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無懼房市冷 蔡鎮鴻衝出多一倍的業績 最後10秒追客術 菜鳥拿下銷售王

2015-10-12  TWM

當最難賣的豪宅與店面市場急凍,今年前三季,永慶房屋冠軍業務員蔡鎮鴻卻靠這兩樣產品在大安區突圍,他有什麼心法克服景氣寒冬與業務心魔?

二○一五年房市面臨大幅盤整,交易量萎縮至十四年來新低,市況嚴峻,在高總價產品交易停滯的氛圍下,永慶房屋全國業績冠軍竟由一位新面孔拿下,並在今年前三季已成交逾八億元的交易案,交易量是自己去年的一倍多,其中更包含四件億級物件,跌破同業眼鏡。

今年三十三歲的蔡鎮鴻,五年前才入行,當時也和一般菜鳥一樣,總是摸不清方向,業績時好時壞。直到一年多前,因為一句話扭轉了情勢。

一句話點醒「別窮忙」

重新盤整工作細節

去年七月,蔡鎮鴻從台北市瑞安店被調至忠孝敦化店,有一次和店長高柏原去拜訪屋主,卻忘了帶屋況說明書給屋主填寫,高柏原當面說:「你出門一趟,如果可以 多做一件事,就一定要多做一件,才不會窮忙。」一語點醒了蔡鎮鴻,原來他業績無法突破的關鍵,是沒有把力氣用在對的地方。「他一直很『谷力』(台語:勤 勞),但講白一點,就像無頭蒼蠅,雖然很積極,卻是事倍功半。」永慶房屋忠孝敦化店店長高柏原描述著一年前的蔡鎮鴻。

自此蔡鎮鴻開始重新設定業績目標,時間管理也做盤整。

每晚清點通話紀錄

確認沒有遺漏事情

蔡鎮鴻拿出手機說,以前他只知道把行程排滿,每天派發一千份宣傳單,但沒有思考為何成交機率低。現在,每天晚上下班後,一定會將今天所有通話紀錄看一遍,平均一天接一百五十通電話的他,等於是提醒自己注意有哪些遺漏的事情。

此外他每個月固定花一周時間密集聯繫客戶,儘管房地產不景氣,今年一至五月他的帶看組數仍高達一三二組,較去年的七十九組高出近一倍,成為他成交豪宅的重要基礎。

但讓蔡鎮鴻逆勢突破銷售紀錄的關鍵,是今年四月成交一戶總價二.三億元的豪宅,是信義計畫區今年以來最高成交總價案件。

這戶豪宅的買方是一位台商,從去年夏天開始就陸續看過二、三十戶知名豪宅,最後一次看屋的過程中,客戶無意中透露,曾看過其他房仲介紹的信義計畫區某戶新成屋,讓蔡鎮鴻靈機一動,原來客戶比較喜歡可以自由規畫格局的毛胚屋。

雖然掌握到明確需求,但困難來了,要看屋的那天剛好是周日,但始終聯繫不上售屋的建設公司到場開門,眼看天色逐漸昏暗,已經等得不耐煩的客戶也坐上計程車走人時,才等到回電,「要是別的業務員可能早就放棄了,但小蔡鍥而不捨地追上計程車請客戶再回頭看屋,就差十秒鐘,路口的綠燈一亮計程車開走,他可能就與成交機會擦身而過了。」高柏原說。

那天,下著毛毛細雨的十秒鐘,蔡鎮鴻逆轉了自己房仲生涯中的成交紀錄,最後以二.三億元成交,消息傳出還引起不少資深房仲打聽到底是何方神聖。

無獨有偶,蔡鎮鴻今年成交的億元級店面與辦公室,也是從未向他買過房子的客戶購買的。這要歸功於他三年多的辛苦經營,平時就與對方保持聯繫,除了三節問候外,會主動傳客戶所關心的房產訊息,不因沒有買賣而忽視對方需求。

對談中了解需求

預先設想客戶難處

曾擔任蔡鎮鴻主管的永慶房屋協理簡國維說,一位好的業務員必須具備強烈賺錢企圖心、積極行動力與足夠抗壓性,這三項元素蔡鎮鴻都兼具,其中抗壓性又特別 高,「有時候客戶會酸他,說自己跟某明星業務員很熟,我為何要跟你一個菜鳥來往?但小蔡只難過一秒鐘就繼續做別的事,不會因此陣亡!」「放棄的下一秒,其 實就是成交的起點。」簡國維說,他一直很看好蔡鎮鴻,因為他擁有超級業務員具備的潛力,就是永遠不讓機會逃走。

採訪當天,蔡鎮鴻剛成交一戶台北市四千多萬元的辦公室,成交的關鍵也是他預先想到客戶有疑慮的事,才讓交易順利完成。

原來,這戶辦公室有許多隔間,買方認為還要花二十萬元拆除費用,在簽約當天向蔡鎮鴻抱怨了一下,沒想到蔡鎮鴻有備而來,「我已請木工師傅估過價,只要四萬元就可搞定。」讓買方驚訝之餘,也感受到他的用心。

「如果我的劍不夠長,就向前跨一步吧!」蔡鎮鴻說,與其被業績追著走,他寧願走在目標前面,不僅可以提前達陣,還可以提早思考,下個月的客戶在哪裡?延伸到客戶服務上,就是與其等客戶開口問,不如提早替客戶想好,靠著這句話,讓他從沒沒無聞晉級為人氣銷售王!

蔡鎮鴻

出生:1982年

現職:永慶房屋忠孝敦化店業務襄理經歷:OSIM按摩椅店長、廚具公司業務員

學歷:東吳大學中文系

家庭:未婚

成績:永慶房屋2015年1至9月全國業績Top 1,總銷金額逾8億元

蔡鎮鴻》業務心法

1. 每天晚上檢視一天的電話紀錄2. 善用科技通訊軟體、團隊合作力量3. 想的比客戶多,例如,提前替客戶丈量車位與估裝潢工程費4. 每個月固定花一周時間密集聯繫客戶

撰文•梁任瑋


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