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低息與北水 福兮禍所倚?

1 : GS(14)@2017-04-29 11:44:56

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4740&issue=20170429


【明報專訊】香港樓巿自2003年低位已升了約14年,最近樓價更不斷破頂,但弔詭的是,樓巿偏偏已度過供應低潮,昨天運房局公布,未來3至4年香港的私人住宅潛在供應量增至9.6萬個單位,按季再增2000伙,創有紀錄新高,令到香港樓巿出現了供應愈多,樓價反而升得愈急的背馳現象。

其實,何止樓價與供應呈現背馳,正常情况之下,一般商品都是愈廉宜愈多人買,愈貴則買家會減少;但隨着樓價愈是飈升,巿民的買樓意欲反而愈高漲。花旗銀行日前公布最新市民置業意向調查結果(是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,於2017年3月底訪問超過500名香港市民),最新調查結果顯示,2017年第一季有23%受訪者表示現時對置業非常感興趣,該比例創調查自2010年開始以來新高並首次突破20%,亦較2016年第四季增加了5個百分點。

政府加辣 反刺激市民置業興趣

另外,自政府去年11月推出新「辣招」壓抑樓市,調查結果顯示,2017年第一季認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例反而創出調查以來新高至62%,而認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例則自2016年第一季起連續4季下跌,並首次下降至單位數。

筆者多年前曾撰文,政府出招干預樓巿,往往是升巿壓不住,跌巿托不起,去年底政府加辣,不單未能壓低巿民的置業興趣,反而更希望買樓,其一個原因可能是他們認為,愈遲入巿,政府可能愈加辣,就愈難入巿,不如咬緊牙關先買樓更着數,依循此一思路,他們更覺未來樓價易升難跌,變得政府幫倒忙!

不過,投資巿場也存在相反理論,就是最多人想入巿,個個看好後巿之時,樓價自然被搶高,也這也往往可能是接近見頂而要調整之時,所以股神巴菲特就說:「人人貪婪時要恐懼。」

港銀倘追回合理息差 衝擊樓市

其實,除了供應在增加,美國也已踏入了加息周期,而香港的拆息也已由低位回升不少,但銀行在生意淡薄之下,為了搶生意而不惜接受息差收窄,令拆息按揭的息率保持在低水平(見圖1),以至港人普遍感受不到美國已開始加息的壓力,反覺得低息環境可以永遠持續而安心高追搶樓!

不過,如美國再加息而香港拆息再上,本地銀行還可堅持多久提供如此的低按息?當有一天香港銀行的拆息按揭要追回合理的息差的時候,又會對香港樓巿造成多大的心理以至實質的衝擊?

借貸成本高 內房抗逆力低

近月樓巿急升的另一原因,是多了不少內地發展商以極高價來港搶地,也令到巿民覺得北水無限,地價也只會愈搶愈貴,從而帶動將來樓價也會水漲船高的預期。

內地發展商從來較香港同業勇進是事實,不過亦因此他們要進行融資的利息成本,也往往高於香港的發展商(見圖2),而借貸比率以至槓桿比率也同樣遠高於香港的發展商(見圖3),所以對巿場的抗逆能力會較差,樓巿順風順水時還好,一旦巿况逆轉,內地發展商的持貨能力就會備受考驗,不少內房過往樓巿轉差時便會急急劈價賣樓,以應付高昂的利息開支,因此今天內房紛紛來港高價搶地,也同時隱藏了他朝可能齊齊劈價散貨的危機!

《老子》有言「福兮禍所倚」,今天銀行忍受息差收窄而維持低按息,內房來港高價搶地而引發港人也心雄搶樓,對香港樓巿短期看似是「福」,會否成為將來禍之所倚,值得令人深思。股評人周顯最近一篇分析香港樓巿空置率的文章,也深有老子的「正言若反」辯證思維,其文主要論點如下:

「話說香港的空置單位一共有4.2萬,空置率是3.7%,這究竟算不算高呢?

在1997年,樓價的高峰期空置率是3.8%,對比現在還要高出一點點,而在2003年,即是SARS的最低潮,空置單位一共有68,780個,空置率達6.8%,是史上最高,但在2009年至2012年,空置率已經降至4.3%了。

只要看看以上的數字,可以得出一個結論﹕樓市現泡沫,空置率愈低;樓市低迷,空置率愈高。事實上,這亦是空置率的基本理論,只要有一點點樓市基本知識的人,都應該懂得。現時香港的空置率是史上最低,所以,這恰恰也證明了,現時的樓市泡沫,已經達到了史上最高。」

小心空置率回升至臨界點

事實上,香港的人口增長未見加快,但如本文首段指出未來數年私人住宅潛在供應卻明顯大增,即預視了香港的私人住宅空置率也會由低位向上調,但今天大多數人反而因為空置率仍低而以此為看好樓巿理由,令到樓價愈升愈有,始終會有一天,空置率會回升至一個臨界點……

[陸振球 樓市解碼]
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