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陳韻雲每呎10萬 山頂建洋房 天價成本 直逼和黃白加道屋售價

1 : GS(14)@2014-05-15 12:30:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140515/news/ea_eaa1.htm

【明報專訊】本報翻查土地註冊處紀錄發現，地產代理監管局主席陳韻雲的私人發展項目——山頂道20號項目，最近獲批補地價，若連同地價、建築費及融資等開支，洋房每方呎(實呎)成本高達10萬元，學者和業界人士均認為這是罕見的天價成本。和黃(0013)早前發售山頂白加道28號洋房，最高成交呎價也不過是10.8萬元，反映個別山頂豪宅成本的「麵粉價」，竟逼近「麵包價」。

山頂道20號由陳韻雲旗下Classic Happiness公司，在2010年以7.5億元從私人市場購入，由於地契原規定「只可建一伙」以及「只可於地皮的22.5％面積建屋」等，為放寬原有限制，Classic Happiness最近與政府達成協議補地價2.865億元，以發展4幢3層高洋房。本報另於註冊文件發現，項目預計建築費為1.7億元，若連同地價、補地價、建築費和融資等成本，相對落成總樓面約12,882方呎，每方呎達10萬元(見圖)。




華置(0127)大股東劉鑾雄的私人物業——深水灣道3號，單是地價每方呎10萬元，恒地(0012)主席李兆基的私人物業白加道35號，估計每方呎成本也超逾10萬元，然而上述兩個物業均自用，有別於山頂道20號用作發售圖利的商業項目。

學者：自費鞏固斜坡 推高建築費

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，山頂道20號成本呎價高達10萬元，是因為遇上「三高」因素：地價高、補地價高、建築費高。許表示，根據地契，該洋房項目貼近斜坡，政府規定業主要自費「鞏固」斜坡，終令建築費大幅上升。不過，許表示，現時樓市已脫離上升軌，未來數年豪宅價格難再大升，他預料項目於兩、三年後推售，獲取厚利的機會未必大，但山頂豪宅始終罕有，最終能否獲利，主要視乎發展商的品牌、人脈，以及推廣，例如引入度身訂做的豪宅概念，不排除可以突圍而出。

威格斯測量師張宏業表示，山頂洋房以觀望中環海景最貴，觀望灣仔海景則次之，前者成交價可較次者高約一成，故他認為，面向中環的白加道28號，最新成交呎價介乎9萬至10.8萬元，相對「望灣仔」的山頂道20號的成本價，顯而有「麵粉價」逼近「麵包價」之勢。

代理：頂級豪宅未見頂

不過，利嘉閣地產總裁廖偉強則認為，頂級豪宅市道仍未見頂，他表示，買家印花稅令不少內地客卻步，「但是有香港永久居民(不用繳買家稅)身份的『內地人』，仍然好多」，他表示，現時樓市成交速度確是大幅減慢，惟山頂豪宅難有新供應，成交價仍十分硬淨。

陳韻雲透過地監局回覆本報查詢山頂道20號項目時表示：「有關事宜屬陳女士的私人投資及一般商業決定，故不作評論。」

明報記者

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2 : GS(14)@2014-05-15 12:30:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140515/news/ea_eaa2.htm



任地監局主席6年 擁逾50億元物業


2014年5月15日





【明報專訊】本身為律師的陳韻雲，1994年創辦VCC Land，從事房地產投資、管理及發展，旗下持有5幢服務式住宅，分別座落於銅鑼灣、跑馬地及佐敦等地區，作為發展商興建山頂道20號，則是她初試啼聲，去年一度曾傳出項目放盤的消息。


父為永傑集團東主

陳韻雲的父親是老牌地產發展商永傑集團東主陳澤儒，她曾表示：「父親只曾給我88,888元利市錢，給我開律師樓，其他都是憑自己爭取回來。」

陳韻雲於2008年11月獲委任為地監局主席，其後兩度獲得延任，陳韻雲亦曾歷任醫管局成員、空運牌照局成員等公職。陳近年成為樓市大好友，積極吸納物業，資料顯示，她持有的物業總值由2009年的20億元急升至現時逾50億元。

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內地客12.8億沽南灣道屋賺4億

1 : GS(14)@2015-10-15 02:16:10

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151014/news/ea_eaa3.htm


【明報專訊】近期二手交投淡靜，豪宅市場更鮮有成交，不過市場消息稱，南區南灣道20至22號屋地，近日以12.8億元易手，成為8月份電訊盈科(0008)前副主席袁天凡以15億元沽出山頂白加道22號大宅後，市場最大額買賣。
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上述南灣道屋地佔地約20,723方呎，可建樓面約18,650方呎，剛以約12.8億元售出，每方呎樓面地價約68,633元。原業主為內地客，2011年以8.8億元購入，預料帳面可獲利4億元或45%。

Q房網聯席董事梁婉雯稱，九龍站擎天半島1座低層A室，實用面積1070方呎(建築1440方呎)，由2500萬元減價至2200萬元售出，實呎20,560元(建呎15,278元)，屬市價。原業主2008年以867萬元購入，現獲利1333萬元或1.5倍。

傳恒地新地分購屯門一籃子地

另外，土地註冊處顯示，屯門藍地鄰近亦園路一帶一籃子地皮，上月由榮捷發展以約7778萬元購入，公司董事為禤寶華、羅泰安，傳為恒地(0012)或有關人士；而同地段的另一籃子地皮，則以6108萬元由豐星有限公司購入，董事為孔雪珊、雷耀輝，傳為新地(0016)或有關人士。

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傳金利豐擲10億購入赫蘭道屋地

1 : GS(14)@2016-02-18 23:31:05

【本報訊】豪宅市場走勢欠方向，有豪宅屋地天價成交，但亦有二手豪宅見血。赤柱赫蘭道2號屋地有傳是金利豐（1031）或相關人士以10.2億元買入，單是付雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）已達2.39億元，料為歷來最大額雙辣稅成交。赫蘭道2號屋地上月截標，土地註冊處資料顯示，屋地由Golden Sea Litd公司名義登記購入，公司董事於海外註冊，未能顯示買家身份，有傳是金利豐或相關人士，項目可拆卸重建1.68萬方呎物業，以重建樓面計，交易每方呎樓面呎價約6萬元，料可獲退稅。昨日致電傳聞買家，截稿前未獲回應。



天璽業主蝕逾千萬

另外，尖沙嘴天璽日鑽璽高層C室的單位，實用面積991方呎，市傳剛以3,230萬元沽出，實用呎價3.25萬元。原業主於2013年斥資3,786萬元買入，其後向恒生銀行及財務公司等先後承做五次按揭，若是次交易屬實，賬面已輸556萬元，連同釐印費及佣金，及10%額外印花稅（SSD）稅項，共蝕約1,110萬元，為九龍站上蓋近年較大宗蝕讓個案。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160218/19495232

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山頂種植道屋35萬租 跌價12％

1 : GS(14)@2016-03-09 17:14:21

http://property.mpfinance.com/cf ... 0309/paa01/laa2.txt

【明報專訊】雖然近期一手超級豪宅成交理想，豪宅租金卻未見明顯回升。市場消息透露，新地（0016）郭氐家族持有的山頂種植道42號一幢雙號屋，新近以約35萬元租出，比去年底同類洋房月租約40萬元，下調逾12%。該物業實用面積約3537方呎，據悉去年曾以40萬元放租，惟其後將叫價降低至約36萬元，若以最新成交租金35萬元計，比最初叫價低12.5%，實用呎租99元。

資料顯示，屋苑一個同面積、連逾2600呎花園的洋房，於去年11月曾以約40萬元租出，實用呎租113元。

面積3537呎 呎租99元

今次租出單位之種植道42號，前稱施勳道37號，是新地郭氏家族於1993年以1.23億元買入，其後申請重建，總樓面近3.6萬方呎，合共建7幢洋房，全部設私人泳池及內置電梯。郭氏家族於2013年首把物業放租，當時每幢叫租達50萬元。

此外，壽臣山松柏花園雙號A複式單位，實用2015方呎，以約9.5萬元租出，實呎約47元，比叫價11萬元低約14%。

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加辣後一手豪宅套23億無懼出招　山頂盤吸15億　藍塘道屋付稅近億

1 : GS(14)@2016-11-16 05:39:59

【本報訊】政府加辣以壓抑投資需求，惟市場怕銀紙貶值多過新辣稅，新措施實施不足2周，已有23億元資金流入一手豪宅市場。「梁粉」之一的恒隆地產（101）旗下跑馬地藍塘道洋房，更於加辣後錄其中一幢洋房以3.018億元沽出，據悉，買家須付新辣稅高達9,054萬元，創下加辣後最大宗辣稅成交。記者：湯家明



儘管政府突如其來出招加重辣稅，資金繼續流入樓市避險，即使政府將雙倍印花稅（DSD）劃一調高至15%，無礙豪宅買家入市意欲，繼續搶購豪宅。恒隆地產發展的黃泥涌藍塘道23至39號，早前招標發售藍塘道25號A號屋，最終於加辣後落實以3.018億元沽出，以洋房面積4,517方呎計算，呎價6.6萬元。不過，據悉買家是透過公司名義買入，即連同買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），合共付稅達30%，即涉及稅項9,054萬元，以沙田第一城每伙約售400萬元計，夠買22個單位收租。假若連同稅項計入樓價，即購入洋房總價高達3.9億元，洋房每呎高達8.58萬元。



名鑄買家繳辣稅千萬

買家願付高昂辣稅照入市，令豪宅持續受追捧。新世界發展（017）的尖沙嘴名鑄一伙複式戶，於加辣後獲買家1.55億元買入，扣除回贈，買家付新辣稅1,007萬元，永光地產的跑馬地壹鑾非本地買家寧付稅1,607萬元，亦照以5,355萬元入市連購2伙個案。綜合市場統計，政府宣佈加辣後，至少23億元資金流入豪宅市場。當中，矚目山頂豪宅Mount Nicholson，新辣招實施後錄逾15億元成交，其中獲豪氣買家一擲逾12億元連環購入3伙，並刷下每方呎逾10萬元分層豪宅紀錄，項目買家更陸續曝光，暫時最大手買家為賭王四太梁安琪有關人士。



■何超盈（左）及何超欣分別持有Mount Nicholson2伙單位。　資料圖片

超欣　超盈持有山頂大宅

土地註冊處資料顯示，Mount Nicholson9樓A及B室，以及10樓A及B室，分別以6.464億元及6.446億元售出，登記買家分別是何超欣（Ho Alice Chiu Yan）、何超盈（Ho Sabrina Chiu Yeng），兩人各透過私人名義持有2伙單位，平均實用呎價72,900元。而7樓B室以2.727億元沽出，呎價僅6.3萬元，為項目最平分層單位，登記買家為蘇樹輝（So Shu Fai），與澳博控股公司行政總裁及執行董事同名。Mount Nicholson項目第二期累售16個分層單位，涉資逾55億元。另華懋將軍澳海翩滙複式戶，以4,580萬元沽出，呎價2萬元創項目新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161116/19835146

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李居明1.1億沽金巴倫道屋地

1 : GS(14)@2017-02-14 12:22:51

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2020&issue=20170214
【明報專訊】市場再有大額屋地買賣。市場消息指，由風水師李居明於2010年以8218萬元購入的九龍塘金巴倫道20號屋地，剛以約1.1億元售出，物業佔地4983方呎，以地積比0.6倍計，可建樓面約2990方呎，每方呎樓面地價約3.67萬元。

7年賺2782萬 馬亞木購入

據悉，物業現為一幢道堂，毗鄰的金巴倫道24號，則是李居明經營的「大師堂」，另金巴倫道25號感恩堂則有約4000個骨灰龕位，故業主需由意向價1.8億元勁減7000萬元才成功售出。若與同區其他屋地相比，售價相對較低。經是次轉讓，李居明帳面獲利2782萬元，賺幅33%；新買家為小巴大王馬亞木或相關人士。

景明苑553萬破頂

另將軍澳景明苑剛錄新高價成交。香港置業高級聯席董事黃偉傑表示，景明苑A座高層4室，實用面積645方呎（建築面積827方呎），3房間隔，獲外區客以553萬元（已補地價）承接，實呎8574元（建呎6687元），成交價創屋苑新高。原業主2009年2月160萬元（已補地價）購入，帳面獲利約393萬元或約2.5倍。

鰂魚涌康怡花園終錄雞年「開齋」成交。市場消息稱，康怡花園N座高層8室，實用面積490方呎（建築面積620方呎），屬2房則王，以820萬元成交，實呎16,735元（建呎13,226元），成交價創屋苑2房戶新高。原業主2007年350萬元購入，帳面獲利470萬元或1.3倍。

康怡2房高見820萬

另外，美聯首席高級營業經理吳肇基表示，同區太古城智星閣低層D室，實用面積502方呎（建築面積600方呎），以880萬元沽出，實呎17,530元（建呎14,667元），屬高價成交。原業主2012年595萬元購入，帳面獲利285萬元或近五成。

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周正毅白建時道屋地6億快易手 呎價11萬破頂 傳張松橋洽購

1 : GS(14)@2017-07-12 14:25:09

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2084&issue=20170712
上述白建時道81號屋地，該屋地面積9185方呎，現有一幢實用4604方呎洋房，以地積比0.6倍計，可建樓面5511方呎，市場消息指，有關項目原叫價7億元放售，現獲買家出價約6億元洽購至尾聲，若地皮落實以6億元易手，每方呎樓面地價將達10.9萬元，創東半山新高。

99年8660萬購入料升值近6倍

資料顯示，項目由康藝國際（集團）有限公司持有，董事包括周正毅、毛玉萍等人，周氏等1999年以8660萬元購入，持有至今已有18年，若落實售出帳面將大幅獲利5.13億元或近6倍。對於有關消息，本報昨致電張松橋旗下渝太地產負責人查詢，惟該負責人只表示不在港，未有回答。

位於渣甸山的白建時道，不乏城中商賈巨富擇居於此，其中以「東半山大地主」劉鑾雄最為聞名，他持有區內多個物業，分別位於高士美道、睦誠道等，但就擇居於白建時道12號多年；合和實業（0054）主席胡應湘等則居於白建時道25號。

大劉胡應湘賭王擇居渣甸山

渣甸山另一「猛人」業主，就有賭王何鴻燊家族，其中何鴻燊擇居於谷柏道25號多年，而其女兒何超瓊則於去年以5.05億元向加拿大領事館購入高士美道6號，物業佔地約10,468方呎，以地積比率0.6倍重建，可建樓面約6281方呎，每方呎樓面地價約8.04萬元。

張松橋51億購何東花園最矚目

至於今次盛傳之買家張松橋，過去曾多次以天價購買屋地，2015年以7.6億元向雅居樂（3383）主席陳卓林購入渣甸山包華士道1號屋地，可建樓面約7857方呎，每方呎樓面地價約96,729元。

張氏近年最矚目要數2014年底以51億元購入的山頂道75號前何東花園屋地，迄今仍是本港史上最大宗屋地買賣，項目佔地約12萬方呎，可建樓面約6.2萬方呎，每方呎樓面地價82,258元。

據區內代理指，白建時道放盤不少，除今次快將易手的白建時道81號外，目前該街道內另一個放盤，則由老牌家族持有的白建時道20號，佔地17,094方呎，可建樓面10,200方呎，有指業主現叫價9億元放售，每方呎樓面地價約8.8萬元水平。

項目現為一幢樓齡約60多年的兩層高洋房，實用面積約5353方呎，另設逾1萬方呎花園，並設有車房。

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2 : GS(14)@2017-07-12 14:25:40

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4393&issue=20170712
【明報專訊】自小家貧的周正毅，現年56歲，過去曾因善於財技賺得大筆金錢而被福布斯封為上海首富，但同時亦因被指操控證券價格等判監。

據網上資料，周正毅出生於上海楊浦區，17歲即離家打工，至1994年夫婦二人從事小生意，賺得第一桶金，並於1997年亞洲金融風暴期間在港買下不少藍籌股票，期後股市反彈，為周氏夫婦賺得數億元。周正毅還看中正處於低潮時期的上海房地產，炒賣物業。

2000年曾持4家上市公司

2000年他旗下便有4家上市公司，業務包括農業、房地產、高速公路、貿易及金融，2002年度福布斯中國富豪榜，周正毅位列第11名。不過，周正毅於2003年被指操控證券價格，以及虛報註冊資本罪被判監3年，而2007年，周正毅擔任董事長的農凱集團及關聯公司，利用虛開增值稅發票，向多家銀行貼現套取資金共82億元人民幣，被判監16年。

工作以外，周正毅的情史亦算是多姿多彩，除毛玉萍外，他的名字亦經常與娛樂圈人士一起，包括前B嫂章小蕙、歌手江希文等，但最令人印象深刻的，則有「最美麗亞姐」之稱的楊恭如。

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中國軟實力購林肯道屋地 料總額3.3億

1 : GS(14)@2017-09-08 11:29:12

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8816&issue=20170908
【明報專訊】市場連錄億元豪宅買賣，其中中國軟實力（0139）公布，該公司擬透過買賣股權，購入九龍塘林肯道1號屋地，代價為1.5億元，當中4800萬元以現金支付，另1.02億元透過配股支付。通告亦指，購入有關項目後，買方將替賣方承擔1.8億元之按揭貸款。換言之，項目總價3.3億元。

需替賣方承擔1.8億按揭貸款

上述林肯道1號屋地，佔地10,656方呎，現有樓面6892方呎，呎價47,882元。不過，據區內代理透露，有關物業之原業主，早於2015年4月透過「買殼」形式以約3.2億元購入有關項目，若消息屬實，原業主有機會帳面僅賺1000萬元離場。

南源單號屋4億沽 7年帳賺2億

另一方面，利嘉閣地產分行經理梁志偉表示，南區壽山村道南源一間單號屋，實用面積3680方呎，屬4房間隔，享海景，以約4億元易手，實呎108,696元，創壽臣山一帶洋房呎價新高；該單位原業主於2010年7月，以約2億元購入，帳面獲利約2億元，物業升幅達1倍。他補充，南源合共只有8座洋房，放盤量少，對上一宗成交已追溯至是2011年。

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資策白建時道屋地7億獲洽購

1 : GS(14)@2018-10-16 12:37:54

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9905&issue=20181016
【明報專訊】雖然二手成交回軟，但超級豪宅仍不乏承接，市場人士透露，由資本策略（0497）去年購入、曾由上海前首富周正毅及毛玉萍持有的渣甸山白建時道81號屋地，獲買家出價超過7億元洽購，每方呎樓面地價約達13萬元，挑戰東半山新高。

呎價13萬挑戰東半山紀錄

上述屋地佔地9185方呎，原為一幢實用4604方呎的洋房，若以地積比率0.6倍計，最高可建樓面5511方呎，據市場消息指出，資策早前以8.5億元放售，每方呎樓面地價高達15.4萬元，物業近日獲買家洽購，出價超過7億元，即每方呎樓面地價約13萬元，雖然較意向價低，但樓面地價仍為東半山新高。據悉，由於買方出價與資策叫價仍有距離，故暫未落實售出。

資料顯示，資策於去年中購入有關物業，當時成交價5.35億元，每方呎樓面地價已接近10萬元創同區新高，當時資策是以Excel Deal Ventures Limited之名義購入，即要付樓價30%的買家印花稅及雙倍印花稅，涉及約1.6億元的稅款，連同物業造價，總成本高近7億元。雖然資策購入物業僅一年多，不過有關物業現以「賣殼」形式放售，毋須支付額印，而買方亦毋須支付買家印花稅及雙倍印花稅。資料又顯示，物業早於1999年由前上海富商周正毅及毛玉萍或有關人士以8660萬元購入，至去年才售出。

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白建時道屋地「轉殼」 合生創展朱孟依入主

1 : GS(14)@2019-01-14 06:22:45

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9184&issue=20190114
【明報專訊】港島貴重豪宅地有價有市，原由前上海富商周正毅及毛玉萍或有關人士持有、資策（0497）於2017年以5.35億元購入的東半山白建時道81號屋地，早前有傳約8億元「賣殼」售出，據公司註冊處最新資料顯示，持有該屋地的Excel Deal Ventures Limited，公司董事最新轉由合生創展（0754）董事局主席朱孟依擔任，意味有關項目落入朱孟依或相關人士手中。

資策帳面料賺五成

上述項目佔地9185方呎，以地積比率0.6倍計，可建樓面5511方呎。如以8億元計，每方呎樓面地價約14.5萬元，創東半山每方呎樓面地價新高；資策於一年多前以5.35億元購入，意味帳面賺2.65億元或近五成，惟當時資策以公司名義購入項目，要付樓價30%即逾1.6億元辣稅，而新買家料可慳稅約2.4億元。

慧景軒3房668萬沽 比去年低9%

另二手市況未見復蘇，二手屋苑續錄低價成交。中原副區域營業經理文家輝表示，天水圍慧景軒2座中層H室，屬實用693方呎3房戶，以668萬元沽出，較最初叫價750萬元減價82萬元或11%，實呎9639元，而屋苑同類單位去年5月成交價曾達735萬元，即樓價8個月內回落67萬元或9%，惟原業主2003年159.6萬元一手買入，帳面仍賺逾508萬元或3.2倍。

美孚兩房售價跌穿600萬

香港置業首席聯席董事朱達強稱，荔枝角美孚新邨1期百老匯街17號中層A室，實用面積465方呎2房戶，以596萬元易手，實呎12817元，是去年4月以來美孚2房戶做價首次跌穿600萬元，惟原業主早於1991年以107萬元購入單位，帳面仍賺489萬元或約4.6倍。

十大屋苑兩日錄8宗成交

中原統計十大屋苑兩日錄8宗成交，較上一個周末增加3宗或60%，但7個屋苑零成交，包括港島東康怡花園、鴨脷洲海怡半島、藍田麗港城、紅磡黃埔花園、將軍澳新都城、東涌映灣園和沙田第一城。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，本月多個新盤登場，市場焦點及資金鎖定一手市場，料部分新盤向隅客回流，本月二手成交量續徘徊2000宗水平。

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