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蓬鋼揮杆開球

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地產危機日,基金掘金時
財新《新世紀》 記者 李慎

 

  地產基金從沒這麼熱鬧過。9月1日,前美銀美林亞太投資顧問有限公司董事總經理、中國區業務主管蓬鋼,在位於北京市東三環銀泰中心的辦公室,以天津安泰盤實股權投資管理有限公司(下稱安泰盤實)總裁的新身份,接受了財新《新世紀》採訪。

天津安泰盤實股權投資管理有限公司總裁蓬鋼。吳軍/CFP


  與蓬鋼一樣離開機構或房地產公司創業的人從2010年開始顯著增長。在蓬鋼之前,原中金公司投資銀行部執行總經理、收購兼併組聯席主管曹少山已 先行一步,於2010年離開中金,創立河山國際資本集團(下稱河山資本)。目前,河山資本募集了四期,投向二三線城市的地產項目。中國房地產基金行業的新 一代掘金者,正在以新的模式、做法影響市場的格局和後來者。

  一年來,以限購為代表的各項調控政策絲毫沒有鬆動跡象。連最樂觀的業者,都開始觀望和看跌房價的短期走勢。但在這些投入地產基金的創業者看來, 開發商陷入危機之時,卻正是地產基金可以大舉抄底的時候。用蓬鋼的話說,「這個行業就像上世紀90年代的證券公司,股票市場,風起云湧。」

對賭成名

  近年來投資人和企業主反目成仇的案例比比皆是,最新一樁當屬俏江南董事長張蘭公開表示引進鼎暉是最大失誤。但蓬鋼不屬此類。在碧桂園、恆大地產 上市前,由蓬鋼牽頭與其簽訂的「對賭協議」,是中國地產金融市場津津樂道的話題。蓬鋼和他領銜的美林團隊,也因此在中國地產市場名聲大振。

  在這些案例中,公司都因「對賭協議」,導致了數以億計的巨額損失,但這似乎並未影響蓬鋼與這些企業創始人之間的關係。在蓬鋼選擇創業之後,他們大多成為了安泰盤實的有限合夥人。

  2007年碧桂園在香港聯交所上市前,美林牽頭與碧桂園簽訂了一份以現金結算的公司股份掉期協議。上市次年,碧桂園便發佈年報,曝出與美林的對賭導致逾12億元的浮虧。

  該份「對賭協議」規定,碧桂園將債券融資的一半金額(19.5億港元)作為抵押,若最終股價高於初步價格,則公司將向美林收取款項。若低於初步 價格,則美林會收取款項。不管股價如何變動,這些掉期股份未來交易價鎖定在6.85港元。也就是說投資者至少可以以6.85港元套現,差價由碧桂園支付。

  「這些條款是對等的,你要低息就得給別人更多選擇,而很多人不覺得自己的企業會遇到風險。」蓬鋼說。他認為,在遭遇2008年金融危機前,中國的房地產商過於樂觀地估計了市場形勢。

  恆大地產上市前,其董事局主席許家印也曾與美林等戰略投資者簽署協議,規定若2010年5月5日至11月5日半年期間,加權平均股價若低於發行價(3.5港元),將向這批戰略投資者賠償最多12億港元。

  之所以要簽下這樣的不平等條約,是恆大當時已難以為繼。據一位接近許家印的人士介紹,「2009年初恆大非常難受,海外小債權人要起訴,他們的債券只有0.3元,要破產了。全國施工隊都在要錢,當時的情況拖不了半年,一旦投資者起訴,就攔不住了。」

  蓬鋼幫助許家印渡過了最困難的時候,「我們擋著其他投資者,別打架逼債,別起訴,許家印經常半夜兩三點打電話,扛不住了,壓力太大了。」

  美林的投資是冒險。一些投行人士並不看好,認為美林是因前期對恆大投資太多,騎虎難下,要麼繼續賭下去,撐過市場低迷期上市解套,要麼就等著恆 大破產,前期投資將大幅縮水。當然,投行不是活雷鋒,冒險扶持的條件苛刻。幸運的是,2008年金融危機爆發後,中國宏觀政策迅速轉向。地產業在2009 年上半年起死回生,迎來了黃金一年,恆大也熬到了上市。

  這些經歷,為蓬鋼掌管的美林房地產基金帶來了豐厚回報。他回憶說,從2004年第一筆房地產投資開始至2008年最後一筆,一共投出10億美元,目前已經收回70%,約為18億、19億美元。

  而且,在企業度過危險期或IPO後,企業家們不但沒有為當年的城下之盟而後悔,還和蓬鋼成為了朋友。在安泰盤實的第一筆募資中,有不少他曾經投過的公司都成為了投資者,包括恆大董事長許家印、富力地產董事長李思廉等。

  安泰盤實第一隻房地產基金募集了30億元人民幣,其中三分之一(約10億元)的LP(基金投資人)來自於上述基礎投資者,剩下20億元來自地產 信託產品等,預期年回報率為25%以上,週期為2年-3年。這些大牌LP的投資,是出於對蓬鋼的認可和支持,但這並不是可持續的模式,蓬鋼也明白。「我們 今後的融資目標,是大機構如保險公司和社保基金,以及資產在1000萬至5000萬元的個人。」

抄底有時

  一年前後,在同一間辦公室見到蓬鋼,他外形氣色均無大變。這一年裡,他終於結束了與黑石「跌宕起伏」的離合談判,從職業經理人轉型為創業者。

  蓬鋼從小練習游泳,身材魁梧,惇厚隨和。他是地產圈里科班出身又比較本土化的國際投資人,父母均為清華大學教師,他從清華建築系本科畢業後,在美國麻省理工學院(MIT)獲得了城市設計及房地產金融兩個碩士學位。

  2000年加入美林後的十年間,蓬鋼主導及參與了約20億美元的地產投資。但到了一年前,蓬鋼的動向成謎。2010年6月,私募巨頭黑石開始談 判收購美銀美林銀行在中國內地區域的地產基金及附屬投資業務。交易達成後,黑石成了蓬鋼及其團隊的新東家。但蓬鋼很快流露去意。「一切都還沒有談定,去黑 石,或者出來單干,都有可能。」2010年9月蓬鋼曾對財新《新世紀》記者表示。

  最終,蓬鋼選擇了創業,他的理由是,對「在一個新環境裡重新建立內部信任,不太有信心」。不過,邁出創業這一步並不容易。在蓬鋼看來,與黑石談 判似乎比當初與恆大、碧桂園對賭更令人難忘。「從這裡淋漓盡致地折射出華爾街的爾虞我詐,比電影《華爾街金錢永不眠》的情節曲折離奇多了。」不過,話到此 處,蓬鋼點到即止。

  有趣的是,創業之後,蓬鋼用的仍是之前美林位於銀泰中心的辦公室。美林原來的房地產投資團隊中,有約一半的人選擇跟隨蓬鋼創業,就連負責給客人端茶倒水的阿姨,都是以前美林的員工。蓬鋼的念舊可見一斑。

  這種黏性也有歷史原因。從2003年開始。美林在中國房地產市場的投資業務,就由蓬鋼一手搭建和掌管。而這支團隊,多的時候也不過十五六人。多年打磨下來,交情深厚。

  河山資本總裁曹少山與蓬鋼素來交好,同樣也投身地產基金的他最能理解蓬鋼的選擇。「(現在出來創業的)這些經理人大多以前做得很好,出來是原先機構的環境已經不能滿足他們;另一方面,房地產基金是一個很新的行業,百業待興,能做的事情很多。」

  地產基金過去發展不好,原因之一在於中國地產業太火,不到萬不得已,開發商不願輕易轉讓公司股權。反而是近年來,隨著地產調控加劇,地產基金的投資機會逐漸豐富。在創業者看來,中國地產基金方興未艾。

  但部分新進者已看到了這個行業未來的問題。「地產基金是一個生態,現在大家能做到互不侵犯。但隨著進入的人越來越多,如果監管不到位,肯定會不斷出現糾紛。」曹少山稱。

  而在蓬鋼看來,目前最重要的,是「一定要有管理LP的思想準備,20個人在前面做項目,要有30個人在後面算賬。每個月要見投資人,每個季度要做資產評估」。中長期,蓬鋼希望發展美元基金業務,將安泰盤實做成雙幣基金模式,從國外拿錢到中國投資房地產。

  剛從機構中走出來的蓬鋼很享受從球僮升級為球員的感覺。「以前,我們是老虎伍茲身旁的球僮,做得再好也只是提供建議。現在,我自己揮杆。這種方式可能在中國更有效、更容易。」

 

  蓬鋼簡歷

  畢業於清華大學建築系,並在美國麻省理工學院(MIT)獲得城市設計及房地產金融兩個碩士學位;

  2000年至2010年期間任職於美林集團(Merrill Lynch),是美林亞太區資本投資部創始人之一,後任美林全球資本地產投資部董事總經理一職;

  2011年離開黑石創業,任天津安泰盤實股權投資管理有限公司總經理。

蓬鋼 揮桿 開球
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大都會前投手任「台灣日」開球嘉賓 重返主場好緊張

1 : GS(14)@2016-09-01 06:11:52

美國職棒(MLB)紐約大都會隊前當家投手費古洛(Nelson Figueroa)闊別七年,再度站上紐約花旗球場(Citi Field)投手丘,為大都會隊「台灣日」擔任開球嘉賓。被問到心情如何時,他坦言「格外緊張!」。他說:「之前當投手一局可以投很多球,但今天這場我只有一次機會,必須練習99球來確保這唯一的一球是最完美的!」駐紐約記者:丁維莉台灣觀光局駐紐約辦事處與紐約大都會隊合作,於美國東岸時間28日在花旗球場舉辦「台灣日」活動。除了大都會SNY電視台球評費古洛應邀擔任今年開球嘉賓,現場也設置台灣小吃、兒童攤位遊戲,還派發免費紀念品,與球迷同樂。經文處處長徐儷文表示:「很高興透過這次將『台灣日』活動,請來費古洛開球並公開播放台灣觀光短片,讓在場上萬球迷知道,台灣也是熱愛棒球的民族,也歡迎他們來台灣。」當天也是該球場的「大都會家庭日」(Family Sundays)活動,現場有許多免費遊戲攤位,讓大人與小朋友同樂。觀光局駐紐約辦事處主任張維庭表示:「大家都知道台灣是很適合家庭旅遊的地方,今年特地選擇將『台灣日』結合大都會『家庭日』舉辦,主要是因為該球隊球迷家庭比例極高,希望藉由活動讓更多人認識台灣,並選擇到台灣旅遊。」球場大銀幕上除了播放台灣單車、購物及美食主題觀光宣傳短片,將台灣的好山好水帶給現場球迷,現場環繞LED屏幕也展視台灣的logo,讓現場民眾加深對台灣的印象。大都會SNY電視台也在當日賽前預告時段播放費古洛今年7月赴台拍攝的觀光宣傳影片,讓球迷們透過電視轉播也能看見台灣。




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大都 會前 投手 臺灣 灣日 開球 嘉賓 重返 主場 緊張
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警僅開球場側門礙出發

1 : GS(14)@2016-11-08 05:48:44

【本報訊】民陣昨舉行反釋法遊行,遊行隊伍原定下午3時半由灣仔修頓球場出發,大批遊行人士「塞爆」修頓球場集會空地,但警方將修頓球場各主要出口封閉,只開放球場盧押道側門予遊行人士離開,阻礙遊行人士出發,令遊行速度被嚴重拖慢。遊行隊伍起步逾半小時後,龍頭已抵達金鐘統一中心,但仍有大批遊行人士被困修頓球場,有遊行人士不滿警方安排,要求警方開放球場其他出口予遊行人士離開。


遊行人士苦等一小時


至下午約4時15分鐘,警方終開放球場莊士敦道出口予遊行人士離開,但仍不肯開放球場軒尼詩道出口,遊行人士需兜圈由莊士敦道經盧押道往軒尼詩道,在球場內的遊行人士經過近一小時苦候,終可出發。民陣召集人區諾軒認為遊行安排有很多不公平的地方,包括安排盧押道作起點,以及警方在灣仔軒尼斯道只開放一條行車線予遊行隊伍,令遊行不暢順。區諾軒又指曾向警方反映,無意製造任何混亂,「但係如果你話畀盧押道呢條街仔,你係冇辦法容納到(咁多人)」,他批評警方處理方法不現實。本報昨查詢警方為何作相關安排,至截稿前仍未獲回覆。■記者謝明明




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161107/19825531
警僅 開球 側門 出發
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