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「為了品質,就算老鄰居也沒得通融」拚創意 百年米廠讓農業晉身文創業


2011-8-15  TWM




米食人口減少,讓台灣米價二十年不變,宋鴻琳結合文創,推出高價的米禮盒,帶領百年老字號碾米廠,趕搭時代潮流,不僅走出老店困境,也幫稻農找到新機會。

撰文‧羅弘旭

在 花蓮玉里的御皇米銷售門市,一車車的觀光客絡繹下車,董事長宋鴻琳二話不說,先送上熱騰騰的飯,不少人狐疑地問:「沒有配菜怎麼吃?」但夾起米飯,粒粒透 出晶瑩剔透的光澤,放在鼻下,聞到芋頭般的香味,遊客好奇地說:「這是和芋頭一起煮的嗎?」宋鴻琳大聲回答:「我們沒加任何調味,這是米裡面自然散發的香 味。」遊客一碗接一碗停不下手,嚷著要減肥不吃飯的正妹,最後手上提著最大包的米禮盒離開。

二公斤售價八五○元,有米中LV稱號的御皇米,是一般米價的四倍,不僅科技大廠採購當伴手禮,台塑更直接印好米袋,以千斤為單位採購出貨。

七月初,嘉義縣溪口鄉的老農,才因糧商收購稻穀價格從每台斤九元跌到七元,在家中上吊自殺,以死諫抗議他半年耕種,收穫的二萬斤稻穀,居然只能賣出區區的十四萬元。

一路坎坷 就是要賣好米但在玉里,稻米價格卻逆勢上漲,宋鴻琳說:「不漲價不行,倉庫都已經快見底。」宋鴻琳家族一一一年前就在玉里當地經營碾米廠,他算是第四代,今年他與稻農契作的收購價格每台斤十五元,比西部平原的收購價高出六成。

宋鴻琳不僅收購價格高於一般業者,他推出的「御皇米」品牌,還打進百貨公司通路,朝精品路線發展,大大顛覆外界對米的印象,創造上億元營收的成績。

不 過宋鴻琳今日的風光,也是一路坎坷走過來的。他年輕時候,心高氣傲,與老父對槓,不願守在鄉下看守這個他眼中沒未來的碾米廠,北上獨力經營米行,後來轉往 中國江西景德鎮經營四星級酒店,要不是父親使出殺手鐧,拋下一句:「你不回來,我就把事業賣給別人。」他可能還在大陸當台商。

只是宋鴻琳當初認為「碾米廠吃不飽餓不死,隨便做做就好」的事業,卻重挫了他的人生。

一九九八年他接手時,台灣稻米供過於求,白米要賣出去,得看中盤和大盤商臉色。

宋 鴻琳回憶曾被大盤商刁難,電話中都談好價格,整卡車送到那邊,對方才說:「今年收太多米,我老婆說這批不要。」全車的米就卡在車上沒辦法下貨,明知這是糧 商砍價的手段,但是收來的米不賣不行,他也只好認命說:「那價錢隨便你開。」他的妻子胡玉金描述;「這還算是溫和的,更惡劣的還有等你把米送進倉庫,再來 跟你砍價,你要不同意這價格,就逼你把米從倉庫搬回車上。」即使事情經過多年,但提起被大盤商欺壓的經歷,胡玉金還是忍不住紅了眼睛:「能怎麼辦?米堆在 倉庫要換現金,再怎麼被欺負也是要忍。」接手米廠前幾年,宋鴻琳在大陸景德鎮的旅館事業又因為嚴重急性呼吸道症候群(SARS)關係大受影響,他每幾個月 就有二、三百萬元的現金缺口。

為了資金,他去向銀行開口借貸,,經理硬是讓他在門口等了二小時也不願見,宋鴻琳第二天再來,經理索性派打掃 小弟告訴他:「你再來也沒用,不可能借錢給你的。」當時,宋鴻琳真的是拚「命」,把健康都賠進去,他太太回憶:「血壓和肝指數飆到二百多,有一天,他就突 然在辦公室倒下去。」送到醫院一檢查,才驗出是C型肝炎引發的急性昏迷,躺了一星期才清醒。

堅持品質 用御皇米打名號宋鴻琳最艱困時,靠合作幾十年的稻農,幾萬元、幾十萬元的接濟,才讓他度過難關,那時候,宋鴻琳立志,一定要用自己的品牌,擺脫中盤和大盤的箝制。

他痛定思痛,簽下玉里周邊八百公頃的農田契作,要求耕種的農友,依照御皇米的標準來耕作,其中最基本的一條就是不用農藥,其他如建立產銷履歷、開放農田認養,對耕作者有許多要求。

初 期農友質疑:「我種了幾十年的田,都是這樣做,你怎麼規定這麼多。」他因此與許多合作幾十年的老農發生爭執,但宋鴻琳認為:「為了品質,一定得要求,就算 老鄰居也沒得通融。」宋鴻琳提出「以高於市價收購」的承諾,穩住農民的心與品質。有了好米,還需要行銷,轉型初期,他用最笨的方法:「留下每位來門市買米 的客戶資料,持續寄廣告宣傳。」但回客數不多,只得靠著主婦聯盟合作社採購,勉強維持出貨。

一直到二○○八年,旗下契作農友彭鏡興到日本參加國際米食競賽,獲得特別優秀賞大獎,隔年又二度獲得同一競賽的特別優秀賞,宋鴻琳說:「得到日本肯定後,市場才注意到,原來台灣最好的米出自玉里。」御皇米才打響名號。

○九年宋鴻琳再度出擊,,用客家花布的文創素材結合小包米包裝,再加上網路行銷,成功塑造御皇米精品形象,打進百貨公司的禮品通路,搖身成為伴手禮。

轉型五年後,工廠從原本年虧一千萬元,到年營收破億元,獲利超過二千萬元,宋鴻琳自豪地說:「我們產銷班農友,有人一年淨賺就二五○萬元,每個人的快樂指數都比其他地區高。」

比一比

轉型前:年獲利

-1000萬元

轉型後:年獲利

2000萬元


為了 品質 就算 鄰居 也沒 沒得 通融 創意 百年 米廠 農業 晉身 身文 創業
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看膩中俄臉色 蒙古煤礦分「第三鄰居」

2011-10-03  TCW




清末民初小說家老舍筆下的蒙古人 好客大方,〈草原〉一文中形容兩邊是「蒙漢情深、喜氣洋洋」。不過,在這實物強權的年代,中國在全世界插旗買礦,卻在友好十多年的鄰居領土內栽了個跟頭。

九月底,蒙古國家安全委員會駁回外資入股開塔本陶勒蓋(Tavan Tolgoi)煤礦的初步協議,其為首的企業正是中國最大煤礦業者神華,計畫取得四○%股權,其餘則由俄羅斯、美國、日本與韓國分占。

官方發言人巴扎亞(S. Batzaya)並未說明原委,不過中國媒體紛紛懷疑是日、韓阻撓,導致開發案重新招標審議。

身懷「橫財」玩政治遊戲

塔本陶勒蓋是全球最大的未開發煤礦,儲量約六十億噸,預計可開採超過三十年。二○○九年蒙古政府為兌現將礦產資源收益惠及百姓的承諾,啟動煤礦專案的國際 招標後,隨即引來全球各國競相投標。

塔本陶勒蓋的礦藏雄厚,讓《金融時報》(Financial Times)喻其為蒙古的一筆「橫財」,在嚴峻的地緣政治現實中,採「三分法」賞給中、美、俄,堪稱政治高招,終有可能改變這個貧窮國家與大國之間的遊戲 規則。

中國神華取得最大持股比率不難理解,因為中國已連續十三年成為蒙古最大貿易夥伴與投資國,不考慮中國的利益,難以達成借力帶動蒙古國經濟的期望;但同一個 原因也在國內釀成隱憂,國際問題研究專家旭日夫主張,蒙古是個小國,過分依賴中國終會威脅國家安全。

引進其他鄰居制衡中國

蒙古政府好不容易擺脫舊蘇聯控制,卻困於中國的銀彈攻勢,只好開放投資不斷引進「第三鄰居」,包括與澳洲的礦業巨頭力拓(Rio Tinto)合作開採銅礦、與日本尋找稀土資源,這回又將二四%的煤田股權分給美國,日本神戶大學教授塚原東吾說,蒙古尋求經濟成長與國家安全之間的平衡 點用心良苦,但須步步為營。

此外,值得一提的是,蒙古雖是處於世界邊陲地帶的窮國,今年經濟成長卻驚人的強勁,光是上半年就達一四.三%,創歷史新高;而一月至今,進出口總額也比去 年同期成長八八.四%,擠進全球少數高速成長國家之列。


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分享鄰居的車

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=2155
 從2010年開始,在倫敦,出現了這樣一種汽車:它用車燈在路上投射出一份日曆,就像變形金剛在查看自己的日程表。而你可以做的是在日曆上標註出的閒置時間租下這輛車,因為它是一輛簽約了Whipcar的分享型汽車。


  Whipcar的商業模式與美國「鄰居到鄰居」的租車公司Getaround類似,車主和租車人在網站上免費註冊車輛與個人信息,車主為租金定價,租車人租下自己看中的車,每筆交易Whipcar向車主收取3英鎊的固定費用,以及15%的租金。


  很多英國人在聽說Whipcar之後,反應都是:這是美國人的主意嗎?事實上Whipcar是全球第一家分享型租車公司,兩位創始人Tom Wright和Vinay Gupta在2009年2月在倫敦創辦Whipcar,2010年4月正式運營。Getaround上線的時間比它要晚一年。


  Tom Wright和Vinay Gupta最開始做這個項目是因為他們覺得城市的車輛管理實在不怎麼科學。英國現在大概有2900萬輛汽車,40%的家庭擁有兩輛或者更多的私家車,這些 車輛平均每天有23小時處於閒置狀態。而養車費用卻越來越高,根據英國皇家汽車俱樂部(Royal Automobile Club)的數據,2011年英國每輛車的維護費用達到6689英鎊,比2010年增加了差不多14%。對租車人來說,Whipcar的優勢是比傳統租車 公司便宜,對車主來說,則是增加收入幫助分擔養車成本。Whipcar提供的數據顯示,那些每個月至少出租一次的車主們在2011年掙了大概1000英 鎊。還有些更積極的車主幹脆把這變成了自己的小生意。


  與Getaround不同的是,Whipcar強調鄰居的概念。「Love thy neighbor, drive their car」,這是它的廣告slogan。無論你是無車人士需要用車,還是自己有車但偶爾需要換個車型以備特殊用途,Whipcar可以讓你在附近找找是不是 有人正在出租這種車。目前在倫敦,90%的用戶都能在步行10分鐘的範圍內租到一輛登記在Whipcar上的車,Tom和Vinay希望把這個時間縮短到 5分鐘。


  之所以強調「鄰居」,也在一定程度上與安全問題相關。一方面是沒有人想在還車之後還得坐上幾站地鐵才能回家,如果租車人和車主本來就住得近,顯然更方便取車還車。


  另一方面,如果車主和租車人本來就是鄰居或者住得很近,也有助於雙方建立更好的信任關係。Whipcar的數據發現,如果一個人租了20次車,很多時候都集中在一兩個車主身上,租車人和車主是會建立起信任的。


  當然,還有一個問題是誰願意把私家車交給陌生人。「我們明白,要創造一種新的用戶行為模式,必須非常注意安全問題。」Vinay Gupta說。對於這個問題,Whipcar的答案是一套高度定製的保險系統。只要輸入駕駛人資料和車輛資料,以及租用目的和地點,這套保險匹配引擎系統 就會根據這些參數自動生成相應的保險。它既能充分覆蓋租車期間車主和租車人的保險需求,又不會影響到車主原來投保的車險。在出租期間,這種新的保險產品自 動取代車主原有的保險生效,一旦發生事故,車輛能夠得到賠付,賠償請求也不會影響車主原來的保險公司,同時Whipcar還會提供一輛暫時的代步車輛。


  「這是市場上原來沒有的保險。」Tom Wright說,「我們和勞埃德保險公司花了8個月時間研發出這種保險產品。」從某種意義上說,它是Whipcar的創業基礎。


  除此以外,Whipcar在用戶註冊階段就已經設置了一些強制性的門檻。車主需要上傳車輛照片,車齡不能超過8年,過去3年沒有發生過大的交通事故; 租車人年齡必須在21歲至70歲之間,對持有駕照的時間、安全駕駛記錄也有要求。Whipcar借助官方機構確認雙方信息的真實性,只有通過驗證的用戶才 能註冊成功。


  有趣的是,比Whipcar晚半年在美國出現的分享型租車服務RelayRides,最初讓用戶通過智能手機解鎖車輛。但從今年3月開始,RelayRides放棄了原來的系統,轉而讓車主和租車人面對面直接交換鑰匙。而Whipcar則在今年增加了智能手機終端。


  每次租期結束,車主與租車人可以在網站上相互評價。當租車人看中一輛車並向車主預訂租車時間,車主可以在網上查看租車人的信息,如果不願意出租給某個 租車人,可以拒絕出租。反之亦然。要是一個租車人收到的評價低,他的預訂請求就可能經常被拒絕,要是一輛車車況不好總拿差評,也很難接到預訂。


  如果車主不想把車借給陌生人,甚至可以選擇只向家人朋友開放車輛的可借狀態。但很多人仍然選擇公開出租車輛,因為他們覺得讓車自己養自己是一個划算的事情。


  經過近兩年半的運營,目前Whipcar的平台上大約有1.9萬輛車,儘管這個數字在2900萬輛的汽車總數面前顯得很渺小,但相比之下,它的競爭對手美國的會員制租車公司Zipcar在全球可供出租的車輛大概是9000輛。


  Zipcar在2006年進入英國租車市場,2010年收購英國的租車公司Streetcar之後,它在倫敦擁有超過1700輛車,此外在牛津、劍橋 等其他四個英國城市也可以租到Zipcar的車。儘管Zipcar目前還沒有推出分享型租車服務,但它對這個市場顯然也很有興趣。它在今年年初與 Fontinalis Partners一起向另外一家分享租車公司Wheelz投資1370萬美元,Wheelz去年9月在斯坦福大學創立,專注於大學校園市場,因為「這裡的 社交網絡聯繫緊密,信任度也高」。


  Whipcar希望為用戶提供更多的服務。在可出租車源迅速增加的同時,Whipcar也積累了大量的數據,他們希望把這些數據派上用場。 Whipcar會向車主提供建議,不同的車在不同的地方多少租金比較合適。「現在會有想買車的人找我們諮詢,什麼車型在什麼地區更受歡迎。」Vinay Gupta說。


  梅賽德斯-奔馳的A級車就是最受歡迎的車型之一。如果你分期45個月購買一輛梅賽德斯-奔馳A級車,每個月能夠出租5次,這輛車對你來說幾乎就可以算是免費的。


  這也是為什麼Whipcar與梅賽德斯-奔馳合作,推出了預裝Whipcar In-Car Experience服務的A級車。這些車的儀表盤集成了Whipcar的用戶界面,一旦有人在Whipcar上提交預訂信息,預訂信息會自動提示車主, 車主可以隨時接收預訂並查看租車人信息,或是實時更新車輛的出租價格和時間,還能通過圖表直觀地看到出租帶來的收入覆蓋多少養車成本。車裡內置了可以直接 聯繫Whipcar客服的通訊系統,享受7×24小時客服。車輛追蹤系統則讓車主可以隨時監控車輛的運行情況和地理位置。在紅燈時間,這些車自動變成自己 的活動廣告,在車身背部的LED屏上顯示租金價格和可供出租的時間,還有開頭提到的,車燈打出的日曆。


  通過向製造商提供一套API用於In-Car Experience的軟件開發,Whipcar把車輛的實際使用情況和網站接軌。對製造商來說,這不僅僅是一件已經賣掉的產品,還可以看到它的實際使用情況,便於售後關係的維護更新。


  「人和家中汽車的關係正在發生變化。」Vinay Gupta說,很多人不再把汽車看作一件私有產品,而是一項生活服務,養車成本的上升和人們緊張的錢包會一起加速這種變化,「Whipcar正是希望填補其中的市場空缺。」


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http://www.homebloggerhk.com/?p=5056
拜讀閣下之文章, 獲益良多。希望諗樣兄賜教。
本人2008年頭以190萬買入一700呎村屋地下單位(A), 現值360萬, 尚欠銀行97萬, 公司有津貼至2019年, 津貼每月約7,300元。 領取津貼條件(i)自住; (ii)如換樓要將所賺用於購買新單位, (但可保留新樓樓價一成支付買樓費用); (iii)不可加按。如換樓可向公司借130萬,1.7%,分10年還。
另丈夫於2008年中以200萬買入一3房單位(B), 分30年供, H+0.5%, 現市值約400萬, 欠銀行124萬, 因某些原因租予親戚, 每月租金剛好夠供樓, 預計3-5年後才可收回。
本人月入5.4萬, 丈夫3.1萬。有現金120萬。要供養父母, 沒有兒女。
因頂唔順樓上住客自私不顧公德行為, 本人想搬屋, 買一個較大及更保值的單位(C), 約640萬。但丈夫喜歡A單位, (老實說如不是樓上住客衰, 現單位是很不錯的)不太想賣。暫時仍未有共識。目前有以下方案, 不知如何是好:
1) 賣出A, 向公司借130萬換入C。保留現金, 待樓市下跌時買多一個單位收租。這方案好處是可以搬出現居, 並繼續領取津貼。但頭10年負擔較重(因同時要還公司貸款及銀行貸款), 但仍屬可負擔範圍。
2) 將B單位加按150萬, 再加手上的現金購入C,借7成,先出租幾年(約3年), 再收回自住。這方案可保留A單位及繼續領幾年津貼。但要繼續忍受樓上無公德鄰居。預計應可於3年後儲夠錢贖回A。到時即使不能繼續領取津貼, 出租A可幫補C供款。
3) 用手上現金, 再加按約50萬, 買入一個480萬單位, 將A出租(租值約9,500元)。這方案可搬出現居, 保留A及擁有多一個單位。 但不能繼續領取津貼。
4) 唔好搞咁多野, 繼續住在A,忍受樓上住客, 用手頭現金買多個300萬單位收租算了。
究竟如何是好? 現在是否換樓時機? 實在令我非常頭痛。諗兄有何高見, 或其他更好方案。萬分感激。
煩惱人上

煩惱人主要係煩樓上個FK鄰居。大家買樓租樓要盡量避免。屋企係一個休養生息既地方,如果返到屋企仲要去同鄰居PK,你整體運勢好極有限。所以睇樓要睇埋走廊,睇下鄰居有冇以八卦刀劍亙向,如果你係出劍既一個,諗樣勸你都係還劍入劍鞘。另外寵物真係因人而異,如果你喜歡聞狗味,同一個養幾隻狗狗既鄰居住有好處,話唔定可以搵佢幫手放狗。

先睇你地現時總借貸力,以家庭月入$85000計,減去現時A單位月供7300及供B單位,估計$5500,剩餘仲可借3.61*2.65mil=九百五十萬。你自住A有公司津貼但一樣要計落借貸比率。照咁睇你確實可加貨,只要攪哂咁多野後你每月供款不超過你家庭月入25%即可!(即$22500)。原因係當你現時「持貨量」等於25%,升市你又開心,跌市相對都開心。咁講係因冇人想蝕錢,有樓係手絕對想個市升到你死為止! 但如市跌你又有子彈入貨既話,咁跌市都唔係點怕。

當然有人話對於借貸力既估計,即每月供一萬即可借走2.65mil既說法,係假設息口唔上升同樣家庭收入不變(即係淡市唔會失業),可以係逆市好唔同(絕對係財爺口吻)。上文已提及理財係因人而異,每個case答案都會唔同,如果你做平民飯盒生意係經濟下滑時生意會更好添! 所以另建議大家留個buffer位比自己,就係而家盡量用少D手上現金去買樓,同埋盡量「有套即用」! 即係有得套現就先套,只要套完唔好令自己負擔比率過25-30%。

綜合上述睇法,請將自住A賣走賺錢,將B套現,買入C,但C單位最好唔好貴過4.50mil。賣A係因為A根本唔值市場估價,原因係你(業主)知得比街外人更多,即附近有個麻煩鄰居,如佢地騎呢起上黎你keep間樓落去隨時出事。如租左出去恐怕租客都會成日問侯你,做咩搵野黎煩呢?

當然住開有感情,其實唔建議係而家換大樓,不過你有能力所以換到4.5mil都好穩當。比諗樣就會買返間差唔多大,或索性租樓。因為你有$7300每月津貼,假設你租一間$13000蚊既屋你每月都係比多六千蚊,但係你一買屋C你要比七萬蚊印花稅,另外要比人綁三年。今日先講一半,下回分解。
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嚴凱泰、王雪紅 「品牌路」心酸當鄰居

2013-06-24  TCW
 
 

 

「我們會用最審慎的態度,評估土地資產開發。」這是裕隆集團執行長嚴凱泰在裕隆股東會上,回答股東對於新店舊廠區開發案,始終只聞樓梯響不見人影,所做出回應。但不知道是不是旗下自主品牌表現不如預期,整場股東會,嚴凱泰嚴肅的心情全寫在臉上。

品牌路曲折難行,不是比喻,就在這處待開發的空地上,真有一條因裕隆集團捐地而命名的「品牌路」。這條十五公尺寬的道路,轉個彎便接到宏達電(HTC)新總部。「品牌路」這一頭的嚴凱泰,自創納智捷(Luxgen)品牌,海外市場雖頗有斬獲,還打進俄羅斯,但國內市場卻遇銷售瓶頸;另一個自主品牌酷比(tobe),則在上市三年多後,收攤說再見。「品牌路」另一端的宏達電,不但股價腰斬再腰斬,近來更飽受高階主管相繼離職負面新聞,董事長王雪紅的品牌路,也是走得起起伏伏。

嚴凱泰和王雪紅,兩位扛著「台灣之光」重責使命,也相互投資對方的企業第二代,這條「品牌路」走起來的內心五味,只有當鄰居的彼此最懂。

 

凱泰 王雪紅 品牌 心酸 鄰居
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好鄰居與京東分手 便利店與電商深度合作很難

http://new.iheima.com/detail/2013/1126/56616.html

閃婚閃離始末

這次悄悄「分手」是在兩三個月之前了。

關於合作破裂,有猜測者稱,因為京東包裹存在貨到付款的現象,而為此會進一步存在店員收到假鈔的問題,造成便利店的損失。

不過好鄰居副總經理畢震告訴記者,現在好鄰居都配有驗鈔機。此前雙方的一個小分歧在於,如果顧客選擇刷卡進行貨到付款,好鄰居被要求用京東的Pos機刷卡,但好鄰居為了便於管理,更傾向於用自家的Pos機。

而在好鄰居總經理陶冶看來,最主要原因是,不同思維的企業在一起合作,電商關注速度,希望服務到極致,不關心成本,便利店則希望低成本同時有良好的服務。

如果瞭解京東與好鄰居在配送方面的細節,就不難理解上述問題的存在。此前,畢震告訴記者,在物流方面,好鄰居的操作模式是,去京東物流提貨,提至好鄰居大庫,然後再發送至可自提的門店,因為好鄰居總倉到門店的配送車每天都有,如果有京東的包裹,也就是多一兩個物流箱的問題。這為京東節省了一部分配送費,而這部分配送費用將轉移給了好鄰居。

但即便是每日配送,好鄰居的配送速度仍滿足不了京東211限時達的需求,而京東又不願意直接將商品配送至好鄰居門店讓顧客自提,因為京東認為如此跟直接配送客戶家中並無區別,所以分歧越大,合作一年之後雙方「不歡而散」。

不過,京東首席物流規劃師侯毅坦言,這種合作存在「矛盾點」,將便利店作為解決電商配送的「最後一公里」有點雞肋,以後京東也不會與其他便利店進行這種淺層次合作。

尷尬的是,京東至今還拖欠著好鄰居的配送款,「還差半年的錢沒結,大概幾萬塊錢。」不過畢震告訴記者,這可能是京東的慣例,並不是針對好鄰居才如此。

結束了與京東的合作,從10月份起,好鄰居開始跟噹噹網合作,在合作初期,先選擇了10家好鄰居門店進行磨合,配送模式跟與京東合作時的模式完全一樣。

畢震告訴記者,雖然目前訂單量少,好鄰居在物流方面賺取的佣金也不多,但好鄰居更看好這種趨勢,這也是實體店迎合顧客的消費選擇,在配送速度上,噹噹網並沒有像京東那麼嚴苛的要求,在顧客下單時,如果選擇好鄰居門店,噹噹網會給顧客一個到貨時間的提示。

「目前合作效果雙方都還比較滿意,好鄰居也在做系統升級,預期明年上半年可以與噹噹的合作擴大到整個門店網點,好鄰居目前在北京200多家門店。

地域問題?

其實,除了與好鄰居的合作,京東在四川與WOWO便利也有合作。不過,與好鄰居的合作結局相反,WOWO仍在堅持。

WOWO便利總經理湯耀華告訴記者,目前,與京東合作的網點並沒有增加,還是原來的十幾家門店。WOWO每天接收的京東訂單也不是太多,「也就幾十單」,假鈔之類的問題零售企業可以克服,WOWO的門店都有驗鈔機,系統則直接用京東的。雖然WOWO目前與京東合作的店數比較少,但去便利店取快遞的這類剛性需求還是很大,如果合作網點更多的話就更方便了。

而且,好鄰居與京東分手存在的部分問題,在WOWO可能也會存在。但在他看來,這是取捨的問題,因為在競爭程度比北京激烈得多的成都,WOWO更看重差異化生存、提高來客數等綜合因素,像互惠、紅旗等強勁對手也都在轉型,所以,與京東合作是WOWO未來走上線上的第一步。

而與便利店磨合得最好的要數天貓了,尤其是剛剛過去的雙11,與之合作的許多便利店品牌也嘗到了甜頭。

台資便利店喜士多華東區門店4月份開始與天貓合作,當初選擇了80家門店進行磨合,為瞭解決包裹佔據倉儲位置的問題,喜士多為此在天花板附近的位置裝修了吊櫃,傳統便利店貨架低,在天花板往下的空間可以加以利用,尤其是收銀台上方,從天花板做了一個距離地面1.9米的吊櫃,上面可以放一些重量較輕的包裹,可以騰出一部分空間。

喜士多行銷經理巫志傑告訴記者,合作半年之後,喜士多目前與天貓合作的門店數有290家,每日每家店收件1.7件,光雙11三天就有5000~6000件,平時每個月大概有2萬件。而且到目前為止,並沒有丟件現象,偶爾有客戶投訴,是因為快件還沒有到店,讓顧客白跑一趟,但這些問題在喜士多門店都被解決了。

在佣金結算方面,天貓每月結算一次,並沒有拖欠。不過巫志傑表示,這些收入對於喜士多而言,也是微乎其微,喜士多更希望增加消費者對門店的依賴性。

此外,天貓還與上海可的、好德便利展開同樣的業務,據可靠消息稱,在華南甚至與美宜佳便利店簽了獨家合同。

之所以比京東、亞馬遜等電商合作順利,巫志傑告訴記者,主要是天貓大部分商品不支持貨到付款,顧客在便利店只需要掃碼驗證,然後拿走包裹,流程簡單,出錯率很少。

更深層合作

但是上述流程簡單的合作,並不是好鄰居、WOWO等便利店企業所希望的,他們有更大的野心。

而在京東、噹噹等電商企業看來同樣如此。京東需要合作的原因是,商超品類物流成本居高不下。

最新的消息是,太原的唐久便利店將與京東合作,嘗試破解「最後一公里」配送難題。「京東和唐久便利將展開深度合作,並不是此前與好鄰居那樣取快遞的合作,此次合作會涉及到供應鏈的整合。」侯毅向記者表示,具體細節不方便透露。

但據記者瞭解,該合作將於11月25日正式啟動。屆時,京東將對唐久開放庫存,通過成熟先進的網上訂貨、提貨、退貨、結算等技術,使唐久便利店目前在售的3000個單品,增長為2萬個。唐久的電子商務運作體系將構成唐久便利電子商務平台,實現線上查找、線上訂貨交易、線下支付、到店取貨的便利店獨有的電子商務模式。

太原唐久便利目前擁有800多家門店,與京東形成合作後,消費者在下訂單後便可以選擇離家最近的唐久便利店取貨。

「這種模式的核心是希望把便利店打造成互聯網時代的新興業態。」侯毅如此規劃與之合作的便利店。

這種規劃與湯耀華的想法不謀而合。他告訴記者,他更看重未來與京東的深度合作,因為他比較看重京東線上百萬的商品量,尤其是那些很有價格優勢的商品,將來WOWO可以與之共享供應鏈,對WOWO而言也是成本的降低,在京東做團購的時候,很多商品價格很勁爆,WOWO還可以趁機儲備一些此類商品。

而在上海擁有1200多家門店的聯華快客也開始了此類的行動,其總經理翁宇傑告訴記者,從9月開始,聯華快客與同為百聯旗下的電商網站百聯E城合作,由於後者的服務區域也僅限上海,所以並未和其他區域的便利店合作。

翁宇傑告訴記者,目前還只是摸索和磨合階段,未來的合作肯定不會限於這種比較淺的合作,聯華快客更多會考慮「網訂店取」、「店訂店取」等多種合作方式。

此外,據他透露,一些全國性的大電商也在與聯華快客談合作,希望借助百聯旗下的物流配送中心,減少配送成本,達到便利店與電商雙贏的局面。

儘管都提出了所謂的深度合作,但實施的並沒有,就連湯耀華也想觀望了即將開始的唐久便利再做決定,看來,便利店與電商深度合作之路仍很漫長。

鄰居 京東 分手 便利店 便利 電商 深度 合作 很難
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樂扣中國稱王秘訣:當香奈兒鄰居

2013-11-25  TCW
 
 

 

跨國企業在中國由虧轉盈,平均年限是九年,以保鮮盒深植人心的樂扣(Lock & Lock)花了三年就辦到。

今年新任韓國總統朴槿惠出訪中國時,挑選在中國最成功的韓國企業,不是從「晶片到船舶」無所不包的三星、樂金(LG)等大財團,而是這個專注於塑膠和玻璃等家居廚房用品的企業。

走進距離上海市區約兩小時車程的蘇州新加坡工業區、「樂扣樂扣」保鮮盒生產工廠,每天從這個相當中正紀念堂約五分之二大廠區生產的保鮮盒約二十八萬個,若以每個平均厚度約七公分計算,約可堆起三十八座一○一大樓,每一個保鮮盒從這裡被送到一百多個國家的冰箱、廚房。

樂扣所生產的保鮮盒不僅是中國品牌力指數(C-BPI)排名第一,客戶回購率九成,是競爭對手的兩倍。連帶保溫瓶也是第一,今年三月還跨足近人民幣兩百億元的中國嬰幼兒市場,推出以Hello Bebe為品牌的奶瓶和紙尿片,短短半年也占據第二名品牌位置,甚至回攻韓國市場。

樂扣母公司,韓國上市企業海納開碧(Hana Cobi),創辦人金俊一是「非典型」韓企,沒有財團背景,甚至高中沒畢業,所創辦的樂扣品牌在韓國家居產品市占率第一。翻開財報,該公司去年合併營收約新台幣一百五十億元,淨利約一成,其中一半營收來自中國,也是少數沒有在中國退場的韓國中小企業。

何以比發明保鮮盒的美國企業特百惠晚進市場,卻後發先至成為中國保鮮盒第一品牌?

塑形象,砸重金開旗艦店採取韓產中送,利潤大放血

「放血」式策略是攻下中國市場的關鍵。中國市場是樂扣於一九九八年成立後進軍的第五十三個國家,二○○二年金俊一決定進入中國,採取方式與在其他國家一樣,企圖用總代理方式將產品介紹出去。

然而,樂扣品牌在中國無人知;加上是後進者,根本打不進主要通路的大賣場,「前三年幾乎是一無所獲,」樂扣樂扣大中華區總裁安秉國坦言。

三年失敗,讓樂扣改弦易轍,改以設立分公司方式,親力親為深耕市場。當時,一向靠電視購物打下韓國、美國和台灣市場的金俊一發現,在中國透過電視購物銷售,經常會給人不夠高檔或不信任之感,所以他決定,在上海開一家大型旗艦店,來打造品牌的高檔形象。

二○○四年,他大膽在市區中心的淮海路,租下比一般街邊店月租金高十倍的店面做為旗艦店,比鄰LV、Prada、香奈兒等精品品牌,「這家店比產品本身重要,」金俊一說。他甚至反其道而行,山東威海廠生產的保鮮盒用以外銷到美國、日本等其他各國,而提供中國消費者需求的產品,則原汁原味由韓國生產。

「抓住中產階級愛好舶來品的概念,」安秉國分析;中國管理諮詢公司博蓋諮詢總經理高劍鋒也指出:「跨國企業在中國先經營品牌形象,高價賣產品的概念,也是抓住中國人普遍崇洋媚外的心理。」在二○○八年北京辦奧運之前,都是採取韓產中送的策略。

如此一來,運送成本無異提高?「先讓利,才能取利,」安秉國說。一般來說塑膠製品營業利潤約二成五,但翻開財報,樂扣平均營業利潤不到兩成。差距○.五成的利潤「放血」,卻讓他們在短短五年間,將樂扣等同保鮮盒代名詞植入中國人心裡,「一開始就用該品牌,儘管比一般塑膠製品貴了三成到四成,」上海齊民火鍋店一位不願具名的主廚直言。

防山寨,直接與通路談判一年700款新品,靠研發取勝

品牌起來了,山寨也來了。仿冒公司高達十餘家。一開始,樂扣也與大多數企業一樣,努力抓,但防不勝防。後來樂扣改變策略,甚至不尋求法律途徑,而是與上架仿冒品通路談判,從源頭斷了山寨廠商的路。

而且,「消極打壓不如積極研發,讓剽竊者趕不上,」台灣總代理、高佳林實業副董事長陳銘芳觀察。除四面環扣專利外,平均每天推出兩款以上新品,一年七百款研發速度推出新品,光中、韓研發團隊就有一百五十人以上。

跑在山寨前面外,還要能滿足市場無縫隙需求,才能發揮乘數效應。要能提供一個保鮮盒的消費需求,也可滿足六件式送禮市場,考驗的是生產線的靈活調動。樂扣中國蘇州廠人事總務主任馬春日表示,過去曾以機器手臂進行產品組裝、包裝,但無法達到彈性組裝的效益,因此改以人工取代,反而增加三成效率,「只是隨著人工薪資上漲,找人與成本控制也是挑戰,」他點出生產瓶頸的關鍵。

「放血」式策略,讓樂扣在中國搶下保鮮盒代名詞地位,一百多家直營店客單價達人民幣兩百元,是競爭對手的兩倍,會員就有一百二十萬名。二○○四年,這家白手起家的韓企在中國的銷售額是零,但現在八成利潤來自中國,從保鮮盒、廚具到油炸鍋,無所不包。

為迎接趨緩的中國營收曲線挑戰,今年三月積極進軍嬰幼兒奶瓶與紙尿片市場,「兩者在中國市場總計就有人民幣一百六十億元的市場,Hello Bebe是在中國內部創業的品牌,甚至還回攻韓國市場,」操著一口流利中文的安秉國自信滿滿的說。攻下中國市場只是第一步,第二條成長曲線是否能在中國如法複製,也考驗著金俊一、安秉國的經營智慧!

樂扣 中國 稱王 秘訣 香奈兒 香奈 鄰居
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【案例】樂扣中國稱王秘訣:當香奈兒鄰居

來源: http://new.iheima.com/detail/2013/1231/57526.html

跨國企業在中國由虧轉盈,平均年限是9年,以保鮮盒深植人心的樂扣(Lock & Lock)花了3年就辦到。何以比發明保鮮盒的美國企業特百惠晚進市場,卻後發先至成為中國保鮮盒第一品牌?樂扣是如何做到的?跨國企業在中國由虧轉盈,平均年限是9年,以保鮮盒深植人心的樂扣(Lock & Lock)花了3年就辦到。2013年新任韓國總統樸槿惠出訪中國時,挑選在中國最成功的韓國企業,不是從“芯片到船舶”無所不包的三星、LG等大財團,而是這個專註於塑料和玻璃等家居廚房用品的企業。走進距離上海市區約兩小時車程的蘇州新加坡工業區、“樂扣樂扣”保鮮盒生產工廠,每天從這個相當中正紀念堂約五分之二大的廠區生產的保鮮盒約28萬個,若以每個平均厚度約7cm計算,約可堆起38座一○一大樓,每一個保鮮盒從這里被送到一百多個國家的冰箱、廚房。樂扣所生產的保鮮盒不僅是中國品牌力指數(C-BPI)排名第一,而且客戶回購率9成,是競爭對手的兩倍。連帶保溫瓶也是第一,2013年3月還跨足近人民幣兩百億元的中國嬰幼兒市場,推出以Hello Bebe為品牌的奶瓶和紙尿片,短短半年也占據第二名品牌位置,甚至回攻韓國市場。 樂扣母公司,韓國上市企業海納開碧(Hana Cobi),創辦人金俊一是“非典型”韓企,沒有財團背景,甚至高中沒畢業,所創辦的樂扣品牌在韓國家居產品市占率第一。翻開財報,該公司2012年合並營收約新臺幣150億元,凈利約一成,其中一半營收來自中國,也是少數沒有在中國退場的韓國中小企業。何以比發明保鮮盒的美國企業特百惠晚進市場,卻後發先至成為中國保鮮盒第一品牌?塑形象,砸重金開旗艦店 采取韓產中送,利潤大放血“放血”式策略是攻下中國市場的關鍵。中國市場是樂扣於1998年成立後進軍的第53個,2002年金俊一決定進入中國,采取方式與在其他國家一樣,企圖用總代理方式將產品介紹出去。然而,樂扣品牌在中國無人知,加上是後進者,根本打不進主要銷售渠道的大賣場,“前3年幾乎是一無所獲”,樂扣大中華區總裁安秉國坦言。三年失敗,讓樂扣改弦易轍,改以設立分公司方式,親力親為深耕市場。當時,一向靠電視購物打下韓國、美國和臺灣市場的金俊一發現,在中國通過電視購物銷售,經常會給人不夠高檔或不信任之感,所以他決定,在上海開一家大型旗艦店,來打造品牌的高檔形象。2004年,他大膽在市中心的淮海路,租下比一般街邊店月租金高10倍的店面做為旗艦店,比鄰LV、Prada、香奈兒等精品品牌,“這家店比產品本身重要”,金俊一說。他甚至令山東威海廠生產的保鮮盒外銷到美國、日本等其他各國,而提供中國消費者需求的產品,則原汁原味由韓國生產。“抓住中產階級愛好舶來品的概念”,安秉國分析道。中國管理咨詢公司博蓋咨詢總經理高劍鋒也指出:“跨國企業在中國先經營品牌形象,高價賣產品的概念,也是抓住中國人普遍崇洋媚外的心理。”在2008年北京辦奧運之前,都是采取韓產中送的策略。 如此一來,運送成本無異提高?“先讓利,才能取利”,安秉國說。一般來說塑料制品營業利潤約25%,但翻開財報,樂扣平均營業利潤不到兩成。5%的利潤差距“放血”,卻讓他們在短短5年間,將樂扣等同保鮮盒代名詞植入中國人心里:“一開始就用該品牌,盡管其比一般塑料制品貴了三成到四成”,上海齊民火鍋店一位不願具名的主廚直言。防山寨,直接與銷售渠道談判 一年700款新品,靠研發取勝品牌起來了,山寨也來了。仿冒公司多達10余家。一開始,樂扣也與大多數企業一樣,努力抓,但防不勝防。後來樂扣改變策略,甚至不尋求法律途徑,而是與上架仿冒品銷售渠道談判,從源頭斷了山寨廠商的路。而且,“消極打壓不如積極研發,讓剽竊者趕不上”,臺灣總代理、高佳林實業副董事長陳銘芳觀察。除四面環扣專利外,平均每天推出兩款以上新品,一年7百款研發速度推出新品,光中、韓研發團隊就有150人以上。除跑在山寨前面外,還要能滿足市場無縫隙需求,才能發揮乘數效應。要能提供一個保鮮盒的消費需求,也可滿足六件式送禮市場,考驗的是生產線的靈活調動。樂扣中國蘇州廠人事總務主任馬春日表示,過去曾以機器手臂進行產品組裝、包裝,但無法達到彈性組裝的效益,因此改以人工取代,反而增加三成效率,“只是隨著人工薪資上漲,找人與成本控制也是挑戰,”他點出生產瓶頸的關鍵。“放血”式策略,讓樂扣在中國搶下保鮮盒代名詞地位,一百多家直營店客單價達人民幣兩百元,是競爭對手的兩倍,會員就有120萬名。2004年,這家白手起家的韓企在中國的銷售額是零,但現在8成利潤來自中國,從保鮮盒、廚具到油炸鍋,無所不包。為迎接趨緩的中國營收曲線挑戰,2013年3月又積極進軍嬰幼兒奶瓶與紙尿片市場,“兩者在中國市場總計就有人民幣160億元的市場,Hello Bebe是在中臺灣部創業的品牌,甚至還回攻韓國市場,”操著一口流利中文的安秉國自信滿滿地說。攻下中國市場只是第一步,第二條成長曲線是否能在中國如法複制,也考驗著金俊一、安秉國的經營智能! 相關公司: 數據來自 創業項目庫 作者:黃亞琪 | 編輯:ningyongwei | 責編:寧詠微

案例 樂扣 中國 稱王 秘訣 香奈兒 香奈 鄰居
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【案例】營銷思維:看奧巴馬鄰居如何利用奧巴馬賺錢?

來源: http://new.iheima.com/detail/2014/0103/57611.html

如果現在給你一個機會,讓你和奧巴馬成為鄰居,你會怎麽利用奧巴馬賺錢呢?認真思考之後,i黑馬建議大家來看看下面兩個人是如何處理這個問題的,希望借此可以打開你的營銷思路。美國總統奧巴馬上任後不久,就離開芝加哥老家,偕妻子米歇爾和兩個女兒入住白宮。面對多家媒體的采訪,奧巴馬深情地表示,他非常喜歡位於芝加哥海德公園的老房子,等任期滿了之後,他還會帶著家人回去居住的。這個消息可讓比爾高興壞了,因為他是奧巴馬的老鄰居。幾年前,比爾曾經和人打賭,他信誓旦旦地說自己到了2010年,一定會成為百萬富翁,眼看期限只剩1年了,他的目標還遠未實現。現在,機會終於來了。他的房子因奧巴馬而身價百倍。能和全世界最著名的人物之一――美國總統奧巴馬做鄰居,這是多麽難得的事情呀!因此,他滿懷希望地將自己的房子交給中介公司出售。為了推銷自己的房子,比爾還特意建了一個網站,全方位介紹他的住宅:這幢豪宅擁有17個房間,近600平米,非常實用舒適。更重要的是,奧巴馬曾經多次來此做客,還在他家的壁爐前拍過一個競選廣告。這是一棟已經被載入史冊的房子!比爾相信,有了這些賣點,他,的房子一定能賣出300萬美元以上的高價。不出所料,這個網站很快就有幾十萬人點擊瀏覽,然而,讓比爾大跌眼鏡的是,關註房子的人雖多,但沒有一個人願意購買。到底是什麽原因讓買家們望房卻步呢?為了弄明白究竟是怎麽回事,比爾仔細地查看了網站上的留言。原來,大家擔心買了他的房子之後,就會生活在嚴密的監控之下。是呀,奧巴馬和他的妻女雖然都去了白宮,但這里依然有多名特工在保護奧巴馬的其他家人,附近的公共場合也都被密集的攝像頭所覆蓋。只要出了家門,隱私權就很難得到保護。更要命的是,等奧巴馬屆滿回來之後,各路記者肯定會蜂擁而至。那時,鄰居們的生活必將受到更嚴重的幹擾。到那時,每天出入這里,恐怕都將受到保安和特工像對待犯人那樣的檢查和盤問。這樣的居住環境,跟在監獄又有什麽區別呢?就連朋友們,估計也會因為怕麻煩而不敢上門了!就這樣,過了1年多,房子依然沒賣出去。比爾非常心焦,他此前向家人承諾過,房子賣出後就全家一起去度假,但一直到現在還不能兌現諾言。他和朋友打的賭也眼看就要輸了,正在這時,一個叫丹尼爾的年輕人找到了他。丹尼爾告訴比爾想買房的原因,他和奧巴馬一樣,都有黑人血統。奧巴馬是他的偶像,不過,他還從未和奧巴馬握過手。如果他買下這里,就有機會見到總統了。房子終於有買主了,比爾激動得差點掉淚。雖然丹尼爾非常願意買比爾的房子,但問題是,他支付不起太多的錢。比爾好不容易遇到一個買主,當然不願輕易放過,他作出了很大的讓步,最後,兩人簽下了如下協議:丹尼爾首付30萬美元,然後每月再付30萬,5個月內共付清140萬美元。房子則在首付款付清後,歸丹尼爾所有。比爾很高興,雖然房子的最終售價遠遠低於當初他期望的300萬,但20多年前,他買下此房時,只花了幾萬美元,因此還是賺了。何況,上了年紀的他早想落葉歸根,搬回鄉下的農莊了。拿到首付款後,比爾給丹尼爾留下了自己的賬號,然後帶著家人出去旅遊了。出發那天,他得知丹尼爾將房子抵押給銀行,貸了一筆款。等半個多月後回來,比爾發現丹尼爾竟將這棟豪宅改造成了幼兒園。原來,丹尼爾本來就是一家幼兒園的園長,因此,在這里辦個幼兒園不是難事。當房子的用途從居住改為幼兒園之後,那些過於嚴密的監控就顯得很有必要。這個毗鄰奧巴馬老宅的幼兒園,成了全美最安全的幼兒園。不少富豪都願意把孩子送到這里來。為了給幼兒園做推廣,丹尼爾還聯系到了不少名人來給園里的孩子們上課。這些名人中有不少是黑人明星,他們為奧巴馬感到驕傲,也為能給奧巴馬隔壁的幼兒園講課而激動,再加上這里是記者們時刻關註的地方,來這里與孩子們交流,自然能增加曝光率,因此,名人們都很樂意接受丹尼爾的邀請。第一個月,丹尼爾用收到的首期學費輕松地支付了比爾30萬。幼兒園開張兩個月後,奧巴馬抽空回老家轉了一圈,順便看望了一下他的新鄰居們,這一下,丹尼爾幼兒園更加有名。越來越多的名人主動表示願意無償來與孩子們交流。更有很多家長打電話,想讓自己的孩子來此受教育,為此多付幾倍的學費他們也樂意。很多廣告商也開始爭先恐後地聯系丹尼爾,他們想在幼兒園的外墻上做廣告,這里的曝光率實在太高了,不做廣告太可惜了。為此,丹尼爾打算進行一次拍賣廣告墻的活動。想來參加競標的品牌很多,但像煙、零食、酒這樣的廣告,無論出多少錢,丹尼爾都不允許他們參加競標。5個月後,比爾就收齊了140萬美元的房款,終於在2010年年末如願以償地成了百萬富翁。不過,比爾明白,這場交易中,最大的贏家並不是自己,而是奧巴馬的新鄰居――幼兒園園長丹尼爾。 相關公司: 數據來自 創業項目庫 作者:佚名 | 編輯:luhaitian | 責編:陸海天

案例 營銷 思維 奧巴馬 奧巴 鄰居 如何 利用 賺錢
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《管不住》「葉底藏花」四招 你的鄰居早就是中國人 陸資砸10億來台購屋 年輕人存一輩子買不起


2014-04-07  TCW  
 

 

根據《今週刊》獨家調查,台灣高房價,已成為七成年輕人最憂心的問題,而房價痛苦指數,更居亞洲第四,隨著逐漸開放的台灣經貿環境,高房價是否會搭上「香港模式」的列車,一路狂飆?

撰文‧楊卓翰、梁任瑋

「他們,早就來買台灣了!」台灣房價那麼高,到底是誰在買?今天,我們有了答案。

國內某知名代書從一年多前,就替「他們」在台買樓。有計畫、有規模,第一期資金規模就砸了新台幣十億元。誰有這等能耐?答案就是陸資。

這名不願具名的代書,一年前就開始替大陸電子業老闆在台買樓。「當時聽到陸資一口氣要拿十億元買辦公室,的確有點嚇到。」這位代書坦言,因為台北市整棟出售商辦不多,所以這位陸資只好先在大安區、信義區買下單層辦公室,現在已經有三間商辦。

陸資買台灣地產,不是有《五四三條款》嗎?(編按:貸款限五成、停留不過四個月、三年不得轉售,並須審核)為了交易方便,這家陸資是以英屬維京群島註冊的境外公司在台分公司名義直接購買、登記。不受限制,政府全被蒙在鼓裡。

雖然根據內政部地政司統計,十一年來開放陸資來台購屋,累計僅一百三十六件,總金額約十七億元,陸資申請的數量與金額相當稀少。但是,這只是我們看得到的統計數據。

由於陸資來台買房限制重重,枱面上交易稀少,枱面下,陸資早已悄悄侵台,在政府看不到、管不到的地方大買特買。他們逼退的,正是台灣的年輕人。

根據《今週刊》調查,有七成台灣年輕人憂慮高房價問題。台灣的痛苦指數(中位數房價每月貸款支出除以中位數家庭月所得,也就是城市貸款負擔率)是六四%,不但是亞洲第四高,也遠高於香港、東京等國際大城市。這個島的年輕人要靠自己的力量住在這裡,早就是負擔不起的奢侈。

而在這個島,就算是人人稱羨的公務員,也不見得買得起房。一名任職中央部會的公務員,現在月薪約八萬五千元,生涯總收入約兩千多萬元(見後附表),待遇較一般老百姓,已經算高。

但是年近天命之年的他,就算要買屋,還是得當靠爸族。台北市區中正區一棟十六年的中古屋,四十一坪總價四千一百萬元。頭髮已經蒼白,這位公務員還是得靠父母資助,才能買下蝸居的殼。公務員已如此悲涼,領22K、沒有父母支援的年輕人,又能怎麼辦?他們只能眼睜睜地,看著自己的島被奪走。

這還不是最糟的。隨著ECFA(兩岸經濟協議)開放、未來服貿開放陸企投資、引入高階白領來台,荒謬的台灣高房價,可能更加惡化。這正是民眾最害怕的副作用之一,我們又怎能怪學生走上街頭?

「如果照香港經驗,未來ECFA、服貿一步步開放下,陸資對台灣的房地產需求肯定會增加。」港商中原地產台北董事總經理周永輝打包票。中原地產是香港最大的地產仲介之一,一一年來台設點,被市場稱為來台「卡位等開放」,當陸資來台買房的引路人。

周永輝經歷過香港房市的低潮,從九七年高點到○三年低點深跌了七六%。但是,○三年香港簽署CEPA(內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排),「往後的七、八年,可說是房地產的無限春天。」周永輝說。雖然香港平均薪資在○三年到一三年成長了五○%,但房價中位數則成長了二倍以上。

不過陸資來台買房,很少人會傻傻地透過官方管道申請、等待半年的核準時間。因為,枱面下有四大暗道,已讓陸資行遍台灣。

陸資四招「葉底藏花」 早就是你鄰居第一招「借花獻佛」:台商借名登記,台商以大陸不動產、企業股份質押,幫大陸的合夥人買房,或陸客以台灣親友名義買房,此為最常見的一種管道。

第二招「借道外資」:借第三國企業名義,例如登記在英屬維京群島投資公司來台置產。

第三招「雙重國籍」:大陸人擁有台、陸以外的雙重國籍,利用第三國護照來台置產,包括「宏盛帝寶」、「信義富邦」與「元大栢悅」皆有其身影。

第四招「娶某買房」:大陸人娶台灣老婆,將房產登記在老婆名下,例如與大陸餐飲集團俏江南總裁汪小菲結婚的藝人大S徐熙媛,○九年就已買下松德路的「國美國家藝術館」。

由於這四個主要的私下管道,都是以合法、合規定,且既難查證背後是陸資還是外資,故無法在統計資料上顯現。因此,房地產業者指出,陸資來台買房的數量,絕對不止政府公佈的一百多件而已。

此外,大陸建商在台投資的「萬通台北2011」,開賣以來帶入大量陸客來台購屋。萬通國際開發總經理周東權直言:「我們的客戶不只是台灣人。已售出的八成五房屋裡,就有四○%是中國人購買。」「在《服貿協議》生效之後,相信陸資會前仆後繼而來,加速房地產M型化。」若政府無法有效管制,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰甚至預測,一坪三百萬元的房價,很快就會來。

反制一:提高持有稅 擊沉國內投資客不幸的是,政府過去的打房措施,包括央行的貸放限制、國有地停標、奢侈稅等,對房價的打擊有限,都是因為沒有直指炒房核心。「首先要做的,就是調整台灣的房地產持有成本。」莊孟翰說。

在台灣,一戶帝寶每年房屋稅和地價稅合計只要繳不到十六萬元,比帝寶最小坪數要付的三十一萬元管理費還低。也讓台灣出現許多包租公,光收租金就可以抵房貸,炒房零成本。但同樣的炒房策略,在持有稅制健全的國家就行不通。

一名移民美國加州的吳先生,最近想複製台灣的包租公模式,買第二棟屋來出租,但加州當地的高房屋稅,卻差點讓他血本無歸。「因加州每年要繳的房屋稅實在太高了。」吳先生分析:「一棟五十萬美元的房子,每年房屋稅加上特別附加稅(Mello-Roos,物業稅的一種),要繳一.七%的房屋稅。」是由真正的市價來課稅,且每年都會請第三方機構估價,和台灣脫離現實的房屋評定現值與公告地價截然不同。

反制二:提高印花稅 不讓外國人炒房在加州的高持有稅下,攤算下來加上房貸,完全無法用租金打平,最後吳先生只得打消買一房自住、一房出租的念頭。「相較起來,台灣真的很好操作。」吳先生還說,最近他的香港朋友頻頻詢問台北的房屋稅制,「因為他也聽說,台北的稅很低,適合養房。」近年來,越來越多人對台灣房產有興趣,包括前文提到的中原地產,因香港有近二○%房產由外資交易,為抑制失控的房價,提出了趕跑外資的方式,也就是提高「印花稅」。

這個印花稅,特別針對買香港住宅的非本地人,除了一般印花稅,還要額外繳交交易價格的一五%的重稅。就連本地人,印花稅也在一三年,從四.二五%提高到八.五%,稅足足重了一倍。如此重稅,讓香港從○三年一路飆升的房價在去年慢了下來,顯見重稅已在現階段抑制成交量與房價。

反制三:陸資人頭戶若不杜絕 後患無窮反觀台灣,買屋的契稅和印花稅加起來只有六%。而且台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出,這還是以房屋現值課稅,買屋成本更低。外國人來台買房,繳的稅也一視同仁。隨著星港都用印花稅打擊國外投資人,若以台灣目前的稅制開放,無非鼓勵國外投資客把星港資金移到交易成本低的台灣。

但就算對外國人課以重稅,遇「葉底藏花」的陸資,政府若不能掌握誰是假外資、誰是真陸客,恐怕一毛稅也課不到。面對將開放的兩岸服務、貨品、貿易及投資,內政部及金管會是否有能力和資源追蹤帳戶資金來源,如何管制陸資用台灣自然人名義買下的房子?不只是一般住宅可能染紅,若陸資「無限量」採購商辦,恐怕更進一步扼殺年輕人的創業機會。

其實,早在去年十月,《今週刊》就做過民調,有七成八民眾支持對外國人買房課重稅,未來若開放大陸人來台工作,住宅需求將只增不減,只能期待政府拿出最後的魄力和執行力。

台北房價痛苦指數,亞州第四──亞洲主要各城市貸款負擔率 單位:%

城市 貸款負擔率

中國 北京

中國 上海

中國 深圳

台灣 台北

香港

台灣 新北市

日本 東京

南韓 首爾

資料來源:德明財經科技大學副教授花敬群資料時間:2013年Q2台灣須做好3大配套,因應高房價衝擊!

提高房地產持有稅,

杜絕投資客養房、炒房

就算是帝寶,一戶房屋稅和地價稅加起來平均一年不到16萬元,比最小坪數的一戶管理費31萬元還要低!

政府必須嚴加管理外資炒房,杜絕人頭戶如果政府無法查緝、管理外資假借名義買房、炒房,那麼就算印花稅再重也收不到稅,總額限制再嚴也管不到陸資。

針對非本國國民交易房地產,

增加交易稅(印花稅)

外國人在香港買房,需要在一般印花稅之外,繳交15%的印花稅。也就是,買1千萬元的房子,需要額外繳150萬元的稅;在台灣,外國人並無特別課稅。

就算是公務員,也擠不進台北市──中央公務員實際薪資試算今年50歲,23年年資的中央部會公務員,從5職等科員一路做到11職等專門委員,生涯總收入將達2248萬元。他最近剛買下北市中正區一間16年的中古屋,成交價約4千萬元,這是他不吃不喝,一輩子都買不起的價錢。

單位:元

職稱 官等 職等 本俸 專業加給 年資 收入科員 委任 第五職等 34430 18910 4 3093720 專員 薦任 第七職等39090 21710 6 5289600 科長 薦任 第九職等 47080 25770 11 11619575 專門委員 簡任 第十一職等 53075 32650 2 2486025

總收入 約2248萬

*總收入包含固定2.5個月年終資料來源:現行公務人員給與簡明表

整理:蔡曜蓮、楊卓翰

不住 葉底 底藏 藏花 四招 你的 鄰居 早就 中國人 中國 陸資 資砸 10 億來 來臺 臺購 購屋 年輕人 年輕 存一 輩子 買不起
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葡萄牙“感冒” 鄰居“吃藥”

來源: http://wallstreetcn.com/node/98909

葡萄牙銀行業陷入困境成了近期無波動市場的一大爆點,全球市場因此經歷了劇烈波動,葡萄牙的鄰居們更是“深受其害”,西班牙、希臘等國家相繼推遲或取消了發債計劃。 此前,分析師預計希臘將新發行30億歐元國債,然而,受西班牙BES銀行財務問題波及,歐洲債券價格下跌,收益率上漲,希臘政府最終僅籌得15億歐元,收益率為3.5%。 據英國《金融時報》引述交易員表示,要不是因為市場波動,希臘此次國債發行規模會比這大得多。 葡萄牙Espírito Santo家族是該國頗具影響力的一個家族,葡萄牙央行的一次審計發現了這家巨型家族集團的財務問題,並揭露了其中一些違規會計問題。而且該集團還利用一些銀行來發行債務,其中就有葡萄牙最大上市銀行Banco Espírito Santo(BES)。 該家族的Espírito Santo International (ES)I集團擁有Espírito Santo金融集團(下稱ESFG)49%的股權,後者又擁有BES銀行 25%的股權。 葡萄牙本國債券市場當然也損失慘重,國債價格持續下跌。10年期國債收益率上漲20個基點,至3.98%,創下5月中旬以來新高。本周,葡萄牙10年期國債收益率已經上漲41個基點。 有分析師表示,ESFG的問題最終將會被控制,而目前市場的拋售正是買入的好時機。 歐元區外圍國家股市也全線下跌。意大利FTSE MIB指數下跌2.5%,西班牙Ibex 35指數下跌2.6%。 西班牙人民銀行(Banco Popular Espanol)原本計劃於今日出售債券。但市場波動使得其不得不放棄今日的出售計劃。 幾家意大利銀行的股票也被暫停交易。同時,意大利醫藥公司Rottapharm因沒能達到預期發行價,放棄了上市。 銀行股更是下跌的重災區。Banco Comercial Portuguese的股價下跌了6%,而西班牙、意大利的一些銀行股價下跌4%-5%。
葡萄牙 葡萄 感冒 鄰居 吃藥
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北鄰居這是腫麼了? 橡谷智庫

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_608e1afd0102v3ap.html

   北朝鮮的動作讓無數人碎了一地眼鏡。

   先是小金失蹤一個月,接著三巨頭訪問韓國,說邦聯不錯,可以接受統一;再接著相互炮擊;然後宣布朝鮮人權紀錄是有問題。

   連美國佬也吃不準飛了什麽幺蛾子,趕緊派助理國務卿去半島瞅瞅。

   一時間坊間議論紛紛,迷惑不解。

   先說假如一切成型,得益的,第一是韓國,第二是北朝鮮。

   去年我進出韓國幾次,和當地人聊天,均對幾十公里外北朝鮮對準首爾的火炮不寒而栗。這也是首都搬遷的原因。韓國人被同族用武器威脅幾十年了,總希望和平,總也得不到答案。

    假如兩邊和平統一,韓國立即會獲得安全感。

    對北朝鮮也是好事,因為中國已經拒絕在無休止的給予援助,還整天被人訛詐。此時北朝鮮正處於經濟危機當中,與韓國關系處好,甚至真的成了邦聯,可想而知,韓國的支援會源源不斷,同時韓國的投資也將幫助北朝鮮振興經濟。

     對中國是好事嗎?很多人會弄擰。

    且不說這個,對美國是好事嗎?

    非常複雜。

    從地緣政治來說,兩地統一,美軍立即沒了繼續駐紮的理由,島鏈圍堵中國的頭上立即被撕開一道口子。同時,北朝鮮和韓國統一,發展經濟後,不可避免的會融入中國經濟圈。基本上美國對韓國的影響力會消失大半。

    這也是為何主力國務卿一飛半島,韓國馬上對著朝鮮炮艇炮擊,當然炮彈不知道飛哪里去了;朝鮮也做做樣子。目的是不想刺激美國。

    而北朝鮮突然宣布自己人權紀錄有問題,也是在向歐美拋媚眼,不免也有給中國上眼藥的目的。中國正被南方一個過去的殖民地搞得頭大。

    那麽,你中國是不是要恢複經濟支援呢?

    可以說,北朝鮮下了一步好棋。

    小金胖子是不是被軟禁了,還是其突然腦袋油錘灌頂醒悟了,所做的一切,都讓兩個大國頭大如鬥,進可攻退可守。

     對中國來說,兩國統一,潛在的好處和壞處都顯而易見。好處是多了一個穩定的近鄰,經濟也可以融入中國經濟圈;駐紮的美軍再無理由駐紮---當然也未必,美國佬從來都不是君子,就賴著不走,又怎麽著?壞處是,必然走向改革開放社會,並擁抱西方。

    於是一頭一尾,南有緬甸,北有朝鮮,洪興變山口組,這也夠瞧得了。

    這年頭,一覺起床,你趕緊要摸摸身邊娘子是不是還是舊的,世界變化太快,說不定就是母雞打鳴了。

鄰居 這是 腫麼 麼了 橡谷 谷智 智庫
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想看鄰居的朋友圈? 簡直大叔的“本地”面世

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0215/149184.html


黑馬說:為細分人群服務的垂直社區成為創業模式里的顯學,偏偏有人逆潮而上,要做全民社交平臺,他能成功嗎? 其實,這位“簡直”大叔,表面做的是“全民”,骨子里卻是將細分做到了家門口。


\文/本刊記者 鄒蔚 

42歲的簡直是社交應用“本地網絡”創始人。他曾經是一名成功的大牌律師,現在也同時是投資人。簡直於2012年、2013年兩度被《財富》雜誌評為“中國40歲以下商業精英”。

去年,簡直開始移動互聯網創業。一開始他發現“中國居然到現在都還沒有Facebook那樣的實名社交,一個巨大的市場空白等著我去填”。他異常興奮,連名字都想好了,叫Namebook,簡稱NB網絡。他出錢、找團隊,等著一顆社交原子彈問世。不過,因為種種原因,這個“中國Facebook”直到今天也沒有做出來,而他在美國度假時一個偶然的想法倒是誕生了本地網絡這個產品。 

“我帶著兒子在波士頓傾茶事件的舊址遊玩,他去兒童博物館,我坐在長椅上等他,看風景和來來往往的人。很多中國遊客拿著手機拍照,那一刻我突然很想看看他們拍了什麽,有沒有一個軟件可以在手機上刷出這些人剛剛拍的照片?我們在同樣的場景下,通過照片或許會有交流的出發點。”簡直想,人在無聊時玩手機幾乎成了下意識的舉動,除了看微博和微信朋友圈刷刷遠方的親朋近況,他很可能也像自己一樣,想知道身邊發生了什麽。 

回到北京,一次飯局上,另一位同為“70後”的老友聽了簡直的產品構思,安排技術團隊加入,幫簡直做這個發現身邊事的APP。它被稱作本地網絡,用戶所處即為本地,連接彼此即為網絡。這款產品在去年年底開始內測,今年2月正式上線。 

本地網絡是基於地理位置的社交平臺,用戶可以看到周圍其他用戶發的照片,用戶對它們點贊、評論或屏蔽。“讓人與人產生聯系的,除了愛好、工作、朋友、同學之外,還有地理位置的關聯。”簡直說,在波士頓看到的遊客他一個都不認識,更不了解每個人的背景,只因為在同一個地方,他對那些人正在做的事產生了興趣,照片是產生聯系的媒介。從另一個意義上來說,以地理位置作為聯系紐帶可能使每個人更平等。“它盡可能地抹平了人與人在社會地位、知名度等差別,僅僅保留了性別、年齡、長相等最基本的差別。” 

“微博的設計反人類,絕大多數普通人發一條微博沒有有任何聲響,轉發、評論、點贊數都是零。大V隨便發的內容有很多轉發,大多數是普通人在轉,當他們把大V發的內容轉到自己微博上,貌似參與了互動,實則毫無意義。普通人參與制造了大V,自己成了邊緣人,這很諷刺。

“北京霧霾很嚴重,成了新聞,大家都去討論,這跟一個貴州人有什麽關系?他身邊的青山綠水卻沒人可分享。全國人民看大V不是互聯網,是集權體制。本地網絡去中心化,由很多局部熱點組成,用戶首先看到自己身邊發生的新鮮事。” 在產品設計中,本地網絡也更突出“事”,而不是人,相比於文字和視頻,照片的表達門檻更低。 

按照設想,除了分享每個人的生活片段,本地網絡未來也將包含生活信息平臺:用戶可以搜到附近超市打折、房屋租售、尋找寵物、餐廳開業等現實社區生活中的各種信息。換句話說,你不僅可以看到菜市場門口有兩條狗打架,還能知道下午5:00到7:00某個攤位的小排在打折賣。“這是未來落地的一個方向,每個人在手機上看到的信息流與現實生活是一個整體。老太太、家庭主婦都會成為本地網絡的用戶。”簡直說,當本地網絡成為生活工具就有了產生營收的突破口。 從更遠去想象,本地網絡的用戶不僅在大城市,更多可能在基層,它甚至扮演著每個縣城局域網的作用,成為居民公共生活的平臺,就像教堂維系著美國小鎮居民的公共生活。 

簡直寫過一部小說,虛構了一個世外桃源般的小城,那里創造出了一種本土化的小共同體自治機制,“本地網絡跟小說里的哲學是相通的,但比寫小說樂趣強多了,真人在我的觀察下扮演角色,有美女、爛人,有半夜發裸照的,都是活生生的人生,像一個舞臺,讓別人來表演,我極少幹預。” 

簡直很欣賞Founders Fund創始人彼得•提爾,他們都有過做律師和投資人的經歷,並且做到業內頂尖,不喜歡一成不變的生活,能同時做成好幾件事。和彼得•提爾一樣,簡直也信奉自由意誌主義,相信不受外力幹涉的自發行為會讓社會中大部分人收益最大。“本地網絡不會為了商業意圖提拔、遴選一些用戶,給他們增加話語權,這是一個自由競爭的圖片市場,收獲的贊相當於選票。” 

“我做的是大眾菜市場,不是小眾的頂樓咖啡廳,挖掘普通人可被人欣賞的部分,在網上建立他的數字身份。從權力格局上說,我希望每個經歷過反人類社交產品的人得以重生,重新塑造網絡形象,就像開在山谷里的野百合花也有春天。”
 

\本地網絡 
樂客本地網絡科技(北京)有限公司 

上線時間:2015年2月 
團隊人數:19人 

融資狀況:親友輪

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關鍵16問 會壓垮周邊租金嗎?能和朋友住嗎? 無殼蝸牛、鄰居照過來

2015-04-13  TWM
 
 

 

社會宅不是噩夢,是救星!

撰文‧周思含、蔡曜蓮

有人說,社會住宅是台灣房價所得比超高之下的年輕人最後救星;有人說,它會壓垮鄰近的房價與租金,是台灣房地產投機客的恐怖噩夢;也有人說,它形同貧民窟,必會拖垮周邊住戶的生活品質。是救星還是噩夢?無殼蝸牛們應該如何善用這個福利政策?投資客與周邊居民又該如何健康看待社會住宅的影響?綜合來自各界的五位達人、專家意見,我們對以下十六個關鍵問題提出解答。

住戶篇 在當地就業、上學的,都能申請Q1.我要具備怎樣的資格,才能住進社會住宅呢?

A:全台灣的社會住宅申請條件都依據《住宅法》,相關規範大同小異,以申請台北市的社會住宅為例,首先,你必須設籍於台北市;若非設籍於台北市,那麼,如果你正在台北市就業、就學,也能符合最基本的申請資格。在年齡方面,當你提出申請時,必須年滿二十歲,且未滿四十六歲。

辦法中另有規定,如果符合《住宅法》第四條中所定義的「特殊情形或身分者」,則不受年齡上限四十六歲的限制,不過必須設籍於台北市。

以上,是關於身分及年齡的基本條件,接下來,還有所得與財產的相關規定。

所得部分,家庭年所得須低於當年度台北市百分之四十分位點家庭之平均所得,且平均每人每月的所得金額,不得超過台北市最低生活費標準的三.五倍。以一○三年度的標準換算成數字的話,就是家庭年收入低於一一九萬元,平均每人每月所得不得超過五萬一一七九元。

財產部分,你名下不能有自有住宅,甚至,你的配偶、和你在同一戶籍的直系親屬及其配偶,都不能有自有住宅。

更進一步的規定是,申請人目前並無承租國宅(不含中繼住宅)、公營住宅或借住平價住宅;承租入住時,亦不得領有政府各類住宅金錢補貼。要特別注意的是,如果你或配偶曾入住公營住宅,那麼在租約期滿或契約終止日的兩年內,就不能申請其他公營(或公共)住宅。以台北市為例,上述資格條件都符合後,你就可以依都發局網頁公告的申請期限內,在「台北市民e點通」公營住宅出租申請區,登記申請資料,並上傳相關文件,都發局會先進行選(配)屋順序抽籤,並按抽籤結果辦理選(配)屋作業。

如果不方便以網路作業上傳相關附件的話,也可以將申請書列印出來,於受理申請截止日前的上班時間內,親自或以掛號郵寄至台北市政府都市發展局,並以郵戳為憑,逾期案件不予受理。

至於你需要備妥的文件,則有:申請書、申請日前一個月內的戶籍謄本(夫妻分戶者,配偶的戶籍謄本也應附上)、申請日前一個月內的家庭成員財產歸屬資料,以及家庭成員最近一年綜合所得稅等各類所得資料。

關於招租資訊,目前並沒有統一的公告專區,對此,台北市政府都發局的回應是,請民眾密切鎖定都發局的網站公告;其他縣市的資訊及申請辦法,則可以參考各縣市政府網站上的公告。

Q2.社會住宅可以住一輩子嗎?就算經濟改善,可以賴著不搬走嗎?

A:社會住宅只是為了滿足階段性的居住需求,無法讓你住一輩子。而且,市府為了要維護合理的「轉換輪替率」,鼓勵承租戶在租約期滿後,轉向申請租金補貼,承租民間住宅,讓其他市民也有公平的機會接續進住。

依「台北市社會住宅出租辦法」第十五條規定,社會住宅每期租期最長三年,如果在租期屆滿時,仍符合承租資格的話,就可以在租期屆滿前一個月申請續租,但是租期合計最長不能超過六年;不過如果是以特殊情形或身分租住,在續租時仍具同一特殊情形或身分,租期則得以延長為十二年。

Q3.租社會住宅也需要付押金嗎?若提前結束租約,要付違約金嗎?

A:入住社會住宅前,要在期限內繳交兩個月租金總額的押金及第一個月租金,在簽訂租賃契約並經公證後,即可入住。如果提前終止租約,雖然租賃契約上並無違約金的相關規定,不過,社會住宅的承租須辦理公證,公證費用由都發局跟你負擔各半,如果承租期未滿一年就提前終止租約,那你就要負擔都發局原本負擔的公證費用了。

至於租金的話,原則上是按月繳交,你可以到指定金融機構辦理自動扣款,或者每個月持繳款單到超商、ATM、網路銀行繳費。

Q4.我的房東是市政府,還是市府委託的民間物業管理公司?

A:社會住宅的本意是為了伸張居住正義,以及滿足市民的居住需求,所以「房東」的角色,理應由台北市政府擔任,不過為了提升居住品質,政府會委請民間物業管理公司依據契約,規範管理居民。

在此你必須特別注意的是,「台北市社會住宅出租辦法」第十七條載明,社會住宅的管理經營者可以要求承租人將戶籍遷入,並提出證明文件,必要的時候還可以訪視住宅,檢查建築物、設備,也有權限核對承租人身分,承租人不得拒絕。

Q5.我租了三房型的社會住宅,可住幾個人?能和朋友合租嗎?

A:社會住宅依房型不同,有不同的人口限制,一般而言,套房或一房型,須一口以上;二房為二口以上;三房則為三口以上。如果持有醫院證明或媽媽手冊能證明懷孕的話,那麼胎兒也視為一口。

社會住宅僅供家庭成員使用,所謂家庭成員指的是你、配偶、同戶籍子女或同戶籍直系親屬,如果你將社會住宅轉租、分租、出借或供三親等親屬以外者居住,或是變更為非居住用途,那麼依照契約,都發局可以隨時終止契約,因此,答案很明確,社會住宅是不能與朋友合租的。

Q6.如果與鄰居發生糾紛,會讓我失去居住資格嗎?

A:為了維護社區居民的生活品質,市府將社區管理相關規範以及扣分機制列入租賃契約中。如果鄰居間有糾紛,或者有妨礙社區安寧、危及公共安全等行為,將依情節輕重扣點,嚴重者則可能終止租約。

另外,在住戶退租時,須先完成點交作業,若有缺漏損壞之情形,住戶須負恢復原狀之責,如果住戶未配合或無法修復,那麼市府則會請廠商維修並向住戶收取相關費用。

Q7.入住社會住宅後,我可以養寵物嗎?可以自由裝潢嗎?

A:雖然這兩個答案都是肯定的,不過有幾項但書須特別注意。在租約的第十一條中有提到,養寵物的前提,是要先經過住戶規約或社區管委會的同意才行,而且不得影響住戶安寧或社區環境整潔,否則如果被投訴檢舉,市府有權終止租約;至於房屋裝潢,則只要注意不破壞牆壁及房屋結構即可。

Q8.如果我在租約期間過世,我的家人還能繼續住在裡面嗎?

A:承租人如果在租約期間死亡,租約當然就終止了。不過,你戶籍下的配偶與直系親屬可申請換約續租;此外,同一戶籍內若有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙、無謀生能力,且均無擁有自有住宅的兄弟姊妹的話,只要符合社會住宅的承租資格,也能申請換約續租,直到原本的租賃期限為止。

Q9.社會住宅的租金比市價便宜多少呢?

A:社會住宅的用意,是減輕承租人的租金負擔,不過同時為了維護社區的生活品質,租金的訂定是依住戶遵守租約的情形而逐年減收租金。意思就是,第一年的租金以市價的八五折而定,然後依照在租賃契約條列的扣分條款中,第一年僅扣分在三分以內者,第二年租金就以市價的七折計算;不過在減收租金後,如果扣點累計達到三分,那麼減收優惠就會被取消,回復原訂契約的租金價格,也就是市價的八五折。

小訣竅

與父母同住,可辦原址分戶申請社會住宅的基本條件是「戶籍內直系親屬沒有自用住宅」,那麼,目前仍與父母同住、且房子是在父母名下的年輕人該怎麼辦?其實,只要到戶政事務所辦理原址分戶,在同一個住址獨立成戶,就能符合申請資格。

理財篇 為申請社會宅賣房子,不一定划算Q10.住在社會住宅有什麼好處?

A:「抽中社會住宅就像中樂透!」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛是這樣形容的。當然,這不能算是抽中了大樂透的頭號大獎,但至少給了年輕人一個安身立命的機會,在面對未來時,心態會篤定一些,「讓年輕人安心拚未來」,這是社會住宅的基本功能。

務實一點來看,雖然目前已釋出的社會住宅,租金仍然不能算是十分便宜,但至少已比周邊行情少了兩到三成租金,「對於年輕人存頭期款當然比較有利。」黃舒衛說。

在薪資理財的基本觀念中,有所謂的「三三三」法則,即每月用於繳交房貸及房租的費用不應超過薪資的三分之一,投資及儲蓄的金額則不少於月薪三分之一,以社會住宅的租金水準來看,月薪四萬元的獨身青年在三年租期內存到一桶小金,不無可能。

Q11.如果我賣掉房子去申請社會住宅,划算嗎?

A:也許不少名下有房、算盤又撥得精的人都有想到這點。永勝資產管理執行長徐銘達認為,判斷重點在於:房子未來的增值潛力能不能超越節省的租金,「若看壞未來的房價,就逢高脫手,入住社會住宅節省租金;相反,如果看好房子未來發展就不賣,否則節省的租金會低於房子未來的增值。」但以上的判斷,是基於兩個「極度理想」的假設:首先,是賣屋之後你的當年度所得仍低於一一九萬元,相反的,若賣屋利得加上其他所得超過一一九萬元,你就不能立即申請社會住宅。

第二個假設,是你「抽中」了社會住宅,這個假設成立的機率恐怕更低,目前約在一五%以下。

話說回來,社會住宅終究是項福利政策,初衷畢竟是要幫助剛起步的年輕人或一時困頓的民眾,如果你並不需要這樣的政策幫助,而是想利用社會福利來進行理財操作,難度既高,也會排擠了真正需要幫助的年輕人。

Q12.租金會調漲或調降嗎?

A:社會住宅三年一約,三年內,租金的變動就像前面Q9所提到的,如果沒有嚴重違規,第二年起租金可能從「市價八五折」再往下調整為「市價七折」;但三年後若要續約,租金的確可能存在「向上」調整的空間。

依規定,租賃期限屆滿時台北市府可調整租金,調整範圍限制在台北市百分之四十分位點家庭平均所得的三成以內;也就是說,若台北市所得後段班家戶的平均所得有所成長,社會住宅的租金也就有了向上的空間,當然,若所得下降,則租金也有下調的機會。此外,調整過後的租金及管理維護費,合計不能超過市場的租金水準。

Q13.社會住宅租金可以抵稅嗎?

A:住戶在申報個人綜合所得稅的時候,社會住宅的租金支出能成為列舉扣除額的子項。不過,住戶還是得衡量選擇列舉扣除額的門檻,能否超過標準扣除額;以去年標準扣除額為八萬五千元為例,只有總列舉扣除額超過八萬五千元,將租金抵稅才划算。

小叮嚀

社會住宅的扣分機制

● 經勸導未改善,按次扣3分:1.在公共空間晾曬衣物等私人用品2.在窗台掛衣物或在窗台放滴水花盆3.丟棄垃圾未使用專用垃圾袋4.未經同意於公共空間張貼紙張● 經勸導未改善,按次扣5分:1.積存垃圾、汙水致異味或蚊蠅孳生2.任意玩弄電梯、消防等設備

3.製造噪音經3戶反映

4.冷氣機滴水

● 可不經通知,按次扣5分:

1.隨地丟垃圾

2.在公共空間吸菸或燃燒金紙3.在陽台放置未固定、具掉落危險的盆栽或物品4.於走廊或樓梯間堆置私人物品5.攀折花木或破壞環境景觀者● 可不經通知,按次扣7分:

1.汙損電梯

2.隨意抽取他人信箱內物件● 可不經通知,按次扣15分:1.於高處拋擲物品,有危及他人人身安全或破壞環境之虞扣分累積達3分,第2年的租金價格便無法優惠調降為市價7折3年內扣分累積達10分,市府即會發函告知承租人3年內扣分累積達30分,市府就會即刻終止租約,終止租約收回房屋的2年內,承租人不得申請承租台北市國民住宅、公營住宅及社會住宅鄰居篇 政府管理完善,可帶動周邊房價Q14.社會住宅蓋在我家附近,租金行情是否受影響?

A:社會住宅會不會影響周邊社區租金,最主要有三個因素:市場供需、心理因素、管理素質;其中後兩項因素彼此息息相關。

從市場供需的角度來看,徐銘達認為社會住宅占社區的比率越高,租金受影響越大,「簡單來說,今天兩百戶的社區,一半是社會住宅,租金都打了八五折,那一定會影響當地的租金行情。」但就現在的情況而言,社會住宅不僅入住限制多,數量也供不應求,對於租金雖有一定的抑制效果,但對房市的影響還不及後兩項因素。

從心理因素來看,德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群解釋,不少民眾會對社會住宅混居的社區有顧慮,多數是受刻板印象影響,認為經濟弱勢的居民會導致社區混亂失序;眾人成見越深,租金跌得越深。

因此,要改變刻板印象,維持社區秩序,政府的管理角色就非常重要,「只要有好的管理,社區運作良好,能扭轉社會大眾的觀感,租金自然就高。」花敬群說。而從現有的社會住宅管理狀況來看,若未來每個社會住宅區的規畫管理都有相同水準,對周邊社區生活環境不僅沒有扣分,反倒會有加分可能。

Q15.社會住宅蓋在我家附近,會影響房價嗎?

A:租金與房價存在連帶關係,影響租金的因素也會影響房價,未來柯P新政能不能成功扭轉社會住宅的形象,提升房產價值還有待觀察。

檢視過往歷史,社會住宅帶來的效應並不總是負的,黃舒衛表示,社會住宅如同政府造鎮,原則上就是新市區的興起,「以過往的大型合宜宅經驗來看,經過政府重新利用,引進居住人潮,帶動商機與生活機能。其中像托嬰中心、里民中心、運動中心等公眾設施,也在政府資源挹注下快速到位,結果反而使周遭房價上漲。」整體來說,社會住宅對周邊房價的影響有正反兩效應。負面看,社會住宅的供給越多,必定會衝擊房價;正面看,政府的資源與管理的外溢效果,將使周邊房價向上提升。

社會住宅的供給將逐步攀升,該如何評估供給增多造成的抑價效果?黃舒衛以多年市場經驗表示,「最終還是回歸到房產地點,若房產位於蛋白區,即使供給增加,兩者效果互相權衡,房價還能持平;但若房產位於蛋殼區,例如香港的天水圍社會住宅,因為離市區過遠,即使周邊建設完善,但就業機會少,交通不便,增加供給對於房價只能說是雪上加霜。」Q16.如果社會住宅住戶造成居住品質下降,我該怎麼辦?

A:其實,社會住宅住戶都須簽訂契約。在契約內容的規範下,住戶如果違反生活規章就會被扣分,扣達三十分就得被迫搬離。扣分內容林林總總,包括積存汙水導致蚊蟲孳生、製造噪音、積放垃圾導致惡臭、小孩玩弄電梯、消防等公共設施,甚至冷氣機滴水都詳列於規章。

不妨這樣想,相較於一般缺乏管理的社區,社會住宅區內的住戶雖然不是「往來無白丁」,但至少政府已經做了相當把關,不必急著擔心社會住宅會造成生活品質惡化。

當然,如果未來的確造成困擾,鄰居可向大廈管理員或政府委託的物業公司投訴。不過台北市都發局都市發展科專員邱婉清表示,「目前為止,這類的投訴少之又少,住戶們都相當自律,尚未傳出因生活習慣不佳被迫搬離的案例。」

 
關鍵 16 壓垮 周邊 租金 能和 朋友 住嗎 無殼 蝸牛 鄰居 過來
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全台10萬戶 它讓無殼蝸牛期待、投資客害怕、鄰居擔憂 完全解析社會住宅

2015-04-13  TWM
 
 

 

房價過高、租屋市場不健全、社會住宅過少,是台灣居住正義的三大禍源。

未來8年,全台至少將推出十萬戶社會住宅,其中一半坐落在居住壓力指數最高的台北市。

它,影響的將不是一戶一樓,還將改變台灣人每一代渴望安身立命的命運。

無論你是無殼蝸牛、房東、投資客、想買房子的人,或者屋主,社會住宅政策都與你息息相關。

製作人‧楊紹華 撰文‧鄧麗萍 研究員‧黃家慧從台北圓山捷運站下車,過一條街,不消三分鐘就走到大龍峒公營住宅。這裡,是台灣最大的整棟社會住宅,也是台北目前戶數最多的社會住宅。

落成三年多,大龍峒公營住宅看起來依然乾淨新穎,雖然沒有健身房、閱讀室等公共設施,卻有一片公園綠蔭,只見小朋友在這裡騎腳踏車,成群玩樂。這裡,讓許多沒有自有住宅的年輕人與中低收入者,找到了一個安身立命的小窩。

「我真的很幸運,能夠抽中社會住宅,至少有五年時間,可以在台北安心生活和工作。」七十五年次的廖小姐,是大龍峒公營住宅的承租戶。

她目前是師大附中代課老師,月薪約四萬元,社會住宅每月一萬一千二百元的房租,占薪水約四分之一,仍在可負擔範圍內。

出生在台北的她,從小父母離異,她一歲多時就和妹妹跟著姑姑住,搬到大龍峒之前,姊妹倆和姑姑、爺爺在南港區福德街租房子,四人擠在二十二坪、兩房的老舊公寓,租金一萬元,一住十年。

二○一一年,她幸運地抽中了大龍峒公營住宅,那一年,妹妹考上新竹市特教老師,她和姑姑則搬進這裡。四十九歲的姑姑,過去在貿易公司上班,靠著三萬多元薪水養大兩個姪女。三年前,公司結束營運,她頓時失業,所幸兩個姪女都已長大,而且抽中社會住宅,讓她鬆一口氣。

「很難抽到吧?」這是大多數人對社會住宅的印象,總覺得「看得到、吃不到」。的確,四年前全新落成的大龍峒公營住宅,一一○戶住宅招租,吸引逾一二七○人申請,平均中籤率僅八.六%,其中,廖小姐抽中的一房型最搶手,中籤率僅二.七%。

不過,這樣的「超低中籤率」可望開始改善。在一四年底縣市長選舉時,六都之中十二位候選人都承諾大力推動社會住宅政策。而根據台北市政府最新民調,柯文哲就任台北市長百日,卯足全力推動社會住宅,成為他最受市民肯定的作為。

四月七日起,柯文哲推動公共住宅首部曲,把捷運聯合開發案中,台北市所分得的五七○戶轉作社會住宅,以「只租不售」的方式、租金打八五折出租給年輕人,以解決民眾買不起房、住不起房的問題。

現況》釋出聯開宅,轉作社會宅五七○戶只租給年輕人,租金打市價八五折這五七○戶,僅僅是柯文哲提出五萬戶社會住宅目標的百分之一。而若放眼全台,據各地方政府規畫,未來八年,全台至少將推出十萬戶社會住宅,其中一半、五萬戶,坐落在居住壓力指數最高的台北市。從無殼蝸牛、房東、投資客、想買房子的人,以及屋主,社會住宅政策都與你息息相關。

在形態上,除了捷運聯開宅之外,社會住宅還有多種形態,包括整棟興建的公營住宅、都更分回戶、出租國宅,以及中繼住宅(編按:都更住戶暫時安頓之地,後轉為社會住宅)等。在名稱上,前市長郝龍斌時代叫作「公營住宅」、柯文哲時代叫做「公共住宅」,無論怎麼稱呼,都是只租不售的社會住宅。

走進廖小姐位於大龍峒的家,虛坪面積二十六坪,室內約十五坪,一房一廳,有相當寬敞的廚房和陽台,採光良好,市府還提供衣櫃、床架、窗簾等基本家具。更重要的是,交通便利,鄰近捷運圓山站,信義線通車後,她搭一班車就能到師大附中教書。

「社會住宅的政策很不錯,尤其在台北工作、面對高房價的人,很需要這項政策,來讓自己安心拚未來。」廖小姐說的「安心」,不只是有房住、租金相對便宜等層面,還包括了居住環境。

「以前住的南港老舊公寓,環境較複雜,缺乏管理,晚上不時聽到有人在街頭吵架,而且,和隔壁棟之間沒有防火牆……。」如今,同樣是付一萬元出頭的租金,居住品質卻大不同。

大龍峒公營住宅管理良好,不僅門禁森嚴,進出電梯都要刷卡,踏進家門,須先把鞋子收進屋內鞋櫃,走廊顯得乾淨整齊,完全顛覆了一般人刻板印象中「社會住宅造成居住品質下滑」的迷思。

里長說:我挺社會宅政策!

現在年輕人薪水低,若沒有政府幫忙怎麼辦「政府作為房東,執行住戶公約比一般民間更有執行力。」台北市政府委託管理公共住宅的物業管理公司督導吳明智說,社會住宅有計點扣分制度,讓生活環境維持得很好。

轄內包含大龍峒公營住宅、有四個小孩的大同區至聖里里長王清標感嘆說,現在的年輕人薪水低,若沒有父母幫忙,根本買不起房子。「雖然有些里民擔心影響房價,但我很支持社會住宅政策。」大龍峒公營住宅租約屆滿三年後,最近開始辦理續約,只要年所得仍符合申請條件,原住戶就能再住兩年。讀教育研究所的廖小姐,一直努力考正式老師,她正準備要去台南應考,社會住宅為她提供了五年的安心居住空間,能專心準備考試。

「希望政府蓋快一點、蓋多一點。」廖小姐這麼說;因為她知道,像她一樣需要社會住宅政策支持的年輕人,還有很多、很多。

根據內政部一一年三月底進行的調查,全台社會住宅的需求量達三十三萬戶,其中,大台北地區就有八萬三千多戶,占了四分之一。然而,全台現有的社會住宅僅七三四一戶,以全台近八百四十萬家庭戶數計算,比率僅○.○八%。

即使未來全台興建十萬戶社會住宅的目標達陣,比率也僅一.二%,距離歐美二○至三○%、香港逾三○%的水平,仍然差很遠。

雖然台灣自有住宅率高達八成五,但這項數據是以「每戶」為單位,並非以「人」為單位;換言之,如果年輕人與父母同住,就不會被納入「無殼蝸牛族」行列。事實上,根據《今周刊》委託波仕特線上市調公司在三月底進行的「青年居住大調查」顯示,全台二十五歲至四十歲的青年族群,有高達五○%的人與父母同住,二四.四%的人租屋而居。

本刊調查發現,這些青年當中,有四四%想申請社會住宅,其中,租屋者逾五五%有申請意願,台北市和新北市的受訪者,有意申請者亦高達五二%。

對於許多年輕人來說,租金便宜是選擇社會住宅的首要考量,其次是交通方便、生活機能完備。其中,八七.四%的受訪者表示,能接受的租金水準是一萬元以下,其中更有五四.六%希望租金水準在七千元以內,若以租金不超過薪水三分之一的理財建議來看,也是月薪22K者較能負擔的範圍。

學者說:這是社會福利!

提供經濟弱勢者,暫時安身立命的過渡期調查也發現,超過八成五的受訪者認為,擁有自己的房子是人生中很重要的夢想;從交叉分析來看,大多數夢想擁有房子的人認為社會住宅的租期是三至六年,其次是三年以下。世新大學財金系副教授郭迺鋒分析,調查結果符合社會住宅的基本定位,「是一種社會福利,是年輕人在準備買房過程中一個短期的過渡階段。」對許多人來說,社會住宅是「住一陣子,而非一輩子」,讓剛出社會的年輕人和經濟弱勢者有安身立命的地方。但在台灣,建社會住宅,為何那麼困難?

三月三十一日傍晚七點,台北市忠義國小舉行了一場「公辦都更及中繼住宅計畫」公聽會,都發局、教育局、都更處等北市府官員一字排開,聆聽南機場公寓住戶的想法。

在這之前,台北市政府已舉行過四十九次公聽會,但漫長的時間過去,二千多戶的南機場公寓都更案,依舊躺在市府書架上的報告裡,任由這些五十年老舊公寓,成為被遺忘之地。

柯文哲上任後,公辦都更案重新動起來。從九二一地震後被列為危樓、學生僅約二百人的忠義國小,被選為中繼住宅預定地,是推動社會住宅和公辦都更的「活棋」。中繼住宅在都更完成後,住戶搬離,市府會逐步規畫成社會住宅出租。

然而,當地居民對忠義國小併校、興建中繼住宅及都更的容積率、貸款等問題,看法相當分歧。從南機場公寓的公辦都更,到忠義國小改建為中繼住宅和社會住宅,一場又一場的公聽會,在協商、溝通的過程所遇到的困難,就是歷來中央和地方政府在推行住宅政策時,停滯不前的縮影。

一名市府公務員感嘆說,「由於涉及土地、資金、設計、施工等複雜議題,各方的意見很難統合,公部門往往碰到困難就只是開個會、做了會議紀錄,但從沒有真正解決問題。」過去三十年,全台灣只蓋了五萬戶社會住宅,而且大部分都賣掉,剩下約七千三百戶。相比之下,亞洲最晚推行社會住宅政策的韓國,在短短二十年內,就蓋了一百多萬戶,平均一年蓋出五萬戶,是全球每年蓋最多社會住宅的國家。

困境》執政者沒魄力、社會阻力大牽涉龐大利益,「喬」了幾十年也談不攏社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱指出,即使韓國政黨輪替,住宅政策仍會延續,社會住宅頂多是換個名稱,卻是韓國歷任總統和首爾市長最重要的政績。反觀台灣,從二○一○年五都選舉拋出社會住宅議題之後,地方和中央的進度緩慢。

「過去幾年,看不到執政者的決心。社會住宅淪為政治口號,而非國民基本權益。」彭揚凱指出社會住宅政策停滯不前的原因,在於掌權者缺乏執行力。

曾旅居台灣十二年、目前定居在新加坡的《蘋果日報》前執行副總編輯王德寶感嘆,台灣遲遲無法推行社會住宅政策,原因在於缺乏專責的統籌部門,也缺乏強大的政府作後盾,「台灣可學習新加坡模式,成立專責部門,主導公辦都更和社會住宅推行。」政府魄力不足的另一面,是社會阻力。當台北市政府釋出捷運聯開宅作為社會住宅,卻面對聯開宅的管委會主委和住戶跳出來反對,擔憂這項政策會讓房價狂跌。反對者的思惟是:「會去承租社會住宅者一定都是沒錢的,沒錢的人素質都很低,他們住進來,會破壞現有的居住品質」、「社會住宅會拉低房價,造成我們的房子貶值」。

對此,德明財經科技大學不動產投資學系副教授花敬群直言,「房價本來就正在下跌中,不必牽拖或怪罪社會住宅。」他指出,提高社會住宅的供給,對房價不會有影響,租金可能稍有影響,但社會住宅戶數很少,且符合申請資格(家庭年所得在四十分位點以下)的民眾不到半數、中籤率低,造成租金比價效應的影響偏低。對透過租金養房的投資客,利率的影響大於租金,即使社會住宅供給量達十萬戶,占全台總戶數也僅一.二%,不致成為壓垮房市的最後一根稻草。

相反的,他認為,興建社會住宅,政府將會投入大量資源,例如設立托兒和育老中心等社區營造,對鄰近地區的居住環境和生活機能,反而是加分。「台北市民以後一定會搶著求柯P蓋社會住宅。」台北市前副市長、政大地政系教授張金鶚也指出,「租屋和房屋買賣是兩個不搭軋的供需市場。」真正造成房價上漲和需要有房子住的人,基本上是不同的兩群人。「現在是弱勢的人沒叫,有錢人卻在叫。」張金鶚認為,這種扭曲的現象,造成社會住宅被汙名化,政府在推行政策時,宜先做好溝通。

住宅不是商品,居住是人權。誠如台北市都發局局長林洲民所說的,「這些社會住宅的承租戶,是我們的親人、朋友、鄰居,他們在人生過程中的特定階段,需要這樣的支持。」未來》四年內蓋2.5萬戶要落實居住正義,得靠全民的同理心除了解決基本的居住功能外,林洲民指出,「興建社會住宅真正的企圖心在於只租不賣、屬於市府世代經營的智慧綠建築,目標是做良好的社區營造。」未來四年,台北市政府決心要蓋兩萬五千戶社會住宅,以過去十倍的速度,解決居住問題。林洲民坦言,完成這項目標,要涉及的人力龐大,要推動的決心是超乎想像的困難。但是,「政府用公有的土地和資源去興建公共住宅,是天經地義的事。」林洲民說,一個城市的房價飆漲十倍,是病態社會下的不當現象,因此,從公共居住原則下,推動社會住宅是「一天都不能等!」台北市地政局日前也已完成全市公有土地清查,其中約有四.八公頃、一○二筆土地未來將可無償提供作為興建社會住宅使用。

從現在開始,各縣市政府正跨出落實居住正義的第一步;倘若失敗,台灣的住宅政策恐將又走回老路;如果成功,影響的將不是一戶一樓,還將改變台灣人每一代人渴望安身立命的命運。而成功與否,正考驗著執政者的決心,以及,全民的同理心。

小辭典

租屋、抱屋的 都該關心社會宅● 社會住宅是什麼?

由政府興辦或獎勵民間興辦,採「只租不售」模式,以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊弱勢對象的住宅。

● 社會住宅有哪些?

由於來源不同,社會住宅有各種形態,包括:1.公營住宅(整棟出租,也稱公共住宅)2.聯開宅(捷運聯合開發住宅分回一部分,用作社會住宅)

3.都更分回住宅

4.出租國宅

5.合宜住宅(政府招商投資興建的平價住宅,其中5%~10%用作社會住宅)6.中繼住宅(提供民眾短期、急難或都更的居住需求,部分或全數轉作社會住宅)7.其他如青年住宅、勞工住宅、老人住宅、原住民住宅等8年內,全台要蓋10萬戶社會住宅—— 各縣市社會住宅分布圖過去30年,全台僅蓋了5萬戶社會住宅,且大部分出售,僅剩7341戶,比率只占全國家庭戶數0.08%。如果扣除老人、原住民、婦女等特定對象的出租住宅,社會住宅的實際戶數更少。2014年縣市長選舉,各縣市共喊出10萬戶社會住宅的目標,選舉支票未來能否兌現,全民都在關注!

台北市 6230戶 目標5萬戶新北市 844戶 目標7000戶

桃園市 目標2萬戶

新竹市 目標1500戶

台中市 目標1萬戶

高雄市 267戶

花蓮縣 目標1000戶

註:

1. 台北市的6230戶中,也包含即將出租的聯開宅如美河市等570戶,另外也包含其他類型住宅如婦女中途之家、老人住宅等。

2. 新北市的844戶中,除了已出租的永和青年住宅(11戶)、即將出租的板橋浮洲(440戶),也包含其他如老人、原住民等社會住宅等。

3. 高雄市的社會住宅主要為原住民住宅、老人住宅及勞工租賃住宅等。

整理:黃家慧

能省錢,44%青年想住進社會宅—《今周刊》青年居住大調查發現1 無殼蝸牛,對於社會宅的需求最高請問你想申請社會住宅嗎?

想 44%

不想 27.1%

不確定 28.9%

交叉分析居住狀態

% 想 不想 不確定

租屋者 55.6 16 28.4 與長輩同住者 40.6 25.1 34.2 自有住宅者 40 41.1 18.9 發現2 便宜、交通方便是首要考量你選擇社會住宅的主要考量是?(複選,最多3個) (%)

租金便宜 75.9

交通方便 51.2

生活機能完備(學校、醫院等) 42.2

環境單純 27.7

住宅設備及管理良好 23.1

緊鄰市區 12.8

其他 1.4

發現3 87%認為租金1萬以下最優你能接受的租金水準是?

7001元~10,000元 32.8% 7000元以內 54.6% 10,001元~13,000元 8.9% 13,001元~16,000元1.8% 16,001元~20,000元 1.1% 20,001元~25,000元 0.4% 25,000元以上 0.4% 發現489%同意在家附近蓋社會宅如果你家附近蓋社會住宅,同意嗎?

非常同意 17.9%

同意 71.7%

不同意 8.8%

非常不同意 1.6%

發現5 讓弱勢優先入住是共識社會住宅的承租門檻,最重要條件是?

無自有住宅(包括本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶) 37.9% 家庭年收入限制 32.8% 特殊情況及身分(如身心障礙者、低收入戶、單親等) 23.2%

申請者年齡 5.6%

其他 0.5%

發現6 46%認為3至6年租期最好你會建議社會住宅的租期是幾年?

3~6年 46.1%

7~10年 16.5%

10年以上 15.7%

未滿3年 21.7%

說明:《今周刊》委託波仕特線上市調公司執行調查,對象為25歲至40歲的台灣人,調查期間為2015年3月30日至4月2日,共回收有效樣本數1099份,在95%之信心水準下,抽樣誤差為正負2.96個百分點。

台灣社會住宅比率偏低

—主要國家社會住宅現況 占住宅總量比率(%)荷蘭 34%(240萬戶)香港 30.4%(78萬戶)韓國 6.5%(116萬戶)日本 6.1%(346萬戶)新加坡 4.5%(5.3萬戶)台灣 0.08%(7341戶)

整理:黃家慧

 
全臺 10 萬戶 它讓 讓無 無殼 蝸牛 期待 投資 害怕 鄰居 擔憂 完全 解析 社會 住宅
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英國房地產投資攻略:讓你10萬英鎊做曼城鄰居

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4725875.html

英國房地產投資攻略:讓你10萬英鎊做曼城鄰居

一財網 秦偉 2015-12-15 17:37:00

來自中國的投資熱情,讓這家總部位於曼徹斯特的地產開發商感到驚訝,巨大的需求甚至促使PinnacleAlliance改變以往的銷售策略,在七周前在香港設立辦公室,直接服務包括中國在內的亞洲客戶。“英國的住宅嚴重供不應求,市場至少還需要增加100萬套房子。”Harvey認為。

中國人對足球到底有多愛?

前有許家印投資“國產球隊”,現在又有華人文化控股聯手中信資本,以4億美元買下曼城俱樂部的母公司城市足球集團13%的股份。沒有實力當球隊老板,在曼城和曼聯隔壁買套房子似乎也是不錯的選擇。去年,曼徹斯特看到越來越多中國人在這里揮金置業,人均房產投資達21萬英鎊。

“中國內地和香港的投資者,他們都喜歡在那些有優質高等學府和優秀足球隊的城市去投資。”接受《第一財經日報》專訪時,英國地產開發商PinnacleAlliance董事JulieHarvey笑言,曼徹斯特的球隊對這些中國投資者而言,吸引力十足。

來自中國的投資熱情,讓這家總部位於曼徹斯特的地產開發商感到驚訝,巨大的需求甚至促使PinnacleAlliance改變以往的銷售策略,在七周前在香港設立辦公室,直接服務包括中國在內的亞洲客戶。“英國的住宅嚴重供不應求,市場至少還需要增加100萬套房子。”Harvey認為。

年回報7%的北方引擎們

往前推一年,中國人在英國地產上的投資熱情還集中在倫敦,但在去年第四季度,聰明的中國“炒房團”已經開始把目光轉向價格更便宜的北部城市。PinnacleAlliance總部所在的曼徹斯特就是其中一個,今年匯豐的一份報告中將曼徹斯特評為最值得投資的城市,顯然,投資者們對此深信不疑。

“現在中國投資者最主要投資的城市就是曼徹斯特,”Harvey說,中國投資者喜歡那些自己熟知的、具備優質教育資源和交通便利的城市,除了足球,好的大學也是他們非常看重的投資要素。

曼徹斯特,也是今年習近平主席訪英行程中的一站。在這里,中國宣布加大投資,幫助推動英國的“北方經濟引擎”計劃。該計劃包括一系列促進英國北部經濟發展的措施,意在基於城市群讓經濟發展更均衡,而不再過度集中於倫敦和東南部地區,利物浦、曼徹斯特、利茲和謝菲爾德都是受益於計劃的核心城市。

“如果你說30年前,利物浦簡直糟透了,但現在每隔半年回去一次就會發現明顯變化,整個城市真是翻天覆地的變化,變得更新更時尚。”Harvey說,現在因為來利物浦的中國人越來越多,這個城市甚至需要再建第二個中國城。

湧入的資金在房價上已有體現,過去一年里,謝菲爾德的房價上漲了約11%,曼徹斯特的漲幅約13%,均超過了英國房價的平均漲幅10%。

Harvey介紹說,與倫敦的房產不同,北部城市的價格更適合普通家庭。以曼徹斯特為例,房產均價約為倫敦的1/3,一室公寓的價格在12.5-15萬英鎊之間,在倫敦同等公寓則要高達30-40萬英鎊。在利物浦,更有低於10萬英鎊的房產。“房產增值的空間也更大,平均每年漲幅約10%,扣除雜費後的凈租金回報約7%,而在倫敦租金回報可能只有2-3%,房產增值的空間也已經非常小。”

四類稅務問題

如今,在北上廣深買下一套房子的成本也已經遠超曼城和曼聯隔壁的公寓,但在看似誘人的價格之外,在英國買套房還有哪些複雜的稅費?

Harvey解釋指,在英國擁有一套住房,主要涉及四種稅——印花稅、所得稅、資本利得稅和遺產稅。印花稅在購房時發生,所得稅適用於購房後出租獲得租金收入的投資者,資本利得稅在轉手出售房產時發生,對於“短炒”的投資者而言,一般則不需要考慮遺產稅。

英國現行的印花稅稅率分為五級,其中價格低於12.5萬英鎊的房產無須納稅,價格在12.5萬至25萬之間的房產,適用2%稅率,房產越貴,稅率也越高。不過,明年4月起,英國將對所有二套房(及以上)或者非自住買家征收額外印花稅,在同等價格區間內,稅率上調3%,即第二套價格低於12.5萬英鎊的房產,將須繳納房價3%的印花稅,一套10萬英鎊的住房將要繳納3000英鎊印花稅。這一新規適用於所有個人買家,不論國籍。

對於所得稅,Harvey表示,由於中英之間存在稅務協定,中國內地投資者每人每年可享受1.06萬英鎊的免稅額,對於夫妻兩人而言,投資一套房產的租金收入每年可獲得2.12萬英鎊免稅額。超過部分若低於3.1萬英鎊,所得稅稅率為20%,超過3.1萬英鎊的部分則適用於40%稅率。

投資者如果考慮出售房產,需要就買賣差價繳納資本利得稅,海外個人買家每人每年可獲得1.11萬英鎊的免稅額,超過部分適用18%稅率。這也就意味著,如果你10萬英鎊買入一套房產,再以11.1萬英鎊賣出,並不需要繳納資本利得稅。與所得稅類似,如果是夫妻兩人,每年的免稅額就疊加至2.22萬英鎊。“這個免稅額每年都有,所以投資者如果持有多個房產,每年賣出一套就可以每年都獲得免稅額。”Harvey表示。

遺產稅的稅率40%,但同樣有32.5萬英鎊的免稅額。Harvey建議,投資者打算長期持有的話,應該聽從律師建議提前做好規劃。

除了四種主要稅負支出,在英國買入房產時還會涉及法律費用,Harvey估算一套房產涉及的全部法律費用約1300英鎊。對於購入出租的投資者,還可以考慮雇傭專業管理公司處理租務,費用一般為租金的8-10%,這些機構會負責尋找租戶,對租戶進行背景調查、負責管理公寓內的家具、電器等設施,並每個季度對房間進行檢查,確保房間設施未被損壞。

 

英國房產印花稅

 

房價

首套房/自主

二套房/非自住

12.5萬以下

0

3%

12.5萬-25萬

2%

5%

25萬-92.5萬

5%

8%

92.5萬-150萬

10%

13%

150萬以上

12%

15%

編輯:林潔琛

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英國 房地產 房地 投資 攻略 讓你 10 英鎊 曼城 鄰居
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【圖文】上海迪士尼“鄰居”搶先看!奕歐來購物村開業了

來源: http://www.yicai.com/news/5016018.html

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靈感源於紐約的裝飾藝術運動並以美國藝術家及服裝設計師希爾德雷斯•美爾命名,美爾是因紐約無線電城音樂廳外墻上象征歌曲、戲劇和舞蹈的獎章而聞名。

維塞大道

其風格是以法國裝飾藝術,得名於法國設計師保羅•維塞合(Paul Veysseyre),維塞合於1921年來到上海,在20和30年代設計了多個裝飾藝術風格的經典建築。

魯索羅大道

其風格是意大利裝飾藝術,名稱來自於“噪音藝術”的創始人,並為20世紀的當代先鋒派藝術的發展做出了傑出貢獻的威尼斯藝術家路易吉•魯索羅(Luigi Russolo)。

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「亞洲川普」杜特蒂 南海爭議最大變數 台灣最陌生的鄰居、菲國最戲劇化的新總統

2016-05-23  TWM

在激烈的競選活動後,菲律賓總統確定由杜特蒂當選。到底誰是杜特蒂? 這位滿口粗話的超另類總統,其實,是個精於計算的高明政客。

五月九日,菲律賓的四千兩百萬選民走入投票所,以超過四成支持率的集中選票,選出杜特蒂(Rodrigo Duterte)為下一任總統,台灣民眾終於將目光往南,充滿驚訝地轉向這個我們最陌生的鄰居。

在熱鬧的競選活動中,杜特蒂以一連串奇特、絕對「政治不正確」的言論,席捲了全球媒體的版面。關於他的報導充滿了戲劇化的形容詞,《日本經濟新聞》說他「素以低級性談話和誓言殺死犯罪嫌犯聞名」;英國《衛報》則形容這次選舉是「一場煽動性和民粹主義的競選活動」。

大量的媒體報導稱杜特蒂是「亞洲的川普」,許多政治評論員預測他「可能重演馬可仕的獨裁」。其實,由於杜特蒂極為戲劇化的行事風格,台灣與菲律賓之間那道長久以來看不見的陌生的藩籬,或許將產生突破契機── 可能會是破冰合作,但也可能出現意外的衝突。

行為暴走戲劇化

新總統先端出「宵禁」

在數以萬計的報導中,沒有人用「正直」、「守法」、「謹慎」、「理想」來描述杜特蒂。對於他的高票當選,最貼切的描述是社群新聞網站《馬尼拉椰子》(Coconuts Manila):「他粗暴的誠實(brutally honest )與自我中心的硬漢風格(unapologetic character),吸引了菲律賓的庶民,他們已經厭倦傳統政客那些美麗的謊言。」杜特蒂在競選過程中,曾經揚言要與美國、澳洲斷交;曾經罵正在菲律賓訪問的教宗:「你這狗東西,回去吧,可別再來了!」他一度聲稱要焚燒新加坡國旗,還說要騎著水上摩托車,親自將菲律賓國旗插在與北京有軍事衝突的黃岩島上。

杜特蒂當選後,雖然喊出「療癒」、「和解」的口號,卻又加碼演出更戲劇化的劇碼。勝選當天,他在母親牌位祭拜,突然像小孩一樣號啕大哭;接著他高聲向警察喊話:「放手向罪犯宣戰吧!如果他們拒絕投降、如果警察生命遭到威脅,就儘管開槍殺死罪犯吧!你們已經獲得新總統的授權!」他更警告那些與犯罪集團牽扯的灰色檢警:「若不立即退休,就等死吧!」杜特蒂勝選之後的第一個政策就是「宵禁」。他的發言人在記者會上宣布,新總統正在考慮,未成年孩童如果沒有父母陪同,十點之後就禁止出門;全國所有的商店,在凌晨一點到上午八點之間,禁止販售任何酒精飲料。更嚴厲的是,晚上九點之後,就禁止任何「高聲卡拉OK活動」!

言論聳動又鐵血

打造「翻轉政治」形象

菲律賓《憲法》規定,總統任期六年,不得連任。即將卸任的艾奎諾三世,創造了五年平均六.二%的超高經濟成長、吸引大量外資投入,菲律賓股市在他任內穩定地上揚了一倍。艾奎諾三世除了與中國的黃岩島爭議(編按:黃岩島鄰近馬尼拉海溝,由於我國、中國與菲律賓皆聲稱擁有其主權,因而引發一系列衝突和主權問題)之外,與周邊所有國家都走和解溝通的路線,對內甚至允許南部伊斯蘭反抗軍脫離菲律賓,獨立建國成立「莫洛國」(BangsaMoro)。

如今,菲律賓人民將選票投給了高舉「消除貪腐、殲滅罪犯」大旗的杜特蒂,艾奎諾三世採取「和解與發展」的路線,或許將被杜特蒂翻轉,帶來難以預測的變數。

先從內部看起,杜特蒂在菲律賓崛起,已顛覆了這個亞洲最早建立民主制度國家的政治秩序。

菲律賓的總統府與國會,充滿了大地主、財團、政治世家、肥皂劇演員與運動明星。杜特蒂與這群人截然不同,他在競選期間那些令人膽戰心驚的言論,真實的目的只有一個:打造自己「翻轉政治」的獨特形象。

杜特蒂崛起於菲律賓南部、民答那峨島的最大都市納卯市(Davao City),他在這個核心一四○萬人、都會人口二四○萬人,與台北市人口相當的城市,從一九八八年起算,前後做了二十二年的市長。

納卯市以及菲律賓南部的民答那峨島,最大的特色就是種族、宗教極為多元。例如當地常用的語言,除了英文,還有中文、日文以及另外八種原住民語言;二次大戰前,納卯市曾經有大量日本移民,二戰末期,麥克阿瑟將軍將整個城市轟炸剩下廢墟,戰後的菲律賓政壇由北邊的馬尼拉主導,納卯市與民答那峨島,一直是政壇上的次等公民。

到了一九八○年代,納卯市淪為罪犯、共黨游擊隊、伊斯蘭極端分子、左翼勢力混雜的黑暗城市,綁架與暗殺天天在街頭上演,政府束手無策,特別是在菲律賓人民驅逐獨裁總統馬可仕之後,納卯市一度陷入「謀殺之都」(Murder Capital)的無政府狀態。一直到一九八八年,當時四十三歲的杜特蒂當選納卯市長,誓言用盡所有合法、非法的手段,清除犯罪行為,除了枱面上合法的警察,更使用從未被證實的「私人行刑隊」,許多黑道老大突然人間蒸發,才重建納卯市的治安。

杜特蒂刻意營造完全庶民的行事風格,他幾乎不穿西裝,平日總是身穿Polo衫與牛仔褲,穿長袖襯衫時會捲起袖子,並且敞開胸前的扣子。

《紐約時報》在採訪納卯市平民的報導中,開頭第一段就描述一位市民在酒吧聽歌,台上那位唱著法蘭克辛納屈情歌的歌手,竟然就是已經當了多年市長的杜特蒂!

精英出身「假庶民」

兩子女搭便車步入政壇

杜特蒂在納卯市建立起無人可挑戰的「鐵血硬漢」的形象,又在每個細節展現他與庶民站在一起的風格,成為這次總統選舉最大的政治資本。選舉期間,那些聳動無比的言論,實際上就是菲律賓平民的日常用語,是與廟堂內的政治修辭完全相背的庶民語言。

但是,杜特蒂卻是貨真價實、出身於老派精英家族的富二代。他的父親曾經做過改制前的納卯省省長、母親是教師,是在反馬可仕運動中身先士卒的社運分子。杜特蒂的伯父、堂兄都擔任過菲律賓第二大城市宿霧市(Cebu)的市長,杜特蒂從高中畢業之後,有長達十年的時間都在馬尼拉,先從菲律賓第三任總統創辦的萊西姆(Lyceum)大學拿到政治學位,再進入貴族學校,培養大量參議員、高等法院法官的San Beda法律學院,取得法律學位。杜特蒂回到家鄉之後,很快就從檢察體系快速竄升,三十三歲就升任納卯市的檢察長。

因此,在喧囂的競選言論,以及博取收視率的戲劇化媒體報導背後的杜特蒂,實際上也是出身菲律賓政治世家,與艾奎諾、馬可仕等家族如出一轍的政客。而這次總統選舉,他的女兒與兒子分別競選納卯市市長、副市長,並雙雙高票當選,也證實杜特蒂仍然緊抱著政治世襲的利益不放。拿掉庶民風格的包裝紙之後,杜特蒂的真實面貌,就是不折不扣、精明算計的高明政客。

對台態度釋善意

漁業海域重疊「可分享」

雖然眾多國際媒體,對於杜特蒂入主菲律賓總統府之後的政治局勢都非常擔心,但是,一方面杜特蒂本來就是精於算計與談判交換的政壇高手,應不會與議會採取完全對立的極端手段;另一方面,卸任總統艾奎諾三世支持的樂玲.羅貝多(Leni Robredo)高票當選副總統,菲律賓政治版圖的變動,其實會比預期中的還穩定。

在杜特蒂確定勝選後,早四個月贏得台灣總統大選的蔡英文,也已經向杜特蒂表達恭喜與合作的意願,表示新政府將大力推動「新南向政策」,希望和菲律賓的新政府一同合作。相對的,杜特蒂也在競選期間接受台灣媒體專訪,對於多次引發漁業糾紛的重疊經濟海域,杜特蒂的態度是「如果重疊,我們就一起分享」。杜特蒂期望對台灣增加進出口雙邊貿易,強調「我們承擔不起戰爭」的和解立場。

最為棘手、最可能出現變數的,無疑就是衝突不斷升高的南海爭議了。

南海政策搞曖昧

拉攏美日又向中國示好

在艾奎諾三世的任內,美國、菲律賓、日本以及越南形成了實質的軍事聯盟,並且完成了極為驚人的突破。今年元月,幾乎已經不能出國的日本明仁天皇,破天荒飛往菲律賓做了五天的訪問。接著,日本海上自衛隊最大的艦艇「伊勢號」,在四月二十六日開進蘇比克灣,船上不僅有日本自衛隊員,同時還有美、澳、英、韓以及越南等十多國的軍官。

「伊勢號」雖然依法不得攻擊而冠上護衛艦的稱號,但實際上就是不折不扣的航空母艦。當它載著跨國軍官駛入蘇比克灣,日、美、菲在軍事上聯手抗中的訊號,昭然若揭。

美國與菲律賓的軍事聯盟,也在今年四月出現重大的突破。一四年,美菲簽署為期十年的加強國防合作協議(EDCA),菲國據此在今年四月對美國開放五座軍事基地。其中,位於巴拉望島的包蒂斯塔(Antonio Bautista)空軍基地,緊鄰主權高度爭議的南沙群島,距離中國在南沙群島美濟礁以人工填海打造的人工島,更不到二五○公里。五月九日,美國公開宣稱中國在南海的人工島已全面軍事化。

對於南海衝突的態度,相較於立場明確的艾奎諾三世,杜特蒂的說詞卻曖昧閃爍,他一邊強調自己的外祖父是中國人,宣稱要與中國和談,卻又揚言要駕駛水上摩托車登上黃岩島。至於美國,雖然不喜歡杜特蒂的搖擺,卻也在他當選後立即公開表示支持新總統。

全身充滿約翰韋恩牛仔戲劇細胞的杜特蒂,就任菲律賓總統後,為台灣與菲律賓關係帶來新契機。他與蔡英文的新南向政策,會不會擦出真實的火花?他在總統選舉期間的高調行為,讓所有人關注他要如何清理被貪腐家族與財團把持的菲律賓內政。但是,周邊所有國家最關心的,還是最敏感的南海爭議,卸任總統艾奎諾簽訂的軍事聯盟,杜特蒂是否乖乖買帳?或者他將試圖打破強權已經布樁的棋局?

旗幟鮮明高喊「翻轉政治」的新總統杜特蒂,可能是戰雲密布的南海衝突,最大的變數。

(本文作者為紐約大學金融碩士,曾任金控公司副總經理)

撰文 / 乾隆來

亞洲 川普 杜特 南海 爭議 最大 變數 臺灣 灣最 陌生 鄰居 菲國 戲劇化 戲劇 的新 總統
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雲南19人被殺案告破:殺死父母後再殺鄰居17人

9月30日,從雲南省公安廳獲悉,9月29日發生在雲南省曲靖市會澤縣待補鎮野馬村的特大殺人案,在公安部和省公安廳的指揮下,曲靖和昆明公安機關通力合作,經33個小時的艱苦奮戰,案件成功告破。

經公安機關現場勘查、調查訪問、檢驗鑒定,現已查明,該案是一起因家庭矛盾糾紛引發的殺人案。犯罪嫌疑人楊清培平時在昆明打工,9月28日中午回到野馬村家中,晚上,在向父母要錢時,與父母發生爭執,將父母親殺死後,擔心罪行敗露,又將鄰居17人殺死。29日下午,楊清培在昆明被抓獲,對犯罪事實供認不諱。

目前,公安機關正在依法開展相關工作。

雲南 19 人被 被殺 殺案 告破 殺死 父母 後再 再殺 鄰居 17
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好鄰居陳誌騰:2億“吃下”金帝巧克力!我不是心血來潮

此前被中糧打包甩賣的金帝巧克力被“隔壁老陳”當寶貝買走了。

第一財經記者從國內本土糖果品牌好鄰居總經理陳誌騰處證實,今天上午,好鄰居以2億元將金帝全部買下,目前交易已經完成,正在和中糧方面進行交接。

陳誌騰告訴第一財經記者,收購金帝巧克力有比較全面的考慮,並非心血來潮,目前正在和中糧談判,爭取年前複產。

公開信息顯示,今年8月,金帝巧克力資產被中糧在北京產權交易中心掛牌打包出售,其中包括了金帝、美滋滋、珍愛等100余項商標,持有的專利20多項,產品發明專利及包裝,以及多套進口設備,以及年生產能力2萬噸的生產線。此後,一直未傳出金帝巧克力易主的消息。

好鄰居總經理陳誌騰告訴第一財經記者,在此輪競標中競爭很激烈,最終好鄰居以2個多億的代價買下金帝巧克力,而整個交易包括金帝巧克力的無形資產、品牌、設備、渠道等。

公開資料顯示,福建省好鄰居食品工業有限公司創立於1999年2月2日,是中國知名民營糖果和巧克力生產商。

好鄰居為何要收購金帝巧克力?

陳誌騰告訴第一財經記者,他收購前也做過深思熟慮,一方面好鄰居是專註於糖果業和喜慶市場,而本身巧克力也是喜糖的大品牌之一,因此好鄰居對巧克力行業的熟悉程度較高。而另一方面,陳誌騰本身也希望能夠成為中國國產巧克力的開拓者,希望能為國產巧克力做點什麽,但一直沒有很好的機會,而此次金帝巧克力和好鄰居從品牌、定位、渠道、產品開發上都有較強的互補性,便於操作。此外,金帝巧克力擁有20多年的品牌沈澱,在前期市場占有率很高,在很多消費者心中留下了深刻的印象,後期雖然銷售不佳,但其品牌影響力依然存在。

按照陳誌騰的計劃,完成收購之後,金帝巧克力和好鄰居將各自獨立發展,好鄰居繼續專註於喜慶市場,而金帝巧克力則覆蓋大眾市場,但並在資源配置上,將給予金帝巧克力更多的機會。陳誌騰也坦承,目前公司在商超渠道、高端巧克力領域的經驗尚還不足,希望可以通過專註度來盡快彌補。

而現階段,陳誌騰正在收攏金帝巧克力的舊部。在他看來,目前國內懂行巧克力的人才較少,從產品開發、技術到市場銷售都人才稀缺,金帝巧克力有20多年的歷史,老員工經驗豐富,目前他已將金帝六成的核心團隊留了下來。

而下一步就是如何恢複生產,陳誌騰告訴第一財經記者,在和中糧的溝通中,中糧方面也希望金帝巧克力被出售後盡快複產,目前雙方正在溝通,爭取年前就先恢複部分生產。

從昔日中國國產巧克力老大,淪落到被停產甩賣,回顧金帝的歷史不禁讓人扼腕嘆息。

1990年,由中糧國際與BVI投資興建的深圳金帝食品有限公司,成為國內第一家高檔巧克力制造企業,1991年,第一塊金帝巧克力下線,在此後20多年里,金帝巧克力一直被認為是中國市場國產巧克力的老大,銷售數字一度逼近同期進入市場的瑪氏中國旗下的德芙品牌,曾經市場占有率位居行業第二,“金帝巧克力,只給最愛的人”這句廣告語一度流傳於大街小巷,金帝巧克力也成為當年國產零食中的奢侈品。

2001年,金帝巧克力並入上市公司中國食品,但在與瑪氏的德芙、好時、雀巢等巧克力企業的競爭中,金帝巧克力營銷、渠道均落後,業績表現低迷,品牌也逐漸式微。自2006年起,金帝巧克力所在的休閑食品業務板塊的業績便連續10年虧損,最嚴重的2013年虧損了2.23個億,此後金帝巧克力業績始終未能好轉,最終被落得被中糧做減法掃地出門。

此次金帝巧克力花落好鄰居,但業內仍對金帝巧克力的未來發展保持觀望。

中國食品產業評論員朱丹蓬告訴第一財經記者,好鄰居在中國糖果行業耕耘多年,主要以批發流通渠道及浙閩婚慶市場為主戰場,是典型的中小型企業。接手金帝巧克力之後,在一定程度豐富了好鄰居的高端產品線,讓好鄰居可以擁有全國市場的實力和產品,擁有高端渠道的可能性。但好鄰居缺少操作全國市場的經驗、缺少營銷體系平臺和運營大賣場資源及經驗,以及運營純可可脂巧克力的專業化團隊,金帝巧克力的未來如何,依然需要觀察。

鄰居 陳誌 誌騰 吃下 金帝 巧克力 不是 心血 來潮
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