ZKIZ Archives


屯門䨇寓攻中小型戶 望避風塘折實呎售1.2萬 遠高二手價

1 : GS(14)@2016-10-29 13:18:23

■䨇寓位處於碼頭區北面,鄰近屯門避風塘。



【新盤巡禮】屯門碼頭區逾20年來缺乏私樓新供應,最近登場的䨇寓彌補該處長期所缺,座落湖安街,被居屋、警署、變電站及電力站包圍,只有東面相隔湖山網球場,望屯門避風塘及青山灣海景,相比舊樓私人屋苑集中湖翠路海旁地段,享遼闊的北大嶼山海景,位置環境及景觀質素有別。䨇寓挾全新優勢有一定叫座力,但折實平均呎價約1.2萬元,大幅高於同區二手市場,亦較三個月前屯門北部新盤豐連首批呎價貴逾三成半,買家入市宜衡量是否值博。記者:溫潤潔攝影:何家達 江俊豪



䨇寓位處於碼頭區北面,毗鄰大型居屋悅湖山莊,其餘以政府、機構或社區設施及休憩用地為主,當中包括青山分區警署、變電站、電力站、湖山網球場、湖山草地滾球場以及遊樂場等。另外,亦鄰近海邊的屯門第44區聯用綜合大樓,包括魚類批發市場、社區會堂、龍舟賽事觀看台、垃圾收集站、公廁、海上垃圾收集站,以及海岸公園管理辦事處。然而,途經這個區域的公共交通工具十分少,地利上遠不及碼頭區一帶方便,附近擁有多線巴士及輕鐵,海濱長廊沿線私人屋苑如啟豐園商場有露天茶座,海翠花園設有具規模的購物商場,起居生活便利。


首批開放式最平310萬

䨇寓非臨海一線區,仍力求爭取海景作強項賣點,項目分南北翼,呈回力鏢形設計,大部份單位向東北或東南,前方是空曠的球場,視野跨越對出的矮層綜合大樓,望見屯門避風塘,遠眺青山灣至黃金泳灘一帶海景,惟亦有少數單位向西北或西南,望警署及公屋湖景邨樓景。此外,北翼A室及3至16樓E室貼近電力站及變電站,特別加設垂直鰭及固定窗戶,作為視覺屏障及減低噪音影響。䨇寓全幢222伙,中小戶型佔220伙,間隔由開放式至兩房,欲以細碼單位招徠上車及投資客,但呎價昂貴,首批單位最平開放式折實310.3萬元,呎價11,325元,折實平均呎價11,988元,遠高於附近二手屋苑啟豐園、海翠花園、邁亞美海灣以及慧豐園呎價7,300至9,200餘元,較之前區內新盤豐連首批單位折實平均呎價8,826元,亦相差逾三成半。


【北翼25樓A室】



■客飯廳間隔分明,兩區差不多大,約共190方呎。



■大房逾80方呎,睡床可置中。

■示範單位設有獨立廚房。


【南翼25樓B室】



■開放式單位戶型呈長方形,大門兩旁是廚廁。

■普遍開放式單位的廁所均屬黑廁。


同區短期新供應近千伙

屯門區短期新供應涉及近1,000伙,估計最快登場為新地旗下的珀御,鄰近新盤豐連,珀御8月獲批預售,合共321伙,提供開放式至三房戶,逾半數為一房戶,關鍵日期2018年10月底。一河之隔對面青棉徑2號,為俊和夥拍益兆興業合作的項目,提供356伙,九成單位面積少於300方呎,關鍵日期2018年3月底,目前待批預售。想揀屯門市中心位置,有新世界旗下屯門鄉事會路88號,約100伙,關鍵日期為2018年7月底,現待批預售。資本策略旗下的仁政街項目,提供近200伙,面積約200至400方呎,開放式至兩房戶型,擬入紙申請預售。










來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161029/19815393
屯門 寓攻 中小型 中小 避風 塘折 折實 實呎 呎售 1.2 遠高 二手
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=313941

美首季GDP上修至1.2% 遠高預期 美元回升至1周高位

1 : GS(14)@2017-05-27 08:50:14

【明報專訊】美國年初的經濟增長比預期強勁,首季實際GDP經通脹及季節調整後,按季折合年率修訂為增長1.2%,較初值大幅提高0.5個百分點,預期本季經濟增長有望加快。上季家庭支出和商業投資比預期強,令經濟增長大幅上調。市場預期聯儲局仍可能在6月中加息,利率期貨顯示交易員認為加息的概率近九成。美匯指數昨升逾0.2%,觸及97.5的一周高位。在下周一陣亡將士紀念日假期前,美股早段微跌。

上季個人消費支出按季折合成年率增長0.6%,較早前估計高0.3個百分點,但增幅仍是7年來最低,且遠低於第四季的3.5%增長。整體來說,上季經濟增長仍是一年來最慢。不過美國4月耐用品訂單較預期好,且消費者信心持續向好。美國5月密歇根大學消費者信心指數終值為97.1,接近美國大選以來高位。

儲局官員憂通脹疲弱

聯儲局本周公布的5月會議紀錄顯示,官員認為首季的支出雖低於預期,但放緩的情况可能只屬暫時。亞特蘭大聯儲銀行的GDPNow模式預計,美國次季經濟增長可達4.1%。不過,今年沒有投票權的聖路易斯聯儲銀行行長布拉德稱,美國目前的物價比1995年至2012年形成的物價路徑低4.6%,美國在那段時期每年通脹率都接近聯儲局的2%目標。他認為美國物價形勢雖不及日本在1990年代般嚴峻,但也令人擔憂。他表示,自聯儲局3月加息以來,通脹預期及美國國債孳息率均有所下滑,恐聯儲局的加息計劃過於激進。但他認為縮表對長期債息影響不大,贊成可在下半年着手進行。明年有投票權的三藩市聯儲銀行行長威廉斯稱,希望縮表計劃可向市場充分溝通,並以循序漸進的方式進行,相信未來數月將公布計劃。他目前正研究特朗普政府的刺激措施對經濟的作用。

政治不明朗 英鎊續受壓

此外,英國首季經濟增長比預期慢,加上政治不確定增加,令英鎊受壓。市場關注6月8日舉行的英國大選,由首相文翠珊領導的保守黨能否以絕對優勢勝出。保守黨支持度曾遙遙領先,但自從該黨提出要更多老人自行承擔醫療費用後,即時流失大量支持。這項政綱更被嘲諷為「腦退化稅」(dementia tax)。據曼徹斯特恐襲後首次公布的YouGov民調顯示,在野工黨支持率升3個百分點至38%,保守黨的領先優勢已由9個百分點縮窄至5個百分點,以此推算保守黨的議席優勢將減至26席,是近兩年最小。英鎊兌美元昨跌逾1%至1.2778 ,見1個月低位。

不排除加碼減產 油價微彈

油組與俄羅斯等多個非油組產油國雖於周四同意延長減產協議9個月,但油價當日仍大跌近5%。俄羅斯能源部長諾瓦克稱,參與減產的主要產油國仍有空間採取進一步行動,不排除會擴大減產規模。他預期下次會議7月在莫斯科舉行時,庫存將繼續減少,油市將逐漸恢復平衡。國際油價昨輕微反彈。

(綜合報道)

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9824&issue=20170527
首季 GDP 上修 修至 1.2 遠高 預期 美元 回升 高位
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=334110

陸振球:樓市「市盈率」40倍 遠高股市

1 : GS(14)@2018-01-20 11:23:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8868&issue=20180120


【明報專訊】本周不論港股恒指或中原樓價指數都齊齊創了新高,有分析指雖然恒指升穿了2007年的高位,但現時恒指的巿盈率只有約15倍,比較2007年股巿最瘋狂時市盈率高達20多倍,現時遠低於當時水平,亦即現時港股雖不廉宜,卻有盈利支持而非太瘋狂,所以仍有上升空間。那麼,若以巿盈率這一概念來分析樓巿,現時香港的樓價是否太高?

所謂巿盈率(Price-to-Earning Ratio, PE),是分析股巿的常用工具,乃是以股價除以每股盈利(Earnings Per Share)計算得出,股民一般是藉着可以收到的股息來體現能分享的盈利,比方說如巿盈率是15倍,現時有關股票提供的盈利不變的話,那便要持有股票15年的時間,所獲的總盈利才能等如現時買股票所要支付的金額,亦即回本期要15年,如巿盈率愈高,便可理解為持股的回本期愈長,股價便可視之為愈貴,相反巿盈率愈低,股價便愈廉宜。

假如持有一筆現金,不去買股而轉為投資物業的話,那應如何計算物業的巿盈率?投資物業,主要的盈利來自租金收入,如假定未來租金不變,便可以將每年的租金總收入除以樓價,得出的比率便可視之為物業的模擬巿盈率。

單靠收租如租金不升要40年才回本

近年隨樓價升得快過租金,令到香港一般住宅的帳面租金回報率不斷走低,以現時約2.5厘的租金回報率計算,香港的住宅模擬巿盈率高達40倍!遠較現時恒指約15倍的巿盈率高(圖1),若單以此標準計算,似乎香港樓價遠遠貴過股巿!

低回報仍買樓只因低息

當然,股巿的盈利不斷變化,可增可減,物業的租金也可升可跌,長遠而言租金也應是上升居多,不過,如物業的摸擬巿盈率竟高達40倍,即如租金不升,單靠收租便要40年才可回本,這也實在太久了。還要留意的是,說現時的住宅帳面租金回報有2.5厘,但現在買樓收租,先要支付15%印花稅,已等同不見了約6年的租金收入,再扣除業主要付差餉、管理費和負責維修等,實際租金回報率可能只有2厘,那住宅的模擬巿盈率便可能高達50倍,更加拋離相對乾手淨腳的股市收股息的巿盈率!

文首說巿盈率往往被用作分析股巿或股價是否偏高、偏低,還是合理?而香港現時住宅的模擬巿盈率高達40倍,是否偏高,讀者自可行判斷,不過正如股神巴菲特所言,美股看似偏貴,但因低息口,便仍會有支持。現時香港的住宅帳面租金回報率雖低至2.5厘,而模擬巿盈率則高達40倍,不少人仍覺得可以買樓,最大原因便是息口仍低,只是當美國繼續加息而香港最終要跟隨的話,人們是否仍覺現香港買樓收租的回報合理,便有商榷的餘地。

二手居屋呎價過萬 有違政府原意

香港樓價是否偏高?美聯物業綜合房屋委員會資料表示,去年居二市場成交宗數錄得1628宗,當中實呎逾1萬元個案錄217宗,比起2016年同類個案僅15宗大幅上升約13.5倍(圖2);相反實呎5000元或以下個案則顯著減少,由2016年342宗大減約90.9%,至去年只有31宗;至於實用呎價逾5000元至1萬元的個案亦由1876宗減至1380宗,按年下跌約26.4%。

要知道,政府興建居屋是為了照顧較低收入家庭也可以上車買樓的需求,當二手居屋愈來愈多成交呎價高於1萬元的個案,似乎有點諷刺。

李嘉誠早前被問到市場瘋搶細單位,甚至有單位面積被形容為「納米」,他就表示樓市講求供求,現時有不少細單位正在興建,不過一旦供應多,有一日出現過剩「都唔出奇」。

細單位售出率減少

原來,根據美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,統計2017年推出的51個全新新盤項目(不包括村屋及全幢物業等)中,400平方呎或以下細單位售出率(以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算)約63.6%(圖3),比起統計2016年推出的45個全新新盤的400平方呎或以下細單位售出率86.8%明顯減少,此一數據是否反映納米樓出現供過於求的時間,可能提早出現?

劏房人均面積62.4平方呎

說到納米樓,便不得不提居住面積也往往是超細的「劏房」。統計處日前公布最新的全港劏房數據,根據2016年中期人口統計結果,估計全港約有9.27萬個劏房,近21萬人棲身,原來香港居住在劏房的人均面積僅約62.4平方呎,月租中位數為4500元,租金與收入比率中位數比率約為31.8%。另外,香港約有17,086個年齡為65歲或以上的長者居住在劏房,佔住在劏房的總人口約8.2%,此一現象值得關注。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 樓市 市盈率 市盈 40 遠高 股市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346888


ZKIZ Archives @ 2019