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6億資產落袋 劉鑾雄辣招出擊


2004-9-30  NM




人稱「大細劉」的劉鑾雄、劉鑾鴻 兄弟,近日心情非常好。兩人一手湊大的崇光上海分店「久光百貨」本週三開幕,兩兄弟不但飛到上海剪綵,還請鄭裕彤、何超瓊等一班富豪及明星到場,場面要多 熱鬧有多熱鬧。不過真正令他們喜上眉梢,還因其辣招套資產的收購建議,快將完成。只要十月中股東大會一過,劉氏兄弟便可以吸走華人置業旗下,包括白加道三 十一號等十一項貴重物業,以及一批瓷器、古董,共值六億四千萬元。過去兩年,華置瘋狂回購股份的同時,劉鑾雄卻一直減持股份,當時無人猜透劉鑾雄的葫蘆賣 什麼藥。原來華置不斷回購,令到股價高企及大股東股權上升,大細劉便趁勢在這兩年內高價配股,套現六億九千萬元;其後大劉再用這筆錢向華置收購資產物業, 令人嘆為觀止。劉鑾雄今次財技表演,足足持續了兩年。○二年九月華置向股東提出回購建議,以每股九角,最多回購百分之八點九的股份。這回購價雖然較當時股 價八毫,有百分之九點八溢價,但仍遠遠低於○一年每股資產淨值六元五角一仙,所以小股東反應並不熱烈,最後接納股份只得百分之三點三。雖然如此,劉鑾雄及 劉鑾鴻已經不費分毫,輕易將持股量由六成八唧高至七成一。當時市場還以為劉氏兄弟只是想透過回購來提高自己持股量,然後伺機以低價將華置私有化。劉鑾雄○ 三年一月接受訪問時,被問到是否有意私有化,他回答說:「當中有很多不方便同你講,是商業秘密。」的而且確,市場明顯低估了劉鑾雄的財技,不知華置好戲在 後頭。

粉墨登場唱好華置此後,華置還不斷的回購。由○二年至今,華置共斥資八億二千萬,回購了合共一百五十九次,回購股份達三億四千九百萬 股。大細劉的持股量,因而一度高達七成五。回購股份以後,華置又着手改善賬目。以物業發展、收租及放貸為主業的華置,去年重估物業價值,回撥了五億多。另 外華置去年瞓身炒股,旗下證券組合,一年間升值了十八億,加上回購後股本縮小,令○三年度每股資產淨值勁升三成七。而華置去年更藉着物業回撥及出售樓盤, 轉虧為盈賺十一億,每股盈利達五十二點一仙。每股盈利及每股資產值提升以後,自然可推高疲弱的股價。打從去年開始,向來透明度不高的華置,突然變得高調, 除了經常派出管理層與傳媒飯局吹風,指公司股價遠低於資產值;連大細劉亦粉墨登場,頻頻接受傳媒訪問及見基金經理。大細劉有意無意放風,稱○三至○六年期 間,華置售樓可套現最多六十億元。一名曾與華置管理層見面的分析員說:「他們口口聲聲要做基金股,自然要執好盤數才出來唱好自己。」這招硬銷果然乖,股價 由○二年回購的八毫子水位,升至今年高位五元一角五仙計,翻了五倍。

套現六億股權不變華置股價水漲船高,有利劉鑾雄減持套現。由○三年至 今,劉鑾雄減持過四次,套現近十一億元現金。雖然其間他亦多番增持,但來來回回,他從股票市場搵了六億元回來。連同細劉在今年四月減持套現的九千萬元,兩 兄弟共套了六億九千萬元。由於公司不斷回購股份,令大細劉的股權上升,故此大細劉雖連番賣股,目前大劉仍持股六成三,細劉持股為百分之九點六,加起來仍維 持近七成三。只是用了兩年時間,大細劉便可以力保股權不變又搵近七億元,的確神乎奇技,但還未算是戲肉。今年八月,劉鑾雄向華置買入十一項貴重物業以及一 間持有中國瓷器、古董的附屬公司,總代價為六億四千萬元,其中物業作價為五億五千萬元,餘額為附屬公司的作價。劉鑾雄如果以減持套現所得的現金來支付這筆 使費,可謂綽綽有餘。今次華置出售物業及資產,將會錄得三億三千萬元除稅前收益,以及六億四千萬元現金,表面看似很「筍」。不過華置過去兩年頻頻回購,大 股東股權因而提高,而大劉亦趁機減持套現,雖則六億元現金又再回流公司,但相比起回購所用的八億二千萬,公司現金流量還是少了二億元,而且還少了一批貴重 資產!

套走六億資產大法

豪宅看法忽熱忽冷華置今次以樓市趨淡為理由,出售白加道三十一號四間獨立屋,認為可以令公司先行獲得 合理的投資回報。至於另外七個物業是屬於豪宅及高尚住宅,包括了帝景園、禮頓山、蔚雲閣、寶翠園及Mayfair(見附表)。華置解釋,這批物業地點分 散,而且無共同終止租約,出售令公司可集中資源,發展其他物業項目。一名半年前見過華置管理層的地產分析員感到十分奇怪:「他們想托高華置股價時,就 sell豪宅概念,又將白加道三十一號物業說成『秘密武器』一樣,如今因為要出售給大股東,又唱淡豪宅。幸好我沒有向客戶推介,否則不知道如何交待。」他 認為華置今次轉軚,已經損害了公司誠信。劉鑾雄在收購協議上寫明,若白加道物業在交易完成後兩年內售出,出售價格若超過收購價的話,劉鑾雄願意將超出金額 的八成分給華置。一名華資投資銀行家解畫:「這樣做即是變相大股東收多兩成錢,但又要說成是益小股東一樣。」況且如果大劉兩年後才賣白加道物業,到時他賺 多少,也與小股東無關。

利福上市幫大股東啃貨大劉今次收購華置物業,仍有待獨立股東投票通過,有關的股東特別大會將會在十月十八日舉行。市 場人士估計大劉今次「實食無黐牙」。「華置第二大股東是誠哥(李嘉誠),你估他會不會提出反對?」李嘉誠目前持華置百分之八點三股份。大細劉「益」股東早 有前科,例如今年三月利福上市集資十五億元,當中五億元是用來向大股東(劉鑾雄兄弟及鄭裕彤)收購上海久百城市廣場五成股權及久光百貨六成五股權。當時市 場質疑,為何不直接將上述資產注入公司,一併招股上市,而是用上市集資來的錢向自己收購資產,有骨水之嫌。當時利福董事總經理的劉鑾鴻以「益街坊」的口吻 回應,出售呎價較市場折讓,發展上海百貨可開拓公司長遠收益,答了等於無答。不過集資的錢已入了他們的口袋,久光百貨亦在本週三正式開幕。要數股民印象最 深刻的,還有八十年代大劉首創的車輪戰供股。劉鑾雄當時擁有三間上市公司:愛美高、華置 及中華娛樂,稱為愛美高系。八六年愛美高系最底層的中華娛樂供股集資,中華娛樂大股東華置因要認購股份,於是自己都要供股集資。愛美高是華置大股東,同樣 因要認購華置股份,所以又要供股。如此一層又一層的供股活動中,愛美高系在八六年至八九年間,連環供股八次,共集資超過五十億元。

散戶基金 也怕怕劉鑾雄在八十年代先後狙擊李兆基旗下的煤氣及嘉道理旗下的大酒店,令他在股市聲名大噪,小股東被他過人的財技吸引,加上又擔心不供股的話,自己股權 會被攤薄,所以最初都心甘命抵供股。之後愈供愈大,不少小股東無力跟隨,索性冚牌投降,令愛美高股價大跌,股票無人問津。當愛美高股價跌至低殘時,大劉便 出手逐一以低價將公司私有化,令小股東非常不滿,但亦無可奈何。最近大劉接受傳媒訪問,談及當年供股的壯舉,劉鑾雄反指股東不理解公司當時剛以二十四億元 買入夏т大廈及皇室堡,但八七年一場股災令包銷商退出,所以華置才要分開多次供股。近年華置致力重建形象,去年開始派發股息,是九八年後首次洹。劉鑾雄今 年四月又罕有地出席業績發布會,親自為業績解畫,但並非人人接受他的新形象。「他的狙擊手形象太深入民心,供股供到股民都怕,實在不知道他下一步會怎樣。 市場上仍有很多優質地產股,不是非買華置不可。」一名基金部主管說。


資產 落袋 劉鑾 鑾雄 雄辣 辣招 出擊
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足本爭產內幕 煲呔插手談判破裂 郭炳湘辣招反擊

2012-04-05 NM

候任特首梁振英當選後第四天,傳聞已久的「新地案」隨即由廉政公署展開行動,上週四拘捕了前政務司司長許仕仁以及新地郭炳江、郭炳聯兩位聯席主席,事件震撼香港的政、商界。
許仕仁是有史以來被廉署拘捕之最高級政府官員,為一直奉行高薪養廉的政府公務員制度打上問號,而涉及的地產商——新鴻基地產(016),一直獲投資者譽為良好企業管治的優質藍籌公司。揭開面紗,背後竟涉嫌透過官商勾結的手法來營商,令股東跌碎一地眼鏡。
不過說到底「新地案」其實是由「郭氏家變」演變出來的一場為爭奪權力及地位,以至於骨肉相殘的鬥爭。作為長子的前主席郭炳湘自○八年被罷免主席職 務後;一直以非執董身份監視着公司的一舉一動,雖然一度與兩弟和談,但最後因「銀碼」不合而破裂,連母親也站在兩弟一方,甚至把大哥郭炳湘踢出家族基金的 受益人行列,被逼上梁山的郭炳湘最後不惜走上同歸於盡這一步。


上週四早上六時多,大批廉政公署人員,突然來到前政 務司司長許仕仁位於跑馬地禮頓山的住所搜查,並將好夢正酣的許仕仁拘捕;其間許仕仁居住的第六座一部升降機還要「鎖」,方便將大批文件運走,令住客怨聲 載道。許仕仁其後在早上八時多被帶返位於北角的廉署總部扣查。與此同時,廉署人員亦到新地聯席主席郭炳江及郭炳聯兄弟、分別位於淺水灣南灣道八A及深水灣 道五十一至五十五號的住所,將他們帶至位於灣仔新鴻基中心的新地總部搜查。
據知,在新地主理財務的郭炳聯,辦公室被搜查得最仔細,故在早上十一時多,主理建築的郭炳江率先被帶回廉署扣查,至下午近一時,郭炳聯才被帶署問 話。而廉署搜來的新地內部文件,由於數量太多,要由七人車運走。其間代表郭炳江的大律師駱應淦曾出入廉署,直至同日晚上十一時多,許仕仁、郭炳江及郭炳 聯,才分別獲准保釋離開。
由於牽連甚廣及案情敏感,當日廉署人員接到上頭命令到達目的地後,才知這次行動是要拘捕三大巨頭;而有份調查此案的廉署人員,亦被其他組別的廉署人員暗中調查,以免旁生枝節,致令廉署內亦人心惶惶。

教堂憔悴現身
三 人被捕這個轟動的消息,最直接反映在擁有約二千五百億市值的新鴻基地產股價之上。上週五新地復牌,甫開市已裂口低開一成半,失守「紅底股」之列,最低見九 十四元,大型基金洗倉意向明顯,最終收報九十六點五元,跌一成三,成交金額高近一百一十七億元。除成為跌幅最大藍籌,亦為集團上市十四年以來最大的單日跌 幅。新地市值單日就蒸發近三百八十二億元,按郭氏一家持股約四成二計,身家亦減少逾一百六十億元。 而大行亦隨即毫不客氣,紛紛踩低新地評級及目標價。穆迪、惠譽及標普都將其列入負面名單;而花旗則更狠,一下子將目標價大削三成! 為穩定股民的虛怯心靈,即晚七時多,新地公關部向傳媒發出電郵,指「今天兩位郭先生已返回公司履行職務」。不到一小時,另一封電郵則澄清,郭炳聯太太劉寶 賜早於○九年已辭退新地所有職務。當晚九時十九分,郭炳江及郭炳聯更向員工發公開信,動之以情,強調:「放心,一切如常!」 為穩定軍心,郭炳聯於上週六現身,早上九時許,郭炳聯乘坐香檳色平治房車離開深水灣道住所,返抵新鴻基中心準備轉入停車場返工,在門口守候多時的記者都撲 埋上身,郭炳聯非但無被嚇到,只是木無表情。到本週日郭炳聯亦有回新鴻基中心返工,反而這兩天都不見郭炳江踪影。原來本週日早上十一時多,郭炳江獨自來到 中環中心七十五樓的教會參加崇拜。但郭炳江不如早前被報刊偷拍到在教堂大聲懺悔的許仕仁,反而在詩歌獻唱時手舞足蹈,更不時大聲回應台上的主持。本刊記者 發現他全程一個人坐在角落,附近有至少一名中國籍保鏢監視四周,有一、兩位跟他稔熟的教友上前和他擁抱和寒暄,他亦笑容滿臉示好。約十二時四十分,他在其 他教友離開前先行離開。

禮頓山現貪踪
本週一新地再跌百分之二,收報九十四元四角,反映股民對新地管治未夠信心。郭炳 江和郭炳聯麻煩纏身,身為兩人大哥的郭炳湘,在事件後向身邊友人透露,此後一定難與母親郭老太見面飲茶了!事實上,這次廉政行動,是由郭炳湘及身邊人士報 案。「○八年郭氏家變,三兄弟傾唔掂分身家金額後,水哥(郭炳湘)嘅紅顏知己唐錦馨Ida,拎住大堆新地內部機密文件踩入廉署,要求調查。開頭廉署並無重 視,後來唐錦馨威脅會逐日拿到報館爆料,令捲入案件嘅政商界人士會愈揭愈多,廉署才認真處理。」一名知情人士說。 在廉署掌握大量資料後,與許仕仁非常熟絡的特首曾蔭權,縱有千百萬個不願,亦唯有忍痛批准廉署行動,而中央亦已默許。據知,律政司司長黃仁龍亦向英國法律 界尋求意見,原本他希望落案向許仕仁、郭炳江及郭炳聯控以四條罪名,其後改控兩條,因英國方面認為該兩條罪,入罪成功率有九成九,非常有信心。 其中一個指控,牽涉的是許仕仁現正租住、由新地發展的跑馬地禮頓山。禮頓山在○○年開售,當時內購收票熱烈,更出現買家搶購和炒籌情況,唯獨第六座二十樓 B、坐擁跑馬地馬場景色的單位,由始至終未有售出。毗鄰的A單位,本來○一年以一千九百多萬元售出,及後在○二年十月,由另一間郭炳聯出任股東的公司,以 一千七百多萬元購入。其後許仕仁在新地手上,拿過這兩單位鎖匙,並打通為一個四千四百多呎的巨型相連單位。

新地千億王國

銀行戶口巨額存款
許 仕仁數個月後搬入,但並無交租,當時他身任積金局行政總裁,到○三年八月退任。他早在○三年三月,即退任積金局行政總裁之前五個月,已成立顧問公司「德福 企業」,準備辭任後變身新地顧問,「佢一做新地顧問,新地已俾咗一千萬元顧問費,歷年來共俾咗幾千萬。後來許仕仁出任政務司司長,雖然話每個月交十六萬元 租金,但他仍然有從新地收受金錢利益,干犯防止賄賂條例及公職人員行為失當罪。」一名知情人士指,許仕仁在東亞銀行設有一個戶口,經常有大額金錢往來,但 許仕仁解釋不到金錢來源。許仕仁曾聲稱金錢由朋友借出,但他卻從來不需要歸還。 許仕仁出任政務司司長時,不單只在政府內各部門替新地拉線,還向新地透露政府有關土地政策的機密;例如西九龍文娛填海區(簡稱西九)這一嚿肥豬肉,許仕仁 一直替新地穿針引線,志在必得。據知當局掌握資料,西九項目在許仕仁協助下,內定會由新地奪得。 在○三年九月,政府發出西九發展建議邀請書,當時剛退任積金局的許仕仁,據知協助拉攏長實(001)與新地搭檔,合組「活力星國際」競投西九這佔地達四十 公頃的項目。○三年十一月許更以顧問公司德福企業名義,與新地簽下顧問合約,為新地提供經濟及政治意見,該公司成立頭兩年的註冊地址,是新地旗下收租物業 國金中心一期。

明撐新地
作為西九發起人的曾蔭權,當時執意要保留巨型天幕,且為遷就天幕採取單一招標,令城中有財力 競投的發展商僅得一兩家,而長實與新地的罕有聯手,令活力星中標的呼聲甚囂塵上。雖然許仕仁重返政府任政務司司長前,已被人踢爆曾現身部分新地搞的西九計 劃飯局,但許仕仁一於少理,上任後在傳媒高層聚會中,仍死撐自己「無參與新地競投西九項目,無嘢要避嫌」。 在許仕仁重返政府前四個月,即○五年二月,新地旗下公司僅以每呎五亳子,短期租得西九共五十萬呎用地,租約期兩年。當時正值新地重頭新盤凱旋門推售,新地 租用該處作高爾夫球場及餐廳,同時在外圍大賣凱旋門廣告,被外界猛烈炮轟。就在許仕仁坐正政務司司長之位僅兩個多月,一次會見建築及建造業人士時,他突然 為新地「護航」,提出西九土地一直丟空很浪費,提議考慮出租作臨時用途,並明言該處可建高球場,可每兩年續約一次。就算他當年十月為西九再訂方案,提議中 標財團先付三百億元入場費成立發展基金,然而這計劃同樣只有大財團才做得到。其後整個西九項目在外界極力反對下,政府無奈推倒,最近才重來。

拘留前心事重重
據 政商界人士透露,許仕仁雖然縱橫官場數十年,且官至政務司司長,但由於經常賭馬輸錢,根本就沒有積蓄。根據土地註冊處資料,他一直只有一個物業揸手,屬一 九七八年以二十三萬元購入的灣仔廣生行大廈單位;該單位於去年十一月以三百萬元售出。許仕仁手頭亦只有一輛已用了多年的凌志房車。他往日識飲識歎的享受生 活,自是財來自有方。自去年底傳出被查後,許仕仁即突然暴瘦,且經常一支公出入住所、教堂及中醫診所。據知其妻羅美美現時患有癌症,而許仕仁則有糖尿病等 百病纏身,他的好友都擔心在多重打擊下,許仕仁會捱不下去。 至於郭氏兄弟,郭炳聯被拉前一日,即上週三,曾出席新地主辦的「濃情.家書」閱讀寫作比賽揭幕禮。他憶起年少時在英國留學,常給父母寫家書,傾訴留學情 況。而在活動的前一晚,他重讀朱自清的《背影》時,想起亡父,不禁流下淚來,流露出他罕有感性的一面。而一向為虔誠基督徒的郭炳江,早年曾公開分享見證, 被問到一個人不可同時侍奉兩個主人,在神與金錢之間,如何取捨時,郭炳江回答:「今天的擔子很重,我背負着過萬個包袱(新地有二萬多員工)。首先要尋求神 的王國,神嘅法律有好多灰色地帶,我會盡力做,有時justify唔到都無辦法,只有盡力做。」

恩怨情仇 家變揭幕
一 切由一九九七年,郭炳湘被綽號「大富豪」的張子強綁架七日開始。郭炳湘在深水灣豪宅大門外被人用房車攔截綁架,七天內每日都被打和恐嚇,更被脫去身上衣 服,困在小木箱內,只能進食叉燒飯和水。但兩個弟弟郭炳江及郭炳聯,對贖金有意見,令大哥遲遲未獲救。因此患有「創傷後遺症」的郭炳湘,其後被指失常、被 迫休假、家族基金無得分,到近年決定分家時卻一個仙也未收到;逼得郭炳湘無視親情,決定進行大報復。


早在○八年, 郭炳湘被迫退任新地主席一職前,郭炳湘與兩名弟弟已出現嚴重分歧。郭炳湘曾找來有煲呔針之稱的大班鄭經翰周旋,而兩名弟弟則找曾蔭權的「沙煲兄弟」許仕仁 當顧問幕後發功。三人的母親郭老太曾向特首曾蔭權哭訴謂「兄弟打交」,尋求協助,結果由曾蔭權任中間人,雙方曾會面進行談判,最終談不攏郭炳湘被踢出局。 深知自己回巢無望,郭炳湘開始和兩名弟弟傾分身家。三人透過律師從中協商,據知情人士透露,兩名弟弟開價二百億元,但郭炳湘認為自己對市值逾千億元的新地 貢獻最多,反價一千億,結果激嬲兩弟及郭老太;自此,郭老太亦站在兩名弟弟一邊。 而一直支持郭炳湘的紅顏知己唐錦馨(Ida),則不斷從旁獻計。唐錦馨的父親唐全,與警界相熟,年輕時經常一起行山,唐全亦活躍社交界,曾是當年「鶯鳴 會」核心成員;該鶯鳴會是富豪的聯誼組織,經常在麗池、新都城等夜總會聚會。他與前警務處處長李君夏、前警務處副處長劉玉權、及前警務處副處長黃燦光相 熟。故自小與警界有淵源的唐錦馨,一直奉行查證這一套;當郭炳湘還在任新地主席時,唐錦馨已提議把黃燦光引入新地查數,但被兩名弟弟拒絕,其後成功引入德 勤會計師樓調查。就在爭產前夕,前總警司陳鐵堅被新地聘任為保安顧問,並直接向郭老太匯報。而無論在任新地主席後期,到郭炳湘被調任非執董期間,他都一直 密密搜證,並向廉署舉報,終導致今次拘捕事件。

紅顏助查證
郭氏三兄弟的關係,在九七年開始變質。當年郭炳湘被張子強 綁架,因兩弟遲遲未有共識交贖金,令他承受不必要的驚嚇及毆打。據知,兩名弟弟還即時向中央匯報,即使郭炳湘被綁,新地仍然穩健。最後,六億元贖金是由太 太李天穎先拿出來,後來郭炳湘獲釋,有指兩個弟弟反對贖金由公司支付,令郭炳湘非常生氣,後來要郭老太親自調停,指郭炳湘因出任主席太高調才會成被綁目 標,故由家族付贖金。 郭炳湘以往只着重酒店裝修及設計等「濕碎」工作,得到創傷後遺症後,變得憂慮、緊張和不相信其他人。一名新地職員指:「佢淨係信晒Ida,個女人都好強 勢,郭炳湘返公司開會嗰時成日好鬼躁,好多同事都驚咗佢,無人想佢返嚟做。」九龍站ICC項目,郭炳湘想處理租務部事宜,但被兩個弟弟否決。「郭炳湘不滿 在○七年時,兩弟竟將ICC三十萬呎寫字樓,以每呎三十蚊的平租,租予瑞信十二年。到○八年,ICC租金已升到五十蚊一呎。其實當時郭炳湘已知道,郭炳聯 是親自插手ICC的租務,有人賺取回佣。」郭炳湘身邊人士說。

兩弟逼到傻
○八年二月,新地終發出通告,身為新地主席 的大哥郭炳湘,以「私人理由」宣布休假,其間不會履行職務,轉由兩名弟弟執行。郭炳湘最嬲的,是兩名弟弟指他精神有問題。郭炳江和炳聯曾引述史丹福大學專 家診斷,指郭炳湘在被綁架後患上躁狂抑鬱症,不適合做主席及行政總裁。「郭炳湘認為是兩弟及郭老太設局,令他相信該醫生及服藥。」其身邊人指。郭炳湘於該 董事會前一小時,入稟法院申請禁制令,指出五點爭拗,包括不應由陳祖澤任非執董等。但法庭宣布他申請禁制令敗訴,董事會決定罷免其執行行政總裁職務,且委 任郭老太鄺肖卿出任主席。 不過郭炳湘的入稟狀,正暴露新地的管治問題,與今次廉署行動不謀而合。入稟狀其中一個指控,是指新地購入一幅位於新界地皮前,該地皮的原業主,本來向新地 執行董事陳鉅源磋商出售,但陳鉅源表示不感興趣,但最終新地乃經由陳鉅源介紹,向一間公司以高於原業主提出的金額購入該地皮,故懷疑當中有人賺取差價。有 指該地為大圍香粉寮。 此後郭炳湘極留意新地的一舉一動,○九年新地的環球貿易廣場(ICC),即將竣工階段,卻發生特大工業意外,釀成六死慘案。入伙前,當時已率先租用並搬入 的摩根士丹利(大摩),投訴傾倒廢料噪音大,六名工人遂加建工作台處理垃圾,其間工作台由廿七樓急墮十樓,六名工人當場慘死。新地非常重視大摩,這個大租 客共租了十六層作辦公室。早前九龍站車位長期短缺,炒至二百萬元一個,有停車場職員指出,附近天璽一半以上的車位是預留大摩使用。意外發生後,認為該項目 涉回佣的郭炳湘,非常關注事件,當時並指:「希望有關部門會好好研究意外的原因,避免再有同類慘劇發生。」

郭氏家族表
1. 新鴻基地產創辦人,於一九九○年十月三十日逝世,享年八十二歲。 2. 於二○○八年五月以八十二歲高齡出任新地主席,至二○一一年九月離任。 3. 二○○八年五月遭罷免新地主席之位,改任非執董。 4. 父親李瑞聯是九巴公司醫生,與郭炳湘在社交場合認識。 5. 新地聯席主席兼董事總經理 6. 新地建築部經理,主理物料採購,一九七九年三月八日與郭炳江結婚。 7. 新地聯席主席兼董事總經理 8. 律師,曾出任新地法律顧問,約於兩年前不再在新地擔任任何職位;一九七八年三月二十九日與郭炳聯結婚。 9. 倫大畢業後,擔任新地人事總務部經理,一九七八年六月二十五日因病逝世。 10. 馬主,父親為老牌地產商黃允畋,於倫大讀書時認識郭婉君,二人於一九七四年一月結婚。 11. 郭氏基金執行董事 12. 哈佛大學經濟系文學士畢業,現於新地工作。 13. 著名米商呂明才後人,父親為建築師學會會長呂元祥, 二人於二○○六年十一月結婚。 14. 一九九九年趁科網股熱潮,與鄭裕彤孫兒鄭志恒創立醫療網站及健康雜誌。

不滿山頭主義
郭炳湘不滿新地的,還包 括其內裡的山頭主義。郭炳湘的老婆李天穎(Wendy),一向不理新地業務,但一直以來,兩名弟弟郭炳江及炳聯,卻刻意安排家人掌管公司內不同的重要部 門。郭炳江太太梁潔芹是新地建築部經理,女兒郭曉妍亦曾於採購部工作,如今兩個部門都歸這位二少奶管理。 至於三少奶郭炳聯太太劉寶賜,原本是新地法律顧問,○九年突辭退新地所有職務;炳聯在公司直接掌管部門約十四個,較二哥炳江多一倍以上,亦為集團揸數人, 掌管集團會計部。以往兩兄弟負責不同範疇,彼此絕少踩過界。只是,大哥郭炳湘「出局」後,野心勃勃的炳聯,便開始安插親信於各部門,甚至於一○年安排患弱 視的兒子到各部門實習,尤其作為新地命脈兼是炳江夫婦山頭的建築部。 位於新鴻基中心四十三及四十四樓的建築部,是新地最大的部門,有獨立的會計部、人事部、電腦部。而建築部工作的員工,可以由建築部獨立聘請,也可以由集團 聘請。此外,二少奶梁潔芹還打理新地採購部這個肥缺,每年幫新地採購涉及一百億元的物資,當中大部分錢是用來買意大利雲石,供新地旗下各新盤作建材。據新 地二千年帶記者團到意大利Carrara睇雲石礦時透露,集團自九五年起,每年就用五至六億元採購雲石,主要來源地就是意大利,即使在埃及、印度、巴西、 西班牙、法國等地買雲石,都要運往意大利切割及拋光。「二少奶梁潔芹嘅一個姊妹,喺意大利有一個雲石礦,專提供意大利雲石俾新地啲豪宅。就算將其他地方的 雲石運過去意大利當地加工,成本要貴兩成,新地一樣無手軟。」一名知情者透露。

家族基金無得分
被迫退下新地主席一職 後,郭炳湘在國內政、商界仍相當活躍,不時帶港商到國內上海、重慶、四川考察覓商機,又投資新股,還支持梁振英參選行政長官。一○年,他以私人身份參與長 實投得的亞皆老街項目,有指是李澤鉅投得地皮後,主動邀請郭炳湘合作,共同發展。郭炳湘亦透過發言人表示,獲其母郭老太同意後,才入股該項目。 三兄弟愈走愈遠,一○年十月郭老太更重組基金。郭家透過家族信託基金持有十億股,約四成二新地股權;該信託基本分成三份,郭老太是全部受益人,由郭炳湘的 「家人」、郭炳江及其家人、郭炳聯及其家人各佔三分之一。基金竟撇除郭炳湘,令他極度憤怒,而郭炳湘至今,仍未收過一分一毫,成為他呈報廉署的導火線。

郭氏兄弟爭產事件簿

兄弟不再同心
據 知郭炳江及郭炳聯的妻子,亦是廉署的調查目標。現時郭炳江及炳聯被拘捕,另一執董陳鉅源較早前已被廉署調查,加上另一執董、已八十歲的陳啟銘亦於上週三離 世,新地的管治班底已所餘無幾。新地上週四晚宣布成立三人特別委員會處理事件,成員包括執行董事黃植榮、非執行董事黃奕鑑,以及獨立非執行董事王于漸教 授。不過,郭炳湘身邊人士透露,郭炳湘對此亦感不滿,認為是自己人查自己人。處於半真空的新地,正陷入創立以來最嚴重的管治危機。 原來當初新地的創辦人郭得勝,並非屬意由三兄弟接任。○三年郭炳江分享見證時表示,一九七七年,他與弟弟郭炳聯在英國求學時,家人一個電話要他倆立即趕返 香港,原來他們的家姐郭婉君患上癌症,郭炳江說:「家姐好叻,又係基督徒,如果仍然在生,肯定做主席係家姐,唔係我哋三兄弟。」家姐郭婉君最終於一九七八 年過身。及至九○年十月,郭得勝中風,三兄弟及母親經常在醫院陪伴老父,三兄弟當時應承父親,會好好維持公司,不會浪費父親一生建立的事業,郭得勝昏迷十 日後過身。當時的「兄弟同心,其利斷金」,變成今日的骨肉相殘,大家始料不及。

收地集團輸送利益
新鴻基地產作為全港 最大的地產發展商,地產項目遍及港九新界,新界西北區是新地最大勢力範圍。要在新界收地發展,涉及不同人士的利益,亦受不同土地條例監管,因此新地與政府 部門、環保團體、以至原居民、新界陀地等,都有着千絲萬縷的關係,當中亦涉及很多利益轇轕。要達到目的,有時花錢解決,有時卻要靠「朝中人」幫忙,這類敏 感事宜不便由新地出面,由此造就了一個龐大的利益輸送集團。


新地歷年來在新界的矚目項目,包括有沙田新城市廣場、 馬灣珀麗灣、及元朗YOHO Town等。絕大部分的收地工程,都由早前已被廉署拘留的新鴻基地產執行董事陳鉅源負責,而陳鉅源每每找來荃灣鄉紳陳國鉅幫忙,成為新地的御用收地專家。 陳國鉅又名陳聖安,英文名David Chan,在郭得勝年代已開始和新地合作,包辦一切新界收地事宜。多年來,與新地陳鉅源幾乎每星期都會開會,商討收地目標、了解進度等。陳鉅源極倚靠 David Chan策劃收地及利益分配,「陳鉅源都收David Chan唔少着數,喺新地賺一份糧,外面再賺一份,搵埋唔少㗎!」一名新界鄉紳說。

朝中有人好辦事
該 鄉紳指,中間人要擺平地方勢力,亦要打通政府內部人脈,「一個好常見嘅方法,就係借助幫政府興建康樂設施,去換取提升建屋的地積比率,但重點係該地有無需 要咁多康樂設施呢?當然係裡面有人教點樣做。」他指,前民政事務局局長何志平與David Chan來往甚密,何志平於○二至○七年出任民政事務局局長,康樂及文化事務署正是其轄下部門。由於甚老友,經常結伴用膳。 
「好多渠道都靠官員,新地發展每個地盤都會問晒啲官攞料,主要是David Chan直接接觸。好多官員十幾年前已開始合作,但喺公開場合會扮唔識。」David Chan與陳鉅源開會,會直接到新地位於新鴻基中心的總部,但與政府官員開會則轉到西貢一間叫「131」的私竇法國餐廳,該餐廳平日對外開放,「但如果佢 哋同埋啲官嚟食就會包場,唔俾有外人喺度。」知情者說。
David Chan亦喜歡在「131」宴請新界鄉紳,「例如黃毛發、鄧光榮嗰班十四鄉鄉委,次次都來食鵝肝、魚子醬,貪間餐廳夠得體又就腳。」131餐廳的老闆,是 David Chan公司一名顧問的女兒,該顧問曾任建築系大學教授,向陳提供很多有關建築的資訊。這餐廳亦十分巴閉,位於新地西沙項目中的井頭村路一百三十一號,以 三層高紅磚村屋改建,老闆專誠以短期合約形式從法國等地請來廚師主理,每三個月就會換一次廚師,晚餐千多元一位。由於位置偏僻隱蔽,開業十多年,吸引不少 政商界人士前來幫襯,「李澤楷鍾意嚟食甜品,但佢通常係開遊艇出海前叫外賣,再駛架快艇來附近碼頭攞。」

收地步驟

收地四大天王
出 身於青衣的David Chan能夠被新地器重,皆因他善於在新界鄉紳陀地之間游走。每逢新地「睇中」地段、並開價後,陳國鉅便會安排旗下「收地四大天王」出手,此四大天王包括 其胞弟陳有來(Charles),人稱伍華、直接與鄉事及陀地聯繫的伍啟華,其妻子梁靜霞,及兒子伍嘉偉(Benny)。除他們外還有員工二、三十人,包 括律師、會計師、投資分析員等專業人士,甚至退休警司、回歸前退休高官,以及大學教授等,牽涉的人脈廣泛。 「伍啟華及Charles幾乎每一晚,都要與鄉紳們到深圳、東莞等夜總會玩樂;四大天王中,以伍嘉偉最年輕,被視為將來接班人,與David Chan兒子陳上智(Michael)拍住上。」一名熟悉他們的人士指。據了解,陳上智年約二十七歲,中小學讀男拔萃,北京大學畢業,現在公司幫手汲取經 驗。 要成功收地,招數不外乎「威逼利誘」;「四大天王」會找來生面孔的人收購村口或主要道路等貴地,再以多間不同公司名義向村民埋手,以免村民聯合議價令價錢 提高;與此同時,他會在目標村內選出村民跑腿,予以報酬,由他出手游說村民接受收地方案。由於農地經常涉及保育問題,胡亂發展容易觸動環保團體,原居民會 有人教路封村「做手腳」,例如填平魚塘等,「陀地自己郁自己地,政府官員單是要入村查都驚啦,屋宇署、食環署、地政署、環保署會避開晒責任,到最後真係查 時塊地已改頭換面。」

收地四大天王
伍啟華 ●又稱伍華、華哥 約60多歲,陳國鉅舅仔,愛認叻,經常自行出面與鄉事及陀地聯繫。 梁靜霞 ●伍啟華妻子,育有一子一女,性格巴辣。 伍嘉偉(Benny Ng) ●伍啟華兒子,39歲,被指最蠱惑,統領手下做事。曾於北京大學讀書,但未畢業,現有一間叫北大之友的公司。 陳有來(Charles Chan) ●陳國鉅胞弟,約60歲,做事比伍啟華謹慎。

新地元朗項目已收土地

嗱渣招得手
被 新地視為未來發展大方向的兩大地塊,包括佔地七十六公頃的西沙項目,以及連接YOHO Town的元朗發展項目,這十多年來都是由David Chan出招收購得來。其中元朗發展項目中的長春新村,村口原本有很多面積如草地足球場般大的魚塘,被環保團體指要保育,反對改變用途起住宅,但這些魚塘 近年卻被神秘填平,記者所見,魚塘的水正被抽走,地盤平整工程則如火如荼,「David Chan教路,叫村民用一車車建築廢料嚟填,傾倒建築廢料要俾錢,佢哋咁做唔使自己買泥頭仲有錢收。」陀地同時在門口守村,免外人知情。村民們還偷偷開 路,作為將來住宅發展的主要道路,索性「自行規劃」,當路政署無到。 而新地的西沙項目,主要由四大天王之一的伍啟華負責,項目已收地十多年,「新地諗住喺度起一個十八個洞嘅高爾夫球場,將來西沙王國就係靠呢個賣點,塊地喺 海邊,應該好難獲批,但最後都批咗。」現在該地經營的園藝高爾夫練習場,據了解由郭氏家族經營,而在對面海的深涌亦建有高爾夫球場,該處屬淡水濕地,新地 亦已購入,計劃興建高級別墅,但現時被環保團體睇到實,「呢個場好特別,政府有條例,如果九七年前已經係高爾夫球場,九七後就可以自動續牌,所以新地買咗 番嚟繼續搞。雖然被環保團體睇得好緊,暫時未可以改變土地用途起屋,但新地仍充滿信心。」

發達住上山頂
除了收地,David Chan亦幫新地做「土地規劃」。多年前,他為方便新地位於青山公路的土地發展,找朋友在小欖開貨櫃場,貨櫃車要經由青山公路提取貨櫃致令公路經常擠塞。 接着他找來屯門的居民及陀地不停去信當局投訴,「當然梗有官員裡面幫忙啦。」最終政府要將整條公路擴闊,「但你諗真啲,屯門公路已經好闊,點解仲要整多條 行車線擴闊路面?其實係為將來新地起樓後有足夠交通配套啫!」知情人士憶述。新地在青山公路近年落成的樓盤只有位於青龍頭的瓏珀,但新地在小欖近燒烤場至 中段、掃管笏等路段都有不少地皮,還有部分正在收地。 經過數十年來與新地合作,愛財如命的David Chan早已發達。九一年他已有能力以四千萬元購入山頂柯士甸山道三號,是現兜兜毋須按揭,現市值已二十億元。其後他購入的帝景園、上環招商局大廈寫字 樓、以及九龍塘根德道十九號別墅,全部毋須按揭。他基本上無甚娛樂,收工便返回位於山頂的寓所,閒時到位於汀九的別墅休息。但每年年初二舉行春茗,他都會 訂半島酒店宴會廳睇煙花,「佢今年食完就會即刻訂定出年,每年都擺成廿圍,但係閉門舉行,只有員工同『特別人士』參與。」同日他會向下屬分錢,眾人對金額 不會有異議。 據知,David Chan多年來只幫新地做事,但近年亦搭上恒基,皆因看上恒基副主席李家誠,遲早接手公司業務及進行換班,故主動提出合作,例如恒基在元朗加州花園旁的和 生圍地盤,便是由頭馬伍啟華接洽。該項目提供三百四十四座洋房,於去年獲城規會通過,有待批出補地價金額。

肥龍出事 老曾自危
許 仕仁在○五至○七年在曾蔭權邀請下出任政務司司長,今次行動遂成為廉署歷來調查的最高級特區官員。政務司為特區政府第二把交椅,這次事件除了涉及許仕仁個 人榮辱,亦令人質疑特區回歸以來有否行政傾斜,官商勾結不再是推敲出來,而是鐵一般的事實。政商界人士相信,許仕仁官商左右逢源,牽連甚廣;下一個調查目 標,將會是特首曾蔭權。


有「橋王」之稱的許仕仁,仕途上一直有運行。自七○年於香港大學畢業,便加入香港政府,一 年後獲聘為政務主任,此後歷任多個職位,九五年九月獲委任為首位華人財經事務司,回歸時被任命為首任特區財經事務局局長,攀上其公務員生涯的高峰。二千年 離開公務員隊伍後,許仕仁○五年回巢做了兩年政務司司長,到○七年十月,還獲曾蔭權頒發最高榮譽大紫荊勳章。直至五年後的今天,他的命途急轉,身敗名裂。

品味高官
許 仕仁最為人熟悉的,是他極愛享受。考入港大時,已駕跑車上學。他專修英國文學和翻譯,熱愛音樂、電影和歌劇。其妻羅美美就是他大學同班同學,兩人同愛玩話 劇。據說許仕仁為一齣心儀歌劇,可以放下所有工作,與太太專程於週末飛到歐洲、日本觀看,亦最愛到德國東部小鎮拜羅伊特睇歌劇。他與好友任志剛,亦同為 「Hi-Fi發燒友」,於禮頓山家中有私人影院,擁逾萬隻黑膠碟。以前曾有官員笑指,想與「許老爺」溝通,必先要識飲紅酒或識聽歌劇。 許仕仁亦有「肥龍」稱號,識飲識食兼識歎。他和另一好友唐英年同樣愛好紅酒,尤愛意大利及法國出品,每逢旺季,都會特意飛到相熟酒莊入貨。他又甚愛黃油 蟹,九七年任財經事務局局長時,每年都以黃油蟹宴請立法會議員,出手闊綽兼為人圓滑。至○五年重返政府擔任政務司司長,更曾豪花一萬元宴請數十同事、議員 及記者午膳,大吃蟹粉小籠包。嘴刁的許仕仁,愛嘗本地佳餚外,到世界每一個角落旅遊,亦會事先做足準備工夫,搜羅當地的星級食肆。 許仕仁另一為人熟知的喜好,就是跑馬仔。他前後全資擁有五匹馬,並分別與唐英年及任志剛,合養「大師」及「有計」;他所養的馬匹中,以由簡炳墀訓練的「有 聲有色」成績最佳,合共為其贏得四百二十多萬元獎金。許氏以往經常包廂招待東亞銀行主席兼行政總裁李國寶、鄭海泉、彭玉榮等一班金融界老友,更與唐英年及 前立法會秘書長馮載祥夫婦,被稱為「馬場三劍客」。

來自澳門 出身顯赫
許仕仁的家勢,較少有人提及,其四表姐曾透 露,「許仕仁的阿爺本為東莞漁民,輾轉定居大澳,改為從事珠寶生意,之後更去西藏,識了一個官員嘅女兒,就生咗許仕仁老豆(許聲泉)。」有一半西藏人血統 的許父許聲泉,畢業於上海交通大學,是江澤民校友。許聲泉後來到韶關及澳門做海關,亦因而認識許仕仁的母親崔瑞愛。 崔瑞愛為澳門名門之後,其父崔諾枝是澳門商會總協理,是澳門大慈善家及政經界領袖。崔諾枝逝世後,由許仕仁的舅父崔樂其繼承父業,創立了澳門誠興銀行,與 澳門中華總會會長崔德祺、全國政協副主席馬萬祺並稱「澳門三旗」。崔樂其認識何厚鏵父親何賢,並任其葡文秘書。憑着此關係,許仕仁自小與何賢的子女成世 交,尤其與比他小七歲的何厚鏵熟絡;有傳許仕仁小時候放暑假到澳門,每次見到何厚鏵都會搣他面珠。另外,由於何賢與崔樂其喜愛炒金,故跟新鴻基證券創辦人 馮景禧,以及同樣出生澳門的新鴻基地產創辦人郭得勝稔熟,故此許仕仁自小已認識郭氏一家,亦與郭氏兄弟成為好友。

千絲萬縷 影響深遠
許 仕仁的家勢,加上其長袖善舞的性格,豐富了他在政商界千絲萬縷的人脈網絡。上週四,即許仕仁、郭炳江及郭炳聯被廉署拘捕當日,特首曾蔭權正正於同一日,宣 布休假六日,並將特首的權力交予政務司司長林瑞麟。林瑞麟署任後,再由他批准廉署執行處首長李銘澤延任至七月底,這個安排何其巧合。據知,這個安排是務求 在李銘澤退休前把案件「立案」,以免留給下屆政府處理。 事實上,政商界人士一般相信,許仕仁之後,下一個被廉署調查的目標就是曾蔭權。而今次調查許仕仁的行動統帥李銘澤,同時亦負責調查曾蔭權涉接受富豪款待及 深圳租樓事件,令這位原本去年底已屆退休之齡的執行處首長,任期要兩度延至今年七月底。 一名熟悉曾蔭權身邊的人士說:「曾蔭權極愛面子,在爆出他接受富豪海陸空款待之前,醫管局的胡定旭及民政事務署雙方正周旋,安排一間新建醫院以『曾蔭權』 命名。曾蔭權醫院喎,你話好笑嗎!」如今煲呔曾自身難保,雖然他有豁免權免於被查,但要如董建華般進身中央領導層,將難過登天。


足本 本爭 爭產 內幕 煲呔 插手 談判 破裂 郭炳湘 辣招 反擊
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放蛇測試三大銀行樓市辣招廢

2013-02-28  NM
 
 

 

上週五,政府再出招打壓樓市;每次出招,都涉及收緊樓宇按揭,減低銀行所承受的風險。不過「你有張良計,我有過牆梯」,究竟銀行有否及如何落實有關指引呢?本刊陪同不同類型的買家,放蛇測試在樓按市場中、佔有率最高的三間銀行,包括中銀、礇豐及恒生,嘗試申請按揭。結果發現,買家只要聲稱第二層樓自住,就可借足七成;以兼職收入增加入息,即通過嚴謹的入息供款比率要求;而內地人只要「證明」自己與香港有緊密連繫,便可避免調低按揭成數。銀行職員全程皆笑笑口強調:「你講咩,我就信你o架喇!」政府推出的樓市「辣」招,原來是樓市「廢」招;一旦加息樓市掉頭,一些質素欠佳的次按,會如炸彈,勢必引爆。

上週五,財政司長曾俊華連同其他財金官員,公布新一輪打壓樓市措施,例如實施雙倍印花稅,而金融管理局亦隨即配合,收緊按揭貸款,當中包括收緊工商物業按揭成數及車位按揭年期等等。「收緊按揭」這金剛箍,一直是金管局監管銀行按揭業務的最有力招數。記者上週前往中銀、礇豐及恒生,放蛇測試按揭審批程序,結果出人意表。

「你報自住借足七成」

金管局為打擊投資者,七百萬元以下的自住物業可借足七成按揭,而非自住物業的按揭,上限只為五成。一般理解,持第二層樓以上就是非自住;但現實是,買樓是自住還是投資,銀行是任由買家申報。買多層樓給父母、配偶、子女及兄弟姊妹等直系親屬,也屬「自住」。亦即只要你家庭人多勢眾,要層層樓借足七成,話咁易。來到恒生銀行的旺角按揭中心,吳姓職員對審批程序顯得非常熟悉;買家雖然已有一層樓自住,但她強調第二層樓亦可借足七成。她說:「你剔鰦自住(在申請表上),我懐咪信你係自住,你話你有兩層樓自住,其實都好make sense。」她續說:「你有五、六層樓自住,其實都可以做七成o架,不過要講清楚邊間係邊個住,你解釋到我懐咪信囉。我懐唔會上門睇樓,唔會個個都check。」就算這單位日後或會出租,一樣無影響,「你第日出租,依足程序要報,但如果你無同我懐申報呢,坦白講我懐都唔知道,我懐唔會逐家逐戶去問你係咪出租。」她又重申:「我懐唔會無端端check你o架,我懐好多客,好多物業。」中銀總行的戴姓職員,對於買家想第二層樓借多於五成,二話不說重申:「你報係自住,就借到七成。」她表示第二層樓自住乃合情合理。問她日後或會出租,銀行會追究嗎?她即時變身「老友」,「唔好當我銀行職員,當大家係朋友先同你講,銀行有機會call loan,不過如果你正常還足錢,銀行未必會問。」至於礇豐旺角總行的李姓職員,當得悉是買家第二層樓,即斬釘截鐵說:「第二層一定係借唔到七成o架!」惟再問他有否辦法「借多鱓」,他行開一分鐘後回來說:「我問過按揭部同事喇,你可填番份自住聲明。」

「饋贈當收入 你講就信」

按金管局指引,首次置業的按揭申請人,供款佔入息比率,上限為五成。記者陪同的買家,準備以三百萬元買入一個單位,若申請七成按揭,三十年期,按現時息口2.15釐計,要供款七千九百多元。由於買家每月固定收入只有一萬二千元,供款佔入息比率達六成六,明顯超出指引上限。來到中銀的旺角分行,問到買家男友每月「饋贈」的生活費能否當兼職收入,令供款佔入息比率降低至五成以下,該行羅姓職員重申:「出兼職信可以當係薪金證明。」並指這些信件如無合理懷疑,銀行不會調查:「總之你講乜,我會照present上去。」礇豐旺角分行的李姓職員直言:「唔係100%唔得,要睇批核部同事。一係你就做埋MPF,好似你真係做份工咁。總之你做埋MPF,我懐就計數,做足,鱓№靚,我懐都計。」在恒生的旺角按揭中心,買家問到:「能否當男朋友俾我筆錢係兼職收入?」楊姓職員回應:「有鱓№唔使講到咁白,大家明就得啦!」本週一再致電該職員,表明是「將男朋友饋贈當作兼職收入」的客戶,她煞有介事道:「公司電話有錄音,你打我手提。」說罷匆匆收線。買家再以她的手提號碼聯絡,問她會否把「男友饋贈」一事上報,她只強調:「我淨係知你有兼職,你講咩我就信你,我照幫你遞上去。你一月搵到工作,二月尾入數,呢幾日要做喇,之後鮋數後補。總之公司審批係睇入數記錄同公司信!」

「有香港地址 借多一成」

為針對內地炒家,金管局指引規定,若按揭申請人的主要收入並非來自香港,按揭成數會比收入來自香港的申請人,下調一成。不過,若申請人能證明他與香港有「緊密連繫」,即可豁免。記者陪同一名內地準買家到中銀的大圍分行;該名在內地當打工仔的準買家,表示有意購買一個價值七百七十萬元的名城單位。該行黃姓職員指出,內地客若屬首次置業,購買七百萬至一千萬元的物業最高只能獲五成按揭,而非一般香港人的六成。買家向黃先生表示,希望借到六成,該職員立即說:「非本地收入會cut成數,六成係做唔到。除非你有直系親屬證明鰠香港住,有香港地址,要證明你懐之間的關係。」記者問該親屬是否要有香港身份證,黃先生回答說:「正常一定要有身份證,如果無都可以同你懐偷雞,無身份證我懐批過係得。」

樓按競爭激烈

除了三大銀行,記者亦曾到其他細行放蛇。富邦銀行相當進取,楊姓職員查看買家的「簿仔」並計算入息時,主動將簿仔內的一項自動轉賬存入(AUTO CR)計算為收入,買家明確表示該等入賬,是工作上的實報實銷開支,並非收入,他解釋:「呢鱓叫做拉數,係non-conforming(不合規格),全港淨係富邦可以計算,你收入唔夠,我幫你計埋入去,但利率會高鱓。」記者亦曾到花旗、渣打及永隆等銀行放蛇,結果發現他們對樓市辣招「獱」得甚緊,對買家的提問,如「男友饋贈是否收入」,都斬釘截鐵「say no」。據一名銀行按揭部職員指,現時樓市成交萎縮、樓按競爭激烈,職員為跑數自然法寶盡出:「職員每個月都要跑一定金額鮋數。大行鮋,每個職員每月要跑三千萬至六千萬元(貸款額),每季結算。你呢個月做唔足,下個月自然要諗方法搞掂佢!」其中恒生銀行手法積極:「據知恒生有兩條team做樓按,一條靚料team,即資產或申請人質素好鱓鮋,息口為二點一五釐;另一條爛料team,息口係二點五釐,風險自然大鱓!」

銀行樓按大混戰

注:現時大P為5.25%,細P為5%。*禮品禮券數量視乎貸款額而定,並存有附帶條件,例如:客戶需要擁有該行出糧戶口、申請信用卡及設定自動轉賬指示等。^存款金額上限為貸款額一半,恒生的港元及人民幣存款金額各為兩成半。

估價極進取

銀行競爭亦反映在估價上;銀行根據金管局指引,須以審慎合理的原則為樓宇估值,故大部分銀行都制定估值政策,以兩個機構估價。假如估價與物業成交價比較,則取其較低者為按揭計算金額。記者以一個調景嶺都會忂六百九十七呎單位向銀行查詢估值,恒生銀行職員表示,這單位估值五百八十萬元,但記者表示業主開價六百萬元後,該職員說:「如果六百萬,都係高估價二十萬,應該都OK。」礇豐職員則先問記者業主開價多少,記者表示六百萬元後,他表示到價,完全沒有透露銀行實際估價多少。只有中銀職員清楚向記者表示,只能估到五百八十萬元,不能再高。一名有參與銀行報價的測量師行職員透露,銀行對於估價的態度進取,他說:「我懐同銀行講個單位值幾多錢,如果低過買家開出的價錢,銀行會bargain。我懐想做得成銀行的生意,所以批到都會盡量批。差價最多會有一成上落,距離太大好難寫report。」記者向大律師陸偉雄查詢,他認為若買家沒有向銀行職員表明造假,而銀行職員只在言談間多番強調:「你講鱓乜我就信」或「你講咩我就報上去」,就不涉犯罪,這些說話更加可免去部分責任,因為「銀行職員無可能知道晒客戶鮋全部資料」;陸偉雄指:「佢無叫你講大話呃銀行喎,職員好聰明,咁就過到骨!佢好小心,令自己日後唔會被檢控。」但若然客人講到明造假,如物業已經出租但又報稱自住,而銀行職員知情但照上報該物業屬自住,則兩者皆可能觸犯詐騙或串謀詐騙罪,最高刑罰為判監十四年。

違反指引嚴重釘牌

沒有犯法不等如「無手尾」,記者向工銀亞洲前執行董事兼副總經理黃遠輝透露放蛇測試結果,他顯得甚驚訝:「第二層樓當自住?無可能躀!我唔排除有人咁報,但唔合常理﹗會唔會係鱓員工自我演繹?銀行有合規部門去調查,一定要加強內部培訓。我唔相信有銀行會為賺錢,賠上商譽。」他指根據銀行條例,如銀行被查出違反金管局指引,最嚴重者會被釘牌,「不過要suspend個牌,要justify鮋№好多,等同判一間銀行死刑,牽連甚大。」他指金管局的銀行監管組,經常要求銀行就樓按提供報告作審查,但不會以放蛇的形式調查銀行。如發現銀行有問題,會要求銀行聘請獨立核數師調查,亦撰寫報告作出改善建議。然而,根據金管局年報,金管局表示「過去為監察銀行有否遵行物業按揭貸款的審慎監管要求,曾進行一輪專題現場審查,審查結果顯示,認可機構(即銀行)普遍遵守有關要求。」本週二,本刊將放蛇的情況向三間銀行查詢,中銀回應:「所有獲批的個案必須合乎相關規定」;礇豐表示:「有獨立信貸部門評核,不符合要求的申請不獲受理」;恒生則表示:「如發現有員工違反指引的情況,定必嚴正處理。」金管局發言人回應:「會調查跟進任何對銀行違規的投訴,有需要會轉交局內法規部處理。」

中介教「蠱惑招」

坊間有不少中介公司,「撮合」銀行與買家的按揭生意,收取佣金,手法更進取。記者佯裝買第二層樓的買家,向美聯及長實的聯營公司經絡按揭查詢,職員知記者不夠收入供樓,即教路如何「增加收入」,他說:「你第一間鰠邊度借?(記者佯稱恒生)。咁你第二層樓可搵恒生以外的機構申請按揭。先報稱現居將會出租,新買鰟層當自用,咁有機會銀行會以第一層樓鮋市值租金一半,當係你鮋收入。」記者質疑指第一層樓無出租,銀行會否知道及追究,他回答說:「你可以話你將會出租。同埋你係B銀行造按揭之嘛,你現居物業係咪真係出租,唔關B銀行事o架!」另一間較細型的中介公司「核心策劃理財顧問」,其董事總經理呂俊傑,更指可利用文具鋪購買的「白單」,作為準買家增加收入的「證據」,以此代為向渣打銀行提出申請七成按揭。「你話你幫陳師奶個仔補習,收現金,但係要出番張單!銀行點樣check?唔通佢真係打番俾陳師奶問有無補習咩?」他興奮道。呂俊傑強調手法無風險,「我識裡面鮋人,知道邊鱓佢懐會計,邊鱓唔計。」他指成功申請後,會收取貸款額百分之二為服務費,若客戶經由地產代理介紹,服務費以雙倍計算,一半作為代理佣金。據知他的客路以借貸銀碼大的內地人為主;事實這類客的風險最大。

放蛇 測試 三大 銀行 樓市 辣招 招廢
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辣招前賣鋪陳鑑林套現$8500萬

2013-03-21  NM
 
 

 

政府上月底高調推出「加碼雙辣招」,透過「雙倍印花稅」及工商盤交易「即時繳稅」等措施,力壓商鋪物業炒風;不過本刊發現,身兼全國政協及立法會《印花稅條例草案》委員會委員的陳鑑林,卻於「新辣招」推出前一個月沽貨,將持有十多年的地鋪,以高價放盤,勁賺八千多萬抽身。

在辣招前簽下臨時買賣合約的鋪位,位於大圍金禧花園九號地鋪,鄰近港鐵站,人流不絕,現時由「中興」參茸藥行租用,月租十二萬五千元,專做街坊生意。根據土地註冊處資料,早在八五年,陳鑑林與兄弟陳鑑波聯名以一百五十五萬元購入該鋪;其後九六年,以二百五十萬元轉手予陳鑑林及太太曾缳明。這間放租十多年的舊鋪,在推出辣招前一個月、今年一月底,以八千五百萬元出售,陳鑑林捕捉到良機出貨,否則買家在簽訂臨約時須額外多付三百六十萬印花稅,相信買家沒有如此爽快以高價向陳鑑林搶鋪。本刊翻查交易臨約,發現原來在交易時陳鑑林曾經反價三百萬,而且更在臨約中列出兩條附加條款︰訂明交易為「必買必賣」,不接受買家撻訂;限制買家不得以確認人身份「摸貨」轉售,但有關交易的成交期卻長達半年,至今年七月三日。大律師陸偉雄表示,在臨約加上「必買必賣」條款及限制買家摸貨,做法相當罕見,「買賣雙方多數係滿意價錢先做交易,賣家照計唔會理會買家接手後點做!」他估計,可能是買賣雙方背後有特別原因才達成交易,又或者賣家擔心成交日前軲市,為免對方撻訂才如此訂下條款。不過,消息人士卻指,列明限制「摸貨」,其實是不希望讓交易曝光︰「而家鱓鋪位好多都會摸貨,摸多幾摸,見晒光,連賣家都會俾人起晒底!」

陳鑑林:只係時間「巧合」

接貨的買家「柏惠置業有限公司」,股東分別是元雪全、蕭偉成及蕭偉明等,他們都是活躍於商鋪買賣的投資者,曾在市建局收購重建觀塘前,買賣觀塘輔仁街商鋪,勁賺離場。本週一,記者趁陳鑑林出席《印花稅條例草案》委員會時,直接向陳鑑林查詢,他強調在「加碼辣招」推出前完全不知情,只是交易時間「巧合」:「個鋪位係買家主動聯絡我,已經傾鰦一段時間。」又指在合約訂明不准摸貨,正是不希望有人藉此機會炒賣、與觀望後市無關。

 
辣招 招前 前賣 鋪陳 鑑林 套現 8500
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以樓換樓 破印花稅辣招

2013-06-13  NM
 
 

 

為壓抑樓市,政府已推出了印花稅三招,包括:特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD);要交的總稅項,最高可達樓價的五成!樓市成交迅即被冰封,由於「效用」顯著,不少投資者無計可施,從此收山。但,看似「滴水不漏」的一招,是否就沒有破解的方法?一名住在港島區的小業主,有實際而迫切的換樓需要,苦苦思量,終讓她想出慳印花稅的奇招──找另一業主「以樓換樓」,並以差價繳交印花稅項。本刊翻查土地註冊處記錄及政府文件,發現此招合情、合法、合理,在重稅下成功殺出一個突破位。

日鰂魚涌康景花園的屋苑告示板上,出現了一張離奇告示。題為「交換樓宇」,告示上,業主郭小姐講到明手持六百七十多呎單位,想找同屋苑的八百五十呎以上單位業主,藉以「交換樓宇」。郭小姐在告示上直接道出想慳印花稅的意願,「交換樓只須就樓宇差價評估印花稅,免去雙重(倍)印花稅影響,能節省大額印花稅及仲(中)介傭(佣)金」作招徠。記者遂以告示上的電話聯絡郭小姐,並表明看過告示,希望詳細了解,她即急急說:「真係得o架!我一直都知係得o架!」可是說不到兩句,極度警惕的郭小姐就開始不停追問記者身份,當記者表明身份,她便堅決拒絕接受訪問,似不想把這奇招「公諸於世」。記者其後以附近住戶身份再致電,郭小姐即表現興奮:「你個單位喺邊度啊?幾大o架?有無露台?」記者表示是同屋苑有露台的大單位,她即開始分享自己的故事:「我係會計師嚟,有睇開稅例,一直想換有露台的大單位。」有日郭小姐諗吓諗吓,「叮」一聲諗到這「換樓」絕橋,她強調,「係我自己諗o架!」

成交差價繳稅

她又說:「其實就好似普通樓宇買賣,我哋都要搵律師同簽臨時買賣合約。我俾錢你,你還俾銀行,正路就無問題,不過最好你自己問番供緊按揭嘅銀行啦。」記者表示,怕將來把換回來的單位造按揭時,會出現困難,郭小姐即大派定心丸說:「正路就唔會有問題嘅!」記者大讚郭小姐有創意,想出此絕橋來慳稅,她即說:「係依家啲稅咁高,如果換到真係慳好多,所以難都想試吓!」一直滔滔不絕的郭小姐,始終不肯透露更多個人資料:「你真係有興趣先啦,我一出廣告就好多人打嚟問,所以都係唔講咁多住啦。」郭小姐仍在篩選合適「對象」;為了解此招「行唔行得通」,記者翻查政府文件。原來根據《印花稅條例》第29C(10)條,以任何不動產,交換任何其他不動產,只須將達至相等價值的差價徵收印花稅,差價的徵稅率與一般印花稅率一樣。簡單來說,即是政府只會在換樓的差價上,徵收印花稅;這樣較一般樓宇買賣,在整個成交價上徵收印花稅,稅額為之大幅度減少,亦即是此招是「行得通」。專攻物業買賣的律師鍾卓成表示:「這類成交叫交換契約(Deed of exchange),一直存在於印花稅條例當中。」交換物業的雙方,會在契約中寫明大家的權責及業權,獲政府認可,且銀行亦肯造按揭。究竟呢招慳幾多?以郭小姐為例,其六百七十多呎高層單位,市值六百二十萬元,而她心儀的換樓目標,是市值八百萬的八百五十呎單位。若用傳統的買賣方法,單是一買一賣的佣金連律師費,已要十六萬元,最甘是印花稅稅項,若郭小姐另有物業,她買入新單位要交百分之七點五的雙倍印花稅,即六十萬元。若郭小姐如她所願,找到業主交換單位,那兩個單位的估計差價為一百八十萬元,根據現行的累進式稅制,稅率只是百分之一點五,即印花稅是二萬七千元,且可由雙方平均分擔,即郭小姐僅須付一萬三千五百元;要是郭小姐連中介都不用,佣金都慳番;而相關律師費較一般買賣合約略貴,需約三萬元。這樣以樓換樓的使費,較一般物業買賣,最多慳近七十萬!

豪宅釐印減至一百

「以樓換樓」,就如一般男女拍拖,需要雙方都情投意合,不過難不代表做不到。據律師說,以往這類成交,多涉及親友想交換獲分配的先人遺產;但翻查土地註冊處記錄,過往亦曾有多個案例是交換雙方毫無親友關係,只是純看中對方物業並慳回印花稅。 例如○四年,恒基主席李兆基的兄嫂佘少鴻,看中投資老手黃靜敏的羅素街靚鋪,於是向對方放聲氣,表示自己現金不夠,但手頭有其他銅鑼灣靚鋪可與她交換,結果一拍即合,佘少鴻只須補差價八百萬元。根據雙方的交易合約顯示,因以換貨形式,印花稅按八百萬元差價釐定,結果只須付三十萬元,她倆各慳約三百多萬元!二千年,傢俬店G.O.D.老闆楊志超,及其母親、九巴後人雷覺雲,本買入愛都大廈二座單位,不久即與持有愛都一座、恒生銀行元老利國偉女兒利劍虹,交換單位,牽涉的釐印費只是一百大元。曾經做過「以樓換樓」成交的祥益地產老闆汪敦敬說:「我哋做過幾單都是屯門細價樓的,九八年我哋為搞gimmick,度出六種吸客招,如業主俾埋裝修費等。以樓換樓我哋當時叫做『以物易物』。最緊要係搵到情投意合嘅兩戶人家,其他過程同普遍買賣都係一樣。現時只要個客主動提出,我哋都會嘗試去幫佢配對。」這種交易風險低,難度在於要「matching」,或許可替正「吊鹽水」的地產代理,殺出一條生路!

兩奇招易惹禍

除了「以物易物」外,坊間還流傳其他招數對抗樓市辣招。其中一招,是「影子業主」。去年十月買家印花稅面世,非「三粒星」香港買家,須繳付百分之十五的買家印花稅。市場不時傳聞,有港人代大陸客持貨,做其影子業主,令真正業主可省回稅項。事實上,此招難度可謂零,只要真正業主及影子業主均願意「膽搏膽」就成事,「這種交易好講個『信』字,而且最好不涉銀行按揭,因銀行貸款係要借俾『現實業主』,以影子業主身份去借,就有機會涉及欺騙銀行。」黃國桐律師道。這類做法最常見的「非犯法版本」,是低收入甚至退休的父母變身影子業主,替子女持有物業;在銀行造按揭時,則以子女做擔保人。父母會立下平安紙,表明死後物業將留予作為擔保人的子女。「但平安紙可以隨時改、及改俾邊個都得,風險好大,始終個物業唔係自己名,隨時會無咗層樓。」鍾卓成律師更提醒,稅局只要對「業主」有懷疑,可要求其宣誓證明自己身份,若影子業主發假誓,則是刑事。另一招較實際的,是買入以公司名義持有物業的該公司股份;買賣公司股份,便不用繳交SSD、BSD及DSD。打理逾二百億資產的紀惠集團行政總裁湯文亮,亦同意重稅出現後,買賣公司股份的吸引力大增,「以一間逾二千萬的樓去計,正常買賣要俾百分之二十三點五的BSD加DSD,即四百七十萬元,但買公司股份只係要俾百分之零點二的交易稅。就算最終賣出有賺,利得稅是利潤的百分之十幾,計落點都慳好多!」不過他作出溫馨提示:「持有物業的公司,可以為任何人或公司做擔保,擔保分好多種,有白紙黑字,亦有口頭嘅,賣方存心唔披露,呢啲就係隱形債務風險,最大鑊可輸凸層樓o架!」

成交大冧各界叫苦

自從政府去年推出三招印花稅辣招,包括:特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、及雙倍印花稅(DSD)後,樓市成交宗數比前大跌逾一半,無論經紀、發展商、律師、以至傢俬鋪老闆及裝修工人,都叫苦連天。其實最慘的,是真正有需要換樓的用家。

四百經紀吐苦水

本週一,由將軍澳區議員何民傑牽頭的「107動力」,搞了個「額印稅苦水會」,有四百多人參與,當中自然大多為地產經紀。十個講者輪流發言「吐苦水」,現場氣氛愁雲慘霧。中原地產創辦人施永青說:「少咗八成交易,依家啲經紀少咗一半收入。經紀嘅收入係滯後嘅,依家都係收緊之前嘅佣,預計到一四年初就反映無一、二手佣金嘅情況,到時經紀最苦!」不少大行,現時要「做埋」大陸樓盤幫補,甚至連倫敦、澳洲及溫哥華的樓盤,亦在屋邨鋪落力推銷!有經紀舉手說:「根本一百個客先有幾個係炒家,依家個政策影響緊其餘九成人,好唔公平!」另一經紀黃先生跟着表示:「辣招令換樓成本同風險增加,無人去換樓,鎖死咗個市!我仲以為香港係一個自由市場!」最後一名經紀更聲帶哽咽而絕望地說:「啲稅搞到盤源收窄,小業主係咁同我呻換唔到樓,我四代人都住喺香港,從未見過咁嘅情況o架!」

傢俬店一鑊熟

辣招亦直接影響其他界別的生意;在傢俬店林立的馬頭圍一帶,據記者粗略點算,總共已執了十四家傢俬店,可說是「滿目瘡痍」。「去年十一月,我哋生意多到做唔切,依家起碼差咗五成!」馬頭圍道一間傢俬店的負責人林小姐說,「辣招加埋四月底嘅一手新例,上個月真係誇張到完全無生意。」林小姐指,辣招旨在打擊樓市,但成交雖然大縮,土瓜灣區的樓價卻不跌反升,「啲殘到咩咁嘅舊樓仲貴過新樓,你話政府請人係唔係食塞米!」林小姐續指,她的隔鄰已倒閉了六間。除了傢俬店,經常上電視的驗樓師詹濟南,亦大呻生意難做。「以前一個月都有十幾單驗舊樓;依家一個月先得一、兩單。」詹濟南說,曾蔭權年代政府不解決供求失衡問題,到現在才企圖以加稅解決問題,導致樓價高,成交少的困局。「政府唔只落錯藥,仲係謀殺市道!」他更指:「好在依家有十大基建,唔少無工開嘅裝修工人去咗地盤開工;不過遲幾年都唔知點,唔通個個走去橫琴開工咩!」現時不少裝修工人轉做地盤;做開樓按及樓宇買賣的律師,亦要轉做其他商業合約;而銀行則力谷人民幣等其他理財產品。

發展商霸氣不再

辣招之下,平時惡晒的地產商,「霸權」難展,尤其辣招配合《一手住宅物業銷售條例》夾擊。新例四月底生效以來,多個新盤因樓書不合乎新例要求,未能推出。一手單位賣出不夠一百間,連為梁振英站台的新世界發展主席鄭家純亦大呻,新例監管過於吹毛求疵,令發展商推盤工作量大增,建議政府簡化一手新例,以加快推盤步伐。代表地產建設商會發言的會德豐副主席梁志堅,以往與政府「企硬」,曾炮轟「政府咩都唔識!」結果換來政府出招「慢慢歎」。近期堅叔已收火:「唔可以再話我哋想要點,只可以講意見俾政府聽。現時成交真係少到得人驚!今次政府好insist,但都要聽意見o架,現時未見到好處,壞處卻出晒嚟!」立法會於本週四舉行印花稅修訂會議,地建會上週已遞交書面意見,要求四項修訂,包括每半年檢討一次、及持貨兩年未有轉讓者可獲退稅等。不過,預期政府會繼續企硬,長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝上週日一再強調,政府以樓價跌兩成為目標,否則「加辣」。

印花稅典故

印花稅(Stamp duty)是一種非常古老的稅種,它的起源有段古。在公元一六二四年,荷蘭政府面臨財困,當時的統治者摩里斯(Maurs),為了解決財政危機,打算開闢新稅,便要求大臣們出謀獻計。但由於仍想不出可廣為市民接受的徵稅方法;於是公開徵求徵收新稅的方案,最後脫穎而出的,就是「印花稅」。原理是,市民在日常生活中,時有機會使用契約、借貸憑證等,若交給政府,在文件上蓋印,打上一個「印花」,便成為合法憑證,以保障雙方的權益。由於「印花稅」成本相對低廉,而徵收的範圍廣泛,歐美各國隨即相繼仿效,在十七世紀「印花稅」已成為世界最普遍採用的稅種之一。香港早年已有印花稅,是香港政府主要財政收入來源之一。

 

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辣招辣死代理 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130620/18304479
黃遠輝話樓市要跌兩成,否則政府可能要推出新辣招,此乃純粹黃遠輝私人意見,並非政府已定下之選項。客觀地看,目前樓價會否跌兩成,見仁見智。目前不少業主企硬,誓不降價求售,買家見二手樓盤供應少,有時無奈之下,迫於接受業主叫價。睇番中原城市領先指數連續上升,現實就是如此啦,樓價何來下跌?不過,問番地產代理,大老闆施永青都願意參加一眾代理示威,站在政府總部外舉牌,就可知道代理生意慘淡,所謂樓價上升,只是乾升,未必反映到全盤情況。施永青就咬牙切齒話樓市一定跌──若然政府堅持目前政策不改嘅話!但佢有補充,就係豪宅樓價因數字大,淨計雙份印花稅已經令人肉痛,故此豪宅樓價在缺乏成交量支持下,會跌得快啲,多啲,而上車盤中小型單位因為需求大,單價較細,不跌反升,將來即使跌價,會跌得少啲,慢啲,剛好與梁特首意願相反。呢個講法有數字支持㗎,發展商大嗱嗱用幾十億元投地,實識計數,譬如中海外以天價買啟德嘅「港人港地」(用以興建中小單位),但會德豐就以市場預期下限價買入佛光街豪宅用地,可見一斑。
梁振英、曾俊華、張炳良推出房屋辣招之原意係抑制需求、壓低樓價,等無殼蝸牛年青人士可以有能力買樓,但笨人出笨招,反而推高晒居屋樓價,延伸至私樓中小單位,無殼蝸牛更加難上車,若云聰明笨伯之人,捨梁曾張外,還有誰人?
有云若要政府放棄辣招,要有三個條件:(一)梁振英在網誌話要供應到位先至諗。(但供應額根據佢嘅施政報告,未到2018,不會開始上升,大家等多五年先啦。)(二)等美國利息上升。此乃曾俊華,陳家強之期望,何時加息,要問過伯南克,如果美國守口齒嘅話,要在失業率跌到6.5%,未到2015年中,唔使慌咯。(三)樓價跌兩成。施永青估計會,但不知何時。三個條件要完全滿足嘅話,啲辣招仍然有排都未可以解除,樓市在未來三年仍然會非常沉悶,地產代理有見及此,唔怨聲載道就假,施永青聯同美聯高層一齊到添馬艦示威,就係要為手下打打氣,消消氣,因為啲老闆心知肚明,遲啲就要關舖裁員嘅嘞!
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港樓市辣招 半數地產代理面臨失業

http://thehousenews.com/finance/%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%B8%82%E8%BE%A3%E6%8B%9B-%E5%8D%8A%E6%95%B8%E5%9C%B0%E7%94%A2%E4%BB%A3%E7%90%86%E9%9D%A2%E8%87%A8%E5%A4%B1%E6%A5%AD/

就算飛到悠閒的印尼峇里島參加APEC會議,香港特首梁振英對樓市調控還是一派緊張,特別在會見中國國家主席習近平的這天下午,他對習近平強調說,為了改善香港市民的住屋問題,必須「平穩」發展香港樓市!梁振英說這些話是胸有成竹的,因為香港中文大學在10月初發佈的民調指出,針對三輪樓市辣招,62%受訪者希望「維持不變」,14%受訪者更支持「進一步收緊」,這結果肯定讓特區政府下一輪的樓市管控措施更「積極以對」。

沉寂了大半年,香港整體樓市在幾輪辣招之下,如今出現一手樓與二手樓同場競逐的場面。聰明的發展商們,將一手樓盤的發售價,壓低至比同區二手樓更便宜的地步,只求盡快回款及完成全年銷售目標。10月上旬,新鴻基地產在九龍站推出的超級豪宅「天璽」大砍四成樓價,甚至比當地二手房還要便宜一成,就是最好的例子。

除了發展商打出新招,在他們身後,地產中介也唏噓不已。明輝地產負責人溫明輝是地產代理商總會紅磡分會前主席,他大嘆市道艱難:「辣招推出前,行業裡平均每個月三個經紀有一單成交,現在萎縮到十個人才開一張單。」現階段,辣招令樓市成交急劇萎縮,靠成交佣金生存的中介行業首當其衝受到打擊。中原地產創辦人施永青也說:「到全行全業經濟出現問題時,政府一定要收手。」

樓市的低谷,就是地產代理業的低谷。住宅成交曲線,就像經紀行業的心電圖,從2009至2010年的亢奮期,經過幾輪政策重錘壓制,自2012年下半年起只能在低位徘徊,不過目前在民心支持下,看來特區政府不會如施永青所言輕易收手。

根據土地註冊處數據,自從香港政府在2010年11月首次推出「額外印花稅(SSD)」後三個月,平均樓市成交總數比辣招前,大幅下滑16%。到今年2月,第三輪辣招推出,徵稅對象延伸至屬於非住宅的商舖、工廈和車位,而且印花稅率翻倍,導致今年第三季成交總量約僅15800宗、成交額預估僅840億港元,創金融海嘯後新低。

成交大幅萎縮,代理從業員自然如坐針氈,但地產和金融是香港主流的支柱行業,地產代理人數更從2009年底的2萬5810人,上升至2013年4月底創歷史新高的3萬7173人,已經形成了龐大與地產市道緊密相連的利益共同體。溫明輝說出心裡話:「我做了二十多年經紀人,如果轉行都不知道做什麼好。」從目前看,尚未見市場上或政府有協助這些經紀轉型的措施。

經紀無法「開單」,卻又要支付他們底薪,地產代理公司老闆心裡自然著急。「行業裡面,每個月起碼要發5000至6000港元的底薪給每個經紀,」溫明輝笑稱,「公司要發鼓勵信給員工,叫他們加把勁! 」上市地產代理企業美聯物業截至6月底的半年業績轉盈為虧,半年蝕9518萬港元。每次有新辣招公佈,無疑都會成為其股價的毒藥。

中介自然抓住每一個機會表達對辣招的反對。與美聯物業份屬同系公司的美聯移民行政總裁吉安,在一個投資移民發佈會完結後,都會拿起紙牌呼籲港府為內地投資移民客戶設立退款機制,即若日後辣招撤銷,印花稅可退回。

「政府不應該干預自由市場,從銀行按揭入手控制樓市就行了,資金不足的人就借少點,例如三成至五成,」溫明輝說出了他作為從業者的看法和期望,「所有辣招都應該撤銷,政府多建公屋和居屋就行了。」

8月時地產代理抗爭行動逐漸升級,誓要保衛飯碗。先是由地產代理為主成立了「辣招苦主大聯盟」,美聯地產董事總經理黃子華更言道,未來1年可能會有2萬名從業員遭淘汰。辣招苦主大聯盟近期更聲稱,不排除有更激烈的進一步行動。

雖然利益群體發出了強烈的呼聲,但從政府官員的表態看,對貫徹辣招的立場卻非常堅定。在第三輪辣招推出後,財政司司長曾俊華就發表網誌,稱今年1月住宅樓價上升2%,且在2月份升勢持續,令他「毫不猶豫」地推出了雙倍印花稅。運輸及房屋局局長張炳良在第三季面對議員質詢時指出,以公司名義置業的人士被認定為主要是希望作資產管理用途,所以這些人可以選擇以個人名義置業,相反,豁免前者的印花稅,會發出政府決心不足的錯誤信號,將再次刮起樓市炒風;其次,相對於成交萎縮對地產中介收入的影響,假如出現樓市和經濟風險,情況會更嚴重。換言之,港府更注重宏觀風險,而非個別行業利益。

從另外一個角度來講,港府認為地產代理從業人數相較其他行業,顯得供過於求。一位接近政府決策人士向本刊表示,根據政府的內部估算和與新加坡、紐約等地的橫向比較,香港的地產經紀人數兩萬人即足夠,而目前卻有接近四萬位從業員。因此,地產代理高層對於從業員流失的警告,自然難以說服政府有所行動。

【總之】 香港政府已表達了堅定執行樓市辣招的決心,這源於對民間呼聲的回應。發展商和地產代理需審時度勢,回應政策帶來的衝擊。

樓市 辣招 半數 地產 代理 面臨 失業
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《他山之石篇》打房奏效 星、港出辣招 外資買房祭出增稅手法

2013-12-02  TWM
 
 

 

香港和新加坡兩地政府近年來不斷推出調控抑制的措施,企圖將房市降溫,尤其對於非本地居民買房更祭出增稅手段,讓房價不再像前幾年般狂漲,台灣要防範陸資入台炒房,必須趕緊學習星港,盡速完善稅制防止房價再吹泡沫。

撰文‧楊政諭

曾經有一位國家領袖,在國慶演說上,將關注的焦點放在要讓年輕人能買得起房、成得了家、生得起孩子、有餘力完成夢想,讓一般人民都可「居者有其屋」,甚至保證只要月收入二十三K台幣,四年內就可以買到自己的家;可惜這個人不是我們的總統馬英九,而是新加坡總理李顯龍。

新加坡作為東南亞最國際化的都市,總人口雖只有五百三十萬,但持有工作證的外國人,從二○○○年的七十五萬人,成長至一二年的一四九萬人,占總人口將近三成。包含國際知名的投資大師吉姆羅傑斯和巨星李連杰等都到新加坡置產,就可知道新加坡對於外國人的吸引力,但人口大增也讓新加坡的私人住宅價格,在國際買盤湧入下連創新高。

新加坡 十月銷量大降近五成李顯龍政府意識到房地產價格過高的問題,近年來連番推出打房政策壓抑房價,為了提高外國人到新加坡炒房的交易成本,李顯龍對外國人和外國公司購買任何住宅不動產,課徵了高於本地人的買方印花稅;同時為了抑制短期投機炒房,持有期間越短的賣方,課徵越高的賣方印花稅。

不斷下重手打房的結果,終於讓不停飆漲的房市,在今年第三季開始出現回穩,房價微升○.四%,升幅遠低於上季的一一%。此外,精華地段的公寓價格第三季下降○.五%,降幅比前一季的○.二%更加擴大。

房市成交量也大幅下降,新加坡十月房屋銷售量較去年同期大降四八%,今年第三季,外國買家購買的私宅只有三三○件,相較於一一年每季約一千四百件,減少超過七成,外國買家占全國比率也從兩年前的一七%降至七%。市場用來衡量投機活動的預售屋銷量也大降,從一一年每季六七○個單位,銳減到今年第三季只有一八一個。

新加坡國家發展部長許文遠表示,這個趨勢令人鼓舞,「雖然已看到隧道盡頭有越來越多曙光,但我們仍在隧道內。」新加坡政府將會密切關注市場,必要時進一步採取行動。

具有央行性質的新加坡金管局在今年六月規定,金融機構在評估個人房地產貸款申請時,必須將申請者的所有債務考慮在內,包括房地產和非房地產貸款,而貸款者每月的還款額,不得超過其收入的六○%,並且強調這項政策是永久性的。八月金管局又將購買政府組屋的貸款最長年限從三十年降到二十五年。

此外,在供給方面,許文遠表示,今年新加坡組屋供應量預計為一萬三千六百間,明年這個數量有望增加一倍,多達二萬八千餘間,是一一年和一二年的總和。

新加坡政府打房,靠拉高交易成本讓外來投資客的需求降溫,加上增加房屋供給來壓低房價,漸漸顯現出成效,巴克萊銀行就預估,新加坡的房價到二○一五年可能會跌二○%。

新加坡打房不遺餘力,自○九年以來先後推出八輪降溫措施,多管齊下來全面調控私人住宅、工業房地產和政府組屋市場,值得台灣政府借鏡學習。

香港 今年可望創十七年最低交易量同樣作為亞洲高度國際化城市,香港更有大批大陸買家來投資物業、炒房炒樓,從二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)低點至今,令人咋舌的香港房價成長約三倍,光是金融海嘯後房價就成長了一倍。根據「全球房地產指南」調查,香港的房價所得比高達六十.七倍,購屋痛苦程度幾乎是台灣人的兩倍,香港市民對於房價過高的不滿積怨甚深,許多人上街頭抗議香港的「地產霸權」炒高樓價、壟斷市場。

香港政府面臨民眾的壓力之下,推出了許多遏止房地產炒作的政策,包括一○年十一月,開始針對持有兩年內就轉售房屋者課徵「額外印花稅」,持有時間半年內課徵一五%、半年到一年一○%、二年以下一年以上則加徵五%,持有時間越短,額外印花稅的稅率就越高。一二年,香港政府再度宣布兩項針對住宅的措施,包括針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收一五%的買家印花稅,目的也在抑制中國大陸資金繼續大舉湧入炒房。

另一方面,短期交易房產的額外印花稅適用期從兩年延長至三年,稅率也全面提升五%,持有時間半年內課徵二○%、半年到一年一五%,三年以下一年以上則加徵一○%。加強壓制短期買賣房屋的力度。

一三年,港府又祭出雙倍印花稅,兩百萬港幣(約七六○萬台幣)以下的房子稅金由一百港幣提升至交易額的一.五%;兩百萬港幣以上的房屋,印花稅率全面倍增,由最高四.二五%增加至八.五%。但若香港永久居民購買時名下沒有其他房屋,可以採舊稅率。

港府的連番措施推出時,並未有效阻擋香港狂飆的房價,但仍被香港地產界稱之為打房「辣招」,因為打房辣招讓香港房市的成交量急凍,今年香港整體物業註冊的二手房屋買賣數較去年同期大降四二%,預期今年全年將創下十七年來交易量最低紀錄。

陸客到港買房的數據,也隨著辣招出手後急跌,今年頭兩季陸客在港置產註冊占總註冊數僅有四.三%和六.四%,購屋金額也僅占六.八%和八.四%,與一一年第四季的高峰二五%有天壤之別。尤其是陸客最喜愛的豪宅市場打擊最大,超過兩千萬港幣(約七千六百萬台幣)的豪宅,陸客購置的比率從去年的三六.四%大跌至一○.二%。

數個香港房仲業更受不了港府辣招的襲擊,組成了「辣招苦主大聯盟」,並發起上街遊行、全港反辣招簽名大行動和罷賣廣告行動,企圖施壓政府終結辣招打房。但香港中文大學今年十月調查全港民意,發現超過六成民眾支持政府打房「辣招」,更有超過九成的人認為現在房價過高,可見一般香港人已經非常厭惡過高的房價。

巴克萊銀行也看空香港房市,認為隨著開發商和屋主調整預期,香港的房價可能「持續大跌」,預測到一五年至少會跌三○%,就連商辦的價格也將可能跌二○%。高盛更指出,香港是未來兩年可能出現房市泡沫破裂的市場之一。

台灣 台北市高中低價區價量俱揚鏡頭轉回台灣,奢侈稅實施屆滿兩年,兩年閉鎖期一過,今年第三季房市交易量又回溫。根據國泰房地產指數第三季的調查,從價位最高的台北市來看,高價位區的房屋成交量比去年同季增長了一六六%,中價位和低價位的房屋成交量也各自成長四七%和八三%。從價來看,台北市不管高中低價區的房價,都較去年同期上漲約一一%。價量俱揚的現象,顯示出奢侈稅雖然製造了短期的房市成交量縮,但是對於壓抑房價的效力並未顯現。

尤其內政部宣布,明年一月一日起,內政部將對大陸地區人民來台取得不動產採總量管制,最大長期可忍受上限為二萬戶,每年可取得建物四百戶。內政部地政司表示,自○二年起,開放陸資來台購置不動產,至今年九月三十日止,陸資經內政部許可,取得不動產共一二二件,其中自然人取得者一一四件,陸資公司、團體因業務需用取得者八件,占全國不動產交易量比率非常低。然而陸資也可能變身為其他國籍進入台灣,因此實務上其實管制不易。

因此,台灣更應該學習香港、新加坡對付外來資金炒房的作法,針對非台灣公民或永久居留者要課徵差別稅率或加徵額外的房屋交易稅,從稅制上的根源提高交易成本,降低陸資來台炒房的誘因,至少也能讓政府多課到外人買房的稅收,以充裕國庫。

要壓抑已經飛漲的房價,對外人買房的差別稅率是應該馬上就做,不該等待的政策,只要政府真的有心要抑制房地產泡沫,新加坡和香港已經做出示範。有心打房,沒有房價是降不下來的,但若政府打房只是做做樣子欺騙民眾,那房價泡沫當然只會無限膨脹,等到泡沫破裂時就是全民買單。

新加坡二次出手,讓房價逐漸降溫

2011

12.7

● 外國人和企業購買住宅不動產,課徵10%的買方額外印花稅● 持永久居留權的外籍人士購買第二套及以上加徵3%印花稅

2013

1.12

● 外國人和企業的買方額外印花稅從10%調高到15%,並對擁有永久居留權的外籍人士首次購屋加徵5%印花稅● 持永久居留權的外籍人士買第二棟房子的稅率從3%調高到10% 香港三波打房,讓成交量急凍● 對短期(半年內、半年到一年、一到兩年)轉賣房屋的行為,分別加徵15%、10%和5%的額外印花稅,打擊短期炒作● 對2000萬港幣以上的房產提高印花稅率,從3.75%提高到4.25%

2010

11.20

● 對非香港永久居民及公司企業,加徵15%的買方額外印花稅● 短期買賣房屋的額外印花稅,稅率全面提高5%

2012

10.27

● 超過200萬港幣的房子,印花稅從4.25%提高到8.5%;200萬以下的房子,印花稅則從100港幣調升到1.5%

2013

2.23

他山 之石 石篇 打房 奏效 星、 、港 港出 出辣 辣招 外資 買房 祭出 出增 增稅 手法
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香港樓市“漲不動”了 業界呼籲港府檢視“辣招”

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4723479.html

香港樓市“漲不動”了 業界呼籲港府檢視“辣招”

一財網 羅琦 2015-12-10 00:48:00

上半年香港住宅買賣成交量於上半年上升20.4%,但步入下半年,關於香港樓市下挫的言論層出不窮,令投資者趨於謹慎,香港住宅買賣成交量下半年同比大幅下挫36.5%,令香港首11個月平均每月成交量減少至4722宗,較2014年的5317宗減少11.2%。

今年下半年,香港樓市的漲勢開始控制住了,不過業界人士卻未雨綢繆,認為香港樓市的問題遠遠比看上去要嚴重得多,仲量聯行董事總經理曾煥平稱,盡管樓市從數據層面看沒有出現問題,但目前的香港樓市有如患“惡性腫瘤”的病人,需要盡快“醫治”,香港政府應該盡快檢視現有的樓市調控“辣招”。

表面平靜的香港樓市

2015年上半年,市場對香港樓市一片看好,令整體成交量大幅提升,上半年香港住宅買賣成交量於上半年上升20.4%,但步入下半年,關於香港樓市下挫的言論層出不窮,令投資者趨於謹慎,香港住宅買賣成交量下半年同比大幅下挫36.5%,令香港首11個月平均每月成交量減少至4722宗,較2014年的5317宗減少11.2%。

其中,成交量下滑幅度最大的就是二手房,香港住宅的二手物業成交宗數在今年7月至10月同比下挫37.5%,另一方面,由於香港發展商提供高成數的按揭貸款,成功吸引不少買家,令一手房成交量占比大幅增加,今年首10個月,約28%的住宅銷售為新房銷售,而過去10年這一比率僅僅只有15%。

不過,從樓價的角度來看,年初至今,香港的樓價確實沒有出現明顯變化。根據香港差餉物業估價署數據,10月份私人住宅售價指數由歷史高位出現回落,終止了連續6個月的升勢。數據顯示,10月份香港私人住宅樓價指數報302.6點,環比下挫1.1%,但今年整體首10個月,樓價還是上升8.7%。

曾煥平稱,受二手物業市場銷售放緩的拖累,預計下半年物業買賣成交量會持續下挫,隨著香港發展商明年將推出更多新的樓盤,他預計2016年中小型住宅及豪宅的價格將下挫5%左右。

曾煥平指出,這些樓市的數據都只是浮現在表面的情況,並沒有反應香港樓市的真實問題。由於香港今年首10個月,28%的住宅銷售為新房銷售,而這些新房的價格在建築成本的高企下,只漲不跌,掩蓋了香港二手樓市的整體跌幅。

二手樓市停滯不健康

曾煥平認為,目前香港樓市的根本問題在於,買家借不到錢,賣家也遲遲不肯賣房,導致了二手樓市的停滯發展,這是極其不健康的,一旦外圍市場有壞消息傳來,香港樓市崩盤的可能性極大,短時間將下挫20%甚至更多。

由於香港金管局在今年2月推出新的“辣招”,如果買家想購買樓價在700萬港元以下的中小型住宅單位,可從銀行按揭的成數最高只能有60%,意味著中小型住宅單位的買家首付必須達到40%,這一政策也被市場稱為史上“最辣”。

曾煥平認為,目前香港政府推出的所有“辣招”中,這一招直接導致了準買家借不到錢,是最應該檢視的政策。而香港的二手住宅市場也變成了一潭死水,根據香港土地註冊處資料顯示,11月新高二手住宅註冊量只有1854宗,創下了歷史新低,比10月的2007宗環比下挫7.6%。

但是,香港的新房市場反而更為火熱,曾煥平指出,不少香港地產開發商為了提升去化率,給地產代理的傭金奇高,有的甚至達到了20%,即便是普通的新房交易,傭金也能達到4%至5%,而對於二手房來說,傭金只有1%至3%。

更為危險的是,曾煥平稱,目前香港的地產發展商采取了一種“火中取栗”的方法,他們給不少買家提供很高成數的按揭貸款,讓買家首付只需要付15%至20%,加上一系列稅務優惠,負擔遠比二手房要輕。

一切表面上看上去似乎沒有問題,但是曾煥平認為,發展商用自己的資金給買家提供借貸是非常危險的事情,如果讓二手市場成交量持續萎靡,但背後卻隱藏巨大危機。

曾煥平指出,一旦外圍經濟轉差,一些急於套現的投資者可能會出現大幅降價賣樓,如果是健康的二手樓交易市場,很快有人接盤,不會出現系統性崩潰的情況,但如果像現在這樣,準買家還是借不到錢買房,樓市可能出現很大跌幅,可能在很短時間下挫20%甚至更多,引發一系列連鎖反應。如果到那時候政府再檢討自身的政策,已經為時已晚。

不過,香港政府似乎對改變樓市政策的意願不大。香港特區行政長官梁振英12月8日在出席行政會議前稱,由於土地和房屋供應增加,樓價和租金在過去一段時間已經出現輕微回落,政府不會“減辣”。過去由於土地和房屋供應不足,加上外來、炒賣和投機的需求,導致香港的住宅市場出現了較為嚴重的供不應求的情況。他強調政府非常重視住房問題,已下定決心去解決,呼籲社會配合政府的計劃。

編輯:王佑

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香港 樓市 漲不 不動 業界 呼籲 港府 檢視 辣招
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辣招趕絕本地人強國走資狂掃港樓

2016-11-10  NM

每次特首梁振英及發展局局長陳茂波開腔,指今屆政府如何增加土地和住宅供應,成功地遏止樓價上升,肯定令小市民感到極之反感。正如前文所說,自從梁特首上台後,樓價至今已上升近五成,並且不斷創出新高。說今屆政府土地及房屋政策有成效,實在是癡人說夢話。

過去四年多,特區政府不時推出壓抑樓市的辣招,金管局又再三收緊物業按揭,但這些措施只能短暫地遏止樓價上升。過了數個月至一年後,樓價又重拾升軌,繼續創出新高。

去年11月初,梁特首親自領軍,大幅度調高從價印花稅至15%,以為可以壓抑投資者及內地買家入市,結果卻適得其反。投資者及內地買家反而加速入市,11月份繳付從價印花稅(即雙倍或15%印花稅)及買家印花稅的物業交易大幅上升,政府的辣招稅收再創新高。過去兩個多月,樓價持續上升,內地發展商以天價搶購啟德住宅地。

政府推出的辣招,以及金管局收緊物業按揭的政策,嚴重扭曲本地樓市,妨礙市民換樓,幫助炒家逃避辣稅。小市民想由細屋搬大屋,因最多只能按五成,或者500萬元,售樓套現後所得根本無法應付巨額首期及其他使費(包括巨額印花稅)。

有小市民購入一個大單位,然後沽出手上兩個細單位去換樓,被稅局指不符合「一換一」原則,需要繳付雙倍印花稅。小市民不服申請司法覆核,初審獲判勝訴,但稅局上訴,上訴庭推翻原來判決,小市民又有多少金錢與稅局爭辯至終審法院?

最離譜的是政府的辣招,明顯是偏幫炒家和地產商,搶走二手市場的交易,損害一眾地產代理的生計。根據報章報導,身家300億元的「鋪王」梁紹鴻,與家族成員合共斥資逾12億元購入山頂三個單位。由於他過去一直以公司名義購入物業,今次交易屬於「首次置業」,可免繳付辣稅,節省超過1.3億元印花稅。過去樓市炒家喜愛成立公司,以公司名義購入物業方便炒賣。這些公司不少是以離岸公司方式成立,股東及董事可能只是信託人,最終擁有人的身份完全保密,美其名是為了保障個人私隱,實質上是為了避稅,方便走資、洗黑錢和非法收受利益。以離岸公司持有資產(包括土地、住宅、劏房等)的好處,梁特首和陳局長肯定十分清楚。政府加辣,反而為這些物業炒家帶來一筆橫財。由於以轉讓公司形式出售物業,買家只須繳付0.2%印花稅,對擁有巨額資金的內地買家自然有很大吸引力。因為內地買家除了要支付15%買家印花稅外,現在還要繳付15%從價印花稅,即合共30%。他們透過購入持有物業的公司,可以節省一大筆辣稅。以公司名義持有物業的炒家,知道內地買家可以節省辣稅,出售物業時自然會提高價格至少一、兩成,炒家和內地買家互相得益。近月個別樓盤天價成交,就是以這個方式出售。若然公司註冊地點不在香港,更可免繳利得稅,內地買家身份完全保密(除非再出現巴拿馬文件外洩事件)。政府加辣,調高從價印花稅至15%,對豪宅的影響較輕(因原先要支付8.5%雙倍印花稅)。地產商及炒家變招,把樓價稍為調高,之後再替買家支付額外辣稅,令近月豪宅價格升幅顯著。小市民從報章及其他途徑得悉樓價破頂,必須知道內裡乾坤,政府政策偏幫炒家和地產商,切忌盲目高價追貨,不然日後肯定後悔莫及。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

辣招 招幫 幫鋪 鋪王 王首 首置 置助 內地 走資 2017 12 本利
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香港“辣招常有地王常新”,內地投資客直呼:太便宜了!

最近,居住在上海的王洋(化名)有了很大的中產焦慮感。

作為上海本地人,他的“原始積累”比起很多外地人都要來得早,在他大學時期,家里人已經為他添置了房子,而他自己也在同一小區買了一套房,眼看著兩套原價才100萬元(人民幣,下同)的房子都漲到了800萬元,他心里有些忐忑。

不過,最近他對香港房地產市場產生了濃厚的興趣,在聯系好香港的地產經紀人後,他開始了看房之旅。在香港走了一圈以後,王洋直呼“太便宜了”!例如,近日李嘉誠旗下的長實地產(01113.HK)推出新樓“海之戀”第三期,打完折後,每平方英尺價格為12474港元~18256港元(約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣)。

在王洋看來,香港的新盤價格才每平方米12萬元,而自己已經有十年樓齡的房子也能賣到8萬元,中間的差別已經不遠。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款,無論怎麽計算,他都覺得相當劃算。這一次,他決定出手試一試運氣,哪怕要多支付30%的稅率。

像王洋一樣,對於香港房地產市場感興趣的人不在少數,還有不少人已經拿出“真金白銀”來支持香港房地產市場。根據香港特區政府稅務局數據,2016年至2017財年,共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況,同比上升了23.6%,而金額也同比增加了48.4%,至71.4億港元。

地王頻現的香港市場

2017年註定是香港地產界的“大時代”。在今年2月,龍光地產及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮,作價168億港元,折合每平方英尺樓面地價2.33萬港元,已是香港“地王”;而在5月16日,經歷一輪激烈競價,香港本地地產開發商恒基地產(00012.HK)以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地,這塊香港特區史上最貴地皮,將鴨脷洲“地王”遠遠甩在身後。

該地皮原本是多層公眾停車場,在1973年落成啟用,今年5月1日終止運營,面積大約3.1萬平方英尺,最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺,折合每平方英尺地價約5萬港元,是香港最高的成交樓面價,預計可建40多層高的甲級商廈。

根據賣地條款,中標發展商需要負責興建公眾停車場,相關面積會納入項目總樓面內,還需要負責興建行人過路設施、拆卸現有建築物以及進行環境評估等,所以建築成本會比較高,而且項目落成後,禁止拆售。

恒基地產副主席李家誠稱,會把這一項目打造成繼香港中環國際金融中心後,又一標誌性的商廈,預計項目約2022年建成,總投資額超過260億港元。

地皮價值232.8億港元,加上260億港元的投資額——這意味著這一項目的總投資額已經達到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位於中環的甲級寫字樓“中環中心”,當時傳說中的銷售價格是357億港元,與新的地王相比,顯得非常“白菜價”。

不過,中環中心目前尚未出售,長實地產執行董事趙國雄稱,一直都有收到查詢及買家出價,如果到了心理價位,就會考慮賣出,不過暫時收到的價格還沒有反映出“地王”的因素。

香港金管局出招“限貸”

在新“地王”誕生後,香港特區的監管機構也沒有閑著。5月19日,香港金融管理局(下稱“金管局”)突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市,總共三招,引起市場一片嘩然。

根據金管局的文件,首先,銀行新批出的按揭貸款風險權重下限,從15%提高至25%,意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二,涉及多過一個按揭貸款的借款人,月供與收入比率的上限下調一成、按揭成數上限下調一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人,購入第二套物業的總價大於或等於1000萬港元時,首付必須六成。最後,則是限制主要收入來自香港以外地區的借款人,月供與收入比率上限下調一成。

金管局規定,以上三項逆周期措施即時生效。

而這已經是從2010年以來,金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示,新措施主要是針對已經貸款又申請新貸款的人,以及不是香港本地人的貸款人。

陳德霖稱,新的逆周期監管措施是為了加強銀行按揭業務的風險管理,即便美國利率已經開始恢複正常化,由於香港銀行按揭貸款市場競爭激烈,香港的實際按揭利率不升反跌,還有銀行提供有吸引力的現金回贈,這些都增加了樓市過熱的風險,也會削弱銀行在周期逆轉時的抗震能力。

與此同時,香港房地產市場過熱的風險近期持續上升。特區政府差餉物業估價署的最新數據顯示,2017年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗,回升超過一倍至4月的大約7000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明告訴第一財經記者,此次金管局頒布的新措施以針對風險較高的按揭貸款為主,將令個別實力稍遜的買家未能入市。但由於市場對物業需求殷切,加上本港充斥資金,新措施料對樓市影響較輕微。

萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認為,金管局推出的新招只苦了中產,令房子轉手更少。目前香港的境外住宅買家以內地買家為主,針對涉及多項按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施,對實力雄厚的投資者而言問題不大,只增加投資成本及減少回報率。

此外,多名香港業內人士認為,新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(地產代理)有限公司行政總裁李誌成認為,二手市場的買家需要擔保人協助,短期內成交量有機會跌近一成。

萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管紀言迅稱,二手市場的停滯,使得買家全部湧入一手市場,估計短期內樓價下調的壓力不大;另一方面,即便海外買家暫時卻步,但香港經濟的發展和股市的昌旺造就了一定的財富積累,所以購買力是很可觀的,香港特區政府也只能通過“加辣”來抑制樓價。

林浩文則預計,今年一手樓會持續熱賣,以現時樓市情況,估計今年樓市會上升5%至8%。

“限貸”無法解決根本問題

金管局短期內已屢次出手。就在5月12日,就地產發展商連番高價買地,並以高杠桿為地皮融資,金管局收緊本地銀行對發展商融資貸款比率的上限,並且要求銀行對提供高成數按揭發展商的信用風險承擔預留更多資本,以防地價不斷推高。

今年4月,香港特區政府制定了新規打擊“一約多夥”現象:任何買家以一份合約購買多於一個住宅物業單位,需繳納15%的印花稅。

實際上,在5月19日新規之前,金管局自2010年開始已有7次大動作,但收效卻並不是特別明顯。

以2013年為例,金管局引入銀行新批按揭貸款的風險權重下限。當時很多銀行的按揭風險權重普遍只有6%至7%,主要因為按揭貸款極少出現拖欠情況,是較為安全的業務。但在金管局出招後,確實讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘,但由於後來不少小型銀行都不願意加息,於是幾個月以後,按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

2010年至今,香港的樓價更是只漲不跌。根據中原地產數據,中原城市領先指數在2010年5月只有79.2,但到了2017年5月已經飆升到了156.44。短短7年時間,很多房子幾近翻倍。

“在香港,不買房子就是傻子。”一名不願意透露姓名的業內人士告訴第一財經記者。

上述業內人士分析稱,香港特區政府希望可以控制樓價上漲,但卻不能在供應上有所作為,現在香港房地產市場最大的問題是,未來會面臨嚴重的供應短缺,所以樓價不會跌。另一方面,隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價,很多內地“金主”發現,其實香港的房子比想象中便宜,即便有重稅的情況下,還是一個很有吸引力的市場。

像王洋這樣,只需要賣掉內地的一套房子,就可以全款在香港買一套不錯的公寓,每月租金絕對不低於2萬港元,這對於王洋來說,是一個很穩定很不錯的收益,因為在上海,一套總價800萬的房子月租金可能只有5000元。

王洋這樣的普通中產還算後知後覺。根據萊坊2017年推出的城市財富指數,富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外,香港排在第三。除了房價以外,香港還有各方面的便利和環境的吸引力,長遠來說,境外買家還是希望在香港投資置業的。

紀言迅表示,香港特區政府對政策的“加辣”,主要針對的都是需求方面,但對未來供應,尤其是四五年以後的供應仍然面臨諸多挑戰。如果供應問題無法解決,市場仍然對樓價升幅有所憧憬。

紀言迅認為,市場供應短缺如果長期不能解決,就無法讓行業走向健康,光靠香港特區政府的幹預,對市場來說,是一個不健康的舉動,因為如果依賴政策調控,很多市場因素不可預測,讓市場變得更加混亂。

(實習記者黃承婧對本文亦有貢獻)

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香港 辣招 常有 地王 常新 內地 投資 客直 直呼 便宜
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辣招後香港樓市格局

之前有人話個市而家係乾升,我就走左去搵成交量同埋價格關係睇睇,註冊宗數=成交量,中原指數=價格指標作參考,註冊宗數由用家,投資者,炒家組成,新用家數每年應該相若,換樓客應該都唔會太大變動,除非回報率(租金回報減利息成本)升,否則投資者都唔會增加,所以得返炒家會隨價格上升下降

自2010年11月起,政府為左打擊炒樓為名,引入額外印花稅(SSD),其後不斷加辣,2011年開始樓市成交凍結,比沙士時期註冊數更低,2013-2016年,每年只有6萬宗左右,2003年也有近8萬宗...

由下圖見到,註冊數與價格十分一致,價升成交多,價跌成交少,因為自由市場,偏離程度唔大,只有1997年是大幅偏離....係註冊宗數大增偏離價格,而辣招後則價格與成交偏離,成交少反而價格一直上升,如果無辣招,成交多返,而家註冊宗數可能重回1997年...

就快7年既辣招成效可以話無乜,阻止唔到樓價上升,只能阻礙成交數量,價格唔係由成交量影響,所以可以話係無成效,阻止左投機者入樓市,全部都係投資者/用家既話,情況就係全部都係有能力坐貨既人,投資者會揀收租(息低,租金回報仍然吸引),用家買左唔會賣(除非換樓),情況就會變成供應越黎越少,需求持續增或持平,供應持續減少,結果就係價格上升

平行時空下,如果無辣招,價一樣會升,成交量跟隨升,投機者,投資者,用家都參與其中,供應會多左,成交都多左,投資者仍然入市,因為有好既租金回報,只要價格無偏離租金太遠,用家會多左選擇,只要價格升投機就會存在,供需較平衡,價格升幅係多/少過辣招就好難講,但好處係,如果價升得過快,當價格偏離租金太遠,投資者會出貨/暫停入市,投機者仍然炒而且吸引更多人入去炒,有能力買既用家會少左,最後升到得返炒家,到左某個價位無左投資者同用家支持價格,炒家都唔會捱得好耐,價格會轉跌,炒家開始出貨,見價跌想入市既人又會少左,怕一買就接火棒/等更低價先買,樓市會健康D

政府唔敢撤辣,因為一撤就會使供應大幅增加,之前要俾稅炒家既唔洗俾,就會賣出黎止賺,之前部份未入市既用家選擇會多左,會開始入返市,但價高都唔會有好多人入,因此我估供應會多過需求,政府如果係市弱(經濟唔好)既時候撤,反應更大,個個爭住止賺,未必有足夠用家有錢入市,可能變成人踩人,搶住套現, 而家政府變左進退兩難....市弱唔撤得,市高撤又會點? 會好D,因為而家個價再大升對於投資者吸引力會細好多,供應多返可以滿足到炒家亦都消磨部份用家需求,加上一手樓供應會增加,有助壓低價格升幅,政府應該真係要今年或下年撤,撤既時間錯左會有好大影響



二手市場是成交佔最多市場,因為存量最大一定係二手,每年一手新供應只有一萬多個,自辣招後,二手市場冰封,雖然一手樓供應無特別大增,但反而佔比提升,主要係二手成交真係跌到好勁,所以新盤個個爆飛又好快清哂既原因係有需求既用家都被逼買無議價空間既一手樓,最得益一定係發展商,推完第一批,加價再推,再加價再推都有人買,雖然係咁,但最大得益唔係地產商,反而係政府,辣招既稅收加上勁升既賣地收益...庫房年年水浸...



2017年底開始美國開始收縮資產負債表,熱錢會慢慢少,如果QE係推升樓價既其中一個因素,美西縮表就會令呢個因素減弱...其實樓市價格上升唔係香港獨有,全世界都升,跌既都係全世界一齊跌,如果之前因為QE同埋辣招扭曲左市場令價格上升既話,當呢兩樣野無左,價格自然會回落,溢價消失價格會回歸至合理水平,不過現時對於部份人黎講,樓價仍然係合理



資料來源:美聯網站
https://www.midland.com.hk/land-registry-record/12months.html
辣招 招後 香港 樓市 格局
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中證監出辣招攆走劣質 A股 禁連續兩年負淨資產

1 : GS(14)@2012-04-30 23:49:31

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16293149

保護投資者權益

中證監今次進一步收緊停牌與除牌要求,是為保護投資者合法權益,促進證券市場改革創新和健康發展,在總結目前除牌制度實踐、借鑑創業板除牌制度探索及海外市場經驗的基礎上,提出完善退市制度。
被除牌的上市公司,小股民持有股票會被中證監安排出售渠道。中證監發言人稱,公司被除牌後,可進入本所專門另設的股份轉讓板辦理股份轉讓,也可以轉入中國證券業協會代辦股份轉讓系統或其他全國性及符合條件的區域性場外交易市場掛牌轉讓。
2 : GS(14)@2012-04-30 23:51:19

http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpu ... 20120428_209427.htm
中國證券監督管理委員會公告

〔2012〕10號  



  為落實黨中央、國務院的工作部署,進一步深化改革,完善資本市場功能,更好地服務實體經濟需要,我會在對新股發行體制進行深入調查研究並廣泛徵求意見的基礎上,制定了《關於進一步深化新股發行體制改革的指導意見》,現予公佈,自公佈之日起施行。各有關機構應按照自身職責,制定和完善規則,積極組織落實。市場參與各方應統一認識,周密安排,主動配合,推動改革措施穩步實施,取得實效。



                              中國證券監督管理委員會       

                              二○一二年四月二十八日
3 : GS(14)@2012-04-30 23:51:48

http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpu ... 428650778123271.doc
文件
4 : GS(14)@2012-04-30 23:56:01

http://www.csrc.gov.cn/pub/newsi ... 20120428_209428.htm
中國證監會有關負責人就發佈《關於進一步深化新股發行體制改革的指導意見》答記者問
5 : ironforge(21491)@2012-05-01 00:10:56

4同5 係香港..458之流就慘了
6 : GS(14)@2012-05-01 00:13:21

5樓提及
4同5 係香港..458之流就慘了


所以我覺得有D唔好,但有建設性
7 : 味皇(1196)@2012-05-01 07:45:41

6樓提及
5樓提及
4同5 係香港..458之流就慘了


所以我覺得有D唔好,但有建設性

4.120日內射一次倉
5.合股,削減股本
8 : GS(14)@2012-05-01 10:01:02

7樓提及
6樓提及
5樓提及
4同5 係香港..458之流就慘了


所以我覺得有D唔好,但有建設性

4.120日內射一次倉
5.合股,削減股本


又有道理
9 : Ar Yan(11362)@2012-05-01 13:01:05

123好似幾辣

有保留同負資產都要停賽
10 : 游浪潮(3792)@2012-05-01 13:31:03

玩 ST 既真係驚
證監 出辣 辣招 攆走 劣質 連續 兩年 年負 淨資產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=279048

有線出辣招逼轉播  TVB拒接受

1 : GS(14)@2012-06-08 00:29:28

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120607/16404768

商務及經濟發展局發言人表示,奧運賽事播映權的分銷安排屬商業事宜,局方一直呼籲有關廣播機構能以廣大觀眾的期望為依歸。
2 : GS(14)@2012-06-08 00:29:54

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120607/16404769
【本報訊】政府遲遲未批出三個新免費電視牌照,令有線無法透過旗下免費台奇妙電視播奧運,很多市民擔心今年無法在電視免費觀賞奧運。兩間免費台過去一直打民意牌,試圖逼有線同意出售播映權,詎料有線昨反客為主,打亂對手陣腳,令拒絕方案的無綫隨時成為輸家。
無綫與亞視在爭奪奧運播映權原是同一陣線。早在07年有線斥巨資獨家投得播映權,兩台已發表聯合聲明,批評安排違反國際奧委會精神,之後兩台大打民意牌,試圖逼有線就範。
或已符國際奧委會要求

不過,有線昨突然出招,反客為主要求兩家免費電視台以廣大市民的利益為依歸,接受有線方案,結果令亞視首肯。有電視業人士相信,有線主動出招與國際奧委會有關,因有線獨播,相信無法滿足國際奧委會規定超過9成電視觀眾能免費收看奧運的要求。
無綫今次獨拒有線方案,不轉播奧運,隨時成為輸家,因為有線透過亞視國際台播映,可能已符合國際奧委會要求。前年南非世界盃,無綫同意在數碼頻道足本播映有線製作的節目,但當時涉及廣告時數遠不及今次奧運。

3 : Ar Yan(11362)@2012-06-08 00:39:40

2樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120607/16404769
【本報訊】政府遲遲未批出三個新免費電視牌照,令有線無法透過旗下免費台奇妙電視播奧運,很多市民擔心今年無法在電視免費觀賞奧運。兩間免費台過去一直打民意牌,試圖逼有線同意出售播映權,詎料有線昨反客為主,打亂對手陣腳,令拒絕方案的無綫隨時成為輸家。
無綫與亞視在爭奪奧運播映權原是同一陣線。早在07年有線斥巨資獨家投得播映權,兩台已發表聯合聲明,批評安排違反國際奧委會精神,之後兩台大打民意牌,試圖逼有線就範。
或已符國際奧委會要求

不過,有線昨突然出招,反客為主要求兩家免費電視台以廣大市民的利益為依歸,接受有線方案,結果令亞視首肯。有電視業人士相信,有線主動出招與國際奧委會有關,因有線獨播,相信無法滿足國際奧委會規定超過9成電視觀眾能免費收看奧運的要求。
無綫今次獨拒有線方案,不轉播奧運,隨時成為輸家,因為有線透過亞視國際台播映,可能已符合國際奧委會要求。前年南非世界盃,無綫同意在數碼頻道足本播映有線製作的節目,但當時涉及廣告時數遠不及今次奧運。



無線,投標時又唔肯出錢,依家就話公眾利益要人比佢播,都1010地!!

你估你真係大晒架!!
有線 出辣 辣招 招逼 轉播 TVB 接受
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我做爽報:辣招還是茅招?

1 : GS(14)@2012-11-05 23:33:06

http://www.sharpdaily.hk/article/news/20121101/148702
特區政府宣佈了兩條辣招,其中SSD.2的升級版比兩年前初級版更進一步破壞了公平原則。憑甚麼政府把限售期定在三年之內?我認為世界上沒有一個人能保證買家在購入樓盤後,在三年或兩年時間內因為外界變化而不變動住址。例如,孩子被港島區英中名校取錄,而我在新界買樓,全家住在新界。為了保證孩子的學習時間,我想換樓。但被SSD.2綁住三年,三年時間到了,我可以換樓。但那時小朋友卻因為路途辛苦,休息時間少,成績下降,由該名校轉到band2學校去了,我找誰算賬?還有,假如我買了樓盤後,樓價開始下跌,被銀行追數,那我壯士斷臂止蝕要沽出樓盤,此時就要再給多政府約20%的稅款,那我就是負資產了,誰來救我?
我做 做爽 爽報 辣招 還是 茅招
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李兆基批港人港地「不重要」 辣招令內地客買少見少

1 : GS(14)@2013-06-08 15:25:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130607/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】兩幅位於舊啟德機場的港人港地,被中資的中國海外(0688)高價奪得,恒基地產(0012)主席「四叔」李兆基就認為,標價超出其他發展商預算,不太划算。他更向政府表態稱,近期內地客南來香港購樓大減,「有沒有港人港地根本不重要」。有證券商亦形容,由中資背景的中國海外高價掃入不許內地客沾手的港人港地,完全是諷刺。

在李兆基稱港人港地政策並不重要之際,發展局長陳茂波就指出,他注意到境外人士對香港物業投資意欲仍然存在,港府將會積極研究加快推出其他港人港地及進行立法。

發展局:將研究為港人港地立法

李兆基昨日在美麗華酒店(0071)股東會後見傳媒時表示,樓價不會因港人港地而有變化,這項政策並不重要。他指出,政府推港人港地的原意讓本地人能夠以較低價格買樓,但事實是不會因為有了這政策,價錢便會賣低或賣高。另一方面,港府近年先後推出額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)等措施,現在只剩很少內地人來港買樓,所以有沒有港人港地不太重要。

對於集團並沒有投得首兩幅港人港地,李兆基指出,集團有許多舊樓重建項目,土地儲備充足,本來便不急於投地,所以當其他發展商出價太高,超出恒地的預算,便會放棄。「日後售價起碼每呎要過萬,唔划算。」

九倉撐港人港地 指「不妨一試」

他認為其他人出價貴,但並非不合理。而只賣給港人的港人港地卻由中資公司投得,他認為「中資公司要在港立足亦無不可,價錢出貴少少,試驗一下並不是問題。」不過,他相信這次中國海外(0688)的出價已是最高,日後港人港地的投標價不會再這麼高。

雖然「四叔」認為港人港地價錢高,但是九倉(0004)主席吳光正昨於股東會後表示,中海外投得啟德兩幅港人港地,中標的作價即代表是市價,沒有存在不合理的情。

吳又指出,港人港地政策「不妨一試」,因為今次啟德地反應熱烈,中標的金額亦都相當吸引。

證券界方面,里昂證券稱,由具中資背景的中國海外以一敵十,奪得兩幅港人港地具諷剌意味。該行估計樓盤落成後售價為每平方呎9500元,毛利率及純利率分別只有19%及16%,比中國海外的2012年度純利率24.5%為低,對中國海外的投資者略為負面。

瑞信則認為,若該兩幅港人港地項目以現時二手樓價錢銷售,經營利潤率為19%。就算能夠以二手樓價溢價8%銷售,經營利潤率亦只25%,較其自己原有業務的平均經營利潤率36%為低。中海外股價昨天下跌2.84%。

明報記者 陳偉燊、廖毅然、葉浩霖
李兆基 港人 港地 重要 辣招 招令 內地 客買 少見
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投資導航 炒家「玩具鄭」:政府辣招搞冧市

1 : GS(14)@2013-10-13 11:06:00

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20131013/18460037

                人稱「玩具鄭」的炒家鄭躬洪,曾經手執幾十件九龍站的物業,兩年前睇淡樓市,沽剩五件,鄭躬洪也承認睇錯市。今次新地(016)劈價賣天璽,他雖認為豪宅樓價未必會跌,但亦唔代表會升,更深信有特首梁振英一日,樓市都冇得玩。

「幾時都有suprise」

                  鄭躬洪坦言:「我睇錯市!其實揸耐啲,可以賺多啲,鬼知咩!兩三年前,樓價高到我自己都腳軟。」
不過,就算揸到現在,卻有價無市,「我成日問代理有冇人跳樓(貨),但減幾個巴仙有乜嘢好買……你減5%畀我,我預期跌20%,嘩!買唔過。但呢期唔同,你預期跌十幾廿個巴仙,佢(新地)而家即刻減畀你,我咪有得諗囉!可能唔跌,如果真係下跌,我都唔使點蝕,你而家將明年個價賣畀我。」
新地劈價賣天璽實震散二手豪宅,「對我冇乜影響,我係自用。你話而家賣咗遲啲買番,係咪好啲呢,嚴格來講,係嘅!但如果人人預期都係咁,個市未必跌,樓市幾時都有suprise。」
為何認為豪宅唔會升,他這樣解釋︰「而家有錢真係唔會買豪宅啦,睇唔到大升,加上銀行做得五成,甚至四成,又乜稅物稅,幾犯本呀……香港樓市衰開,衰好多年㗎。」誰把樓市搞垮?他肯定地說:「絕對是政府出招,好坦白講,邊個做特首,都唔可以畀樓價升,你得罪一兩百萬中產有錢人,抑或600萬基層市民?尤其是梁振英,佢連李嘉誠都得罪。」

炒家 鄭躬洪

                                      「好坦白講,邊個做特首,都唔可以畀樓價升,你得罪一兩百萬中產有錢人,抑或600萬基層市民?」
投資 導航 炒家 玩具 政府 辣招 招搞
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283912

細價樓破頂 陳德霖﹕辣招有效

1 : GS(14)@2014-07-15 11:15:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa1.htm




細價樓破頂 陳德霖﹕辣招有效
稱減慢樓價升速 學者指功效漸退

2014年7月15日





【明報專訊】本港細價樓近日頻破頂,中原中小型單位樓價指數亦創歷史新高,但本港財金官員認為壓抑樓市措施仍然奏效,金管局總裁陳德霖昨日在官方網上專欄「匯思」撰文稱,該局自2009年以來的6輪逆周期措施,在減慢樓市上升周期及保持銀行和金融穩定方面取得成效。不過有學者擔心,近日樓市再升溫,反映收緊按揭、增加買樓成本的方法,效果在減退,若這波升勢持續,措施將會失效。


陳德霖指出,雖然逆周期措施影響置業人士和銀行業務,但金管局職責是保持銀行和金融穩定,自2009年以來採取6輪措施,目的是在樓市上升周期時,盡量減低置業者的借貸,以減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿。數據顯示,新做樓宇按揭平均成數,已從推出第一輪措施前的64%,下跌9個百分點至今年首5個月的55%;供款與收入比率也從2010年8月的41%下跌6個百分點至35%,反映按揭市場的槓桿增長已受控,措施取得成效。





陳:若確認樓市下行 將放寬監管

陳德霖又強調,逆周期措施只是用以減慢樓市上升周期的速度和力度,不可能滅周期。他在2009年10月接任金管局總裁不久,便察覺樓市過熱風險明顯上升,開始推出逆周期措施。他認為,現時置業人士和銀行對於未來承受下行周期的能力已大大加強。當金管局能確認樓市已進入下行周期,便會適當地放寬早前收緊的監管措施。

學者:購買力釋放 辣招「免疫力」增強

然而近期正值樓市再急升,陳德霖撰文認為措施見效,難免惹來質疑。經濟學者關焯照認為,措施對壓抑樓市有一定幫助,尤其政府5月微調DSD(雙倍印花稅)後,如果不是按揭仍然收緊,可能樓市會升得更誇張。但也可見到,市場購買力被壓抑十幾個月後,現在一旦釋放,對逆周期措施的「免疫力」已變得更強,措施效果漸失去。再者,今次升幅來自中細價樓,中細價樓受逆周期措施的影響一向較低,「收緊多一成按揭,對細價樓買家而言增加的成本有限。」他認為,如果不解決樓宇供應量問題,單靠逆周期措施壓抑需求,最終會失守。

金管局發言人回覆本報詢問表示,陳德霖的文章是從宏觀角度討論逆周期監管措施的理念及回顧其成效,並非眼短期市場變動。




香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則覺得,金管局的最主要目的是維持金融穩定,從保障銀行按揭風險角度,逆周期措施是有效,至於近期樓市升溫,「樓價貴了多少也好,只要銀行做足壓力測試,確保按揭人士有錢還,措施便有效」,他相信今次細價樓受捧,主要是用家而非炒家支持,故銀行風險會較低,意味金管局未必有進一步收緊按揭的必要。

明報記者 陳子凌、張聞文
2 : GS(14)@2014-07-15 11:16:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa2.htm



荃灣廣場連天台戶 呎價1.21萬破頂


2014年7月15日





【明報專訊】雖然金管局總裁陳德霖認為樓按辣招已見成效,惟本港細價樓升勢依然持續,破頂潮更蔓延至二線屋苑。消息指出,荃灣廣場1個月內連環破頂,其中一個兩房連天台戶,最新以526萬元易手,實呎高見1.21萬元,呎價再度刷新屋苑新高紀錄。


新界區上車盤頻錄新高價易手。中原市務經理劉天恩表示,荃灣廣場2座頂層連天台單位,實用433方呎(建築542方呎),去年9月以488萬元放盤,賣方見市暢旺,叫價曾一度高至530萬元,最終降價4萬元,以526萬元易手,實呎1.21萬元(建呎9705元),創出屋苑新高。原業主2008年以235萬元買入,帳面賺291萬元或1.2倍。荃灣廣場上月初一個中層兩房單位曾以473.8萬元沽出,實呎1.09萬元,當時呎價已刷新屋苑分層紀錄。





映灣園實呎8477元 同類新高

藍籌屋苑做價亦見回升。利嘉閣分區經理關騰達表示,東涌映灣園16座中高層H室,實用926方呎(建築1228方呎),以785萬元易手,實呎8477元(建呎6393元),成交價及呎價暫創今年同類單位新高。

太古城半月成交22宗 追平上月全月

龍頭屋苑魚涌太古城,本月迄今已錄22宗成交,追平上月全月水平。美聯首席高級營業經理吳肇基表示,美菊閣中高層C室,實用897方呎(建築983方呎),早於09年7月以880萬元放售,後來隨市調高至1300萬元,近日一口價獲買家承接,實呎1.45萬元(建呎1.32萬元),創近一年同類單位新高。原業主04年3月以515萬元買入,帳面獲利785萬元或1.5倍。

東涌富婆9萬租出帝皇殿

另市場消息指,由人稱「東涌富婆」唐穎耀持有的帝皇殿1座高層A室,實用1720方呎(建築2248方呎),以一口價9萬元租出,實呎52.3元(建呎40元),月租創屋苑新高。唐氏2011年以4600萬元買入,租金回報僅2.3厘。
3 : GS(14)@2014-07-15 11:16:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa3.htm



投資成本較低 資金湧細價樓


2014年7月15日





【明報專訊】金管局多次出招調控樓市,雖然用總裁陳德霖的話說,已「減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿」,然而對於樓市本身,並未有明顯的降溫作用。近一個月來,香港樓市再次強力反彈,雖然有一手成交上漲的因素,但有銀行業界反應,由於400萬元以下的細價樓可以做九成按揭,本地客的成交旺盛,成為推動樓價因素之一。


本港樓價高居不下,雖然有政府辣招打擊物業炒風,有助減少本地炒家和一部份內地客來港掃樓,但近月,二手樓盤轉趨活躍,細價樓更備受追捧,推動二手樓盤持續湧現高價成交。





可做九成按揭

有本地銀行零售銀行部高管向本報透露,近期樓價上升,尤其是本地客對細價樓的置業需求上漲,究其原因,是與400萬元以下的樓宇可做九成按揭有關,「另外細價樓也易部署投資」。此外,近十年以來,在高樓價之下,愈來愈多的年輕一代港人需要依靠父輩的儲蓄支付首期。

一手樓成交佔比增

不過,根據經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓的數據,今年上半年,500萬元至1000萬元價格的住宅成交佔總成交比例由去年下半年的29%升至今年上半年38%,升幅明顯,200萬元之500萬元的成交佔比則由54%輕微下滑至48%,她認為,近期樓價上升和一手樓成交增加多有關,隨著未來樓花供應陸續有來,料樓價將橫行至今年底。
4 : GS(14)@2014-07-15 11:17:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa4.htm



引古今中外泡沫例子 警示香港


2014年7月15日





【明報專訊】雖然沒有對近期樓市反彈作評論,但陳德霖在其文章中用了大量篇幅講述本港、美國及愛爾蘭的樓市爆煲個案,指泡沫爆破前人們總是自我感覺良好,對各項警號視而不見,堅持樓價只上不落,對照本港現時樓市似有所指。


陳德霖的文章開首即提到,本港1997年樓市爆煲前夕,一樓盤炒籌至逾200萬元;美國2007年樓市泡沫爆破前,全國20大城市樓價曾6年內升近1倍;愛爾蘭人少地多,近年亦一樣出現極大樓市泡沫,爆破後直接造成銀行倒閉危機。





這些例子的共通點都是,在泡沫爆破之前,入市者都會對各項警號視而不見,即使樓價上升到驚人和不能負擔的水平,仍以各種理由令自己和其他人相信樓市只升不跌,自我感覺太良好。

關焯照:多了不理自己能力的人入市

陳德霖的警告「借古喻今」,經濟學者關焯照也同意,近期樓市反彈,是入市者信心轉變的表現。「美國加息預期及樓宇供應量這些基本因素其實未變,但目前氣氛比減辣前樂觀了不少」,他指出,壓抑了逾1年的需求一下子釋放出來,使市場信心過剩,令入市變得積極,「總相信會有人願出更高價」,又稱如果置業需求不能在短時期內滿足,樓價升勢將又再持續一陣子,「沒人會知道泡沫何時爆,但肯定今次會比減辣前更(指微調DSD)糟糕,因為又多了一批不理自己能力的人入了市」。
5 : GS(14)@2014-07-15 11:18:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa5.htm



金管局曾想推高按息 未有奏效


2014年7月15日





【明報專訊】金管局2009年10月以來推出了6輪審慎措施,除了將按揭成數逐步收緊,針對按揭年期上限及業主的壓力測試亦加入了愈來愈多具體要求,尤以收入並非源自香港的外來投資者為重點監管對象,以抑制樓市投機行為。


不斷下調七成按揭樓價上限





2009年起,金管局陸續下調各類單位的銀行按揭成數上限,可承做最高七成按揭的住宅物業,市值上限由最初2000萬元,大減至700萬元以下,貸款額上限減至420萬元,2012年金管局更宣布將新做按揭貸款的年期限於30年。銀行亦須為按揭借款人進行更嚴厲的還款能力壓力測試,由原本假設利率回升2個百分點,提高至3個百分點。

金管局也在2011年,首次對主要收入並非來自香港的人士提出監管規定,適用於這類人士的最高按揭成數「打折」幅度,由最初減一成提高至兩成。另外受規管的按揭類別,也由住宅延伸工商物業及車位按揭。

除此以外,金管局去年也規定採用《內評法》的大型銀行,將按揭風險加權比率下限大幅提高至15%,被指是「曲線」逼銀行提高過低的按揭息口。儘管此招成功令大行牽頭加按息0.25厘,惟不到3個月後,P按在激烈的市場競爭下,又跌回2.15厘實際利率的監管下限。
細價 價樓 樓破 破頂 陳德 辣招 有效
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284853

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ZKIZ Archives @ 2019

在本週一釋法前夕,特首梁振英突於上週五,拉來財爺曾俊華及其他財金官員,宣布壓抑樓價的新辣招。當晚十二時起,購入所有用以投資的住宅單位,一律需繳交樓價百分之十五的印花稅,矛頭直指長期收租的投資客。一眾經紀當晚一邊鬧、一邊開工,希望搵到客仔趕搭尾班車;中原主席施永青更預言,成交量將縮減一半!不過,這招對於有實力的投資客來說,只如


樓市辣招不敵人幣貶值

上週五政府突然推出樓市辣招,非首次置業的本地居民買物業需付15% 印花稅,而非本地居民仍舊需要付額外的15%,即合共30%。究竟能否湊巧?筆者曾向地產經紀了解市況,辣招後翌日,不少業主提價,而二手物業的成交額和量似乎未受影響。前日高天佑兄從汽車稅到樓市加辣》,細說本地汽車稅率屬全球最高水平之一(40% - 115%),而去年首次登記私家車數量較汽車稅「加辣」前大增22%。房車屬奢侈品,一落地即折舊,有錢人尚且無懼高稅率。物業屬資產,可以收租又具升值潛力,投資者資金無出路,辣招未必就湊效。

筆者認為樓市辣招會令住宅物業的成交量下降,但價格未必會大幅下調。這好比股評文章常看到的「貨源歸邊」,供應少自然較容易提價。可是,任何投資(不論股票或物業),流動性低代表風險高,因為投資者並非隨時都能套現,而時間是很大的成本。無奈金融海嘯後美國實行量寬,而利率長期接近零,持有現金只會不斷貶值。買外匯嗎?歐洲債務危機未過兼且同樣量寬,英國則因為要脫歐致英鎊大跌。費煞思量,香港的地理位置優勢,令很多人選擇兌換人民幣坐收高息。筆者認識向來不參與投資的慈善機構營運者、和保守不投機的教徒,過去幾年都選擇這種最平實穩健的保值投資法。可是,人民幣今年持續貶值,內地人紛紛走資,令最保守不貪心只追求穩健的投資族慘受牽連。

樓價不斷升,確實受市場投資者的行為影響。但追根究底,是資金無出路。持有現金會貶值,股市則橫行了一段時間。相比之下購買物業每月有租收,全年回報約2.8% - 3.5%。雖說樓價可升可跌,但全球量寬,資產自然會升值。而人民幣貶值,更促使內地人調走資金。要是落戶香港,除了購買萬用壽險這類具現金價值的保單,或大額債券收利息,其它的投資品大概就是物業和股市。


此次的樓市辣招,確實大大增加了投資者購置物業的成本,但相對現金無利息,人民幣甚至貶值,辣招只是令每年租金回報下降,即買樓投資的回報仍是正數,遠勝過資金存銀行的零利率,甚至持續貶值的人民幣。相較幾種投資選擇,結果顯而易見吧?

雖然筆者不認為樓價會大挫,但買賣住宅物業的成本大幅上升,始終不利交投。流動性大降是投資者需要正視的風險。此外,早前的雙倍印花税,是買賣細價樓的稅率較大價樓低一截,估計市場有一批以高按揭成數或二按買多層物業的投資者。若果未來加息,供樓負擔增加,該類投資者或會降價求售,令細價樓的樓價下跌(或至少較為波動)。至於大價樓,由於要求較多首期,估計投資者多數較具實力,受加息影響低,未來即使加息也未必會降價求售。因為賣物業套現,資金沒去處,畢竟難找到具升值潛力又有穩定回報的投資品。

未來投資細價樓的風險較高,而且升值潛力不及以往 (市場陸續推出細單位,令供應大幅增加),而大價樓的防禦性較高,但流動性差,只適合願意長線持有的投資者。而現時辣招只針對住宅物業,估計其它非住宅物業很快會受短期投資者追捧。不論車位、工廈、或商舖,不同性質的資產都有其獨特面,投資者如欲參與,最好先了解清楚各種風險(例如防火設備、維修保養和保險費用等)。


辣招幫鋪王首置助內地走資(2017/1/12)林本利

2017-01-12  NM