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通州遐想:“北京”迁出北京?

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“南通州,北通州,南北通州通南北”

 

这是乾隆南巡时出的著名对联,其中“北通州”指的就是北京通州。很多人对于通州这个名字的印象可能都是由此而来。最近通州再一次引起人们的关注,则是因为一个重磅新闻:传北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政协)将在国庆节前夕全部由城区迁往通州区!

 

这可是大动作。传统意义上的老北京城是二环内的区域,即使现在城市扩张,市区的范围也大致在四、五环左右,而此次传言的搬迁地远在东六环(六环到五环的距离约等于五环到市中心),如果成真,那市政府离河北省的距离比市中心近得多,简直快要搬出北京了。

 

作为一个在北京生活了20多 年的人,本人对于类似的消息实在已经见怪不怪了:通州概念炒了十多年,一直是“但闻楼梯响,不见人下来”。房子盖了一大堆,价格炒了好几拨,始终没有实质 性动作。然而这次的消息是香港文汇报发出来的,多少有点“官方”的意味了,而且北京市委宣传部新闻处相关负责人表示“网络传言不可信,以权威部门正式发布 为准”,可以说没有真正否认。窃以为,本次搬迁消息值得重视。

 

(当然,毕竟还没有官方确认,本人也只是遐想,引各位看官一起做些思考。至于投资决策,在目前的市场中还是谨慎为上。)

 

搬迁之必要性

 

虽然不知道本次是不是一定会搬,但北京的部分功能搬出核心区则肯定是迟早的事。这源于北京糟糕的城市布局和规划。

 

1北京的城区是典型的方格式网状结构,看似整整齐齐方方正正,但非常不利于现代都市机动车的通行(现代都市以放射状为佳)。在人口和车辆密度相似的情况下,通行效率显著低于放射状结构。

 

2北京是典型的单中心布局,以故宫为中心逐渐向外发散,大部分人工作在中心城区而居住在较远的区域。这导致城市上班族通勤路程极长,单程1小时以上的情况很普遍,北师大《2014中国劳动力市场发展报告》更指出北京是全国通勤时间最长的城市,人们宝贵的时间都浪费在路上,交通资源也不能得到最合理的使用。

 

北京市人口密度分布图:


 

种种因素叠加,导致近年来北京的大城市病越来越严重,空气污染和交通拥堵是人们感受最深的,而这二者其实又有很强的相关性。由于堵车时燃油燃烧不充分,尾气排放造成的污染浓度是正常行驶的4-8倍。前今天北京终于有几天靠大风刮出了蓝天,基本是全城轰动,我的朋友圈被蓝天照片刷屏数日,实在令人无奈又悲哀。

 

新 中国定都北京时关于使用旧城还是建新城的争论现在已经家喻户晓了,近些年人们对梁思成的怀念,很大程度上也由于开始体会到他当年提议另建新城的无比英明。 其它几个一线城市虽然也有各自的问题,至少很少出现我每天上班被挤到贴着地铁门这种地步。如果再不做些大动作,很难想象北京的未来会是什么样子。现在纠错 虽然已经有点晚了,但晚纠总好过不纠。

 

通州好在哪里

 

通州区在北京市的东部,传统意义上属于郊区(人们公认的城区除了中心的东城、西城,还包括海淀和朝阳的大部分):


 

早些年的时候,通州还不叫通州区,而是通县,县内只有望不到头的农田草地。现在情况当然不同了,随着城市扩张,通州区已经处于市区的边缘。2004年通州就是北京规划的三个重点新城之一,2012年更是把通州提到“北京副中心”的重要位置。随着政策倾斜和聚焦,这些年通州区的发展建设也的确快过其它郊区,尤其是兴建了大量住宅,由于供给充分,房价反而略低于相似距离的其它区。可以说通州的发展一定程度上就是为政府的搬迁准备的。

 

从地理位置上讲,北京的西部和北部多山,不适合城市建设;南部距离河北省东部的唐山秦皇岛都较远,交通便利程度较差,也不利于京津冀一体化的开展。而通州区地势较平坦,距天安门广场仅20公里,紧邻北京中央商务区(CBD),北距首都机场10公里,距离北京第二机场40公里,东距天津塘沽港100公里,从多方面因素考虑比较适合建设新的城市中心区。

 

通州区处在整个京津冀地区的中心:


 

眼光再放大一些,通州在环渤海经济圈中也处于核心位置:


可能的投资机会

 

其 实京津冀一体化的概念已经出来很久了,也一直有零星传言说某某单位可能搬迁,但我之前都不以为意,原因很简单——政府不搬一切都是瞎扯。当今的中国,权力 在资源分配中仍起着核心作用,其它的社会组织都是围绕政府而存在的,政府不搬,让其它事业单位、企业等等搬到偏远的地方,换做是你你能干么?

 

这次不同了。如果北京市政府的几套班子一搬迁,影响是很显著的。与市政府联系紧密的各种组织机构多少都要考虑跟随。而且市政府办公楼不可能孤零零地悬在郊区吧?从北京市中心到通州1个 小时的路程,高峰期坐公交车可能还远远不止,住宅要有吧?人都住下了,配套的商业、医院、学校等等也要有吧?医院、学校搬过来,又有更多的人需要住宅、商 业吧?通州进城的公路也很有限,只有一条京通快速路是主干道,容量远远不够,修路也是必须的。一旦市政府迁入,必然要大兴土木,道路、政府办公楼、事业单 位用房、住宅、商场、娱乐设施,这里蕴藏着大量的机会。

 

以 上这些方面,通州目前只有住宅相对较多,其它的配套还很不完善。配合北京市的规划,很多单位已经开始做在通州发展的准备,比如中国人民大学、北京电影学院 等著名高校,人大附中、景山学校、北京二中、五中等重点中学,人大附小、实验二小、史家小学等重点小学都要在通州建立分校。有5所新医院也在建设当中,每所配备800-1000张床位。还有与长安街平行的广渠路东延工程在拖延多年以后,今年也终于开始加速部署拆迁。

 

对于北京市政府主导的投资,钱不是问题。2014年,北京在省级政府中财政收入排名第6,人均财政收入第1,可谓财力雄厚。一旦有需要,比如这次的搬迁,政府可以调动大量资源推进基础建设。而且参考上海建设浦东的过程,其它地方政府也可能会出资做些支援性建设。

 

通州新城交通规划图:


 

那么有哪些投资标的?港股的标的不太好找,A股倒是有一些。主要的投资线索一是房地产,二是交运基建和建材。在通州项目较多的地产公司有新华联、中国武夷和华业地产,其中中国武夷手中土地的规划建筑面积达100万平方米,可算是龙头。基建方面由于水泥的区域性比较强,所以附近的冀东水泥和金隅股份可能机会比较大,其中金隅股份是A+H股(2009.HK),且H股折价53%,可以适当关注。

 

必须要说明的是,北京市政府搬迁通州的消息不是今天才出来,而上述个股涨跌不一,表现并不突出,毕竟目前只是传言,不是确定信息,市场对此疑虑较多。而且我现在关注A股相对较少,对具体标的的选择可能并不准确,不作为推荐,主要是为了分享思路。

 

总 之,市政府搬迁通州这件事,我觉得可能是真的。未必如传言所说马上就能完成(毕竟办公楼都没有),但会紧锣密鼓地准备。而一旦确认搬迁,这里面的投资机会 就必定是非常多的,不会像之前的京津冀一体化概念那样难以落实。作为投资者,我们未必要马上介入,但如此重大的事件,值得我们密切关注。


通州 遐想 北京 遷出
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新北京,新首都,新通州:谁将受益?

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作者:任泽平 韦志超 张彩婷


本报告导读: 

预计北京市政府将东迁通州,2015年动工,2017年完成整体搬迁。通州周边的房地产、交通和基建受益,京津冀一体化预期重燃。

 

摘要: 

核心观点:新北京,新首都,新通州。预计北京市政府东迁通州,京津冀一体化预期重燃。首先有利于通州当地房地产、交通和基建;其次,相关的文化产业、教育和医疗等将受益。同时,将提升市场对京津冀一体化提速的预期。新北京的城市框架已经拉开。

 

新通州将迎来突破发展。1)中央首都特区在二环内,北京新城在通州。(2)区域功能定位已然明确,一核五区三带四组团;(3)通州的基础设施已有基础,将加快建设;(4)新城区新产业:未来的通州一方面将承接北京市主城区的功能和产业进驻,另一方面又向周边的河北廊坊和天津武清转移未来不会重点发展的产业;5)通州未来在医疗教育上将下大工夫,医疗国际高端合作,教育迁入优质资源,通州的短板将被补上,吸引力将明显上升。

 

产业受益依次是:房地产、交运、基建、建材、环保、医疗、教育、旅游度假等

 

京津冀一体化提速:通 州南部和天津武清、河北廊坊均有交界。通州未来能够进一步与武清、廊坊深化合作,区域规划对接将加强,产业转移力度将加大。同时,新北京市政府临近廊坊的 燕郊和大厂,未来可能纳入新北京一体化发展。北京市政府东迁对京津冀一体化有破口效应。预计近日《京津冀协同发展规划纲要》发布,市场对京津冀一体化的期 待将重新升温。

 

预计北京市政府东迁通州将落地,2015年动工,2017年完成整体搬迁。以此突破,京津冀一体化提速。

 

1.   通州新城:北京城市副中心,肩负双重使命

 

京津冀一体化是新时期国家战略重点之一。作为京津冀一体化的重要一环,通州将迎来发展的春天。20144月北京市政府首次明确了通州首都副中心的发展定位,表示将在2020年之前,集中力量将通州打造为国际一流的现代化新城。北京市政府东迁是通州成为首都副中心的重要一跃,有望引爆通州的大发展。

 

1.1. 通州区位优势

 

通州的发展,首先具有的是优越的区位优势。通州区位于北京市东南部,和天津市武清区、河北省廊坊市交界。通州距天安门广场20公里,紧邻北京中央商务区(CBD),北距首都机场10公里,距离北京二机场40公里,东距天津塘沽港100公里(图1),素有“一京二卫三通州”之称,地处京津冀交界的地方,地理位置十分优越。

 


如果我们将通州的地理位置放大了看,通州正处于环渤海经济圈的核心枢纽位置(图2)。它距离天津市110公里、唐山市150公里、保定市180公里、秦皇岛市250公里,与这些重要城市的车程都在3个小时以内,与一些邻近省份的大城市如沈阳和济南等也在6个小时车程以内。通州与天津和河北交界,在未来的京津冀一体化大格局中处于桥头堡的地位。



1.2. 通州副中心四次提出终定调

通州副中心一共四次被提出终于定调(表1)。北京市委书记郭金龙在201444日 在通州区调研时明确表示,“通州是城市副中心,在推动京津冀协同发展中处于桥头堡的位置”。通州将在京津冀协同发展上担起自身发展和协同发展的双重责任。 通州新城的发展定位为“北京发展新磁极、首都功能新载体”。“新磁极”体现了通州是全北京相对于城市中心区之外,最重要的要素集聚地,“功能新载体”意味 着既要注重中心城区功能疏解,又要建设和完善体现世界城市水平的新城市功能。


 

1.3. 通州肩负的双重使命

 

在 北京市第十一次党代会上,北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略,打造功能完备的城市副中心”。近期,北京市市长王安顺在通州区调研时指出,要举全市之 力推动北京城市副中心建设,通州区要积极融入首都发展大局,在落实首都城市战略定位上担起承接与疏解的双重使命,在构建“高精尖”经济结构上担起产业发展 和城市发展的双重责任,在京津冀协同发展上担起自身发展和协同发展的双重责任,努力为建设国际一流和谐宜居之都多做贡献。

 

1承接与疏解的双重责任:深入贯彻京津冀一体化产业规划方案,在产业结构调整中发挥桥梁作用。

 

2       产业发展和城市发展的双重责任:全面优化投资环境,促进产业和城市深度融合,协调发展。

 

3)自身发展和协同发展的双重责任:合理定位城市功能,促进区域合作协调发展。

 

2. 通州未来发展将迎来突破

 

京津冀协同发展正启动从顶层设计到推进实施的第二波,通州也将不例外。关于通州的规划已经几经修改,较为成熟,未来重在落实,北京市政府东迁将成为一个标志性事件。我们预计未来的通州发展将在以下几大领域率先突破。

 

2.1.《京津冀协同发展规划》顶层设计方案将落地

 

通州区是京津冀发展的重要战略节点,是京津冀发展的战略腹地。《京津冀协同发展规划》的顶层设计方案即将出台,京津冀的顶层设计必将对通州未来的规划和发展有重大影响。

 

2.2. 区域功能定位已明确

 

按照未来的规划,中央首都特区在二环内,北京新城在通州。通州区的规划已经相当明确,就是“一核五区三带四组团” (表2)。下一步通州的推进工作重点是集中力量,加快一核五区的建设,重点谋划以一核五区为重点的各项工作(图3)。

 



2.3. 交通发展是排头兵

 

交通问题是制约京津冀协同发展的瓶颈,也是政策率先推动的重点。20142月,国家主席习近平就推进京津冀协同发展提出“把交通一体化作为先行领域”,目前,国家部委、省市政府以及各省的交通运输管理部门正形成推进京津冀交通一体化机制。通州也不例外,因此交通依然是通州发展未来着力的重点。

 

通州境内已经拥有密度较高的公路路网、轨道交通以及重要的铁路大动脉。截止2014年底,通州已经初步形成“九横十纵”的对外联络通道,包含京通快速路和广渠路2条快速路,京哈高速、京沈高速、京津高速、六环路、京秦高速、密涿高速共6条高速公路。

 

未来,通州新城内一共规划8条轨道交通,包括M1M6M6支、S6R1R1支、S3S5线,通州轨道交通的密度将超过中心城区(图4)。

 

此外,通州还将规划3个交通枢纽、3条大容量快速公交和1条准快速有轨电车。

 


 

2.4. 产业大腾挪:产业功能承接和转移同时进行

 

作 为北京的城市副中心,未来的通州将经历产业功能的大换血。北京市政府给通州未来的产业定位是:坚持总部经济路线,着力引入汽车零部件、精密设备等高端装备 制造企业,加快发展文化创意特色产业,大力发展现代物流和生产性服务业,积极培育环保新能源、生物医药和新一代信息技术产业,形成“以高端制造业为重点支 柱、现代服务业为有力支撑、新兴产业为战略引擎”的产业发展格局。这从一核五区的规划中看得非常明显。

 

因此,未来的通州一方面将承接北京市主城区的功能和产业进驻,并发展未来规划的高端制造和现代服务业;另一方面又向周边的河北廊坊和天津武清转移目前有但未来不会重点发展的产业。这将是京津冀一体化协同发展的重要组成部分。

 

2.5. 医疗教育:医疗国际高端合作,教育迁入优质资源

 

为了全力打造副中心,通州未来在医疗教育上将下大工夫,提高通州的吸引力。

 

医 疗方面,值得关注的是北京国际医疗服务区。它作为首都城市副中心建设的“一核五区”之一,是经国内外知名专家反复论证并由国际一流机构规划设计的集“医、 教、研、养、康”为一体的高端医疗服务园区,也是国家卫生部推进医药卫生体制改革、探索社会办医新模式的重要基地,发展优势明显。另外,通州还在建5个新医院。每个医院的体量在10万平方米左右,配备8001000张床位。

 

在教育方面,通州一直以来被大家认为是教育资源薄弱,重要原因就是与昌平等郊县相比,没有像样的大学,也没有在全市有名气的中小学,这一点在未来将有很大改变。未来几年通州区将引入5所示范高中入驻,具体是人大附中东校区、首师大附中通州校区、北京景山学校通州校区、北京二中通州校区、北京五中通州校区(图5)。另外,未来几年将新建改扩建20多所中小学,新增学位4万余个。中国人民大学也将在未来几年在通州建立校区,2016年开始使用。

 


 

3. 通州发展,谁将受益?

 

北京市政府东迁通州首先将明显有利于通州当地的发展,另外,作为京津冀一体化的桥头堡,通州的发展在微观上和宏观上对京津冀一体化都有很大的影响。北京市政府东迁将为京津冀一体化提速。

 

3.1. 受益产业

 北京市政府东迁通州必然需要兴建相关的办公场所以及住宅,这将直接与当地的房地产相关;交运基建也不会缺席,建材相关的需求也将上升。另外,随着政府东迁的落实,市场将提升对通州其他规划落地的期待,参照通州未来的规划,与 之相关的文化产业、医疗、教育和环保等也将受益。

 

1.  房地产:未来的通州新城将有翻天覆地的变化,房地产的繁荣不会缺席;

 

2.   交运基建:轨道交通、地铁、公路等。

 

3.    建材:交通一体化促进当地建材、钢铁的需求上升。

 

4.   环保:生态一体化,着力解决三地污染问题。

 

5.  医疗、教育等公共服务行业:公共服务一体化。

 

6.      旅游度假:通州新城将打造北京国际旅游度假区核心区,打造成为汇集科技娱乐、餐饮购物、休闲度假等内容的区域。

 

3.2.京津冀一体化提速

 

通州南部和天津武清、河北廊坊均有交界。通州未来能够进一步与武清、廊坊深化合作,区域规划对接将加强,产业转移力度将加大。同时,新北京市政府临近廊坊的燕郊和大厂,未来可能纳入新北京一体化发展。

 

北京市政府东迁对京津冀一体化有破口效应。预计近日《京津冀协同发展规划纲要》发布,市场对京津冀一体化的期待将重新升温。


(国泰君安)

 


新北 首都 通州 誰將 受益
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通州升級北京行政副中心:樓市火了,公共服務跟不上

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4644245.html

通州升級北京行政副中心:樓市火了,公共服務跟不上

第一財經日報 秦夕雅 2015-07-13 06:00:00

7月11日閉幕的中共北京市委十一屆七次全會,表決通過了《中共北京市委北京市人民政府關於貫徹〈京津冀協同發展規劃綱要〉的意見》。會議稱,要聚焦通州,深化方案論證,加快北京市行政副中心的規劃建設,2017年取得明顯成效。

通州正式成為北京行政副中心,十年傳言終成真。

7月11日閉幕的中共北京市委十一屆七次全會,表決通過了《中共北京市委北京市人民政府關於貫徹〈京津冀協同發展規劃綱要〉的意見》。會議稱,要聚焦通州,深化方案論證,加快北京市行政副中心的規劃建設,2017年取得明顯成效。

投資超1600億建設交通先行

通州備受關註,折射的是各界對北京這座國際都市未來城市定位、產業變化和人口疏解的想象。

從宏觀層面看,通州定位的變化不僅是首都空間格局的一次重新建構,同時更牽動了環北京地區,特別是京津冀一帶產業人口格局的變化;從微觀層面看,對居住者而言,可能意味著擇業、定居的重新考量。

北京市委書記郭金龍在上述會議上表示,落實城市戰略定位,解決北京“大城市病”、優化提升首都核心功能,必須以疏解非首都功能為先導和突破口,一定要堅持“控”與“疏”雙管齊下。

在“控”方面,要制定更加完善嚴格的產業限制目錄和人口調控目標,堅決守住各類功能禁止和限制底線,《京津冀協同發展規劃綱要》中明確了北京2300萬的人口控制目標,這是必須堅決守住的底線;在“疏”方面,要遵循疏解規律,把握節奏,加強配合,協調好利益關系,使疏解工作有序有效。

根據會議,當前北京要聚焦推進交通一體化發展、加強生態環境保護、推動產業升級轉移三大重點領域,力爭率先取得突破。

通州區政府今年4月公布《2015年重點建設項目任務表》,通州區今年共有86項重點建設項目任務,總投資達1638.8億元。目前已開工的項目有28個,其中產業類13項、能源生態類10項等,按照今年總體目標,核心區16個產業項目除9個續建項目外,其余7個全面開工,年內可完成建設面積約130萬平方米。

交通先行是區域發展的前提,通州今年將有9個交通重點實施的項目,北關大道(含跨河橋)、潞苑北大街二期和文化旅遊區道路基礎設施將計劃於年底前竣工。

北京市社會科學院副院長、北京方迪智庫首席專家趙弘向《第一財經日報》記者表示,建設北京市行政副中心,要認真總結北京中心城發展的經驗教訓,進行前瞻性規劃,提高規劃的剛性約束,不能隨意改變規劃,一張藍圖繪到底,防止“攤大餅”式擴張;在交通方面,要提早規劃軌道交通,建設副中心內部的軌道交通網絡體系,提早謀劃,做到規劃引領人口產業布局;一定要留下永久的農田、綠地,預防新的城市病,真正體現生態綠色發展理念。

此外,要有跨區域發展思路,謀劃通州副中心與三河、大廠、香河、武清、寶坻等河北和天津區縣的聯動發展,一體化規劃,協同化發展,把通州打造成京津冀協同發展的先行區、先導區。

房產成交量暴增公共服務成短板

通州區統計局數據顯示,今年1~5月,通州房地產銷售面積達47.2萬平方米,同比增長4.6%,銷售額達95億元,同比增長7.5%。其中,5月份的統計數據尤其引人關註,當月全區房地產銷售面積高達16.9萬平方米,是去年同期的1.9倍,單月銷售額達34億元,為去年同期的3倍。

根據中原地產研究部統計數據,2015年上半年,北京通州住宅簽約量明顯上漲,住宅簽約達到了3947套,環比漲幅達到了21%,同比漲幅更是達到了65%。同時,成交均價也出現了明顯的企穩上漲,庫存數據明顯下降,目前7616套的庫存已經創通州住宅市場最近六年來的最低。其中,6月通州簽約商品房合計1525套,創造最近2年的新紀錄。

一位鏈家地產通州門店的置業顧問向本報記者介紹,整個6月,通州簽約量明顯增加,周一到周五平均每天有40到60套簽約,周末每天的成交量更是超過100套。

有人欲遷入,有人卻想遷出,只為了孩子讀書。

在北京工作的王先生早年在通州置業,小區門口就是地鐵六號線,開車只需要兩個小時,經過兩三個紅綠燈,就可以回到河北唐山的老家。盡管如此,王先生卻計劃在北京市朝陽區購置一套“學區房”,他表示,孩子剛上幼兒園,通州沒什麽好學校。

對於通州教育、醫療等公共服務資源的短缺,有研究者向本報記者表示,即使把通州定位為北京行政副中心,又有多少人願意過通州上班、北京居住的“候鳥”生活呢?

這不僅是通州當下的命題,更是津冀共同面臨的問題——京津冀協同發展需調動市場力量,重點是解決公共服務差距。

國家行政學院經濟部主任張占斌認為,做好基本的公共服務,是推動京津冀三地資源重新配置的重要因素。在他看來,遵循市場規律、減少公共服務差距,把這兩條做好,就可能適當減輕北京的壓力,對京津冀協同發展也是有利的。

北京市社科院今年6月發布的《北京公共服務發展報告2014~2015》中,對北京區縣公共服務績效綜合評估結果顯示,16個區縣中,通州區公共服務綜合排名墊底。

趙弘建議,要盡快疏解北京公共服務資源,特別是優質教育和醫療資源,增強副中心服務能力;加快高端產業的培育和引入,努力提供高質量的就業崗位,實現產城融合發展,降低與中心城之間的“潮汐式”交通壓力。

編輯:一財小編

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通州 升級 北京 行政 中心 樓市 火了 公共 服務 跟不上
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通州出臺最嚴限購 開發商連夜賣房每平米漲1萬

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4670402.html

通州出臺最嚴限購 開發商連夜賣房每平米漲1萬

中國新聞網 2015-08-16 12:15:00

昨天晚上,北京通州升級樓市限購政策的消息引爆了朋友圈,更有開發商連夜開盤賣房,房價居然大幅上漲1萬元/平米。在政策措施實施之前,通州樓市試圖上演最後的瘋狂。

昨天晚上,北京通州升級樓市限購政策的消息引爆了朋友圈,更有開發商連夜開盤賣房,房價居然大幅上漲1萬元/平米。在政策措施實施之前,通州樓市試圖上演最後的瘋狂。

通州樓市1-7月份住宅網簽量及成交占比圖表

關於通州將要升級限購政策的消息一天前就有傳言。8月14日晚,北京市住房和城鄉建設委員會網站發出《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,通知要求對於京籍已擁有一套住房,但沒有在通州落戶滿3年或近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭、非京籍近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭都不能在通州購房。

此舉被稱為通州歷史上最嚴格的樓市限購政策。此前,只剩下北上廣深以及三亞五個城市在執行限購政策,如今,北京通州單獨升級限購政策,成為一個城市內區域性加強版限購政策,此舉可謂少見。

據了解,今年二季度以來,受到京津冀協同發展以及北京市政府落戶通州等利好消息影響,通州樓市自四、五月份開始迅速升溫。相關機構的統計數據顯示,前7個月通州住宅成交量達到6200余套,超過了2014年全年通州的成交量。另外,伴隨成交量的上漲,通州房價也水漲船高,一時間,通州樓市急劇升溫。

此前針對通州樓市的過熱表現,通州區住建委已經加大了執法查處力度,嚴厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄擡價格等行為,甚至對部分開發商進行約談,並對量價樓盤因宣傳漲價要求其整改。如今,通州升級限購政策,可謂動了真格,為火熱的市場潑來一盆涼水。

為此,媒體援引北京市住建委相關負責人的觀點稱,受建設北京行政副中心等利好因素影響,近期通州區商品住房市場成交偏熱,投機炒房現象頻現。上述舉措是現行限購政策的升級,在現行的北京市戶籍家庭限購2套、外地及單身限購1套的整體政策框架下,對通州采取的更高要求。

亞豪機構市場總監郭毅表示,通州限購政策升級對通州新城板塊影響不大,因為新城板塊近3年出讓的住宅用地中商品住宅的部分都被建成自住房和保障房,通州新城板塊沒有太多潛在商品住宅供應。但影響最大的可能要數通州臺湖區域,通州最近三年供應的住宅用地中,留有商品住宅的用地部分大都位於通州臺湖區域,這一政策的出臺將有利於臺湖區域住宅成交和價格的相對穩定。

值得關註的是,聽聞通州將要加碼限購政策的消息,一些開發商開始連夜賣房,房價更是離譜得每平米提高近1萬元,讓購房者望而卻步。據人民網報道,通州的合生濱江帝景項目選擇在昨晚開盤,其銷售價格根據樓棟不同定價在3.3萬元/平米到3.8萬元/平米之間,而項目在6月份的價格還在26000元/平米。

此次通州限購政策加碼後,分析稱市場將會轉而向下,逐漸降溫。來自北京我愛我家市場研究中心的分析稱,2015年4月,全北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600-700量級,已經飛升到2000以上,成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。此次限購升級後交易量將迅速回落,甚至低於原來600-700的量級,這需要在9月下旬以後的網簽上逐漸顯現出來,在此之前,8月成交量的集中資審會帶來網簽上的“虛高”。

中原地產市場研究總監張大偉認為,一直緊隨通州樓市發展步伐的燕郊、大廠、香河等環北京郊縣樓市,也會因為通州樓市的趨穩而逐漸降溫。“現在燕郊的房價已經超過16000元/平米,如果通州房價平穩,燕郊市場可能會有大量投資者離場。”

編輯:顧蓓蓓

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通州住房限購加碼 開發商連夜搶客

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4670333.html

通州住房限購加碼 開發商連夜搶客

一財網 蔡胤 2015-08-15 10:22:00

剛過去的6月、7月,通州商品住宅成交量已觸及2013年的峰值,二手房成交量更是在近三個月內暴增200%,比北京市平均水平快一倍。

近期樓市升溫的北京通州區迎來了“定制版”限購令。8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》(京建法〔2015〕12號,下稱《通知》),《通知》明確要求,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭,將無法購買通州區商品房。

如此少見的針對性強的限購“重拳”,被認為與近幾個月來“副都”傳聞下通州樓市火爆有關。《第一財經日報》記者14日晚間從房產代理機構獲得的統計數據是,剛過去的6月、7月,通州商品住宅成交量已觸及2013年的峰值,二手房成交量更是在近三個月內暴增200%,比北京市平均水平快一倍。

本報記者14日晚間和15日淩晨采訪得知,《通知》公布當晚已有不止一個上市房企的通州項目“連夜推盤”。受訪分析人士普遍認為,基於各房企在通州拿地成本、資金成本不同,剩余貨值不一,未來將呈現銷售策略的分化,與此同時,一個現實是,通州房價快速上漲的預期之火,將在一夜之間被撲滅,開發商將面臨不同程度的去化壓力。

急漲將變急跌?

經過一下午的傳言“預熱”後,《通知》14日晚間“落靴”。北京市住房和城鄉建設委員會上的官方解讀是:為促進通州區房地產市場平穩健康發展,經北京市政府批準,8月14日,北京市住房和城鄉建設委員會、通州區人民政府聯合發文,決定加強通州區商品住房銷售管理。

《通知》規定,符合現行政策有關規定且符合以下條件之一的家庭,限購1套通州區商品住房,即沒擁有住房的北京市戶籍居民家庭,已擁有1套住房、戶籍屬於通州區且落戶3年(含)以上的本市戶籍居民家庭,已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的北京市戶籍居民家庭,在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

《通知》中最受公眾關註的部分,在於對非通州籍北京市民的限購升級。《通知》規定,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭,“暫停向其出售通州區商品住房”;同樣無法在通州購買商品住房的,還包括無法提供近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭。

根據《通知》要求,上述規定自《通知》發布次日起執行,即8月15日開始執行,《通知》中的通州區商品住房即包括新建商品住房,也包括二手住房。

重拳背後,是通州樓市的急速升溫。近兩個月,由於副中心傳言帶來的利好,通州新盤惜售和漲價現象明顯,不乏漲到近4萬元/平方米的高價盤,普遍價格也在3萬元/平方米左右。來自中原地產首席分析師張大偉數據顯示,伴隨著一系列利好消息,今年6月、7月,通州70年產權的新建商品房(不包含商住)成交量分別突破了1600套、1700套,交易量重回2013年樓市最火熱時的高峰,目前市場的庫存只有7591套,這一庫存量也是最近6年來的低點。

北京我愛我家市場研究中心昨晚給出的統計數據也顯示,2015年4月,北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600套~700套,已經飛升至2000套以上,在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%,近3個月通州二手房交易量更是暴增200%,比北京市平均水平快一倍。

“原本還打算等著價格漲上來賣掉這套兩居室,再加點錢去五環內買個小房子,這下好了,(通州房價)要跌了。”家住通州某新樓盤的“80後”單身女孩聶枚(化名)14日晚間對本報記者感慨,自己的房子這回真成了“不動產”,以面積換地段的換房計劃被迫擱淺。

針對聶枚的這種擔心,北京我愛我家市場研究中心相關負責人對記者表示,《通知》對於通州的房地產交易來說,無疑是當頭棒喝,通州二手房價格剛出現掛牌價上漲苗頭,還未來得及實現,就被限購升級撲滅;而此次限購升級政策後,急漲的新盤很有可能會急落,通州近期走高的成交量必將迅速回落,甚至低於本輪升溫前的成交套數。

開發商連夜搶客

14日下午18時,通州臺湖某項目營銷總監通過微信朋友圈轉發了通州限購新政傳聞,並強調50年產權商住公寓不受影響,隨後的20時左右,他發下了一張自己公司商住項目的園林照片:“通州區做項目的小夥伴們,大家今晚都辛苦了。”

事實上,該營銷總監和他在通州的同行們,的確度過了一個忙碌的夜晚。最忙碌的也許是合生創展在通州的某項目銷售員們。該項目14日晚間急急推盤,價格定在3.5萬元/平方米左右,最高價格接近4萬元/平方米。雖然是精裝交房,但價格還是令看房者驚訝。一位已經入住、在售樓處圍觀的業主告訴記者,售樓處十分熱鬧,看起來購房者眾多,甚至還有附近樓盤銷售員來現場截客。她感慨說:“真的會有人買嗎?”

不管是否真有現場成交,一些開發商選擇了在限購新政落地後放手一搏。14日晚間,除了合生旗下項目,旭輝集團旗下通州項目也在21點過後宣布,“今夜起不打烊”,並以“通州核心區”的口號吸引客戶。本報記者15日淩晨1時左右撥打該售樓處熱線,一位男銷售員接聽了電話,他告訴記者,他是項目自有銷售團隊一員,他和同事都還在工作,過了零點後,主要是處理手頭的客戶資料。當記者問及14日晚間售樓處現場簽約情況時,他並沒有直接作答,只是稱:“現場客戶挺多的。”

據該售樓員透露,該項目有別墅產品,但連夜銷售的主要是商住公寓(不限購),價格在2.45萬元/平方米左右。記者再三追問為何高於網上2.38萬元/平方米的報價,是否計劃調價,他回答說:“不會漲價。”

編輯:王佑

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通州 住房 限購 加碼 開發商 開發 連夜 搶客
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北京通州的商住房也限購了? 開發商回應文件還沒下發

來源: http://www.yicai.com/news/5006445.html

通州的商住房也要限購了?在去年8月出臺“史上最嚴”的住宅限購政策後,北京通州區商住房也將限購的消息,近日被廣泛傳播。4月21日,人民網援引北京市政府部門知情人士提供的消息稱,通州區商住項目限購政策,將於本周五正式發文實施,政策內容覆蓋的是商業、辦公和公寓類物業,但政策集中針對的是通州區的商住項目。對於限購內容,上述報道稱,與目前盛傳的限購政策內容基本一致,主要集中在信貸政策、購房資格認定以及銷售方式等3個方面予以進一步限制。不過截至第一財經記者發稿時,政策尚未下發。

商住房如何限購?此前,市場中的傳言是,通州的商住限購後,目前執行的50%的首付比例或將提高;此前,通州收緊的限購政策只針對住宅產品,而限購擴展到商住項目後,對商住房購房者的資格審查也將趨向嚴格。

去年,在“副都”傳聞下,通州商品房成交量一度明顯上漲,限購新政隨之而來。北京我愛我家市場研究中心的統計數據顯示,2015年4月,北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600套~700套,增長至2000套以上,在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。隨後的8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,該通知明確要求,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭,將無法購買通州區商品房。

商住限購被認為是住宅限購的延續和升級。從數據上看,在樓市回溫明顯的北京,商住房目前已經成為了成交主體。來自房地產研究機構亞豪君嶽會的數據顯示,2016年一季度,北京商品住宅的成交均價高達33271元/平方米,同比漲幅高達25.7%,今年3月,北京住宅市場當中商住產品共實現成交4656套,創下有史以來的月度銷量新高,占到當月全部商品住宅成交量的比重高達51%,這是商住產品的成交量首次超過住宅類產品,並因此成為北京樓市的主角。

商住熱銷,與純商品住宅供給不足有關。亞豪君嶽會統計顯示,從供需結構看,2016年一季度,北京純商品住宅的供需比低至1:3,供應遠遠不足以滿足購房需求,加之北京執行的嚴格限購,促使部分剛需及剛改購房客群轉而選擇商住產品,商住產品成交量不斷上升,並占到市場交易的主體。

“除了臺湖等區域,通州新增住宅供給量不大,尤其是城市中心區住宅供給十分有限,在首都副中心的利好下,通州成交上漲,一度供不應求。”一位開發商負責人對《第一財經日報》記者分析,在通州住宅限購後,一些投機需求湧向了商住市場,帶動了商住房成交,因此通州商住的限購也在意料之中。

本報記者隨後從另一位通州開發商人士處了解到,早在去年9月,通州商住限購的消息就在業內不脛而走,他最新了解到的消息是,商住限購有可能落地,但具體時間未定。至於限購方式,他的預計是,首套房首付比例可能繼續維持50%,買第三套則可能要全款購買。在他看來,限購限制的是投機需求,“就是以前買商住一買就買一層的那種人”。

關於通州商住限購的時間,一種說法是上述報道中提到的本周五,另一種說法是“五一”前後。但22日下午記者走訪發現,目前通州樓盤還未對此大面積做出應對。某南方上市公司在通州開發的樓盤銷售小趙22日下午告訴本報記者,他所在的項目是50年產權的商住房,雖然聽說要限購,但目前還在正常排卡銷售,成交情況暫時沒有明顯變化。

北京 通州 商住房 商住 限購 開發商 開發 回應 文件 還沒 下發
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通州限購擴至商住房 北京地價高企或助房價上攻

來源: http://www.yicai.com/news/5010413.html

市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜,北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》),暫停向三類家庭出售商務型公寓,並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級,由此,通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。

將影響60%~80%的成交?

5日晚上7點過後,通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話,稱項目馬上要開盤,排卡即將結束,催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後,通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。

《通知》要求,通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售:已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確,購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一:沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭,下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求,通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售,只能出售給企事業單位、社會組織等,且上述單位購買後再出售時,仍須出售給企事業單位、社會組織等。

張欣打電話的有意向的客戶,屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”,並不在可銷售的範圍內,所以即便是去排卡,也不能通過審核。如此新政,顯然縮小了可售的客群範圍,這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此,亞豪機構市場總監郭毅分析,通州商住限購出臺,短期內對通州市場會有明顯的影響,對投資需求的擠壓會有明顯的收效,尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行,並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約,對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為,從三類產品商住、辦公、商業的限購政策,也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群,從而實現產業、城市資源的導流,打造城市副中心良好發展。

中原地產首席分析師張大偉則分析稱,《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口,政策力度非常大。他預計,通州限購的再次升級,將抑制市場的公寓成交。早前,2015年8月通州住宅限購後,北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套,下調到了500套上下,跌幅一半。在他看來,通州庫存的商改住項目數量在6000套左右,潛在供應大約在1~2萬套,整體來說,此次升級版的通州商住限購,這些項目將受到影響,因為要求企業購買,將影響60%~80%的成交。

去年8月,通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,該通知明確要求,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭,將無法購買通州區商品房。限購一步步升級,與通州房價變化有關。去年,在“副都”傳聞下,通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例,根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據,北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600套~700套,增長至2000套以上,在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

北京地價仍瘋狂

剛過去的兩年間,多省市限購陸續出現松動,北京上海等一線城市限購則毫無松動,且城市周邊、環北京區域,今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下,限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.13(2016)》指出,在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下,2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲,但隨著政策的不斷收緊,明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

然而,預測房價明年下半年下行的同時,明年可能入市的住宅項目,拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日,北京土地市場在寂莫了68天之後,再度迎來了3宗地塊的拍賣,拍賣現場競爭激烈,3宗土地均有超過10家企業參與競爭,成交地價全面上漲,合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮,雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”,但最終,其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格,配建及競建57500平方米公租房的代價,被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算,該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊,性質為商業金融服務業用地,經61輪的競拍,被首創以總價33.4億,樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。

對於北京地價不斷走高的現象,郭毅分析,北京土地資源不可能無序擴張,土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾,是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因,樓市供不應求推升房價上漲,基於對北京樓市的樂觀預期,開發商又雲集北京重金加碼土地,地價因此不斷攀升。在她看來,地價變化折射出房價走勢,房價漲跌則反映出供需結構的狀態,供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下,仍將對外來人口形成巨大吸引,雖然近年來政府一直在加強控制增量人口,但目前來看,人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。

市區土地稀缺,供不應求,推高了地價,帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯,但這樣的瘋狂背後,泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價,一位業內人士感慨道:“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米,意味著未來房價要超過7萬元/平方米,昌平地塊在北六環,綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米,意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上,這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米,太瘋狂了。”

通州 限購 擴至 商住房 商住 北京 地價 高企 企或 或助 房價 上攻
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通州成為北京副中心之後“睡城”的逆襲

來源: http://www.infzm.com/content/118599

離建設中的北京行政副中心不遠的潞城地鐵站附近,一群羊橫穿馬路,提醒人們就在不久前這里還是一片田野和鄉村。(南方周末記者 張濤/圖)

成為副中心後一年里,盡管出臺了“最嚴厲的房地產限購”措施,通州的二手房均價還是從每平米2.5萬元左右變成了3.5萬元左右,上漲了40%。

一位要求匿名的通州規劃系統的內部人士告訴南方周末記者,行政副中心乃至整個通州的建設規劃基本暫停了,整個通州的建設將向全世界進行設計招標。

由於通州企業外遷動作過猛,造成一些領域出現了低端人才難尋的尷尬局面。政府原本指望通州本地被拆遷的人能頂替上來,但這些人往往不屑於低端工作,尤其是當他們拿到了巨額拆遷補償款後。

不到30歲的王峰在北京有5套房子,這意味著千萬級別的財富。這些房子是家里老房子拆遷換來的,王峰家在北京東郊的通州區東南角的張灣鎮,這里位於北京東六環外。

但眼下王峰正羨慕著他家往北10公里的一群“土著”——通州潞城鎮的拆遷戶們。

“張灣的房子不太值錢,潞城的房子才是寶。”王峰對南方周末記者說,現在通州人愛開玩笑說,誰娶到一個潞城女孩,可以少奮鬥30年。

兩者的差別在於,潞城被劃入了“北京城市副中心”(以下簡稱副中心),且位於行政核心區。副中心北至潞苑北大街,南到京哈高速,西接北京朝陽區,東至潞城鎮,面積約155平米公里,占通州總面積的六分之一。其中又分成多個功能區,如行政核心區、高端商務區、文化旅遊區等。

一年之前,2015年4月,中共中央發布《京津冀協同發展規劃綱要》,提出要建設北京城市副中心。3個月後的7月11日,北京市委全會通過文件,明確提出要聚焦通州,加快“行政副中心”的建設,這一政策後來被民間形象地解讀為“北京遷出北京”。

2016年5月27日,中共中央政治局召開會議研究部署規劃建設北京城市副中心有關工作,提出建設副中心是“歷史性工程”,建設標準上,副中心社區的教育、醫療、養老配套指標將全部高於中心城,適宜步行和自行車的林蔭路比例達到70%。

在通州之前,新中國唯一一次把建設城市副中心上升到國家戰略高度的,是當年上海建設浦東。老話說“寧要浦西一張床,不要浦東一間房”,但後來浦東成功逆襲,成為上海的城市名片。

成為副中心之前,通州是著名的“睡城”——人們白天在城里上班,晚上回通州睡覺,主要是因為這里房價便宜,交通相對方便。

但一年之間,通州發生了翻天覆地的變化。

拆遷:都願意要房子

潞城鎮位於通州最東邊,目前人煙稀少,卻通了地鐵站。每天,數千輛掛全國各地車牌的汽車綿延兩公里,停在地鐵站外。這些車大部分都來自跟地鐵站隔著一條潮白河的河北省廊坊市燕郊鎮,車主們居住在燕郊,每天在此換乘地鐵,前往30公里外的北京市區上班,因為外地車牌進北京有很多限制。

但超級停車場很快將變成北京市新的行政核心區。按照北京市的官方表態,2017年底之前,北京市委、市政府、人大和政協四套行政班子將集體搬至潞城鎮。之後,北京市其他的非首都核心功能的企事業單位,也將陸續搬到通州其他鄉鎮。

行政核心區占地約15平方公里,通州官方公布的信息顯示,目前行政核心區的第一期拆遷工作基本完成,涉及6個村近8600人,總投資162億元。據此粗略計算,人均拆遷成本在200萬元左右。

南方周末記者得到的一份上述6個村的拆遷文件顯示,拆遷工作從2015年8月開始,9月結束。同一塊宅基地的被拆遷戶,要麽選擇現金,要麽選擇安置房。

一位潞城村民告訴南方周末記者,村民的宅基地主要是200平米和267平米兩種。通州規定這些被拆遷村子的宅基地區位補償價是每平米3850元,再加上安置款補助,南方周末記者根據政府公示的計算方式粗略估算,家庭宅基地在200平米左右的,如果選擇拿現金,拆遷戶至少能拿到400萬元。

如果選擇要房子,則按照人均50平米面積來安置。一般來說,一口之家,給一套一居室;兩口之家,給一套三居室;五口之家能分到三套兩居室。由於被拆遷戶很多都是幾代同堂,所以大部分人都能分到三四套房子。

有多塊宅基地的村民,一般選擇一些宅基地拿拆遷款,另一些宅基地選安置房。

第一期被拆遷的有個村子叫郝家府,位於行政核心區,明年將成為北京市公務員安置點。王峰的親戚正好就在郝家府村,他親戚跟大多數村民一樣,選擇多要房子少要現金。雖然政府規定,這些回遷房五年內不能上市。但大部分人不著急賣,都相信通州的房子還能漲。

這次安置中,政府給每個村配套了人均10平方米的產業用房,並允許這些房產作為村集體資產投入運營,村民可以獲得股東分紅,股份可以繼承。

潞城的拆遷引來了很多掘金者,如律師和各類理財公司。很多律師聲稱可以幫助村民提高拆遷補貼。但一位村民告訴南方周末記者,政府做的挺不錯,很多人都積極主動配合拆遷,他沒有聽說過有人拒遷的事情。倒是很多被拆遷戶開始接觸各類投資和理財公司的業務員,以至於政府專門給大家發通知,提醒說要註意非法集資和金融詐騙的陷阱。

郝家府也開通了地鐵,地鐵站北邊就是未來市政府辦公地,目前已經被圍起來,透過墻洞可以看到里面正在施工。地鐵南邊是公務員住宅區,目前土地已經整平,路邊安置了一塊寫著毛澤東《沁園春·長沙》的大石塊。

北京市常務副市長李士祥在2016年“兩會”上透露,政府會在通州給40歲以上的建集體宿舍,30歲以下的建保障性住房。這被外界解讀為,40歲以上的人家庭狀態通常已經固化,退休後仍然會搬回北京城里。而30歲以下的還是初級社會人,可以用“分房子”的方式讓他們就此定居通州。

北京通州,運河東大街附近的建設北京行政副中心的圍墻。(南方周末記者 張濤/圖)

“睡城”劇變

2012年,劉軍剛把房子買到通州區時,房價是每平米1.8萬元左右,現在已經到了3.6萬元。其中,通州成為北京副中心的最近一年里,每平米就漲了1萬元。

劉軍和妻子都在北京中關村上班,經常需要加班。當時從市里到通州只有一條地鐵,劉軍從中關村到通州的家要兩個小時。兩人在通州住了幾個月之後,搬到中關村租房住。

2014年底,北京地鐵六號線進入通州,從中關村一小時能到通州,再拼個車,十分鐘就能進家門。於是夫妻倆搬回了通州住。

劉軍回憶說,成為副中心之前的通州,去哪都不堵車,小區基本住的都是老年人,全區只有三個電影院,沒有適合年輕人的商場。

但現在通州已經有差不多十家影院。過去通州的商場很小,現在萬達等大型商場進駐後,通州人進城消費明顯減少。一些商場打出了“從此購物何需進城”的口號。

搬回通州後,劉軍發現小區附近停車很緊張了,而且現在通州跟市里一樣,高峰期經常堵車。

過去小區附近的路口廣告牌一直處在招商狀態,偶爾政府做做形象廣告。但現在各大路口的廣告牌,幾乎都被婦產醫院占據了。

“像我們這樣在市里上班的年輕人開始回到通州居住。因為大家到了要孩子的年紀,肯定還是住自己家里比較方便。”劉軍對南方周末記者說。

以前住通州的時候,劉軍每天晚上都要舉報樓下的露天燒烤。但商販們一般會比城管早一分鐘全部撤離完,因為有人放哨。有一次城管很無奈地對劉軍說,他們不太敢追這些商販,怕矛盾激化,而且商販們把小孩放在三輪車上做生意,城管根本不敢追。

搬回通州後,劉軍發現露天燒烤再也沒有出現過。“很久以前烤串”通州店的老板告訴南方周末記者,通州成為副中心以來,相關部門加大了各種檢查,對衛生和食品的監管更加嚴格。

過去很多商販都去通州八里橋的牛羊肉批發市場進貨,但如今通州正打算把這類批發市場遷移出去。很多商販幹脆改行或者離開通州。

“不能留歷史遺憾”

據大公研究院的數據,1994年以來,內地有34個城市搬遷過市府駐地,且超過七成的城市是在近十年完成搬遷的。但北京市的中心,新中國成立以來一直是二環以內。

在新中國成立之初,學者梁思成曾建議,在現在的北京西三環到西二環之間,建立專門的中央人民政府行政中心區,但方案沒有得到決策層的認可。

一直到2005年,為疏解首都的人口壓力,北京市第一次提出建設城市副中心。一開始主要是建設北京衛星新城,當時順義、通州和亦莊都被北京列為新城。許嵩就是在那年以每平米6000元的價格在通州買了房。

2008年奧運會之後,北京市提出新城建設要向通州傾斜。當時通州新城的主要範圍是目前行政副中心的東北區域。

許嵩原本以為新城建設能帶來不少就業機會,免去職住分離之苦。但由於交通和生活配套等基礎設施遠不如市中心,通州一直吸引不了優質企業和高端人才。許嵩只能繼續住在通州,但每天都去市里上班。

通州成為名副其實的睡城,直到2015年4月,推動京津冀協同發展成為重大國家戰略,戰略的核心是有序疏解北京四大類非首都功能:一是高消耗產業;二是區域性物流基地、區域性專業市場等第三產業;三是部分教育、醫療、培訓機構等社會公共服務功能;四是部分行政性、事業性服務機構和企業總部。

其中,前兩類也是通州正在轉移出去的產業,但後兩類是目前通州作為北京副中心要重點承接的城市功能。

也就是從這一刻起,通州房價一路猛漲。政府很快出臺了各種限制性措施。比如先後對住宅和商住兩用的房子進行限購。這些限購措施非常嚴格,如果沒有通州戶口或者沒在通州繳納社保和納稅,基本沒有資格在通州買房,這讓通州被媒體稱為“最嚴厲的房地產限購市場”。

即便如此,北京多個地產中介的數據都顯示,成為副中心後一年里,通州的二手房均價從每平米2.5萬元左右變成了3.5萬元左右,上漲了40%。

2016年5月27日,中共中央政治局召開會議,研究部署規劃建設北京城市副中心有關工作。會議提出,“要把每一寸土地都規劃得清清楚楚後再開工建設”。

具體到建設標準上,一是副中心社區的教育、醫療、養老配套指標將全部高於中心城。二是建設一個以步行和自行車出行為主要方式的宜居城區,林蔭路比例達到70%。

一位要求匿名的通州規劃系統的內部人士告訴南方周末記者,5月27日之後,行政副中心乃至整個通州的建設規劃基本暫停了,整個通州的建設將向全世界進行設計招標。

通州也很快出臺了戶籍限制政策,嚴控在通州落戶。

即便是通州引進的人才,如果已在北京他區(不含中心城六區)購置房產,就不能在通州落戶,而是去實際購房居住地辦理落戶。另外就是清理通州集體戶,動員在通州區外購房的人把戶口遷走。

騰籠換鳥

陳劍十幾年前就來到通州辦了個小型模具廠。2008年底,為了小孩讀書方便,他把廠子搬遷到了通州往東十幾公里的河北燕郊鎮,在燕郊買了個房子,然後把戶口落在燕郊,讓小孩在燕郊讀書。 “如果當時不搬走,現在基本也會被動員遷移出去。”陳劍對南方周末記者說。

2008年底的時候,北京市的房價正好是近十年的最低點。當時燕郊的房價更便宜,每平米3000元左右。陳劍在北京和燕郊的分界線潮白河的東岸買了個大房子。

隨著通州成為副中心,燕郊房價從2015年開始也一路加速上漲。2015年初燕郊房子市場均價在每平米一萬元左右,到現在已經逼近兩萬元。

在通州上班、住在燕郊的彭進,剛把燕郊的房子賣掉,在北京南六環附近換了一套面積差不多的房子。那里的房子均價跟燕郊差不多。

彭進選擇南六環的一個重要原因是,公司是做模具加工的,今年很可能作為落後產能被政府勸退出通州。老板告訴他,公司可能南遷到廊坊。

目前通州大部分的企業都是工業大院、加工企業和低端種養殖小區。去年通州遷出了300家左右的企業,今年要遷出1000家左右。

通州區經信委對外透露,通州已經梳理出2000家要被搬遷的企業。一位通州的公務員對南方周末記者表示,這些企業都曾對通州的就業和稅收等做出過巨大貢獻。要把他們遷走,輿論壓力很大。為此,通州先拿一些影響力大的企業做典型。比如,有著100年歷史的北京紅螺食品從通州遷到了河北玉田縣。這樣一來,企業動遷速度快了很多。

但騰空籠子容易,吸引新的鳥來築巢卻很難。一位接近通州人保部門的匿名人士告訴南方周末記者,目前通州人保部門比較頭疼的一個問題是,由於通州企業外遷動作過猛,造成一些領域出現了低端人才難尋的尷尬局面。政府原本是指望通州本地被拆遷的人能頂替上來,但這些人往往不屑於低端工作,尤其是當他們拿到了巨額拆遷補償款後。

而在創業創新上,目前通州的競爭力並不明顯。一位創業者告訴南方周末記者,他想在通州註冊一個公司,中介報價普遍要6000元,註冊地址一年也要6000元,但在朝陽區,中介只收4000元,還可以幫他把公司註冊在免收地址費的創業孵化器里。但在通州,要找到一個孵化器很難。

來通州上班

作為京通招聘網負責人,王誌銳發現,原先在京通招聘網找工作註冊簡歷的人,學歷基本是大專為主,而且以通州本地人才為主。如今,本科、碩士和博士所占比例增加明顯。

而在用人單位方面,過去以工廠類、小型服務企業為主,現在很多創新類、IT互聯網企業開始在通州落戶。

整個通州的薪酬水平,也從過去三四千元,到現在基本五千元起步。甚至也有企業開出八千到一萬元在通州招人。比如,“很久以前烤串”通州店老板告訴南方周末記者,他們服務員的工資幾年前還是1200元,現在基本都三四千元。

王誌銳還發現,通州的發展讓更多原先在北京中心城區上班的優秀人才,開始在通州就業。比如他認識一個在中關村上班、月收入1萬元的朋友,最近在通州找了一個月薪只有4000元的工作。一是接送小孩上學方便,二是在通州有工作就可以在通州納稅和交社保,這樣方便以後在通州買房或者申請在通州積分落戶。

“願意在通州就業的中高端人才多了,去年主要是家在通州的留在通州就業,今年家在市里的也開始考慮來通州上班。”王誌銳告訴南方周末記者,他最近面試了一個58同城的老員工,這個人其實沒有太大經濟壓力,就是感覺通州有發展前景才過來。

在王誌銳看來,目前中高端人才向通州的流動,雖然還沒有形成聚集效應,但趨勢已經十分明顯。

實際上,目前通州也在推動探索建立梯度積分指標體系,通過積分賦權,重點解決市行政副中心建設亟須的人才引進問題。但要留住人才,關鍵還是配套要跟上,尤其教育配套要跟上。

過去通州優質教育資源比較匱乏,現在政府開始把市里諸多優質教育資源引入通州。比如中國人民大學和北京電影學院的新校區都安排在通州潞城鎮。中小學這塊,正在建設北京二中、北京五中、景山學校、人大附中、人大附小等通州校區。

但如何保障這些東遷到通州的優質教育資源公平、合理分配,是目前南方周末記者采訪的多個通州居民最為關註的問題。他們擔心,這些優質資源過分集中,並向行政核心區傾斜。

(應采訪對象要求,王峰、劉軍為化名)

通州 成為 北京 中心 之後 睡城 的逆 逆襲
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北京市長再談通州房價:堅決控制地價、房價

繼今年年初稱通州房價“控制得不理想”後,北京市長王安順近日再度強調,副中心建設要堅決杜絕違法建設,堅決控制地價、房價,下決心落實好人口調控和城市建設目標任務。

據《北京日報》報道,8月4日至5日,北京市委副書記、市長王安順用一天半時間驅車近500公里,走遍通州全區15個鄉鎮和街道,深入系統調研經濟社會發展和北京城市副中心規劃建設情況。他強調,要摸清底數,堅持規劃先行、以人為本,紮實推進體制機制改革創新,全力建設好北京城市副中心。

調研中,王安順要求,要下功夫摸清通州區人口、房屋、土地、車輛、產業等重要信息底數,為做好未來規劃、改革、服務和管理打基礎。要把現有的各項政策充分利用好,推進投融資、行政審批等方面的改革創新,把北京城市副中心打造成城市建設和管理綜合改革的試驗區。

王安順強調,副中心建設要註重首都“四個中心”城市戰略定位向副中心的延伸。要通過改革提升城市建設和管理水平,堅決杜絕違法建設,堅決控制地價、房價,堅持依法辦事,疏堵結合,下決心落實好人口調控和城市建設目標任務,提前謀劃應對周邊地區人口高度密集對副中心公共服務資源的嚴峻壓力。

今年1月份北京兩會期間,王安順在參加通州代表團審議時就曾談及通州房價問題。

他當時表示,通州的限購令雖然頒布得比較早,但房價控制得並不理想。“控房價是我最關心的問題之一,不能副中心還沒建,房價就呼呼上來了。”

王安順表示,要多措並舉,“誰想進就進就沒有了職住平衡的概念,”防止通州人口隨著大量優質資源的聚集而猛增,避免新城出現城市病。

2015年,隨著通州被確定為北京行政副中心後,區域房價開始不斷上漲。

為合理抑制通州區域的住房投機投資,給過熱的通州區商品住房市場降溫,穩定區域市場,2015年8月中旬,北京市住房和城鄉建設委員會、通州區人民政府聯合發文,決定加強通州區商品住房銷售管理。通州執行北京史上最嚴限購,四類家庭可購買一套商品住房,其中,有一套房的京籍家庭需要3年以上通州戶籍或在通州繳納社保或納稅,才可在通州購買商品住房。

而此前,北京市執行的限購政策是京籍家庭可購兩套住房;非京籍家庭要在北京連續5年納稅或繳納社保,可購一套住房。此次通州區的新政,是北京現行限購政策的升級,是在北京整體限購政策框架下,對通州采取的更高要求。執行的也是北京乃至全國史上最嚴的限購。

北京 市長 再談 通州 房價 堅決 控制 地價
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東方園林、北控水務聯合中標70億元通州副中心PPP項目

東方園林9月23日公告,公司於近期參與了通州·北京城市副中心水環境治理PPP 建設項目的公開招標。根據預成交結果公示,公司為該項目的預成交單位聯合體成員。中標金額暫定70億元,其中:延芳澱濕地工程 50 億元,北運河水質凈化廠工程 20 億元。

公告顯示,該項目合作期限為 25 年,項目暫定總投資約 70 億元(不含項目用地移民征地拆遷補償費)。其中:延芳澱濕地工程 50 億元,北運河水質凈化廠工程 20 億元。延芳澱濕地工程項目主要是以水源凈化為主要核心功能目標,兼顧河道生態和景觀功能,建設集水質凈化、濕地景觀、科普教育、休閑娛樂等為一體的濕地公園。北運河水質凈化廠設計水量為 55 萬 m3/d。

公司為北控水務(中國)投資有限公司-北京東方園林生態股份有限公司聯合體成員。其中,北控水務(中國)投資有限公司占聯合體中的股權份額比例為 70%,本公司

占聯合體中的股權份額比例為 30%。

北京市水務局作為實施機構采用PPP 模式實施本項目,北京市水務局授予由社會資本在當地成立的項目公司經營權,負責本項目的投融資、設計、建設、運營、維護和管理工作,由北京市水務局對項目建設及運營進行全過程監管。合作期滿後,項目公司將項目資產無償移交給北京市水務局或北京市水務局指定單位。項目公司通過向北京市水務局收取水環境治理服務費收回投資並獲得合理回報。

公司2015年營業收入為53.8億元,預計該項目將對公司 2016 年度及以後年度的經營業績產生積極的影響。

東方 園林 北控 水務 聯合 中標 70 億元 通州 中心 PPP 項目
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北京要建成“海綿城市”典範 通州、延慶兩區先行試點

北京市規劃和國土資源管理委員會消息,北京提出分目標有序推進現有生態系統的保護和修複,保護城市生態本底,將通州和延慶兩區定為北京“海綿城市”建設試點。

據新華社報道,北京建設“海綿城市”的總目標是通過增加儲水空間,將雨水留下來;通過改造硬質鋪裝,將雨水滲下去,通過延長匯流路徑,將雨水凈化好。將北京建成宜居的、充滿活力的、缺水地區建設“海綿城市”的典範,做到“小雨不積水、大雨不內澇、水體不黑臭、熱島有緩解。”

海綿城市示意圖

北京市提出,到2020年,城市建成區的20%面積實現70%雨水就地消納。到2030年,城市建成區的80%面積實現70%雨水就地消納。

北京市規劃和國土資源管理委員會相關負責人介紹,通州將結合副中心建設,按照高水平高標準建設要求,建設平原“海綿城市”;延慶將結合世園會建設,按照生態文明新典範建設要求,建設山前“海綿城市”。

據介紹,通州區將用3年時間打造出海綿城市示範區,實現70%的雨水就地消納。試點區域總面積19.36平方公里,建設任務包括海綿型建築與小區、海綿型公園和綠地、海綿型道路與廣場、水系整治與生態修複、防洪與排水防澇、管網建設、管控平臺建設等七大類51項建設工程項目。低窪區利用生物自身和緩沖帶起到的滯留作用,來提高雨水的凈流速度。

目前,通州區海綿城市示範區的建設仍處於起步階段,後期會根據不同分區進行效果測量。

據悉,“海綿城市”就是指城市能夠像海綿一樣,在適應環境變化和應對自然災害等方面具有良好的“彈性”,下雨時吸水、蓄水、滲水、凈水,需要時將蓄存的水“釋放”並加以利用,提升城市生態系統功能和減少城市洪澇災害的發生。近年來,我國眾多城市每逢強暴雨襲擊,便引發嚴重內澇,嚴重威脅到城市的安全和生存環境,“海綿城市”的建設刻不容緩。

2015年4月2日開始,我國已有16個城市開始試點“海綿城市”建設,分別為:遷安、白城、鎮江、嘉興、池州、廈門、萍鄉、濟南、鶴壁、武漢、常德、南寧、重慶、遂寧、貴安新區和西鹹新區。

北京 建成 海綿 城市 典範 通州 延慶 兩區 先行 試點
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北京通州區區長換人:張力兵任副區長,代理區長職務

據北京青年報官方微博消息,13日,通州區人大常委會召開第三十七次會議,決定任命張力兵為通州區人民政府副區長,代理區長職務。

據悉,張力兵此前任北京市對口支援和經濟合作工作領導小組辦公室主任,在9月曾被公示擬任區長,當時並未公布是哪個區。

原區長嶽鵬不再擔任,張力兵已經到通州任職多日,並出席了多個政務活動。

張力兵簡歷

張力兵,男,1963年8月生,漢族,北京人,1993年9月入黨,1985年8月參加工作,北京建築工程學院工業與民用建築專業大學畢業,高級工程師。

曾任北京市建委工程處副處長,大興縣副縣長,大興區副區長,石景山區委常委、副區長,市對口支援地震災區指揮部前線分指揮部臨時黨委副書記、常務副指揮,市對口支援和經濟合作工作領導小組辦公室副主任(副局級)。

2014年12月任北京市對口支援和經濟合作工作領導小組辦公室主任(正局級)。

2016年10月任北京市通州區區委副書記。

北京 通州區 通州 區長 換人 張力 兵任 任副 代理 職務
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北京黨政機關傳搬市郊通州

1 : GS(14)@2015-06-15 00:50:09

北京市黨政機關要搬去通州區傳言再有進展,有親中港媒引權威渠道消息稱,今年十月一日前北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政協)將全部由城區遷往通州區潞河鎮,地鐵六號線附近。不過,北京市政府辦值班人員昨回應稱,要以官方消息為準。



打造北京副中心

有關北京市官方機構要搬遷到通州傳聞已久,此為習近平上台後,要推行北京市「消腫減肥」、京津冀一體化策略的一部份。傳包括央企、醫院、大學都要遷出北京核心區,當局要全力打造北京城市副中心,以紓解首都非核心區功能,對京津冀協同發展至關重要。根據新修編的《北京城市總體規劃》,京郊通州、順義、亦莊三地為發展新城,規劃在通州建設新的中央行政辦公區,打造北京的副中心。不過,今年三月全國兩會時,北京市長王安順否認北京市黨政機關搬通州,王當時稱,北京城市總規劃正在修改,目前沒有計劃要將市政府等政治功能搬通州。據悉,北京市黨政機關搬出北京市,牴觸最大是數以萬計市黨政機關官員,他們不滿過去幾十年中央國家機關人員膨脹,卻要北京市「減肥」,認為首當減肥者應是中央國家機關。通州區在北京東部,區中心距北京市中心(天安門)直線距離約25公里,有地鐵六號線通達,雖交通算可,但始終不如市內方便。澎湃網/新浪





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150614/19183659
北京 黨政 機關 傳搬 市郊 通州
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市建局通州街項目招意向 估值逾14億

1 : GS(14)@2018-03-08 10:00:07

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7838&issue=20180308
【明報專訊】政府上周公布新一年度賣地計劃,包括4個市建局項目,當中的深水埗通州街/桂林街「需求主導」重建項目,即日起招收意向書,項目可建約209個單位,市場估值約14.4億元,當中商業部分將用作「時裝基地」用途。

市場料每呎樓面地價約萬元

上述項目鄰近長實(1113)與市建局合作的海壇街住宅項目。市建局昨公布,深水埗通州街/桂林街「需求主導」重建項目,即日起邀請發展商提交合作發展意向書,並會於本月20日截止。

上述地皮佔地16,038方呎,最高可建樓面面積144,345方呎,預計可建209個單位。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚估計,項目每方呎樓面地價約1萬元,地盤估值約14.4億元。

另項目中的商業樓面佔約4.65萬方呎,將作發展深水埗設計及時裝基地的用途,以回應商務及經濟發展局早前提出的建議,達致其培育本港時裝設計人才及將該區發展成為全港的設計及時裝焦點目標。

4萬呎商業樓面作「時裝基地」

據商務及經濟發展局早前建議,項目商業部分將交由香港設計中心負責營運。

此外,為提供一個可持續發展的生活環境,中標發展商須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求興建項目。

其中智能系統包括家居用電丶用水量系統、家居保健系統、智能顯示屏、家居廢物管理系統、建築信息模型系統,以及樓宇管理系統。
市建 建局 通州 項目 意向 估值 14
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市建局通州街項目 賣樓達18億須分紅

1 : GS(14)@2018-05-04 08:03:07

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4496&issue=20180504
【明報專訊】市建局就深水埗通州街/桂林街重建項目,於昨日邀請38家發展商入標競投,項目將5月30日截標。據悉,中標財團將來賣樓收益達18億元後需分紅,達標後首5000萬元分紅比例為20%,其後再按比例遞增,最多50%,若以住宅最高可建樓面面積約97,845方呎計,即每方呎售18,396元就要分紅。另外,商業樓面須交還市建局。

本月30日截標

值得留意,上述項目將是首個實施新安排的市建局重建項目,屆時除公布中標者的名稱及其母公司名稱外,亦會公布中標金額及其他落選的投標者名稱及其母公司名稱。

此外,在與中標者完成簽訂有關項目發展協議後(一般在中標後21個工作天內完成),市建局會以不記名方式,進一步公布落選標書的投標金額。

首個公布標價市建局項目

據悉,有遞交意向書的發展商以港資佔多,當中包括長實(1113)、新地(0016)、信置(0083)、會德豐(0020)、新世界(0017)等。通州街/桂林街重建項目佔地16,038方呎,最高可建樓面面積為144,345方呎,預計可提供209個單位,而項目中的商業樓面面積佔約4.65萬方呎,將會用作發展深水埗設計及時裝基地。

成功中標的發展商須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求興建項目。業界人士估計,項目每方呎樓面地價約1萬至1.4萬元,地盤估值約14.4億至20.2億元。
市建 建局 通州 項目 賣樓 樓達 18 億須 分紅
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市建局通州街項目收20標書 歷來次高

1 : GS(14)@2018-05-31 07:59:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1347&issue=20180531
【明報專訊】市區地皮罕有,市建局深水埗通州街/桂林街重建項目共收到20份標書,為市建局截收標書數目次高,逼近市建局中環卑利街/嘉咸街地盤A項目獲22份標書的市建局收標數目紀錄,亦將是首個以不記名方式公布標價的項目,料能提高市場透明度。

上述重建項目入標發展商全為獨資競投,包括長實(1113)、新地(0016)、信置(0083)、會德豐(0020)、嘉華(0173)、華懋、南豐、遠展(0035)、麗展(0488)、英皇國際(0163)、德祥地產(0199)、香港小輪(0050)、其士國際(0025)、宏安地產(1243)、萬科海外(1036)、富豪酒店(0078)、五礦地產、羅氏地產、建灝地產等。

首市建項目不記名公開標價

首次競投入標市建局項目的五礦地產,該集團香港總部營運總監羅耀榮表示,集團積極發展香港業務,而項目位於市區,適合集團發展。對於將公開標價,他坦言這對市場是好事,也可讓市民知道發展商如何看後市。

據悉,中標財團將來賣樓收益達18億元後須分紅,達標後首5000萬元分紅比例為20%,其後再按比例遞增,最多50%,若以住宅最高可建樓面約97,845方呎計,即每方呎18,396元推售便須分紅。另外,商業樓面涉4.65萬方呎,將發展深水埗設計及時裝基地,須交還市建局。成功中標發展商須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求而興建。業界人士估計,項目每方呎樓面地價約1萬至1.4萬元,地盤估值約14.4億至20.2億元。
市建 建局 通州 項目 20 標書 歷來 次高
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香港小輪以10億 奪通州街項目

1 : GS(14)@2018-06-13 11:51:27

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5491&issue=20180613
【明報專訊】隨着政府修定土地招標政策,過往從未公布重建項目中標價的市建局,亦首度公布開價;市建局昨公布,旗下深水埗通州街、桂林街重建項目由四叔李兆基旗下香港小輪(0050),以10.292億元投得,住宅部分每方呎樓面地價10,519元,惟有關地價仍未計及發展商,未來賣樓向市建局提供的分紅。市場估計,項目住宅部分未來實呎將由2萬元起。

市建局首公布中標價

市建局稱,上述通州街、桂林街項目之發展權,由香港小輪旗下全資附屬公司緯信船務有限公司投得,中標價10.292億元,屬是次項目出價最高投標者,若以住宅最高可建樓面面積約97,845方呎計,即每方呎樓面地價約10,519元。

據悉中標財團將來賣樓收益達18億元後需分紅,達標後首5000萬元分紅比例為20%,其後再按比例遞增,最多50%,若以住宅最高可建樓面面積約97,845方呎計,即每方呎售18,396元就要分紅。另項目亦設涉4.65萬方呎商業樓面,將作發展深水埗設計及時裝基地,並須交還市建局。

住宅部分樓面地價1.05萬

對今次項目批出的價錢,美聯測量師行董事林子彬表示,出價略低於市場預期,估計是反映市建局分紅等成本因素,項目最終由本地發展商中標,反映市場對於市區地皮需求較大。據了解,項目商用部分落成後需交還予市建局,變相增加中標財團的發展成本,相信有關因素已於成交價反映。林估計,項目將來發展以中小型單位為主,預計可提供逾200個住宅單位。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,項目中標價比預期略低,但亦屬合理水平,估計項目可建約210伙,以上車盤為主,估計總發展成本約25億元,住宅部分落成後實呎約2萬元起。他續稱,今次公布中標數據,可增市場透明度,有助發展商「計數」,減少過分「高追」情况。

可減發展商「高追」現象

市建局續指,在與中標者完成簽訂有關項目發展協議後(一般在中標後21個工作天內完成),市建局會以不記名方式,公布這些合乎招標要求但落選標書的投標金額。上述市建局深水埗通州街、桂林街重建項早前共收到20份標書,為市建局截收標書數目次高,逼近市建局中環卑利街、嘉咸街地盤A項目獲22份標書的市建局收標書紀錄。
香港 小輪 10 通州 項目
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香港小輪以10億 奪通州街項目

1 : GS(14)@2018-06-13 11:51:27

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5491&issue=20180613
【明報專訊】隨着政府修定土地招標政策,過往從未公布重建項目中標價的市建局,亦首度公布開價;市建局昨公布,旗下深水埗通州街、桂林街重建項目由四叔李兆基旗下香港小輪(0050),以10.292億元投得,住宅部分每方呎樓面地價10,519元,惟有關地價仍未計及發展商,未來賣樓向市建局提供的分紅。市場估計,項目住宅部分未來實呎將由2萬元起。

市建局首公布中標價

市建局稱,上述通州街、桂林街項目之發展權,由香港小輪旗下全資附屬公司緯信船務有限公司投得,中標價10.292億元,屬是次項目出價最高投標者,若以住宅最高可建樓面面積約97,845方呎計,即每方呎樓面地價約10,519元。

據悉中標財團將來賣樓收益達18億元後需分紅,達標後首5000萬元分紅比例為20%,其後再按比例遞增,最多50%,若以住宅最高可建樓面面積約97,845方呎計,即每方呎售18,396元就要分紅。另項目亦設涉4.65萬方呎商業樓面,將作發展深水埗設計及時裝基地,並須交還市建局。

住宅部分樓面地價1.05萬

對今次項目批出的價錢,美聯測量師行董事林子彬表示,出價略低於市場預期,估計是反映市建局分紅等成本因素,項目最終由本地發展商中標,反映市場對於市區地皮需求較大。據了解,項目商用部分落成後需交還予市建局,變相增加中標財團的發展成本,相信有關因素已於成交價反映。林估計,項目將來發展以中小型單位為主,預計可提供逾200個住宅單位。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,項目中標價比預期略低,但亦屬合理水平,估計項目可建約210伙,以上車盤為主,估計總發展成本約25億元,住宅部分落成後實呎約2萬元起。他續稱,今次公布中標數據,可增市場透明度,有助發展商「計數」,減少過分「高追」情况。

可減發展商「高追」現象

市建局續指,在與中標者完成簽訂有關項目發展協議後(一般在中標後21個工作天內完成),市建局會以不記名方式,公布這些合乎招標要求但落選標書的投標金額。上述市建局深水埗通州街、桂林街重建項早前共收到20份標書,為市建局截收標書數目次高,逼近市建局中環卑利街、嘉咸街地盤A項目獲22份標書的市建局收標書紀錄。
香港 小輪 10 通州 項目
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350575

市建局通州街中標價高最低九成 首公開入標價 呎價低見5570元

1 : GS(14)@2018-07-17 07:09:38

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0739&issue=20180717
【明報專訊】發展商於今年3月公布,今年度起推出的官地,將會公布中標者以外所有投標價,以增加透明度,市建局亦採取相同安排,上月公布由香港小輪(0050)以10.292億元投得的深水埗通州街/桂林街市建局項目,便成為首個公布落選財團入標價的項目。除中標者外,其餘19份標書出價由5.45億至9.5588億元,較中標價低7.1%至47%(見表),中標價更高出最低價近九成。

明報記者 林尚民

上述市建局項目由香港小輪以10.292億元投得,每方呎樓面地價約10,518元,市建局昨日首度公布落選財團入標價,項目其餘19份標書,除香港小輪外,發展商出價介乎5.45億至9.5588億元,以項目可建住宅樓面約97,845方呎計,每方呎樓面地價5570至9769元,次高出價與香港小輪的中標價僅相差約7.1%,出手最低的一家發展商出價較中標價低47%。

上述地價仍未包括發展商未來賣樓時向市建局提供的分紅。據悉,中標財團將來賣樓收益達18億元後需要分紅,達標後首5000萬元分紅比例為20%,其後再按比例遞增,最多50%,另項目亦設涉4.65萬方呎商業樓面,將用作發展深水埗設計及時裝基地,並須交還市建局。

次高入標價低香港小輪價7%

事實上,以往市建局的重建項目均不會公布中標價,更不會公布其餘標書的出價,今次上述項目是首個實施新安排的市建局項目,以不記名方式公布落選標書的入標價。今次重建項目入標發展商全為獨資競投,包括長實(1113)、新地(0016)、信置(0083)、會德豐(0020)、嘉華(0173)、華懋、南豐、遠展(0035)、麗展(0488)、英皇國際(0163)、德祥地產(0199)、其士國際(0025)、宏安地產(1243)、萬科海外(1036)、富豪酒店(0078)、五礦地產、羅氏地產、建灝地產等。

粉嶺安全街工業地本周五截標

翻查資料,發展局長黃偉綸早於今年3月初公布賣地計劃時表示,自4月份起推出的官地,在開標後約4星期將以不記名形式公布餘下所有投標價,以增加透明度。但實際上,政府上季推出的官地迄今仍未截標,市建局今次「爬頭」,早於地政總署實行有關安排。最快採取相關安排的官地,將會是本周五截標的粉嶺安全街工業地。

測量師:助發展商減過分「高追」

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,市建局公布中標數據可增加市場透明度,亦可減少公眾疑慮及提升市建局形象;對發展商而言,未來亦可參考相關數據,有助日後出價。在現時樓價高企下,增加透明度有助發展商計數,減少過分高追情况。
市建 建局 通州 中標 價高 最低 九成 公開 標價 呎價 價低 低見 5570
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350815

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