍,即使未來5年供應增加,勉強可以應付期內需求,惟仍未足夠填補過去10年累計達6萬伙的供應缺口。

更大的問題是,5年以後的供應情况並不樂觀。黃元山解釋說:「今個財政年度賣地表有不少改劃地,改劃地的問題是其位置本身並不適合發展住宅,所以最初才會被規劃為非住宅地,即使目前重新規劃為住宅地後,亦需要在周邊興建配套,勘探及建築時間亦會較長。另一主要土地供應來源是啟德,但我相信啟德地賣埋下一財政年度亦會賣完;至於鐵路上蓋項目亦可帶來新供應,但這是有限度的,不能由此來滿足每年1.8萬個新增住宅需求。因此,即使未來5年住宅供應勉強能夠應付需求,之後便會供不應求,所以我們一定要未雨綢繆增加供應,例如發展新市鎮便是方法之一。」

《2030+》土地方案太保守 應倍增

港府去年第四季公布、探討本港跨越2030年的整體空間規劃及土地和發展策略的可行性方案《2030+》,擬於未來30年發展東涌、洪水橋、元朗南及新界東北等四大新市鎮。黃元山認為,港府規劃發展新市鎮是好事,但能否如期令供應到位實屬未知之數,「根據港府現有規劃,未來2個落成的新市鎮是洪水橋及元朗南,最快在2024年入伙。我想提出的是,洪水橋及元朗南的棕地面積達300公頃,而且規劃作公屋、私樓及商業大廈用途,而橫洲只有30公頃,僅作公屋用途。發展橫洲已阻力重重,在洪水橋及元朗南建新市鎮會不會更困難多倍呢?」

根據《2030+》規劃,未來30年本港新增土地供應達5000公頃,惟黃元山批評此預測太保守,建議將期內造地目標提升近倍至9000公頃,他解釋說,「在上世紀60至80年代,本港落成沙田、大圍、大埔、屯門、粉嶺、上水、荃灣及葵涌等八大新市鎮,創造數以萬計公頃的土地,容納大量移民,經濟亦跟隨起飛;在1995至2004年,本港亦增加了8000公頃土地,惟過去10年新增土地卻大為減少;根據港府最新規劃,未來30年才製造5000公頃土地,5000公頃是怎麼概念呢?其實只是約1.5個沙田現有土地面積,若我們在未來30年才新增約1.5個沙田的土地,是不是過於保守呢?」

過往填海貢獻已發展地達25%

相信不少人均會同意港府應該大幅增加土地儲備,問題是地從何來而已,黃元山建議,應該在維港以外的地區、例如屯門及將軍澳填海,「在本港1104平方公里的土地中,當中填海地及已發展地分別佔約7%及25%,即已發展土地中約25%是靠填海而來,目前逾80%的寫字樓更是興建在填海所得的土地上。以灣仔為例,由會展、告士打道,修頓球場、電車路至胡忠大廈其實都是填海地,合和中心附近有一古廟,便是百多年前漁民出海前先在岸邊求神祈福之用。當大家知道這些歷史,便會明白香港的發展,一路走來都是靠移山填海,這樣便不會再對填海造地有所抗拒。」由於從填海到有關土地落成可作住宅發展用途需時,愈早作出填海決定,才可令供應盡快到位,避免土地斷層。
2 : GS(14)@2017-03-23 06:03:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9468&issue=20170323
著書教分散投資 可用於買樓
文章日期:2017年3月23日
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【明報專訊】黃元山近日出版《FQ思維(2):穩健投資很簡單》一書,指經眾多專業投資者證實,90%投資回報取決於「資產配置」。他在書中建議只要做好以下3件事,就能掌握投資致勝關鍵:(一)財富四分法:按比例分配資金於樓、股、債、黃金等資產,降低風險;(二)指數化投資:以ETF(交易所買賣基金)買起大市,超低管理費,提高淨回報;(三)「再平衡」部署:定期按各資產市值,調回先前比例,自動「低買高賣」。

股債投資六四分 料跑贏通脹

記者笑說,目前不少港人投資的「核心價值」便是買樓,惟現時樓價之高,一般人根本很難儲夠首期上車,而即使勉強上車後亦可能一身樓債,很難實現分散投資。黃元山回應說,就如何將分散投資應用於買樓,可分為三種情况:(一)若在儲首期的階段,可將本金60%投資股票、40%投資債券,此一投資組合回報料可跑贏通脹,有助無殼蝸牛加快實現上車夢;(二)若儲夠首期後再向銀行借按揭買入自住物業,此一階段屬負債一族,的確無條件講分散投資,反而應該全力盡快還清按揭,才可無債一身輕;(三)供滿自住物業後,可將多餘資金投資於股、債及黃金,實現分散投資、提升回報。

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