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經適房「轉軌」公租房的利與弊

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1月5日,江西省住房和城鄉建設廳召開新聞發佈會宣佈,從2012年起,江西省將停止新建經濟適用房和限價商品房,廉租房、經適房與公租房保障對象將統一納入公共租賃住房保障範圍。

根據大江網發佈的消息,在停建經適房的同時,公租房的覆蓋面將擴大到城鎮常住人口,包括新就業人員和農村進城就業、創業人員,申請條件不受戶籍限制。

廉租房、公租房、經適房是保障性住房的「三駕馬車」。目前,江西省是全國首個正式宣佈停建經適房的省份,也是首個將三種保障房「並軌」為公租房的省份。

經適房分配:亂象叢生

與承租者沒有產權的廉租房和公租房相比,經適房的本意是讓一部分低收入者實現居者有其屋,擁有房屋的部分或完全產權。然而,在巨大的利益誘惑面前,如何公平地分配經適房成了一個難題,各地都曾曝光過不少申請者造假,「開奔馳買經適房」的案例

最近的一個例子是西安市一大型國企慶安集團申請者「集體」造假。據西部網

消息,2011年10月,在西安市網上公示了經適房申購者的信息3天後,網友「有倆酒窩」爆料稱西安市慶安集團員工申購經適房資格造假。通過公示的申請者的身份證號碼查詢其公積金,發現大部分來自慶安集團的申請者,在申請表中填寫的上年工資都在1萬元左右,而公積金中的月繳基數卻都在2500元以上。而因為公積金的繳存基數理論上是接近本人上一年度的月均工資的,所以這些申請者的收入明顯存在造假嫌疑。

 

在商品房價格暴漲的情況下,經適房常被用來違規出租或繳納少量「轉商」費用後出售,一轉手往往就是數十萬的利潤。《法制晚報》消息,全國人大委員吳曉靈認為,由於經濟適用房能上市交易,即使補交了土地增值收益仍有巨大的增值空間,真正夾心層難以享受到此政策。

北京是最早也是推出最多經適房項目的城市之一。1998年底,北京推出回龍觀、天通苑等首批19個經適房項目。正是在北京,違規出租經適房等亂象被央視等媒體多次曝光。

2007年,《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》明確規定經適房不得出租。然而,過去好幾年了,為何經濟適用房出租依舊?

每日經濟新聞》一則報導用了一名中介的話揭示了「禁租」政策的不可操作性:「隨便一個理由就能說過去,難不成你說是親戚還得拉你去驗DNA嗎?」

對於部分人高價轉賣經適房牟利的現象,有人曾建議經適房只能由政府部門回購。

但是,正如《新京報》 引用中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞所言,經適房家庭是擁有部分產權的保障房。住房保障的目標是解決中低收入家庭的住房困難,但如果住經適房 的家庭收入資產出現了變化,不再屬於中低收入階層,再想讓他們退出,目前法律上還是空白。而且由於擁有部分產權,從實際操作上也很難。

經適房還常被詬病為公務員的變相「福利房」,成為腐敗的高發區。據《京華時報》報導,全國人大前副委員長成思危在2011年的中國房地產50人論壇2011北京夏季峰會上曾表示,一些公務員「近水樓台先得月」,他們既掌握分配權,又掌握了優先選擇權。由於經濟適用房是一塊財富,有的人會想辦法用各種不正當的手段來謀取,這就是為什麼出現「6連號」的原因。

公租房能讓他們落戶嗎?

不過,在目前不少城市的戶籍管理仍然與房產密不可分的客觀情況下,部分人士認為經適房仍有其存在的意義。

據《廣州日報》報導,2011年8月,廣州市政協委員曹志偉曾透露,廣州有關部門也正在研究停建經適房。消息一出,立即引起強烈爭議。 

在眾人曆數經適房分配過程中存在的種種不公及腐敗外,合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,雖然停建經適房應是未來的方向,但現在還不能說停就停,「從目前來看,沒有自己一套有產權的房子,辦理子女入學等事情都會比較困難」。

黎文江的話指出,在不少大城市,房子的產權與戶口往往捆綁在一起。沒有一套有產權的房子,對於數以十萬計的城市外來人口來說,就意味著無法讓自己和子女落戶,無法讓孩子入讀公立學校。

《南方週末》早前報導指 出,在廣州等一線城市,一個外地大學畢業生進入一個新城市工作,一般只能以「集體戶口」的方式落戶。這類戶籍的奇特之處是,想結婚,就必須把戶口遷走。而 如果集體戶口者沒有在這個城市擁有房產或直系親屬,他的戶口能遷到哪裡?而如果沒有價格相對低廉的經適房,外來人口要落戶,只有購買商品房一條路。

壁壘的鬆動出現在有數十萬集體戶口人員的廣州。據《信息時報》報導,只要是廣州集體戶口,就可落戶公租房具體房號內,小孩就讀問題也迎刃而解。廣州市教育局有關人士透露,如果公租房租戶可以將戶口落到具體房屋內,可以儘量就近解決、就近協調這批租戶小孩學位問題。

 

江西停建經適房統一建設公租房後,能讓承租者落戶,能讓他們的孩子上學嗎?江西出台的新規中並沒包括戶口的內容。不過,根據規定,公租房按照「先租後售、租售並舉、自願購買、有限產權、規範管理」的原則實行租售並舉。承租公租房的城市中低收入家庭,可自願申請購買其承租的公租房。

 

中國青年報》的一則署名評論指出,江西省宣佈停建經適房,至少釋放了兩個信號:其一,一些地方政府向低收入人群提供的住房保障,只限於讓他們「居有其所」或「住有所居」,而不再包括讓他們「居有其屋」。其二,儘管該不該取消經適房在理論層面仍然爭執不休,但在實踐層面,減少、停建經適房,將可能成為更多地方政府的選擇。

評論稱,2010年和2011年,武漢市連續兩年沒有下達新建經適房的計劃;鄭州市委書記曾明確要求,鄭州市2011年保障性安居工程建設要大量減少經濟適用房,大幅增加公租房;近年來北京市也將保障房建設重點放在了公租房上。

據前述《廣州日報》報導,廣州市國土房管局有關負責人表示,廣州現在已經逐步降低經適房、限價房所佔的比例,並正在研究更加嚴格管理已售經適房和限價房的轉手交易。


經適 適房 轉軌 租房 的利 利與 與弊
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北京某經適房被曝僅售給部委及中石化等央企

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新京報》6月21日報導,近期,位於北京東四環外寸土寸金的廣渠路,一個名為「廣華新城」的經濟適用房項目,被曝定向銷售給中央部委和中石化等央企。未來其售價可能只在1萬元/平米左右。這在區域商品房價已經達到5萬元/平米的背景下,顯得分外惹人注目。

中廣網報導,針對上述報導,中石化新聞發言人呂大鵬回應稱,這一項目是國管局(國家機關事務管理局)的項目,他並不瞭解詳細情況。之所以中石化當時會有所參與,是因為這一項目佔用的是「中石化北京燕化二廠」搬遷之前的用地。

而據《新京報》報導,國管局的定向經適房,並不止這一處。在朝陽區八里橋往南不遠,有一個在建樓盤,名為康泉小區職工住宅項目。據附近多位居民介紹,康泉小區是「部委的福利房」。建設單位辦公區的一位工作人員透露,康泉小區屬於國管局的經適房,至於將來分給哪些部委,「不好說」。

位於東二環的廣泉小區、西二環的廣源小區,也是周邊著名的「公務員小區」。目前,這兩個小區周邊如富力城、華潤紅山世家等商品房樓盤,已經飆升超過5萬元/平米。而廣源小區東區的一位業主表示,2008年她家購買小區內的經濟適用房時,每平米價格為4000元。

北京市2011、2012、2013年《國有建設用地供應計劃》顯示,這三年,北京市保障房供地有縮減,但北京劃撥給中央、軍隊單位的經適房土地每年都穩定為80公頃,佔經適房用地的六成左右。

早在2009年,華遠地產董事長任志強接受《經濟觀察報》採訪時就表示,經濟適用房的一個主要對象是公務員,在北京尤其如此,大部分的經濟適用房都供應給公務員。

資料顯示,1998年房改開始後,1999年國務院《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》,要求「從1998年底起,在京中央機關和國家機關停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化」。同時留了口子,「在一定時期內,國管局、中直管理局可統一組織建設經濟適用住房,按建造成本價向在京中央和國家機關職工出售。」以及有條件的單位可以利用現有土地自建住房等。

鄭州經適房:真正給市民的僅三分之一

除了北京地區,部分其它城市同樣存在經濟適用房主要供應給公務員的情況。

南方週末網此前報導,河南鄭州市房管局提供的數字顯示,2005年至2009年間,開發商上交至鄭州市經適房管理中心供市民公開選購的經適房房源僅佔總房源的1/3,其餘的都流入「暗渠」。

流失的房源主要集中在三個方面:一是項目在繁瑣的審批過程中,職能部門為了部門利益強留房源;二是開發企業在開發建設過程中,為便於疏通各種關係以及照顧自身社會關係,自行預留部分房源;三是管理部門個別工作人員在履行行政審批職能過程中,利用職務之便,索要房源。

2012年4月,鄭州市政府意識到經適房的混亂,宣佈停建經適房。2012年8月2日,河南省住房和城鄉建設廳廳長劉洪濤在一個新聞通氣會上透露,河南2013年年底將全面取消經濟適用房,大力發展廉租房和公共租賃房,並加強棚戶區改造。

其它定向經適房案例

陝西山陽縣:申請對象僅限於幹部職工

陝西省政府2011年1月通報,2010年12月20日,媒體報導了「山陽經適房申購名單引質疑」的新聞。陝西省建設廳會同商洛市房管局赴山陽縣進行了調查。經查,山陽縣在該縣豐陽花園小區配建428套經濟適用住房,銷售對象為城鎮低收入家庭中的幹部職工。2010年5月,山陽縣對通過審查的932戶申請人進行了公示,其中縣鄉機關、事業單位工作人員佔89%,企業職工佔11%。同年8月底,經適房一期200套銷售完畢,購房人中鄉鎮基層幹部和縣直事業單位工作人員佔88%,企業職工佔12%。

陝西省建設廳認為,山陽縣在商品住房小區中配建經適房及申請、審核、公示的做法符合國家政策,但該縣將申請對象限於中低收入家庭中的幹部職工和購買面積標準按職級確定的做法不符合國家和省上相關規定,要求重新確定銷售對象,基層幹部和城鎮低收入家庭同等條件進行申請、審核、公示、輪候、配售。

陝西眉縣:公務員分到超六成經適房

京華時報》報導,2010年4月12日,陝西眉縣首個大規模經濟適用住房「城市美景」小區開工,首期610套經適房,有409套分給縣委、縣政府下屬各部門人員。此事經媒體報導後,眉縣縣委、縣政府5月19日召開專題會議,宣佈先期公示的分配名單作廢,重新審核,並要求工程停工,調整套型設計方案,完善各類報批手續。


北京 某經 經適 適房 房被 被曝 僅售 部委 中石化 中石 等央 央企
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南昌符合條件的經適房15日起可上市交易

2007年到2012年,南昌市政府建設並配售經適房實物房源12000余套。15日起,符合條件的經適房可以交易了——購房人既可以選擇上市的方式來取得房屋完全產權,也可以選擇讓政府回購的方式退出所購經適房的有限產權。

根據相關規定,南昌經濟適用住房上市和回購條件均包括購得經濟適用住房滿5年;申請人已繳清經濟適用住房購房款、相關稅費、銀行按揭貸款本息等。根據流程,申請經適房上市的家庭,由南昌市不動產登記部門為其辦理不動產登記手續,土地權利性質將由“劃撥”登記為“出讓”,房屋性質由“經濟適用住房”登記為“商品住房”,出讓土地使用期限為70年。與此同時,原經濟適用住房保障功能即行消失。

據悉,欲通過上市來取得經適房完全產權的,購房人需繳補一定的土地收益、稅費等價款。

經適房購房人在將其所購經濟適用住房轉為完全產權前,因特殊原因確實需要退出經濟適用住房的,可由政府進行回購。南昌市財政部門將在30日內一次性向申請退房的家庭支付回購價款。回購價按原銷售價格(以購房發票為準)加城鎮居民銀行活期存款利息確定回購價款,即“還本金,付利息”。

已購經適房上市交易和回購後,原經適房住房申請人不得再享受住房保障政策。

南昌 符合 條件 的經 經適 適房 15 日起 起可 上市 交易
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