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占地近万亩:碧桂园句容“造城”项目调查

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墙上贴着的“保护耕地”字样依稀还能辨认出来,每次经过镇政府旁的围墙,刘天语都会停下来,看看这个标语,叹叹气,一声不响地走开。

刘是江苏省镇江市下属句容市黄梅镇新塘村人,早在今年4月份,其家的楼房和平房被一并拆掉,上面给的理由是“村庄整治”。

让刘感到惊讶的是,8月8日,其老宅基地所在的那片土地上举办了一个奠基仪式:碧桂园投资400亿,占地近10000亩在此兴建“凤凰城”。

他不知道的是,黄梅项目只是碧桂园运作模式的一个缩影。这个项目也遵循了碧桂园的老套路:首先协议大量拿地,然后迅速开发,地方政府则逐步提供土地证。

8月24日,在这个试图打造“南京新东郊”的黄梅镇,本报记者看到20个自然村已经拆得所剩无几。

是日,记者致电镇江国土资源局,对方表示,“涉及到征用集体用地,必须报省国土资源厅审批”,言辞谨慎。

但黄梅国土资源所相关负责人则明确表示,部分土地已通过省国土资源厅的审批。通过招拍挂出让,分几批上报,目前已经审批2批,一共580亩土地,已经准备开工,用于经营性用地,住房、酒店、居民安置楼等。

这只是碧桂园一期项目,而接下来剩下的近9000多亩项目用地如何通过审批,是碧桂园和当地政府以后必须面临的问题。不只是在镇江,碧桂园在与南京相邻的安徽滁州、和县等项目上都投入巨大,地方政府和碧桂园因为“造城”而走到了一起。

快速大体量拿地、快速卖房的碧桂园,截至2009年底已囤地4300多万平方米,据称这些土地足够碧桂园销售13年。业内人士估计,其土地成本只占整个房地产开发成本的10%。本报记者通过对南京周边碧桂园拿地的调查,再次揭示了其拿地成本之低。

拿地手法

按照老刘的说法,黄梅的拆迁始于今年3月份。

本报记者获得的一份句容市建设局在今年2月26日发布的房屋拆迁公告显示,包括新塘、黄梅村在内的20个自然村在2月26日到5月31日要全部拆迁完毕。

令人疑惑的是,此时拆迁的名义却是“村庄整理”,在黄梅镇振兴路8号,记者也看到一个名为“句容市物价局黄梅镇村庄整理拆迁评估办公室”的招牌。

老刘等当地拆迁户尽管也听说这个拆迁是为“碧桂园”项目而来,但无从了解更多信息的他们只能私下猜测。

事实上,据《镇江日报》报道,2010年1月23日,碧桂园已与句容方面签订协议,决定投资400亿建设一个占地面积近1万亩、总建筑面积达1500万平方米的地产项目。

但当地官员曾极力否认该被拆迁地块用于碧桂园项目。

2010年5月7日,句容市一位科级干部在回答记者的求证时,就反问说:“我们进行的是村庄整治,不是商业开发,谁说碧桂园要来投资?你有什么证据?”

本报记者多方了解到,句容方面成立了多位市领导组成的拆迁指挥部。

尽管官方否认,但该项目还是遭遇到当地被拆迁户的反对,曾聚集到相关部门反映情况。

一位被拆迁户在写给当地政府信中表示,根据《物权法》,政府只有为了公众利益的目的才能征农村集体土地,黄梅拆迁明显不是为了公众利益。

但拆迁进程并没有受阻,到了4月9日,当地已经在召开第一阶段总结会议,指出“取得了显著成绩”。

时间到了8月8日,碧桂园在该拆迁地块举行奠基剪彩,标志着该项目正式动工,包括老刘在内的拆迁户们这才彻底醒悟过来。

“这肯定是想省钱,这样碧桂园省钱,政府也省钱。”老刘告诉本报记者,其家房子按照拆一还一进行了置换,但老刘认为若碧桂园来直接谈判,“那会好很多。”

事实上,直到拆迁完毕,这些土地仍然没有正常的拆迁许可证。老刘告诉本报记者,其唯一收到的一个文件就是拆迁通知书,上面写着赔偿标准。

本报记者获得的一份由江苏省国土资源厅发出的编号为苏政(2010)298号文显示,到6月24日,江苏方面才批准了黄梅38.9835公顷(约570亩)土地变更为建设用地,并收归国有。

据本报获得的一份编号为句经地交告[2010]字第2号土地招拍挂的文件显示,句容曾经在7月8日挂牌黄梅区域三块土地,面积合计约2500多亩,但该地块挂牌截止时间为8月6日。

记者为此咨询句容方面,上述地块是否获得土地证,但到本报截稿时为止,尚未得到回复。

这似乎与碧桂园和县项目操作手法如出一辙,和县项目中16000亩项目用地只有2653.34亩有土地证,还有4000亩是农村集体建设用地,3800亩水库涉嫌以租代征。

记者8月24日致电和县国土资源局询问对碧桂园项目调查进展情况,对方表示不便作答。

分批提供土地证

在碧桂园和句容签约仪式上,句容官员指出“对未来开发建设中没有遇到过的问题,千万不要说‘不行’,保证项目顺利建设”。

据记者了解,截至到7月21日,碧桂园在句容的相关公司尚未注册,当时地块的建设使用权也未拿到,但这一项目却在8月8日隆重开工,速度非常之快。

上述句容官员在签约仪式上就表示,“随着碧桂园项目的建设,我市将拥有一个品质高档的大型综合性社区,这样我们才有资格说与南京同城同建。”

显然,碧桂园巨大楼盘体量在为地方政府提供了巨大的税收之外,也为地方热衷的造城运动提供了一个契机。

而为了实现这个造城运动,协助开发商分批拿到土地证就成为地方政府的主要任务之一。

“目前,江苏已从5万多个村合并到2万多个村,农村合并集中居住多出来的农田不能用来建设商品房,对于多出来的宅基地一是用来复垦,建设成农业用地。”8月24日,江苏社科院农村发展研究所包宗顺所长告诉本报记者。

在包宗顺看来,农业用地绝对不可以用来建设商品房,除非得到批准,但上万亩的土地要得到批准是非常之难。

事实上,碧桂园与和县签订的合同土地面积高达1万亩,而碧桂园与句容方面的协议也宣传为占地近1万亩,而碧桂园方面今年也预算安排了70亿的基金用在土地储备上,地方政府如何才能将这些土地变更为碧桂园名下呢?

此前,部分地方政府通过相关操作,让土地出让前的招拍挂成为一个形式,一个假象,是为了能够顺利地获得土地使用权而采取的一种手段,将土地出让给协议方。

3月22日,国土资源部副部长贠小苏表示,为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨,国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作,这或进一步加大地方获得土地证的难度。

滁州国土资源局南谯分局人士24日就回应本报记者,“碧桂园滁州项目一期用地已经通过招挂拍获得了土地使用的资格,但土地证的办理仍在申请办理中,还没有下来。”

记者了解到,与和县碧桂园一样,一期土地基本都拿到了土地证,但往往后期遇到了问题。

官方资料显示,和县碧桂园通过招拍挂形式合法取得两宗土地的开发权,一宗是2007年7月4日公开出让土地总面积2653.34亩;另一宗是2009年10月10日公开出让土地面积1248.32亩,但第二宗土地尚未得到土地证。

即使碧桂园拿到了第二宗土地证,也才只有约3900亩土地证,与获得10000亩土地证相差较大。

事实上,在和县、碧桂园等签订的协议中注明地方政府有义务帮碧桂园拿到土地证等相关证件,“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”

《土地管理法》也规定,征用基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,必须由国务院批准,这为地方“分割地块”申报设置了很大的“障碍”。

显然,对于地方政府而言,由于受到地方建设用地指标的严格限制,如何确保这些占地面积巨大的项目能够按时拿到土地证显然是一个难题。

而碧桂园似乎还将沿着大量在二三线拿地的路径走下去,“今年国家开经济工作会议,还是强调加快中小城市的建设,我们也是走这条路,符合国家政策的导向。”碧桂园主席杨国强在3月底的2009年度业绩说明会上说。

24日,记者在现场看到,20个自然村已经基本拆迁完毕。不少村庄的水泥路旁,堆积着未及运走的村民拆迁房的建筑废料,而村民集中安置房也已开始动工建设。江南乡村的宁静,已经永远封存在了当地村民的记忆之中。(应被采访者要求,刘天语是化名)

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中國拚造城 台商成了對岸資產股

2010-12-20  TCM




未來十年內,中國將讓三億人變成城市人,成為全球最大的城市化國家,也興起了地球上最大的造城運動。

但這股造城運動不止是讓農村變城市、讓舊城市變成新城市、讓中國處處是工地,也造出大問題來,城區動輒擴大十倍甚至百倍,連沙漠中都能造出空城,也造出貪官與汙吏,連台灣的上市公司都被影響到,變成了土地暴發戶。

荒謬一: 窮縣硬舉債,造出爛尾樓

花大錢蓋新城,全球最知名的案例就是中東的杜拜,但在中國到處都是杜拜傳奇。 一樣是荒漠地區,窮縣竟然舉債蓋新城,在內蒙古呼和浩特市的清水河縣,這是一個年收入只有人民幣三千多萬元的縣市,在中國被定義為貧困縣市,但這個城市卻像中東的杜拜一樣創造了沙漠中的奇蹟。

因為這個城市竟然斥資人民幣六十多億元(約合新台幣三百億元)建新城,而且整整花十年的時間造新城,但結果就是留下豪華的政府大樓與一堆爛尾樓(中途停擺無人接手的樓房)。

為何清水河縣造新城的運動會停擺,答案跟杜拜泡沫是一樣的,因為清水河縣的收入根本無法支撐建設費用,因此工程無法持續下去,現在更慘的是,清水河縣光是每年的利息多達人民幣上億元,要不吃不喝四年才能還清利息。

荒謬二: 高房價鬼城,沒人要去住

沙漠的奇蹟不止一個,中國還有一個富有的地方蓋出空空蕩蕩的鬼城。中國有一個內陸城市被喻為有潛力超越香港成為全中國人均收入最高的地方,它是三面被黃河環繞,蒙古帝國創始人成吉思汗的長眠之地,內蒙的鄂爾多斯市,翻成漢語是眾多的宮殿的地方。

現在這個城市靠揚眉吐氣(羊毛、煤炭、稀土、天然氣的諧音)發財,於是它也蓋起新城,在一片荒漠中建起一座新城名叫康巴什。這裡原本住一千四百人,用了六年造新城,變成方圓近三十二平方公里的現代化城區,初期容納三十萬人,未來則高達百萬人。

但美國《時代》雜誌為它拍了一個攝影專欄,稱它是一個現代化的城市廢墟,因為這個新城完工後,經常街上空無一人,被稱中國的鬼城。

一個嶄新的城市為何沒人住,原因就是這裡本來人口稀少,接著是中國每蓋一個新城區,就是等於房價要上漲,現在鄂爾多斯康巴什地區房價每平方米人民幣七千元,比金融海嘯前翻了一倍,也比舊城區漲得還要多,因此也就沒人要去新城住。

但 沒人要去住,中國式的造城運動還有一個高招,那就是把所有的政府機構、公共建設、學校等等搬到新區,甚至用補貼的方式要公務員去買新城區的房子,市價每平 方米人民幣七千元,公務員在新區買房子,就只要三千元左右。這樣好不容易,鄂爾多斯三十萬人的新城市,現在號稱有住民三萬人。

只是,明知可能造出鬼城,中國還到處在造新城,除了促進城市化進展之外,地方政府有什麼利可圖?

再往江南的杭州看,當杜拜泡沫尚未浮現,杭州前市委書記王國平喊出杭州要成為中國的杜拜,他推出了堪稱中國最大的造新城運動。

一口氣要沿著錢塘江打造十座新城,總面積達四百四十一平方公里,相當於造出一個半的台北市來,預計居住人口將超過四百萬人,等於要讓人口六百多萬的杭州,突然增加出六○%的人來。

可怕的是,新城的地價高得嚇人,聯發紡織杭州總經理李淑雅指著錢塘江的新房子說,金融海嘯時每平米人民幣六千多,現在竟然是二萬八千元,漲了三倍半。但地鐵等設施還在興建,未來還可能上漲。

與台商何干? 徵地補償費,獲利破億元

龐大的投入經費與驚人上漲幅度,代表中間可能產生的弊端,於是還沒等到新城完成,王國平就下台了,中國官方的中評社發文批評王國平主政十年、爭議十年,甚至是充當房地產業者的代言人,當地杭州居民更直指他是貪官。

只是,中國造新城運動再大跟台灣怎麼會有關係?其實大大有關。走在杭州的新城區,嶄新的商業大樓與住宅區中居然有紡織廠,竟然就是台灣新纖的杭州廠。

新纖代理發言人鍾永鴻說,十多年前,新纖在杭州投資買下了這三百多畝的土地,當時四周都是荒野,新纖還是第一家進駐這個工業區的業者,因此落腳在大馬路旁的第一排。但今天的新纖被新城包圍了,地方政府出面要新纖搬家。

先來後到有個順序,地方政府自然不敢強徵台商的土地,所以現在新纖等著大陸官方替它找工業區的土地,然後用市價賣回給地方政府,一來一往之間有人民幣數億到十億元的收益,台商竟然成為大陸造新城運動的資產概念股。

這樣的公司其實很多,在昆山就有冠軍磁磚跟金洲兩家上市公司,土地被地方政府收回,帶來豐厚的土地處分利益,都能貢獻近一個股本的獲利。所以中國造城運動,雖然造出了鬼城與貪官,但也讓一個接一個的台商突然間成為土地暴發戶。


中國 拚造 造城 臺商 商成 成了 對岸 資產
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恒大造城

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100219980&time=2011-01-22&cl=115&page=all

中国土地储备最多的地产公司恒大在二三线城市突进,样本在大邑
《新世纪》周刊 记者 邓海 符燕艳
恒大集团董事长许家印

 

  一家房地产公司,足以决定一座县城的面貌。在中国蓬勃的城市化运动中,这样的故事绝非天方夜谭。

  在地处西南的四川省成都市大邑县,官方的宣传说,这座幅员面积1321平方公里,51万多人口的普通县城的整体格局,正在从目前的新城、老城组合,走向未来的新城、老城和恒大山水城组成的新局面。

  横空出世的恒大山水城,远期规划占地达1万多亩,约6.7平方公里,成为当地最为现代化的区域,集酒店、会议、会展、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体的大型综合旅游度假居住区。

  从2009年末,当地政府与山水城缔造者——恒大地产集团成都有限公司(下称恒大集团,03333.HK)签署协议以来,不过一年时间,总体规 划占地1500亩的首期工程已然拔地而起,建筑面积约48万平方米,公建配套面积40万平方米,其中包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅、高层、小高层等建 筑类型,可容纳1217户,总居住人口3894人。

  规模之盛,速度之快,正是中国当下特有的“造城运动”的范本。其间,土地易手,巨利腾现。种种限制征地、用地的规范,在地方政府与开发商的默契中被悄然突破。

大邑之变

要发展在用地上就不得不突破国家有关规定

  大邑的巨变,始于2005年。当地发展旅游业的战略既定,包括央企中铁二局和民间房地产大鳄恒大集团在内的地产公司,被引入开发旅游地产,城市面貌由此一新。

  在地理上,大邑县位于成都平原向川西北高原的过渡地带,地势西北高,东南低,呈阶梯状渐次降低,依次出现山区、丘陵、平原三大地形区,境内河谷 纵横,河网密集。这里拥有良好的自然环境,境内既有坦荡如垠的沃野平畴,也有海拔5364米的成都最高峰苗基岭,有中国道教的发源地鹤鸣山,也有中国南方 惟一具有国际知名度的滑雪场——西岭雪山滑雪场。

  但也因为地处成都平原的末梢,区位不便,大邑发展受限,山光水色无用,反而一直以产煤大县闻诸于世,地方政府的财政收入有三分之一来自煤炭产业。

  随之而来的是严重的污染问题,全县最主要的两条河流变黑,生态恶化。是以全县通过人大决议的方式,大量关掉煤矿、水泥厂等污染企业,转而发展旅游业为当地支柱产业。

  转型在情理之中。仅在2010年,大邑县实现旅游业综合收入8.98亿元,旅客人数达到504万人次,增长23%,旅游业已经成为县里的支柱产业之一。大邑县旅游局长金禹良说,到2015年,大邑县的计划是,争取旅游人次突破1000万,综合收入达到20亿元。

  但金禹良也知道,当地要推动旅游业的发展,需要大量的酒店和会议场所作为支撑,仅凭当前的旅游设施,已很难跟上发展。“例如花水湾风景区游客每 年以40%的速度在增长,2010年游客人次超过了30万,但是这里的宾馆仅仅有1700个床位。即便是加上全县所有区域的家庭旅馆,整个县城的宾馆床位 也才3万个。”

  回到当地旅游地产开发之始几年前,窘境更是可想而知。

  但作为一个三线城镇,大邑用什么吸引到投资,填补庞大的基础设施缺口?与众多普通的中国县镇一样,土地是政府手中惟一的“王牌”。

  大邑县官员们向本刊记者表示,如果要达到发展旅游业的计划目标,就必须大量引进旅游地产项目,引入在这一领域比较成熟的地产商。而这些地产商到 地方投资,往往提出的就是大规模拿地要求。不仅仅建设宾馆酒店,也希望启动其他房地产项目。政府如若承诺,在用地上则不得不突破国家有关规定。

  恒大集团正是在地方政府“身不由己”的“突破”作为下,成为当地最重要的开发者。

山水城“突破”

万亩大盘,征地批文在哪里?

  已在香港上市的恒大集团,素以走二三线城市开发路线,多拿地,做大盘闻名,旗下众多项目动辄成千上万亩。恒大地产集团也多是通过与地方政府达成整体开发协议,成功获得土地并进行大盘开发。

  2009年12月末,大邑县党政代表团赴广州对恒大地产集团开发营运的恒大御景半岛、恒大绿洲、恒大金碧天下等项目进行综合考查,并与恒大地产 集团正式签订山水城项目合作协议。根据双方协议,这个项目的开发周期为2010年1月至2014年12月,涉及的建设用地至少为1万亩,并包括土地整理和 整体开发。

  作为大邑县地产投资金额最大的项目,恒大地产集团抵达大邑后备受当地政府照顾。当地政府为此成立了恒大山水城项目建设指挥部,由县建设局局长严 凤文担任指挥部办公室主任,亲自负责该项目的拆迁指挥。地方政府甚至提供超越合同义务,承担了土地整理,便于恒大地产集团直接开始地产开发。

  按照双方的合同,地方政府如果不能根据项目的进程供地则属于违约。然而,完成一个上万亩的庞大土地出让,谈何容易。在此过程中,开发商对楼盘的快速开发要求,也对政府的完成供地形成巨大压力。种种违规现象在此项目中一一发生。

  2010年3月3日,大邑县原县委书记符礼建为恒大山水城项目建设的拆迁等工作亲自主持会议。符礼建在会议上提出,国土部门一定要根据合同约定 和项目进度供地。建设局长严凤文在汇报成绩时表示,该项目到此时已经拆迁528亩,征地6214余亩。而到2010年6月末,大邑县政府继续为项目拆迁晋 原镇24个村组和悦来镇三个村组805户,征地7020亩,供恒大集团使用。

  但直到2011年1月下旬,本刊记者采访此事时,当地国土局仍然拿不出这些土地的征地批文。

  不仅如此,涉及各级各部门批复的项目立项亦是政府的“攻坚战”。在2010年3月3日的会议中,符礼建还对在场的发改局和规划局提出要求,要加快地解决恒大山水城项目的立项问题。而此时的恒大山水城,早已率先一步在2010年1月开工建设。

  根据恒大集团2011年的一份发债公告,山水城地盘面积达到1775243平方米,大约2662亩。但大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时则 称,恒大山水城项目截至目前,合法供地共1461.99亩,均为商业和住宅用地。此间差距,开发者恒大集团的总公司和成都公司主要领导均保持沉默,不愿对 此发表看法。

  更诡异的是,开工之时,山水城项目土地尚未经过正式拍卖。本刊记者获得的文件材料显示,恒大山水城项目截至目前,已拿到使用权证的土地1461.99亩土地。这1461.99亩地,被分作21块,分别在2010年2月5日和7月22日方通过拍卖落入恒大地产集团之手。

  距首次拍卖四个月后,恒大成都山水城项目即已开始对外售卖房屋。开发商的效率之高,令人乍舌。

“出让”玄机

恒大集团的房子都建好了,谁会去跟他竞争拍这个地?

  在大邑县“国土拍告[2010]03号”文中可见,在2010年2月5日,大邑县拍卖恒大山水城项目所在地晋原镇大双路的四宗地,最小的一宗地 为248.95亩,最大的一宗地为465.23亩。这些宗地的面积,均超过了2009年国土资源部下发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》中的 标准。

  按照这份目录,商品住宅用地单幅宗地出让面积的上限为:大城市20万平方米(约合300亩),中等城市14万平方米(约合210亩),小城市(镇)7万平方米(约合105亩)。

  对此,大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时表示,成都市政府曾出台文件,提出并非所有的土地出让都必须依据国土资源部的此项限制性规定。他表 示愿意出示成都市政府的此项文件,但是直到记者发稿时,依旧没有拿出这些文件。法律专家认为,即使成都市有此文件,其效力也不能对抗国土资源部的文件。

  在这次拍卖中,恒大以起拍价每亩29万元的价格,获得了这四块地的土地使用权。

  到2010年7月,大邑县国土局连发两项拍卖公告,分别是“邑国土拍告[2010]11号”文和“邑国土拍告[2010]12号”文,在7月 22日分两次拍卖多宗地,其中一场拍卖的18块地中,有14块地处于恒大山水城项目所在地晋原镇大双路。这些地块,最大的面积为105亩,均低于国土资源 的限制性卖地规定。当天进行的另一场拍卖中,9块宗地的面积也低于105亩。

  但仔细观察可发现,而这些地块,原本是连成一片,被分割出让。这种方式,也正是惯常的规避政策限制的做法。

  对于恒大集团,这两次打包拍卖,也属于“走过场”。一位大邑本土的地产商表示,恒大集团的房子都建好了,谁会去跟他竞争拍这个地?除非是故意找茬。

  毫无悬念之下,恒大地产两次均以34万元每亩的起拍价得手。而同样在7月22日拍卖的、同属于晋原镇且离大双路不远的3块宗地,起拍价均为每亩90万元,约是恒大地产项目地块拍卖价格的3倍。

谁付代价?

大邑前县委书记符礼建于2010年末被“双规”,涉嫌收受贿赂,为征地开道

  恒大集团固然“在商言商”,不惜火中取栗,而依靠大规模的房地产建设,大邑县地方经济发展和财政也获利颇丰。

  根据成都市发改委的相关数据,2010年投资大邑县的100万元项目有161个,总金额470.28亿元,其中地产项目23个,199.92亿元,约占投资总额的四成,虽然项目不是最多,但是单个项目的平均投入确实最大。

  而大邑县的财政收入在2009年方为15亿元,在几个大的地产项目带动下,加上大量的地震重建项目拉动,2010年大邑县的财政收入一跃达到35亿元。

  2009年11月5日上市的恒大集团,则在香港资本市场,以山水城式的开发模式讲述在二三线城市突进的增长故事。截至目前,恒大集团的土地储备已达到9600万平方米。

  资本市场为这种庞大的“造城运动”输血,亦期待其带来资本的增值。2010年,恒大集团先后成功发债13.5亿美元,创造了中国房地产企业全球 发债的年度最大规模纪录。与此同时,公司上半年实现销售面积334万平方米,位列全国第一;实现销售金额210亿元,位列全国第二。前三季度,恒大实现的 销售金额达到356亿元,销售面积570万平方米,并以超过80亿元的品牌价值位列全国房企第一名。

  而为违规用地户支付代价的,是被征地的农户。当地老百姓表示,他们被征的耕地,政府仅给予每亩2.4万元的补偿价格,外加500元的青苗补偿费,宅基地补偿则为每平方米32元。

  但晋原镇的主要领导在2010年初向大邑县汇报工作计划时,仍表示,在2010年“必须一以贯之地贯彻‘拆得快、拆得稳、拆得省’的工作要求。同时明确提到了,要采用集中优势力量对恒大、莲兴安置点、南出口等项目用地进行攻坚和围歼的方式,保障重大项目及时用地”。

  在此后的强制性拆迁和征地过程中,曾产生过多次暴力事件。

  另一个付出代价的,是曾经的大邑县委书记符礼建。这位对当地以土地开发招商引资与力显著的官员,于2010年末被“双规”,然后免职。本刊记者经多方证实,符礼建事发,恰是在当地的几起大型建设项目中涉嫌收受贿赂,为征地开道。

大造 造城
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沒有耿市長的大同 百億造城沒了時間表

來源: http://www.infzm.com/content/105598

 

大同“古城墻”北側附近的護城河工地,目前處於停工狀態。作為大同“造城”的標誌,城墻工程在耿彥波調任太原市長後放緩了建設速度,能不能在年底合龍“很懸了”。 (南方周末記者 張濤/圖)

大同市委書記落馬,引發了市民上街請求“耿彥波回來”。其背後是這位明星市長離任一年零九個月之後,大同名城複興計劃始終未能進入良性接續,多處工程可能瀕臨爛尾。

煤炭經濟的式微、國家土地等政策的收緊,已使得大同不可能再走當年的非常態軌跡。如何使耗資數百億的拆建工程不半途而廢,這是大同將來的嚴苛命題。而大同的軌跡,亦可折射出中國城市拆建邏輯的脆弱。

盧廷高身形俊朗,五十來歲的年紀,依稀還有年輕時機車廠工人的影子。他穿著大紅色的羽絨服,在一群灰黑色著裝的老年人中顯得醒目而精神。

“把大同建設成一個國際化的歷史名城和現代新區。與這個夢想相比,什麽官都不想做。”在大同市的仿古建築四牌樓下,模仿著大同市前任市長耿彥波,盧廷高用自學的山西和順方言,背誦耿的公開講話,“我就想在大同幹”。

聽了“耿彥波”的保證,數十個圍著的老年人們便拍手叫好。

“最後一句是我加的啊。”倒是他自己揭了底。

這些老年人都是前市長耿彥波的粉絲,盧自備音箱,戴懸耳式麥克風,可以將耿市長的講話背上一小時。

但現在沒這麽方便了。2014年10月15日,盧廷高和“耿粉們”跑去大同市委門口,放鞭炮慶祝前市委書記豐立祥落馬,執勤人員搶走了音箱控制器。

他被行政拘留15天,這成了新一輪“耿粉”和政府拉鋸的開始。隨後3天,陸續有“耿粉”聚集,重申他們須臾未忘的願望,“讓耿市長回來”。

前市長耿彥波2008-2012年執政大同,距離2013年2月被調離,已經過去了一年零九個月。目前他是太原市長。

造城時間表沒了

在這一年零九個月中,李如東一直在懊悔,“早知道會這樣,怎麽會接這些項目。”

2009年,他承建了兩棟6層樓的拆遷安置房,2010年,又在一個總量三十多棟樓的安置房小區里,承建了一棟高層住宅。

如李如東一樣的承包商成百上千,他們是一個龐大的造城運動的一分子,總導演是前市長耿彥波。這位有著“耿拆拆”、“耿指倒”外號的明星市長,2008年上任伊始,就制定了這座國家歷史文化名城的複興計劃。其核心是重建一個老城,再建一個新城。

憑著商人的直覺,李如東們從中看到了商機,“給政府做事,至少不會賠吧”。

2014年,距離最後一棟樓完工交付已經過去了兩年,距離耿市長調任也已超過一年,大同市政府依然欠著李如東超過400萬的工程款。

最近一次付款是2013年的冬天,政府象征性付了10萬塊,聊勝於無。

在新世紀的中國城市拆建史上,大同將占據一席之地。這場“名城複興”,以大量的建築奇觀奪人眼目,實現“重回明代”的壯誌。超過40平方公里的新城則在一河之外拔地而起,酷似國家體育場和國家歌劇院的建築初具雛形,一個比西湖還大的人工湖則蓄水完畢。

五年內,城市規劃建設面積翻了兩倍。前市長耿彥波計劃投入500億資金,無處不在的工地證明了這一點,僅2010年,用於新城建設和古城修複的資金,就超過了當年全市財政收入的兩倍。

耿彥波調任後,這一切似乎都戛然而止,不少工程進度緩慢或停止。

——最後一面還未合龍的西城墻,直至2014年11月,依然沒有完成合龍。“原來說年底必須合龍,我看很懸了。”焦日明的公司承包了四面城墻上的燈光照明工程,這是老城內最重要的文化景觀。如今,三面城墻上的工程都已完工,但西城墻卻在耿彥波離開後放緩建設速度,乃至停滯了。

他和李如東一樣,都被政府拖欠了工程款。

——城墻內,已經拆掉的民居和尚未拆掉的民居交錯分布。60歲的居民張淑英說,她家所在的片區在2012年就被劃定為拆遷範圍。“耿彥波市長調離大同,拆遷的事情就再也沒被提起過。”焦日明說,在老城內,一棟本來被劃上大大“拆”字的商貿城,因為拆遷停止,竟然重新開張了。

——原本計劃環繞城墻的護城河,現在只有東城墻下的護城河有水。當地出租車司機告訴南方周末記者,一直就只有這一面城墻下的護城河完工註水。

——禦東新區的東方名城小區,當地居民告訴南方周末記者,是耿彥波開發新城後竣工的第一個房地產小區,當時購房者甚多。但一路之隔的另一個小區,數年後開盤已無人問津。南方周末記者看到,入夜之後,東方名城小區的稠密燈火與另一邊小區的漆黑一片,形成鮮明對比。

——禦東新區的“四大建築”:體育場、歌劇院、圖書館、博物館,按規劃應於2013年8月竣工,但至今這四大建築依然只有一個空殼。

“它們的建設完工現在沒有時間表。”2014年11月12日,大同市規劃局副局長劉明君對南方周末記者說。

大同是一個人鐵腕影響一座城的極致樣本,耿彥波走了,百億造城會否半途而廢? (南方周末記者 張濤/圖)

“政府拿不出錢”

仿佛一夜之間,這個瘋狂生長的城市慢下來了。

“政府拿不出錢了。”焦日明說,隨著耿彥波的調任,甚囂塵上的,則是傳聞多年的市政建設讓大同市背負了過百億債務。

與政府的債務危機同時爆發的,則是民間的資金鏈斷裂。

據《中國經營報》報道,早在2011年,大同市住宅竣工面積872.5萬平方米,比上年增長8倍,但當年其商品房銷售面積僅為90.2萬平方米。

趙興明是中國建築總公司大同分公司的副總經理,就在2014年6月,他承建項目的開發商,一家房地產企業的老總,也就是趙興明的甲方,跑路了。

“他跑了是因為貸了銀行錢還不了。小額貸款公司,還有私人的款,都還不了。資不抵債。”逃跑三個月後,老總被從海南抓回大同。

新市長上任之後,曾召集大同市三百多個施工隊開了一次見面會,亦是安撫會。焦日明參加了,在會上,新市長精確到了數字,“耿市長一年城建花100個億,我們第一年花101個億,比耿市長還多。”但之後的一年,焦日明依然沒拿到錢。

“還是政府的資金鏈出了問題。”安大鈞曾任大同市委副書記,市人大常委會主任,退休後是大同古城保護與修複研究會的會長,他說自己是前市長耿彥波的積極支持者。

先前,耿彥波通過經營土地,用土地出讓金來籌集城市建設資金,共籌集超過200億元。但如今情況發生了變化:國家對土地出讓的管理愈發嚴格,而房地產業的不景氣也直接打擊了土地出讓市場。

同樣改變了的還有政治大氣候。原先,對於禦東新區的發展,制定的計劃是通過市委市政府以及各部門的搬遷來帶動人氣。但如今,國家對機關單位樓堂館所使用面積的嚴格規定,使這一計劃不得不暫時停止。

這場轟轟烈烈的造城運動,就這樣陷入尷尬之中。同樣無以自處的,則是被激發起來的大同人的期望,這其中既包含著實際的考量,也有著一種對家鄉樸素的驕傲感。

盧廷高就是這樣,他的老宅2012年底被劃進拆遷範圍,這意味著,可以擺脫不斷漏水、沒有供暖的老屋,可以不用再忍受煤爐子燒火的煙熏火燎,但隨著耿彥波的離開,這個希望成了泡影。

“大同的發展爛尾了。”盧廷高痛惜地說。

“如果耿市長不走就沒這些事了。”這是李如東的想象。

盧廷高則遠為熱烈,“耿市長是大同的靈魂,他一走,魂都沒了。”

所以毫不意外,在離開後的一年零九個月,耿彥波的名字,作為一面旗幟,在大同不斷被提起。

護城河是大同停滯了的工程之一,官方稱建設項目完工沒有時間表。 (南方周末記者 張濤/圖)

官方的安撫與民間的憂慮

2013年春節剛過,新上任的大同市長李俊明公開做出“五個凡是”的承諾,第一條就是“凡是已經開工的政府工程,要全力保障,加快推進,不允許出現半拉子工程”。

做出這一承諾的背景,是大同市居民連續五天的上街請願,請求山西省委將耿彥波留在大同。這半是出於熱愛,半是出於憂慮,“耿市長走了,剩下的工程怎麽辦?”

安撫與憂慮,官民間邏輯的差異,造成的張力貫穿了此後的始終。

“這對這一屆領導造成的壓力是很大的。”安大鈞說。

2013年11月底,沖突不可避免地發生了。盧廷高突然接到“耿粉”電話:政府用建築垃圾將修好的護城河填了。

“我一聽,立刻就騎著電動車過去了。”到了後,盧廷高看見反對填埋的橫幅已經掛了起來,“耿粉”趙雲孝正在阻止他人移動橫幅。

“真是失望,不僅不接著幹,還要填埋。”盧廷高覺得自己得管,他在橫幅前演講了三天,模仿耿彥波講話。

這一次沖突以政府的退讓結束。隨後,市園林局召開了聽證會,保證清理建築垃圾。

在安大鈞看來,其實政府也有苦衷。活水流不到護城河,現在僅有的東城墻下的護城河里,灌的其實是自來水,常換常新的話,不得不考慮成本。

李如東也感受到了政府的力不從心。2014年初和9月份,他接到了兩次政府讓承包商報賬的通知,他將整理的賬目報給政府,等待又等待,托人去問,得到的答複是,需要解決的不止他一個,“還在排隊”。

這一年零九個月中,同樣改變了的,還有政府的工作方式。先前,耿彥波以雷厲風行著稱,同時以現場辦公成為“耿粉”的偶像,民間流傳著他如何一個電話就解決老百姓的困難,以及不惜動手毆擊工作懈怠者的故事。

而新的市領導則有著不同的工作方式,焦日明記得,新市長雖然說了“五個凡是”,但也說了,今後不能像以前那樣了,都要依法合規。

“耿彥波的工作方式是非常規的,現在的工作方式則是一種常態化的工作方式。”安大鈞說,後者更符合程序和法律。這倒是和許多人的觀感一致,“感覺像是回到了耿市長來大同之前”。

但要想改弦易轍,則費力不討好。新一屆的市領導履職之後,大力推行“清潔工程”,旨在改善城市周邊衛生環境,就遭到了“耿粉”們的嘲笑,“就好像臉都沒洗幹凈,硬要化妝”。

在安大鈞看來,這也代表著,新一屆的大同市領導其實別無選擇,必須完成耿彥波留下的浩大工程,“大同如果想轉型,從煤炭城市轉為文化旅遊城市,就必須這麽發展”。

“方向是 不會變的”

一座嶄新的文化旅遊城市,對於以老年人為主的“耿粉”,尤其有吸引力。

每天下午,四點鐘左右,大同古城的中心位置,四牌樓下的街邊,“耿粉”聚了過來,有的是專門來,有的是順道回家。他們最愛說的,是耿彥波和大同。

說話的人中,有國營工廠的退休工人,退休教師,也有郊區的農民。

年輕時,盧廷高是大同機車廠的普通工人。那時大同是中國的煤都,煤產量可以占到全國總產量的百分之十,這讓大同坐穩了山西第二大城市的位子。由於是重化工業城市,人們說,除了不造飛機,大同什麽都造。

那是一個個人和城市都意氣風發的時候,而轉折也一起到來。1990年代末,大同的煤炭產量已現頹勢,隨後則一發不可收拾,這直接導致了大同的衰落。

如今,這些知天命或耳順之年的老人,經歷了大同從輝煌到衰落的全過程,無論是個人命運,還是這個城市的命運,都已緊密糾纏在一起,因而也更加珍視耿彥波帶來的變化。

這也是他和其他“耿粉”,為何希望耿彥波能回來,繼續未竟的事業。

但他們其實也清楚,“耿市長是不大可能回來了。”

一個沒有耿彥波的大同,應該怎麽發展?

盧廷高只好自我寬慰,“讓省里再派一個比耿市長更能幹的。”

安大鈞的主意,同樣是求助省委省政府,“原來大同的煤炭為全國做出了那麽大貢獻,但對大同的轉型,省里的支持是很少的”。

“資源型城市必須轉型,這個大方向是絕對不能變的,誰都應該堅持。要退回去,大同將會是一盤死棋。”安大鈞說,新履職的市領導也逐步認識到了這點。

“方向是不會變的。”大同市規劃局副局長劉明君證實了這一點,他說,在資金存在困難的情況下,現在在做的是進一步完善發展的規劃。

至於沒有資金怎麽辦,“我覺得順其自然吧。”他說。

(李如東、張淑英為化名)

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