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陳韻佳與仲介博感情 勤看房挑便宜 30K粉領年收飆20倍

2014-05-05  TWM
 
 

 

不受限於忙碌、月薪約三萬元補習班講師工作,陳韻佳利用課餘時間勤看房,靠著與仲介博感情和自己累積的經驗,操作一間台北東區的華廈,曾創下年收入600萬元的新高。

賈伯斯曾在史丹佛大學畢業典禮演說過:「工作會佔去你生活的一大部分,要獲得真正的充實感,唯一的方法就是去做你認為了不起的事;要做到了不起的事,唯一之道就是愛上自己做的事情。」五十九年次的陳韻佳就是把興趣變成事業的典型代表。進入職場前十年,她先是發掘房地產興趣,把握下班後的空檔、邊問邊學,幸運地搭上台灣房地產翻漲的光輝十年。現在的她負責房地產設計與裝潢,把工作、興趣、財富相結合,充滿著動力與熱情。

回顧二十多年的職場轉換,陳韻佳從空姐、補習班講師、建設公司總經理祕書,乃至現在的設計公司營運長,每一次工作轉換的性質不同,但唯一的共同點是,下班後,她一定花時間研究房地產,瞭解產業變化。

工作前五年,陳韻佳只是個會跟會、傻傻存錢的單純上班族,但對照比她大三歲、畢業五年就躋身包租婆行列的姊姊,除了有一份正職收入,每月還有租金輕鬆落袋,讓她好生羨慕。

有一回,陳韻佳充當仲介,幫忙帶看姊姊的房產,沒想到一下子就租掉了。幾次下來,她發現,原來房客都喜歡有採光、裝潢簡單、格局方正的房子;因此,讓她漸漸萌生向姊姊看齊的念頭。

想當包租婆 三個月意外賣出千萬房後來,隨著利率直直落,錢放在銀行愈來愈薄,二○○四年,陳韻佳決定憑著過去帶看房子累積的心得,準備了兩百萬元的頭期款,進入市場尋找投資標的。「一開始,我也擔心買貴或買到爛房子。」儘管知道什麼是好房子,但對於什麼是好價格,那時才三十三歲的陳韻佳,心裡卻沒有譜。

當時在補習班擔任講師、月薪約三萬的陳韻佳,由於學生多、上課時間長,只能勉強擠出零碎時間,或是等學生下課後才能看房子。為了提高看屋效率,她從自己最熟悉的住家區域,開始密集看屋。三天兩頭到附近仲介店頭跟經紀人攀談,終於在台北市吳興街找到一間價格不到一千萬元的老公寓。

「我花了兩個月裝修後,不到三天,就被人訂走了。」談起這段初試啼聲的得意之作,陳韻佳露出欣喜微笑,一對路過的新婚夫妻,進門第一眼就很喜歡,當下就出了一一四○萬元要求割愛。原本想收租金的陳韻佳,意外當起了投資客,三個月不到,讓她賺進百萬元。

初嘗甜美成果的陳韻佳,投資信心大增,於是把投資區域擴大到大安、信義及松山區一帶的一手中古屋。她說,精華區房價很高,但只要能找到一手物件,屋主不會太堅持底價,價格多半好談,「只是好貨都在仲介手上」。

為了找到「低於市價」的便宜標的,只要一有空檔,陳韻佳就找經紀人聊天、交換訊息,最後甚至變成朋友。她坦言,好的經紀人是最佳的指導教練,不僅可以教你避開地雷屋,還會在第一時間通知你,一週內就可能賣掉的「紅蘋果」(房仲術語:超搶手的物件),甚至發現你開價高於屋主底價時,還會替你更改斡旋金,幫你省下成本。

○七年,陳韻佳就曾經在延吉街搶下房仲眼中的「紅蘋果」,這間位於二樓約二十八坪的電梯華廈,最後以一一七○萬元成交。當時台灣房地產仍健康成長,市場資金寬鬆,因此,她決定把房地產當成抗通膨的工具,打算長期置產,「用租金當成房價的支撐,若賺到合理利潤再考慮出售」。

便宜沒好貨 低於市價太多須當心陳韻佳的如意算盤是:自備款約一成、房貸利率一%,前兩年使用寬限期,到期後再轉貸。經過精算,她發現每月房貸約兩萬元,房租可收到三萬元,就算要本金、利息一起繳,也只要再掏腰包一萬多元,負擔並不沉重。

不過,儘管陳韻佳打算長期持有該房產,但一年後,由於房價飆漲,她還是決定轉手,以獲利六百萬元豐收出場。

台北市房仲經紀人數達到三萬人,要找到真正和自己「對味」的經紀人並不容易,只能長期而有耐心地慢慢培養。

有一回,陳韻佳碰到一位房仲經紀人,帶她去看一間未立案、專門收容老人的安養中心,讓她身心很不舒服。「剛進到公寓的樓梯,黃燈泡閃閃爍爍,直覺不太對勁,進入屋內尿騷味撲鼻而來,長形格局分割四個小房間,中間甚至沒有對外採光,最後一間還有幾位面容呆滯的老爺爺,並坐著看著窗外。」她回憶說,雖然只短暫停留三分鐘,卻花了許久才平復難過的心情;同時也學到「便宜沒好貨」,低於市價太多的房子,都應多向經紀人探詢。

靠著低買、高賣,賺一成合理利潤就出場原則,這些年來,陳韻佳來回操作約十間房產,賺進一般上班族十年年薪。○九年,她結束忙碌的補習班工作,決定過著優閒的貴婦生活;但不到兩年,她對房地產的「不安分」心情又出現了,但這一回她進入建設公司擔任總經理祕書,希望從更高的制高點,學習房地產的眉角。

加班無怨言 花一年摸透都更眉角然而,非本科系的陳韻佳卻吃足苦頭,因為對很多部門要向總經理報告的工程術語或圖面,完全無法理解,「就像鴨子聽雷,有聽沒有懂」,她只好用最克難的方法,把每字每句都記下來,私底下請教同事。

許多上班族對加班,總是心不甘情不願,但對於把興趣與工作結合的陳韻佳來說,就算下班後還得和總經理參加都更住戶大會,仍舊雀躍不已,甚至還會利用假日冒充客戶,到公司進行中的都更區瞭解行情,花了一年時間搞清楚都更的眉眉角角。

與陳韻佳熟識的卓映室內設計負責人張威文,對陳韻佳願意放下身段,領著腰斬再腰斬的三萬多元薪水並不意外。張威文回想起第一次與陳韻佳碰面,直覺她是一位外形出色、有閒錢投資的房產貴婦,後來慢慢發現,她很有企圖心,並且願意主動學習。

雖然,陳韻佳最後並未如當初預期,挖掘到投資都更的金礦,卻開創出另一個設計天地,靠著長期累積的人脈,以及自己對裝潢設計的濃厚興趣,一三年,她成立裝潢設計公司,準備進軍大陸。

靠著把興趣和工作結合,讓陳韻佳每天充滿鬥志。如果不是對房地產充滿熱情,很少人會在四十歲時,放棄優閒的半退休生活,彎下腰虛心學習;如果沒有從房地產找到興趣,現在的陳韻佳也無法開創出另一片天地。下班後,不想過著一成不變的生活,不妨從現在開始培養興趣、發掘天賦吧!

陳韻佳

出生:1970年

現職:寬達時尚空間設計營運長經歷:補習班講師、建設公司祕書

學歷:私立大專企管系

掌握房地產資訊,年收飆20倍!

── 陳韻佳下班後的時間安排

補習班講師階段

每週上午

看新聞、瞭解房市最新動態。找經紀人、銀行朋友聊天。

目的 瞭解房地產租買資訊、熟悉區域行情。

每週晚上或週末

集中時間看中古屋物件、計算投資成本與報酬。

目的 記錄成交價格的變化、投資報酬率。

建設公司祕書階段

晚上下班及週末

與老闆開都更住戶大會、到預售工地瞭解建材及成本。

目的 拉高在房地產的深度與廣度,完整瞭解都更流程。

撰文‧劉育菁

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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=98304

陳韻雲每呎10萬 山頂建洋房 天價成本 直逼和黃白加道屋售價

1 : GS(14)@2014-05-15 12:30:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140515/news/ea_eaa1.htm

【明報專訊】本報翻查土地註冊處紀錄發現,地產代理監管局主席陳韻雲的私人發展項目——山頂道20號項目,最近獲批補地價,若連同地價、建築費及融資等開支,洋房每方呎(實呎)成本高達10萬元,學者和業界人士均認為這是罕見的天價成本。和黃(0013)早前發售山頂白加道28號洋房,最高成交呎價也不過是10.8萬元,反映個別山頂豪宅成本的「麵粉價」,竟逼近「麵包價」。

山頂道20號由陳韻雲旗下Classic Happiness公司,在2010年以7.5億元從私人市場購入,由於地契原規定「只可建一伙」以及「只可於地皮的22.5%面積建屋」等,為放寬原有限制,Classic Happiness最近與政府達成協議補地價2.865億元,以發展4幢3層高洋房。本報另於註冊文件發現,項目預計建築費為1.7億元,若連同地價、補地價、建築費和融資等成本,相對落成總樓面約12,882方呎,每方呎達10萬元(見圖)。




華置(0127)大股東劉鑾雄的私人物業——深水灣道3號,單是地價每方呎10萬元,恒地(0012)主席李兆基的私人物業白加道35號,估計每方呎成本也超逾10萬元,然而上述兩個物業均自用,有別於山頂道20號用作發售圖利的商業項目。

學者:自費鞏固斜坡 推高建築費

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,山頂道20號成本呎價高達10萬元,是因為遇上「三高」因素:地價高、補地價高、建築費高。許表示,根據地契,該洋房項目貼近斜坡,政府規定業主要自費「鞏固」斜坡,終令建築費大幅上升。不過,許表示,現時樓市已脫離上升軌,未來數年豪宅價格難再大升,他預料項目於兩、三年後推售,獲取厚利的機會未必大,但山頂豪宅始終罕有,最終能否獲利,主要視乎發展商的品牌、人脈,以及推廣,例如引入度身訂做的豪宅概念,不排除可以突圍而出。

威格斯測量師張宏業表示,山頂洋房以觀望中環海景最貴,觀望灣仔海景則次之,前者成交價可較次者高約一成,故他認為,面向中環的白加道28號,最新成交呎價介乎9萬至10.8萬元,相對「望灣仔」的山頂道20號的成本價,顯而有「麵粉價」逼近「麵包價」之勢。

代理:頂級豪宅未見頂

不過,利嘉閣地產總裁廖偉強則認為,頂級豪宅市道仍未見頂,他表示,買家印花稅令不少內地客卻步,「但是有香港永久居民(不用繳買家稅)身份的『內地人』,仍然好多」,他表示,現時樓市成交速度確是大幅減慢,惟山頂豪宅難有新供應,成交價仍十分硬淨。

陳韻雲透過地監局回覆本報查詢山頂道20號項目時表示:「有關事宜屬陳女士的私人投資及一般商業決定,故不作評論。」

明報記者
2 : GS(14)@2014-05-15 12:30:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140515/news/ea_eaa2.htm



任地監局主席6年 擁逾50億元物業


2014年5月15日





【明報專訊】本身為律師的陳韻雲,1994年創辦VCC Land,從事房地產投資、管理及發展,旗下持有5幢服務式住宅,分別座落於銅鑼灣、跑馬地及佐敦等地區,作為發展商興建山頂道20號,則是她初試啼聲,去年一度曾傳出項目放盤的消息。


父為永傑集團東主

陳韻雲的父親是老牌地產發展商永傑集團東主陳澤儒,她曾表示:「父親只曾給我88,888元利市錢,給我開律師樓,其他都是憑自己爭取回來。」

陳韻雲於2008年11月獲委任為地監局主席,其後兩度獲得延任,陳韻雲亦曾歷任醫管局成員、空運牌照局成員等公職。陳近年成為樓市大好友,積極吸納物業,資料顯示,她持有的物業總值由2009年的20億元急升至現時逾50億元。
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284549

陳韻雲:佔中對樓市衝擊不大

1 : GS(14)@2014-10-15 10:17:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141015/news/ec_ecb1.htm

【明報專訊】地產代理監管局主席陳韻雲任期將於本月底屆滿,新主席將於下月一日到任。陳昨日出席傳媒午宴時表示,對過去6年工作感到滿意,並透露在她任期間,地產代理從業員人數由6年前約2.3萬人升至近期的3.5萬人,升幅逾五成,反映業界發展健康。對於近日佔中示威,她認為學生的訴求已得到全世界關注,擔心佔領行動持續會影響民生,但相信行動暫未對樓市做成太大衝擊。


代理6年增五成 發展健康

陳韻雲決定不續任主席一職,回顧過去,她認為業界發展迅速,地產代理人數由2008年11月的23,349人,上升至上月底的35,573人,雖然較今年4月高峰期37,173人跌4.3%,但6年間升幅仍逾5成。她指出,推動二手物業以實用面積報價是任內最滿意的工作之一,認為此舉有助公眾掌握更多資訊。

私人旗下酒店 錄取消預約

陳韻雲身兼V集團創辦人及主席,投資物業甚有心得。她指,受佔中事件影響,集團旗下位於灣仔的酒店,以及銅鑼灣的服務式住宅及酒店項目,近日均錄得取消預約的個案,但由於上述酒店是以商務客為主,年底向來屬淡季,相信佔中對業務影響不大。

她強調,學生以佔領行動爭取訴求是可敬行為,但長期佔領並非良計,長此下去亦會影響民生。但她認為佔中只會短暫對樓市有衝擊,市場對房屋需求仍在,即使美國加息,加幅亦屬輕微,料整體樓市會平穩發展。
陳韻 韻雲 佔中 中對 樓市 衝擊 不大
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286055

陳韻雲女兒4900萬沽會展 呎價3.2萬

1 : GS(14)@2017-05-23 17:16:31

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3977&issue=20170523
【明報專訊】中環美利道商業地王天價售出後,商廈市場再錄高價成交。市場消息指,由前地監局主席陳韻雲女兒顧曉楠或有關人士持有的灣仔會展廣場高層08室,面積約1522方呎,剛以4900萬元售出,呎價32,200元。資料顯示,原業主2015年以3560萬元購入,持貨不足兩年,帳面獲利1340萬元,賺幅37%。

持貨不足2年 帳賺1340萬

資料顯示,目前會展廣場最高成交呎價,仍為前政務司長唐英年及家族人士去年10月以1.05億元、呎價約3.5萬元售出的一個高層單位,惟該單位可享海景,而今次沽出之單位並無海景。

廣西交通投資6362萬入市力寶

事實上,美利道地王售出前,亦有投資者偷步入市。土地註冊處顯示,廣西交通投資斥資6362.3萬元購入金鐘力寶中心2座19樓1室,面積2086方呎,呎價達30,500元。成交呎價雖然未能創出該廈新高,但仍屬高價成交。原業主2013年以4488萬元購入,帳面獲利1874.3萬元或約四成。

蘇寧電器80萬續租旺角舖 減幅兩成

另市場消息指,蘇寧電器剛以月租80萬元續租旺角西洋菜南街1A至1K號地下13至15號地舖,以該舖面積約1600方呎計算,呎租500元。按資料顯示,蘇寧電器於2014年起承租上址,當時租金約100萬至150萬元,是次續租月租較前減少20%。
陳韻 韻雲 女兒 4900 萬沽 會展 呎價 3.2
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=333936

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